Определении рыночной стоимости торгово-офисного здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Новоженова 90/1 по состоянию на 1 февраля 2017 года

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство лесного хозяйства Республики Башкортостан

Уфимский лесотехнический техникум

Курсовая работа

на тему: Определении рыночной стоимости торгово-офисного здания, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, ул. Новоженова 90/1 по состоянию на 1 февраля 2017 года

Выполнила:

Яковлева А.Р.

г. Уфа 2016 г.



1. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Определение стоимости объекта оценки различными подходами

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.

При определении стоимости недвижимости обычно использую три основных подхода:

· Затратный подход;

· Рыночный подход;

· Доходный подход.

Использование трёх подходов приводит к получению трёх различных величин стоимости одного и того же объекта.

После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается, исходя из того, какой подход (подходы) наиболее соответствует (соответствуют) оцениваемому объекту.

В настоящей работе согласно договору осуществлялась оценка рыночной стоимости объектов всеми перечисленными подходами.

1.1 Определение задания на оценку

Таблица 1- Определение задания на оценку

Оцениваемый объект	Торгово-офисное здание
Назначение объекта недвижимости	Коммерческая недвижимость
Месторасположение объекта	Республика Башкортостан, г. Уфа, Новоженова ул, 90/1,
Цель оценки	Определение рыночной стоимости
Назначение оценки	Для совершения сделки купли-продажи
Оцениваемое маркетинговое время	Один месяц
Сведения об Оценщике	Яковлева А. Р.
Сведения о Заказчике	Латыпова В.Р.
Дата проведения оценки	01.02.17
Дата составления отчета	01.03.17

Таблица 2- Описание объекта оценки

Город, улица	Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, Новоженова ул, 90/1,
Преобладающая застройка микрорайона	Жилые дома
Год постройки дома	1999
Тип здания	Торгово-офисное здание
Количество этажей в доме	5
Материал стен	Кирпичные
Справка о планах на снос, реконструкцию	Сносу, реконструкции не подлежит
Этаж	5
Общая площадь, м2	270
Высота помещений, м2	3
Планировка, количество комнат	Планировка кабинетная. Изоллированые
Телефон	-
Дополнительная информация	Б-не застеклен
Описание внутренней отделки квартиры
Комнаты	Сделан косметический ремонт
Кухня	Сделан косметический ремонт
Коридор	Сделан косметический ремонт
Санузел	Сделан косметический ремонт
Необходимые ремонтные работы	Не требуется

Таблица 3-Характеристика конструктивных основных элементов оцениваемого объекта

Конструктивные элементы	Материал	Техническое состояние	Удельный вес, %
Фундамент	СборочныйЖ\Б	Мелкие трещины в цокольной части здания	12
Стены и перегородка	Кирпичные	Отдельные трещины и выбоины	18
Перекрытия и покрытия	Ж\Б	удовлетворительное	14
Кровля	Рулонная	Отдельные мелкие повреждения и пробоины в кровле	10
Полы	Бетон	Отдельные мелкие трещины и выбоины	13
Проемы	Металлические	Уплотнительные прокладки изношены	19
Отделочные работы	Масляная	Хорошее	6
ВТС и ЭТ устройства	+	Потемнение и загрязнение окрасочного слоя	8

Функциональный износ-11%

Внешний износ-5%

1.3 Затратный подход

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому покупатель не платит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогично по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. В затратном подходе стоимость недвижимости равна земли плюс стоимость улучшений на участке за вычетом накопленного износа.

Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

Расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение восстановительной стоимости объекта.

Определение величины накопительного износа здания.

Уменьшение восстановительной стоимости на сумму накопительного износа для получения остаточной стоимости объекта оценки.

Износ - это технико-экономическое понятие, выражающее уменьшение степени дальнейшей эксплуатационной пригодности или уменьшение потребительской пригодности тех или иных свойств со временем. Уменьшение эксплуатационной пригодности при этом может обуславливаться как ухудшением технических характеристик объекта, так и увеличением вероятности такого ухудшения.

С точки зрения экономики износ выражается в уменьшении относительной стоимости объекта со временем, или обесценении.

Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств.

Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемом данному типу улучшениям.

Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов.

Физический и функциональный износ могут быть устранимый и неустранимый. Экономический износ, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.

Физический износ на момент его оценки выражается в соотношении стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элементов, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Рыночная стоимость недвижимости, определенная затратным методом, есть разница между восстановительной стоимости недвижимости и общим накопленным износом. Общий накопленный взнос есть сумма физического функционального и внешнего износа.

