Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Краткое изложение курса «Экономика недвижимости»

Лапшина Ольга Ивановна

доцент кафедры менеджмента и маркетинга

1. Понятие и признаки недвижимости

Понятие недвижимости дается в ст. 130 Гражданского кодекса РФ: «К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». К недвижимости относятся также «подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты».

В ст. 130 ГК РФ определены два основополагающих признака недвижимости: прочная связь с землей и государственная регистрация всех объектов, обозначенных в статье. Кроме того, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации Ст. 131 ГК РФ в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

К недвижимости относится предприятие как имущественный комплекс. Статья 132 ГК РФ приравнивает к недвижимому имуществу предприятие: «1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав».

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором».

По происхождению различают объекты недвижимости:

· созданные природой без участия человека;

· являющиеся результатом труда человека;

· созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.

Некоторые виды недвижимости могут юридически переходить в движимое имущество.

Часто при совершении сделок с объектами недвижимости может передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью объекта недвижимости, например права аренды, сервитуты и др.

В частности, сервитут - это «право ограниченного пользования чужим земельным участком», которое «может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд….» Ст. 274 ГК РФ.

С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода (рис. 1.1).

Имея в качестве составной части земельный участок, все искусственные объекты недвижимости (постройки), обладают родовыми признаками:

1. Стационарность, неподвижность;

2. Материальность - натурально-вещественная и стоимостная форма функционирования;

3. Долговечность.

Кроме родовых выделяют и частные признаки: разнородность, уникальность, неповторимость и др.

Рис. 1.1. Сущностные характеристики объектов недвижимости

Жизненный цикл объекта недвижимости как физического объекта - это последовательность процессов существования объекта недвижимости от замысла до ликвидации (утилизации). Стадии жизненного цикла объекта недвижимости: предпроектная - проектная - строительство - эксплуатация - закрытие.

Жизненный цикл объекта недвижимости включает срок экономической и физической жизни (рис. 1.2).

Все объекты недвижимости (кроме земли при нормальном ее использовании) подвержены износу.

Износ - потеря полезных свойств и уменьшение стоимости недвижимого имущества по любым причинам. В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и внешний (экономический).

Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем по естественным причинам или вследствие неправильной эксплуатации (нормальный и индивидуальный физический износ).

Функциональный износ заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности.

Внешний (экономический) износ - снижение стоимости объекта недвижимости вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного экономическими, политическими или другими факторами.

Физический и функциональный износ могут иметь устранимый и неустранимый характер, внешний износ всегда характеризуется как неустранимый.

Накопленный износ по совокупности всех его типов в той или иной мере зависит от срока жизни объекта недвижимости (рис. 1.2).

*Может увеличиваться за счет реконструкции, переоборудования (перестройки), модернизации или изменения условий

**Отражает возраст объекта в зависимости от внешнего вида, технического состояния и т.д. Может быть больше или меньше, чем фактический возраст

Рис. 1.2. Срок жизни объекта недвижимости

Примерный жизненный цикл недвижимости как объекта собственности выглядит как совокупность следующих этапов:

приобретение (покупка, постройка, наследование и др.);

владение и пользование в определенном периоде;

управление объектом;

извлечение прибыли, удовлетворение потребности;

распоряжение собственностью;

множественная смена собственников, владельцев, пользователей;

распоряжение вещными правами на объект;

изменение функционального назначения объекта;

прекращение права собственности: продажа, национализация и др.;

конец экономической жизни объекта;

государственная регистрация прав и сделок (смена собственника).

2. Типология объектов недвижимости

До введения в действие первой части ГК РФ с 1 января 1995 г. вместо понятия "недвижимость" использовалось понятие "основные фонды". К основным фондам относятся предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и т. д.), которые в своей натуральной форме функционируют и пользуются в народном хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего срока службы не теряют своей потребительской формы. Основные фонды -- составная часть недвижимости (без машин и оборудования), и это понятие является более узким, поскольку в составе основных фондов не учитывается земля.

Основные классификации, которые использовались в СССР и до настоящего времени применяются в РФ, относятся только к основным фондам.

2.1 Классификация объектов недвижимости в соответствии с ОКОФ

В соответствии с постановлением Госстандарта РФ от 26 декабря 1994 г. № 359 с 1 января 1996 г. в РФ введен в действие Общероссийский классификатор основных фондов -- ОК 013-94 (ОКОФ).

Данная классификация описывает практически все типовые объекты основных фондов, однако при проведении исследований стоимостных характеристик объектов данная укрупненная классификация не позволяет учесть целый ряд факторов, существенных для оценки именно недвижимости. Рассмотрим основные характеристики объектов основных фондов.

