Поправками называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта.

метод сравнение продажа земельный участок

Поправки по таким элементам сравнения, как корректировка на имущественные права, корректировка на условия финансирования, корректировка на условия продажи и корректировка на время продажи, должны быть проведены последовательно, т.е. каждый раз корректируется уже откорректированная цена. Все остальные поправки, а именно корректировки по местоположению, физическим характеристикам объекта и др., проводятся параллельно, т.е. одновременно к стоимости, уже скорректированной на последовательные поправки и приведенной таким образом к рыночной величине на дату оценки.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на процентные и денежные. Денежные, в свою очередь, делятся на относительные и абсолютные.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки.

Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной единицы сравнения.

Абсолютная денежная поправка относится к цене продажи аналога в целом, изменяет на определенную величину цену всего объекта, и ее величина не зависит от количества единиц сравнения.

Процесс анализа и проведения поправок по элементам сравнения выглядит следующим образом:

1. Имущественные права на недвижимость. При покупке, аренде и других сделках с недвижимостью будущего владельца, арендатора и т.п. интересуют прежде всего нрава, которые он приобретает на данный объект. Цена недвижимости зависит главным образом от передаваемых на нее нрав. В случае, если право собственности на объект недвижимости обременено нравом аренды или другими обязательственными правами, рыночная стоимость такого объекта может значительно измениться, обычно в сторону уменьшения. Зачастую магазины, бизнес-центры, земельные участки и другие объекты недвижимости продаются вместе с существующими арендными договорами. При STOM, если контрактная арендная плата отличается от рыночной, будущий владелец собственности будет в течение оставшегося срока договора аренды получать денежные потоки, отличающиеся ОТ рыночных.

Учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой при определении стоимости называют поправкой на имущественные права. Величину корректировки на права собственности можно определить двумя способами - прямой капитализацией разницы между рыночной и контрактной арендной платой и дисконтированием этой разницы в течение оставшегося срока аренды.

2. Условия финансирования. Наиболее распространенным случаем, когда возникает необходимость внесения поправки на условия финансирования, является покупка объекта недвижимости с привлечением ипотечного кредита, который предоставляет либо сам продавец, либо сторонняя организация. Для корректировки таких условий можно применить дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита по рыночной ставке процента.

3. Условия продажи. Поправка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно реализовать собственность, если на продавца оказывается Давление, если между участниками сделки существует семейная, деловая или финансовая связь. С другой стороны, продажа может произойти по цене выше рыночной, если для покупателя возможно существенное увеличение стоимости его общей собственности или приобретаемая собственность дорога ему как семейная реликвия.

Однако подобные нетипичные ситуации крайне тяжело выявить, поэтому при подозрении на нерыночные условия продажи данный объект лучше исключить из перечня объектов сравнения.

4. Время продажи. Изменение рыночной конъюнктуры, условия которой могут сильно отразиться на стоимости объекта недвижимости, происходят с течением времени. Поэтому такие факторы, как инфляция, банковская процентная ставка, изменения спроса и предложения на объекты недвижимости, изменения потребительских предпочтений, новшества в правовом регулировании, необходимо учитывать в процессе оценки с помощью поправки на продажу. Основным индикатором рынка недвижимости является динамика изменения цен на недвижимость в рамках одного и того же рынка, которая отражается либо в процентах от предыдущего уровня цен, либо с помощью ценовых индексов.

5. Местоположение. Наиболее важным фактором, определяющим стоимость недвижимости, является местоположение. Величину поправки на местоположение лучше всего рассчитывать с помощью анализа парных продаж, когда единственным различием между двумя объектами недвижимости является их физическое расположение. Причем пол различным местоположением нужно понимать не только расположение объектов в разных населенных пунктах, районах города, микрорайонах, но и расположение в противоположных концах одного дома, на разных этажах одного дома и т.п.

6. Физические характеристики. Не бывает двух совершенно одинаковых домов, квартир, земельных участков и т. и. Практически всегда объекты сравнения имеют различия в физических характеристиках - разные размеры, конструктивные элементы, качество материалов, износ, внешний вил. Сюда же можно отнести состояние окружающей Среды, функциональные возможности и эстетические характеристики.

Для разных типов недвижимости суглсствустсвой набор физических характеристик, наиболее сильно влияющих на стоимость объекта. Так, для объектов торговли лажпо наличие витринных окон, входа с оживленных мест и магистралей; для складских объектов важны вместимость, наличие подъездных путей, железной дороги; для жилой недвижимости большое Значение может иметь состояние окружающей среды. Но существуют физические характеристики, влияющие на стоимость практически всех типов недвижимости, это состояние объекта (требуется ли ремонт и какой), наличие инженерных сетей - электричество, водопровод, канализация и т.д.

Существуют следующие основные методы расчета поправок:

метод, связанный с анализом парных продаж. Парной продажей называется продажа двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной характеристики. Поскольку между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в ценах продажи может быть приписана этому различию;

метод прямого анализа характеристик. Суть его заключается в анализе характеристик оцениваемого объекта и аналога. Этим методом рассчитывается, например, поправка на время продажа объекта, фактически отражающая изменение покупательной способности валюты, в которой осуществлялись платежи за сопоставимые объекты недвижимости.

Глава 2. Оценка стоимости земельного участка методом сравнения продаж