Оценка стоимости недвижимости: теория и практика
Сущность и понятие недвижимости, определение факторов, влияющих на её стоимость. Описание и значение основных принципов оценки недвижимости, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли. Характеристика и специфика методов оценки земли.
| Рубрика | Экономика и экономическая теория |
| Вид | учебное пособие |
| Язык | русский |
| Дата добавления | 11.10.2017 |
| Размер файла | 1,4 M |
Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже
Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.
2. Оценка потерь от недогруженности (недоиспользования) производится на основе анализа рынка, характера его динамики (трендов) применительно к арендованной недвижимости. Анализ данных по аналогичным объектам недвижимости показывает, что обычно имеет место полная загрузка. Однако в расчеты целесообразно заложить 5 % потерь, которые могут возникнуть при смене арендаторов и недополучении арендной платы. Определение действительного валового дохода определяется по следующей формуле:
ДВД = ПВД - скидки на простой и неплатежи (18)
3. Определение величины операционных расходов. Для этой цели используются наиболее типичные операционные расходы собственника на сегменте рынка аренды жилой недвижимости, которые, как правило, включают только подоходный налог (13% от годового дохода) и налог на имущество (в расчетах принято 0,1% от стоимости, полученной по затратному подходу). Коммунальные платежи, оплату телефонной связи, как правило, оплачивает арендатор.
4. Определение коэффициента капитализации. При оценке жилой недвижимости за основу установления величины коэффициента капитализации целесообразно использовать значение коэффициента капитализации для аналогичных квартир, определенного методом рыночной экстракции. Данный метод основан на исследовании связи между рыночной ценой и величиной чистого операционного дохода от аналогичных квартир. Применение этого метода обусловлено наличием достаточно достоверной информации по данному сегменту рынка. Формула определения величины коэффициента капитализации R методом рыночной экстракции имеет следующий вид:
(19)
где NOI - чистый операционный доход от квартиры, руб./год;
V - рыночная стоимость квартиры, руб.
Расчет коэффициента капитализации производится следующим образом (табл. 15).
Таблица 15
Расчет коэффициента капитализации
|
Аналог, местоположение |
Цена предложения, V, руб. |
Предполагаемый чистый операционный доход, NOI, руб./год |
Коэффициент капитализации, R |
|
|
1. |
||||
|
2. |
||||
|
3. |
||||
|
Среднеарифметическое значение коэффициента капитализации, R |
5. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости методом капитализации дохода осуществляется по следующей формуле:
(20)
где NOI - чистый операционный доход от квартиры, руб./год;
V - рыночная стоимость квартиры, руб.;
R - коэффициент капитализации.
Результаты расчета сводятся в табл. 16.
Таблица 16
Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости
|
Показатель |
Значение |
|
|
1. Ставка арендной платы, руб./месяц |
||
|
2. Ставка арендной платы, руб./год (01 х 12) |
||
|
3. Потери от недоиспользования, % |
||
|
4. Годовой доход с учетом недоиспользования, руб. [02 х (1-03/100)] |
||
|
5. Операционные расходы - подоходный налог, руб. (04 х 13 %) |
||
|
6. Операционные расходы - налог на имущество, руб. (затрат. подход х 0,1 %) |
||
|
7. Чистый операционный доход, руб./год [04 - (05+06)] |
||
|
Коэффициент капитализации R |
||
|
Рыночная стоимость квартиры, руб. (07 / 08) |
Полученный результат округляется.
Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом
Математическая модель оценки объекта недвижимости с использованием метода рыночных сравнений может быть представлена в виде следующей формулы:
, (21)
где k - количество аналогов;
Сo - оценка рыночной стоимости объекта оценки;
Coi - оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i-го аналога;
Wi - вклад i-го аналога в стоимость объекта оценки.
Оценка рыночной стоимости объекта оценки с использованием информации о цене i-го аналога может быть записана следующим образом:
, (22)
где Цi - цена i-го аналога;
n - количество ценообразующих факторов;
Дцij - корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору.
Корректировка цены i-го аналога по j-му ценообразующему фактору оценивается по вкладу этого фактора в стоимость объекта оценки. Оценка по вкладу основана на том, сколько рынок заплатит за присутствие того или иного фактора в объекте.
После проведения анализа рынка необходимо отобрать аналоги, сопоставимые с объектом оценки, и данные свести в табл. 17.
