Структура циклов на региональном рынке недвижимости на примере Санкт-Петербурга

Размещено на http://www.allbest.ru/

СТАТЬЯ

СТРУКТУРА ЦИКЛОВ НА РЕГИОНАЛЬНОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА



В статье проанализирована динамика цен на первичном и вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга, а также темпы жилищного строительства и изменение численности населения в контексте основных теоретических концепций циклов социально-экономического развития. На основе данного примера сделаны выводы о наличии циклических тенденций на рынке недвижимости, соответствующих по длине волны экономическим циклам: производственным краткосрочным (Жюгляра), строительным среднесрочным (Кузнеца) и большим циклам экономической конъюнктуры (Кондратьева). Подробно раскрыта структура краткосрочных производственных циклов. Сделанные выводы положены автором в основу предположений о направлениях развития рынка на ближайшие годы, а также на среднесрочную перспективу

Экономическая динамика на протяжении всего функционирования капиталистического (рыночного) хозяйства носит циклический (то есть, периодически повторяющийся) характер. В разные периоды времени экономика и её ключевые индикаторы (такие как уровень цен, предпринимательская активность и т.п.) переживают определённые состояния, которые обладают свойством повторяться. Характер и природа таких повторений давно привлекают внимание учёных и аналитиков, которые обследуют разные отрасли национального и мирового хозяйства на предмет выявления и изучения закономерностей этих повторений. Повторяющиеся во времени группы состояний экономики в целом и её отдельных отраслей получили название циклов.

Давно установлено наличие циклов колебаний состояния экономики с разной продолжительностью (длиной волны). Это явление получило название мультицикличности в экономике. Разновидностей циклов предложено довольно много, наиболее известные из них, это:

- инвентарные циклы Джозефа Китчина, продолжительностью 3-4 года и связанные с накоплением и движением товарно-материальных запасов;

- производственные циклы Клемана Жюгляра, продолжительностью 7-13 лет и связанные с изменениями уровня загрузки производственных мощностей и объёма инвестиций в основной капитал;

- строительные (демографические) циклы Саймона Кузнеца, продолжительностью 17-25 лет и связанные с демографической динамикой, а также с периодическим обновлением жилищ и производственных зданий;

- большие циклы экономической конъюнктуры (длинные волны) Николая Дмитриевича Кондратьева, продолжительностью 40-60 лет и связанные с изменением ключевых технологий в экономике (смена технологического уклада).

По результатам наблюдений автора за рынком недвижимости Санкт-Петербурга (см. график 1) прослеживается устойчивая цикличность с 10-летней длиной волны. Фазы этих циклов совпадают с производственными циклами Жюгляра (7-11 лет), связанными с колебаниями уровня загрузки производственных мощностей и объёмами инвестиций в основной капитал.

Очевидно, на рынке присутствуют и признаки наличия строительных (инфраструктурных) циклов Кузнеца (15-25 лет), связанных с демографическими процессами и изменениями технологий строительства. Но, для изучения и выделения последних, информации о колебаниях рынка пока недостаточно, пока можно строить лишь некоторые предположения, основываясь на единичных фактах.

Началом функционирования рынка жилья (сегмента, выступившего «пионером» развития рынка недвижимости в целом) традиционно считается 1990 год, ознаменовавшийся принятием Закона СССР от 6 марта 1990 года № 1305-1 «О собственности в СССР». Этому закону суждено было сыграть роль, аналогичную той роли, которую сыграла промышленная революция в Англии в XVIII веке (послужившая импульсом к переходу мировой экономики в новое состояние, характеризующееся циклическим развитием в виде «длинных волн» экономической конъюнктуры, знаменующих собою последовательно сменяющие друг друга технологические уклады в экономике1).

Так и принятый в 1990 году Закон СССР «О собственности» послужил импульсом к переходу в новое состояние советской/ российской экономики и зародил многоуровневую циклическую динамику экономического развития, которая и станет предметом исследования настоящей работы.

Вернёмся к рынку недвижимости Санкт-Петербурга, взятому нами в качестве примера и объекта исследования. В 1990 году в Санкт-Петербурге было создано первое агентство по недвижимости -- фирма «Интероксидентал», вторым стало агентство «Дом+», после чего компании по оказанию посреднических услуг на рынке жилья стали расти как грибы после дождя.

Однако, учитывая, что теневой рынок жилья начал развиваться несколько раньше и обозначенный закон послужил всего лишь реакцией на уже сложившиеся стихийно условия, реальной точкой отсчёта можно смело считать и 1989 год -- год расцвета кооперативного движения (прообраза коммерческой деятельности) в, тогда ещё, Советском Союзе.

Ведь, несмотря на то, что официально до 1990 года были разрешены лишь сделки по обмену квартир и комнат, проходившие через государственную структуру «Горжилобмен», по факту к концу 80-х годов многие обменные сделки представляли собой скрытую куплю-продажу жилья. Появившиеся, в результате развития кооперативов, у части населения деньги, многие старались вложить в улучшение жилищных условий. Это повлекло появление вокруг того же самого «Горжилобмена» значительного количества лиц, по факту выполнявших функции посредников (агентов, маклеров). Эти «серые» маклеры занимались составлением сложных «цепочек» сделок по обмену квартир и комнат, одним из звеньев в которых нередко выступали денежные средства.

Цены на жильё в Ленинграде-Санкт-Петербурге (а вслед за ними -- и цены на нежилую коммерческую недвижимость) почти сразу получили долларовое выражение, что было необходимо с учётом такого фундаментального свойства недвижимости как стабильность. В условиях высокой (временами -- галопирующей) инфляции, которая сопровождала российскую экономику на протяжении всех 90-х годов, принятие твёрдой валюты для определения цен на такой актив было вынужденной мерой.

