Рынок жилья

Размещено на http://www.allbest.ru/

Контрольное практическое задание № 1. «Оценка доступности жилья для населения посредством индексов ООН-ХАБИТАТ на основе статистических данных»

Доступность жилья характеризует инвестиционные возможности населения на рынке жилья. Доступность жилья является важнейшим социально-экономическим индикатором развития экономики и обусловливает возможности решения проблемы обеспечения жильем. Доступность жилья зависит от платежеспособности потребителей на рынке жилья. Платежеспособность потребителей, в свою очередь, определяется соотношением и динамикой цен на жилье и уровня доходов населения. Соотношение между ценами на рынке жилья и доходами населения характеризует доступность жилья и лежит в основе расчета показателей доступности жилья.

Индекс доступности жилья ООН-ХАБИТАТ рассчитывается как отношение стоимости приобретаемого жилья к доходам домохозяйства и показывает количество лет, необходимых среднестатистической семье для накопления средств на приобретение среднестатистического жилья, при условии, что все доходы домохозяйства будут направлены на эти цели. Индекс доступности жилья может быть определен по формуле:

(1)

где: Ид - индекс доступности жилья, лет; С кв. м - стоимость 1 кв. м жилья, руб./кв. м; S чел. - желаемая (необходимая) площадь жилища на одного члена домохозяйства, кв. м; N- количество членов домохозяйства, чел.; Д мчел. - доход на одного члена домохозяйства в месяц, руб./чел.

Оценка доступности жилья посредством индексов ООН-ХАБИТАТ на основе статистических данных предполагает выполнение оценки доступности для среднестатистического домохозяйства в зависимости от уровня среднедушевых доходов, средних потребительских расходов и средних цен на рынке жилья, сложившихся в определенных регионах России.

Расчет индексов доступности выполняется для двух регионов России за два года, предшествующих дате выполнения самостоятельной работы, на которые известны годовые статистические показатели. Работа выполняется в 2016 году, поэтому статистические данные берутся за 2015 и 2014 годы. Для расчета приняты следующие регионы: Иркутская область, Орловская область.

Статистические данные принимаются по данным сайта Федеральной службы государственной статистики (Росстата) и снесены в таблицу 2.

Таблица 1 - Статистические данные для расчета индексов доступности

Регион Показатель	Регион 1 (Иркутская область)	Регион 2 (Орловская область)
	2014г.	2015г.	2014г.	2015г.
Среднедушевые доходы, руб./чел. в месяц	20 224	22 203	19 981	22 819
Потребительские расходы на душу населения в месяц, руб./чел. в месяц	12 023,2	13 585,2	10 738,5	12 193,5
Средние цены на первичном рынке жилья, руб./кв. м	49 469,62	48 356,41	37 584,74	37 068,72
I квартал	51 462,01	47 872,87	37 135,62	37 490,7
II квартал	49 051,04	48 443,42	37 791,53	36 924,54
III квартал	47 694,6	48 187,34	37 837,05	36 608,51
IV квартал	49 670,83	48 922,01	37 574,77	37 251,11
Средние цены на вторичном рынке жилья, руб./кв. м.	41 374,35	43 490,29	37 454,24	35 603,69
I квартал	40 541,97	44 112,68	37 035,94	35 604,24
II квартал	40 546,81	43 599,52	37 554	35 701,39
III квартал	40 817,64	43 618,51	37 479,76	35 901,65
IV квартал	43 592,58	42 630,45	37 747,25	35 207,47

Статистические показатели «среднедушевые доходы населения в месяц» и «потребительские расходы на душу населения в месяц», приведенные на сайтах, не требуют никаких дополнительных операций для выполнения расчетов, а данные о средних ценах на первичном и вторичном рынках жилья на этих сайтах указываются поквартально. В связи с этим среднегодовой уровень цен на первичном (или вторичном) рынке жилья определяется как среднее арифметическое квартальных уровней:

(2)

где Скв. м - стоимость 1 кв. м жилья на первичном (вторичном) рынке жилья за год, руб./кв. м; Скв. м1 квар., Скв. м2 квар., Скв. м3 квар., Скв. м4 квар. - стоимость 1 кв. м жилья на первичном (вторичном) рынке за 1-й, 2-й, 3-й и 4-й квартал соответственно.