1.3.1 Расчет ПВС по данным строительно-монтажных работ

Таблица 9- Расчет ПВС оцениваемого объекта

Наименование	Значение
Объём зданий	270
Стоимость 1 м3	33,6
Коэффициент климатический	1,12
Ктер.	1,02
К-99-2017г.	44,50
Кгр.капит.	1
Ктер.	1,05
Кконстр.эл.	1
НДС	1,18
Кп.п.	1,2
ПВС	685699,45

Расчет общего износа

а) Расчет физического износа:

- расчет методом срока службы

фактический срок службы / нормативный срок службы * 100

-расчет по конструктивным элементам

Таблица 10- Определение физического износа здания.

Конструктивные элементы	Материал	Техническое состояние	Удельный вес, %
Фундамент	Сборочный Ж\Б	Вполне удовлетворительное	12
Стены и перегородка	Кирпичные	Вполне удовлетворительное	18
Перекрытия и покрытия	Ж\Б	вполне удовлетворительное	14
Кровля	Рулонная	Хорошее	10
Полы:	бетонные	вполне удовлетворительное	13
Проемы:	Металлические	Вполне удовлетворительное	19
Отделочные работы	масляная	Хорошее	6
ВТС и ЭТ устройства	+	Хорошее	8

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы) и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ можно рассчитать:

а) методом срока жизни:

б) по конструктивным элементам

Таблица 12- Оценочные критерии при определении процента износа

Состояние	% износа	Признаки износа
Хорошее	0-10	Повреждений и деформаций нет, нет следов устранения дефектов.
Вполне удовлетворительное	11-20	Деформация незначительная, давнего происхождения, не отражающиеся на прочности конструкции, незначительные трещины.
Удовлетворительное	21-30	Незначительные трещины, искривления. Имеются местами следы косметического ремонта.
Не вполне удовлетворительное	31-40	Имеются небольшие повреждения, многочисленные трещины, окна и двери открываются с некоторым усилием, материалы среднего качества
Неудовлетворительное	41-60	Имеется много следов ремонта, много трещин ранее заделанных, и появившихся вновь. Отдельное отслаивание пола
Плохое (ветхое)	61-80	Разрушение конструктивных элементов
Негодное	81-100	Полное разрушение конструкции

Таблица 13- Расчет устранимого накопленного физического износа.

Конструктивные элементы	Удельный вес	Физ.износ	Накопленный износ
Фундамент	12	15	1,8
Стена и перегородки	18	20	3,6
Перекрытие и покрытия	14	15	2,1
Кровля	10	8	0,8
Полы	13	15	1,95
Проемы	19	17	3,23
Отделочные работы	6	5	0,3
ВСТ и ЭТ	8	10	0,8
Итого:	100	-	14,58



Накопленный износ = Физ * уд. Вес /100

Таблица 14- Расчет накопленного неустранимого износа

Конструктивные элементы	Удельный вес	Нормативный срок жизни	Фактический срок жизни	Накопленный неустранимый износ
Фундамент	12	120	25	2,5
Стены	18	120	25	3,75
Перекрытия и покрытия	14	120	25	2,92
Кровля	10	50	5	1
Полы	13	35	5	1,85
Проёмы	19	40	25	11,8
Отделочные работы	6	20	5	1,5
ВСТ и ЭТ	8	45	5	0,8
Итого:	100	-	-	26,12

Накопленный неустранимый износ = фактический срок жизни/нормативный срок жизни * удельный вес

Таблица15- Расчет неустранимого физического износ короткоживущих элементов

Констр.элем	ПВС констр.элем.	Остаточная стоимость	Фак. срок сСлуж.	Нормативный срок служ.	Степень физ. изн.	Неустранимый физ. изн.	Сумма физ. износа
Кровля	82283,94	75701,2	5	50	2,5	1892,5	6582,7
Полы	89140,93	75769,8	5	35	1.75	1560	13371,1
Проемы	130282,9	108134,9	25	40	10	10813,5	22148
Отделка	6857	6514,1	5	20	1	68,6	342,9
ВСТ и ЭТ	54856	49370,4	5	45	2,25	1234,3	5485,6
Перекрытия и покрытие	95997,9	81598,2	25	120	30	28799,3	14399,7
Итого:	459417,8	397088,6	-	-	-	44368,2	62330

1. ПВС конст.элемента = ПВС * удельный вес конст.элемента /100

2. Остат. стоимость = ПВС конст.элемента - сумма физ.износа

3. Сумма физ. износа = ПВС конст.элемента * % износа конст.элемента/100

4. Неустранимый физ.износ = Остат.стоимость * Степень физ.износа/100

Таблица 16- Расчет неустранимого физического износа долгоживущих элементов.