С другой стороны, если согласиться с мнением С.Ю. Глазьева о существующей с начала 90-х годов привязке денежной эмиссии Центрального банка РФ к привлечённым кредитам в иностранной валюте и валютным резервам (в основном -- в тех же долларах США)2, привязка к долларам США и цен на недвижимость, как базового экономического актива, выглядит вполне закономерной.

Любопытно, что от долларового выражения цен на недвижимость полностью уйти не удалось до сих пор, несмотря на законодательные запреты. Это говорит о сохранении определённой степени неустойчивости и эффекта переходности российской экономики и финансовой системы, а также подтверждает вывод о корреляции долларовой привязки денежной эмиссии и цен на недвижимость.

График 1



График 2 Динамика цен на вторичном рынке жилья Санкт-Петербурга (руб./кв. м)

Составлено автором по данным Информационно-издательского центра «Недвижимость и строительство Петербурга»

В рассматриваемом примере функционирования рынка недвижимости Санкт-Петербурга с 1989-1990 гг., в течение десятого года каждого цикла Жюгляра, приходящегося на восьмой год календарной декады (1998, 2008) происходит фазовый переход рынка недвижимости в новое качество. Этот переход сопровождается кризисом и обвалом цен на недвижимость, с последующей стагнацией, выражающейся в спаде деловой активности на рынке и низком уровне цен и спроса, а также в уходе с рынка ряда участников.

Новое качество рынка недвижимости характеризуется, во-первых, изменением характера ценовой динамики рынка, а во-вторых, количественным и качественным укрупнением его основных элементов (параметров) -- виды профессиональной деятельности, ключевые объекты приложения хозяйственных усилий, ну и сами профессиональные участники рынка.

Основным видом профессиональной деятельности на рынке недвижимости в период первого цикла Жюгляра (1989-1998 гг.) была риэлторская деятельность, то есть посредническая деятельность по купле-продаже и аренде жилых помещений. Ключевыми объектами рынка, вокруг которых сосредотачивалась рыночная активность, выступали квартиры и комнаты. Основными игроками (участниками) рынка недвижимости были посредники (риэлторы, маклеры, брокеры) и посреднические фирмы (агентства недвижимости). В условиях хаоса и высокой неопределённости рынка, короткой истории функционирования нормативной базы приватизации жилья и совершения иных гражданско-правовых сделок с ним, а также недоступности информации об объектах и ценах, наибольшую прибыль на рынке недвижимости в течение первого цикла приносили комиссии (агентские вознаграждения) от сделок купли-продажи и аренды квартир.

В 1998 году рынок недвижимости перешёл от хаотичного состояния первого цикла (характеризующегося, в том числе, невозможностью ведения каких-либо статистических наблюдений) к относительно стабильному состоянию второго цикла Жюгляра, с устойчивым трендом к росту спроса, оборота, деловой активности и цен. Это привело к обострению конкуренции в сфере посреднических услуг на рынке недвижимости.

Доходность посреднической (риэлторской) деятельности на рынке недвижимости резко упала и многие участники обанкротились и ушли с рынка. В начале этого цикла существенно повысилась эффективность таких видов коммерческой деятельности на рынке недвижимости, как строительство (девелопмент) и управление недвижимостью (во время предыдущего цикла оба эти вида деятельности находились в зачаточном состоянии и только набирали обороты). В условиях стабильного (временами -- скачкообразного) роста цен на недвижимость наибольшую прибыль генерировали вознаграждение управляющих недвижимостью (оказывавших, зачастую, широкий спектр услуг, включая консалтинг и то же посредничество) и доходы застройщиков от продажи квартир во вновь построенных домах.

Ключевыми объектами, работа с которыми приносила наибольшую прибыль, стали целые здания и пригодные для застройки земельные участки. В начале цикла быстро росло количество управляющих и строительных (девелоперских) компаний, которые и стали основными игроками рынка. Кстати, наиболее прозорливые участники рынка на рубеже первого и второго циклов трансформировались и развились из агентств по недвижимости в управляющие и девелоперские компании (примеры: Агентство Бекар, Петербургская недвижимость, ЛЭК), то есть, в основных участников второго цикла.

В 2008 г. (на графиках -- пиковое значение) рынок перешёл к третьему циклу Жюгляра, с волатильным состоянием, характеризующимся неустойчивостью (колебания то вверх, то вниз) уровня цен, диверсификацией активности участников рынка и большей избирательностью спроса. Впрочем, в рублёвом выражении цены на жильё с определённого момента всё же обозначили тенденцию к росту, что объясняется перманентной инфляцией.

Продолжающийся в настоящее время третий цикл Жюгляра на рынке недвижимости явился «золотым веком» квартальной застройки, осуществляемой предприятиями полного цикла (от производства стройматериалов до продажи конечной продукции -- квартир). Ключевыми объектами, вокруг которых сконцентрировалась рыночная активность, выступают крупные земельные наделы (незастроенные территории, территории обанкротившихся предприятий, подлежащие реконструкции старые жилые кварталы), включающие в себя от одного до нескольких кварталов со множеством участков для застройки.

Ключевыми участниками рынка недвижимости стали бывшие строительные компании, переросшие в крупные, диверсифицированные девелоперские холдинги (ЛенСпецСМУ, ЛСР, SetlGroup). Также на рынке появились игроки с московского рынка, немного опережающего петербургский (Главстрой). Наибольшую прибыль и рентабельность стала обеспечивать концентрация доходов от разных видов деятельности (производство стройматериалов, проектирование, инжиниринг, строительно-монтажные работы, эксплуатация, управление, продажи) в рамках одной объединённой структуры.