Здания (кроме жилых). В состав зданий входят строительно-архитектурные объекты, назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу.

Классифицируются отдельно стоящие объекты. Если здания примыкают друг к другу и имеют общую стену, но каждое представляет собой самостоятельное конструктивное целое, их считают отдельными объектами. Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания котельных, а также надворные постройки (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и пр.) являются самостоятельными объектами. Помещения, встроенные в здания и предназначенные для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов проката, детских садов, яслей, отделений связи, банков или иных организаций, назначение которых иное, чем основное назначение здания, входят в состав основного здания.

В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации: система отопления с оборудованием, включая котельную установку, например бойлерную (если последняя находится внутри здания); внутренняя сеть водопровода, газопровода, канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты. Водо-, газо-, теплопроводные устройства, а также устройства канализации включают в состав зданий, начиная от вводного вентиля или тройника или от ближайшего смотрового колодца в зависимости от места присоединения подводящего трубопровода. Проводку электрического освещения и внутренние телефонные и сигнализационные сети включают в состав здания, начиная от вводного ящика или кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты) или от проходных втулок (включая сами втулки).

Фундаменты под объектами всякого рода, не являющимися зданиями, -- котлами, генераторами, станками, машинами, аппаратами и пр., расположенными внутри зданий, не входят в состав здания, кроме фундаментов крупногабаритного оборудования. Фундаменты этих объектов входят в состав тех объектов, в которых они используются; фундаменты крупногабаритного оборудования, сооруженные одновременно со зданием, входят в состав здания. Для такого типа объектов используется термин "специализированные здания",

Сооружения. К сооружениям относятся инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и т. д.) или для обслуживания населения (сооружения городского благоустройства и т. д.).

В состав сооружения входят все устройства, составляющие с ним единое целое.

Номенклатура сооружений включает более 100 наименований, а доля их стоимости в общем объеме строительства составляет более 25%. К подразделу "сооружения" также относятся передаточные устройства. В состав этой группы входят все имеющие самостоятельное значение объекты, предназначенные для трансформации, передачи и перемещения энергии и информации, такие, как линии электропередачи, теплоцентрали, трубопроводы различного назначения, радиорелейные линии, кабельные линии связи, специализированные сооружения систем связи, а также ряд аналогичных объектов со всеми сопутствующими комплексами инженерных сооружений.

Жилища. К данному подразделу относятся здания, предназначенные для невременного проживания. Подраздел включает также передвижные щитовые домики, плавучие дома, прочие здания (помещения), используемые для жилья, а также исторические памятники, идентифицированные в основном как жилые дома. Передвижные домики производственного (мастерские, котельные, кухни, АТС и пр.) и непроизводственного назначения (жилые, бытовые, административные и пр.) относятся к зданиям. Автомобили, автомобильные и тракторные прицепы, железнодорожные специализированные и переоборудованные вагоны, основным назначением которых является выполнение производственных функций (вагоны-лаборатории, клубы, конторы и пр.), считаются передвижными предприятиями соответствующего назначения и учитываются как здания.

Многолетние насаждения. Этот подраздел включает все виды искусственных многолетних насаждений независимо от возраста: плодово-ягодные, технические, защитные, декоративные и озеленительные насаждения всех видов; искусственные насаждения ботанических садов, других научно-исследовательских учреждений и учебных заведений для научно-исследовательских целей. Объектом классификации данного подраздела являются зеленые насаждения каждого парка, сквера, сада, улицы, бульвара, двора, территории предприятия и т. п.

Рассмотрим еще один вид объекта оценки, который не учитывается в рамках ОКОФ.

Незавершенное строительство. К данной группе относятся объекты, по которым в установленном порядке не оформлены документы о приемке объекта в эксплуатацию. В практике оценки недвижимости необходимо различать объекты, на которых ведутся работы, и объекты, на которых по тем или иным причинам работы прекращены. В соответствии с действующим порядком различают два вида прекращения работ на объекте: консервацию и полное прекращение строительства. Решение вопросов о прекращении строительства принимает заказчик (инвестор).

2.2 Классификация земельных участков

Для оценки и учета земельных участков можно выделить два основных классификационных признака:

текущее использование земельного участка -- режим его эксплуатации как части объекта недвижимости, не предназначенного для передачи другому лицу с целью получения дополнительного дохода:

земельный участок в обороте -- режим его эксплуатации для получения дохода путем передачи в аренду, в том числе с продажей прав аренды, внесения в складочный капитал или в обеспечение залога.

При оценке земельных участков и последующем отражении ее результатов в финансовой отчетности надо иметь в виду, что в материальных активах коммерческой организации учитываются участки, находящиеся в ее собственности, а в нематериальных -- предоставленные или приобретенные вещные и обязательственные права на них.