Таблица17
Описание объектов - аналогов
|
Элементы сравнения |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
|
|
Назначение |
||||
|
Условия продажи/предложения |
||||
|
Время продажи/предложения |
||||
|
Права собственности |
||||
|
Условия финансирования |
||||
|
Местоположение (район) |
||||
|
Адрес |
||||
|
Привлекательность местоположения |
||||
|
Транспортная доступность |
||||
|
Год постройки |
||||
|
Материалы стен дома |
||||
|
Этаж/этажность |
||||
|
Площадь общая, кв. м |
||||
|
Площадь жилая, кв. м |
||||
|
Высота потолка, м |
||||
|
Тип планировки |
||||
|
Балкон/лоджия |
||||
|
Отделка квартиры |
||||
|
Состояние квартиры |
||||
|
Коммуникации |
||||
|
Системы безопасности |
||||
|
Телефон |
||||
|
Цена, руб. |
||||
|
Цена за 1 кв. м, руб. |
||||
|
Источник информации |
||||
|
Контактный телефон |
Корректировки вносятся по принципу «лучше/хуже», при этом они могут быть как абсолютные, то есть оцененные в рулях, так и относительные - в процентах, например, лучше на 1000 руб. или хуже на 10% (коэффициент 0,9). При корректировке целесообразно использовать удельные показатели стоимости, например, арендную плату за один квадратный метр общей площади квартиры. Каждая корректировка сопровождается пояснением, результаты сводятся в табл. 18.
Таблица18
Внесение корректировок цен аналогов
|
Корректировки |
Аналог 1 |
Аналог 2 |
Аналог 3 |
|
|
1. Цена за 1 кв. м, руб. |
||||
|
3. Перевод цены предложения в цену сделки, коэфф. |
||||
|
3. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб. |
||||
|
4. Время прод./предл., коэф. |
||||
|
5. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб. |
||||
|
6. Имущественные права, коэф. |
||||
|
7. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб. |
||||
|
8. Условия финансирования, коэф. |
||||
|
9. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб. |
||||
|
10. Местоположение, коэф. |
||||
|
11. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб. |
||||
|
12. Транспортная доступность, коэф. |
||||
|
13. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб. |
||||
|
14. Материалы стен дома, коэф. |
||||
|
15. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб. |
||||
|
16. Этаж, коэф. |
||||
|
17. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб. |
||||
|
18. Площадь, коэф. |
||||
|
19. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб. |
||||
|
20. Высота потолка, коэф. |
||||
|
21. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб. |
||||
|
22. Планировка, коэф. |
||||
|
23. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб. |
||||
|
24. Балкон/лоджия, коэф. |
||||
|
25. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб. |
||||
|
26. Отделка, коэф. |
||||
|
27. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб. |
||||
|
28. Состояние, коэф. |
||||
|
29. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб. |
||||
|
30. Коммуникации, коэф. |
||||
|
31. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб. |
||||
|
32. Системы безопасности, коэф. |
||||
|
33. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб. |
||||
|
34. Телефон, коэф. |
||||
|
35. Скорректированная цена, 1 кв. м, руб. |
||||
|
36. Суммарная корректировка [35/01] |
||||
|
37. Вес (от 1 до 3) |
||||
|
38. Средневзвешенная стоимость 1 кв. м, руб. |
Ранжирование скорректированных цен 1 кв. м квартир производим по количеству поправок, внесенных в цену объектов-аналогов, т.е. наивысший ранг имеют те аналоги, в цену которых вносилось наименьшее количество корректировок.
Стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом, с учетом НДС определяется по формуле
С = С1 кв.мЧ Sкв, (23)
где С1 кв.м - средневзвешенная стоимость одного квадратного метра общей площади квартиры (строка 38 табл. 18);
Sкв - площадь оцениваемой квартиры.
Полученный результат округляется.
6. Согласование результатов в итоговую оценку стоимости. Применение трех подходов к оценке стоимости недвижимости дает три результата, которые, как правило, различны по численному значению. Абсолютная сходимость результатов стоимости возможна в том случае, если экономические условия таковы, что обеспечивается полная занятость и производство уравновешивается предложением. Такая ситуация практически не достижима, и поэтому возникает необходимость согласования стоимостей, определенных в рамках различных подходов.
Эксперты-оценщики обычно используют три основных способа согласования результатов оценки и выбора итоговой величины стоимости объекта: определение среднеарифметической величины, математическое взвешивание и субъективное взвешивание результатов оценки.
Математическое взвешивание результатов оценки заключается в придании определенных весов (в процентах) каждому результату оценки стоимости объекта и расчете средневзвешенной величины, которая и будет выражать окончательную величину стоимости объекта.
Субъективное взвешивание результатов оценки заключается в интуитивном взвешивании использованных методов оценки путем анализа их преимуществ и недостатков, придании определенных весов результатам оценки, полученным различными методами, а также в выборе на этой основе окончательной величины стоимости объекта недвижимости. Точность и достоверность результата оценки в этом случае зависят от квалификации и опыта эксперта-оценщика.