К квартальной застройке строительные компании вынудили также перейти такие факторы, как необходимость экономии на масштабе (в условиях возросшей волатильности цен) и исчерпание территориальных ресурсов для точечной застройки в городе Санкт-Петербурге. Те компании, которые не смогли (или не захотели) на рубеже «нулевых» и «десятых» приспособиться к новым условиям, в основном, ушли с рынка, повторив судьбу своих предшественников -- «королей» предыдущего цикла (агентств по недвижимости).

Многие из них, правда, не обанкротились -- не в последнюю очередь потому, что банкротство строительной компании чревато гораздо более серьёзными негативными социальными последствиями, нежели банкротство риэлторской фирмы. Вместо этого одни ушли в иные регионы, в которых данная волна цикла ещё не прошла, в том числе -- в Ленинградскую область (например, 47-й трест, Арсенал-недвижимость), которая, правда, быстро догнала Санкт-Петербург, включив в третью волну прилегающие к городу территории. Другие (например, РОССТРО) сосредоточились на отдельных видах деятельности (производство строительных материалов, проектирование), выступая подрядчиком у оставшихся на рынке игроков.

Банкротство многих небольших строительных фирм -- основных игроков второго цикла Жюгляра, получилось отложенным -- волна банкротств захлестнула российский строительный рынок в 2015 году, усилившись к концу года3. Это, очевидно, вызвано тем, что многие небольшие фирмы пытались выжить в условиях третьего цикла, переориентировавшись на подрядные работы у крупных холдингов и отказавшись от собственной инвестиционной деятельности. Какое-то время это помогало «держаться на плаву», но в среднесрочной перспективе (особенно -- когда в 2015 году усугубилась ситуация с неплатежами) такая стратегия себя не оправдала.

Любопытно, что вид коммерческой деятельности, «господствующий» во время определённого цикла рынка недвижимости, появляется в течение предыдущего цикла (иногда -- на ранних его стадиях), а примерно за 2-3 года до перехода к этому циклу начинает выходить на окупаемость. В период же наступления и действия соответствующего цикла, после завершения посткризисного стагнационного периода (как правило, 2-3 года), когда рынок начинает функционировать в качественно новом состоянии, данный вид деятельности бурно развивается и достигает наиболее высоких показателей доходности.

Обозначенные выводы подтверждаются статистикой по ценам на рынке первичного жилья, по которому, правда, имеются данные, лишь начиная с 2007 года (график 3), а также статистикой по объёмам ввода жилья в Санкт-Петербурге (график 4).

Как видно из графика 3, рублёвые цены на первичное жильё в последние годы имели тенденцию к повышению и, несмотря на волатильность в настоящее время даже превысили уровень августа 2008 года.Это обусловлено большей гибкостью продавцов на первичном рынке -- застройщики более чутко реагируют на изменения рыночной конъюнктуры, манипулируя условиями сделок, кроме того, на первичном рынке последний год успешно действовала государственная программа субсидирования процентных ставок по ипотеке. Однако, усилившееся падение цен на вторичном рынке, дошедшее уже до снижения и рублёвых цен говорит о скором изменении тренда и на первичном рынке.

Московский рынок жилья (которому «дышит в затылок» и петербургский), по оценкам экспертов, в течение 2015 года «просел» в ценовом плане на 35% в долларовом выражении и на 10% в рублёвом. На 2016 год участники рынка также прогнозируют падение цен примерно на 15% в твёрдой валюте. При этом условиями для восстановления рынка называют продолжение и усиление господдержки ипотеки, а также снятие с России международных санкций и повышение мировых цен на нефть4.

Первое «условие восстановления рынка недвижимости» из вышеназванных, по нашему мнению, сродни вычерпыванию воды из трюма тонущего корабля без предварительного заделывания самой течи. Второе же носит экзогенный характер и имеет труднопрогнозируемую вероятностную природу, что наводит лишь на хорошо известное высказывание: «жди у моря погоды». Признаки системного поиска внутренних источников роста для отечественного рынка недвижимости пока отсутствуют.

Рынок недвижимости явно подошёл вплотную к новой ценовой вершине, достижение которой ознаменует очередной фазовый переход рынка недвижимости к новому состоянию и к новой десятилетней волне развития. При этом наступающая сейчас стадия спекулятивной раскачки рынка в третьем цикле может выразиться, как в игре участников на понижение, с целью дальнейшей скупки активов по заниженным ценам, так и в усиленной волатильности цен (на которой опытные спекулянты также смогут неплохо заработать).

График 3 Динамика цен на первичном рынке жилья Санкт-Петербурга (руб. за кв.м)

Составлено автором. По данным Информационно-издательского центра «Недвижимость и строительство Петербурга».

График 4

Составлено автором. По данным Петербургкомстата.

Как видно из графика 4, жилищное строительство в Санкт-Петербурге стагнировало в течение всех 90-х годов. Тенденция к росту появилась лишь после 1998 года, а после 2002 года начался бурный рост, который закончился в 2008 году.

Однако падение объёмов строительства во время фазового перехода 2008-2009 годов было сравнительно небольшим, а к настоящему времени рынок не только отыграл, но и улучшил данные показатели. Это является следствием того, что в течение новой волны циклов Жюгляра жилищное строительство не уступило первой роли, а лишь трансформировалось в сторону укрупнения проектов.

