Оценка недвижимости для целей залога

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Экономическая необходимость оценки рыночной стоимости объектов недвижимости

1.1 Понятие и особенности недвижимости как объекта оценки

недвижимость рыночный стоимость

В процессе проведения экономических реформ в России вновь введено деление имущества на движимое и недвижимое. С 1994 г., согласно ст. 130 ГК РФ, «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Согласно ст. 132 ГК РФ, «предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью» (табл. 1).

Следует обратить внимание, что в Законе о государственной регистрации прав на недвижимость не упоминаются суда и космические объекты, они отнесены к недвижимости иного имущества. В то же время в названной форме фигурируют такие не упомянутые в ГК РФ объекты недвижимости, как жилые и нежилые помещения. [Ванданимаева]

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.

Таблица 1. Виды недвижимого имущества

№ п/п	Отдельные объекты	Сложные объекты
1	Земельные участки	Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: - земельные участки; - здания и сооружения; - инвентарь и оборудование; - сырье и продукцию; - требования и долги; - права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги; - нематериальные активы; - информацию; - другие исключительные права
2	Участки недр
3	Обособленные водные объекты
4	Все, что прочно связано с землей, в том числе: - леса; - многолетние насаждения; - здания; - сооружения
5	Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: - воздушные и морские суда; - суда внутреннего плавания; - космические объекты. Иные предметы, наделенные статусом недвижимости по закону

Ценность земли предопределена ее уникальными характеристиками: недвижимостью (неподвижностью), ограниченностью предложения, долговечностью, неповторимостью местоположения, кроме того, земля является неотъемлемым элементом человеческой деятельности, которая, в свою очередь, способна оказывать влияние на качественные характеристики земельных участков.

Перечисленные параметры учитываются оценщиками при определении стоимости недвижимости. Оценщики активно используют понятия прочих дисциплин в отношении земли, однако предметом оценки является рыночная стоимость, представляющая денежный эквивалент любой потенциальной сделки с недвижимостью

В современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадлежащих им объектов недвижимости. Данное право является безусловным и не зависит от установленной процедуры государственного статистического и бухгалтерского учета и составления отчетности.

Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральным законом о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. [ванданимаева]

Земля или земельный участок являются объектом изучения различных наук, включая географию, экономику, социологию и право. При этом один и тот же объект рассматривается с разных сторон.

География изучает физические параметры земли и их влияние на вид экономического использования земельных участков человеком. Физические характеристики земли, ее местоположение и другие факторы в значительной мере определяют полезность земли и ее оптимальное использование.

Экономисты определяют роль земли в составе прочих основных производственных факторов: труда, капитала и менеджмента. Земля - главный источник богатства, который имеет денежное выражение или меновую стоимость и, следовательно, может быть оценена.

Социология рассматривает земельный участок и как элемент мирового богатства, и как личную собственность, принадлежащую частным лицам. Противоречия современного общества возникают в ходе распределения имущественных прав на землю. Ограниченность земельных участков, рост спроса на землю, возрастающая интенсивность ее приводят к конфликтам между собственниками конкретных земельных участков и обществом.

В физическом аспекте для целей различных видов учета (кадастрового, инвентаризационного и пр.) и изучения (оценка, управление и пр.) понятие «недвижимость» допускает использование термина объект недвижимости, традиционно понимаемого как совокупность земельного участка и его улучшений. Улучшениями земельного участка называется то, что неразрывно связано с ним, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и расходования ресурсов. К улучшениям относятся здания и различные сооружения, необходимые для функционирования объекта недвижимости в целом в соответствии с его назначением, а также выполненная в пределах границ земельного участка обработка почвенного слоя. При этом в теории принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку так же остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле. Однако для целей учета - объекта недвижимости - это недвижимость, прошедшая государственную регистрацию как единый объект. Именно поэтому появились такие «объекты недвижимости» (и их рынки), как квартиры, комнаты и встроенные помещения. [Касьяненко]

Право исследует такие вопросы, как владение, пользование и распоряжение землей, и занимается не физическими характеристиками земли, а правами и обязанностями, связанными с различными имущественными интересами в отношении земли.

Недвижимость - это специфический товар, обращающийся в инвестиционной сфере. К наиболее существенным отличиям данного товара можно отнести его экономические и физические характеристики.

