Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ - МСХА имени К.А. ТИМИРЯЗЕВА

Экономический факультет

Кафедра экономического анализа и аудита

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

по учебной дисциплине «Инвестиционный анализ»

на тему: «Анализ инвестиционного проекта на примере строительства и последующей продажей жилого дома по адресу г.Москва Чертаново Северное »

Выполнил: Лазарев Д.Д.

Проверил: Журавлёва О.С.

Москва 2013



Оглавление

• Введение
• Глава 1. Теоретические аспекты инвестиций и инестиционного проекта
• 1.1 Сущность инвестиционного проекта
• 1.2 Основные показатели оценки эффективности инвестиционного проекта
• 1.3 Основные критерии оценки проектов
• 1.4 Метод расчета срока окупаемости
• 1.5 Выбор ставки дисконтирования
• Глава 2. Разработка инвестиционного проекта
• 2.1 План инвестиционного проекта
• Глава 3. Анализ эффективности инвестиционного проекта
• 3.1 Чистая текущая стоимость NPV
• 3.2 Внутренняя норма доходности IRR
• 3.3 Анализ рисков проекта
• Выводы и предложения
• Список литературы
• Приложения


ВВЕДЕНИЕ

Инвестиционная деятельность является важным компонентом успешного развития предприятия, она во многом обеспечивает достижение поставленных целей, в частности, увеличения доходов предприятия, а, следовательно, бюджета страны и населения. Поэтому создание оптимальных условий осуществления инвестиционной деятельности является основным фактором экономического роста. В связи с этим все более актуальной становится проблема усовершенствования механизма эффективного управления инвестиционными ресурсами, в том числе оценки эффективности инвестиционных вложений и инвестиционного планирования на предприятии.

В отечественной и зарубежной экономической литературе накоплен большой опыт исследований в области привлечения инвестиций, оценки их эффективности, обоснования принятия инвестиционных решений.

Инвестиционные проекты рождаются из потребностей предприятия. Условием жизнеспособности инвестиционных проектов является их соответствие инвестиционной политике и стратегическим целям предприятия, находящим основное выражение в повышении эффективности его хозяйственной деятельности. Оценка эффективности инвестиционных проектов - основной элемент инвестиционного анализа. Она является главным инструментом правильного выбора из нескольких инвестиционных проектов наиболее эффективного, совершенствования инвестиционных программ и минимизации рисков.

Выбор наилучшего из направлений развития, вариантов инвестирования должен основываться на определенной системе критериев, комплексе показателей. Несмотря на существование множества методов выбора, они имеют общий основополагающий принцип: среди прочих для реализации выбирается наиболее эффективный вариант. Выбор конкретного метода для оценки эффективности, критерия эффективности зависит от целей данного исследования, масштабов и т. д. В самом общем приближении можно сказать, что эффективность - это достижение максимального результата при минимальных затратах. В рамках действующего предприятия при выборе конкретного проекта для инвестирования руководство стремится не только к наиболее эффективному инвестиционному проекту, но и к повышению эффективности функционирования объекта при его реализации. Это значит, что при оценке инвестиционного проекта важным является не только максимальное значение рассчитываемого показателя эффективности, но также и анализ того, насколько данный инвестиционный проект отвечает целям и стратегии предприятия.

При написании данного курсового проекта были использованы законодательные акты, нормативные документы, специальная литература, освещающая данную тематику, экономические и финансовые показатели предприятия.

В первой главе проведен обзор теоретических основ рассматриваемой темы курсового проекта на основе современной учебно-практической литературы и нормативно-правовой базы. Рассмотрено понятие инвестиционного проекта, подробно описаны методики оценки эффективности инвестиционного проекта.

Во второй главе дана характеристика современного состояния предприятия. Описана история создания и развития, цели и задачи, структура управления, внешнее окружение предприятия, а также динамика основных экономических показателей деятельности.

В качестве мер по улучшению финансового состояния предприятия в третьей главе рассмотрен инвестиционный проект: его сущность и финансирование. Эффективность показателей данного инвестиционного проекта оценена методом определения чистой текущей стоимости и чистого дисконтированного дохода.



Глава 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИНВЕСТИЦИЙ

1.1 Сущность инвестиционного проекта

В Федеральном законе «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» дано такое определение инвестиционного проекта: «Инвестиционный проект - обоснование экономической целесообразности, объёма и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством РФ и установленными в установленном порядке стандартами (нормами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план)».

Инвестиционный проект - это обоснование экономической целесообразности объемов и сроков осуществления капитальных вложений, в т. ч. необходимая проектно-сметная документация и описание практических действий по выполнению инвестирования.

Всякий инвестиционный проект связан с затратами на его осуществление и разрабатывается для получения определенных выгод. Ограниченный период, за который реализуются поставленные цели, называется жизненным циклом инвестиционного проекта. Часто жизненный цикл определяют по денежному потоку: от первых инвестиций (затрат) до последних поступлений денежных средств (выгод). Жизненный цикл принято условно делить на фазы (стадии, этапы). Условно стадии жизненного цикла инвестиционного проекта можно представить следующим образом .

