Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Кафедра Экономики и управления в строительстве

КУРСОВАЯ РАБОТА

по дисциплине «Управление имуществом»

тема «Экономическая оценка проектных решений по развитию объекта недвижимого имущества»

Выполнил:

cтудент ЭУМС V-3

Пешков С.А.

Проверил:

доцент, к.э.н. Полити В.В.

Москва 2011г



Структура курсовой работы

Введение

Исходные данные. Адрес местоположения объекта

1. Исследование сегментов рынка недвижимости и конкуренции

1.1 Исследование тенденций на рынке аренды офисных помещений, торговой недвижимости и жилья

1.2 Анализ конкурентной среды на московском рынке аренды офисной, жилой и торговой недвижимости

2. Оценка места расположения реального объекта

2.1 Описание основных характеристик участка застройки

2.2 Оценка основных факторов местоположения участка застройки

2.3 SWOT-анализ по сравниваемым проектам

3. Финансовый план проектного решения по развитию объекта недвижимости

3.1 Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 1-му вариант - Проект «Многоэтажное блокированное жилое здание»

3.2 Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 2-му вариант - Проект «Коммерческо-жилое здание»

3.3 Экономический анализ строительства объекта недвижимости по 3-му вариант - Проект «Офисно-коммерческое здание»

3.4 Вывод по экономическому анализу проектов

Выводы и предложения по развитию объекта имущественного управления

Библиографический список



Введение

Наряду с природными ресурсами, трудом и капиталом земля составляет четвертый основной фактор производства. Само наличие земной поверхности есть условие для любой жизни. Производство всегда располагалось на конкретном участке земли. Рыбная ловля, охота, земледелие и торговля, а также получение энергии и чистой воды - все это предполагает использование возможности земли и вообще конкретного места в частности. Рост населения всегда вызывал необходимость вводить какие-то правила землепользования - необходимо было определить, кому принадлежит тот или иной участок (леса и поля) и где проходят его границы.

В условиях городской жизни еще в ранние времена потребовалось определять участки для размещения одноэтажных жилых зданий и их подсобных строений и многоэтажных зданий и сооружений (строений, связанных с работой, таких, как заводы). Постепенно сформировалось понятие объекта недвижимости как незастроенного или застроенного участка земли, а также правила рынка недвижимости и сделок с ней.

Актуальность же темы заключается в том, что недвижимое имущество играет далеко не последнюю роль в жизни современного общества (да и не только современного, особенности этого вида имущества выделялись в древнем Риме). Поэтому то и необходимо совершенно чётко знать, что такое недвижимость и какая ситуация на рынке жилья в Москве.

Под недвижимостью понимается официально зарегистрированная, точно ограниченная и отмеченная часть земной поверхности с возможно имеющимися и прочно связанными с ней зданиями и сооружениями.

Объект недвижимости - объект, который связан с землей так, что его перемещение без соразмерного ущерба его назначению невозможно.

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ).

Одной из современных форм бизнеса, связанных с недвижимостью, является девелопмент в инвестиционно-строительной сфере. Девелопмент - это качественное преобразование недвижимости, обеспечивающее возрастание ее стоимости. То есть цель девелопмента - не просто создание или реконструкция недвижимости, а получение дохода за счет этих коммерческих объектов. Суть девелопмента -- управление инвестиционным проектом в сфере недвижимости, включающее в себя:

· выбор экономически эффективного девелоперского проекта;

· получение всех необходимых разрешений на его реализацию от соответствующих органов власти;

· определение условий привлечения инвестиций, разработка механизма и форм их возврата при необходимости;

· поиск и привлечение инвесторов;

· отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль за их работой;

· реализация созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию заказчику.

Реализация девелоперского проекта - технически сложный процесс, который не может обойтись без проведения изыскательских, проектных работ, использования многообразной техники и технологий, значительных масс людей. Все это предопределяет необходимость привлечения к реализации разнообразных специализированных организаций на разных этапах реализации каждого инвестиционно-строительного проекта.

Девелопмент недвижимости - это разносторонний бизнес, охватывающий различные виды деятельности. Реализация такого инвестиционно-строительного проекта предполагает, что деятельность девелопера проходит следующие этапы:

1. Маркетинговый анализ

2. Создание бизнес концепции проекта

3. Бизнес-планирование проекта

4. Подготовка инвестиционного анализа проекта

5. Проектирование и подготовка разрешительное документации

6. Строительство объекта

7. Продвижение и управление проектом или продажа

В настоящее время инвестиционный бизнес-проект в сфере недвижимости представляет собой довольно привлекательный способ вложения капитала для многих крупных финансовых организаций. Сроки окупаемости успешных проектов девелопмента, связанных со строительством новых объектов недвижимости, в зависимости от характера объекта составляют, как правило, шесть и более лет. Реализация инвестиционных проектов по развитию недвижимости связана с многообразными рисками, их успешность зависит от профессиональности подхода к решению таких проблем как выбор местоположения и характеристик создаваемого объекта, привлечение финансовых ресурсов, организация процесса реализации проекта. Хотелось бы отметить, что реализация проектов девелопмента является не только способом умножения богатства собственника или источником для получения дохода девелопером и инвесторами, но и оказывает реальное влияние на экономические процессы, доходы бюджета, социальные отношения, развитие недвижимости ведет к качественному позитивному изменению не только самих объектов, но и их окружения.

Главная цель данной курсовой -- закрепление теоретических знаний по управлению имуществом, а также приобретение практических навыков оценки проектных решений по эффективному использованию коммерческих объектов. В курсовой работе требуется оценить проектное решение по развитию объекта недвижимого имущества, связанное с выбором наиболее эффективного варианта функционального использования. Для этого проводится исследование различных сегментов рынка недвижимости, рассчитываются доходы от аренды и последующей продажи и расходы на эксплуатацию объекта, оцениваются предпринимательские риски, возникающие при принятии конкретных проектных решений и рассчитывается экономический эффект.