Так, экономическая выгода от владения недвижимостью заключается в ее способности приносить доход, который, в зависимости от типа использования, может быть представлен арендными платежами, амортизационными отчислениями, содержащимися в выручке от реализации товаров и услуг предприятий, функционирующих на базе собственной производственной недвижимости, либо косвенно, в виде экономии от использования личной, собственной, а не арендованной жилой недвижимости.

Недвижимость может приносить текущий доход, однако его получение и итоговая величина существенно зависят от качества управления объектом недвижимости.

Капитал, вложенный в недвижимость, со временем меняет свою стоимость под воздействием таких факторов, как инфляция, изменение спроса на конкретный вид недвижимости, физический, функциональный и экономический износ.

Ограниченность земельных участков, которые наряду со строениями составляют основу недвижимости, приводит к тому, что в отдельных случаях стоимость объекта недвижимости со временем может увеличиваться, несмотря на ухудшение физических и функциональных характеристик.

Недвижимость относится к низколиквидным товарам - в силу высокой стоимости единицы товара, сложности процесса информационного обеспечения предполагаемых инвесторов, необходимости юридического оформления сделки купли-продажи.

Физические характеристики объекта недвижимости, как особенного товара, включают ее долговечность, неразрывную связь с землей, невозможность хищения и порчи. Уникальность и неповторимость объекта недвижимости объясняется его зависимостью от местоположения.

Физическое описание недвижимости содержит, в первую очередь, информацию о размерах и форме земельного участка, качестве почвы, имеющихся коммуникациях: во вторую очередь - это описание строений, их размера, функционального назначения, состояния и соответствия требованиям рынка.

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Способность недвижимости приносить доход, определяет необходимость оценки ее стоимости.

Таким образом, при отнесении того или иного объекта к недвижимости важно учитывать намерение устанавливающего этот объект субъекта. Приспособления для бизнеса при этом к недвижимости не относятся и оцениваются оценщиком движимого имущества.

Современная российская юридическая практика установила ряд признаков, по которым физический объект может быть отнесен к недвижимому имуществу:

- прочная связь с определенным земельным участком (невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению);

- законченность с точки зрения возможности использования по целевому назначению;

- удостоверенная (официально зарегистрированная) принадлежность конкретному собственнику - государству, субъекту РФ, муниципалитету, частному лицу или группе частных лиц;

- возможность физического обособления объекта недвижимости и недвижимого имущества (наличие четко установленных физических границ объекта недвижимости);

- функциональная самостоятельность объекта недвижимости (можно ли использовать этот объект недвижимости отдельно от других объектов, или его функциональное назначение предполагает частичное использование других объектов недвижимости);

- наличие (или отсутствие) сервитутов и иных ограничений прав пользования.

Определение сущности недвижимости только с материально-вещественной стороны не исчерпывает всей совокупности присущих ей признаков. При изучении понятия недвижимого имущества следует также выделять определяемый им комплекс экономико-правовых и социальных отношений. [Касьяненко]

1.2 Анализ рыка недвижимости, цели, принципы и необходимость оценки недвижимости

Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике.

Недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.

Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь, или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности.

С учетом отечественного опыта по реализации недвижимости можно считать, что рынок недвижимости - это совокупность сделок, совершенных с недвижимостью, информационного их обеспечения, операций по управлению и финансированию работ в области недвижимости.

На рынке недвижимости выделяются две его составляющие: первичный и вторичный рынок недвижимости.

Первичный рынок - экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти, строительные компании - поставщики жилой и нежилой недвижимости.

На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику - физическому или юридическому лицу.

Подразделение рынка на первичный и вторичный имеет место на рынке потребительских товаров, рынке, ценных бумаг и т.д. Но там товары свободно перемещаются в экономическом пространстве и имеют иной срок жизни. В силу стационарного характера недвижимости ее предложение на рынке привязано к определенному региону, в рамках города - определенному району или даже микрорайону. Количество недвижимости, предполагаемый на первичном рынке, зависит от нового строительства.

Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам (например, межнациональный конфликт в районе, неблагоприятная экологическая обстановка и т.д.) увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке.

