К вопросу о пересчёте сметной стоимости строительства объектов недвижимости в мировые цены

Размещено на http://www.allbest.ru/

К вопросу о пересчёте сметной стоимости строительства объектов недвижимости в мировые цены

Кожин В.А.

Расширение связей по строительству объектов недвижимости разного назначения [1] с зарубежными фирмами требует новых подходов в пересчёте стоимости из рублёвого эквивалента в свободно-конвертируемую валюту. Потребность в таких подходах могут возникнуть при создании совместных предприятий в уставный капитал, которых российская сторона намерена вкладывать свой капитал. Если оценивать недвижимость в таких случаях по биржевому курсу рубля к доллару, то это может привести к существенному занижению оценки стоимости российской недвижимости и объектов незавершенного строительства.

Эти причины, а также невозможность выставления проектных решений на тендеры для участия в международных конкурсах по строительству объектов недвижимости в рублёвой оценке, послужили главной причиной разработки новых предложений по пересчёту сметной стоимости строительства в свободно-конвертируемой валюте (СКВ).

В настоящее время при международных сравнениях покупательной способности или паритетов валют применительно к строительной продукции чаще всего применяют три метода расчёта в СКВ [2]:

расчёт и сравнение сопоставимых наборов ресурсов, необходимых для строительства с использованием внутренних цен в национальных валютах государств;

сравнение сопоставимых наборов работ с использованием расценок внутреннего рынка государств;

сравнение укрупнённых национальных цен в расчёте 1м2, 1м3,1п.м. строительных объектов одинакового назначения.

Каждый метод используется в зависимости от того, насколько решаемая задача обеспечена достоверной и достаточной информацией. Сложность пересчёта рублевой стоимости объектов строительства в свободно конвертируемую валюту зачастую объясняется отсутствием достаточных исходных данных по всем видам ресурсов для конкретного вида строек с конкретным набором типичных объектов в них. Кроме того, реальный курс доллара США по многим позициям не отражает в настоящий момент реальный курс рубля Российской Федерации и не может служить основанием для непосредственного пересчёта сметной стоимости строительства с помощью соотношения курса доллара США к курсу рубля.

Наиболее просто рублёвая сметная стоимость строительства может быть пересчитана в мировые цены в случае, если хозяйствующий субъект одновременно выполняет строительство одинаковых объектов внутри России и за рубежом на конкретном рынке. Это позволяет российской стороне заранее сформировать необходимую нормативную базу в СКВ для сопоставимых наборов ресурсов одновременно для условий России и для условий зарубежной страны, где предполагается участие отечественных девелопмеров в тендерах. В этом случае может быть достигнут паритет валют и проблема пересчёта становится менее напряженной, а получившаяся в результате пересчёта цена строительной продукции в СКВ однозначно будет отражать реальную конкурентную цену на рынке строительной продукции.

В качестве пояснения проведённого выше замечания рассмотрим следующий условный пример: потребительская стоимость строительства сооружения путепровода на российском рынке составляла 487 млн. долларов США (в пересчёте по курсу ЦБ РФ) На иранском рынке строительство этого же путепровода оценивается в 360 млн. долларов США, т.е. на 127 млн. долларов США меньше. Выставлять проект на тендер по цене 487 млн. долларов с российской стороны уже нет смысла, поскольку заказ уйдёт к другому партнёру, предложившему меньшую цену даже с наименьшим качеством товара.

Значит, если была бы соответствующая исходная информация по сопоставимым наборам ресурсов в паритетных ценах, у проектировщика никогда бы не возникало искушение предложить на конкурентный рынок проект строительства путепровода по цене 487 млн. долларов США, так как его сразу же отвергнут конкуренты.

Отсюда просматривается важность решения для отечественных девелопмеров проблемы пересчёта стоимости строительства в СКВ и в паритете рубля к доллару США через формирование соответствующей нормативной базы и разработки для неё методики пересчёта стоимости строительства недвижимости в СКВ для стран, где пересекаются их интересы. Надо сказать, что на данном этапе отсутствуют достаточно проработанные и проверенные на практике теоретические основы пересчёта сметной стоимости строительства объектов в СКВ. Перечисленные выше обстоятельства свидетельствуют о высокой значимости исследуемой проблемы.