Определение весов необходимо производить на основе многокритериальной оценки каждого из применяемых методов. В качестве критериев рассматриваются следующие: достоверность информации, полнота информации, способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца, способность учитывать конъюнктуру рынка, способность учитывать местоположение, допущения, принятые в расчетах. При этом следует учитывать, что полное выполнение каждого критерия обеспечивает использование всех трех подходов. Таким образом, 100 % соответствия каждому критерию распределяются на основе экспертной оценки между тремя подходами, например, доходный подход - 30 %, затратный - 40 %, сравнительный - 30 % (в сумме 100 %).
Расчет удельных весовых показателей приведен в табл. 19.
Таблица 19
Весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости
|
Критерии |
Затратный подход |
Сравнительный подход |
Доходный подход |
|
|
1. Достоверность информации |
||||
|
2. Полнота информации |
||||
|
3. Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца |
||||
|
4. Способность учитывать конъюнктуру рынка |
||||
|
5. Способность учитывать местоположение |
||||
|
6. Допущения, принятые в расчетах |
||||
|
7. Сумма баллов (01+02+03+04+05+06) |
||||
|
8. Удельные весовые показатели, % (07/600) |
Итоговая стоимость объекта (табл. 20) оценки определяется по формуле
, (24)
где V - рыночная стоимость объекта оценки, руб.;
V1, V2, V3 - стоимость объекта, определенная с использованием затратного, сравнительного и доходного подходов соответственно, руб.;
Q1, Q2, Q3 - средневзвешенное значение достоверности затратного, сравнительного и доходного подходов соответственно.
Таблица 20
Определение итоговой стоимости объекта недвижимости
|
Наименование подхода |
Стоимость, руб. |
Весовой показатель |
Доля в итоговой стоимости, руб. |
|
|
Затратный подход |
||||
|
Сравнительный подход |
||||
|
Доходный подход |
||||
|
Рыночная стоимость объекта оценки, руб. |
По итогам согласования делается заключение о стоимости объекта оценки и составляется сертификат стоимости (Приложение 5).
Каждый отчет об оценке стоимости должен сопровождаться приложениями, состав которых определяется оценщиком самостоятельно, исходя из целей и задач оценки, а также наличия информации. В состав приложений необходимо включить: выкопировку из плана города с месторасположением и фотографиями объекта (внешний и внутренний вид), технический паспорт объекта, таблицы с расчетами, не включенные в основной отчет, справочную информацию об оценщике (диплом, полис страхования ответственности), расширенный терминологический словарь и другие документы.
ЗАДАНИЯ ДЛЯ САМОСТОЯТЕЛЬНОЙ РАБОТЫ
Задание 1
Произвести оценку рыночной стоимости жилого дома коттеджного типа, расположенного в городе Волгограде. Характеристики местоположения объекта оценки определяются самостоятельно.
Характеристика земельного участка
Земельный участок площадью 1500 кв. м имеет прямоугольную форму размером 50Ч30 метров.
Общий вид
План первого этажа
План мансардного этажа
Описание объекта оценки оцениваемых прав и окружения
|
Вид права |
Собственность |
|
|
Существующие ограничения (обременения) права |
Не имеется |
|
|
Кадастровый (условный) номер объекта |
||
|
Свидетельство о государственной регистрации права |
||
|
Дата выдачи |
||
|
ОКРУЖЕНИЕ |
||
|
Адрес (местоположение) объекта |
Определяется студентом |
|
|
Административный район |
Определяется студентом |
|
|
Микрорайон |
Определяется студентом |
|
|
Плотность застройки |
Определяется студентом |
|
|
Престижность и привлекательность района |
Определяется студентом |
|
|
Расстояние от остановок общественного транспорта |
Определяется студентом |
|
|
Расстояние от основных магистралей города |
Определяется студентом |
|
|
Инфраструктура |
Определяется студентом |
|
|
Места отдыха, достопримечательности |
Определяется студентом |
|
|
Смог, грязь, шум - уровень |
Определяется студентом |
|
|
Наличие вблизи объектов промышленности |
Определяется студентом |
|
|