В процессе эксплуатации участок земли может приносить доход, называемый земельной рентой.

2.3 Общая классификация объектов недвижимости

1 Естественные (природные) объекты - «недвижимость по природе»

1.1 Земельный участок (земельный участок в обороте; текущее использование земельного участка)

1.2 Лес и многолетние насаждения

1.3 Обособленные водные объекты

1.4 Участки недр

2 Искусственные объекты (постройки)

2.1 Жилые (малоэтажный дом, многоэтажный дом, дом повышенной этажности, высотный дом, кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом)

2.2 Коммерческие (офисы, рестораны, магазины и торговые комплексы, гостиницы, гаражи для аренды, склады и логистические комплексы, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс)

2.3 Общественные (специальные) здания и сооружения Существует более 3 тыс. типов и видов общественных зданий и сооружений.:лечебно-оздоровительные, учебно-воспитательные, культурно-просветительские, специальные - административные, памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.

2.4 Инженерные сооружения (коммуникационные, транспортные, мелиоративные и т.п. )

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относятся к незавершенным объектам строительства.

3. Земельный участок как основа недвижимости

Земля как часть природы является основой жизнедеятельности человека. В то же время как объект недвижимости земля -- это и средство производства, и предмет труда, так как в любой сфере деятельности человек в той или иной мере воздействует на нее. Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяйства. Как средство производства земля:

· не является результатом предшествующего труда;

· пространственно ограничена;

· не заменима другими средствами производства;

· имеет постоянное местоположение;

· не изнашиваема при правильном использовании;

· территориально разнокачественна;

· характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;

· обладает плодородием;

· практически во всех сферах деятельности человека (кроме сельского и лесного хозяйства) выступает в основном в качестве пространственного операционного базиса, поэтому неразрывно связана с расположенными на ней искусственными объектами.

Земельный кодекс РФ ст. 6 (ЗК РФ) определяет земельный участок как объект земельных отношений -- это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Также определения земельного участка даны в ГК РФ (ст. 261) и в ФЗ «О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ.

Правовой статус земельного участка включает целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения.

В описании земельного участка отражаются следующие показатели:

1. Наименование субъекта земельного права -- юридического или физического лица с указанием точного адреса, документов, удостоверяющих лицо, и финансовых реквизитов.

2. Адресные ориентиры -- район (жилой массив, промзона и др.), поселок, улица, номер дома и строения (в городах и поселках).

3. Документы, устанавливающие и удостоверяющие право землепользования (постановление, решение, распоряжение, государственный акт, свидетельство, договор аренды и т. д.).

4. Категория земель, целевое назначение и фактическое использование.

5. Код классификатора земель.

6. Площадь по документам, удостоверяющим (устанавливающим) право на участок; площадь фактическая, в том числе постороннего пользования (глубина, ширина, форма).

7. Площадь санитарно-защитной зоны и/или зоны с особым режимом использования в пределах земельного участка.

8. Вид земельного права (собственность).

9. Поверхностный и подпочвенный слой, ландшафт, контуры и топография.

10. Улучшения и инженерное обустройство (подводы электроэнергии, воды и др.).

Паспорт земельного участка должен содержать:

1. экспликацию земель -- застроенная территория, площади под инженерными коммуникациями, дорогами, дамбами, карьерами, отвалами, лесными насаждениями, садами, пашней, сенокосами, пастбищами и другими сельскохозяйственными угодьями; болотами, песками, торфоразработками и водными поверхностями;

2. размер земельного налога (в случае нахождения земельного участка в собственности) или арендной платы с единицы площади;

3. расчетную и рыночную стоимость земельного участка;

4. балансовую стоимость строений, сооружений и насаждений;

5. общую стоимость земельного участка и строений;

6. налог на стоимость объекта недвижимости;

7. инженерно-технические характеристики;

8. экологические показатели;

9. градостроительные характеристики -- функциональная зона, планировочная зона и др.;

10. залежи полезных ископаемых.

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами. Продажа земельных участков, а также выделение их для предпринимательской деятельности и перевода из одной категории в другую осуществляются в соответствии с законами РФ и субъектов Федерации.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть изъяты для государственных или муниципальных нужд в случаях, предусмотренных законодательством, в связи с выполнением международных обязательств РФ, размещением объектов государственного или муниципального значения (при отсутствии других вариантов их размещения), а также иными обстоятельствами в установленных федеральными законами случаях. Применительно к изъятию участка из земель, находящихся в собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности, законодательством предусмотрена возможность выкупа или последующего предоставления равноценного земельного участка Ст. 31 п. 5 и 8, ст. 32, ст. 83 п. 3 ЗК РФ, ст. 281 п.3 ГК РФ. . Однако не все земли могут быть изъяты Ст. 83 п. 3 ЗК РФ.