Цель исследования. Исходя из высокой актуальности исследуемой темы, была поставлена цель - предложить новую концепцию методики пересчёта сметной стоимости строительства в СКВ.

Задачи исследования. Для достижения поставленной цели были сформулированы следующие задачи:

1. Провести анализ существующих методов пересчёта сметной стоимости строительства в СКВ.

2. Разработать модели пересчёта сметной стоимости строительства объектов по двум направлениям:

для случая оценки проектных решений применительно к требованиям российского инвестора, вкладывающего денежные средства в объекты зарубежных заказчиков, подлежащих строительству на территории, как России, так и за рубежом;

для случая оценки проектных решений девелопмеров для выставления их на зарубежных тендерах, в основе которого лежат паритетные цены.

3. Разработать алгоритм пересчёта сметной стоимости строительства в СКВ.

Исходя из поставленной цели и задач, обоснование общего концептуального подхода к разработке моделей пересчёта стоимости объектов строительства в мировые цены, опирается на современные достижения отечественной науки в области теоретических основ ценообразования и практики сметного дела в строительстве.

В настоящее время для определения сметной стоимости строительства и свободных (договорных) цен на строительную продукцию руководствуются методическими указаниями по определению стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС - 81.35-2004. (Приложение к Постановлению Госстроя России от 05.03.2004 №15/1). Эти рекомендации по сметному ценообразованию базируются на сметных нормах и ценах 2001 года с последующим переводом в цены текущего момента. В результате поиска разумного приближения цены к реальной стоимости, на практике стали применять различные методы ценообразования. Наиболее распространенными среди них являются [3]:

1. Ресурсный метод, позволяющий определять сметную стоимость строительства на основе калькулирования прямых затрат с использованием текущих или прогнозных цен на ресурсы и определения накладных, плановых накоплений от основной заработной платы производственных рабочих (включая заработную плату рабочих, занятых управлением строительными машинами).

2. Ресурсно-индексный метод, базирующийся на сочетании ресурсного метода с системой индексов цен на ресурсы, используемые в строительстве.

3. Базисно - индексный метод, предусматривающий использование системы текущих индексов цен по отношению к стоимости, определяемой в базисном уровне цен 2001г.

4. Базисно - компенсационный метод, предусматривающий определение сметной стоимости строительства в базисном уровне цен 2001 г. и определение расчётами дополнительных затрат на потребляемые ресурсы в связи с ростом на них цен и тарифов.

5. Метод применения банков данных о стоимости, ранее построенных, аналогичных проектируемому в данный момент времени объекту.

Перечисленные выше методы расчёта ориентированы на определение сметной стоимости строительства по объектам, строящимся на территории России для отечественных заказчиков в рублёвом исчислении.

Наибольшее распространение в настоящий момент времени получило определение сметной стоимости на основе ресурсно-индексного метода. Здесь вначале определяются текущие цены на ресурсы в базовом регионе (Московской области), а затем они рассчитываются для конкретного региона по формуле:

Сi = Сbi*Кpi, (1)

где Сi - текущая цена i-го ресурса для конкретного региона, руб.;

Сbi - текущая цена i-го ресурса для базисного региона России (Московской области), руб.;

Кpi - региональный коэффициент по i-му виду ресурсов;

Используя базисные цены 2001г и индексы цен на ресурсы для перевода их в стоимость текущего года, модель сметной стоимости строительно-монтажных работ можно записать зависимостью вида:

С смр = [УОiCibКip+УТiЗibКip+УMjCjmbKpi+(Zo+Zm)KнКпо+ (Zo+Zm) KпКпо]KлКреКндс, (2)

где Oi, Ti, Mj - соответственно потребность в ресурсах: i-х материалах, конструкциях, изделиях; затратах труда основных производственных рабочих; машино-часов строительных машин в натуральных единицах измерения;

Cib, Зib, Cjmb - единичная стоимость в текущих ценах для базового района России (Московская область) соответственно: единицы материалов и изделий; часовой тарифной ставки рабочих; стоимости машино-часов строительных машин, руб.;

Zo, Zm - основная заработная плата производственных рабочих и механизаторов, занятых управлением строительными машинами, рассчитанные по итогу локальной сметы, руб.;

Kpi - региональный коэффициент по i-му виду ресурсов для пересчёта их базовой стоимости в текущую;

Kн, Kп, Kл - коэффициенты накладных расходов, плановых накоплений и лимитированных затрат;

Кпо - понижающий коэффициент, применяемый в ресурсно-индексном методе при расчёте накладных расходов и плановых накоплении;

Кре - коэффициент, применяемый для объектов реконструкции.

