Теоретические аспекты формирования земельного рынка

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Теоретические аспекты формирования земельного рынка

В общем понимании рынок - это экономические отношения, основанные на рыночных законах и принципах, в более узком понимании - это процесс обмена товаров на деньги, и денег на товары, а также сфера обращения, в которой эти процессы происходят. Для функционирования рынка обязательным условием является принцип экономической свободы и его главное проявление - свободная конкуренция. Однако на современном этапе трансформации земельных отношений необходимо государственное регулирование земельного рынка, в первую очередь, в области совершенствования законодательства, специфика земли требует более жесткого контроля со стороны государства и ограничений прав участников рынка.

Формирование современного рынка земли в России не имеет достаточного теоретического обоснования. В большей степени изучен агропродовольственный - товарный рынок. Парамонов П.Ф. выделяет рынок земли в составе аграрного рынка, куда входят: финансовый рынок, рынок материально-технических ресурсов, рынок труда, работ, услуг и, как центральное звено - агропродовольственный рынок [5, с. 126]. В состав аграрного рынка логически может входить рынок сельскохозяйственных угодий, но ведь современный рынок земли предполагает операции и с другими угодьями и разными категориями земель. Поэтому считаем рынок земли особым институтом в рамках государства, который должен иметь свою правовую основу, ограничения функционирования, перспективы развития.

На пути формирования цивилизованного земельного рынка возникают проблемы, обусловленные возможностью его монополизации, выведением плодородных сельскохозяйственных земель из сельскохозяйственного оборота, снижением почвенного плодородия, ростом социальной напряженности. Остроту этих проблем можно снять, если очень детально и тщательно учесть все природные, экономические, социальные особенности товара, который будет участвовать в сделках на земельном рынке, не забывая о его пространственной ограниченности и уникальности [2].

Особенности земли определяют особенности земельного рынка. В рыночной экономике земля, являясь элементом природной среды и фактором производства, становится частью основного капитала и объектом недвижимости, приобретает свойства товара и участвует в сделках покупки-продажи, аренды, дарения, ипотеки и т.д. [1].

Однако следует отметить, что на землю отсутствует абсолютное право собственности, любое государство контролирует и ограничивает использование земли, регулирует сделки с землей.

В период командно-распорядительной экономики земля вообще не могла рассматриваться как объект купли-продажи, участвовать в товарно-денежных отношениях. Соответственно, на этот вид товара не был сформирован ценовой механизм, не был налажен учет затрат, вкладываемых в землю, не был разработан полный земельный кадастр, не была объективно определена относительная ценность разных по качеству и местоположению земель.

П. Самуэльсон, лауреат Нобелевской премии по экономике, рассматривая формирование предложения и спроса на фактор производства, делает вывод, что «неизменное количество естественных земельных ресурсов представляет собой интересный особый случай, когда кривая предложения оказывается совершенно вертикальной и неэластичной» [6, с. 161]. Этот случай он определяет «экономической рентой», который возможен при ограниченности, исчерпании земельных ресурсов, когда рост цены не вызывает ответного роста предложения. Следует указать, что абсолютно неэластичное предложение имеет место тогда, когда предложение фактора исчерпано, рост цены не увеличивает предложение. И наоборот - эластичное предложение предполагает рост предложения в ответ на рост цены.

Оппоненты такой характеристики земельного рынка в качестве главного аргумента приводят малую вероятность ситуации с полным отсутствием предложения земельных участков. В длительной перспективе возможно исчерпание земельных участков для продажи, пригодных для сельскохозяйственного производства. Сейчас даже при самом высоком уровне развития сельскохозяйственного производства в странах с высоким уровнем экономического развития всегда имеются участки земель, пригодные для сельскохозяйственного производства, по разным причинам выведенные из оборота.

Достаточно сложно представить в России такую экономическую ситуацию, при которой предложение земли будет абсолютно неэластичным. Наши исследования показывают, что на современном этапе развития земельного рынка в России имеется достаточное количество земельных участков для продажи и других сделок с землей.

