Развитие рынка недвижимости Кыргызской Республики

Размещено на http://www.allbest.ru/

Ошский Технологический Университет

Кафедра «Экономика и бизнес»

РАЗВИТИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ КЫРГЫЗСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

Сыдыкова А.А.

Функционирование в республике наряду с государственной и коммунальной собственностью частной собственности заложило основы для формирования рынка недвижимого имущества.

Недвижимость (недвижимое имущество, включая землю) формирует центральное звено всей системы рыночных отношений и является основой национального богатства страны.

По своим свойствам недвижимое имущество - наиболее долговечный и капитальный товар из всех существующих, включающий здания, земельные участки, помещения, права на собственность, который затрагивает коренные интересы всех слоев общества. И, как товар - это основной объект сделок на рынке недвижимости (купли-продажи, дарения, залога и др.), удовлетворяющий различные, реальные и потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Рынок недвижимости играет огромную роль в реализации рыночных отношений, выступая одной из существенных составляющих любой национальной экономики. Это обусловлено тем, что степень значимости рынка недвижимости как сектора экономики определяется целым рядом параметров. Прежде всего, это то, что он представлен колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, значительная часть которой может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить: ренту - владельцам, доход - предпринимателям, налоговые и другие платежи - в национальный бюджет. В частности, это показатели высокой доли рынка недвижимости в валовом национальном продукте; высокого уровня доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли); высокого уровня сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней; большого количества рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.

В этой связи рынок недвижимости выступает средством перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. С другой стороны, недвижимое имущество не только важнейший товар, но и капитал, приносящий доход.

Под рынком недвижимости понимается среда, в рамках которой осуществляются процессы производства и потребления полезных свойств объектов недвижимости.

Рынку недвижимости присущи общие черты всех рынков, но вместе с тем он имеет ряд отличительных условий:

1. Рынок недвижимости узок, локализован и не поддается стандартизации. На нем отсутствует понятие массовости.

2. Определение стоимости объектов недвижимости проводится с помощью процесса оценки (оценивание). Рынок недвижимости характеризуется неоднородностью объектов, а следовательно, их низкой сопоставимостью и унифицированностью.

4. Объекты рынка недвижимости имеют ограниченную делимость:

на одном земельном участке, к примеру, можно построить лишь ограниченное количество зданий и сооружений. Не случайно, сделки с недвижимостью зачастую носят единичный характер.

5. На рынке недвижимости существует естественная монополия, вызванная местоположением, плодородием, которые, в свою очередь, невоспроизводимы в краткосрочном периоде времени.

6. Для совершения операций на рынке недвижимости требуются высокие пороговые инвестиции. Цена на объекты недвижимости устанавливается зачастую не в результате взаимодействия большого числа продавцов и покупателей, а в результате индивидуальных переговоров.

7. Продавец обязан предъявить право собственности на продаваемую недвижимость. Продаже должна предшествовать обязательная юридическая презентация собственности, а результаты сделки должны быть зарегистрированы и защищены в соответствии с законодательством.

Учитывая указанные особенности, большое внимание должно уделяется проблеме защиты прав на недвижимое имущество.

Именно для целей защиты интересов владельцев недвижимого имущества в республике принят Закон Кыргызской Республики "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество", на основе которого создан государственный орган по регистрации прав на недвижимое имущество всех форм собственности - Государственное агентство по регистрации прав на недвижимое имущество при Правительстве Кыргызской Республики. Тем самым, в республике созданы все необходимые условия для обеспечения гарантированной защиты прав собственников и пользователей недвижимостью, являющиеся одним из главных предпосылок для развития рынка недвижимости.

В Кыргызстане основную долю недвижимости составляют земельные доли сельскохозяйственного назначения - 43%; индивидуальные жилые дома - 28%; квартиры - 10%; земельные участки жилого назначения - 10%, остальная часть относится к недвижимым имуществам социального, культурного, административного и другого назначения.

За 10 летний период (2002-2012гг) развития рынка недвижимости наибольшее количество зарегистрированных сделок по купле-продаже недвижимости отмечено в 2012 году. Активный рост сделок по недвижимости начал проявляться в 2004 году. Но происходит резкий “провал” по купли-продажи недвижимости в 2005 году, связанная с нестабильной политической ситуацией в стране. После 2005 года наблюдается бурный рост количества сделок с недвижимым имуществом, который длился до 2008 года. Всемирный финансовый крах также отразился на рынке недвижимости Кыргызстана, вследствие которого в 2008-2009гг активность сделок с недвижимостью начала падать. В 2009 году ситуация на рынке недвижимости стабилизируется, но в начале 2010 года, как и в 2005 году, нестабильная политическая ситуация в стране, привела к спаду сделок с недвижимостью.