Кндс--налог на добавленную стоимость.

Указанная выше ресурсно-индексная модель расчёта стоимости строительства, активно используется проектными организациями при разработке строительных проектов с использованием готовых программных средств по расчёту смет ("АРОС-Лидер"., ГРАНД-смета версия 6.0, WinСметаNeo14.5, Smeta.RU9.0.0.0.0торрент, WinABcPC2.31) и при определённой их трансформации они могут быть использованы для оценки стоимости строительства объектов недвижимости в СКВ.

При решении этого вопроса, если не учитывать отраслевые индексы инфляции, в итоге всё свелась бы к чисто техническим проблемам пересчёта курса рубля к курсу доллара США по группам строительных ресурсов с использованием специальных коэффициентов пересчёта. В связи с этим при разработке методики пересчёта стоимости строительства в мировые цены необходимо учитывать имеющиеся программные средства и наличие большого опыта работы персонала со сметными расчётами. В концептуальном плане решение проблемы пересчёта стоимости строительства объектов недвижимости в СКВ может идти в двух направлениях:

Первое направление предусматривает проведение сметных расчётов для пересчёта стоимости строительства объектов недвижимости в СКВ с использованием имеющегося программного обеспечения и существующей в России нормативной базы в рублёвых ценах и в долларах США 2001 г, когда курс американского доллара для российских инвесторов составлял в среднем 29,17 рубля. Разработка проектно-сметной документации с использованием первого направления для её пересчёта в СКВ для России должно быть наиболее приемлемо и для проектировщика и для заказчика, чтобы иметь возможность прогнозирования, планирования, соответствующей организации финансового менеджмента и контроллинга потоков денежных средств. Отпадает необходимость в ежеквартальной (а иногда и месячной) корректировке исходной и результирующей сметной информации. При формировании окончательной договорной цены в текущих ценах в проектно-сметной документации осталось бы учесть коэффициент инфляции доллара за период с 2001 года на текущий момент времени.

По первому концептуальному направлению предусматривается пересчёт в СКВ сметной стоимости объектов, при строительстве их иностранными фирмами на территории России, использующими существующую нормативную базу России, отечественные ресурсы, технику и технологию, рабочую силу применительно к российским условиям в области законодательства, налогообложения и базовые цены 2001 г.

Данная модель пересчёта, и это её особенность, приспособлена к использованию имеющихся в России программных ресурсов и специалистов по разработке проектов и смет, отработанного сервиса представления необходимой документации заказчику и вновь созданной информационной базы коэффициентов пересчёта и др.

Исходя из рассмотренных замечаний, предлагается следующая модель расчёта и пересчёта сметной стоимости строительно-монтажных работ в долларах США, которая может быть представлена зависимостью:

Ссмр = [(УОiCiK1+УTiЗiKпoK2 + У Mj CmiK3) +(УTiЗiK2+УТjЗ jK4) Kпo KнК5 +(УTiЗiK2+ УТjЗ jK4) KпoKп К5]KpeKлK6 Кндс,(3)

где: Оi, Ti, Тj, Mj - потребность в соответствующих ресурсах: i-х материалах (Oi); затратах труда основных производственных рабочих (Ti), и машинистов (Тj), в чел.-час.; машино-часов работы строительных машин и механизмов (Mj), в натуральных единицах измерения, рассчитанных на объём работ по локальной смете;

Ci, Зi, З j Cmi - стоимость единицы соответствующих ресурсов: материалов и изделий Ci, среднечасовой тарифной ставки рабочих (Зi), машинистов Зj; машино-часов строительных машин и механизмов (Cmi) для конкретного района России в базовых ценах 2001 г.