Предложение на рынке недвижимости с учетом первичного и вторичного рынков тем и отличается от прочих рынков, что складывается из существующего фонда недвижимости и вновь созданных объектов.

Учет взаимовлияния первичного и вторичного рынков позволяет добиваться снижения издержек по созданию новых объектов недвижимости, обеспечивая рентабельное развитие рынка недвижимости.

Рынок нежилых помещений или рынок коммерческой недвижимости стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке.

На рынке коммерческой недвижимости преобладают сделки аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья. Рынок имеет большие перспективы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно. Приобретая права на аренду нежилых помещений у муниципального фонда, арендаторы обязаны проводить за свой счет текущий ремонт, благоустраивать прилегающую территорию и т.д. Величина арендной ставки зависит от типа и месторасположения помещения, наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей количества телефонных линий, близости к основным городским магистралям, удобства подъезда.

Этот рынок подразделяются на несколько сегментов, которые дифференцируются по функциональному назначению: офисные, торговые, складские, производственные.

На рынке офисов сформировалось три основных сектора:

Первый сектор - престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений. Арендная ставка в таких помещениях очень высокая. По этой причине некоторые российские предприниматели часто арендуют первоклассные офисы за рубежом по более доступным ценам.

Второй сектор - образуют офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а иногда и в расселенных и качественно отремонтированных квартирах большого размера. Арендные ставки здесь приемлемы для успешно работающих фирм, на этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет.

Третий сектор - составляют помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий (в основном научных учреждений), кооперативных и частных предприятий. Это помещения без отделки и ремонта и сопутствующих услуг. Арендные ставки здесь невысокие.

Рынок офисных помещений имеет хорошую перспективу для своего развития, так как свобода ведения предпринимательской деятельности ведет к созданию все новых предпринимательских структур, нуждающихся в помещениях для их функционирования.

Рынок недвижимости локализован и сегментирован в зависимости от потребностей и возможностей участников сделки.

В конечном итоге классифицировать его можно по различным параметрам.

По географическому фактору: рынки жилого, коммерческого, промышленного и сельскохозяйственного назначения.

По стоимости:

- рынки дорогой недвижимости;

- массовый рынок относительной недорогой недвижимости.

По инвестиционной мотивации:

- рынок приносящий доход недвижимости;

- рынок недвижимости с потенциалом прироста стоимости;

- налоговое укрытие.

По типу прав собственности:

- неограниченные права собственности;

- сервитут (право ограниченного использования одним или более лицами земли другого лица);

- право на недра;

- право на аренду;

- право на участие в кондоминиумах (правовая форма собственности, по которой объект разделяется на элементы, индивидуальной собственности и элементы совместной собственности);

- право хозяйственного ведения;

- право оперативного управления;

- право пожизненного владения;

- другие виды прав.

Сегмент рынка объектов недвижимости нежилых зданий и помещений, за последние годы, заметно активизировался. Если в 2007-2008 годах пользователь данного класса объектов предпочитал не покупать их, а снимать в аренду, то после - наметилась тенденция к их приобретения в собственность, объем сделок купли-продажи увеличился, а количество пустующих площадей постепенно уменьшается.

Предпочтение покупателей отдается помещениям, расположенным в местах, имеющих хорошую транспортную доступность и развитую инженерную инфраструктуру. Для складских помещений наибольший интерес вызывают помещения, расположенные в непосредственной близости от рынков, с хорошей транспортной доступностью.

Арендная ставка на производственные помещения зависит от местоположения, величины площадей, развитости инженерной инфраструктуры, а также дополнительно предоставляемых услуг.

Положительная тенденция в развитии данного сегмента рынка недвижимости в перспективе должна сохраниться, чему способствуют такие факторы, как:

- принятие Земельного кодекса РФ, регламентирующего порядок землепользования и приобретения земельных участков в собственность, а также стимулирующего формирование и развитие рынка недвижимости;

- сохранение положительных тенденций в развитии экономики России;

- благоприятный инвестиционный климат в Белгородской области (по данным инвестиционного рейтинга российских регионов в 2008-2009 годах, ранг риска Белгородской области составляет 3 из 89, ранг потенциала - 24 из 89), что способствует увеличению деловой активности и увеличению спроса на объекты производственного назначения;

- активизация и увеличение эффективности процедуры банкротства предприятий, проведения аукционов по продаже объектов недвижимости предприятий - должников.