Индексы доступности рассчитываются при условии, что среднестатистическое домохозяйство рассматривает приобретение квартиры по средней рыночной стоимости, поэтому затраты на покупку жилья определяются на основе средних рыночных цен по данным Росстата, а площадь среднестатистического жилища, приходящаяся на одного члена домохозяйства, принимается по Федеральным стандартам социальной нормы площади жилья. Согласно Федеральным стандартам на одиноко проживающего человека должно приходиться 33 кв. м площади жилища, на семью из двух человек - 42 кв. м, на семью из трех человек и более - 18 кв. м на человека.

Поскольку индексы доступности определяются для среднестатистического домохозяйства, а средний состав семьи в России составляет около 2,8 человека, то оценка показателей доступности в данном задании производится для семьи из трех человек. Следовательно, площадь квартиры, приходящаяся на одного члена домохозяйства, составляет 18 кв. м на человека.

Таким образом, индексы доступности жилья рассчитываются для двух регионов России за период в два года для среднестатистического домохозяйства из трех человек на основе статистических показателей доходов, расходов, и цен на рынке жилья, а также исходя из площади жилища на одного члена домохозяйства в 18 кв. м/чел.

Оценка доступности жилья на основе статистических данных

Выполним оценку доступности жилья для среднестатистического домохозяйства из трех человек.

Значения статистических для определения индексов доступности жилья за

2014-2015гг. в Иркутской и Орловской областях представлены в таблице 2.

Произведем расчет индекса доступности жилья ООН-ХАБИТАТ на первичном рынке жилья для Иркутской и Орловской областей по формуле (1) в 2014 и в 2015 гг.

- для Иркутской области:

- для Орловской области:

Аналогично выполняется расчет индекса доступности на вторичном рынке жилья для двух этих регионов в 2014-2015 гг.

- для Иркутской области:

- для Орловской области:

Результаты расчета индексов доступности жилья в Иркутской и Орловской областях в 2014-2015 гг. на первичном рынке жилья проиллюстрируем на рис. 1, а на вторичном - на рис. 2.

Рис. 1. Динамика индекса доступности жилья на первичном рынке в Иркутской и в Орловской областях

Как видно из рис. 1, динамика индекса доступности на первичном рынке жилья в рассматриваемых регионах одинакова - в Иркутской области в 2014-2015 гг. наблюдается снижение индекса доступности с 3,67 года до 3,27 года, а в Орловской области, напротив, наблюдался снижение индекса доступности с 2,82 года до 2,44 года. Рост доступности жилья в представленных областях области увеличением среднедушевого дохода и снижением цен на рынке жилья. 

Рис. 2. Динамика индекса доступности жилья на вторичном рынке в Иркутской и в Орловской областях

Динамика индекса доступности жилья на вторичном рынке в Иркутской и в Орловской областях в целом аналогична. Наблюдается снижение индекса с 3,07 года до 2,94 в Иркутской области и с 2,81 года до 2,34 года в Орловской области. Это обусловлено увеличением среднедушевого дохода.

Так как в представленных областях индекс доступности снизился и на первичном и на вторичном рынке, можно говорить о снижении стоимости жилья и увеличение спроса на него.

Контрольное практическое задание № 2. «Оценка доступности ипотечного жилищного кредитования»

Оценить доступность ипотечного жилищного кредитования для населения можно с помощью индекса доступности, предложенного Национальной ассоциацией риелторов США (Housing Affordability Index, НАI). Этот индекс показывает степень нагрузки для типичного домохозяйства месячных выплат по кредиту при ипотеке типичного жилья и определяется на основе соотношения имеющегося дохода домохозяйства и дохода, необходимого для получения кредита:



, (3)

где: MI- имеющийся у домохозяйства средний доход, руб.; Iт - доход, необходимый для получения и обслуживания долгосрочного ипотечного кредита, достаточного для приобретения среднего по стоимости жилья, руб.

Получаемый по этой формуле показатель измеряется в процентах, и его значение, равное или более 100 %, свидетельствует о доступности жилья для домохозяйства при условии его приобретения на средства долгосрочного ипотечного кредита. Если индекс доступности HAI = 100 %, то это означает, что семья со средним доходом имеет ровно столько дохода, чтобы претендовать на ипотеку при средней цене дома. Индекс выше 100 % говорит о том, что средний доход семьи более чем достаточен для получения и погашения ипотечного кредита при средней цене жилья.