Исходные данные. Адрес местоположения объекта

На основе предварительной оценки возможностей функционирования объекта были выбраны три наиболее приемлемых варианта.

Проект 1. Проект «Многоэтажное блокированное жилое здание»

Проект 2. Проект планировки «Комбинированное коммерческо-жилое здание»

Проект 3. Проект планировки «Офисно-коммерческое здание»

Задачей является оценка экономической эффективности вариантов с учетом доходов от аренды и продажи, затрат на реконструкцию и переоборудование

Помещения в здании сдаются в аренду на 5 лет, начиная с 2013 г. В конце 2017 года объект продается по рыночной цене. За счет полученных средств выплачивается оставшийся долг по займу.

В соответствии с вариантом №24, местоположение объекта: Ленинский проспект, район Проспект Вернадского, владение 122. Район Проспект Вернадского входит в состав Западного административного округа г. Москвы.

Исходные данные по вариантам проектных решений

Вариант 1	Коммерческие помещения	379	3%	Мест для автомобилей	68
	Офисные помещения	-	-	Высота квартиры	3,5
	Жилые помещения	8836	70%	Высота коммерческих помещений	3,8
	Технические помещения, кладовые	1262	10%	Площадь этажа	12 623
	Парковочный холл	2146	17%	Объем	44 294
Итого площадей	12 623	100%	Основной объем здания составляют блокированные квартиры: у каждой квартиры имеется вход, как со двора, так и из парковочного холла



Вариант 2	Коммерческие помещения	1893	15%	Мест для автомобилей	25
	Офисные помещения	-	-	Высота квартиры	3,3
	Жилые помещения	8836	70%	Высота коммерческих помещений	4,5
	Технические помещения, кладовые	1262	10%	Площадь этажа	12 623
	Парковочный холл	632	5%	Объем	43 927
Итого площадей	12 623	100%	Квартиры имеют отдельные входы либо с двора, либо с лестничной клетки.

Вариант 3	Коммерческие помещения	3156	25%	Мест для автомобилей	155
	Офисные помещения	5807	46%	Высота квартиры	3,4
	Жилые помещения	-	-	Высота коммерческих помещений	3,9
	Технические помещения, кладовые	1767	14%	Площадь этажа	12 700
	Парковочный холл	1893	15%	Объем	47 400
Итого площадей	12 623	100%	Здание содержит офисы, имеющие отдельные входы со стороны улицы или из торговой галереи.

Основные экономические показатели проектных решений

	Показатель	Проект 1	Проект 2	Проект 3
1	Величина арендной платы за земельный участок, у.д.е. в год	46530	46530	63450
2	Среднерыночная цена продажи объекта перед реконструкцией, тыс. у.д.е.	10560
3	Инвестиционные затраты на реконструкцию, тыс. у.д.е.	9834	14751	18684
4	Стоимость привлечения заемного капитала	25%
5	Бухгалтерская и рыночная стоимость объекта после проведения реконструкции	Расчет. = п.2+п.3.
6	Годовая норма амортизационных отчислений	3%
7	Способ начисления амортизации	Равномерный способ

Исходные данные о финансировании

	Показатель	Проект 1	Проект 2	Проект 3
1	Доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах	44	56	38
2	Период выплаты привлеченного капитала	10 лет
3	Способ погашения долга	Равными платежами по 10% с первым платежом
4	Ставка налога на прибыль	20%

Исходные данные о рыночной ситуации

№	Показатель	2012	2013	2014	2015	2016	2017
1	Прогнозные изменения затрат по текущему обслуживанию и ремонту жилья и офисно-коммерческих зданий по годам, %	-	5	4	6	8	8
2	Прогнозные изменения стоимости недвижимого имущества по годам, %	-	-5	-5	7	9	12
3	Прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимого имущества по годам, %	-	-23	7	8	8	12
4	Степень занятости арендаторами жилых помещений по годам, %	-	65	70	75	89	98
5	Степень занятости арендаторами офисных помещений по годам, %	-	80	80	85	90	95
6	Степень занятости арендаторами коммерческих помещений по годам, %	-	80	83	86	89	92
7	Степень занятости арендаторами парковочных мест по годам, %	-	90	90	95	95	95

Данные по стоимости аренды за базовый год (у.д.е./м2) без учета НДС и операционных расходов
1	Уровень арендной платы по жилой недвижимости бизнес-класса	450
2	Уровень арендной платы по коммерческим помещениям	960
3	Уровень арендной платы по офисным помещениям класса В+	810
4	Уровень арендной платы по парковочным местам	1700

Стоимость текущего обслуживания и отчислений на текущий ремонт, у.д.е./м2
1	Жилые помещения бизнес класса	43,0
2	Офисно-коммерческие помещения	90,5

Данные по среднерыночной цене продажи недвижимого имущества, у.д.е./м2
1	Жилые помещения бизнес-класса	5835
2	Коммерческие помещения	7120
3	Офисные помещения класса В+	5820
4	Парковочные места, (у.д.е./машино-место)	39470



1. Исследование сегментов рынка недвижимости и конкуренции

1.1 Исследование тенденций на рынке аренды офисных помещений, торговых помещений и жилья

Рассмотрим основные тенденции, которые сложились на московском рынке аренды коммерческой недвижимости к концу III квартала 2011 года. К ним можно отнести:

· В центре города увеличилось количество пустующих помещений формата стрит-ритейл. Это связано с разрывом в уровне завышенных ожиданий собственников помещений и возможностей арендаторов. Арендаторы либо изначально отказываются от аренды переоцененных помещений, либо съезжают до истечения срока аренды из-за низкой экономической эффективности работы магазина. Можно ожидать коррекции ставок аренды по объектам с большим сроком экспозиции, в том числе из-за неадекватной текущему спросу арендной политики;

· Интерес ритейлеров сместился от стратегии активного развития и количественного роста к прагматичному зарабатыванию денег с каждой розничной точки. Это особенно актуально для сетевых операторов, имеющих более 10 магазинов. Уровень требований розничных операторов к помещениям повысился по сравнению с докризисным периодом 2008-2009 года. С конца лета 2011 года он продолжает повышаться в связи с нестабильностью финансовых рынков. Многие операторы вырабатывают более консервативную стратегию: отказываются от нерентабельных точек и готовят программы по оптимизации арендных затрат на 2012 год;

· Время затрат на имидж у ритейлеров прошло. Многие операторы, ранее занимавшие помещения премиального сегмента на ключевых торговых коридорах Москвы, сворачивают «имиджевые» точки и уходят в торговые центры либо в сегмент стрит-ритейл в спальниках;

· Планы по расширению территории Москвы в перспективе ближайших 2-3 лет вряд ли окажут существенное влияние на рынок торговой недвижимости города в старых границах. Однако цены на объекты коммерческой недвижимости в удобных торговых зонах Подмосковья могут начать расти в связи с растущими ожиданиями собственников недвижимости и существующим спросом. Тем временем, отсутствие транспортной инфраструктуры будет сдерживать развитие этих территорий, в т.ч. и торговой недвижимости.

· Из-за кризиса 2008 г. и новой градостроительной политики столичного правительства в столице отмечен рекордно низкий объем ввода в эксплуатацию торговых площадей. У девелоперов, начавших строительство объектов до кризиса и закончивших их в конце 2010, количество строящихся объектов осталось мало. А по тем объектам, которые продолжают находиться в стадии строительства, из-за сложностей в финансировании сроки неоднократно переносятся. В итоге уровень вакантных площадей в успешных торговых центрах приближается к нулю, в других торговых объектах продолжает стремительно снижаться. Как результат, ставки аренды на качественные торговые площади плавно поднимаются».

Далее рассмотрим тенденции, сложившиеся на московском рынке офисной недвижимости:

· Дефицит предложения качественных офисных площадей ощущается все заметнее. Объемы нового строительства качественных офисов остаются невысоки, и в ближайшей перспективе проблема дефицита предложения в сегменте новых офисов может обостриться. Доля вакантных площадей в целом по рынку в 3 квартале продолжила плавно сокращаться, достигнув отметки 13%.

· Отмеченная в конце 1 полугодия тенденция, касающаяся перепрофилирования назначения своих объектов компаниями, специализирующимися в области коммерческой недвижимости, находит все больше примеров, подтверждающих подобные намерения. Так, компания «ЭКООФИС» намеревается построить жильё на месте бизнес-парков. В планах компании возвести около 1 млн. кв.м площадей. Первым проектом редевелопмента станет бизнес-парк «Дербеневский» (24 000 кв. м), на месте которого через несколько лет планируется построить жилой квартал бизнес-класса площадью 150 000 кв. м. В перспективе «Экоофис» рассчитывает застроить жилыми домами и другие своих площадки -- на Дербеневской и Полярной улицах, Открытом шоссе. Общая площадь строительства на этих участках составит около 800 000 кв. м.

· Довольно низкие темпы роста, ограничения на строительство новых площадей в центре города и пересмотр инвестиционных контрактов не позволяют ожидать появление большого количества новых объектов.



Теперь о тенденциях рынка аренды жилья в Москве. Во-первых, перестали обращаться к агентам собственники квартир. То есть объявлений по аренде квартиры напрямую от собственника, по сути, становится больше. Вообще говоря, необходимости в услугах таких агентств при найме жилья действительно нет: договор аренды, как мы уже неоднократно писали, можно составить, заполнить и подписать самостоятельно; чтобы продлевать его, брать расписки и проч., тоже не нужна ничья помощь. Одним словом, работа большинства агентств (увы, и большинства частных риэлторов тоже), специализирующихся на аренде, сводится к тому, что можно сделать и без их участия. А вот платить за это приходится до 100% месячной арендной ставки.

Более здоровая и, скорее всего, долгосрочная тенденция -- закрытие «арендных» агентств. К этой тенденции примыкает еще одна: получает распространение практика коммерческого найма жилья напрямую от застройщика. Развивать направление доходного жилья для своих сотрудников всерьез собрались ММДЦ «Москва-Сити» и еще несколько московских предприятий. В качестве еще одной важной тенденции стоит отметить курс на строительство доходных домов. Именно этот институт, судя по всему, видится государству решением проблемы доступного жилья.

1.2 Анализ конкурентной среды на московском рынке аренды офисной, жилой и торговой недвижимости

Аренда офисных помещений

Общий объем предложения офисных площадей класса А и B в Москве по итогам III квартала 2011 г. составил 11,7 млн м2. За первые 9 месяцев 2011 г. было введено около 620 тыс. м2 качественных офисных помещений, 40% которых соответствуют классу А. Поквартальный прирост составил 1-2%, что является минимальным показателем за последние 7 лет в Москве: ранее общий объем предложения увеличивался на 5-10% за квартал. Сокращение объемов ввода является последствием снижения девелоперской активности в 2008-2009 г., а также ситуации неопределенности в строительном комплексе столицы. Ожидается, что прирост предложения будет оставаться на относительно низком уровне в ближайшие три года.