Kпo - поясной коэффициент к заработной плате, действовавший в России в 2001 г.;

К1 - коэффициент пересчёта рублевой стоимости материалов, изделий в СКВ (доллары США), рассчитанный по курсу доллара США в 2001 г.;

К2 - коэффициент пересчёта средней часовой тарифной ставки основных производственных рабочих в СКВ (доллары США), рассчитанный по курсу доллара США в 2001 г.;

К3 - коэффициент пересчёта стоимости машино-часа работы машины или механизма, в СКВ (доллары США), рассчитанный по курсу доллара США в 2001 г.;

К4 - коэффициент пересчёта средней часовой тарифной ставки машинистов строительных машин и механизмов в СКВ (доллары США), рассчитанный по курсу доллара США в 2001 г.;

Kн, Kп, Kл - соответственно коэффициенты: накладных расходов, (Kн), плановых накоплений (Kп), лимитированных затрат (Kл);

Kpe - коэффициент, применяемый для объектов реконструкции (Kpe = 1,05-1,2);

К5 -понижающий коэффициент на локальные сметы, рассчитанные ресурсно -индексным методом;

К6 коэффициент инфляции доллара США, выраженный через "Индекс потребительских цен" (CPI), текущего года к 2001г. (в феврале 2016г. К5 =1,3522) [7].

Умножением цены строительной продукции, вычисленной по формуле (3) в ценах 2001г., на коэффициент инфляции доллара за рассматриваемый период и позволяет определить цену строительной продукции в СКВ при строительстве иностранными фирмами объектов по заказу России.

Чтобы пользоваться предлагаемой методикой необходимо рассчитать величину коэффициентов для пересчёта цены строительной продукции по формуле (3) из рублёвого в долларовый эквивалент.

Второе направление пересчёта потребует разработки специально созданной для этих целей нормативной базы пересчёта, но уже для инвесторов, инвестирующих свою валюту для строительства объектов за рубежом. Практическая реализация этих двух направлений в методике пересчета сметной стоимости строительства в СКВ принципиально различна. Дело в том, что реализация первоначального направления концепции с тактической точки зрения наиболее заманчива, поскольку вся проектно-сметная документация выдаётся заказчику в СКВ, коэффициент инфляции, которой несопоставим с инфляцией рубля Российской Федерации.

Второе направление в разработке методики пересчёта сметной стоимости строительства в СКВ является более фундаментальным и связано с необходимостью предварительного формирования нормативной базы в паритетных ценах, определяемых рыночную стоимость одинакового набора ресурсов для сопоставимых объектов. В данном случае приходится учитывать и другие методологические стороны пересчёта: разную стоимость рабочей силы, неодинаковую технологию строительно-монтажных работ, разную техническую оснащенность строительного производства и др.

Это направление пока частично проработано и требует дальнейшего уточнения в связи с отсутствием необходимой для запуска этого направления исходной нормативной базы, приближенной к зарубежным аналогам. Второе направление методики пересчета сметной стоимости строительства в СКВ, требует предварительного расчёта паритета доллара США как одной из мировых валют к рублю РФ. Именно такие расчёты могли бы обеспечить требуемую сопоставимость цены проектно-сметной документации независимых проектных фирм, на зарубежных тендерах.

Паритет доллара США к рублю Российской Федерации по строительно-монтажным работам определяется путём деления удельной стоимости строительных работ: одного м2 жилья или м3 здания или сооружения в текущем уровне цен в долларах США на их стоимость в рублях РФ одинакового назначения. При этом объекты строительства, наборы ресурсов, должны быть сопоставимы с зарубежными аналогами, включая и сопоставимые условия строительства. Далее рублёвая стоимость текущей цены перемножается на этот паритет (коэффициент). Результаты расчётов получаются в долларах США, тем самым решается поставленная задача.

Следует отметить, что расчёт паритета рубля Российской Федерации к доллару США требует специального программного обеспечения, с предварительной разработкой ресурсно-технологических моделей. При этом имеется в виду, что проектные решения по сооружаемым объектам должны соответствовать, к примеру, американскому уровню качества или на это различие в качественном уровне проектных решений, должен вводиться поправочный коэффициент.