№ п/п	Показатель	Величина
1.	ПВС	685699,45
2.	Стоимость устранимого физ.износа констр. элем.	99975
3.	Стоимость короткоживущих элементов с неустранимым износом	62330
4.	Стоимость долгоживущих элементов с неустранимым износом	179104,7
5.	Неустранимый физ.износ	44368,2
6.	Общий физ.износ	385778

Функциональный износ = 11%

Внешний = 5%

Износ Физический = Общий физический износ / ПВС *100=56,3

Определение рыночной стоимости затратным подходом.

И= 1-(1-Иф)*(1-Иф)*(1-Ив)=0,63

ПВС ост + Стоимость земли

ПВС ост = ПВС - общий накопленный износ = 685699,45-0,63=685698,8

Стоимость 1м2 = 33 600

Стоимость земли = ст - ть 1м2 * 33 600*270=9072000

Рыночная стоимость = ПВСост. + ст - ть зем.участка=9757698,8руб.

Таким образом рыночная стоимость затратным подходом с учетом округления составила -10000000руб.



1.4 Определение стоимости доходным подходом

Доходный подход- это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи.

В данном случае применяется оценочный принцип ожидания.

Доходный подход к оценке недвижимости включает 2 основных метода:

- метод дисконтирования денежных потоков

- метод капитализации дохода

В данном случае рассмотрим метод капитализации дохода.

1 .Этап - Расчет годовой ставки арендной платы

Арендная ставка 1м² по городу для офисного здания в месяц составляет - 996 руб. рыночный стоимость объект недвижимость

Таким образом, годовая арендная ставка будет равняться - 11952 руб.

2. Этап - Расчет потенциального валового дохода (ПВД)

ПВД - доход, который может принести оцениваемый объект при условии, что вся площадь, предназначенная для сдачи в аренду будет сдана в течение всего года.

ПВД = S*A

где S - площадь оцениваемого здания

А - годовая арендная плата

ПВД =3227040

3. Этап - Расчет действительного валового дохода (ДВД)

ДВД - это ПВД скорректированный на коэф. потерь от недостачи площадей и недосбора платежей.

ДВД = ПВД * (1 - коэф. потерь)=145176*(1-0.12)=2839795,2



Коэф. потерь определяется на основе анализа рыночной информации в % потенциальному валовому доходу.

Таблица 17- Расчет Коэф. потерь

Показатель	Величина, %
Коэф. недосдачи площадей	6
Коэф. недосбора платежей	6
Итоговый коэф. потерь (8+4 / 100)	12

ДВД=253123,2

4. Этап - Расчет чистого операционного дохода (ЧОД)

ЧОД - ДВД скорректированный на операционные расходы.

ЧОД = ДВД - операц. Расходы=2448521,3

Таблица 18- Расчет ОР

№ п.п	Показатель	Величина
1	Аренда земли	268920
2	Страхование объекта	205,7
3	Другие расходы	68,6
	Итого Постоянные расходы	269194,3
4	Расходы на управление	85193,9
5	Зар.плата управляющего	96811,2
6	Коммунальные услуги	3 000
7	Расходы на уборку	28398
8	Расходы на текущий ремонт	64540,8
	Итог переменных расходов (4+5+6+7+8)	277943,9
9	Стоимость быстроизнашивающихся элементов	161352
10	Ставка дохода инвестора	68569,9
11	Итог резерва капитального хар-ра	161352
12	Итог операционных расходов	391273,9

1. Аренда земли (S* стоим, арендной платы земли)

2. Страхование = 0,03% от ПВС

3. Другие расходы = 0,01% от ПВС

4. Расходы на управление = 3% от ДВД

5. Зар.плата управляющего = 3% от ПВД

6. Коммунальные услуги = 3 000

7) Расходы на уборку = 1% от ДВД

8) Расходы на текущий ремонт = 2% от ПВД

9) Стоимость быстроизнашивающихся элементов=5% от ПВД

10) Ставка дохода инвестора=10% от ПВС

11. Итог резерва капитального характера= 5% от ПВД

5. Этап - Расчет ставки капитализации

Таблица 19- Расчет неустранимого физического износа долгоживущих элементов.

№ п.п	Показатель	Величина,%
1	Безрисковая ставка	9
2	Премия за ликвидность	1
3	Премия за риск вложения капитала	6
4	Премия за инвестиционный менеджмент	2
5	Стоимость реверсии
6	Коэф. капитализации (1+2+3+4+5)	18

6. Этап - Расчет рыночной стоимости

Рыночная стоимость объекта = ЧОД / коэф. Капитализации=13602896,1

Таким образом рыночная стоимость доходным подходом с учетом округления составила -14000000 рублей

1.5 Определение стоимость сравнительным подходом

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую платит типичный покупатель, за аналогичный по качеству и полезности объект.