Имеющийся у домохозяйства средний доход MI представляет собой совокупный доход, который получают все члены семьи за определенный промежуток времени (например, месяц) и для среднестатистического домохозяйства принимается по данным статистических служб (например, Росстата).

Поскольку требуемый доход Iт должен обеспечить нормальные условия жизнедеятельности среднестатистической семье при условии нагрузки на семейный бюджет в виде ипотечных выплат, то такой доход определяется исходя из потенциальной величины ипотечного кредита на приобретение жилья.

Вначале определяется величина годовых выплат в погашение стоимости ипотечного кредита при условии предварительной уплаты семьей первоначального взноса при покупке квартиры. Так как основным методом погашения ипотечных кредитов является аннуитетный метод, то величина равновеликих выплат определяется с помощью сложной функции процента «Взнос на амортизацию единицы»:

(4)

где А - величина равновеликих выплат в погашение ипотечного кредита, руб.; PV - текущая стоимость ипотечного кредита с учетом уплаты первоначального взноса, руб.; R - годовая процентная ставка по ипотечному кредиту, %; t - период погашения кредита, год.

В свою очередь, текущая стоимость ипотечного кредита PV с учетом уплаты первоначального взноса определяется в зависимости от среднестатистической стоимости 1 кв. м жилья и площади квартиры:

(5)

или: (6)

где: Скв. м - рыночная стоимость 1 кв. м жилья, руб./кв. м; S- площадь приобретаемой квартиры, кв. м; Sчел. - площадь жилища на одного члена домохозяйства, кв. м/чел.; N - количество членов домохозяйства, чел.; Dвзнос - удельный вес первоначального взноса при покупке жилья с помощью ипотечного кредитования, доли.

Средние цены на первичном и вторичном рынке жилья Скв.м рассчитываются по формуле:

(7)

где: Скв. м - стоимость 1 кв. м жилья на первичном (вторичном) рынке жилья за год, руб./кв. м; Скв. м1 квар., Скв. м2 квар., Скв. м3 квар., Скв. м4 квар. - стоимость 1 кв. м жилья на первичном (вторичном) рынке за 1-й, 2-й, 3-й и 4-й квартал соответственно.

Поскольку требуемый доход Iт должен учитывать только ту часть величины равновеликих выплат, которая направляется на обслуживание кредита, то величина Iт в итоге будет рассчитываться по формуле

(8)

где Dобсл. - доля средств, направляемых на обслуживание кредита, в долях от дохода домохозяйства.

В данном задании индекс доступности HAI требуется рассчитан за определенный период (год) на первичном и вторичном рынке жилья для среднестатистического домохозяйства из трех человек по формулам (3-8) на основе данных Федеральной службы государственной статистики и Центрального Банка России. Так, по данным Росстата (либо интернет- портала ЕМИСС) принимаются:

средний доход домохозяйства MI (представляет собой среднемесячный среднедушевой доход в системе показателей Росстата);

средние цены на первичном и вторичном рынке жилья Скв.м (годовые цены рассчитываются по формуле (7) на основе квартальных показателей).

По данным Центрального Банка России (ЦБ РФ) принимаются такие показатели, как:

годовая процентная ставка по ипотечному кредиту R (средневзвешенная ставка по ипотечным жилищным кредитам в системе показателей ЦБ РФ);

период погашения кредита (представляет собой средневзвешенный срок кредитования, который в системе показателей ЦБ РФ приводится в месяцах и, таким образом, в формуле (4) этот показатель будет рассчитываться как t/n, где п = 12).

Площадь жилища на одного члена домохозяйства принимается по Федеральным стандартам социальной нормы площади жилья, т. е. Sчел. =18 кв. м/чел.

При выполнении расчетов рекомендуется принять удельный вес первоначального взноса при покупке жилья с помощью ипотечного кредитования равным 0,3 (Dвзнос =0,3), а долю средств на обслуживание кредита - 0,25 Dобсл. = 0,25).

Для расчета используется 2015 расчетный год. Данные ЦБ РФ принимаются на дату - 01 января 2016г.

Регионы для расчета индекса доступности HAI приняты следующие: Иркутская область, Орловская область.