Предложение офисной недвижимости
Основные показатели	Класс А	Класс В+	Класс В-
Общий объем качественных площадей, млн.м2	11,7
· в том числе, млн.м2 · изменение по сравн. с 2010г.	· 2,24 · +9%	· 6,39 · +4%	· 3,08 · +4%
Введено в эксплуатацию в III квартале 2011г, тыс. м2	192,3
· в том числе, тыс.м.	51,1	73,7	67,5
Доля свободных площадей, %	13,3	18,3
Базовые арендные ставки, $/м2/год	600-1200	400-600	260-400
Изменение по сравн. с 2010г.	+8,5%	+5,5%

Уровень поглощения за первые 9 месяцев 2011 г. был сравнительно высоким и по предварительным данным составил около 650 тыс. м2, что сопоставимо с аналогичным периодом 2010 г. Но в 2010 г. основную часть этого объема составлял спрос, отложенный с предыдущих периодов (с 2008 г. и частично 2009 г.). Стоит отметить, что максимальное поглощение в офисном сегменте наблюдалось в 2007 г. - около 1,9 млн м2 в классах А и B.

Сложившаяся осенью 2011 г. ситуация в финансовом секторе, вероятнее всего, повлечет за собой замедление темпов роста спроса. Однако, поскольку по состоянию на начало октября основные экономические индикаторы не показывают отрицательной динамики, серьезного сокращения спроса не ожидается. Кроме того, состояние дел на офисном рынке сейчас отличается от ситуации в 2008 г., когда рынок был «перегрет». Довольно низкие темпы роста, ограничения на строительство новых площадей в центре города и пересмотр инвестиционных контрактов не позволяют ожидать появление большого количества новых объектов. Уже сейчас для компании со штатом от 500 человек сложно найти офис в готовом здании высокого класса недалеко от центра.

В III квартале 2011 г. средний диапазон ставок аренды на офисные площади класса А составил $600-1 200 м2 / год, для класса B - $300-600 м2 / год. Положительная динамика спроса и низкие объемы ввода новых площадей в первом полугодии 2011 г. спровоцировали рост ставок в обоих сегментах: к середине лета ставки аренды выросли на 7% в классе А и на 3% в классе B. Локомотивом роста по-прежнему выступают проекты премиального сегмента. Ввиду низкого объема ввода новых площадей значительного снижения запрашиваемых ставок в ближайшие полгода не ожидается. При условии отсутствия серьезных потрясений в российской и мировой экономиках, спрос на офисные площади сохранится как минимум на текущем уровне.

Аренда жилья

Осень стала для московского рынка аренды жилья временем перемен: обозначились новые тенденции, наметились изменения, которые вряд ли получится игнорировать. И хотя в среднем за наем квартиры теперь просят больше, чем полгода назад, это не означает непременного возврата к рынку арендодателя. Если в августе, по данным компании «Миэль-Аренда», спрос на московском рынке аренды вырос более чем на треть, то за сентябрь -- лишь на 1%. Очередной сезонный рост спроса, таким образом, подошел к концу. Ставки аренды, по данным аналитиков Инновационной группы WinNER, в первую декаду октября оставались практически без изменений, колебания составляли от -0,7% до +0,7% в зависимости от комнатности и сегмента. В среднем однокомнатные квартиры сдавались по 24 тыс. руб. в месяц, «двушки» -- по 36 тыс., «трешки» -- по 50 тыс. руб. в месяц. При этом в массе своей ставки аренды качественных однокомнатных квартир(недалеко от метро, несколько остановок от кольца, в хорошем состоянии с недавним ремонтом) близки к 30 тыс. руб., двухкомнатных -- 40-45 тыс.



Аренда торговой недвижимости

По данным консалтинговой компании Praedium Oncor International, в августе 2011 года предложение качественных торговых площадей, как в торговых центрах, так и в сегменте стрит-ритейл продолжило плавно сокращаться, при этом темпы нового строительства остаются достаточно низкими. Значительная часть объектов, запланированных к вводу в эксплуатацию на лето и осень 2011 года, будет построена позже: в конце текущего года и начале 2012.



На фоне сокращения доли свободных площадей в сегменте ритейл, спрос на торговую недвижимость остается достаточно высоким. Значительный интерес к данному сегменту проявляют и инвесторы. Большинство активных на сегодняшний день инвесторов рассматривают приобретение торговых объектов в Москве и регионах России как одно из приоритетных направлений капиталовложений.

Говоря о структуре объектов торговой недвижимости в московском регионе, можно отметить, что почти половина всех торговых центров (47%), существующих на сегодняшний день, располагаются между Третьим Транспортным кольцом и МКАД. В то время как только 2% торговых центров Москвы имеют расположение в центральной части города - в пределах Садового кольца.

Структура стрит-ритейла по использованию площадей в 3 квартале 2011 года не претерпела существенных изменений: основная доля помещений стрит-ритейла (65%) используется для размещения офисов продаж, отделений банков и торговли непродовольственными товарами, 20% и 15% соответственно делят предприятия общественного питания и магазины продовольственных товаров.



2. Оценка места расположения реального объекта

2.1 Описание основных характеристик участка застройки

В соответствии с вариантом №24, местоположение объекта: Ленинский проспект, район Проспект Вернадского. Выбранный участок застройки соответствует владению № 122.

Район Проспект Вернадского входит в состав Западного административного округа г. Москвы:



Герб района Проспект Вернадского

Описание района застройки. Экономическая и социальная оценка района

Территория района - 462 га, население - 62,0 тыс. человек. Площадь зеленых насаждений района - 335,9 тыс.кв.м.