С. Фишер, Р. Дорнбуш и Р. Шмалензи смягчают определение экономической ренты, данное П. Самуэльсоном. Условием возникновения ренты считают уже не абсолютную неэластичность предложения, а условие отсутствия абсолютной эластичности [8, с. 337]. Несомненно, рынок земли обладает рядом особенностей, которые отличают его от других рынков. Предложение земли в каждый конкретный момент фиксировано и не может быстро изменяться в зависимости от изменения цены, от увеличения спроса. Это позволяет сделать вывод, что эластичность рыночного предложения в краткосрочном периоде по цене равна нулю.

В более длительном периоде рост цен постепенно вызовет рост предложения, однако этот процесс не может быть долгосрочным, так как количество и площади участков ограничены. Поэтому в долгосрочной перспективе эластичность предложения земли становится отличной от нуля. С этими положениями можно согласиться в условиях уже сложившегося, стабильно функционирующего, земельного рынка.

С точки зрения российского покупателя предложение земли является по цене эластичным, в настоящее время практически в любом районе РФ можно приобрести земельный участок, если предложить достаточно высокую цену. В перспективе предложение земли не может быть значительно увеличено даже в условиях роста цен на землю. Поэтому, чтобы определить, закономерности установления цен на землю, необходимо проанализировать спрос на этот ресурс. Спрос на землю характеризуется размером задействованной для сельскохозяйственного производства, садоводства и огородничества площадью земельных участков. Считаем целесообразным оценивать отдельно активность на государственном и частном секторе земельного рынка по показателю оборота земельного рынка, выражающего отношение общей земельной площади сделок на сегментарных рынках (аренды, купли-продажи, залога и т.д.) к общему объему земли в определенной форме собственности.

Следует учитывать, что не все земли, находящиеся в государственной собственности, в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации, могут участвовать в обороте, и доля их в субъектах Российской Федерации различна. Учитывая эти объективные ограничения, предлагается оценить потенциал развития оборота анализируемого сегмента государственного сектора земельного рынка страны с помощью методологии кривых роста. В качестве инструментария нами предложена логистическая кривая вида:

,

земля рынок предложение неоинституционализм

где - оборот рынка аренды государственных и муниципальных земель в РФ, %

- предел насыщения рынка, верхний предел переменной Y, %,

a и b - параметры оценки уравнения.

Общая динамика стоимости земли характеризуется тенденцией роста на земельном рынке арендных платежей и средних цен продажи земельных участков. Если размеры арендной платы и цены продажи государственных и муниципальных земель во многом определяется кадастровой стоимостью земель, ценностью территории, то цена сделки с земельными участками граждан и юридических лиц - категория, в большей степени формирующаяся под воздействием рыночных сил.

Предварительный анализ показал, что на формирование цен на землю влияет расположение земельных участков, их плодородие, общеэкономическая обстановка в стране, изменения доходности сельского хозяйства и спроса на продовольствие. По собранным данным видно, что цены на рынке частной собственности на землю гораздо выше цен на государственные и муниципальные участки. Однако стоить учесть ограниченный объем анализируемой выборки, доступный нам для анализа.

Проведенное исследование показало, что оборот земли растет во всех секторах земельного рынка. Наиболее интенсивное развитие получил сектор покупки-продажи земельных участков, находящихся в частной собственности. Цена на земли сельскохозяйственного назначения растет во всех аграрных округах страны. Следует отметить недостаточную методологическую и методическую обоснованность стоимости земельных участков, формирования земельной ренты.

В настоящее время высокими являются финансовые затраты и затраты времени на оформление прав собственности на земельные участки, имеют место юридические сложности. Перспективное развитие земельного рынка обещает сделать его более цивилизованным, прозрачным, с минимальными трансакционными издержками.

Однозначно, развитию рынка земли должно способствовать развитие инфраструктуры рынка, то есть тех отраслей, которые обеспечат его нормальное функционирование. На наш взгляд, большое влияние на развитие земельного рынка оказывают внутренние и внешние макроэкономические факторы, институты, формирующие его инфраструктуру. Состав инфраструктуры зависит от типа и вида рынка. Наиболее важными являются институты оценки, землеустройства, государственного кадастрового учета, банки, система налогообложения, которые в настоящее время проходят процесс становления и развития применительно к новым условиям рыночной экономики (рис. 2).

В настоящее время однозначно признается, что развитию современного земельного рынка в Росийской Федерации препятствую высокие трансакционные издержки.