Принудительное изъятие участков может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения собственнику стоимости участка на основании судебного решения. При добровольном согласии собственника земельного участка на его изъятие выкуп участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется без судебного решения, в соответствии с договором.

Земельный участок может быть временно изъят (реквизирован) Ст. 51 ЗК РФ в силу чрезвычайных обстоятельств.

Земельный участок принудительно изымается у собственника Ст. 284 и 285 ГК РФ в случае, если он используется не по назначению или с нарушением действующего законодательства. Однако при этом земельный участок не переходит в публичную собственность, а реализуется с публичных торгов любому лицу Ст. 286 ГК РФ.

Целевое назначение земель в РФ определяется Земельным кодексом, согласно которому земля делится на семь категорий Ст. 7 ЗК РФ:

1. земли сельскохозяйственного назначения;

2. земли поселений;

3. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

4. земли особо охраняемых территорий и объектов;

5. земли лесного фонда;

6. земли водного фонда;

7. земли запаса.

Земельные отношения выражают взаимодействие Органов государственной власти, местного самоуправления, юридических и граждан по поводу владения, распоряжения и пользования земельными участками либо по поводу государственного управления земельными ресурсами.

Объектами земельных отношений выступают земельный участок в целом в определенных границах фиксированной площади и местоположения земельные доли (паи) и права на них.

Земельные отношения включают в себя установленные земельным законодательством:

· порядок предоставления или изъятия земельного участка;

· права и обязанности землепользователя;

· налогообложение, плату за землю;

· санкции за нарушение земельного законодательства

ЗК РФ разграничил собственность на землю. Согласно ЗК РФ, земли, не являющиеся собственностью граждан, юридических лиц и муниципальных образований, являются государственной собственностью. Разграничение государственной собственности осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 17.07.01 г. 101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю».

Землеустройство - это система мероприятий по изучению состояния земель, планированию и организации рационального их использования, охраны, образованию новых и упорядочиванию существующих объектов землеустройства, установлению их границ на местности (территориальное землеустройство), организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства.

Правовое регулирование отношений при проведении землеустройства осуществляется ФЗ «О землеустройстве» 78-ФЗ от 18.06.2001 г., другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ, а также законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ.

Землеустройство проводится в обязательном порядке в случаях Ст. 3 ФЗ «О землеустройстве»:

· изменения границ объектов;

· предоставления и изъятия земельных участков;

· определения границ частей объектов, ограниченных в использовании;

· перераспределения используемых гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства;

· выявления нарушенных земель, а также земель, подверженных водной и ветровой эрозии, селям, подтоплению, заболачиванию, вторичному засолению, иссушению, уплотнению, загрязнению отходами производства и потребления, радиоактивными и химическими веществами, заражению и другим негативным воздействиям и проведения мероприятий по их восстановлению и консервации.

Землеустройство проводится по решению федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления на основании договоров о проведении землеустройства либо судебных решений.

1. При проведении землеустройства осуществляются:

2. Изучение состояния земель;

3. Геодезические и картографические работы;

4. Почвенные, геоботанические и другие обследования и изыскания;

5. Оценка качества земель;

6. Инвентаризация земель;

7. Планирование и организация рационального использования земель и их охраны;

8. Территориальное землеустройство;

9. Внутрихозяйственное землеустройство;

10. Разработка карты (плана) объекта землеустройства.

4. Основные элементы рынка недвижимости

4.1 Система рынка недвижимости

Рынок недвижимости - средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и покупателями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложений.

Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из семи основных элементов:

спрос;

предложение;

цена;

менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы);

маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, мониторинг, ценообразование);

инфраструктура (консалтинговая, юридическая, риэлторская, рекламная, информационная, страховая, методическая);

деловые процедуры (операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс).

4.2 Функции и виды рынков недвижимости

Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций:

регулирующая;

коммерческая;

санирующая;

информационная;

посредническая;

инвестиционная;

социальная;

конкуренции;

ценообразующая;

перераспределения земель и других объектов.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и его можно классифицировать по различным признакам (табл. 4.1).