1. ПРЕДИНВЕСТИЦИОННАЯ.

1.1. Формирование инвестиционного замысла:

· выбор и предварительное обоснование замысла;

· инновационный, патентный и экономический анализ объекта;

· предварительное согласование инвестиционного замысла с федеральными, региональными и местными органами власти;

· предварительный выбор организационно-правовой формы предприятия для реализации проекта;

· подготовка информационного меморандума.

1.2. Предпроектное исследование инвестиционных возможностей:

· предварительное изучение спроса на продукцию или услуги;

· оценка уровня цен;

· предварительная оценка коммерческой эффективности;

· предложения о форме реализации проекта и составу участников;

· подготовка документации на проектно-изыскательские работы;

· подготовка инвестиционного предложения для потенциальных

инвесторов.

1.3. Технико-экономическое обоснование проекта:

· проведение полномасштабного маркетингового исследования;

· подготовка пояснительной записки, включая предварительное

обоснование инвестиционных возможностей;

· разработка технических решений;

· мероприятия по охране окружающей среды;

· описание системы управления предприятия;

· сметно-финансовая документация. Оценка издержек, расчет капитальных затрат, объема продаж, потребности в оборотных средствах, рекомендуемые источники финансирования, оформление кредитов;

· оценка рисков;

· планирование сроков, осуществление проектов;

· анализ коммерческой и/или бюджетной эффективности проекта;

· формулирование условий прекращения реализации проекта.

2. ИНВЕСТИЦИОННАЯ.

2.1. Аренда, или приобретение земельного участка.

2.2. Подготовка контрактной документации.

2.3. Инженерно - техническое проектирование.

2.4. Строительно-монтажные и пусконаладочные работы.

2.5. Набор, отбор и обучение кадров.

3. ЭКСПЛУАТАЦИОННАЯ.

3.1. Эксплуатация объекта.

3.2. Мониторинг финансово-экономических показателей.

3.3. Сертификация продукции.

3.4. Создание дилерской сети.

3.5. Создание центра сервисного обслуживания и ремонта.

3.6. Анализ и корректирование финансовых показателей.

На стадии подготовки и ведения инвестиционного проекта отдельные элементы его механизма организационно-экономического и финансового характера могут закрепляться и конкретизироваться в договорах между участниками.

На прединвестиционной фазе разработки проекта должны быть практически завершены все НИОКР, в этом случае с достаточной степенью уверенности устраняется фактор неопределенности относительно основных технических параметров проекта.

Начальные этапы реализации проекта, как правило, характеризуются отрицательной величиной чистого денежного потока, т. к. происходит инвестирование денежных средств. Затем по мере роста доходов по проекту величина денежного потока становится положительной.

Рассмотрим классификацию инвестиционных проектов.

По характеру (содержанию) инвестиционные проекты делятся на:

· внутренние - это вложения в новое оборудование, технология, повышение квалификации персонала;

· внешние - это проекты развития инфраструктуры, системы сбыта продукции.

По длительности:

· краткосрочные (до трех лет);

· среднесрочные (от трех лет до пяти);

· долгосрочные (свыше пяти лет).

По отношению друг к другу:

· независимые (реализация одного проекта не зависит от реализации другого);

· альтернативные (существует один источник финансирования, и несколько проектов конкурируют по вопросам вложения средств);

· взаимоисключающие (реализация одного проекта автоматически исключает реализацию другого);

· взаимодополняющие.

По масштабу:

· монопроекты - отдельные проекты различного типа (от рабочего

места до целого предприятия);

· мультипроекты - комплексные проекты, состоящие из отдельных монопроектов:

· мегапроекты - целевые программы по развитию регионов и отраслей.

По типу проекта:

· технический;

· организационный;

· экономический;

· социальный;

· смешанный.

По виду проекта:

· инновационный;

· научно-исследовательский;

· учебно-образовательный;

· смешанный.

Все критерии, используемые для оценки и отбора инвестиционных проектов, принято подразделять на две категории: обычные и дисконтирующие в зависимости от подхода к учету временной стоимости денег.

Ожидания инвесторов всегда устремлены в будущее, и хотя деньги вкладываются сейчас, в настоящее время, тем не менее, целевой функцией вложенных в проект денежных средств является генерирование таких потоков наличности, которые позволяют в заданной временной перспективе прогнозировать инвестиционную привлекательность проекта и его экономическую эффективность.

1.2 Основные показатели оценки эффективности инвестиционного проекта

Международная практика обоснования инвестиционных проектов использует основные показатели, позволяющие подготовить решение о целесообразности (нецелесообразности) вложения средств:

Эти показатели можно объединить в две группы:

1. Показатели, определяемые на основании использования концепции дисконтирования:

- чистая текущая стоимость;

- индекс доходности дисконтированных инвестиций;

- внутренняя норма доходности;

- срок окупаемости инвестиций с учетом дисконтирования;

- максимальный денежный отток с учетом дисконтирования.

2. Показатели, не предполагающие использования концепции дисконтирования:

- простой срок окупаемости инвестиций;

- показатели простой рентабельности инвестиций;

- чистые денежные поступления;

- индекс доходности инвестиций;

- максимальный денежный отток.