Экологически чистый район, в котором практически полностью отсутствуют промышленные предприятия. На территории района между проспектом Вернадского, Мичуринским проспектом и улицей Удальцова расположен парк 50-летия Октября. Заложенный в 1967 году парк занимает 80 га. На его территории проходят праздничные мероприятия района.

В 1998 году на территории района к Всемирным юношеским играм построена Олимпийская деревня. Сегодня в районе 6,9 тыс. детей и подростков, 11,8 тыс. человек старше трудоспособного возраста.

Район обслуживают 4 поликлиники, 7 общеобразовательных школ, 2 центра образования, 1 прогимназия, 12 детских садов, 2 музыкальные школы, детская школа искусств, 1 кинотеатр, 1 библиотека.

К услугам жителей - 49 магазинов, 2 аптеки, 33 предприятия общественного питания, 31 предприятие бытового обслуживания.

На территории района находятся известные учебные и научные заведения - МГИМО, Академия труда и социальных отношений, гостиница "Комета", современные медицинские учреждения.

Таким образом, можно сделать вывод, что район имеет сбалансированную структуру по составу социальных, коммерческих учреждений. При этом район испытывает недостаток дошкольных учреждений, но это присуще всем районам Москвы и является головной болью не только столичного градоначальника.

По соотношению функциональных зон города исследуемый район можно отнести к жилым спальным районам. Окружающая застройка представлена 20-этажными жилыми зданиями.

Ленинский проспект - (бывшие Большая Калужская улица, часть Калужского шоссе и Киевское шоссе) -- проспект в Центральном, Южном, Юго-Западном и Западном административных округах города Москвы, одна из крупнейших радиальных магистралей города. Проходит от Калужской площади до МКАД, после пересечения с которой переходит в Киевское шоссе. Расположен между Комсомольским проспектом, далее проспектом Вернадского и Профсоюзной улицей, параллельно проспекту Вернадского. Пересекает Третье транспортное кольцо, площадь Гагарина, улицу Академика Зелинского, Ломоносовский проспект.

Карта функционального зонирования территории района Проспект Вернадского

Согласно с картой функционального зонирования участок застройки расположен в «зоне жилых микрорайонов и жилых групп многоквартирной жилой застройки». Карта функционального зонирования -- это элемент генплана города Москвы, которому должны соответствовать проекты застройщиков. В данном случае генплан требует от нас строительства жилой недвижимости в данном районе. Строительство недвижимости другого целевого назначения будет противоречить генералному плану, в связи с чем возможно возникновение проблем правового характера.

Перспективы развития района Проспект Вернадского

Комплексное развитие района Проспект Вернадского в 2011-2016 годах обсуждалось 18 мая 2011 годав префектуре Западного административного округа Москвы, его власти намерены за эти годы значительно увеличить количество детсадов и парковок, а также построить более 200 тысяч квадратных метров жилья. Большое внимание в ходе обсуждения перспектив развития района уделено строительству жилых домов. По сообщению главы управы района Урванова, в районе Проспект Вернадского планируется построить 23 жилых дома общей площадью более 220 тысяч квадратных метров при условии обеспечения объектов строительства бюджетным финансированием в полном объеме. Кроме того, в ходе обсуждения проблем развития района перспективным направлением назвали освоение свободных земельных участков, которые образовались в ходе сноса пятиэтажных жилых домов в 2007-2010 годах. В районе Проспект Вернадского пять таких участков. Глава управы также сказал, что в период до 2016 года в районе необходимо снести 28 жилых домов. Он также добавил, что по состоянию на 1 апреля 2011 года в районе снесены 45 жилых домов, площадь которых составила 129,4 тысячи квадратных метров.

Другой важной проблемой, ограничивающей развитие района, является нехватка парковок. В настоящее время в районе обеспеченность парковочными местами составляет 57%, на 21 тысячу зарегистрированных автомобилей приходится 12,125 тысячи машиномест. Для решения проблемы с нехваткой парковочных мест, по словам главы управы, необходимо снести ряд плоскостных автостоянок в районе, а на их месте построить многоэтажные гаражные объекты. (Источник: http://www.zao.mos.ru/press/20110518/340644746.html)

Экологическая оценка района застройки

В соответствии с приведенной выше схемой исследуемый район застройки Проспект Вернадского экологическое состояние лучше среднего, близкое к «наилучшему». Хорошее экологическое состояние желательно для каждого из разрабатываемых проектов использования недвижимости, однако очевидно, что для жилой недвижимости этот фактор является одним из наиболее важных.

2.2 Оценка основных факторов местоположения участка застройки

Оценка видовых характеристик участка

№	Факторы	Оценка	Влияние
1	Расположение вблизи промышленных объектов	Промышленных объектов в данной зоне нет	+
2	Расположение вблизи неблагоприятных объектов	Неблагоприятных объектов вблизи нет	+
3	Плотность, высотность и внешняя привлекательность окружающей застройки	Плотность застройки в районе расположения объекта невысокая.	+
		Застройка в районе представлена панельными 20-этажными и 12-этажными жилыми домами типовых проектов.	+
		объектов историко-культурного наследия вблизи нет	-
4	Состояние фасадов	Фасады большинства зданий в непосредственной близости от объекта в хорошем состоянии.	+
5	Наличие вблизи объекта зон озеленения и приморской зоны	Объект расположении рядом с Тропаревским лесопарком	+
	Результат: незначительно преобладание положительных факторов	+

Вывод: для жилой недвижимости видовые характеристики участка оцениваются как благоприятные.