Рыночный подход наиболее действителен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, рыночный подход не приемлем. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки учитывается при анализе, поэтому при применении рыночного подхода должна использоваться достоверная и полная информация о сделках купли-продажи. Как правило, для доходных объектов данный метод задает лишь диапазон вероятной стоимости, потому что экономические характеристики объектов, определяющих стоимость, являются в современных условиях коммерческой тайной.

В процессе анализа аналогов мы взяли за основу для расчётов 3 объекта аналога, по которым у нас есть информация в базе данных.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

· Подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравниваемой полезности.

· Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

· Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых.

Приведение ряда показателей продажных цен сравниваемых объектов к одному или диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

В оценочной практике принято выполнять шесть основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: право собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования, компоненты, не связанные с недвижимостью.

Объекты оценки относятся к сегменту рынка жилых помещений.

После получения итоговых значений скорректированных цен продаж сравниваемых объектов проведём корректировку полученных значений по весовым коэффициентам.

При определении стоимости недвижимости методом сравнения продаж используется следующая последовательность корректировок:

1. переданные права собственности на недвижимости;

2. условия финансирования;

3. условия продажи;

4. дата совершения сделки;

5. местоположение

6. физические характеристики и т.д.

После каждой корректировки цена продажи сравниваемого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам).

Корректировки, начиная с пятой, могут быть выполнены в любом порядке.

Допустимые корректировки, как в процентах, так и в денежных суммах, возможно одновременное использование корректировок в процентах и денежных суммах.

Построение модели стоимости оцениваемого объекта недвижимости, связывающей единицы сравнения с элементами сравнения, расчет корректировок по выбранным элементам сравнения и применение этой модели к объектам сравнения предполагают применение соответствующих методов выполнения корректировок. Имеется целый ряд такого рода методов, нами был применен:

Анализ парного набора данных. Цены продажи сравниваются по нескольким объектам недвижимости, чтобы определить величину корректировки для одного элемента сравнения. При этом два выбранных объекта недвижимости идентичны по всем элементам сравнения, кроме одного, по которому проводится анализ.

Рассмотрим подробнее перечисленные выше элементы сравнения.

Переданные права собственности на недвижимость. Данный элемент сравнения не случайно поставлен первым в представленном выше перечне элементов сравнения. Дело в том, что юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении стоимости, а, следовательно, и цены продажи. Можно утверждать, что при прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютной собственности: полном праве собственности на здание и сооружении на земельный участок. Тогда при сделке купли-продажи объекта недвижимости покупателю передаются права собственности в полном объеме: владеть, пользоваться и распоряжаться не только зданием и сооружением, но и земельным участком, на котором они находятся. Введение тех или иных ограничений не право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость недвижимости, а, следовательно, и цену продаж.

Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости. Сделки купли-продажи объектов недвижимости в аспекте финансовых расчетов при их приобретении могут иметь разнообразные варианты, из которых можно выделить три типичных: 1) расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи; 2) получение покупателем кредита у финансовой структуры (банка, финансовой компании и т.п.) для приобретения объекта недвижимости; 3) финансирование сделки купли-продажи объекта недвижимости самим продавцом, т.е. предоставлением им покупателю ипотечного кредита.

Условия продажи (чистота сделки). Данный элемент сравнения позволят исключить объекты недвижимости из ряда сравниваемых либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Такого рода отклонения могут быть связаны с особыми отношениями между продавцом и покупателем (родственные, финансовые, деловые и т.п.), недостаточностью времени экспозиции объекта недвижимости на рынке, отсутствием широкой гласности и доступности для всех потенциальных покупателей.

Определение величины корректировки по данному элементу сравнения - достаточно сложная процедура, учитывая трудности с выявлением самих мотиваций приобретения недвижимости. В общем, виде корректировка определяется как разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости без каких-либо отклонений по чистоте сделки и стоимостью продажи рассматриваемого сравниваемого объекта недвижимости с выявленными нетипичными мотивациями его приобретения.

Условия рынка (время продажи). Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком контексте на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж. Составляющими фактора времени является инфляция или дефляция, изменения в законодательстве (право собственности, налогообложения и т.п.), изменение спроса и предложения на объекты недвижимости и др. В российских условиях влияния фактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости существенное. Для выявления этого влияния посредством корректировки цен продаж сравниваемых объектов необходимо использовать либо информацию о перепродаже того же объекта недвижимости, либо пару идентичных сравниваемых объектов, различающихся лишь датой продажи.

Местоположение. Пространственно-территориальные корректировки размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости. Размещение объекта недвижимости описывается рядом характеристик: транспортная

доступность, состояние природно-антропогенной среды, развитость социально-бытовой инфраструктуры, престижность проживания в том или ином районе и т.д.