Оценка недвижимости нежилого назначения, как правило, проводится для следующих целей:

· составления финансовой (бухгалтерской) отчётности (постановки на баланс, переоценка основных средств, вновь выявленное имущество, списание и т.п.);

· совершение сделки купли-продажи;

· передача в аренду (определение величины арендной платы);

· обеспечения залога (при кредитовании);

· внесение в уставной (складочный) капитал;

· страхования (определение стоимости замещения или иной стоимости определенной договором страхования);

· реорганизации и приватизации;

· разрешения имущественных споров (в том числе в судебном порядке);

· принятия управленческих решений.

Принципы оценки недвижимости:

1. Принцип спроса и предложения применяется при определении рыночной стоимости объекта, т.к. обусловлен соотношением спроса и предложения на свободном рынке недвижимости на дату оценки. В нашем случае рассматриваемый объект, возможно, отнести к коммерческой недвижимости с достаточно высоким уровнем спроса со стороны арендаторов, и достаточно умеренным уровнем спроса со стороны потенциальных покупателей, что обуславливает выбор методов оценки.

2. Принцип изменения требует, что каждая оценка стоимости была привязана к определенной дате, учитывая, что физические, социальные, политические и экономические условия находятся в динамике и приводят к колебанию цен и стоимости. Используются, т.к. все изменения прямо влияют на стоимость объекта.

3. Принцип конкуренции гласит, что цены устанавливают посредством постоянного соперничества и взаимодействия покупателей, продавцов и др. участников рынка. Играет значительную роль при оценке рыночной стоимости.

4. Принцип замещения, в соответствии с которым рациональный покупатель не будет платить за недвижимость больше, чем стоимость приобретения другой равным образом подходящей недвижимости (т.е. недвижимости равной полезности или производительности с учетом стоимости времени или отсрочки). Используется, т.к. оцениваемый объект сопоставляется с объектами равной полезности.

5. Принцип переменных пропорций определяет, что недвижимость достигает точки максимальной производительности для лучшего использования, когда факторы производства (земля, труд, капитал и управление) сбалансированы один с другим. Возможно применение при расчете издержек в строительстве.

6. Принцип вклада гласит, что стоимость любого фактора производства или компоненты недвижимости зависит от того, сколько его присутствие добавляет к общей стоимости недвижимости или насколько уменьшится общая стоимость в отсутствии данного компонента. Он определяет различия в составе и качестве объектов недвижимости при подходе на основе затрат. В нашем случае он играет значительную роль при разделении объекта на различные строительные компоненты и расчете их вклада в общую стоимость.

7. Принцип лучшего и наиболее эффективного использования определяется исходя из анализа двух важнейших элементов недвижимости - земельного участка и связанных с ним улучшений (зданий и сооружений, находящихся на нем) и получения максимальных доходов от их использования. Является одним из основных при определении рыночной стоимости и ориентиром при принятии любых решений относительно недвижимости. В нашем случае рыночная стоимость определяется при текущем использовании как офисных помещений.

8. Принцип ожидания, в соответствии с которым рыночная стоимость недвижимости равна текущей ценности будущего дохода или благ, производимых недвижимостью, с точки зрения типичных покупателей и продавцов. Рассматривается при оценке доходной недвижимости. Рассматривается в рамках применения метода капитализации дохода (прямой капитализации) для определения величины потенциального чистого дохода и риска, связанного с его получением.

9. Принцип предельной доходности гласит, что последовательное добавление улучшений к объекту, будет сопровождаться ростом его стоимости, превышающим себестоимость улучшений, вплоть до достижения точки максимальной производительности. Любое привнесение дополнительных улучшений выразится в увеличении стоимости объекта на величину, отстающую от затрат на создание улучшений.

1.3 Классификация объектов недвижимости

Процесс оценки недвижимости требует от оценщика проведения анализа большого числа факторов, определяющих величину расчетной стоимости. Квалифицированное и обоснованное заключение о стоимостных характеристиках объекта оценки, возможно только на основе систематизированных и подтвержденных тем или иным образом исходных данных, которые могут быть проверены любым заинтересованным лицом, включая органы власти. Основными задачи оценщика являются четкое определение собственно объекта оценки, его идентификация (описание), обоснование выбора информационной базы или проведение расчетов и сведений к минимуму различных допущений и предположений в отношении используемых в расчетах величин.