Кроме того, статистика строительства жилья демонстрирует динамику, схожую с динамикой цен на жильё: волатильность в 90-е годы, устойчивый рост в «нулевые» и снова волатильность в течение текущего десятилетия. Эта синхронная динамика цен на жильё (потокового показателя) и объёмов строительства (кумулятивного показателя), в соответствии с концепцией С.Ю. Румянцевой5, позволяет отнести выявленные нами циклы на рынке недвижимости Санкт-Петербурга к эндогенным, то есть, свидетельствующим о наличии у данной экономической системы (петербургского рынка недвижимости) внутренних источников роста, развития и способностей влиять на другие системы.

Итак, каждый цикл Жюгляра завершается начинающейся примерно за 2 года до окончания стадией спекулятивного нагревания (раскачки) рынка недвижимости, сопровождающейся агрессивным стимулированием спроса, необеспеченным ростом цен (и, как правило, ростом сверхприбыли участников рынка).

Такое поведение рынка обусловлено, видимо, тем, что профессиональные участники рынка к этому времени:

а) приспосабливаются к новому состоянию самого рынка недвижимости -- существующие игроки, трансформировавшись, меняют стратегию и тактику рыночного поведения, внедряют новые финансовые инструменты, меняют маркетинг. Также приходят новые игроки, увидев рост доходности в данном сегменте рынка;

б) стремятся покрыть убытки кризисного периода, а также окупить инвестиции посткризисного периода (осуществлённые в целях приспособления к новым условиям и выхода на новые для себя виды деятельности), то есть, испытывают, своего рода, «накопленный финансовый голод». В результате участники стремятся извлекать сверхприбыль из своей деятельности и наращивают агрессивность рекламы и иных методов конкурентной борьбы.

В настоящее время (середина второй декады XXI столетия) совокупный накопленный финансовый голод значительно больше, чем в любой из предыдущих аналогичных периодов: большее количество и размеры участников рынка, выше бремя содержания имеющихся активов, штата сотрудников, больше совокупный накопленный объём обязательств (как финансовых, так и нефинансовых). При этом в экономике отсутствуют как финансовые ресурсы в достаточном объёме, чтобы «напитать» рынок недвижимости, так и точки роста, способные открыть источники поступления средств.

Поэтому, в 2016 и 2017 гг. следует ожидать роста агрессивности профессиональных участников рынка недвижимости и строительства, которая будет выходить за рамки не только разумности, но возможно и законности. Такое поведение ещё более увеличит наблюдающуюся в настоящее время волатильность цен на рынке недвижимости. Этот вывод косвенно подтверждают прогнозы Минэкономразвития России о распространении кризисных явлений в экономике страны на 2016-2018 годы6.

Такое поведение участников рынка будет напрямую угрожать социальной стабильности и экономической безопасности города и государства. В связи с этим, последнее будет вынуждено принять меры по ужесточению регулирования и, даже, по некоторому огосударствлению рынка недвижимости. Избежать этого будет возможно лишь в случае усиления кооперации участников рынка недвижимости и строительства в части создания объектов инфраструктуры.

Таким образом, очередной фазовый переход рынка недвижимости, ожидаемый, согласно выполненному автором анализу, в 2018 году, скорее всего, будет переходом к состоянию, характеризующемуся повышенным вмешательством государства в функционирование рынка.

Предпосылки для перехода к «огосударствленному» рынку увеличиваются с учётом нарастающего накопленного физического и морального износа инфраструктурных сооружений и оборудования в городах России. В одном только жилищно-коммунальном хозяйстве проблем накопилось столько, что модернизацию этой сферы впору объявлять стратегическим национальным проектом. Так, по состоянию на 2010 год:

- износ коммунальной инфраструктуры превысил 60% (удельное количество аварий на сетях более чем в 6 раз превышало допустимый уровень);

- суммарные потери тепла в тепловых сетях достигали 30% произведённой тепловой энергии;

- более 40% подаваемой в сеть воды не соответствовало нормам СанПиН7.

Кроме того, исследователи ещё в 2010 году отмечали, что порядка 3% жилищного фонда в России (93 млн квадратных метров) имеет критическую степень износа (свыше 70%), с оговоркой, что реальное значение этого показателя может быть ещё выше (учитывая отсутствие регулярного технического аудита жилищного фонда)8.

С другой стороны масла в огонь подливают результаты функционирования рынка строительства жилья: большая часть инвестиционных проектов жилищного строительства (в том числе -- доминирующих при текущем цикле рынка недвижимости проектов квартальной и территориальной застройки) не сопровождалась соответствующим развитием инфраструктуры. Участники рынка все эти годы занимались, по сути, «недоразвитием территорий». Поэтому существующие инженерные, транспортные и социальные объекты, и без того изношенные и нуждающиеся в модернизации, несут ещё и дополнительную, зачастую, сверхнормативную нагрузку в виде вновь построенных объектов. Это также способствует нарастанию пузыря на рынке недвижимости.

Учитывая, что износ продолжает накапливаться, а никаких кардинальных модернизационных мер с той поры не предпринималось, можно сделать вывод о том, что в настоящее время ситуация ещё более ухудшилась. Например, несмотря на действие Государственной программы расселения аварийного жилья (с 2012 года для расселения гражданам бесплатно предоставлено около 5,9 млн квадратных метров жилья, а аварийными за этот же период стали около 5 млн «квадратов»), по состоянию на начало 2016 года общая площадь аварийного жилищного фонда в России составила 10,5 млн квадратных метров. Эксперты прогнозируют, что до 2035 года в России аварийными станут порядка 100 млн квадратных метров жилья9.