1.3 Основные критерии оценки проектов

В практике инвестиционного анализа преобладают дисконтные критерии и соответствующий набор показателей, базовыми из которых считаются:

· Самым известным и чаще всего применяемым критерием является NPV (Net Present Value) - чистая приведенная ценность (ЧПЦ), называемая также чистой приведенной стоимостью (ЧПС), чистым дисконтированным доходом(ЧДД). Она представляет собой сумму дисконтированных приростов выгод от проекта за вычетом суммы дисконтированных приростов затрат по нему. Критерий отбора по NPV означает, что проект может быть одобрен, если его NPV >= 0. Иными словами, проект можно считать эффективным, если сумма дисконтированных приростов выгод не меньше суммы дисконтированных затрат по нему.

· Другой критерий, широко применяемый в проектном анализе, - IRR (Internal Rate of Return) внутренняя ставка доходности. Другие названия этого критерия - внутренняя норма рентабельности (ВНР), внутренняя норма доходности (ВНД). Формально IRR определяется как ставка дисконта, при которой NPV проекта равен нулю. Иными словами, при такой ставке дисконта суммарная приведенная стоимость приростов выгод равна суммарной приведенной стоимости приростов затрат, а сумма дисконтированных приростов чистых выгод равна 0. При этом существует дополнительное условие: при всех значениях Rate>IRR значение NPV отрицательно, а при всех значениях Rate<IRR значение NPV положительно. Фактически величина IRR показывает какой процент приносит вложение средств в данный проект.

· На практике широко используемым критерием эффективности является срок окупаемости проекта Tок (playback period). Расчет критерия будет корректным, если учитывать альтернативные возможности предсприятия, то есть дисконтировать потоки денежных средств. В этом случае срок окупаемости можно определить как интервал времени t, по истечении которого сумма дисконтированных приростов чистых выгод становится равной нулю, а в дальнейшем остается неотрицательным числом.

· Критерий PI (Profitability Index) индекс доходности инвестиций.

Он показывает относительную рентабельность проекта или в какой мере возрастает ценность фирмы (богатство инвестора) в расчете на 1 руб. инвестиций. Вообще предполагается, что проект является приемлемым, если его PI больше единицы, и чем больше это превышение, тем более привлекательным для инвесторов кажется этот проект.

Рассмотренные показатели эффективности объединяет одна общая черта - все они строятся на основе дисконтирования элементов потока платежей и поступлений. Результат сравнения проектов с различными распределениями чистого эффекта во времени может существенно зависеть от нормы дисконта. Поэтому объективный подход к выбору ее величины достаточно важен.

1.4 Метод расчета срока окупаемости

Срок окупаемости-это, срок, который понадобится для возмещения суммы первоначальных инвестиций. Этот метод хорошо работает при следующих условиях: все сравниваемые проекты должны иметь одинаковый период реализации;

все проекты предполагают разовое вложение средств;

ежегодные денежные потоки на протяжение срока жизни проекта примерно равны.



Таблица 1. Достоинства и недостатки критерия окупаемости

Достоинства	Недостатки
* Простота расчета	* Привязка к учетным данным (обычно доход определяют не по денежным потокам, а по данным бухгалтерского учета)
* Простота для пони- мания и традиции применения	* Инвестиции производят для получения выгод, превышающих затраты. Критерий окупаемости показывает, когда инвестор сможет "вернуть свое", и ничего не говорит о том, какую выгоду принесет проект за пределами срока окупаемости. В результате инвестиционное предложение с меньшим сроком окупаемости может показаться более предпочтительным, чем вариант, способный принести больший суммарный доход
*Соответствие общепринятым методам бухучета и, как следствие, доступность исходной информации	* Риск учитывается лишь косвенно (разность между ддительностью жизненного цикла проекта и сроком окупаемости- это "запас времени" для того, чтобы проект стал экономически выгодным)
	* Не учитывается альтернативная стоимость используемых для проекта ресурсов (денежных, кадровых, информационных и т.д).
	* Неаддитивность (окупаемость проекта неравна сумме окупаемостей его этапов)

Так как NPV в этом методе не учитывается, использовать его для ранжирования инвестиций не рекомендуется.

1.5 Выбор ставки дисконтирования

инвестиционный проект стоимость дисконтирование

В целом методы дисконтирования более совершенны, чем традиционные: они отражают законы рынка капитала, позволяя оценить упущенную выгоду от выбора конкретного способа использования ресурсов, т.е. экономическую стоимость ресурсов. Однако в чистом виде эти критерии могут использоваться только в условиях "совершенного рынка": для анализа инвестиций в условиях неопределенности, неполной информации потребуются модификации критериев. Основная проблема, которая встает при использовании критериев дисконтирования денежных потоков - выбор ставки дисконтирования.

Ставка дисконтирования должна отражатъ альтернативную стоимость капитала, поэтому она зависит от возможностей вложения капитала, имеющихся у предприятия. В литературе встречается множество различных подходов к определению ставки дисконтирования. Рассмотрим наиболее распространенные (средневзвешенная стоимость капитала, процент по заемному капиталу, ставка по безопасным вложениям и др.) и приведем оценку достоинств и недостатков каждого подхода.