Оценка пешеходной доступности

№	Факторы	Оценка	Влияние
1	Наличие на пути следования пешеходных потоков, способных затруднить движение пешеходов (зеленые массивы, промышленные объектов, железнодорожные пути, охраняемые объекты пр.)	На пути следования пешеходных потоков каких-либо объектов, существенно препятствующих пешеходному движению нет.	+
2	Наличие наземных и подземных регулируемых и нерегулируемых пешеходных переходов на пути следования пешеходных потоков	На протяжении всех маршрутов следования пешеходов существуют наземные регулируемые и нерегулируемые пешеходные переходы, подземные переходы.
3	Наличие пешеходных асфальтированных тротуаров по пути следования пешеходных маршрутов, а также состояния их покрытия	Вдоль всех маршрутов следования пешеходных потоков есть асфальтированные пешеходные тротуары, состояние их покрытия оценивается как хорошее.	+
4	Наличие на пути следования пешеходных потоков и интенсивного транспортного движения	Автомобильное движение на пути следования пешеходных потоков нормальной интенсивности	+
	Результат: преобладание положительно влияющих факторов	+

Вывод: проблем с пешеходной доступностью к исследуемому объекту не предвидится. недвижимость застройка экономический рациональность

Оценка доступности объекта общественным транспортом (наличие вблизи остановок маршрутов общественного транспорта)

Наземный общественный транспорт

№	факторы	оценка	влияние
1	Наличие в непосредственной близости от объекта остановок наземного общественного транспорта	Объект расположен вблизи остановок наземного общественного транспорта.	+
2	Количество маршрутов наземного общественного транспорта, проходящих через ближайшие остановки	Через ближайшие остановки ходят 2 троллейбуса № 62, № 84 и автобус № 224	+
3	Частота следования маршрутов	Частота следования маршрутов высокая. Интервал движения 8-20 мин	+
Результат: преобладание положительно влияющих факторов	+

Железнодорожный транспорт

№	факторы	оценка	влияние
1	Наличие вблизи от объекта ж\д станции	В 4 км от объекта проходит ж\д ветка киевского направления	+
2	Количество ж\д веток, в пешеходной доступности или доступности общественным транспортом	Среднее время в пути: 15 мин. без учета пробок до ст. Очаково киевского направления.	+
	Результат: преобладание положительно влияющих факторов	+

Вывод: доступность общественным транспортом оценивается как отличная.

Оценка транспортной доступности объекта

Удобство транспортной доступности объекта оказывает существенное влияние на привлекательность и стоимость объектов недвижимости.

№	факторы	оценка	влияние
1	Расстояние до основных магистралей города	Объект находится на крупной автомагистрали города	+
2	Загруженность прилегающих транспортных магистралей	Загруженность оценивается как высокая	-
3	Удобство и хорошее качество подъездных путей	Удобство подъездных путей оценивается как хорошее Качество подъездных путей оценивается как хорошее	+
4	Обеспеченность достаточным количеством парковочных мест в непосредственной близости от объекта	На исследуемом участке затруднено размещение достаточного количества парковочных мест для легковых автомобилей	+
	Результат: преобладание положительно влияющих факторов	+

Вывод: основные транспортные магистрали: Ленинское ш., ул. Лобачевского, ул. Обручева. Загруженность оценивается как высокая, однако данная особенность характерна для всего города. Удобство и качество подъездных путей оценивается как отличное. Транспортная доступность объекта оценивается как удовлетворительная

Оценка общего имиджа района

Для более точной оценки влияния местоположения на будущий объект недвижимости необходимо также учитывать общий имидж район расположении объекта.



№	факторы	оценка	влияние
1	Активность строительства в районе	Оценивается как достаточно высокая.	+
2	Удаленность от центра города	Объект расположен далеко от центра города, однако поблизости имеются крупные транспортные артерии.	+
3	Развитость социальной и культурно-досуговой инфраструктуры района	Оценивается как развитая.	+
4	Развитость деловой сферы района	Оценивается как нормальная.	+
5	Наличие промышленных объектов	Промышленных объектов в исследуемом районе нет.	+
6	Уровень экологического и шумового загрязнения района	Экологическое загрязнение - средний уровень; Высокий уровень шума.	_
7	Наличие зеленых массивов	Тропаревский лесопарк	+
8	Близость к водным объектам	Река Самородинка	+
9	Однородность застройки	В непосредственной близости от объекта застройка является типовой, а в пределах района много ветхого жилья	+/-
10	Уровень существующих и планируемых объектов недвижимости жилого назначения	Класс «бизнес»	+
11	Качество существующей и планируемой застройки района	В районе расположения объекта преобладают дома 70-х лет постройки, сохранившихся в хорошем состоянии.	+
12	Транспортная доступность	Оценивается как хорошая	+
	Результат: преобладание положительно влияющих факторов	+

Вывод: Общий имидж района благоприятен для каждого из предполагаемых целевых использований участка застройки.

Сопоставим полученные оценки факторов местоположения с требуемыми для того или иного проекта использования недвижимости.

№	Факторы оценки	Фактическая оценка	Значимость для жилой недвижимости	Значимость для коммерческой недвижимости
1	Визуальная доступность объекта	Высокая	Низкая значимость	Высокая значимость
2	Видовые характеристики	Высокая	Высокая значимость	Низкая значимость
3	Пешеходная доступность объекта	Хорошая	Высокая значимость	Высокая значимость
4	Доступность общественным транспортом	Хорошая	Высокая значимость	Высокая значимость
5	Транспортная доступность	Хорошая	Средняя значимость	Высокая значимость
6	Наличие вблизи промышленного производства	Нет	Высокая значимость	Средняя значимость
7	Имидж района как исторического центра	Низкий	Высокая значимость	Низкая значимость

Вывод по факторам местоположения: Данный район практически одинаково хорош для каждого из рассматриваемых проектов использования недвижимости. Однако проведенная оценка факторов местоположения указывает, что использование недвижимости в коммерческих целях в данном районе является более рациональным.