Средняя стоимость 1 кв. м общей площади в районе, руб. |
Определяется студентом |
|
|
Перспективы роста/снижения цен на жилье в данном районе |
Определяется студентом |
|
Характеристика дома
|
Год постройки |
2005 |
Газоснабжение |
Централизованное |
|
|
Материал стен дома: |
Силикатный кирпич |
Канализация |
Септик |
|
|
Число этажей |
2 |
Отопление |
Автономное от газового котла, камин |
|
|
Лифт |
-- |
Водоснабжение |
Централизованное холодное |
|
|
Мусоропровод |
-- |
Состояние подвала |
-- |
|
|
Электроосвещение |
Централизованное |
Состояниеподъезда |
Хорошее |
Характеристика квартиры
|
Количество комнат |
4 |
Санузел |
2 (совмещенные) |
|
|
Этаж оцениваемой квартиры |
1,2 |
Лоджия/балкон |
-- |
|
|
Площадь общая, кв. м |
169 |
Наличие систем безопасности |
Укрепленные двери, видеофон, сигнализация |
|
|
Площадь жилая, кв. м |
75,3 |
Состояние вентиляционной шахты |
Отличное |
|
|
Площадь 1 комнаты, кв. м |
40,5 |
Плита |
Газ/электричество |
|
|
Площадь 2 комнаты, кв. м |
20,4 |
Телефон |
Есть |
|
|
Площадь 3 комнаты, кв. м |
19,8 |
Ориентация окон |
Разносторонняя |
|
|
Площадь 4 комнаты, кв. м |
18,5 |
Особенности планировки |
Повышеннойкомфортности |
|
|
Площадь кухни, кв. м |
18,4 |
Отделка квартиры |
Улучшенная |
|
|
Площадь ванны, санузла, кв. м |
8,9 и 5,0 |
Кабельное телевидение |
Есть |
|
|
Высота потолка, м |
3,0 |
Прочие характеристики |
Характеристика конструктивных элементов
|
Элементы |
Описание |
Состояние |
|
|
Фундаменты |
Сборный железобетон |
Хорошее |
|
|
Цоколь |
Штукатурка |
Хорошее |
|
|
Перекрытия |
Сборный железобетон |
Хорошее |
|
|
Полы |
Ламинированный паркет, керамическая плитка |
Хорошее |
|
|
Стены |
Силикатный кирпич |
Хорошее |
|
|
Кровля |
Мансардная, металлочерепица |
Хорошее |
|
|
Потолок |
Улучшенная штукатурка |
Хорошее |
|
|
Наружная отделка |
Штукатурка, улучшенная окраска |
Хорошее |
|
|
Окна |
Деревянные стеклопакеты |
Хорошее |
|
|
Двери |
Входные - укрепленные; межкомнатные - деревянные; с остеклением и глухие |
Хорошее |
|
|
Сантехника |
Керамическая |
Хорошее |
|
|
Отопление |
Газовый котел «Дедитрих», камин |
Хорошее |
|
|
Водопровод |
Холодное - централизованноеГорячее - газовая колонка |
Хорошее |
|
|
Канализация |
Септик на участке 20 куб. м |
Хорошее |
|
|
Электрооборудование |
Централизованное |
Хорошее |
Задание 2
Произвести оценку рыночной стоимости жилого дома коттеджного типа, расположенного в городе Волгограде. Характеристики местоположения объекта оценки определяются самостоятельно.
Характеристика земельного участка
Земельный участок площадью 1500 кв. м имеет прямоугольную форму размером 50Ч30 метров.
Общий вид
План первого этажа
План второго этажа
Описание объекта оценки оцениваемых прав и окружения
|
Вид права |
Собственность |
|
|
Существующие ограничения (обременения) права |
Не имеется |
|
|
Кадастровый (условный) номер объекта |
||
|
Свидетельство о государственной регистрации права |
||
|
Дата выдачи |
||
|
ОКРУЖЕНИЕ |
||
|
Адрес (местоположение) объекта |
Определяется студентом |
|
|
Административный район |
Определяется студентом |
|
|
Микрорайон |
Определяется студентом |
|
|
Плотность застройки |
Определяется студентом |
|
|
Престижность и привлекательность района |
Определяется студентом |
|
|
Расстояние от остановок общественного транспорта |
Определяется студентом |
|
|
Расстояние от основных магистралей города |
Определяется студентом |
|
|
Инфраструктура |
Определяется студентом |
|
|
Места отдыха, достопримечательности |
Определяется студентом |
|
|
Смог, грязь, шум - уровень |
Определяется студентом |
|
|
Наличие вблизи объектов промышленности |
Определяется студентом |
|
|
Средняя стоимость 1 кв. м общей площади в районе, руб. |
Определяется студентом |
|
|
Перспективы роста/снижения цен на жилье в данном районе |
Определяется студентом |
|
Характеристика дома
|
Год постройки |
2004 |
Газоснабжение |
Централизованное |
|
|
Материал стен дома: |
Силикатный кирпич |
Канализация |
Центральная |
|
|
Число этажей |
2 |
Отопление |