Рост количества сделок с недвижимостью наблюдался в конце 2010 года, который объясняется снятием ограничения (моратория) на продажу участков индивидуального жилого строительства. Анализ показывает, что ситуация на рынке недвижимости полностью стабилизировалась в 2011 и 2012 годах и заметен рост сделок по купле-продаже недвижимости начиная с 2012 года.

Начиная с 2002 года наблюдается стабильный постепенный темп сделок по залогу недвижимости, который с каждым годом увеличивается. Пик выданных кредитов под залог недвижимого имущества отмечается в 2008 году, поскольку в то время по стране массовое распространение получила ипотека.

На рынке недвижимости в основном продается ликвидная недвижимость, которую легко купить и продать. Таковыми являются квартиры, дома, земельные участки жилого назначения. Сезонные периоды неоднозначно влияют на процесс купли-продажи квартир и домов.

Самыми продаваемыми являются квартиры 104 -, 105 -, 308(хрущевка) - серий, а также квартиры индивидуальной планировки. В результате проведенного анализа выявлены типы наиболее часто предлагаемых к продаже квартир. Это однокомнатные квартиры 104 - и 105 -серий. Это связано со следующими причинами:

- относительно умеренная цена на данные типы квартир;

- квартиры приобретаются для молодых (студенты, молодожены и т.п.) и одиноких граждан (например, пенсионеры), которым по силу оплачивать коммунальные услуги.

Цены на недвижимость в Кыргызстане за последнее десятилетие отмечались небольшим, но стабильным ростом. Существенная тенденция роста цен на первичное, вторичное жилье и на офисные помещения наблюдается с 2003 года. К примеру: цена трехкомнатной квартиры от 10 тысяч долларов возросла до 35 тысяч.

На такой резкий скачок цен повлияли различные факторы. Граждане Киргизии в основном хранили свои сбережения в американской валюте. Нестабильность доллара послужила причиной того, что население стало вкладывать сбережения в недвижимость. Стремительный рост цен на недвижимость наблюдается с лета 2006 года. В итоге, с 2006 года по сентябрь 2007 года цены на квартиры и офисные помещения выросли на 100%.

Одной из главных причин являтся развитие ипотеки. Сегодня более 40% всех квартир продаются по ипотеке - клиент вносит первоначальный взнос 30%, а остальную сумму выдает банк на срок около 8-ми лет под 15% годовых. Важным фактором является и то, что многие наши соотечественники, работающие за рубежом, вкладывают заработанные деньги в недвижимость в Бишкеке и курортной зоне Иссык-Куля. Кроме того граждане Казахстана также инвестируют средства в кыргызстанский рынок недвижимости. Наблюдается искусственное завышение цен квартир вторичного рынка жилья. К середине 2007 года спрос на жилье превышал предложение. Многие аналитики и эксперты сходятся в едином мнении, что в большей степени причиной, которая влияет на рост цен, является ограниченный рынок недвижимости. Строительство жилых комплексов не велось более 12-ти лет, поэтому спрос превышает предложение.

Стабилизация цен на рынке недвижимости в 2011-2013 годах способствовала увеличению объемов ипотечного кредитования и финансирования строительства. Кроме того, отмечается сокращение объема ипотечных кредитов и кредитов на строительство в портфеле классифицированных кредитов банков, что свидетельствует о снижении кредитных рисков для финансового сектора, обусловленных состоянием рынка недвижимости.

Изменчивость цен на недвижимость в Кыргызстане обусловлена различными причинами. Рынки недвижимости неликвидны, соглашение о каждой продаже происходит с высокими транзакционными издержками.

Предложение в краткосрочной перспективе неэластично, в связи с тем, что на подготовку проектов и завершение строительства требуется время. Застройка часто подпадает под воздействие различных правовых и иных ограничений, таких как дефицит городских земель, которые могут подлежать застройке. В этих условиях усиливается влияние изменений спроса на цены.

Относительное оживление в выдаче кредитов на ипотеку и строительство в 2006-2007 годах было вызвано резким оживлением в сфере недвижимости примерно с 2002 года, характеризовавшимся быстрым ростом цен на недвижимость. сделка недвижимость ипотека стоимость

В дальнейшем, в результате влияния последствий финансового кризиса, сильно затронувшего ипотечный рынок и сферу строительства Казахстана, наблюдалось сокращение ипотечного кредитования и финансирования строительства казахских банков на территории Кыргызстана вследствие недостатка ликвидности в материнских банках и увеличивающихся рисков на рынке недвижимости. Это повлияло на резкое падение рыночных цен в 2008 году (график ).