Оценка недвижимости представляет собой в первую очередь для категорий объектов, активно обращающихся на рынке как самостоятельные товары. В настоящее время в России это:

ѕ квартиры и комнаты;

ѕ помещения и здания под офисы или магазины;

ѕ пригородные жилые дома с земельными участками (коттеджи и дачи);

ѕ свободные земельные участки, предназначенные под застройку или для других целей (в ближайшей перспективе);

ѕ складские и производственные объекты.

Основными методами классификации объектов недвижимости являются:

ѕ иерархические;

ѕ фасетные.

Иерархический метод классификации предполагает последовательное (поэтапное, блочное) разделение множества недвижимых объектов на соподчиненные группы. На каждом этапе (блоке) классификации образуются разнородные группы предметов. При этом число этапов может быть различным и включать несколько блоков.

Фасетный метод классификации предполагает параллельное разделение множества объектов недвижимости на независимые группы (виды, подвиды) и имеет следующие особенности:

ѕ наличие только одной ступени классификации;

ѕ разделение множества объектов может осуществляться по разным признакам;

ѕ высокая информационная насыщенность. (Черняк)

Определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих

1. Естественные (природные) объекты - земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость - малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость - офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения:

ѕ лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

ѕ учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

ѕ культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

ѕ специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, органы власти прокуратура), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты;

г) инженерные сооружения - мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства (не завершенное строительство).

К «не завершенному строительству» относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию.

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми.

Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования.

В классификации объектов жилой недвижимости предполагается ориентироваться на такие схемы структуризации, которые в обязательном порядке учитывают особенности его месторасположения (страна, регион, район и т.д.), а также типы помещений (квартира, дом и т.д.). Это обусловлено отсутствием единых подходов и стандартов, унифицированных как с точки зрения терминов, так и ключевых критериев категоризации из-за многообразия жилых объектов. Вследствие этого участнику рынка недвижимости целесообразно составлять такую классификацию, которая позволит ему проводить сравнительный анализ показателей рынка и рассматриваемого объекта для подготовки, принятия и реализации управленческих решений.

В таблице 2 приведена классификация квартир для маркетингового исследования ценообразования на рынке жилой недвижимости с использованием критериев, важных при определении финансовых условий договоров купли-продажи, а также аренды - качества отделки и меблирования, площади квартиры и т.д. в ней выделены следующие классы жилья - элитное, бизнес-класс и стандартный эконом-класс. Такое разделение городского жилья на основе оценки ценности технико-эксплуатационных параметров и уровня платежеспособности клиентов наиболее распространено.

Таблица 2. Параметры классификации жилья в ценообразовании

Наименование параметра	значение параметра для жилых помещений различного класса
	элитное жилье	бизнес-класс	эконом-класс
Основные параметры
Местоположение	Престижные районы города: центр, экологические и парковые зоны, историческая застройка и т.д.	Любой район вблизи центра, за исключением промзон	Любой район города
Качество постройки	Передовые технологии и материалы высочайшего класса	Кирпичные и монолитно-кирпичные дома	Типовые панельные и многоэтажные монолитно-кирпичные дома
Инфраструктура	Максимально развитая: тренажерный зал, солярий, бассейн, салон красоты, магазин, кафе и т.д.	Соответствующие качеству объекта магазин, парикмахерская, спортзал	Возможно наличие на первых этажах магазинов, салонов и т.д.
Придомовая территория	Полностью огорожена и ограничена для доступа посторонних	Обязательно огорожена	Не нормируется
Охрана	Обязательная охрана и система видеонаблюдения	Охрана в доме и по периметру	Консьерж
Паркинг	Подземный и гостевой	Подземный или наземный на придомовой территории	Наземный, но не всегда на придомовой территории
Стоимость, тыс. руб./м2	Более 100	от 60 до 100	менее 60
Дополнительные параметры
Меблирование	Под конкретного клиента за свой счет или сдача без мебели с зачетом расходов на покупку в стоимость аренды	Качественная мебель	Минимально-необходимый набор
Качество отделки	Наличие автономного инженерного оборудования - собственной электростанции, тепло- и водоснабжения, пожарной службы	Восстановительный ремонт с улучшением строительных конструкций, заменой коммуникаций	Косметический ремонт
Площадь	От 80 м2	50-80 м2	30-75 м2