Поэтому через 3-4 года следует ожидать расширения функций государственных структур (таких, как, например, Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства) и усиления их роли и влияния на рынке недвижимости и строительства.

Следует ожидать принятия государством таких мер как:

- контроль над ценами на строительные материалы и на построенное жильё (управление в том или ином виде изменением цен на недвижимость). Первые признаки этого наблюдаются уже сейчас -- эксперты единодушно склоняются к необходимости государственной поддержки рынка и, в частности, ипотеки10, являющейся основным драйвером спроса на жильё, высшие должностные лица государства делают всё более смелые заявления относительно степени регулирования рынка недвижимости и строительства11, о необходимости расширения инфраструктурного строительства и развития государственно-частного партнёрства говорит директор Института экономики РАН Р.С.Гринберг12;

- масштабная государственная реконструкция и строительство инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры, привлечение к этому крупных коммерческих структур, а также ужесточение обязательств участников рынка по строительству, ремонту и реконструкции объектов инфраструктуры (последние меры наблюдаются уже сейчас13);

- ужесточение ответственности руководителей строительных компаний, привлекающих средства населения (как в форме договоров долевого участия в строительстве, так и в форме жилищно-строительных кооперативов);

- прямое участие государства в управлении частными компаниями (с внесением соответствующих изменений в гражданское законодательство), возможно -- создание государственной структуры, занимающейся оздоровлением частных компаний и проектов;

- национализация земельных участков, на которых ведётся или запланировано строительство, а также поглощение разоряющихся частных строительных предприятий государственными компаниями.

Итак, состояние рынка недвижимости во время четвёртого цикла будет характеризоваться, в основном, его огосударствлением. Ключевым видом деятельности, концентрирующим доходность, будет создание градоформирующих объектов и развитие инфраструктуры. Источниками концентрации доходов будут выступать государственные инвестиции, прибыль подрядных организаций от госзаказов, а также государственно-частное партнёрство. рынок недвижимость строительство экономический

Объектами, вокруг которых будет сосредоточена хозяйственная активность, будут выступать целые городские районы и, собственно, города (вектор к дальнейшему укрупнению проектов). Примеры таких проектов существуют уже сейчас: строительство города «Циолковский» (город-спутник космодрома «Восточный»), межрегиональный проект развития транспортной инфраструктуры «Урал промышленный -- Урал полярный».

Ну а ключевыми игроками рынка выступят, соответственно, государственные компании, реализующие инвестиционные проекты реконструкции, развития (модернизации) и нового строительства городов и регионов, а также консорциумы частных инвестиционно-строительных структур (которые также могут выступать в партнёрстве с государством).

Отмечаемое в последнее время многими экспертами снижение инвестиционной привлекательности Санкт-Петербурга и Москвы14 является признаком отмирания традиционных (рыночных) форм инвестирования и наступления предпосылок для поиска, внедрения и развития государственных и государственно-частных форм финансирования инвестиционных проектов в рассматриваемой сфере хозяйственной деятельности.

Из доминирующих в настоящее время крупных игроков строительного рынка в ходе грядущей волны «остаться на плаву» смогут те участники, которые:

1) смогут предложить рынку новые продукты в виде создания градоформирующих объектов (полюсов роста, по теории Ф. Перру) -- объектов недвижимости и инфраструктуры, имеющих общегородское значение и формирующих городскую среду (объектов, стимулирующих социальную и коммерческую активность на прилегающих территориях и районах города);

2) увеличат вложения в инфраструктуру при реализации проектов комплексного развития территорий, создавая благоприятную среду жизнедеятельности нового поколения.

Представляется, что для соответствия новым социально-экономическим вызовам застройщикам придётся объединяться в консорциумы, разделяя между собой затраты на создание объектов, финансово неокупаемых, но необходимых для реализации проектов. Примеры таких объединений появляются уже сейчас: например консорциум холдинга «ЛСР» и инвестиционной компании «Лидер», объединившихся для создания (в партнёрстве с городскими властями) частных трамвайных маршрутов, призванных решить проблему транспортного обеспечения жителей возводимых данными компаниями комплексов, расположенных в удалённых от метро частях Красногвардейского, Красносельского и Приморского районов Санкт-Петербурга.

Цены на жильё, после их усиленной волатильности (которая, скорее всего, будет наблюдаться в 2016-2017 гг. и повлечёт почти полную непредсказуемость), будут взяты под контроль и перейдут в разряд управляемых (регулируемых). Спрос же переместится к новым проектам, характеризующимся улучшенной средой обитания для семьи, наличием широких возможностей для самореализации и саморазвития человека. Из инициированных в настоящее время проектов больше всего шансов на успешную реализацию у проектов с хорошо продуманной концепцией развития среды обитания, предполагающей масштабные инвестиции в инфраструктуру (в первую очередь это касается проектов развития территорий).

Важной характерной чертой «проектов четвёртого цикла», помимо развития инфраструктуры, будет создание объектов, изменяющих городскую среду, воздействующих на неё, являющихся центрами тяготения для социально-экономической активности (полюсы роста), создающих, в том числе, взаимообратные связи с процессами создания современных и перспективных рабочих мест в разных секторах экономики. Такие объекты представляют собой ключевой элемент города, как единого, целостного организма, главную часть структуры города, надстройки над его основанием. Поэтому мы назовём их суперструктурой городской среды.

Проекты застройки территорий создают саму структуру городской среды -- её основную «ткань», наполнение. Девелоперские проекты развивают инфраструктуру -- систему объектов, обеспечивающих функционирование городской среды. Риэлторская деятельность оперирует объектами на уровне микроструктуры рынка недвижимости -- то есть, мелких объектов, являющихся составными частями объектов, которые выступают самостоятельными элементами городской среды.