Таблица 4.1 Классификация рынков недвижимости

№ п/п	Признак классификации	Виды рынков
1	Вид объекта	Земельный, рынок: зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов
2	Географический фактор	Местный, городской, региональный, национальный
3	Функциональное назначение	Рынок производственных зданий, жилищных, непроизводственных зданий и рынок помещений
4	Степень готовности к эксплуатации	Рынок существующих объектов, незавершенного строительства, нового строительства
5	Вид сделок	Купля-продажа, аренда, ипотека и др.
6	Форма собственности	Рынок государственных, муниципальных и частных объектов
7	Способ совершения сделок	Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой

4.3 Недвижимость как товар

Недвижимость как товар характеризуется следующими особенностями: стационарность и материальность; полезность; долговечность; износ; разнородность, уникальность и неповторимость; необходимость постоянного управления; сезонный характер (на некоторых сегментах рынка); низкая ликвидность.

Современный рынок совершенно не обязательно должен быть связан с определенным географическим местом. Например, рынок ценных бумаг при существующем уровне развития средств телекоммуникации не относится к какой либо точке пространства, продавцы и покупатели могут находиться на разных континентах.

Рынки недвижимости по своей природе заметно отличаются от тех рынков, которые в экономической науке принято называть высокоорганизованными например от мировых рынков цветных металлов или ценных бумаг (табл. 4.2).

Таблица 4.2 Особенности рынка недвижимости по сравнению с высокоорганизованными рынками стандартизированных товаров

Характерные черты	Рынки
	высокоорганизованные	недвижимости
Типичные территориальные границы рынка	Регион, группа регионов, страна, группа стран, все страны мира	Район, город, регион
Взаимозаменяемость единиц товара	Абсолютная	Абсолютная невзаимозаменяемость или очень слабая взаимозаменяемость
Стандартизированность товара	Абсолютная или очень высокая	Отсутствует или низкая
Чисто продавцов и покупателей	Большое	Небольшое
Соотношение между числами продавцов и покупателей	Сбалансировано	Колеблется между сбалансированностью, “рынком покупателя” и “рынком продавца”
Характер сделок	Преобладают публичные (преимущественно биржевые) сделки	Сделки носят частный характер
Доступность информации о товаре и ринке	Очень высокая	Доступ к информации обычно затруднен
Достоверность и полнота информации о товаре и рынке	Очень высокая	Доступная информация часто недостоверна и (или) неполна
Скорость обмена информацией и принятия решений	Очень высокая	Низкая
Степень осведомленности продавцов и покупателей о товаре и ценах	Высокая или очень высокая	Изменяется от очень высокой до очень низкой
Правовое регулирование способов использования товара и сделок с ним, непосредственно воздействующее на цены	Минимальное	Значительное
Стабильность цен	Цены обычно относительно стабильны	Цены могут часто изменяться в широких пределах
Транспортабельность товара	Очень высокая	Полностью отсутствует
Влияние реального местонахождения товара на цены	Очень незначительное	Местонахождение -- один из важнейших факторов формирующих цены
Роль нерациональных факторов в принятии решений	Крайне незначительная	Заметная
Возможность относительно быстрого заметного увеличения или уменьшения объема предложения	Значительная	Практически отсутствует в силу длительности строительного цикла

Особенности российского рынка недвижимости:

· Различия рынков недвижимости по регионам

· Несоответствие стоимости недвижимости финансовым возможностям большей части населения;

· Недостаточная информированность участников;

· Неравномерность развития сегментов рынка;

· Невозможность точных прогнозов тенденций развития;

· Несоответствие текущего использования основной части земли и строений наиболее эффективному.

5. Сделки с недвижимостью

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. Сделку характеризуют следующие признаки: волевые действия людей, правомерные действия, специальная направленность на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений.

Существует классификация сделок по различным признакам. В зависимости от числа участников, сделки бывают одно-, двух- и многосторонними. Односторонней является сделка, для совершения которой достаточно выражения воли одной стороны, например составление завещания, принятие наследства, объявление конкурса. Сделки могут быть возмездными и безвозмездными.

Сделки бывают действительные и недействительные. Так, иногда сделки с недвижимостью совершаются для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия (мнимые) или для прикрытия другой сделки (притворные). Сделки могут быть срочными и бессрочными.

Условия действительности: сделка представляет собой единство четырех элементов: субъектов -- лиц -- участников сделки, субъективной стороны -- единство их воли и волеизъявления, формы и содержания. Отсутствие любого или нескольких элементов сделки приводит к ее недействительности.

Сделки с недвижимостью совершаются только в письменной форме, путем заключения договора. Форма сделки является либо условием ее действительности (при государственной регистрации), либо основанием для использования определенных процессуальных прав.

Целью любой сделки является приобретение права собственности или права пользования имуществом. Эти и другие вещные права, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

С объектами недвижимости могут заключаться различные виды сделок, как с изменением собственника, так и с изменением права пользования и владения (рис. 5.1).

*ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РФ», ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Жилищный кодекс РФ

**ФЗ «Об ипотеке»

Рис. 5.1. Виды сделок с объектами недвижимости

Оценка стоимости недвижимого имущества необходима при:

· операциях купли-продажи или сдаче в аренду;

· акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей;

· привлечении новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

· кадастровой оценке для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

· страховании объектов недвижимости;

· ипотечном кредитовании (под залог недвижимости);

· внесении объектов в качестве вклада в уставной капитал предприятий и организаций;

· разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

· ликвидации объектов недвижимости;

· исполнения прав наследования, судебного приговора, разрешения имущественных споров;

· других операциях, связанных с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

Основные правовые источники оценочной деятельности:

· Федеральный закон №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г.;

· Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены правительством РФ от 6 июля 2001 г. N 519

· Постановление правительства РФ «О лицензировании оценочной деятельности» от 7 июня 2002 г.

6. Стоимость объектов недвижимости и факторы на нее влияющие

Оценка объектов недвижимости - определение денежного эквивалента стоимости объекта недвижимости.

Как и любой товар на рынке, недвижимость имеет цену и стоимость.

Цена объекта недвижимости - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. Утверждены Постановлением Правительства РФ от 6 июля 2001 г. N 519.

Стоимость - это денежный эквивалент собственности.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства см. сноску 12.

Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

а) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

б) стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки;

в) стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;

г) стоимость объекта оценки при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

д) инвестиционная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

е) стоимость объекта оценки для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

ж) ликвидационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции на рынке аналогичных объектов;

з) утилизационная стоимость объекта оценки - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки;

и) специальная стоимость объекта оценки - стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной стандартах оценки

Как и в любых других механизмах ценообразования, стоимость недвижимой собственности зависит от набора объективных и субъективных факторов, из которых последние связаны с поведением конкретного продавца, покупателя и/или посредника на стадии заключения сделки. Объективные факторы в основном являются экономическими, определяющими, в конечном счете, средний уровень цен конкретных сделок. Экономические факторы подразделяются на макроэкономические и микроэкономические.

Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости:

местонахождение;

архитектурно-конструктивные решения проекта;

планировочные решения проекта;

наличие коммунальных услуг;

наличие машин и оборудования, оцениваемых вместе со зданиями;

состояние здания;

сейсмические факторы;

объем оцениваемых имущественных прав;

экологические факторы;

спрос и предложение.

7. Принципы оценки стоимости объектов недвижимости

Принципы оценки объектов недвижимости могут быть объединены в следующие четыре группы:

принципы, основанные на представлениях пользователя;

принципы, связанные с требованиями к объектам недвижимости (земля, здания, сооружения);

принципы, связанные с рыночной средой;

принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости.

Все рассматриваемые в данной теме принципы оценки недвижимости связаны между собой. Оценивая объект недвижимости, необходимо по возможности учитывать все или основные принципы оценки, чтобы получить более достоверную и точную оценку стоимости объекта недвижимости.

Принципы пользователя

К принципам, основанным на представлениях пользователя, относятся принципы полезности, замещения и ожидания.

Принцип полезности заключается в том, что всякий объект недвижимости обладает стоимостью только в том случае, если он полезен какому-нибудь инвестору и может быть использован для реализации определенных функций или личных потребностей, например использование недвижимости в качестве гостиницы, кафе, офиса, музея и пр. Полезность - это способность объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени.

Принцип замещения гласит: рациональный (типичный) покупатель не заплатит за объект недвижимости больше минимальной цены, взимаемой за другой аналогичный объект такой же полезности. Максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретен другой аналогичный объект с эквивалентной полезностью. Принцип замещения используется во всех трех подходах к оценке недвижимости: затратном, доходном, сравнительном.

Принцип ожидания связан с представлениями пользователя объекта недвижимости и гласит: стоимость объекта, приносящего доход, определяется величиной денежного потока, ожидаемого от использования оцениваемого объекта, а также суммой, ожидаемой от его перепродажи. Важное значение имеет, за какой период времени будет получен ожидаемый доход, так как рубль инвестора сегодня стоит больше, чем рубль, который будет получен завтра. Принцип ожидания является основным при реализации доходного подхода к оценке.

Принципы, связанные с требованиями к земельному участку и зданиям и сооружениям, которые на нем находятся

К этой группе относятся следующие принципы:

остаточной продуктивности (производительности) земли;

предельной продуктивности (принцип вклада);

принцип возрастающей и уменьшающейся доходности;

сбалансированности (принцип пропорциональности);

оптимальных величин;

оптимального разделения имущественных прав.

1. Принцип остаточной продуктивности земли.