Выбор ставки дисконтирования опираясь на стоимость капитала.

Можно предложить следующую формулу определения средневзвешенной стоимости капитала WACC (если приравнять требуемую доходность, то есть ставку дисконта к WACC).

для ;

для ., где

,,- удельный вес в активах предприятиях собственных, краткосрочных и долгосрочных кредитов и займов;

,,- их соответствующая стоимость в %;

r- ставка рефинансирования;

t- средняя ставка налога на прибыль.

Использование средневзвешенной стоимости капитала в качестве ставки дисконтирования имеет преимущества:

* стоимость капитала можно точно рассчитать;

* по стоимости капитала можно судить по крайней мере об одном из возможных вариантов альтернативного использования ресурсов- возврате денег акционерам и кредиторам пропорционально их вкладам в капитал предприятия.

Однако есть у этого подхода и недостатки, которые заключаются в следующем:

* средневзвешенная стоимость капитала рассчитывается на основе процента по заемным средствам и дивиденда, но и процент, и дивиденды включают в себя поправку на риск; в ходе дисконтирования поправка на риск учитывается при расчете сложного процента, поэтому риск как бы нарастает равномерно с течением времени (однако это происходит не всегда);

* средневзвешенная стоимость капитала не является постоянной величиной в результате осуществления инвестиций она может измениться при следующих условиях:

=> если риск планируемого инвестиционного проекта сильно отличается от риска деятельности фирмы в настоящее в время;

=> если для осуществления проекта предприятию необходимо привлечь дополнительный капитал из одного конкретного источника (например, взять кредит);

* средневзвешенная стоимость капитала усредняет все риски предприятия, так как для всех инвестиционных проектов используется одна и та же ставка дисконтирования, но различные инвестиционные проекты одного и того же предприятия могут сильно отличаться по степени и характеру риска;

* использование средневзвешенной стоимости капитала в качестве ставки дисконтирования предполагает, что внутренняя норма рентабельности любого инвестиционного проекта предприятия должна быть выше средневзвешенной стоимости капитала, но это не обязательно: у одного проекта она может быть выше, у другого ниже, важно лишь, чтобы внутренняя норма рентабельности всего инвестиционного портфеля предприятия была не ниже стоимости капитала (с учетом возможного изменения стоимости капитала в результате осуществления инвестиционного проекта).

Это текущая эффективная ставка процента по долгосрочной задолженности, т.е. процент, под который предприятие может взять в долг в настоящее время. Действительно, если капитал можно либо инвестировать, либо вернуть заимодавцам, то процент по заемным средствам равен альтернативной стоимости капитала. Следует подчеркнуть, что в качестве ставки дисконтирования следует использовать только эффективную ставку процента, которая может отличаться от номинальной, поскольку период капитализации процентов может быть разным.

Выбор ставки дисконтирования опираясь на ставку по безопасным вложениям.

Ставку процента по безопасным вложениям можно рассматривать как вмененную (альтернативную) стоимость денег. Определим, что понимается под безопасностью вложений. Существуют определенные виды риска, которые невозможно устранить на практике и которые отражаются на всех процентных ценных бумагах (например, риск изменения процентных ставок в будущем). Для практического использования было бы целесообразно несколько упростить задачу, сведя весь многообразный спектр рисков к вероятности того, что фактические денежные доходы окажутся меньше запланированных. Это значит, что в качестве ставки дисконтирования можно использовать ставку процента по таким инвестициям, риск неплатежа (или непоступления денежных доходов) по которым практически нулевой. На Западе роль такой ставки обычно играет ставка процента по государственным ценным бумагам. В условиях России для этого использовались ставки по ГКО и другим федеральным финансовым инструментам. Сейчас можно предложить использовать ставку рефинансирования. Недостаток этого подхода в условиях России в том, что трудно определить, какие вложения считать безрисковыми.

Выбор ставки дисконтирования опираясь на ставку по безопасным вложениям с поправкой на риск.

Ставка дисконтирования с поправкой на риск равна ставке процента по безопасному вложению, скорректированной с учетом риска:



где r- искомая ставка дисконтирования; -показатель "бета" характеризующий взаимосвязь между среднерыночной доходностью и доходностью данной инвестиции; - среднерыночная доходность; - доходностъ безопасного вложения. "Бета" характеризует взаимосвязь между доходностью данной инвестиции и среднерыночной доходностью. Например, если коэффициент = 2, это означает, что при росте среднерыночной доходности на 1% доходность по данной инвестиции вырастет на 2%. Для большинства инвестпроектов промышленных предприятий получить коэффициент практически невозможно.

Выбор ставки дисконтирования опираясь на ставку по безопасным вложениям с поправкой на риск по методу наращения

Более тонкий способ учета риска путем введения в анализ ставки дисконтирования скорректированной с учетом риска- использование ставки дисконтирования с учетом риска по методу наращения.

Норма дисконта по методу наращения означает, что ставка дисконтирования зависит не только от фазы, но и от этапа реализации проекта и норма дисконта для этапа проекта равна:

,

где

- коэффициент роста безрисковой ставки для данной (степень риска проекта, определенная экспертным путем) для данного этапа (определяется экспертным путем).