Физические характеристики. Если предыдущие элементы сравнения определяли влияние на стоимость объекта недвижимости внешних факторов, связанных с местом его расположения, физические характеристики определяют полезность (а, следовательно, и стоимость) самого объекта недвижимости. Перечень этих характеристик разнообразен. Конкретизация его должна проводиться оценщиком исходя из его представлений о наиболее значимые физические характеристики для рассматриваемого объекта недвижимости с позиции их влияния на его стоимость. Перечислим лишь те корректировки, которые были применены: этаж/этажность, материал стен, балкон/лоджия, ремонт, планировка, сан. узел, полы, телефон. На основании «Жилищного кодекса РФ» от 29.12.2004 г. № 188 - ФЗ Гл.2 Ст.15 «Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас». Данные изменения в Жилищном Кодексе вступил в силу с 01.03.2005 года. В переходном периоде на рынке реализуются квартиры по общей площади с учетом лоджий и балконов. Следовательно, уменьшение общей площади в техпаспорте за счет лоджий и балконов не влияет на итоговую рыночную стоимость объекта.

Акт осмотра недвижимости

Торгово-офисное здание, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, Новоженова ул, 90/1,

Дата осмотра: 01.02.17

Осмотр произвел (а) Яковлева А.Р.

Ремонт (капитальный, косметический) здания (не) производился: в 2011г.

Телефон: нет

Описание:

Торгово-офисное здание м²: 270

Стены: кирпичные

Пол: бетонные

Окна: стеклянные

Входная дверь: металлическая

Состояние: хорошее

Подписи:

Осмотр произвела: Яковлева А.Р.

С произведенным осмотром согласна: заказчик (Латыпова В.Р.)

Описание прилегающей территории

Транспортная доступность	Маршруты городского транспорта:
	Ближайшая ж\д станция:
	Ближайший ж\д вокзал: Северный
	Ближайшая остановка транспорта: ул. Новоженова
Качество обустройства двора:	Хорошее
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности	Рядом магазин Серебряный ручей, ФКУ ИК-9 ГУФСИН России по Республике Башкортостан, Акватория
Сведения о капитальном ремонте спортзала	Проводился в 2011 года

Акт осмотра объекта оценки. Дата 05.12.16

Адрес объекта	Республика Башкортостан, г. Уфа, Новоженова ул, 90/1,
Назначение/вид использования	Торгово-офисное здание
Юридические права и ограничения	Кооперативное управление
Общая площадь(м2)	270
Этаж/Этажность	5/5
Год постройки	1999
Транспортная доступность	Вокзал
Особенности расположения, ландшафт местности	Экологически чистый район, тихая местность



Основные конструктивные элементы
Конструкции	Характеристика	Признаки износа
Фундамент	железобетонные	Хорошее
Стены	Кирпичные	Вполне удовлетворительное
Перекрытия:	железобетонные	Вполне удовлетворительное
Чердачное	железобетонные
Междуэтажное
Полы	бетонные	Вполне удовлетворительное
Проемы:	металлические	Хорошее
Внутренняя отделка:		Вполне удовлетворительное
Кровля	Рулонная	хорошее
Инженерные коммуникации(наличие, источник, состояние)
Электроснабжение			Хорошее
Теплоснабжение			Хорошее
Водоснабжение			Хорошее
Канализация			Хорошее
Телефонизация			Хорошее
Вентиляция			Хорошее
Охрана
Сигнализация