Все перечисленные элементы (структура, инфраструктура, микроструктура) создаются и могут функционировать только за счёт эффекта притяжения потоков активности, генерируемого суперструктурными объектами. Последние являются импульсом к развитию городов и регионов, содействуя новому экономическому росту.

Понятно, что каждый последующий этап развития городской среды содержит все предыдущие: инфраструктура обеспечивает микроструктуру, структура включает в себя микроструктуру и инфраструктуру, суперструктура оживляет и контролирует структуру, а через неё -- инфраструктуру и микроструктуру. Это подчёркивает фрактальную природу рынка недвижимости.

Суперструктурные и инфраструктурные объекты связывают между собой (на разных уровнях) объекты, являющиеся элементами структуры и микроструктуры. В этом проявляется пространственная фрактальность рынка недвижимости: элементы рынка являются самоподобными на разных уровнях и, как бы вложены один в другой.

Таблица 1 Основные стадии десятилетних циклов рынка недвижимости

Стадия	Спад и приспособление	Активизация	Апогей	Спекулятивная раскачка
Период	1-2 годы	3-5 годы	6-7 годы	8-10 годы

Таблица 2 Основные параметры циклов рынка недвижимости Санкт-Петербурга

Параметр	1989-1998	1999-2008	2009-2018	2019-2028
Состояние рынка и цен	Хаос, рост	Устойчивость, спекулятивный рост	Волатильность, снижение	Огосударствление, управляемое изменение
Основные виды деятельности	Купля-продажа	Девелопмент, управление	Застройка территорий	Создание градоформирующих объектов
Объекты	Квартиры, комнаты	Здания, земельные участки	Кварталы, территории	Районы, города
Основные участники	Риэлторы, агентства	Управляющие и строительные компании	Крупные диверсифицированные холдинги	Государственные компании, консорциумы
Отношение к городской среде	Микроструктура	Инфраструктура	Структура	Суперструктура

Итак, на рынке недвижимости Санкт-Петербурга с 1989 года прошли уже две полные волны производственных циклов Жюгляра, продолжительностью по 10 лет. В настоящее время начинается завершающая стадия (спекулятивная раскачка) третьей волны, а тенденции позволяют сделать выводы о грядущей четвёртой волне циклов Жюгляра.

Рассуждая о наличии на рынке недвижимости Санкт-Петербурга демографических/строительных циклов Кузнеца обратим внимание, прежде всего, на динамику численности населения Санкт-Петербурга. С 1990 по 2008 годы (в течение 18 лет) наблюдалось неуклонное снижение численности населения. Исключение составил лишь небольшой всплеск 2002 года, который не изменил общего тренда. Рост с переходом в тенденцию был зафиксирован лишь начиная с 2008 года, который, несмотря на продолжающийся экономический кризис, сохраняется по настоящее время.

Таким образом, можно говорить о завершившейся первой волне Кузнеца на петербургском рынке недвижимости, характеризовавшейся стабильным снижением численности населения. Наметившаяся в настоящее время вторая волна пока характеризуется ростом численности населения, что дополнительно обосновывает вывод об увеличении значения крупных инвестиционно-строительных проектов.

График 5 Сравнение динамики численности населения Санкт-Петербурга и объёма строительства жилья

Составлено автором. По данным Петербургкомстата.

Мы делаем предположение, что тенденция к росту численности населения Санкт-Петербурга (по любым причинам) сохранится в течение ближайших 12-13 лет. Темпы роста объёмов жилищного строительства, под воздействием кризиса, в 2008 году упали. В течение двух лет наблюдалось даже снижение объёмов ввода жилья, чего не было даже во второй половине 90-х. Однако далее, видимо рост численности населения, сказался благоприятно на строительной отрасли: несмотря на продолжающийся кризис темпы строительства выровнялись, а с 2014 года возобновился рост объёма ввода жилья.

Совпадение в 2008 г. фазы спада промышленных циклов Жюгляра и строительных циклов Кузнеца в российской экономике отмечено, например, С.Ю.Румянцевой15.

В течение первой волны циклов Кузнеца (1989-2008 гг.) рост объёмов строительства был обусловлен удовлетворением отложенного спроса на новое жильё, накопившегося за предыдущие годы и десятилетия, когда темпы жилищного строительства не успевали за потребностями населения. Объёмы строительства, несмотря на экономическую нестабильность и кризисы, имели устойчивую тенденцию к росту.

В ближайшие годы (в течение второй волны циклов Кузнеца, приходящейся на 2009-2028 гг.), темпы жилищного строительства, хоть и будут демонстрировать волатильность (как в последние 7 лет), всё же будут стремиться вверх под воздействием демографического роста (скорее всего -- не такими высокими темпами, как в предыдущие два десятилетия).

Волатильность же строительного рынка в течение второго цикла Кузнеца, на наш взгляд, обусловлена тем, что рынок не отреагировал своевременно на изменение демографической тенденции адекватным изменением (развитием) строительных технологий. Помимо укрупнения инвестиционно-строительных проектов, для обеспечения устойчивого развития, необходимо их улучшение в части применяемых строительных технологий (применение новейших экономичных и безопасных строительных материалов, технологий «умный дом» и т.п.), а также в части инфраструктуры новых жилых комплексов. Самое же главное -- настанет пора отказаться от порочной практики создания безжизненной городской среды без центров тяготения -- структуры без суперструктуры.