Автономноеот газового котла, камин |
|
|
Лифт |
-- |
Водоснабжение |
Централизованноехолодное |
|
|
Мусоропровод |
-- |
Состояние подвала |
-- |
|
|
Электроосвещение |
Централизованное |
Состояниеиподъезда |
Хорошее |
Характеристика квартиры
|
Количество комнат |
6 |
Санузел |
4 (раздельные) |
|
|
Этаж оцениваемой квартиры |
1,2 |
Лоджия/балкон |
-- |
|
|
Площадь общая, кв. м |
164,6 |
Наличие систембезопасности |
Двери, видеофон,сигнализация |
|
|
Площадь жилая, кв. м |
91,7 |
Состояниевентиляционной шахты |
Отличное |
|
|
Площадь 1 комнаты, кв. м |
24,8 |
Плита |
Газ |
|
|
Площадь 2 комнаты, кв. м |
9,6 |
Телефон |
Есть |
|
|
Площадь 3 комнаты, кв. м |
11,4 |
Ориентация окон |
Разносторонняя |
|
|
Площадь 4 комнаты, кв. м |
12,5 |
Особенностипланировки |
Повышенной комфортности |
|
|
Площадь 5 комнаты, кв. м |
17,0 |
|||
|
Площадь 6 комнаты, кв. м |
16,4 |
|||
|
Площадь, кухни, кв. м |
11,4 |
Отделка квартиры |
Улучшенная |
|
|
Площадь ванны, санузла, кв. м |
3,2/1,03,2/1,0 |
Кабельное телевидение |
Спутниковое |
|
|
Высота потолка, м |
3,0 |
Прочие характеристики |
Характеристика конструктивных элементов
|
Элементы |
Описание |
Состояние |
|
|
Фундаменты |
Сборный железобетон |
Хорошее |
|
|
Цоколь |
Природный камень |
Хорошее |
|
|
Перекрытия |
Сборный железобетон |
Хорошее |
|
|
Полы |
Ламинированный паркет, керамическая плитка |
Хорошее |
|
|
Стены |
Силикатный кирпич |
Хорошее |
|
|
Кровля |
Чердачная, металлочерепица |
Хорошее |
|
|
Потолок |
Улучшенная штукатурка |
Хорошее |
|
|
Наружная отделка |
Штукатурка улучшенная окраска |
Хорошее |
|
|
Окна |
Деревянные стеклопакеты |
Хорошее |
|
|
Двери |
Входные - укрепленные; межкомнатные - деревянные; с остеклением и глухие |
Хорошее |
|
|
Сантехника |
Керамическая |
Хорошее |
|
|
Отопление |
Газовый котел «Дедитрих», камин |
Хорошее |
|
|
Водопровод |
Холодное - централизованное; горячее - газовая колонка |
Хорошее |
|
|
Канализация |
В центральную канализацию |
Хорошее |
|
|
Электрооборудование |
Централизованное |
Хорошее |
Задание 3
Произвести оценку рыночной стоимости жилого дома коттеджного типа, расположенного в городе Волгограде. Характеристики местоположения объекта оценки определяются самостоятельно.
Характеристика земельного участка
Земельный участок площадью 2000 кв. м имеет прямоугольную форму размером 50Ч40 метров.
Общий вид
План первого этажа
План второго этажа
Описание объекта оценки оцениваемых прав и окружения
|
Вид права |
Собственность |
|
|
Существующие ограничения (обременения) права |
Не имеется |
|
|
Кадастровый (условный) номер объекта |
||
|
Свидетельство о государственной регистрации права |
||
|
Дата выдачи |
||
|
ОКРУЖЕНИЕ |
||
|
Адрес (местоположение) объекта |
Определяется студентом |
|
|
Административный район |
Определяется студентом |
|
|
Микрорайон |
Определяется студентом |
|
|
Плотность застройки |
Определяется студентом |
|
|
Престижность и привлекательность района |
Определяется студентом |
|
|
Расстояние от остановок общественного транспорта |
Определяется студентом |
|
|
Расстояние от основных магистралей города |
Определяется студентом |
|
|
Инфраструктура |
Определяется студентом |
|
|
Места отдыха, достопримечательности |
Определяется студентом |
|
|
Смог, грязь, шум - уровень |
Определяется студентом |
|
|
Наличие вблизи объектов промышленности |
Определяется студентом |
|
|
Средняя стоимость 1 кв. м общей площади в районе, руб. |
Определяется студентом |
|
|
Перспективы роста/снижения цен на жилье в данном районе |
Определяется студентом |
|
Характеристика дома
|
Год постройки |
2004 |
Газоснабжение |
Централизованное |
|
|
Материал стен дома |
Силикатный кирпич |
Канализация |
Центральная |
|
|
Число этажей |
2 |
Отопление |
Автономноеот газового котла |
|
|
Лифт |
-- |
Водоснабжение |
Централизованноехолодное |
|
|
Мусоропровод |
-- |
Состояниеподвала |
-- |
|
|
Электроосвещение |
Централизованное |
Состояниеподъезда |
Хорошее |
Характеристика квартиры
|
Количество комнат |
4 |
Санузел |
2 (совмещенные) |