После того, как нами была предоставлена исчерпывающая информация относительно района, микрорайона, улицы застройки, необходимо приступить к SWOT-анализу по всем трём вариантам строительства.

2.3 SWOT-анализ по сравниваемым проектам

SWOT-анализ проекта «Многоэтажное блокированное жилое здание» на Ленинском проспекте в районе Проспект Вернадского (вариант №24)

Слабые стороны: -Высокая загрязненность воздуха -Отсутствие в непосредственной близости ж/д ветки -Недостаток торговых центров и прочих развлекательных заведений -Труднодоступность размещения легкового автотранспорта вблизи объекта; -Невозможность перепланировки квартир с учетом требований конкретного покупателя;	Сильные стороны: -Хорошая доступность общественными транспортом -Хорошо развитая социальная инфраструктура по следующим направлениям: медицина, образование; -Соответствие целей застройки функциональному зонированию г.Москвы -Незадымляемые лестницы, незадымляемые лифтовые шахты, наличие путей эвакуации, противопожарные системы соответствуют высоким мировых стандартам
Угрозы: -Плохая экологическая ситуация может существенно снизить цену для жилых помещений -Большое количество загруженных автотранспортом дорог ухудшает экологическую обстановку района -Отсутствие места под застройку, без предварительного сноса существующих строений -Затягивание сроков реставрации зданий, расположенных в непосредственной близости к объекту -Строительство 4 транспортного кольца может отпугнуть потенциальных покупателей	Возможности: -Градостроительным планом предлагается комплексная реконструкция территории со сносом и новым строительством -Успешная реализация проекта позволит предприятию получить и наладить связи с властями административного округа и района Москвы, что впоследствии сделает процесс получения очередного заказа более реальным благодаря качественной реализации проекта -Увеличивающийся платежеспособный спрос на жилую недвижимость

SWOT-анализ проекта «Коммерческо-жилое здание» на Ленинском проспекте в районе Проспект Вернадского (вариант №24)

Слабые стороны: -Специфические решения для квартир, несоответствующие архитектурно-планировочным решениям района. -Значительная степень экологического загрязнения. -Стесненные условия наружной парковки -Соседство коммерческих и жилых помещений существенно сужает емкость целевого сегмента	Сильные стороны: -Расположение коммерческих предприятий в центре спального района благоприятно отразится на численности клиентов -Парковочный холл расположен в подземном гараже -Наличие отдельных входов в каждую квартиру. -Развитая транспортная инфраструктура (метро, маршрутное такси, троллейбус, автобус)
Угрозы: -Наличие нетрадиционных планировочных решений приводит к удорожанию квартир. -Сложно осуществить маркетинг, потому что трудно выявить потенциальных покупателей. -Наличие «пробок» ограничивает возможность использования коммерческих площадей фирмами, ведущими свою деятельность напрямую с клиентом.	Возможности: -Из-за недостатка торговых центров и прочих развлекательных заведений спрос в этом районе на коммерческие здания сформирован, поэтому объект будет востребованным. -Реализация проекта позволит фирме реализовать коммерческую недвижимость иностранным компаниям, а жилые помещения сотрудникам иностранных компаний -Планы по строительству 4-го транспортного кольца в этом районе благоприятно влияют на стоимость коммерческой недвижимости -Реализация проекта позволит фирме занять сразу 2 сегмента: сегмент жилой недвижимости и сегмент коммерческой недвижимости

SWOT-анализ проекта «Офисно-коммерческое здание» на Ленинском проспекте в районе Проспект Вернадского (вариант №24)

Слабые стороны: -Наличие транспортной инфраструктуры не обеспечивает потребностей имеющих поток (людских и транспортных) -Местоположения объекта удалено от центра -Неудобный подъезд	Сильные стороны: -Благодаря стоечно-балочной конструкции здания коммерческие и офисные помещения легко могут быть перепланированы и разделены на отдельные блоки. -Многообразная функциональность помещений -Наличие электронной системы на пропускных пунктах -Парковочный уровень занимает подземное пространство -Хорошая транспортная доступность
Угрозы: -Конкуренции со стороны других административных и коммерческих зданий -Возможно придется построить офисы класса А или В- из-за поиска покупателями более приемлемых предложений. -Стесненные условия строительства не позволят применять высокоэффективную строительную технику вследствие чего снижается рентабельность проекта. -Имеются однозначные высказывания, что строительство офисных помещений в данном районе нежелательно	Возможности: -Возможность сотрудником компаний добираться до рабочего места общественным транспортом -Возможность перепланировки офисов и торговых площадей.

Подобные документы

• Экономическая оценка проектных решений по развитию объекта недвижимого имущества

  Анализ характеристик объекта недвижимого имущества, финансовая оценка проектных решений его развития. Стоимость недвижимого имущества. Доходы от аренды, обслуживание долга, расчет кассовых поступлений. Выводы по выбору лучшего проектного решения.
  
  курсовая работа [4,3 M], добавлен 27.02.2013
  

• Анализ проблемы оценки движимого и недвижимого имущества

  Методы прогнозирования доходов от имущества. Оценка недвижимого имущества: характеристика его местоположения, анализ рынка складской недвижимости, наилучшего и наиболее эффективного использования объекта. Оценка движимого имущества (стоимости АТС).
  