Р.Г. Коуз первым использовал термин «трансакционные издержки» (transaction - сделка) как издержки по осуществлению сделок путем обмена на открытом рынке.

Большинство авторов признают трансакционными все издержки, связанные с обменом и защитой правомочий собственности. Трансакционные издержки связаны с информационными издержками, и включают информацию о предстоящей правовой сделке. По мнению Р. Коуза предпосылкой любого обмена правомочиями является возможность увеличения эффективности использования ресурсов. При этом обе стороны предпочитают переложить издержки ожидаемого от сделки результата на окружающих.

Теорию трансакционных издержек в современном неоинституционализме развивали О. Уильямсон, Ф. Найт, А. Алчиан, К. Менар и другие.

Д. Норт определяет трансакционные издержки как «издержки, необходимые для спецификации предмета сделки и контроля за выполнением ее условий». Он признает, что современные экономические рынки в большинстве своем остаются несовершенными, а трансакционные издержки высокими [4].

В своих основных работах «Рынки и иерархии» (1975), «Экономические институты капитализма» (1985) О. Уильямсон сделал трансакцию главной единицей анализа. Ранее на это указывал Дж.Р. Коммонс. О. Уильямсон называл свои исследования экономической теорией трансакционных затрат (transaction cost economics).

Продолжая развитие идей Дж. Коммонса, Р. Коуз обосновал сам факт «необъяснимости» работы рыночного механизма. Трансакционные издержки могут быть скрыты от стороннего наблюдателя, могут быть столько велики, чтобы вообще заблокировать возможность рыночного обмена. И даже если их невозможно учесть, ведь не совершаются рыночные сделки, однако их потенциальный уровень заставляет возможных участников сделок (экономических агентов) отказываться от сделок.

Влияет на выбор способа осуществления любой трансакции специфичность активов, участвующих в сделке, которая заключается в том, что этот актив имеет высокую ценность в данной конкретной сделке и заметно более низкую ценность при альтернативном использовании.

В соответствии с теорией Р. Коуза «если права собственности четко определены и трансакционные издержки равны нулю, то размещение ресурсов (структура производства) будет оставаться неизменным и эффективным независимо от изменений в распределении прав собственности» [3].

Несмотря на то, что теория Коуза имеет в современной научной литературе разные трактовки, считаем, что Р. Коуз своей теорией показывал значимость трансакционных издержек. Если они малы, то рынок способен сам, без участи государства, найти наиболее рациональные решения. Если трансакционные издержки велики и распределение прав собственности влияет на эффективность производства, государственное регулирование необязательно обеспечит наилучшее решение. Эти выводы верны только при условии, что права собственности четко определены. В современной Российской экономике это основное условие не выполняется на протяжении всего периода реформирования экономики.

Не может существовать рынок с нулевыми трансакционными издержками, т.к. в любом рынке имеет место сложная система информации.

По мнению Р. Коуза рынок заработает, как только будут разграничены права собственности и появится возможность для заключения сделок по обмену или по взаимоприемлемым ценам. В этой ситуации для рынка важно не то, кто владеет конкретными ресурсами, а то, чтобы хоть кто-то владел ими. Только тогда появится возможность для рыночных операций с этими ресурсами, для создания цепочки обменов Следует еще раз подчеркнуть, что выводы Р. Коуза верны для условия четкого определения прав собственности всех участников рыночной экономики.

Основные выводы теоремы Р. Коуз сделал в статье «Проблема социальных издержек», при этом он не ставил цель сформулировать теорему. Из теоремы Коуза следуют важные теоретические и практические выводы. Она раскрывает экономический смысл прав собственности. Экстерналии, т.е. расхождения между частными и социальными издержками и выгодами появляются только тогда, когда права собственности определены нечетко, размыты. Когда права определены четко, тогда все экстерналии «интернализируются», т.е. внешние издержки становятся внутренними. Преодолеть экстерналии можно только путем создания новых прав собственности в тех областях, где они были определены нечетко. К деградации внешней среды ведет именно недостаточное развитие частной собственности. Теорема выявила ключевое значение трансакционных издержек. В случае низких трансакционных издержек государственное вмешательство излишне, а в случае высоких - не всегда экономически оправдано, т.к. действия государства также могут обусловить дополнительные трансакционные издержки [3].