Таблица 20-Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Элемент сравнения	Единица измерения	Оцениваемый объект	Объекты сравнения
			Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3
Цена предложения(продажи)	руб.		15 635000	15 299 000	10 000 000
Адрес		Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район, Новоженова ул, 90/1,	Республика Башкортостан, Уфа, р-н Октябрьский, ул Комсомольская	Республика Башкортостан, Уфа, р-н Октябрьский, пр. Октября, 132/3	Республика Башкортостан, Уфа, р-н Октябрьский, Лесотехникума ул 49/1
Общая площадь	м2	270	265	242	280
Единицы сравнения
Право собственности			Полное	Полное	Частичное
Условия продажи			Рыночная	Рыночная	Рыночная
Корректировка	руб.		0	0	-5%
Скорректированная цена	руб.		59000	63219	35696,4
Время продажи		Январь 2017г.	Январь 2017г.	Январь 2017г.	Январь 2017г.
Корректировка	руб.		0%	0%	0%
Скорректированная цена	руб.		59000	63219	35696,4
Местоположения		Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район,	Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район,	Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район,	Республика Башкортостан, г. Уфа, Октябрьский район,
Корректировка	руб.		0%	0%	0%
Скорректированная цена	руб.		59000	63219	35696,4
Материал стен		Кирпичный	Кирпичный	Панельный	Кирпичный
Корректировка	руб.		0	-2%	0
Скорректированная цена	руб.		59000	63206,4	35696,4
Этаж/Этажность		2/5	1/2	1/2	2/3
Корректировка	руб.		0	0	0
Скорректированная цена	руб.		59000	63206,4	35696,4
Ремонт(состояние)			Хорошее	Хорошее	Хорошее
Корректировка	руб.		0	0	0
Скорректированная цена	руб.		59000	63206,4	35696,4
Санузел		есть	есть	есть	есть
Корректировка	руб.		0	0	0
Скорректированная цена	руб.		59000	63206,4	35696,4
Телефон		есть	есть	есть	есть
Корректировка	руб.		0	0	0
Скорректированная цена	руб.		59000	63206,4	35696,4
Полы		Бетонные	Керамическая плитка	Керамическая плитка	Бетонные
Корректировка	руб.	0	-2%	-2%	0
Скорректированная цена	руб.		59000	63193,8	35696,4
Разное:
Пластиковые окна		есть	есть	есть	есть
Корректировка			0	0	0
Скорректированная цена	руб.		59000	63193,8	35696,4
Металлическая дверь			да	да	Да
Корректировка			0	0	0
Скорректированная цена	руб.		59000	63193,8	35696,4
Балкон			нет	нет	нет
Корректировка			0	0	0
Скорректированная цена			59000	63193,8	35696,4
Кол-во поправок			1	1	1
Удельный вес			0,30	0,30	0,40
Скорректированная цена	руб.		17700	18958,14	14278,56
Средневзвешенная стоимость 1м2	руб./м2	50936,7
Стоимость объекта оценки	руб.	13752909

Стоимость 1 м²скорректированной цены = скорректированная цена/общая площадь

Аналог 1 = 17700

Аналог2 = 18958,14

Аналог 3 = 14278,56

Средневзвешенная стоимость 1м²(П)= 50936,7

П = ? стоимость 1м² * удельный вес

Стоимость объекта оценки = П * общая площадь

Стоимость объекта оценки, полученная при применении сравнительного подхода на дату оценки с учетом округления, составляет 13 760000 рублей.

Переданные права собственности на недвижимость. Данный элемент сравнения не случайно поставлен первым в представленном выше перечне элементов сравнения. Дело в том, что юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении стоимости, а, следовательно, и цены продажи. Можно утверждать, что при прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютной собственности на здание и сооружении на земельный участок. Тогда при сделке купли-продажи объекта недвижимости покупателю передаются права собственности в полном объеме: владеть, пользоваться и распоряжаться не только зданием и сооружением, но и земельным участком, на котором они находятся.

Введение тех или иных ограничений не право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость недвижимости, а, следовательно, и цену продаж.

Условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости. Сделки купли-продажи объектов недвижимости в аспекте финансовых расчетов при их приобретении могут иметь разнообразные варианты, из которых можно выделить три типичных: 1)расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи; 2)получение покупателем кредита у финансовой структуры (банка, финансовой компании и т.п.) для приобретения объекта недвижимости; 3)финансовые сделки купли-продажи объекта недвижимости самим продавцом, т.е. предоставлением им покупателю ипотечного кредита.

Условия продажи (чистота сделки). Данный элемент сравнения позволят исключить объекты недвижимости из ряда сравниваемых либо провести по ним корректировки цен продаж при выявлении отклонений от чисто рыночных условий продажи, предопределяемых нетипичной мотивацией приобретения недвижимости. Такого рода отклонения могут быть связаны с особыми отношениями между продавцом и покупателем (родственные, финансовые, деловые и т.п.), недостаточностью времени экспозиции объекта недвижимости на рынке, отсутствием широкий гласности и доступности для всех потенциальных покупателей.

Определение величины корректировки по данному элементу сравнения- достаточно сложная процедура, учитывая трудности с выявлением самих мотиваций приобретения недвижимости. В общем, виде корректировка определяется как разница между рыночной стоимостью объекта недвижимости без каких- либо отклонений по чистоте сделки и стоимостью продажи рассматриваемого сравниваемого объекта недвижимости с выявленными нетипичными мотивациями его приобретения.

Условия рынка (время продажи). Этот элемент сравнения позволяет выявить влияние фактора времени в широком контексте на динамику сделок на рынке недвижимости и соответственно на уровень цен продаж. Составляющими фактора времени является инфляции или дефляция, изменения в законодательстве (право собственности, налогообложения и т.п.), изменение спроса и предложения на объекты недвижимости и др. В российских условиях влияния фактора времени на динамику сделок на рынке недвижимости существенное. Для выявления этого влияния посредством корректировки цен продаж сравниваемых объектов необходимо использовать либо информацию о перепродаже того же объекта недвижимости, либо пару идентичных сравниваемых объектов, различающихся лишь датой продажи.