Оценка доступности ипотечного кредитования

Выполним расчет индекса доступности HAI для среднестатистического домохозяйства из трех человек в Иркутской области и в Орловской области за 2015 год на первичном и вторичном рынке жилья по данным Росстата и ЦБ РФ.

Подготовим исходные данные для выполнения расчетов.

По данным Росстата, среднемесячный среднедушевой доход за 2015 год в Иркутской области составляет 22 203 руб./чел. (MI=22 203 руб./чел.); в Орловской области этот же показатель составляет 22 819 руб./чел. (MI=22 819 руб./чел.).

Годовые средние цены на первичном и вторичном рынках жилья были рассчитаны по данным Росстата по формуле (8) в примере к контрольному практическому заданию №1.

Так, в 2015 г. среднегодовая цена на первичном рынке жилья Иркутской области составила 48 356,41 руб./кв. м, а на вторичном рынке -43 490,29 руб./кв. м.

В 2015 г. среднегодовая цена на первичном рынке жилья Орловской области составила 37 068,72 руб./кв. м, а на вторичном рынке - 35 603,69 руб./кв. м.

Согласно данным на сайте ЦБ РФ для Иркутской области годовая процентная ставка по ипотечному кредиту составит 13,67% (R = 13,67%), а период погашения кредита 166,9месяца.

Для Орловской области годовая процентная ставка по ипотечному кредиту составит 13,23% (R = 13,23%), а период погашения кредита 176,8 месяца.

На основе собранных данных выполним расчет текущей стоимости ипотечного кредита с учетом уплаты первоначального взноса при Sчел.=18 кв. м/чел. и Dвзнос= 0,3:

Для Иркутской области:

- на первичном рынке:

- на вторичном рынке:

Для Орловской области:

- на первичном рынке:

- на вторичном рынке:

Затем определим величину равновеликих выплат в погашение ипотечного кредита по формуле (4):

Для Иркутской области:

- на первичном рынке:

- на вторичном рынке:

Для Орловской области:

- на первичном рынке:

- на вторичном рынке:

Далее рассчитаем требуемый доход Iт по формуле (8) при Dобсл.= 0,25:

Для Иркутской области:

- на первичном рынке:

- на вторичном рынке:

Для Орловской области:

- на первичном рынке:

- на вторичном рынке:

Значение индекса доступности HAI определим по формуле (3) при условии, что средний доход MI получают три члена домохозяйства:

Для Иркутской области:

- на первичном рынке:

- на вторичном рынке:



Для Орловской области:

- на первичном рынке:

- на вторичном рынке:

По результатам расчетов индекса доступности HAI можно сделать вывод о труднодоступности приобретения жилья с помощью ипотечного кредитования для населения Иркутской и Орловской областей в 2015 году, как на первичном, так и на вторичном рынке. Показатель HAI составляет около 30% в Иркутской и около 40% в Орловской области. На основе полученных данных можно говорить о том, что в соответствующих регионов имеется проблема с обеспечением жильем среднестатистической семью. Для приобретения жилья с помощью кредитования требуется дополнительный доход, либо доход, который превышает среднедушевой доход на человека в рассматриваемой области.

доступность жилье ипотечный кредитование

Информационное обеспечение выполнения контрольных расчетно-графических работ

1. Федеральная служба государственной статистики (Росстат) [Электронный ресурс]: сайт Федеральной службы государственной статистики (Росстата). - Электронные данные. - М., 2015. - Режим доступа: http://www.gks.ru/

2. Онлайн-база статистических данных Росстата: [Электронный ресурс]: сайт Федеральной службы государственной статистики (Росстата). - Электронные данные. - М., 2015. - Режим доступа: http://www.gks.ru/dbscripts/Cbsd/DBInet.cgi

3. Единая межведомственная информационно-статистическая система (ЕМИСС) [Электронный ресурс]: Интернет- портал Единой межведомственной информационно-статистической системы (ЕМИСС). - Электронные данные. - М., 2015. - Режим доступа: http://www.fedstat.ru/

4. Центральный банк России [Электронный ресурс]: сайт Центрального Банка России. - Электронные данные. - М., 2015. - Режим доступа: http://www.cbr.ru/

Размещено на Allbest.ru

...