Разработка классификации загородного жилья сложна, поскольку объекты недвижимости являются индивидуализированными, обладают большим количеством характеристик. Последние могут быть критерием стандартизации, в то время как их разделение должно быть простым и удобным в практическом применении всеми заинтересованными участниками рынка. С учетом этого предлагается использовать подход, при котором класс объекта определяется характеристиками его составных частей:

ѕ района размещения поселения - совокупности земельной территории, населенных пунктов, инфраструктуры и окружающей среды, обособленных географическими, историческими, качественными, природными факторами и образующих единую, отчасти замкнутую систему;

ѕ поселка, в котором расположен земельный участок, - как единого централизованно застроенного (эксплуатируемого) комплекса зданий, сооружений и прочих улучшений, или места - территории, образующей обособленную совокупность объектов застройки;

ѕ земельного участка, на котором находится (или будет построен) дом, и самого дома. (Иванов, Хан)

Определение рыночной стоимости не завершенных строительством объектов основывается на принципах спроса и предложения, ожидания, замещения, конкуренции, а также наилучшего и наиболее эффективного использования. В качестве не завершенных строительством объектов могут выступать здания и сооружения. Здание представляет собой строительную систему, состоящую из несущих и ограждающих или совмещенных конструкций, образующих наземный замкнутый объем, предназначенный в зависимости от функционального назначения для проживания или пребывания людей, или для выполнения различных производственных процессов. Сооружение - это объемная, плоскостная или наземная, надземная или подземная строительная система, состоящая из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих конструкций и предназначенная для выполнения производственных процессов различного вида, хранения материалов, изделий, оборудования, для временного пребывания людей, перемещения людей и грузов.

При оценке рыночной стоимости не завершенных строительством объектов необходимо их классифицировать. Наиболее общей является классификация их с точки зрения возможностей выступать в качестве объектов доходной недвижимости. Действующие нормы проектирования предусматривают наличие зданий и сооружений производственного назначения, общественных зданий и сооружений, а также жилых зданий.

Большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания могут быть использованы в качестве объектов коммерческой недвижимости, другими словами, они могут рассматриваться как объекты, способные приносить доход. Эти типы объектов недвижимости могут быть оценены с использованием затратного и доходного подходов.

Здания и сооружения производственного назначения можно разделить на две большие группы.

К первой группе относятся здания и сооружения специализированного назначения, у которых возможности изменения функционального назначения практически отсутствуют из-за особенностей конструктивных решений. К таким объектам недвижимости могут быть отнесены, например, здания и сооружения добывающих отраслей промышленности.

Во вторую группу входят объекты, которые могут быть использованы для размещения в них различных типов производств, а следовательно, обладают более универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями. Эти свойства наиболее характерны для зданий отраслей машиностроения, пищевой, фармацевтической промышленности и др.

Используемые при оценке объектов недвижимости, не завершенных строительством, подходы приведены в таблице 3.

Таблица 3. Использование возможных подходов оценки объектов недвижимости, не завершенных строительством

Объекты	Подходы
1-я группа. Специализированные здания и сооружения 2-я группа. Здания с универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями	Затратный подход Затратный и доходный подходы

При оценке рыночной стоимости не завершенных строительством объектов, относящихся к первой группе, возможно использование в основном затратного подхода. Рыночная стоимость таких объектов, относящихся ко второй группе, может быть определена с применением как затратного, так и доходного подхода. (Грязнова, Федотова)

Классификация объектов недвижимости имеет целью способствовать дифференцированному подходу к их оценке с учетом наиболее существенных признаков, присущих каждой группе объектов, особенностей их товарооборота, структуры и масштабов рынков, в рамках которых происходят процессы купли-продажи.

2. Методические подходы к определению рыночной стоимости недвижимости

2.1 Затратный подход к оценке недвижимости

Затратный подход является одним из трех подходов к оценке недвижимости. При применении затратного подхода стоимость объекта недвижимости определяется суммированием рыночной стоимости (свободного) земельного участка и полных затрат застройщика (девелопера) на его благоустройство и строительства на нем улучшений объекта недвижимости на дату оценки. При этом учитывается (добавляется) предпринимательская прибыль инвестора (застройщика) и вычитается накопленный за время эксплуатации совокупный износ улучшений.