|
|
Этаж квартиры |
1,2 |
Лоджия/балкон |
-- |
|
|
Площадь общая, кв. м |
197,9 |
Наличие систем безопасности |
Двери, видеофон, сигнализация |
|
|
Площадь жилая, кв. м |
78,6 |
Состояние вентиляционной шахты |
Отличное |
|
|
Площадь 1 комнаты, кв. м |
26,8 |
Плита |
Газ |
|
|
Площадь 2 комнаты, кв. м |
23,5 |
Телефон |
Есть |
|
|
Площадь 3 комнаты, кв. м |
28,3 |
Ориентация окон |
Разносторонняя |
|
|
Площадь столовой, кв. м |
14,6 |
Особенностипланировки |
Повышеннойкомфортности |
|
|
Площадь холла, кв. м |
9,8/9,5 |
|||
|
Площадь гардеробной |
6,0 |
|||
|
Площадь, кухни, кв. м |
8,3 |
Отделка квартиры |
Улучшенная |
|
|
Площадь ванны, санузла, кв. м |
2,9/8,3 |
Кабельное телевидение |
Спутниковое |
|
|
Высота потолка, м |
3,0 |
Прочие характеристики |
Характеристика конструктивных элементов
|
Элементы |
Описание |
Состояние |
|
|
Фундаменты |
Сборный железобетон |
Хорошее |
|
|
Цоколь |
Натуральный камень |
Хорошее |
|
|
Перекрытия |
Сборный железобетон |
Хорошее |
|
|
Полы |
Ламинированный паркет, керамическая плитка |
Хорошее |
|
|
Стены |
Силикатный кирпич |
Хорошее |
|
|
Кровля |
Чердачная, металлочерепица |
Хорошее |
|
|
Потолок |
Улучшенная штукатурка |
Хорошее |
|
|
Наружная отделка |
Штукатурка, улучшенная окраска |
Хорошее |
|
|
Окна |
Деревянные стеклопакеты |
Хорошее |
|
|
Двери |
Входные - укрепленные; межкомнатные - деревянные; с остеклением и глухие |
Хорошее |
|
|
Сантехника |
Керамическая |
Хорошее |
|
|
Отопление |
Газовый котел «Дедитрих» |
Хорошее |
|
|
Водопровод |
Холодное - централизованное; горячее - газовая колонка |
Хорошее |
|
|
Канализация |
В центральную канализацию |
Хорошее |
|
|
Электрооборудование |
Централизованное |
Хорошее |
Задание 4
Произвести оценку рыночной стоимости жилого дома коттеджного типа, расположенного в городе Волгограде. Характеристики местоположения объекта оценки определяются самостоятельно.
Характеристика земельного участка
Земельный участок площадью 1200 кв. м имеет прямоугольную форму размером 30Ч40 метров.
Общий вид
План первого этажа
План второго этажа
Описание объекта оценки оцениваемых прав и окружения
|
Вид права |
Собственность |
|
|
Существующие ограничения (обременения) права |
Не имеется |
|
|
Кадастровый (условный) номер объекта |
||
|
Свидетельство о государственной регистрации права |
||
|
Дата выдачи |
||
|
ОКРУЖЕНИЕ |
||
|
Адрес (местоположение) объекта |
Определяется студентом |
|
|
Административный район |
Определяется студентом |
|
|
Микрорайон |
Определяется студентом |
|
|
Плотность застройки |
Определяется студентом |
|
|
Престижность и привлекательность района |
Определяется студентом |
|
|
Расстояние от остановок общественного транспорта |
Определяется студентом |
|
|
Расстояние от основных магистралей города |
Определяется студентом |
|
|
Инфраструктура |
Определяется студентом |
|
|
Места отдыха, достопримечательности |
Определяется студентом |
|
|
Смог, грязь, шум - уровень |
Определяется студентом |
|
|
Наличие вблизи объектов промышленности |
Определяется студентом |
|
|
Средняя стоимость 1 кв. м общей площади в районе, руб. |
Определяется студентом |
|
|
Перспективы роста/снижения цен на жилье в данном районе |
Определяется студентом |
|
Характеристика дома
|
Год постройки |
2004 |
Газоснабжение |
Централизованное |
|
|
Материал стен дома: |
Силикатный кирпич |
Канализация |
Центральная |
|
|
Число этажей |
2 |
Отопление |
Автономноеот газового котла |
|
|
Лифт |
-- |
Водоснабжение |
Централизованноехолодное |
|
|
Мусоропровод |
-- |
Состояниеподвала |
-- |
|
|
Электроосвещение |
Централизованное |
Состояниеподъезда |
Хорошее |
Характеристика квартиры
|
Количество комнат |
5 |
Санузел |
2 (совмещенные) |
|
|
Этаж оцениваемой квартиры |
1,2 |
Лоджия/балкон |
-- |
|
|
Площадь общая, кв. м |
130,0 |
Наличие систем безопасности |
Двери, видеофон,сигнализация |
|
|
Площадь жилая, кв. м |
64,8 |
Состояние вентиляционной шахты |
Отличное |
|
|
Площадь 1 комнаты, кв. м |
18,6 |
Плита |
Газ |
|
|
Площадь 2 комнаты, кв. м |