Местоположение. Пространственно-территориальные корректировки размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируется в рентную составляющую стоимости. Размещение объекта недвижимости описывается рядом характеристик: транспортная доступность, состояние природно- антропогенной среды, развитость социально- бытовой инфраструктуры, престижность проживания в том или ином районе и т.д.

Физические характеристики. Если предыдущие элементы сравнения определяли влияние на стоимость объекта недвижимости внешних факторов, связанных с местом его расположения, физические характеристики определяет полезность (а, следовательно, т стоимость) самого объекта недвижимости. Перечень этих характеристик разнообразен. Конкретизация его должна проводиться оценщиком исходя из его представлений о наиболее значимых физических характеристиках для рассматриваемого объекта недвижимости с позиции их влияния на его стоимость. Перечислим лишь те корректировки, которые были применены: этаж/этажность, материал стен, балкон/лоджия, ремонт, планировка, санузел, полы, телефон. На основании «Жилищного кодекса РФ» от 29.12.2004г.№ 188 - ФЗ Гл.2 Ст.15 «Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд, и террас». Данные изменения в Жилищном Кодексе вступил в силу с 01.03.2005 года. В переходном периоде на рынке реализуется квартиры по общей площади с учетом лоджий и балконов. Следовательно, уменьшение общей площади в техпаспорте за счет лоджий и балконов не влияет на итоговую рыночную стоимость объекта.

Согласование результатов.

Согласование результатов оценки - это получение итоговой оценки недвижимости на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки. Согласование результатов необходимо чтобы учесть сильные и слабые стороны каждого подхода, определить насколько существенно они отражают объективное состояние рынка. Это приводит к установлению окончательной рыночной стоимости объекта, чем достигается цель оценки.

При выводе итоговой величины стоимости мы исходили из следующих предположений:

Объекты недвижимости, рассматриваемые в данном отчете, оцениваются для определения их обоснованной рыночной стоимости,

При выводе итоговой величины стоимости мы руководились количеством информации, имеющейся по каждому подходу.

Согласование результатов наиболее часто проводится методом анализа иерархии. Он состоит в расчленении задачи на более простые составные части и дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям. В нашем случае в результате согласования получены следующие результаты: доходный подход - 30%, затратный -10%, сравнительный - 60%, за 100% принята согласованная рыночная стоимость объекта оценки.

Таблица 20- Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Подобные документы

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу г. Тюмень, ул. Закалужская сравнительным и доходным подходом

  Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.
  
  отчет по практике [1,4 M], добавлен 06.06.2016
  

• Определение стоимости объекта оценки

  Анализ рынка недвижимости в Республике Башкортостан, динамика цен на квартиры. Описание объекта оценки и его окружение. Расчёт стоимости объекта оценки затратным, доходным и сравнительным подходом. Согласование результатов, полученных разными подходами.
  
  курсовая работа [1,2 M], добавлен 16.05.2017
  

• Оценка рыночной стоимости трехкомнатной квартиры

  Проведение оценки недвижимости для определения рыночной стоимости. Анализ рынка жилой недвижимости. Определение стоимости недвижимости затратным, сравнительным и доходным подходами. Согласование результатов и заключение о рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [53,9 K], добавлен 14.10.2013
  

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

  Анализ рынка недвижимости Иркутска, динамика средней стоимости вторичного жилья. Определение рыночной стоимости объекта оценки (2-х комнатной квартиры) сравнительным, доходным и затратным подходами. Экспертные методы внесения и корректировок поправок.
  
  курсовая работа [53,8 K], добавлен 02.03.2012
  

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости – жилой дом по адресу: г.Мамадыш, ул.Вишневая, 8

  Изучение информации, идентифицирующей жилой дом как объект оценки. Характеристика местоположения дома. Перечень документов, используемых при проведении оценки. Анализ рынка недвижимости. Определение стоимости затратным и сравнительным доходным подходами.
  
  курсовая работа [458,3 K], добавлен 24.10.2014
  

• Определение рыночной стоимости здания с земельным участком, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Доваторцев

  Сведения о заказчике оценки рыночной стоимости здания. Ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки. Применяемые стандарты оценочной деятельности. Расчет рыночной стоимости затратным, сравнительным и доходным подходами.
  
  курсовая работа [2,5 M], добавлен 10.07.2013
  

• Отчет об оценке квартиры, расположенной по адресу: ул. Новая 2-1

  Сведения об объекте оценки. Анализ среды местоположения квартиры, наилучшего и наиболее эффективного использования. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости затратным, рыночным и доходным подходами. Согласование и рыночная оценка стоимости.
  
  курсовая работа [686,2 K], добавлен 28.04.2016
  

• Оценка рыночной стоимости недвижимости

  Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость. Расчет величины рыночной стоимости квартиры доходным, сравнительным и затратным подходом. Определение итоговой величины стоимости объекта оценки. Описание и характеристика объекта оценки.
  