В основу затратного подхода положен принцип замещения, согласно которому стоимость объекта недвижимости не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой объект недвижимости эквивалентной полезности. Кроме того, в затратном подходе используются принципы спроса и предложения, ожидания, зависимости от внешней среды, а также принцип изменения (учитывающий, в частности, воздействие инфляции, зонирования, демографических изменений и другие факторы).

Основные этапы применения затратного подхода:

1) оценка восстановительной стоимости оцениваемого здания;

2) оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора);

3) расчет выявленных видов износа;

4) оценка рыночной стоимости земельного участка;

5) расчет итоговой стоимости объекта оценки путем корректировки восстановительной стоимости на износ с последующим увеличением полученной величины на стоимость земельного участка.

Необходимо учитывать, что во многих случаях затратный подход к оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, так как за инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам. Это касается прежде всего объектов доходной недвижимости.

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях.

1. Когда оцениваются новые или недавно построенные объекты.

2. В случае, когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

3. Когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства.

4. Для оценки объектов незавершенного строительства.

5. Для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок).

6. Для оценки в целях страхования.

7. Для переоценки основных фондов предприятий.

8. В случае если ощущается недостаток информации для использования других подходов к оценке.

Восстановительная стоимость (ВС) строительства оцениваемого объекта недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного) износа и соотнесенная к дате оценки.

Она может быть рассчитана на базе стоимости воспроизводства или стоимости замещения. Выбор расчета указанных стоимостей требует определенного обоснования и зависит от многих факторов: цели оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки и др.

Полная восстановительная стоимость (ПВС) - восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов, и отражаемая в балансовой стоимости (большей частью актуальна для активной части основных фондов).

В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчета существует несколько способов определения восстановительной стоимости:

- метод сравнительной единицы;

- метод разбивки по компонентам;

- метод количественного обследования.

Метод сравнительной единицы предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 м², 1 м³) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.).

Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем). Для определения величины затрат обычно используются различные справочные и нормативные материалы (УПСС, УПВС и т.д.).

C_о = C1 м² * S_о * К_п * К_н * К_м * К_в * К_пз * К_ндс, (1)

где C_о - стоимость оцениваемого объекта;

C1 м² - стоимость 1м² типичного сооружения на базовую дату;

S_о - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения);

К_п - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта, полученных в БТИ, и строительной площади (К_п = 1,1 - 1,2);

К_н - коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта К_н = 1);

К_м - коэффициент, учитывающий местоположение объекта;

К_в - коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на момент оценки;

К_пз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика, (%);

К_ндс - коэффициент, учитывающий НДС, (%).

Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей его отдельных строительных компонентов - фундаментов, стен, перекрытий и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема по формуле:

Сс = Vj + Cj, (2)

где - стоимость строительства здания в целом;

объем j-го компонента;

стоимость единицы объема;

n - количество выделенных компонентов здания;

Коэффициент, учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта К_н = 1);

Существует несколько вариантов использования метода разбивки по компонентам:

метод субподряда - основан на том, что строитель-генподрядчик нанимает субподрядчиков для качественного и быстрого выполнения части строительных работ. Затем рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам;

метод разбивки по профилю работ - аналогичен методу субподряда и основан на расчете затрат на наем отдельных специалистов (каменщиков, штукатуров, плотников и др.);

метод выделение затрат - предполагает использование разных единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего эти оценки суммируются. [6]

Метод количественного обследования основан на детальных количественном и стоимостном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, т.е. составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.

Метод количественного обследования - база для использования вышеизложенных методик расчета восстановительной стоимости; она дает наиболее точные результаты по сравнению с ними. Вместе с тем он является наиболее трудоемким методом, вследствие чего оценщик должен иметь углубленную теоретическую подготовку и значительный практический опыт.

Стоимость строительства зданий и сооружений определяется величиной инвестиций, необходимых для его осуществления. Стоимость строительства, как правило, определяется на стадии предпроектных проработок (составление ТЭО строительства).