Исходя из второго концептуального направления, модель пересчёта сметной стоимости строительства в текущих паритетных ценах (в СКВ) можно выразить зависимостью:

Ссмр=[(УQiCiK1+УTiЗiKbiKпкК2+УMj K3)*Kтг+(ZoK2+ZmK4)* Kпк*Кн *Kтг +(ZoK2+ZmK4)*Kпк Kтг КпK5]*KлlKpeK5К6 Кндс, (4)

где: Ci, Cmi - сметная стоимость единицы i-го вида материалов, изделий и конструкций, машино-часов строительных машин и механизмов в ценах 2001 г. для района строительства, аналогичному в России, руб.;

Kпк - поясной коэффициент к заработной плате для района строительства, аналогичному в России, руб.;

Kbi - коэффициент пересчёта трудоёмкости в связи с имеющейся разницей уровней производительности труда рабочих i-х специальностей в России по сравнению с США;

К2 - коэффициент пересчёта рублёвой средней часовой тарифной ставки в доллары США, рассчитанный исходя из соотношения средней заработной платы в США к средней заработной плате рабочих строителей соответствующих специальностей в России, сложившегося в 2001 г.;

К4 - коэффициент пересчёта заработной платы машинистов в доллары США, рассчитанный исходя из соотношения средней заработной платы в США к её величине в России в 2001 г.;

К5 - поправочный коэффициент, учитывающий дополнительные требования заказчика по качеству и срокам строительства, выявляемые при проведении международных торгов-тендеров.

К6- -К6 коэффициент инфляции доллара США, выраженный через "Индекс потребительских цен" (CPI), текущего года к 2001г.

Другие обозначения - аналогичны обозначениям формулы (3)

Для определения величины отдельных составляющих, приведенных в формулах 3 и 4, предложена методика расчёта отдельных составляющих модели пересчёта сметной стоимости строительства в паритетных ценах, включающих:

1. Расчёт переводных коэффициентов стоимости материалов и изделий в доллары США с использованием следующих исходных данных:

Сметная стоимость каждого вида строительных материалов, изделий и конструкций принимаемая в рублях по ресурсной смете в ценах России 2001 г. (Сpi).

Сметная стоимость единицы каждого вида строительных материалов, изделий и конструкций, принимая по справочникам (объектам представителям) аналогичных строек США в долларах США в ценах 2001 г. (Саi).

На основе этой исходной информации определяется коэффициент пересчёта их стоимости в доллары США по зависимости:

Кi = Саi / Сpi (5)

2. Расчёт коэффициента пересчёта (снижения) трудоёмкости в связи с наличием разницы средней производительности труда в России по сравнению с США (Кbi). Для этого используется выработка на одного рабочего на объектах строительства в 2001 г. в США и соответствующая выработка на одного рабочего в России при выполнении различных i-х видов строительно-монтажных работ (Если такой информации по видам работ нет, то выработку можно взять по данным журнала КО-Инвест или по объектам-представителям):

Кbi =Пiп/100+Пiп (6)

где Пiп - процент прироста выработки в США по сравнению с уровнем выработки в России при выполнении i-х работ на строительных объектах;

Пiр - процент роста выработки в США по сравнению с выработкой в России при выполнении i-х видов работ на строительных объектах.

Например: На строительстве котельных выработка на одного рабочего в России в 2001 г. составила 187,48 т. руб. в год или в долларах США - В 2001г. курс доллара составлял 29,17 руб. Таким образом, выработка на одного рабочего в России в долларах США составляла 187,48/29,17= 6,4 тыс. $, а в США на таких объектах выработка была 23.2 тыс. $.

Отсюда: Пip = 23.2/6,4 *100%= 362,5%;

Пiп = 362,5-100=262,5%,

Кbi = 262,5/(100+262,5)=0,724

3. Пересчёт часовой тарифной ставки рабочего в $ c помощью коэффициентов (К2, К4)

Методика пересчёта этих коэффициентов одинакова.

Принимая К2, (К4) = К, будем иметь:

К = За/Зр, (7)

где За,Зр - среднегодовые уровни заработной платы одного рабочего на строительстве строительных объектов соответственно в США и России в 2001 году.

Например: В России в 2001 году среднегодовая заработная плата одного рабочего на объектах строительства составляла 40000 руб или, а в долларах 40000/29,17 =1371 USD

В США в 2001 г. среднегодовая заработная плата одного рабочего на таких объектах составляла 35500 USD.

Откуда: К2 = 35500/1371= 25,9

4. Расчёт коэффициента пересчёта стоимости машино-часов в USD (К3) по зависимости:

К3 = УтКт+УаКа+УzК4+Уп, (8)

где Кт - соотношение цен на топливо в 2001 году в России по сравнению с мировыми ценами. В свою очередь:

Кт = Цта/Цтр,(9)

где Цта, Цтр - соответственно цены в USD на топливо в США и в России;

Ка - соотношение затрат на амортизацию основных фондов, исходя из различий темпов обновления основных фондов.