Проекты соответствующего уровня на момент написания данной работы только начинают появляться (автор намеренно не называет их, во избежание подозрений относительно недобросовестной рекламы). Отметим лишь, что это позволяет делать оптимистичные прогнозы на будущее рынка недвижимости, при условии усиления данной тенденции: в течение второй половины текущего цикла Кузнеца (совпадающей по времени с четвёртым циклом Жюгляра) волатильность рынка недвижимости снова сменится периодом устойчивого роста.

Фазовый переход 2028 года, очевидно, придётся на завершение длинной волны экономической конъюнктуры и будет связан с изменением ключевых технологий в экономике, переходом на новые энергоносители, созданием новых видов транспортной связи и изменением структуры торговли. Это будет сопровождаться более болезненным фазовым переходом, сопровождающимся переходом общества на новые социально-экономические рельсы (совпадение понижательной фазы циклов Жюгляра, Кузнеца и Кондратьева).

В то же время такой технологический переход в районе 2028 г. будет логическим завершением прогнозируемой нами четвёртой волны 10-летних циклов Жюгляра: декада усиленного государственного регулирования рынка недвижимости и строительства, а также смежных отраслей, будет иметь результатом создание платформы для перехода рынка на новые организационно-технологические рельсы (и, соответственно, в новое качественное состояние самой системы). Масштабные государственные инвестиции в инфраструктурный сектор в ходе ближайшего десятилетия смогут сгладить болезненность «большого фазового перехода».

В такой структуре циклов проявляется временная фрактальность рынка недвижимости: вложенность циклов с меньшей длиной волны в более длинные, самоподобие. Подобно тому, как основатель теории фракталов Бенуа Мандельброт выявлял самоповторение в масштабе и во времени колебаний валютных котировок16, похожее самоповторение наблюдается и в динамике цен на недвижимость. Из приведённого анализа мы видим сменяемость периодов неустойчивости и стабильности, закономерности в смене данных периодов, повторение колебаний в разных периодах времени.

Главной особенностью колебаний на рынке недвижимости является, пожалуй, то, что активность на данном рынке идёт как бы по нарастающей, от частного к общему. После глобального фазового перехода от одной длинной волны к следующей и с началом череды кратко- и среднесрочных циклов, рынок развивается вокруг операций на микроуровне (квартиры, комнаты), продолжая использовать по инерции крупные объекты, созданные в ходе предыдущей длинной волны. Потом, постепенно, активность смещается в сторону мезообъектов (здания, земельные участки) и, далее, к инфраструктуре и к крупным комплексам, создаваемым уже с применением новых технологий. В иных отраслях экономики происходит обратная динамика: внедряются новые технологии, с применением которых создаются новые крупные комплексы (заводы, предприятия), после чего уже начинается производство новых видов продукции и торговля ими.

Любопытно, что длинная волна экономической коньюнктуры в России не совпадает с длинными волнами в мировой экономике, характеризуясь некоторым запозданием. Фазовый переход в мировой экономике происходит в настоящее время: в 2010 году начался очередной (шестой) технологический уклад, определяющий соответствующую длинную волну, и к 2018 году этот уклад должен перейти к активному росту17.

Согласно выявленным нами тенденциям и сделанным на их основе предположениям, в России такой переход можно ожидать через 12-13 лет. Скорее всего, это обусловлено поздним вхождением России, до того развивавшейся по пути планово-административной экономики в рыночную. Законы цикличного развития экономики начали (вернее, возобновили) своё действие в российской экономике лишь в конце 80-х годов XX столетия.

Видимо длинные волны в российской экономике не совпадают с мировыми не только количественно (по времени прохождения), но и качественно -- по социально-экономическому содержанию. Многие учёные отмечают, что российской экономике характерно одновременное функционирование и сочетание элементов, присущих различным технологическим укладам и, соответственно, разным большим циклам экономической конъюнктуры.

Возможность несовпадения во времени длинных волн циклов экономической коньюнктуры в разных странах подтверждает наблюдающееся в России (и отмеченное выше) аналогичное несовпадение во времени десятилетних циклов Жюгляра на рынке недвижимости, в разных регионах страны: с опережением идёт Москва, немного отстаёт от неё Санкт-Петербург, а также тяготеющая к столице Московская область и единичные примеры среди регионов России (характеризующиеся наиболее высокой степенью деловой активности). Далее следуют иные регионы страны, у некоторых из которых, с учётом изменения вектора государственной политики, имеются все шансы догнать тот же Санкт-Петербург, а некоторые (например, тяготеющая к нему Ленинградская область) и так «дышат ему в затылок».

Хотя, что касается 10-летних циклов, то они в российской экономике (и на рынке недвижимости) отстают от мировых лишь незначительно -- на 1 год: кризис 1998 года от -- азиатского финансового кризиса 1997 года, а кризис 2008 года -- от американского ипотечного кризиса 2007 года.

Однако, вернёмся к внутренней структуре самих циклов. После прохождения 40-летнего большого цикла череда малых (10-летних) и средних (20-летних) циклов, видимо, повторится, однако в некоем другом измерении. Сущность циклических колебаний будет такой же, но будет иметь другое выражение, обусловленное как технологиями, которые на тот момент будут господствовать в экономике, так и уровнем развития социальных институтов (образование, культура и т.п.). Не исключено, что с качественным изменением содержания изменится и длина волны самих циклов.

Последний, четвёртый «малый» цикл (характеризующийся усиленным государственным регулированием) призван подготовить основу для новой череды таких же циклов, через которые рынок проследует уже в новом формате. Каким именно будет этот формат, сейчас можно лишь фантазировать. С учётом обозначенной выше межцикличной динамики, рискнём предположить, что это будет сопровождаться определённым пересмотром регулирования отношений собственности.