Принцип остаточной продуктивности (или производительности) гласит: в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность (производительность). Чтобы понять это положение, необходимо признать, что любой вид деятельности, как правило, требует наличия четырех составляющих производства: капитала, труда, управления и земли (табл.7.1).

Таблица 7.1 Составляющие производства и источники их покрытия

Составляющие производства	Источники покрытия
Капитал	Часть выручки от реализации продукции
Труд	Заработная плата
Управление (предпринимательская деятельность)	Прибыль
Земля	Рента

Земля - это земельный участок и находящиеся на нем природные ресурсы - замкнутые водоемы, животный мир, растительность и минералы. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном действующим земельным законодательством, и оформляются свидетельством, выдаваемым собственнику (или арендатору) государственными органами по землеустройству. Земля - основной фактор, обеспечивающий пространство и ресурсы, необходимые при любом виде производственной деятельности.

Труд представляет собой совокупность работ по производству товара (услуги) и реализации его на рынке. В данное понятие не входит управленческая деятельность.

Капитал - это денежные средства, вкладываемые в воспроизводство основных фондов и оборотных средств, а также в другие составляющие производства - труд, землю и управление.

Управление производственной деятельностью включает в себя знания, умения, предпринимательские способности и талант управленческого персонала предприятия. Успешное управление позволяет оптимизировать производство и получить максимальную прибыль.

Каждая составляющая производства (капитал, труд, управление и земля) должна быть покрыта из доходов от предпринимательской деятельности. Однако поскольку земля физически недвижима, а другие составляющие привлекаются к ней для осуществления предпринимательской деятельности, в первую очередь оплачиваются труд, капитал и управление, а остаток дохода выплачивается владельцу земли как рента. Подобное суждение согласуется с основными положениями экономической теории - земля имеет "остаточную стоимость" и определенную ценность только тогда, когда имеется остаток, дохода после покрытия трех других составляющих производства Маршалл А. Принципы экономической науки: В 3 т. М.: Прогресс- Универс, 1933.Т. 1. Таким образом, остаточная продуктивность выражается доходом, приходящимся на землю, после оплаты затрат на труд, капитал и управление.

2. Принцип предельной продуктивности (принцип вклада).

Принцип предельной продуктивности (или производительности) или принцип вклада означает, что в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Применительно к рынку недвижимости этот принцип можно интерпретировать следующим образом. Нередко затраты на ремонт квартиры позволяют увеличить ее стоимость, причем в размерах, значительно превышающих затраты на ее ремонт. В этом случае реализуется принцип предельной продуктивности или принцип вклада. Размер вклада соответствует разнице между ценой, полученной в результате ремонта квартиры, и затратами на этот ремонт.

3. Принцип возрастающей и уменьшающейся доходности.

Суть данного принципа состоит в том, что увеличение капиталовложений в основные составляющие производства обусловливает увеличение темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Данный предел соответствует максимальной стоимости объекта недвижимости. Любые последующие дополнительные капиталовложения в недвижимость не дадут пропорционального увеличения прибыли, следовательно, и пропорционального увеличения стоимости объекта недвижимости.

Поэтому эксперт-оценщик должен предварительно проанализировать различные варианты использования земельного участка. Например, выполнить расчеты получения прибыли от строительства различных типов объектов недвижимости или различного количества объектов на данном земельном участке. Только после этого он сможет сделать окончательный выбор типа объекта недвижимости для строительства на этом участке. В процессе вариантного проектирования различных сочетаний составляющих производства и определения на этой основе максимальной прибыли реализуется принцип возрастающей и уменьшающейся доходности.

4. Принцип сбалансированности.

Принцип сбалансированности (или принцип пропорциональности) формулируется следующим образом: составляющие производства (либо объекта недвижимости) должны сочетаться между собой в определенной пропорции. Если объемы капитальных вложений превосходят объемы работ в данный период времени, например, на строительстве объекта, то происходит "замораживание капитала" и снижение общей эффективности проекта. Аналогичная ситуация возможна, когда в данный момент времени денежных средств недостаточно для строительства объекта недвижимости, что хорошо известно инвесторам нового строительства. В связи с этим нормативными документами в составе проектной документации на строительство объекта предусматривается разработка календарных графиков строительства объекта, чтобы получить максимально возможный эффект от реализации проекта.

Приведенные выше рассуждения относительно необходимости сочетания всех составляющих производства в определенной пропорции справедливы и по отношению к уже существующему объекту недвижимости. Например, для эффективного функционирования магазина необходимо, чтобы оборотного капитала хватило для обеспечения широкой номенклатуры товаров, чтобы имелся достаточно большой участок земли для устройства подъездов и стоянок, чтобы управляющие магазином получили оптимальную заработную плату, и заработная плата продавцов магазина соответствовала (зависела от) интенсивности их работы. Лишь при оптимальном сочетании всех четырех составляющих производства с объекта недвижимости будет получен максимальный доход и, следовательно, стоимость объекта недвижимости при оценке будет выше.