Выбор ставки дисконтирования опираясь на ставку с поправкой на риск и стоимость долга.

Использование средневзвешенной стоимости капитала в качестве ставки дисконтирования "уравнивает" риски всех инвестиционных проектов предприятия. Чтобы отразить различия в риске разных проектов, показатель средневзвешенной стоимости капитала можно несколько модифицировать. Один из возможных подходов- дисконтировать денежные потоки по ставке, отражающей только риск самого проекта и не учитывающей эффект финансирования, как будто проект финансируется исключительно собственными средствами. Единственная проблема- возможность предприятия взять целевой кредит на осуществление определенного проекта под льготный процент, который может оказаться значительно ниже, чем в среднем на рынке. Тогда осуществление инвестиционного проекта позволит предприятию сэкономить часть процентных выплат, а отказ от этого проекта автоматически означает отказ от льготного кредита. Поэтому ставку дисконтирования, равную стоимости собственного капитала, можно использовать, если рассматривать приведенную стоимость проекта как сумму следующих составляющих:

1) приведенной стоимости денежных потоков проекта после налогов, но без учета кредита и процентов по нему;

2) приведенной стоимости налогов, сэкономленных в результате использования заемных средств за счет того, что часть процентов включается в себестоимость и исключается из налогооблагаемой прибыли;

3) приведенной стоимости процентных выплат, сэкономленных за счет использования льготных кредитов (если таковые есть).

Обозначим скорректированную приведенную стоимость APV.

где - налоговые отчисления, сэкономленные вследствие использования конкретной схемы финансирования; - величина процентов, сэкономленных в году t в результате использования льготного кредита; - процент по заемным средствам, скорректированный с учетом уменьшения налога на прибыль вследствие включения процентов по заемным средствам в себестоимость).

Чтобы отразить разницу между рискованностью денежных потоков, слагаемые дисконтируют по различным ставкам. Денежные потоки, связанные с экономией налогов и использованием льготного кредита, необходимо дисконтировать по ставке, равной проценту по заемным средствам: денежные потоки, возникающие из-за экономии налогов и процентов, точно известны. Денежные потоки, связанные с осуществлением самого проекта, связаны с наибольшим риском, а потому их необходимо дисконтировать по ставке, равной проценту по безопасным вложениям плюс премия за риск конкретного проекта.

Основные преимущества скорректированной приведенной стоимости следующие:

*учтена специфика проекта;

*учтен эффект особенностей финансирования проекта;

*частично учтена различная степень риска для разных денежных потоков.

Недостатки метода:

*не учтены конкретные источники риска:

*разная степень риска разных денежных потоков учтена лишь частично (например, риску могут быть подвержены не все денежные потоки от операций, а только их часть- например, издержки на материалы и комплектующие);

*затруднено определение точного "значения поправки на риск;

*риск учтен через ставку дисконтирования, т.е. предполагается, что более отдаленные по времени денежные потоки сопряжены с большим риском (что не всегда соответствует истине).

Выбор ставки дисконтирования опираясь на альтернативную стоимость денег.

Под альтернативной стоимостью денег обычно понимают внутреннюю норму рентабельности предельного принятого или предельного непринятого проекта. Например, у предприятия есть три инвестиционных проекта: А, В, С и каждому проекту соответствует свое значение IRRi.

Предприятие решило осуществлять проекты А и С, а от проекта В отказаться (ранжирование могло вестись и по критерию IRR). Таким образом, предприятие может взять в качестве ставки дисконтирования внутреннюю норму рентабельности предельного принятого проекта или внутреннюю норму рентабельности предельного непринятого проекта.



Глава 2. Разработка инвестиционного проекта

Вашему вниманию предлагается проект строительства и последующей продажи жилого дома по адресу: г.Москва Чертаново Северное. Основной целью проекта строительства жилого дома является его коммерческий успех, а также удовлетворение потребностей жильцов Чертаново Северное в муниципальном и коммерческом жилье путём выполнения условий инвестиционного контракта с городом.

2.1 План инвестиционного проекта

Планируется, что продажа квартир в жилом доме начнется 31 марта 2014 года.

Жилой дом будет рассчитан на 800 человек. Количество квартир в жилом доме 256.Рядом с домом будут оборудованы гостевые автостоянки.

Цена на однокомнатную квартиру в данном жилом доме, будет равна 7500000 руб (без отделочных работ, первые три этажа жилого дома).Цены на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры с отделочными работами будут варьироваться в зависимости от расположения квартиры в доме (с 4го-по 17ый этаж, в среднем 3500000 руб.).

До начала строительства жилого дома необходимо набрать штат сотрудников, который будет включать себя высококвалифицированных специалистов в области строительства.