8,2 |
Телефон |
Есть |
|
|
Площадь 3 комнаты, кв. м |
12,1 |
Ориентация окон |
Разносторонняя |
|
|
Площадь 4 комнаты, кв. м |
16,1 |
Особенностипланировки |
Повышеннойкомфортности |
|
|
Площадь 5 комнаты, кв. м |
9,8 |
|||
|
Площадь столовой, кв. м |
19,6 |
|||
|
Площадь, кухни, кв. м |
6,0 |
Отделка квартиры |
Улучшенная |
|
|
Площадь ванны, санузла |
3,3/6,0 |
Телевидение |
Спутниковое |
|
|
Высота потолка, м |
3,0 |
Прочиехарактеристики |
Характеристика конструктивных элементов
|
Элементы |
Описание |
Состояние |
|
|
Фундаменты |
Сборный железобетон |
Хорошее |
|
|
Цоколь |
Штукатурка |
Хорошее |
|
|
Перекрытия |
Железобетонные плиты |
Хорошее |
|
|
Полы |
Ламинированный паркет, керамическая плитка |
Хорошее |
|
|
Стены |
Силикатный кирпич |
Хорошее |
|
|
Кровля |
Чердачная, металлочерепица |
Хорошее |
|
|
Потолок |
Улучшенная штукатурка |
Хорошее |
|
|
Наружная отделка |
Облицовочный кирпич |
Хорошее |
|
|
Окна |
Деревянные стеклопакеты |
Хорошее |
|
|
Двери |
Входные - укрепленные; межкомнатные - деревянные; с остеклением и глухие |
Хорошее |
|
|
Сантехника |
Керамическая |
Хорошее |
|
|
Отопление |
Газовый котел «Дедитрих» |
Хорошее |
|
|
Водопровод |
Холодное - централизованное; горячее - газовая колонка |
Хорошее |
|
|
Канализация |
В центральную канализацию |
Хорошее |
|
|
Электрооборудование |
Централизованное |
Хорошее |
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Наша страна постепенно продвигается к цивилизованному рынку. Данный процесс связан с последовательным расширением всего спектра форм собственности, в том числе недвижимости, которая все чаще является объектом купли-продажи, становится все больше и собственников, которые характерны весьма широким диапазоном - от частных лиц до государства. Каждому, кто владеет той или иной недвижимостью, необходимо знать ее рыночную стоимость, которая постоянно меняется, в связи с трансформациями, происходящими на рынке под воздействием спроса и предложения.
Без точной рыночной оценки недвижимости невозможно успешное функционирование и дальнейшее развитие современной экономики. Проблемы оценки недвижимости волнуют не только отдельных граждан, но и юридических лиц. Любые действия на рынке, связанные с изменением собственника, обязательно начинаются с оценки объекта. В такой оценке оказываются кровно заинтересованными не только участники конкретной сделки, но и многие другие стороны. Так, в правильной оценке недвижимости прямо и непосредственно заинтересованы государственные органы, инвесторы, кредиторы, страховые компании, акционеры, партнеры по бизнесу, менеджеры и т. д. и т. п.
В пособии рассмотрены основные подходы к оценке стоимости недвижимости и предложена методика составления отчета об оценке. Изложенная методика позволяет студентам самостоятельно овладеть навыками оценки стоимости недвижимости и применить их при выполнении заданий для самостоятельной работы.
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК
1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 16 июля 1998 г.
2. Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256.
3. Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 255.
4. Федеральный стандарт оценки №3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 254.
5. Федеральный стандарт оценки №4 «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» утвержден приказом Минэкономразвития России от 22 октября 2010 г. № 508.
6. Федеральный стандарт оценки №5 «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО № 5)» утвержден приказом Минэкономразвития России от 04 июля 2011 № 328.
7. Федеральный стандарт оценки №6 «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)» утвержден приказом Минэкономразвития России № 628 от 07.11.2011 г.
8. Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости. Сб. № 28 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов. - М., 1970.
9. ВСН 53-86(р). «Правила оценки физического износа жилых зданий». - М.: Академия коммунального хозяйства им. К.Д. Памфилова Мин...