В свою очередь:

Ка = Коа/Кор,(10)

где Коа, Кор,- соответственно средние коэффициенты обновления основных фондов в США и в России, имевшие место в 2001 году;

Ут, Уа, Уz Уп, - удельный вес в долях единицы затрат на топливо, амортизационные отчисления, заработную плату, прочих затрат в затратах на эксплуатацию машин, имевших место в 2001 году в управлениях (трестах) механизации России;

Уровень К4 - коэффициента для пересчёта тарифной ставки рабочих машинистов в USD.

Расчёт указанных выше коэффициентов можно проследить на примере трубоукладчика.

Например, при норме амортизации на трубоукладчик в России 12,8% коэффициент его обновления составит Кор = 1/0,128=7,8 лет и т.д. В США норма амортизации на трубоукладчики установлена в размере 25,6%.

Тогда коэффициент обновления составит:

Коа= 1-0,256 = 3,9 года. Откуда: Ка = 7,8/3,9=2,0

Расчёт коэффициента накладных расходов (Кн) в ценах 2001 года, рассчитывается по зависимости:

Кн = (Нн - Нн *0,52+0,52 Нн К2)/100, (11)

где Нн - норма затрат накладных расходов в 2001 г., %;

К2 - значение коэффициента К2, рассмотрено выше;

0,52 - доля заработной платы в нормах накладных расходов.

6. Коэффициент плановых накоплений (Кп), применявшийся в России в 2001г.

7. Расчёт коэффициента прочих лимитированных затрат (Кл).

В прочие лимитированные затраты включаются затраты, предусматриваемые по главам 8 и 9 сводного сметного расчёта и непредвиденные затраты.

7.1. Экономико-математическая модель определения коэффициента (Кл.) представлена зависимостью:

Кл = КвКзКаКвлКдоКвмКпрКнз, (12)

где Кв - коэффициент затрат на временные здания и сооружения, определяемый по зависимости:

Кв = (Nв - Nв 0,19+0,19 NвК2)/100, (13)

где Nв - нормы затрат на временные здания и сооружения, %;

К2 - значение коэффициента К2, рассмотрено выше;

0,19 - доля заработной платы в нормах затрат на временные здания и сооружения;

Кз - коэффициент на зимние удорожания, определяемый по зависимости.

Кз= (Nз-Nз0,5+0,5 NзК2)/100, (16)

где Nз - нормы затрат на зимние удорожания, %;

0,5 - доля заработной платы в нормах затрат на зимние удорожания;

Ка - коэффициент на аккордную оплату труда рабочих;

Кк - коэффициент на командировочные расходы;

Квл - коэффициент на выслугу лет;

Кдо - коэффициент на дополнительные отпуска;

Квм - коэффициент на вахтовый метод организации работ;

Кпр - коэффициент на премии за ввод в действие объектов в срок и досрочно.

Принимая указанные коэффициенты равными (Кi), их величину можно рассчитать по одинаковой зависимости:

Кi = Ni*K2/100, (14)

где Ni - нормы для i-го вида компенсируемых затрат, %.

Коэффициенты непредвиденных затрат (Кнз) рассчитываются по формуле:

Кнз=1+Nнз/100, (15)

где Nнз - норма непредвиденных затрат, %.

7.3. Расчёт коэффициента инфляции USD (К5) с 2001 года на текущий момент времени производится по зависимости:

К5 = (1+б/100)t-1 (16)

сметный стоимость недвижимость тендер

где б- ежегодный процент инфляции USD, определяемый по результатам отчётов Лондонской или Нью-Йоркской фондовых бирж;

t - период в годах, определяемый с 2001 г. до текущего года.

По результатам расчёта всех выше обозначенных коэффициентов составляется матрица коэффициентов для пересчёта сметной стоимости объектов в СКВ в текущих ценах.

Поправочный коэффициент, учитывающий дополнительные требования к заказчику по качеству и срокам строительства (К6) рассчитывается прямым методом в зависимости от характера требований заказчика [5, 6].