Рассмотрим подробнее, на какие должности необходимо будет набрать работников, сколько средств понадобится на оплату труда одного работника и какое количество работников понадобится всего.(Таблица 2)



Таблица 2.Затраты на оплату труда работников в месяц

Должности	Количество человек	Оплата труда в месяц,руб.	НДФЛ, 13%	Чистая прибыль	Функции
Генеральный директор	1	30000	3900	27100	осуществляет руководство в соответствии с действующим законодательством в пределах предоставленной компетенции всеми видами деятельности организации
Заместитель директора		25000	3250	24655	осуществляет руководство финансово - хозяйственной деятельностью предприятия
Бухгалтер	1	22000	2860	19140	выполняет работу по ведению бухгалтерского учета имущества, обязательств и хозяйственных операций
Главный инженер	1	18000	2340	15660	определяет техническую политику и направления технического развития предприятия
Мастер строительно-монтажных работ	78	12000	1560	10440	обеспечивает выполнение задания строительно-монтажных работ на участке мастера в соответствии с рабочими чертежами, проектом производства работ, производственным планом и нормативными документами
Крановщик	10	9000	1170	7830	Обеспечивает контроль и управление за кранорегулируемой техникой
Всего	91	116000	15080	82625

Отчисления в пенсионный фонд РФ ( 22%), 116000*0,22=25520

Отчисления в фонд соц. страхования( 2,9%), 116000*0,029=3364

отчисления в федеральный фонд обязательного медицинского страхования (5,1%), 116000*0,051=5916

Итого отчисления в фонды составляют 34800 рублей в месяц.

Следовательно на оплату труда работникам требуется затратить 150800 рублей(116000+34800=150800) с учетом отчислений, значит, в год на оплату труда потребуется затратить 1809600 рублей (150800*12) . Далее рассмотрим какие специальные машины и какие строительные материалы необходимо приобрести до начала строительства.

Таблица 3.Необходимые специальные машины

По данным таблицы видно что, до начала строительства необходимо приобрести спец.машины в количестве 19 единиц, на сумму 5140000 рублей. Срок службы данных специальных строительных машин 10 лет. Рассчитаем ежемесячные амортизационные отчисления по спец.машинам.

Начисление износа производится по формуле:

К = (1/n)*100,

где К - месячная норма амортизации в процентах, n - срок полезного использования средств в месяцах. Месячная норма амортизации в нашем случае равна 1/120*100=0,83%.Ежемесячные амортизационные отчисления по спец. техники составят 5140000*0,83%=42662 р.

Рассмотрим какие строительные материалы необходимо приобрести до начала строительства.(Таблица 4)



Таблица 4. Необходимые строительные материалы

Наименование материалов	Количество	Цена за ед.	Стоимость
Несущие конструкции(сталефибробетон)	45	90000	4050000
Кирпич,т	50	30000	1500000
Железобетонный сборный фундамент	4	800000	3200000
Жесткий горизонтальный диск для перекрытия этажей	15	1200000	18000000
Цементно-песчаный раствор,т	80	10000	800000
Бетон,т	80	50000	4000000
Оцинкованная сталь,листы	115	2500	287500
Окна пластиковые	536	15000	8040000
Двери стальные,отдельные	258	10000	2580000
Всего	1183	2207500	42557500

По данным таблицы видно, что для строительства необходимо закупить строительные материалы на сумму 42557500 руб. В конструктивном отношении здание решено как бескаркасное с продольными и поперечными кирпичными несущими стенами, с железобетонными панелями перекрытий. Пространственная жесткость и устойчивость здания обеспечиваются сопряжением наружных стен с внутренними, с настилами перекрытий, опирающимися на эти стены и крепящимися к ним с помощью арматурных анкеров. Конструкция этажного перекрытия образует жесткий горизонтальный диск, что повышает пространственную жесткость здания.

В таблицы 5 рассмотрим расходы на строительство жилого дома.

Таблица 5.Затраты на строительство жилого дома.

Расходы	Сумма за период строительства(2 года)
Затраты на оплату труда	3619200
Затраты на закупку спец.техники	5140000
Затраты на закупку строй.материалов	42557500
Затраты на оборудование территории рядом с жилым домом(включены расходы на автостоянку)	5000000
Затраты на отделочные работы внутри жилого дома	3000000
Затраты связанные с проводом канализации и воды	2600000
Всего	61916700

Затраты на оплату труда за 2 года =3619200 (1809600*2 )

По данным таблицы видно что сумма затрат на строительство жилого дома равны 61916700 руб. Основную прибыль от жилого дома мы будем получать от продаж квартир. Планируется, в первый год строительства заселить 35% квартир. А во второй, оставшиеся 65% квартир. Такой ажиотаж с покупкой квартир будет связан, с районом где будет расположен жилой дом, с удобствами которые будут давать ближайшие магазины, детские сады, школы, автопарки. Количество квартир на одном этаже равно 16.

Рассмотрим наглядно получение прибыли с продажи квартир(Таблица 6).

Таблица 6.Выручка от продажи квартир (за 2 года с учетом налога на прибыль, и кредитом под 18% годовых)

Показатель	1 год	2год
Выручка, руб.	21670845	40245855
Налог, руб.	2817209,85	5231961,15
Кредит, руб.	3900752,1	7244553,9
Прибыль, руб	14952883,05	27769339,95

Выручка за 1 год продажи квартир( 61916700*0,35=21670845 руб.)