В результате снижения рыночных цен на недвижимость, ситуация усугублялась снижением стоимости обеспечения в форме залога жилой недвижимости, особенно в случаях когда она падала до уровня ниже стоимости предоставленных под это обеспечение кредитов.

Спад на рынке недвижимости Казахстана негативно отразился также на строительной отрасли Кыргызской Республики. Ввод новых жилищных фондов в 2010-2011 годы уменьшился почти на 40 процентов. За 2011 год было введено новых жилищных фондов в размере 748,3 тыс.кв.м. (при требуемых 2 млн.кв.м. в год).

В настоящее время на рынке недвижимости отмечается сокращение волатильности цен. С 2011 года цены на недвижимость демонстрируют устойчивый рост, что объясняется растущим спросом на недвижимость в г. Бишкек и Чуйской области, а также низкими темпами ввода в действие жилищных фондов (из которых около 80 процентов ежегодно приходится на сектор домашних хозяйств за счет собственных средств и полученных кредитов)

Рост цен за 2012 года наблюдался в таких сегментах рынка недвижимости, как квартиры, социальная и коммерческая недвижимость. При этом цены на индивидуальные жилые дома снижались.

Данная динамика наряду с сезонными колебаниями, связана с ограниченным расширением сегментов недвижимого имущества.

На конец 2012 года, в кредитном портфеле банков, кредиты на строительство занимали 5,3 процента кредитного портфеля, ипотечные кредиты - 9,4 процента. Общий объём кредитов на строительство и ипотеку впервые за 3 года увеличился и составил 5,1 млрд. сомов, показав рост по сравнению с 2011 года на 12,8 процента.

Основная часть ипотечных кредитов и кредитов на строительство имеют средне- и долгосрочный характер. На конец 1 полугодия 2012 года их суммарный объем равнялся 4,4 млрд. сомов, увеличившись с 3,8 млрд. сомов на конец 1 полугодия 2011 года (в основном за счет ипотечных кредитов).

Многие специалисты, а также эксперты рынка недвижимости полагают, что сложившуюся ситуацию под свой жесткий контроль должно взять государство, которое способно урегулировать состояние рынка, а также следить как за ростом, так и за спадом цен на жилую недвижимость (по сегодняшний день рынок недвижимости страны четко не контролируется государственными службами). Но это не останавливает тех, кто смог разглядеть в этой стране огромный потенциал, а потому не боится вкладывать значительные суммы в приобретение недвижимости Кыргызстана.

Согласно отчету Всемирного банка «Ведение бизнеса» - 2014 по индикатору «Регистрация собственности» Кыргызская Республика по итогам 2013 года поднялась на 9 место из 183 стран мира.. Сравнительно: по итогам 2009 года составляла 52 место, 2010 года - 19 место, 2011 года - 17 место, 2012 года - 11 место. Средний показатель по данному индикатору в странах Европы и Центральной Азии- 59 позиция. Так, например, Российская Федерация находится на 17 позиции, Казахстан - 18, Таджикистан - 78 и Украина - 97.

Сегодня рынок недвижимости имеет динамику к росту, объем количества сделок увеличился на 16,6% по сравнению с прошлым периодом и в 2013 год составил $1,8 млрд. В основном сделки по купле-продаже жилья совершаются на вторичном рынке, так как первичный рынок в настоящее время не развит из-за нехватки свободных земельных участков. В связи с этим государство должно провести ряд мероприятий, а именно:

- создать Фонд развития жилищного строительства (в соответствии с новым Жилищным кодексом КР (ЖК), но с более широкими полномочиями);

- провести полную инвентаризацию земельного фонда республики с выделением в отдельный реестр земель потенциально пригодных для жилой застройки (по категориям);

- провести оценку эффективности и законности предоставления земельных участков, предоставлять государственные и муниципальные участки строго посредством аукционов;

- разработать планы реконструкции ветхого фонда, некоторых жилых массивов, восстановления промышленных комплексов городов.

Литература

1. Конституция Кыргызской Республики, введенная в действие Законом КР от 27 июня 2010 года

2. Государственная программа «Доступное жилье в Кыргызской Республике». Проект. Б-2012г

3.Экономика недвижимости. Уч.для вузов. А.Н.Асаул. изд.»ПИТЕР» 2010г

Размещено на Allbest.ru