Современные экономисты предлагают разные классификации трансакционных издержек. В них выделяют издержки на поиск информации, ведение переговоров, по спецификации и защите прав собственника, оппортунистического поведения и другие.

О. Уильямсон приводит классификацию трансакционных издержек, возникающих до (ex ante) и после (ex post) заключения сделки, которую мы уточнили в соответствии с особенностями земельного рынка (рис. 2) [7].

Классификация трансакционных издержек позволяет сделать их количественную оценку на микроэкономическом уровне. Например, при заключении сделки по аренде земельного участка, предполагающей передачу собственником права пользования земельным участком арендатору, трансакционные издержки арендатора принимают следующие формы:

- издержки на поиск информации о сдающихся участках земли, о ценах на рынке. Их составляют покупка специализированных изданий и звонки по объявлениям, обращение в риэлтерскую фирму. Это издержки в денежной форме и затраты времени.

- издержки ведения переговоров с собственниками отобранных участков об особых условиях аренды. Это затраты времени, которые могут быть переложены на посредника и могут принять в этом случае денежную форму.

- издержки оценки качества земли - это затраты времени и транспортные расходы, затраты на стоимостную оценку участка.

- издержки юридического оформления контракта об аренде, его нотариального заверения. Это издержки в денежной форме.

- издержки предотвращения оппортунизма собственника, выражающегося в стремлении изменить условия аренды, например, увеличить арендную плату. Это затраты времени и психологические издержки.

- издержки защиты переданного на срок действия контракта права пользования участком в случае, если собственник предъявляет арендатору претензии по содержанию участка или хочет досрочно расторгнуть договор. Это затраты времени и издержки в денежной форме, связанные с обращением в суд.

Достаточно сложно количественно определить издержки после заключения сделки, направленные на защиту земельной собственности. Они будут состоять главным образом из судебных издержек.

Снижению трансакционных издержек будет способствовать государственное регулирование сделок с земельными участками, развитие инфраструктуры рынка.

Цивилизованный земельный рынок должен способствовать привлечению в производство прямых инвестиций при внесении земли в качестве взноса в уставный капитал, и заемных средств через процедуру залога, развитие земельного рынка становится фундаментальной потребностью рыночной экономики.

Развитие земельного рынка способствует решению проблемы невостребованных земельных долей. В настоящее время земельные доли являются наиболее привлекательным и востребованным товаром на земельном рынке.

Исследование теоретических и методических аспектов формирования российского земельного рынка позволяет сделать вывод, что дальнейшее его цивилизованное развитие зависит от совершенствования нормативно-правовой базы, степени обоснованности управленческих решений, эффективности государственного регулирования происходящих процессов, совершенствования экономических методов управления земельными ресурсами.

Список литературы

1. Барсукова, Г.Н. Особенности земли как природного объекта и объекта земельных отношений / Г. Н Барсукова // Труды КубГАУ. - 2012. - Вып. №3 (36) - С. 25-33.

2. Барсукова Г.Н. Формирование земельного рынка в условиях трансформации земельных отношений / Г.Н. Барсукова, Н.М. Радчевский // Тр. КубГАУ. - 2007. - Вып. 1 (5). - С. 27-31.

3. Коуз Р. Фирма, рынок и право / Р. Коуз. - М.: Дело ЛТД при участии издательства Getallaxy. - 1993.

4. Норт Д. Функционирование экономики во времени / Д. Норт Отечественные записки. - 2004. - 6 (20).

5. Парамонов П.Ф. Организационно-экономические проблемы адаптации сельскохозяйственных товаропроизводителей к рыночным условиям хозяйствования / П.Ф. Парамонов // Краснодар: КГАУ. - 2002. - 126 с.

6. Самуэльсон П. Экономика. В 2т. Т.II / П. Самуэльсон. - М.: НПО «Алгон». - 1997. - 413 с.

7. Уильямсон О. Экономические институты капитализма. Фирмы, рынки и отношения контрактации / О. Уильямсон. - СПб.: Лениздат. - 1996.

8. Фишер С. Экономика/ С. Фишер, Р. Дорнбуш, Р. Шмалензи // пер. с анг. - М.: Дело ЛТД. - 1993. - 864 с.

Размещено на Allbest.ru