Сумма налога при НДФЛ=13%(21670845*0,13=2817209,85 руб.)

Сумма кредита в 1 год продажи квартир(21670845*0,18=3900752,1 руб.) Прибыль за 1 год продажи квартир

(21670845-3900752,1-2817209,85=14952883,05руб)

Выручка за 2 год продажи квартир(61916700*0,65=40245855 руб.)

Сумма налога при НДФЛ=13% за 2 год(40245855*0,13=5231961,15 руб.)Сума кредита во 2 год продажи квартир(40245855*0,18=7244553,9 руб.)Прибыль за 2 год продажи квартир (40245855-5231961,15-7244553,9=27769339,95 руб.)

Из данной таблицы видна возможная прибыль от продажи квартир в нашем жилом доме за 2 года и она равна 27769339,95 руб.

СF = Выручка-Налог на прибыль-Размер инвестиций Чистая прибыль= Выручка-Себестоимость-Налоги

Далее рассмотрим таблицу возврата заемных средств, т.к. весь проект строится в кредит (кредитная линия РОССИЯ-США под 18%годовых) то разумеется присутствуют ежегодные выплаты размеры которых представлены в таблицы 7.

Таблица 7.Возврат заемных средств

Кредит	86,1
Ежегодные выплаты	39,2

Расчет кредита:61,9*(1+0,18)^2=86,1 млн. руб.

Расчет ежегодных выплат:86,1*0,18/((1+0,18)^2-1)=39,2 млн .руб.



Глава 3. Оценка эффективности инвестиционного проекта

Эффективность инвестиционного проекта -- это категория, отражающая соответствие инвестиционного проекта целям и интересам его участников. Для того чтобы узнать, не напрасно ли были вложены средства в наш проект рассчитаем показатели которые покажут эффективен он или нет.

К показателям эффективности инвестиционных проектов относят :

- метод определения чистой текущей стоимости NPV;

- метод расчета внутренней нормы рентабельности IRR;

3.1 Чистая текущая стоимость NPV

Метод NPV - определение разницы между суммой дисконтированных денежных поступлений от реализации проекта и дисконтированной текущей стоимости всех затрат.

Где - инвестиционные затраты в момент времени t, - денежный поток в период t. Иногда можно использовать эквивалентный аннуитет если проекты имеют разную продолжительность:

Рассчитаем чистую текущую стоимость при 18%:

NPV=руб.

Чистая текущая стоимость денежных поступлений больше нуля, что безусловно хорошо для нашего проекта, и указывает на его эффективность.

3.2 Внутренняя норма доходности IRR

Внутренняя норма рентабельности проекта (IRR) - значение ставки дисконтирования, при котором NPV равен нулю.

Формула расчета

IRR>>,

Для расчета внутренней нормы доходности необходимо расчитать показатель NPV,при такой ставке(r) чтобы он получился отрицательным.

Возьмем ставку в 200%.

NPV=-53846923,43 руб.

Рассчитаем IRR:

IRR=200=198,961%

Полученное значение IRR оказывается положительным, что безусловно хорошо для нашего проекта.

3.3 Анализ рисков проекта

Факторы которые имеют возможность повлиять на осуществление проекта. Падение цен на квартиры в следствие усиления конкуренции на рынке элитной недвижимости Московы или негативного влияния проектов-конкурентов. Удорожание цен строительства вследствие роста цен на материалы, спец.технику и услуги.



Выводы и предложения

В данном курсовом проекте был разработан инвестиционный проект строительства жилого дома. Данный проект будет осуществлен к 31 марта 2014 года в г.Москва Чертаново Северное. Выбор данного места можно объяснить тем, что рядом с построенным домом располагаются всевозможные торговые точки, детские сады, поликлиники, школы, что безусловно хорошо для бушующих жильцов. При разработке инвестиционного проекта жилого дома было рассчитано что необходимо взять кредит под 18% годовых, сумму в размере 61916700 руб. Необходимо будет закупить спец.машины, материалы, создать штат сотрудников из высококвалифицированных специалистов в области строительства. Для оценки эффективности данного проекта были рассчитаны такие показатели как чистая текущая стоимость и внутренняя норма доходности.

Данный проект полностью окупит вложенные в него средства сверх нормы в первые два года продажи квартир.



Список литературы

1. 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», от 25 февраля 1999 г.

2. Баканов М. И., Шеремет А. Д., Заварихин Н. М. Экономический анализ: ситуации, тесты, примеры, задачи, выбор оптимальных решений, финансовое прогнозирование. - М.: Финансы и статистика, 2009. - 656 с.

3. Беренс В., Хавранек П.М. Руководство по подготовке промышленных технико-экономических исследований./ В. Беренс, П.М. Хавранек - М.: АОЗТ «Интер эксперт», 2007. - 343 с.

4. Блохина В.Г. Инвестиционный анализ./ В.Г. Блохина - Ростов-на-Дону: Феникс, 2008. - 315 с

5. Богатко А. Н. Основы экономического анализа хозяйствующего субъекта. / А.Н. Богатко - М.: Финансы и статистика, 2009. - 384 с.