Сметная стоимость строительства зданий и сооружений - это сумм денежных средств, необходимых для его осуществления в соответствии с проектной документацией.

На основе сметной стоимости производится расчет размера капитальных вложений, финансирования строительства, а также формирования свободных (договорных) цен на строительную продукцию.

База для расчета сметной стоимости строительства:

- проект и рабочая документация;

- действующие сметные (в том числе ресурсные) нормативы, а также отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь;

- отдельные относящиеся к соответствующей стройке решения центральных и других органов государственного управления.

Сметная стоимость строительства включает следующие элементы:

- строительные работы;

- работы по монтажу оборудования (монтажные работы);

- затраты на приобретение оборудования, мебели и инвентаря;

- прочие затраты.

Сводные сметные расчеты стоимости строительства составляются на основе объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат.

Любой объект недвижимости подвержен износу.

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости, его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора и выражается в снижении со временем стоимости (обесценении) под воздействием различных факторов.

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют следующие виды износа: физический, функциональный и внешний.

Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый.

Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Выявление всех возможных видов износа - это накопленный износ объекта недвижимости. В стоимостном выражении совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа зданий следующие:

- нормативный (для жилых зданий);

- стоимостной;

- метод срока жизни.

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. [7]

Физический износ здания следует определять по формуле:

(3)

где физический износ здания, %;

физический износ i-го конструктивного элемента, %;

коэффициент, соответствующий доле восстановительной стоимости i-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n - количество конструктивных элементов в здании.

Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания.

Определение физического износа зданий методом срока жизни - показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:

И = (ЭВ / ФЖ)*100 = [ЭВ / (ЭВ + ОСФЖ)] * 100, (4)

где И - износ, %;

ЭВ - эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

ФЖ - типичный срок физической жизни;

ОСФЖ - оставшийся срок физической жизни.

Рассчитанный процент износа элементов или здания в целом может быть переведен в стоимостное выражение (обесценение):

О = ВС * (И / 100), (5)

где ВС - восстановительная стоимость.

Неустранимый физический износ элементов с долгим сроком жизни рассчитывается как разница между восстановительной стоимостью всего здания и суммой устранимого и неустранимого износа, умноженной на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни здания.

Признаками функционального износа в оцениваемом здании является несоответствие объемно-планировочного и / или конструктивного решения современным стандартам, включая различное оборудование, необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, которая исключает из рассмотрения функциональный износ.

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию, способствующую более эффективной эксплуатации объекта недвижимости.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и / или конструктивными характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков.

Внешний (экономический) износ - обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

- капитализации потерь в арендной плате - расчет производится аналогично расчету функционального неустранимого износа;

- сравнительных продаж (парных продаж) - основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом;

- срока экономической жизни - позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине его сноса в ближайшее время (необходимость перепланировки, расширение транспортных магистралей).

После расчета восстановительной стоимости, а также накопленного износа определяют стоимость оцениваемого объекта затратным подходом.

Применение затратного подхода в чистом виде (в том виде, в котором он используется сейчас) в современных условиях не представляется возможным без нарушения положений Федеральных стандартов оценки (если не брать во внимание оценку уникальных объектов или объектов с ограниченным рынком). Возможно лишь косвенное использование отдельных элементов затратного подхода для определения наиболее эффективного использования земельного участка.

Затратный подход - полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка. Расчеты по данному методу практически не содержат субъективных суждений, опираются на достоверную открытую информацию. Как правило, обычно остаточная (рыночная) стоимость представляет собой нижнюю ценовую границу для объектов, продаваемых на динамичных рынках.

2.2 Доходный подход к оценке недвижимости

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Этапы доходного подхода:

1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

ѕ операционных (эксплуатационных) - издержки по эксплуатации объекта;

ѕ фиксированных - затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налоговых платежей и т.д.);

ѕ резервы - издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5. Расчет коэффициента капитализации. В практике российской оценки понятие доходного подхода, как правило, связывают с двумя методами: прямой капитализации доходов и дисконтированных денежных потоков. Метод прямой капитализации преобразует в стоимость доход за один временной период, а метод дисконтирования денежных потоков - доход за ряд лет. [вопросы оценки, левада]

...