  курсовая работа [48,9 K], добавлен 10.02.2010
  

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости для купли-продажи

  Описание земельного участка и здания офисного типа, расположенного на нем. Элементы коммунального обеспечения. Расчет рыночной стоимости земельного участка и объекта недвижимости. Изучение рынка офисных помещений. Метод дисконтированных денежных потоков.
  
  контрольная работа [19,9 K], добавлен 16.02.2015
  

• Определение рыночной стоимости цеха для ремонта комбайнов на 6 постановочных мест

  Основные положения об оценке объекта: заявление о соответствии, последовательность определения стоимости объекта. Описание объекта оценки, местоположение, анализ рынка недвижимости. Расчёт стоимости объекта сравнительным, затратным, доходным подходом.
  
  курсовая работа [71,3 K], добавлен 04.05.2012
  

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

  Допущения и ограничения, которые принимаются в процессе определения рыночной стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки (жилого пятиэтажного здания). Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, рыночной стоимости объекта недвижимости.
  
  курсовая работа [916,5 K], добавлен 15.10.2015
  

• Оценка объекта недвижимости

  Оценка и определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Анализ местоположения и описание объекта оценки. Определение стоимости объекта методами: затратным, прямого сравнительного анализа продаж, капитализации дохода. Сертификат рыночной стоимости.
  
  отчет по практике [31,5 K], добавлен 05.05.2012
  

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

  Порядок и правила проведения оценки рыночной стоимости объекта недвижимости с земельным участком по состоянию на 01.01.2010 г. Операции, реализуемые в процессе оценки сравнительным и доходным методом. Оформление соответствующего отчета об оценке.
  
  курсовая работа [110,4 K], добавлен 12.02.2010
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Характеристика основных стандартов оценочной деятельности. Краткий анализ экономической ситуации в Красноярском крае. Определение рыночной стоимости объекта оценки сравнительным и доходным методом. Расчет ликвидационной стоимости объекта недвижимости.
  
  дипломная работа [364,3 K], добавлен 30.01.2015
  

• Определение рыночной стоимости объекта жилой недвижимости на примере двухкомнатной квартиры в г. Соль-Илецке

  Нормативное регулирование процесса оценки жилой недвижимости. Обоснование применяемых подходов к оценке стоимости. Анализ социально-экономического положения региона и населенного пункта. Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом.
  
  дипломная работа [1,2 M], добавлен 26.08.2014
  

• Выбор способа снижения совокупного износа объекта коммерческой недвижимости в целях увеличения его рыночной стоимости на примере офисного помещения

  Понятие износа объекта недвижимости и необходимость его оценки, классификация. Оценка износа объекта недвижимости на примере офисного помещения. Обоснование выбора методов оценки износа офисного здания. Рекомендации по увеличению рыночной стоимости.
  
  дипломная работа [326,9 K], добавлен 09.08.2010
  

• Процесс оценки здания

  Определение рыночной стоимости жилого дома в г. Астрахань. Анализ местоположения объекта оценки: социально-экономическая ситуация, рынок недвижимости, характеристика объекта. Расчет рыночной и итоговой стоимости объекта по результатам трех методов.
  
  курсовая работа [142,4 K], добавлен 09.06.2011
  

• Оценка стоимости предприятия ООО "Аланд"

  Виды стоимости, цели и принципы оценки бизнеса. Анализ финансово-хозяйственной деятельности предприятия. Оценка рыночной стоимости предприятия затратным, доходным и сравнительным (рыночным) подходами. Порядок определения рыночной стоимости оценщиком.
  
  курсовая работа [514,0 K], добавлен 08.10.2013
  

• Оценка 2-х комнатной квартиры

  Формирование и развитие рыночной стоимости недвижимости как объекта оценки в условиях функционирования рынка. Оценка двухкомнатной квартиры в г. Нижний Тагил. Определение рыночной стоимости квартиры тремя подходами (затратным, доходным, сравнительным).
  
  курсовая работа [244,2 K], добавлен 10.01.2009
  

• Оценка стоимости бизнеса (на примере ОАО "Ярославский бройлер")

  Особенности бизнеса как объекта оценки. Цели, этапы, подходы и методы оценки стоимости бизнеса, использование её результатов. Оценка рыночной стоимости бизнеса затратным методом на основе активов, доходным и рыночным методами и агрегированная оценки.
  
  курсовая работа [1,2 M], добавлен 02.04.2014
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам

Подход	Стоимость в рублях	Уд. вес	Рыночная стоимость
Затратный	10000000	0,10	1000000
Доходный	14000000	0,30	4200000
Сравнительный	13760000	0,60	8256000