Предложенные концептуальные методики по двум направлениям пересчёта с учётом отмеченных выше условий на строительных объектах подход, являются основой для сводных сметных расчётов стоимости строительства, которые составляются в обычном порядке в соответствии со СНиП 31-06-2009 (в ред. Изменения N 1, утв. Приказом Минстроя России от 07.08.2014 N 438/пр.) по следующей номенклатуре глав:

Глава 1. Подготовка территории строительства;

Глава 2. Основные объекты строительства;

Глава 3. Объекты подсобного и обсуживающего назначения;

Глава 4. Объекты энергетического хозяйства;

Глава 5. Объекты транспортного хозяйства и связи;

Глава 6. Наружные сети и сооружения водоснабжения и канализации;

Глава 7. Благоустройство и озеленение территории;

Глава 8. Временные здания и сооружения;

Глава 9. Прочие затраты и работы:

Глава 10 Содержание дирекции (технический надзор) строящегося здания и сооружения;

Глава 11. Подготовка эксплуатационных кадров;

Глава 12 Проектные и изыскательские работы.

Отдельной строкой предусматривается резерв на непредвиденные работы и затраты в размере от 2 до 10% в зависимости от вида строительства и характеристики проекта (типовой или индивидуальный).

За итогом сводной сметы указывается величина возвратных сумм в процентах стоимости затрат по главе 8 сводного сметного расчёта.

Используя зависимости (3) и (4), сформулирован алгоритм (рисунок 1) пересчёта сметной стоимости в СКВ, который сформирован таким образом, что позволяет расширяться в случае обновления или дополнения новой информации, поэтому обладает гибкой структурой.

Имеющаяся информация в представленном алгоритме вполне достаточна для пересчёта сметной стоимости строительных объектов в СКВ.

Полученные результаты [7]

1. Выполнен анализ существующих методов пересчёта сметной стоимости строительства в СКВ. Определены подходы к разработке методики пересчёта стоимости строительства в СКВ через предварительную разработку концепции пересчёта инвестирования денежных средств в условиях Российской Федерации и для зарубежных стран, имеющих опыт строительства объектов недвижимости.

2. Разработан концептуальный подход к формированию методики пересчёта сметной стоимости строительства объектов в СКВ по двум направлениям.

3. Подготовлена предварительная нормативная база коэффициентов для пересчёта сметной стоимости строительства в доллары США, на основе которой проводились контрольные расчёты.

4. Разработаны мероприятия для комплексного апробирования и внедрения методик в системном комплексе расчётов сметной стоимости строительства АО "Гипрогазцентр".

Список литературы

1. Кожин В.А., Голубкова К.В. К вопросу об оценке жилья на основе его потребительской ценности. NovaInfo.Ru. 2016. Т. 3. № 41. С. 80-89.

2. Фирсов М.В., Кожин В.А. Государственное регулирование развития рыночных отношений в строительстве. Гуманитарные, социально-экономические и общественные науки. 2015. № 7. С. 173-176.

3. Кожин В.А., Шагалова Т.В., Жесткова И.С. К вопросу о рыночной цене при оценке недвижимости с помощью ценностного подхода В сборнике: Предпринимательство: перспективы, приоритеты и ограничения сборник научных трудов по материалам i международной научно-практической конференции. НОО "Профессиональная наука". Нижний Новгород, 2016. С. 94-108.

4. Кожин В.А., Шагалова Т.В. Моделирование ценообразования для различных видов товаров и услуг в рыночных условиях с учётом ценностного подхода. Экономика и предпринимательство. 2013. № 12-4 (41-4). С. 539-543.

5. Кожин В.А. Разработка моделей стимулирования инвестиционной активности субъектов строительного комплекса. Предпринимательство. 2011. № 6. С. 80-84.

6. Кожин В.А., Иванова О.С. Опыт внедрения эффективного механизма системы управления в инвестиционно-строительных организациях Нижегородской области. Инновации. 2006. № 9. С. 105-109.

7. Пермичев Н.Ф., Кожин В.А. Методика пересчёта сметной стоимости строительства объектов транспорта газа в мировые цены. Отчёт НИР НГАСА г.Н.Новгород. 1995. -.32 С

8. http://bhom.ru/currencies/usd/ [дата обращения 30.03.2016 г.]

Размещено на Allbest.ru

...