6. Бочаров В.В. Методы финансирования инвестиционной деятельности предприятия: Учеб. пособие / В.В. Бочаров - М.: Финансы и статистика 2009г. - 160 с.

7. Герасименко В.В. Ценовая политика фирмы. М.: Финстатинформ, 2004

8. Дубров А.М., Лагоша Б.А., Хрусталёв Е.Ю. Моделирование рисковых ситуаций в экономике и бизнесе: Учеб. пособие / Под ред. Б.А. Лагоши. - М.: Финансы и статистика, 2010. - 176 с.

9. Ковалев В.В. Финансовй анализ: Управление капиталом. Выбор инвестиций. Анализ отчетности: Учеб. пособие / В.В. Ковалев - М.: Финансы и статистика, 2009 - 175с

10. Колмыкова Т.С. Инвестиционный анализ: учебное пособие для студентов высших учебных заведений, обучающихся по специальности "Бухгалтерский учет, анализ и аудит" / Т. С. Колмыкова - Москва: ИНФРА-М, 2009

11. Крылов Э.И. Анализ эффективности инвестиционной и инновационной деятельности предприятия : учебное пособие для студентов, обучающихся по экономическим специальностям / Э.И. Крылов, В. М. Власова, И. В. Журавкова - Москва : Финансы и статистика, 2008

12. Липсиц И.В., Косов В.В. Экономический анализ реальных инвестиций: Учебное пособие. - 2-е издание, переработанное и дополненное. - М.: Экономистъ, 2009. - 347с.

13. Маловичко И.И. Основы оценки инвестиционных проектов : Статические и динамические критерии оценки : Учеб.-метод пособие : Для студентов экон. фак. / И. И. Маловичко - М. : Изд-во Рос. ун-та дружбы народов, 2008

14. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция). Официальное издание. - М.: Экономика, 2007. - 422 с.

15. Михайлова Э. А., Орлова Л. Н. Экономическая оценка инвестиций:

Учебное пособие. - Рыбинск: РГАТА, 2008. - 176 с.

16. Непомнящий Е.Г. Экономическая оценка инвестиций/ Учебное пособие - Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2007. - 292 с.

17. Савицкая Г.В. Анализ хозяйственной деятельности предприятий АПК. - М.: ИНФА-М, 2009. - 536с. - (Высшее образование).

18. Терешина Н. П. Оценка эффективности инвестиционных проектов : Учеб. пособие / Н.П. Терешина, И.Г. Ермаков; Министерство путей сообщений Рос. Федерации. Моск. гос. ун-т путей сообщ. (МИИТ) - М. : МИИт, 2008

19. Финансовый анализ деятельности предприятия и эффективности инвестиционных проектов/ под общ. ред. Беляева В. Г. - М.: Изд-во Моск. гос. горн. ун-та, 2006.

20. Информационный бизнес портал. Инвестиционное проектирование URL: http://market-pages.ru/investproekt/16.html

21. Официальный сайт «Сбербанка». URL: http://www.sberbank.ru/



ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение 1

Затраты на оплату труда работников в месяц

Должности	Количество человек	Оплата труда в месяц,руб.	Функции
Генеральный директор	1	30000	осуществляет руководство в соответствии с действующим законодательством в пределах предоставленной компетенции всеми видами деятельности организации
Заместитель директора		25000	осуществляет руководство финансово - хозяйственной деятельностью предприятия
Бухгалтер	1	22000	выполняет работу по ведению бухгалтерского учета имущества, обязательств и хозяйственных операций
Главный инженер	1	18000	определяет техническую политику и направления технического развития предприятия
Мастер строительно-монтажных работ	78	12000	обеспечивает выполнение задания строительно-монтажных работ на участке мастера в соответствии с рабочими чертежами, проектом производства работ, производственным планом и нормативными документами
Крановщик	10	9000	Обеспечивает контроль и управление за кранорегулируемой техникой
Всего	91	116000



Приложение 2

Отчисления в Фонды

Наименование фонда	Отчисления, %
Пенсионный фонд РФ	22
Фонд Социального страхования	2,9
Фонд обязательного медицинского страхования	5,1



Приложение 3

Затраты на покупку техники

Виды техники	Количество, ед.	Цена за единицу спец. техники	Стоимость необходимой техники
Экскаваторы	5	180000	900000
Погрузчики	5	140000	700000
Самосвалы	6	400000	2400000
Бульдозеры	3	380000	1140000
Всего	19	1100000	5140000



Приложение 4

Необходимые строительные материалы

Наименование материалов	Количество	Цена за ед.	Стоимость
Несущие конструкции(сталефибробетон)	45	90000	4050000
Кирпич,т	50	30000	1500000
Железобетонный сборный фундамент	4	800000	3200000
Жесткий горизонтальный диск для перекрытия этажей	15	1200000	18000000
Цементно-песчаный раствор,т	80	10000	800000
Бетон,т	80	50000	4000000
Оцинкованная сталь,листы	115	2500	287500
Окна пластиковые	536	15000	8040000
Двери стальные,отдельные	258	10000	2580000
Всего	1183	2207500	42557500

Размещено на Allbest.ru

...