Отметим также, что начало череды циклов характеризовалось переходом от господства государственной собственности к фактическому приоритету (во всяком случае, на идеологическом уровне) частной собственности в экономике. Однако прошедшие десятилетия показали, что «эффективный» частный собственник не способен справляться с целым рядом серьёзных проблем и задач, стоящих на пути социально-экономического развития. Поэтому тенденция к некоторому огосударствлению экономики выглядит вполне логичной, хотя очевидно, что полный возврат к государственной собственности невозможен и не решит новых задач, которые поставлены перед обществом.

С.М. Меньшиков и Л.А. Клименко подчёркивают, что капитализм, в своём развитии, постоянно приспосабливается к изменяющимся обстоятельствам и трансформирует ключевые формы собственности с целью поиска наиболее эффективных способов организации хозяйства. Этот процесс оказывает непосредственное влияние на социально-экономическую динамику длинных волн18.

Скорее всего, речь будет идти о некоторой трансформации элементов содержания собственности, ориентированной на ужесточение ответственности собственников за использование стратегически важных для социально-экономической системы ресурсов, к числу которых, безусловно, относится недвижимость. Применительно к недвижимости степень ответственности собственников, конечно же, будет варьироваться с учётом назначения каждого конкретного объекта и степени его влияния на других участников хозяйственной деятельности: для жилых квартир -- один уровень, для производственных комплексов -- другой.



Литература

1. Глазьев С.Ю. Уроки очередной российской революции: крах либеральной утопии и шанс на «экономическое чудо. -- М.: Издательский дом «Экономическая газета», 2011.

2. Глазьев С.Ю. Последняя мировая война. США начинают и проигрывают. -- М.: Книжный мир, 2016.

3. Кондратьев Н.Д. Большие циклы конъюнктуры и теория предвидения. Избранные труды. -- М.: ЗАО «Издательство «Экономика», 2002.

4. Мандельброт Б., Хадсон Р.Л. (Не)послушные рынки: фрактальная революция в финансах: пер. с англ. -- М.: Издательский дом «Вильямс», 2006.

5. Меньшиков С.М., Клименко Л.А. Длинные волны в экономике: когда общество меняет кожу. Изд. 2-е, доп. -- М.: ЛЕНАНД, 2014.

6. Развитие инвестиционно-строительных процессов в условиях глобализации / Под общ.ред. Н.Ю. Яськовой. -- М.: МАИЭС, ИПО «У Никитских ворот», 2009.

7. Румянцева С.Ю. Длинные волны в экономике: многофакторный анализ. -- СПб.: Издательство С.-Петерб. Университета, 2003.

8. Румянцева С.Ю. Проблема движения экономической материи и механизм экономического цикла // Проблемы современной экономики. -- 2012. -- № 1 (41) http://www.m-economy.ru/art.php?nArtId=3900

9. Румянцева С.Ю. Взаимосвязь экономических циклов и инновационный климат // Проблемы современной экономики. -- 2014. -- №3 (51) http://www.m-economy.ru/art.php?nArtId=5042

10. Черняк В.З., Черняк А.В., Довдиенко И.В. Экономика города: учебное пособие. -- М.: КНОРУС, 2010.



Сноски

1. Глазьев С.Ю. Последняя мировая война: США начинают и проигрывают. -- М.: Книжный мир, 2016. -- с. 61.

2. Глазьев С.Ю. Нищета и блеск российских монетаристов. -- http://www.glazev.ru/books/

3. http://realty.rbc.ru/articles/18/01/2016/562949999227106.shtml

4. http://www.vedomosti.ru/realty/articles/2016/01/19/624520-vtorichnii-rinok-zhilya-moskve-ruhnul-30

5. Румянцева С.Ю. Проблема движения экономической материи и механизм экономического цикла // Проблемы современной экономики. -- 2012. -- № 1 (41) http://www.m-economy.ru/art.php?nArtId=3900

6. https://news.mail.ru/economics/25019925/?frommail=1

7. Черняк В.З. и др. Экономика города: учебное пособие. -- М.: КНОРУС, 2010. -- с. 146

8. Жук В.А. Состояние и особенности рынка жилья в Российской Федерации // Проблемы современной экономики -- 2011. -№ 2 (38) http://www.m-economy.ru/art.php?nArtId=3627

9. http://realty.rbc.ru/articles/28/01/2016/562949999425418.shtml

10. http://www.nsp.ru/nums/30503.html

11. http://www.vz.ru/news/2016/2/1/791628.html

12. http://regnum.ru/news/economy/2096968.html

13. http://www.kommersant.ru/doc/2927186

14. см. напр.: http://ok-inform.ru/stroitelstvo/13834-peterburg-poluchil-kol-za-investklimat.html

15. Румянцева С.Ю. Взаимосвязь экономических циклов и инновационный климат // Проблемы современной экономики. -- 2014. -- № 3 (51) http://www.m-economy.ru/art.php?nArtId=5042

16. Мандельброт Б., Хадсон Р.Л. (Не)послушные рынки: фрактальная революция в финансах / Пер. с англ. -- М.: Издательский дом «Вильямс», 2006. -- С. 264.

17. См. напр.: Глазьев С.Ю. Современная теория длинных волн в экономике http://www.glazev.ru/upload/iblock/77b/77b8141cdfc1038b78520f79fc9acd40.pdf

18. Меньшиков С.М., Клименко Л.А. Длинные волны в экономике: когда общество меняет кожу. Изд. 2-е доп. -- М.: ЛЕНАНД, 2014. -- С. 237.

Размещено на Allbest.ru

...