5. Принцип оптимальных величин.

Оптимальная экономическая величина - это характерный размер недвижимости, который наилучшим образом соответствует рыночным предпочтениям, типу землепользования и условиям, преобладающим в окружающей местности. Отклонения от экономического размера, как правило, приводят к снижению привлекательности и стоимости объекта.

6. Принцип оптимального разделения имущественных прав.

Имущественные права на объект недвижимости следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости. Действующее законодательство Российской Федерации позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права. Право собственности подразумевает права владения, пользования и распоряжения имуществом. Кроме права собственности имущественными правами являются право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) имущественного пользования, право хозяйственного владения и право оперативного управления, а также различного рода сервитуты - право ограниченного пользования объектом недвижимости. Причем переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных имущественных прав, например прав аренды на это имущество.

Разделение имущественных прав на объект недвижимости может осуществляться следующим образом.

Физическое разделение - это разделение объекта недвижимости на части: подвал, этажи, мансарда и пр. Для земельного участка разделение прав на воздушное пространство, на поверхность земли и на ее недра, разделение земельного массива на отдельные участки.

Разделение по времени владения - это различные виды аренды, будущие имущественные права и пр.

Разделение совокупности имущественных прав собственности - права владения, срочного или бессрочного пользования, распоряжения, хозяйственного ведения, оперативного управления и сервитута.

Разделение имущественных прав среди участников - совместная аренда, товарищества, акционерные общества, опционы, трасты, контракты с оговоренными условиями продажи.

Разделение по залоговым правам - закладные, налоговые залоги, судебные залоги, участие в капитале.

Принципы, связанные с рыночной средой

К данной группе принципов относятся принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции и принцип изменения.

1. Принцип зависимости.

Принцип зависимости (или принцип внешнего воздействия) гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. Эти факторы, в зависимости от степени их влияния на тот или иной объект, подразделяются на основные и дополнительные; в зависимости от сферы влияния - на климатические, геологические, региональные, социальные, экономические, экологические, демографические, юридические, международные, градостроительные, отраслевые и технические. В свою очередь экономические факторы могут быть также дифференцированы по различным критериям: финансовым, нормативным и другим.

Во всех случаях местоположение - основной фактор, влияющий на стоимость объекта недвижимости, и с него следует начинать анализ стоимости объектов недвижимости. К основным факторам относится также близость объекта недвижимости к развитой инфраструктуре (связь с рынком пользователя): дорогам, торговым и культурным центрам и пр., т. е. оценщику необходимо установить, как потоки доходов связаны с рынком пользователя. Два этих фактора - местоположение объекта и связь его с рынком пользователя - в совокупности составляют понятие "экономическое местоположение недвижимости". Этот суммарный фактор оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.

Необходимо выявить и измерить влияние факторов внешней среды на:

стоимость оцениваемого объекта недвижимости и сделать соответствующие корректировки этой стоимости, используя метод сравнительного анализа продаж;

величину денежного потока, используя доходный подход;

уровень затрат при определении восстановительной стоимости или стоимости замещения, используя затратный подход.

Проблема дифференциации факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, достаточно хорошо исследована на рынке жилья, но менее изучена в других секторах рынка недвижимой собственности и поэтому требует к себе соответствующего внимания.

Зависимость стоимости объекта недвижимости от различных факторов реализуется в форме связей, которые измеряются (оцениваются) затратами времени и денежных средств и/или расстоянием. Рассматривая влияние одного из региональных факторов на стоимость недвижимости, например дачи, в частности ее расположения в живописном месте (рядом с озером), можно попытаться измерить это влияние путем сравнения оцениваемой дачи с аналогичной, но в менее привлекательной местности. Разница в стоимости этих объектов и будет характеризовать взаимосвязь между фактором - живописное местоположение объекта - и его стоимостью в денежном выражении.

2. Принцип соответствия.

Соответствие означает, и какой степени архитектурный стиль и уровни удобства и услуг, предлагаемых объектом недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка недвижимости.

Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам, имеет меньшую стоимость. Например, в настоящее время на российском рынке недвижимости стоимость "хрущевской" квартиры ("пятиэтажки") меньше, чем стоимость квартиры такой же площади в доме, построенном по современным проектам. Принцип соответствия широко используется архитекторами при проектировании градостроительных объектов. Проекты застройки должны соответствовать типу землепользования в соответствующем районе. Разумная архитектурная однородность и высокий уровень удобств и услуг обусловливают высокую стоимость объекта.

...