Подобные документы
Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Методы оценки стоимости объектов недвижимости. Определение ставки капитализации. Согласование результатов оценки, полученных тремя подходами.
курсовая работа [41,0 K], добавлен 15.05.2014Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности. Общая характеристика объекта оценки. Анализ наилучшего и наиболее эффективного его использования. Оценка стоимости недвижимости сравнительным, затратным и доходным методами, согласование результатов.
курсовая работа [76,1 K], добавлен 20.03.2011Анализ наиболее эффективного использования недвижимости. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости. Использование затратного, сравнительного, доходного подхода. Составление итоговой оценки стоимости недвижимости.
курсовая работа [54,9 K], добавлен 29.10.2007Роль недвижимости в становлении и развитии рыночных отношений в экономике России. Особенности применения методических подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования недвижимости.
дипломная работа [1,3 M], добавлен 16.05.2014Допущения и ограничения, которые принимаются в процессе определения рыночной стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки (жилого пятиэтажного здания). Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, рыночной стоимости объекта недвижимости.
курсовая работа [916,5 K], добавлен 15.10.2015Экономическая сущность затратного, доходного и рыночного методов оценки недвижимости. Определение уровня доходов от коммерческого использования как основа доходного метода оценки объекта недвижимости. Капитализация дохода и расчет стоимости недвижимости.
презентация [253,8 K], добавлен 29.12.2014Применяемые стандарты оценочной деятельности. Заключение договора на проведение оценки. Обзор социально-экономической ситуации в области и городе. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Определение рыночной стоимости недвижимости.
курсовая работа [211,9 K], добавлен 08.04.2014Определение оценочной стоимости необорудованного нежилого помещения для залога. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости. Определение стоимости нежилого помещения различными подходами к оценке недвижимости.
контрольная работа [45,6 K], добавлен 11.04.2008Описание объекта недвижимости для оценки (однокомнатная квартира), параметры здания. Анализ наиболее эффективного использования недвижимого имущества. Методы определения стоимости объекта недвижимости. Восстановительная стоимость, накопленный износ.
курсовая работа [1,6 M], добавлен 13.05.2015Обязательность совпадения вида права на земельный участок и улучшения по законодательству России. Влияние микроэкономических факторов на рынок недвижимости, эффективного использования объекта недвижимости на его последующую оценку. Метод анализа иерархий.
контрольная работа [14,0 K], добавлен 22.07.2011Финансовые и правовые аспекты функционирования недвижимости. Виды стоимости и факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Понятие "износ" в оценочной деятельности. Принципы оценки объектов недвижимости при рыночном, затратном и доходном подходах.
курсовая работа [285,3 K], добавлен 14.12.2012Выбор эффективного варианта использования участка с торговым центром "Вель" в индустриальном районе г. Череповца на основе анализа рынка коммерческой недвижимости. Оценка рыночной стоимости, расчет максимальной продуктивности объекта недвижимости.
курсовая работа [58,0 K], добавлен 14.12.2011Последовательность определения стоимости объекта оценки. Экономический анализ Москвы. Обзор рынка коммерческой недвижимости. Стоимость аренды офисных помещений. Анализ наилучшего использования. Описание конструктивных элементов и характеристика здания.
курсовая работа [74,3 K], добавлен 23.04.2014Основные методы оценки офисной недвижимости. Информация, необходимая для оценки офисной недвижимости. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Сбор и анализ информации об объекте оценки. Определение рыночной стоимости объекта оценки.
курсовая работа [179,7 K], добавлен 23.06.2012Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.
дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010Этапы, подходы и принципы оценки недвижимости. Характеристика и анализ рынка недвижимости. Определение риска инвестирования в различные объекты недвижимости. Оценка стоимости базы отдыха разными способами, согласование результатов о рыночной стоимости.
дипломная работа [844,7 K], добавлен 15.04.2011Последовательность определения стоимости объекта оценки. Характеристика местоположения объекта оценки недвижимости. Статистика рынка жилой недвижимости г. Москвы по микрорайонам. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования оцениваемого объекта.
курсовая работа [407,1 K], добавлен 18.01.2016Обзор рынка офисной недвижимости Череповца. Анализ местоположения участка и окружающей его территории. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости по нескольким критериям. Расчет коэффициента капитализации и доходности.
курсовая работа [1,4 M], добавлен 07.08.2013Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.
курсовая работа [191,6 K], добавлен 09.06.2013Классификация и принципы оценки недвижимости. Виды стоимости недвижимости и факторы, влияющие на нее. Оценка двухкомнатной квартиры, расположенной в г. Новосибирске доходным, затратным и сравнительным методом. Пути улучшения методов оценки недвижимости.
дипломная работа [190,3 K], добавлен 26.04.2011