  курсовая работа [1,6 M], добавлен 25.03.2011
  

• Определение стоимости объекта недвижимости (однокомнатной квартиры)

  Описание объекта недвижимости для оценки (однокомнатная квартира), параметры здания. Анализ наиболее эффективного использования недвижимого имущества. Методы определения стоимости объекта недвижимости. Восстановительная стоимость, накопленный износ.
  
  курсовая работа [1,6 M], добавлен 13.05.2015
  

• Определение величины рыночной стоимости недвижимого имущества

  Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
  
  курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014
  

• Определение стоимости недвижимого имущества

  Исследование состояния и тенденций развития рынка недвижимости. Характеристика социально-экономического развития муниципального района. Исследование рыночной ситуации, характеристика оцениваемого объекта. Оформление договора на оценку недвижимости.
  
  отчет по практике [31,6 K], добавлен 23.03.2017
  

• Исследование процесса функционирования рынка недвижимости

  Исследование уровня риска, спроса и предложения на современном российском рынке недвижимости. Особенности доходного, сравнительного и затратного подходов к оценке недвижимого имущества. Анализ ценовой ситуации первичного рынка жилого фонда г. Сочи.
  
  курсовая работа [1,8 M], добавлен 01.04.2011
  

• Определение стоимости недвижимого имущества

  Теоретические основы стоимости недвижимого имущества, основные принципы ее расчета. Сущность качественных и количественных характеристик объекта недвижимости. Особенности сравнительного, затратного и доходного методов определения стоимости недвижимости.
  
  курсовая работа [48,2 K], добавлен 08.06.2013
  

• Оценка как инструмент управления муниципальной собственностью

  Анализ рынка коммерческой недвижимости. Факторы, влияющие на стоимость объекта оценки. Оценка недвижимого имущества (на примере производственно-складской базы) методом сравнения продаж, прямого сравнения арендных ставок и методом капитализации доходов.
  
  дипломная работа [134,1 K], добавлен 07.07.2010
  

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

  Допущения и ограничения, которые принимаются в процессе определения рыночной стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки (жилого пятиэтажного здания). Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, рыночной стоимости объекта недвижимости.
  
  курсовая работа [916,5 K], добавлен 15.10.2015
  

• Оценка недвижимости

  Методологические подходы к оценке недвижимого имущества и особенности их применения в условиях неравновесного рынка. Основные этапы и процедуры оценки методом сравнительного анализа продаж. Расчет ликвидационной стоимости имущественного комплекса.
  
  курсовая работа [46,9 K], добавлен 12.01.2014
  

• Экономика недвижимости

  Оценка затратным, рыночным и доходным подходам к оценке стоимости объекта недвижимости. Характеристика оцениваемого объекта недвижимости. Характеристика экономической ситуации рынка офисной недвижимости. Оценка объекта доходным подходом. Цель оценки.
  
  курсовая работа [60,7 K], добавлен 21.10.2008
  

• Определение стоимости коттеджа, расположенного на 23 км от МКАД по Дмитровскому шоссе

  Анализ рынка недвижимости. Оценка объекта с помощью различных методик. Оценка земельного участка. Определение восстановительной стоимости объекта недвижимости, степени физического износа. Получение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.
  
  курсовая работа [68,4 K], добавлен 22.01.2016
  

• Анализ рынка недвижимости г. Самары

  Понятие недвижимого имущества и государственная регистрация. Рынок недвижимости: основные сегменты, функции и участники. Аналитика рынка жилья Самары. Диапазон стоимости предлагаемых к продаже и аренде офисных помещений в различных районах города.
  
  курсовая работа [890,1 K], добавлен 15.02.2014
  

• Принципы оценки недвижимости

  Определение понятия недвижимости, его трактовка в Гражданском кодексе РФ. Классификация объектов недвижимости на российском рынке. Изучение процесса оценки недвижимого имущества. Условия, влияющие на ценность конкретного объекта в глазах покупателя.
  
  контрольная работа [27,6 K], добавлен 26.07.2010
  

• Оценка недвижимости

  Понятие недвижимого имущества, виды стоимости, используемые в его оценке. Анализ рынка объекта оценки, обоснование значений ценообразующих факторов. Количественные и качественные характеристики квартиры в г. Новосибирске, расчет ее рыночной стоимости.
  
  курсовая работа [4,3 M], добавлен 06.05.2014
  

• Оценка недвижимости для целей залога

  Понятие недвижимости, правовое поле в области залога недвижимого имущества. Основные этапы и методы оценки недвижимости для целей залога. Оценка рыночной стоимости складского здания для целей залога с использованием сравнительного и доходного подходов.
  
  дипломная работа [848,5 K], добавлен 04.08.2012
  

• Особенности и уникальность рынка недвижимости

  Понятие, функции, подходы к сегментации, особенности и закономерности рынка недвижимости. Характер спроса и предложения на объекты недвижимости. Структура, механизмы, экономические субъекты и профессиональные участники рынка недвижимого имущества.
  
  реферат [50,1 K], добавлен 25.07.2010
  

• Оценка стоимости недвижимого имущества

  Анализ наилучшего использования объекта недвижимости. Определение стоимости делового центра различными подходами к оценке недвижимости. Оценка делового центра затратным, сравнительным и доходным подходом. Согласование стоимостных показателей оценки.
  
  курсовая работа [294,0 K], добавлен 11.12.2014
  

• Определение стоимости объекта недвижимости на примере жилого дома

  Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
  
  дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010
  

• Характеристика и оценка рынка недвижимости Тюменского региона

  Анализ рынка недвижимости Тюменского региона, его социально-экономическое положение. Описание местоположения объекта недвижимости. Место четырехкомнатных квартир на современном рынке недвижимости, порядок и основные этапы оценки данного объекта.
  
  курсовая работа [906,8 K], добавлен 09.06.2011
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам