27

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Институт экономики и землеустройства

Кафедра земельных отношений и кадастра

Курсовая работа

на тему: Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного предприятия ЗАО "Светлый путь" Лужского района Ленинградской области

Выполнил: Вартыкян Э.В.

Проверила: Мифтахова Р Р.

Санкт-Петербург - Пушкин

2015 г.

Содержание

• Глава 1. Природно-экономическая характеристика землепользования
• Глава 2. Бонитировка почв
• 2.1 Обзор литературных источников по бонитировке почв
• Глава 3. Экономическая оценка земель
• 3.1 Обзор литературных источников по экономической оценке земель
• 3.2 Методика расчетов и выводы
• Глава 4. Кадастровая оценка земель
• 4.1 Обзор литературных источников по кадастровой оценке земель
• 4.2 Методика расчетов и выводов
• Глава 5. Применение результатов кадастровых оценок
• 5.1 Обзор литературных источников
• Заключение

Глава 1. Природно-экономическая характеристика землепользования

Графическое положение

ЗАО "Светлый путь" располагается в Лужском районе Ленинградской области. На территории землепользования имеется 1 населенный пункт: Скордумка; 1 магистральная автодорога: Луга-Санкт-Петербург 3 класса с продорожной зоной в 50 м; 1 озеро; Река "Лина"; 1 постороннее землепользование: Лесхоз.

Климат

Климат Лужского района умеренно-континентальный. Поступление солнечного тепла на протяжении года неравномерное, что обусловлено большими изменениями высоты стояния солнца над горизонтом и продолжительности дня. Среднегодовая температура воздуха составляет + 5,7 градуса. Средняя июльская температура + 17,9 градуса, средняя январская - 6,7 градуса. Осадки в течение года выпадают неравномерно, большая их часть выпадает в теплый период и преимущественно в летний сезон. Наибольшее количество осадков,20 - 24 мм, обычно приходится на июль. В Луге преобладают западные ветра. Они дуют преимущественно в холодное время года. С мая по сентябрь направление ветра меняется на южное.

Т.к. зимой ветер преимущественно западный, а западная сторона землепользования покрыта лесами, то пашни и населенные пункты защищены от сильных ветров.

В посадочный период преобладают осадки, что осуществляет достаточный водный режим для растений.

Почвенная характеристика

В районе преобладают дерново-подзолистые, среднеподзолистые и слабоподзолистые почвы. В восточной части присутствуют дерново-карбонатные, а на территории Мшинского болота - болотные и торфянистые почвы. Данные почвы характеризуются маломощностью перегнойного горизонта, обедненностью органическими и минеральными соединениями, кислой реакцией, слабой структурностью. Для повышения плодородия почвы необходимо обогащать органическим веществом (навоз, торфокомпоста, зеленое удобрение). Потребность в органическом удобрении тем больше, чем сильнее выражен подзолистый процесс. Весьма существенным агромероприятием, необходимым для улучшения качества и повышения плодородия данных почв (как пахотных, так и вновь осваиваемых угодий), является известкование. В результате известкования почвы насыщаются основаниями, приобретают более благоприятные физические свойства, что, в свою очередь, улучшает водопроницаемость и тепловые свойства.

Характеристика растительности и животного мира

Леса являются ресурсным потенциалом для многоцелевого использования, основным источником товарной древесины. Почти все луга области образовались на месте лесных вырубок, иногда на заброшенных пашнях, лишь некоторые пойменные луга - коренные. Луга используются как пастбища и сенокосы. Они требуют постоянного ухода - рыхления почвы, подсева трав, осушения, иногда внесения удобрений. При отсутствии ухода луга зарастают кустарниками, заболачиваются.

Животный мир Лужского района представлен 59 видами млекопитающих, из которых 22 имеют промысловое значение, и 250 видами птицы. Основное промысловое значение имеют лось, медведь, кабан, барсук, волк, белка, заяц-беляк, горностай, куница, хорь, лисица, рысь, бобр, выдра, ондатра, норка, уссурийский енот, глухарь, тетерев, рябчик, гуси, утки,, белая куропатка, вальдшнеп, бекаса, дупеля, кроншнепа и другие куликовые породы, болотная куропатка-дергач, выпь, погоныш. Аисты, журавли и цапли встречаются редко. В лесах много дятлов, клестов, поползней, кукушек, сорок, синиц, дроздов, чижей, зябликов, снегирей, иволг и даже соловьев. Из хищных встречаются ястребы, совы, филины.

Экономика Ленинградская область является одним из лидеров по экономическому развитию в Северо-Западном федеральном округе. Основу экономики области составляет промышленность, на ее долю приходится около 25% в структуре ВРП. В Ленинградской области представлены: машиностроение, автомобилестроение, судостроение, химическое производство, нефтехимия, лесопереработка, целлюлозно-бумажное производство, алюминиевая промышленность, промышленность строительных материалов и др. На территории Ленинградской области расположен высокоразвитый агропромышленный комплекс. Доля производства АПК области составляет 36% от общего объема сельхозпроизводства всех регионов Северо-Западного федерального округа, или 7% от ВРП региона. Основная специализация: молочно-мясное животноводство, птицеводство, картофелеводство и овощеводство. На территории региона осуществляют деятельность более 270 предприятий и 6070 фермерских хозяйств.

Глава 2. Бонитировка почв

2.1 Обзор литературных источников по бонитировке почв

Понятие Бонитировки почв (от лат. bonitos - доброкачественность) - сравнительная оценка качества почв по их плодородию. Оценивают почву в относительных количественных показателях - баллах бонитета. Каждая почва имеет свой показатель бонитета по шкале от худших до лучших почв.

Бонитировка предшествует проведению качественной и экономической оценки земель. Она служит основанием для рационального размещения сельскохозяйственных культур, позволяет установить структуру посевов соответственно качеству почвенного покрова и требованиям сельскохозяйственных культур, помогает обосновать севообороты, разработать комплекс агротехнических мероприятий по повышению плодородия почв.

В основу качественной оценки почв положены те ее свойства, которые наиболее устойчивы и важны для роста и развития сельскохозяйственных культур и находятся в тесной связи с их урожайностью. Такие свойства почв получили название диагностических признаков. И по ним составляется бонитировочная шкала.

Основным принципом бонитировки является одновременно и учет данных по свойствам почв и средней многолетней урожайности, которые коррелятивно связаны между собой. При бонитировке необходимо составить две параллельные бонитировочные шкалы в баллах: по свойствам почв (основная шкала) и по урожайности сельскохозяйственных культур, а затем общую шкалу с уточненными баллами. По способу построения шкалы могут быть разомкнутыми и замкнутыми. При замкнутой шкале оценка в 100 баллов присваивается наиболее распространенным средним по качеству почвам, остальные почвы, в зависимости от качества, получают оценку выше или ниже 100 баллов. При замкнутой школе оценку в 100 баллов получают наилучшие почвы.

В теоретическую разработку вопросов бонитировки почв большой вклад внес основоположник научного почвоведения Докучаев В. В.

2.2 Методика расчетов и выводы

Изучение почвенной карты землепользования и вычисление площадей почвенных разновидностей

При изучении почвенной карты землепользования ЗАО "Светлый путь" были выявлены следующие разновидности почв:

· дерного-карбонатная выщелоченная

· слабоподзолистая выщелоченная

· дерного-карбонатная оподзоленная

· дерново-среднеподзолистая

· среднеподзолистая суглинистая

· дерново-среднеподзолистая выщелоченная

· болотно низменная

· дерново-сильноподзолистая

· среднеподзолистая

· дерново-слабоподзолистая

По каждой почвенной разновидности определил общую площадь и площадь в составе основных сельскохозяйственных угодий: пашни, сенокосов, пастбищ. (см. таблицу 1).

Вычисление баллов бонитета по диагностическим признакам почв

После проверки правильности составления перечня почвенных разновидностей и подсчета их площадей я определил баллы бонитета каждой почвенной разновидности по признакам почв. Из многочисленных почвенных признаков, выбраны те почвы чьи признаки хорошо коррелируют с урожайностью данной местности.

Для определения баллов бонитета нужно учитывать содержание гумуса (в процентах), кислотность (pH солевой вытяжки), механический состав (в процентах по фракциям физической глины). Сумму поглощенных оснований (в миллиграмм-эквивалентах на 100 г почвы), содержание подвижных форм фосфора и калия (в миллиграммах на 100 г почвы).

После определения всех выше указанных диагностических признаков, для каждой почвенной разновидности мною был вычислен балл бонитета по формуле:

Б_пр=Пф/Пэ*100,

Где: Б_пр - балл бонитета почвы по определенному признаку;

Пф - фактическое значение признака в данной почве;

Пэ - максимальное или эталонное значение признака, принимаемое за 100 баллов.

За 100 баллов я принял следующие значения диагностических признаков: содержание гумуса 5%, величина pH=7, сумма обменных оснований 30 мг-экв/100 г почвы, K2O=25мг, P2O5=25 мг.

Средний балл бонитета по двум вычислениям равен 49,83 и 61,62. На основании получившихся показателей определил каждой почве класс. Таким образом получились следующие классы: III, IV,V и VI. Почвы достаточно плодородны для использования в сельском хозяйстве. (см. таблицу 2).

Составление бонитировочной шкалы по урожайности

Для составления бонитировочной шкалы по урожайности основных сельскохозяйственных культур необходимо иметь показатели средней многолетней урожайности этих культур на разных классах почв. Эти данные определяют по результатам прямых учетов урожайности культур на различных почвах в сравнимых производственных и опытных условиях или по данным "ключевых" хозяйств.

Основой для расчета средневзвешенной урожайности этих культур на разных классах земель являются данные о валовом сборе и площадях посева основных сельскохозяйственных культур (получены на кафедре).

(см. таблицу 3).

На основании данных о средневзвешенной урожайности, рассчитал баллы оценки по урожайности по формуле:

Бур=Уф/Ум,

Где: Бур - баллы бонитета по урожайности;

Уф - фактическая урожайность, типичная для оцениваемого класса (группы) почв;

Ум - максимальная урожайность, принятая за 100 баллов.

Проведенный расчет провел по каждой культуре и занес в таблицу 3. В учебных целях в качестве основной культуры выбран (Картофель), по которой я провел расчеты в таблице 4.

Шкала по урожайности используется для проверки достоверности первой бонитировочной шкалы по свойствам почв (Таблица 2). Она необходима для установления корреляционной связи между признаками почв и урожайностью. О форме и тесноте корреляционной связи свидетельствует коэффициент корреляции:

,

где х - значение диагностического признака в баллах;

у - значение урожайности в баллах;

n - число наблюдений.

Для удобства подсчета коэффициента корреляции составил таблицу

(см. Таблицу 4).

Коэффициент корреляции может меняться от +1 до - 1. Знак + указывает на положительную, или прямую, связь, знак минус - на отрицательную, или обратную. Чем ближе коэффициент корреляции к 1, тем теснее связь между изучаемыми факторами. Ошибка расчета коэффициента корреляции:

Надежность связи:

Связь считается доказанной, если показатель надежности связи t>3.0, то есть больше тройной ошибки.

Результаты вычислений коэффициентов корреляции по всем диагностическим признакам:

	r	mr	t
Содержание гумуса	0.78	0,2	3,93
Величина кислотности	0,96	0,04	25,62
Сумма Ca+Mg	0	0,5	0,01
K2O	0.8	0.18	4,39
P2O5	0.64	0.3	2,14

Из таблицы видно что есть признаки которые не коррелируют с урожайностью, т.к. их связь t < 3. Такие признаки исключены из бонитировочной шкалы.

Благодаря этому можно получить более точную, откорректированную бонитировочную шкалу.

Глава 3. Экономическая оценка земель

3.1 Обзор литературных источников по экономической оценке земель

Экономическая оценка, в отличие от бонитировки почв, предполагает оценку земли не только по ее плодородию, но и по отношению к рынку сбыта, то есть учитывается ее местоположение.

Экономическая оценка должна отразить различия в качестве земель с точки зрения экономического плодородия при достигнутом уровне интенсивности земледелия. Оценку земли следует производить по природно-экономическим зонам, что позволяет учесть как климатические, так и экономические условия.

В зависимости от целей и задач оценка может быть общей и частной. Частная оценка предусматривает определение степени возделывания конкретных сельскохозяйственных культур на разных почвах. Материалы частных оценок содержат сведения о пригодности земель для возделывания различных сельскохозяйственных культур. Общая экономическая оценка предусматривает определение объективных показателей плодородия, характеризующих эффективность использования земли.

Экономическая оценка земли осуществляется главным образом на основе агропроизводственной группировки почв при их бонитировке. Характеризует экономическую, хозяйственную ценность земли как средства производства, определяет производительную способность разнокачественных земель с помощью системы экономических показателей при учете всего комплекса природных и экономических условий хозяйствования.

Критерием общей экономической оценки земель являются: продуктивность (стоимость валовой продукции на единицу площади), окупаемость затрат (стоимость продукции на рубль затрат) и дифференциальный доход (дополнительный чистый доход на землях лучшего качества и местоположения).

Критериями частной экономической оценки являются: урожайность сельскохозяйственных культур, окупаемость затрат и дифференциальный доход в разрезе сельскохозяйственных культур.

3.2 Методика расчетов и выводы

Для того, чтобы дать экономическую оценку земель, необходимо рассчитать вышеперечисленные критерии. Для этого нужно собрать сведения о структуре посевной площади и записать в таблицу (см. Таблицу 5).

Расчет выхода валовой продукции, чистого дохода, окупаемости затрат и дифференциального дохода по культуре на группах почв

Расчеты производятся для культур, по которым определялась урожайность по группам почв.

Валовая продукция рассчитывается по кадастровым ценам:

где урожайность культуры;

кадастровые цены на культуру;

площадь посева культуры.

Показатель окупаемости затрат определяется отношением валовой продукции к производственным затратам:

Условный чистый доход определяется как разность между стоимостью валовой продукции и размером производственных затрат:

Дифференциальный доход представляет дополнительную часть чистого дохода, создаваемую более производительным трудом на землях лучшего качества по отношению к худшим условиям производства. Расчет дифференциального дохода производится по формуле:

где дифференциальный доход, руб. /га;

размер валовой продукции, руб. /га;

удельный вес дифференциального дохода в валовой продукции, определяемый по формуле:

где оценочный показатель окупаемости затрат, руб. /руб.

Далее рассчитывается шкала частной оценки для культур по известной формуле (см. Таблицу 6).

Расчет показателей общей оценки земель

Исходные данные для определения общей оценки земель приводятся в таблице 6. По заданной культуре студент делает расчеты самостоятельно на основе данных задания. По остальным культурам сведения могут быть даны преподавателем.

На основе данных таблицы 6 определяются по каждой группе почв суммы посевных площадей, валовой продукции, производственных затрат, чистого дохода по пяти культурам и записываются в таблицу 9. На основе данных в таблице 9 затем по формуле рассчитываются показатели по баллам. Расчеты средних баллов частной и общей оценки пашни приводятся в таблице 10.

Глава 4. Кадастровая оценка земель

4.1 Обзор литературных источников по кадастровой оценке земель

Кадастровая оценка - массовая оценка, которая представляет собой совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельного участка в границах административно - территориальных образований.

Кадастровая оценка производится для реализации следующих целей:

1. Создание налоговой базы при расчете земельного налога

2. Определение стартовых цен продажи прав собственности или долгосрочной аренды на конкурсах или аукционах (стартовая цена равна кадастровой стоимости)

3. Устранение недостатков землепользования в землеустройстве

4. Уточнение схемы экономического зонирования территории

5. Обоснование наиболее рациональной и перспективной городской застройки и другие цели

Государственная кадастровая оценка земель проводится по единой методики в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории все Российской Федерации.

Методические указания применяются для определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, в границах которых расположены земли следующих видов использования:

1. Земли сельскохозяйственного назначения, пригодные под пашни, сенокосы, пастбища, занятые залежами на дату проведения государственной кадастровой оценки земель, многолетними насаждениями, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенные для обеспечения защиты земель от воздействия негативных природных явления, а также водными объектами предназначенных для обеспечения внутрихозяйственной деятельностью.

2. Земли сельскохозяйственного назначения, малопригодные под пашню, но используемые для выращивания некоторых видов технических культур, многолетних насаждений, ягодников, чая, винограда, риса.

3. Земли сельскохозяйственного назначения, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

4. Земли сельскохозяйственного назначения, занятые водными объектами и используемые для предпринимательской деятельности.

5. Земли сельскохозяйственного назначения, на которых располагаются леса.

6. Прочие земли сельскохозяйственного назначения, в том числе болота, нарушенные земли, земли, занятыми полигонами, свалками, оврагами, песками.

Виды использования с/х земель в землепользование ЗАО"Светлый путь"

Таблица 11

Виды использования ЗУ в землях с/х назначения	Площадь га.
Земли с/х назначения	405,92 из них: Пашня-216,75 Пастбище-187,12 Сенакос-2,05
Многолетние насаждения	Отсутствуют
Земли сельскохозяйственного назначения, занятые зданиями, строениями, сооружениями	Отсутствуют
Земли водных объектов	Отсутствуют
Леса	210,63
Прочие земли	37,37

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения включает определение удельных показателей кадастровой стоимости каждой из шести групп земель. В основе кадастровой оценки лежит определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий.

Определение кадастровой стоимости земельных осуществляется в следующем порядке:

1. Формирование Перечня земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.

2. Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

3. Расчёт кадастровой стоимости земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения.

4.2 Методика расчетов и выводов

Объектом кадастровой оценки земли является сельскохозяйственное землепользование ЗАО"Светлый путь". Землепользование находится в Лужском районе Ленинградской области. Категория земель - земли сельскохозяйственного назначения. Разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства. Цель оценки - определение кадастровой стоимости земельного участка.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель 1 группы

После анализа состояния сельскохозяйственных угодий и основных тенденций их использования для оценки предприятия "Князь", был составлен севооборот культур - из набора культур традиционного возделываемых в месте расположения земельного участка, с учётом эффективного использования сельскохозяйственных культур.

Севооборот включает четыре года и состоит из следующих культур:

1 год - озимая рожь

2 год - картофель

3 год многолетние травы

4 год - кукуруза

Показатели нормативной урожайности, цен продажи и затрат, характерные для культур, представленных в севообороте, показаны в таблице 12.

Таблица 12

Сельскохозяйственная культура	Нормативная урожайность, ц/га	Цена продажи, руб/ц	Затраты на производство, руб/га
Озимая рожь	16,67	195	750
Картофель	140,13	120	1400
Многолетние травы	20,77	45	470
Кукуруза	229,8	30	160

Наиболее затратной сельскохозяйственной культурой является картофель. При определении затрат на производство должна учитываться прибыль предпринимателя, которая принята в размере 20% от материальных издержек.

Факторами, определяющими величину премии за риск, являются:

· Риск инвестиций в сельскохозяйственные угодья

· Риск низкой ликвидности

Определение величины премии за риск представлены в таблице 13.

Премия за низкую ликвидность рассчитана по формуле:

Безрисковая ставка Ч срок экспозиции): 12 = 10 % Ч 4: 12 = 3,3 %.

Плюс величина премии за риск инвестиций в с/х угодья= 5%

Таблица 13

Фактор риска	Величина премии за риск, %	Обоснование величины премии за риск
Риск инвестиций в сельскохозяйственные угодья	5	В Ленинградской области доход от сельскохозяйственного производства значительно ниже, чем в строительстве, промышленности и других отраслях экономики области
Риск низкой ликвидности	3,3	В настоящее время рынок сельскохозяйственных земель в Ленинградской области не сложился, поэтому ликвидность оцениваемого земельного участка низкая, рассчитанная исходя из срока экспозиции четыре месяца
Итого	8,3

Таким образом, коэффициент капитализации составляет: 10+8,3 = 18,3%, где 8,3 - величина премии за риск

Таблица 14. Расчёт кадастровой стоимости 1 га пашни

Показатель	Озимая рожь	Картофель	Многолетние травы	Кукуруза	Среднее значение
Урожайность, ц/га	16,67	140,13	20,77	229,80
Цена продажи, руб/ц	195	120	45	30
Валовой доход, руб/га	3250	16816	934,5	6894
Затраты руб/га	900	1680	564	192
Рента, руб/га	2350	15136	370,5	6702	6139,625
Стоимость земли	33549,86339

Кадастровая стоимость объекта оценки:

165,93 га x 33549,86 руб. = 5566928,832 руб.

Расчёт кадастровой стоимости сенокосов

Площадь сенокосов - 2,05 га. Урожайность сенокосов - 45 ц/га. Коэффициент пересчёта сена сенокосов в кормовые единицы - в 1 ц сена содержится 0,45 ц кормовых единиц. Рыночная цена овса - 270руб. за 1 ц. Затраты на заготовку сена и улучшение - 3250руб/га. Прибыль - 20% от величины затрат. Коэффициент капитализации составляет - 18,3%.

Переводим урожайность сенокосов в кормовые единицы в расчёте на 1 га:

45 ц/га * 0,45к. ед. = 20,25 ц. к. е.

Рассчитываем валовой доход исходя из положения, что

1ц. к. е = 1 ц овса/20,25 ц. к. е. * 270 руб. = 5467,5 руб. /га

Находим земельную ренту, получаемую с 1га сенокос:

5467,5 - (3250*1,2) = 1567,5 руб. /га

Определяем кадастровую стоимость 1 га сенокосов:

1567,/0.183 = 8565,57 руб.

Определяем кадастровую стоимость объекта оценки:

8565,57*2,05= 17559,42 руб.

Расчёт кадастровой стоимости пастбища

Оцениваются пастбища землепользования ЗАО "Светлый путь", площадью 187,12 га. Средняя продолжительность пастбищного периода в смоленской области 137 дней в году. Средняя продуктивность коровы - 12 л молока в день. Закупочная цена на молоко - 10 руб за 1 л. Норма выпаса - 1,87 коровы на 1 га. Затраты на содержание коров в течение пастбищного периода - 21600 руб/га. Коэффициент капитализации - 18,3%

Средняя продуктивность коров за пастбищный период

12л*137дн. =1644 л

Валовой доход с 1 га пастбища

10 руб/л*1644*1,87кор. /га =30742,8 руб.

Земельная рента, получаемая с 1 га пастбищ исходя из производства молока 10971,36 руб/га.

Кадастровая стоимость 1 га пастбища 60952 руб/га.

Кадастровая стоимость объекта оценки:

187,12 га. * 60952 руб/га. = 11405338,2 руб.

Пример расчёта кадастровой стоимости сада

Многолетние насаждения могут оцениваться с помощью доходных и затратных методов, а при наличии данных о продаже объектов-аналогов - сравнительным методом. Приведём пример расчёта стоимости земли под многолетними насаждениями, площадью 58,2 га, затратным методом (суммирование всех видов затрат, связанные с их созданием и уходом за ними). Такими затратами являются - затраты на закладку плантации, создание инфраструктуры в виде дорог, создание дренажных систем, строительство специальных сооружений для хранения и первичной обработки продукции, создание других подобных объектов, а также затраты на содержание объектов инфраструктуры и уход за многолетними культурами.

Приобретение саженца - 500 руб;

Подготовка территории и посадка - 490 руб;

Уход за саженцами в первые 7 лет (250руб/год) - 1750 руб.

Кадастровая стоимость 1 га сада - 2740 руб (сумма затрат)

Кадастровая стоимость объекта оценки составляет - 159742 руб.

Земли под многолетние насаждения не представлены на территории землепользования ЗАО "Светлый путь".

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель 3 группы

На землепользовании ЗАО "Светлый путь" не представлено земель, занятых зданиями, сооружениями, строениями, используемыми для производства, хранения сельскохозяйственной продукции. Поэтому ниже приведён пример определения кадастровой стоимости земель 3 группы.

Итак, оценивается свободный земельный участок, расположенный в районе жилой застройки города. Общая площадь участка 0,2 га. Целевое назначение - строительство торгового павильона. Для сравнения выбирают 4 участка, проданных на местном рынке, с таким же целевым назначением. При сравнении используют такие критерии, как право собственности, условия финансирования, особые условия продажи, время продажи, местоположение, физические характеристики.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель 5 группы

Удельные показатели кадастровой стоимости земель устанавливаются в размере среднего для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земель лесного фонда Лужского района.

Кадастровая стоимость 1 га леса - 7180 руб.

Кадастровая стоимость земель 5 категории:

210,63 га. *7180 руб. = 1512323,4 руб.

Определение удельных показателей кадастровой стоимости земель 6 группы

Удельные показатели кадастровой стоимости земель устанавливаются в размере минимального для субъекта Российской Федерации значения удельного показателя кадастровой стоимости земель (предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных природных, антропогенных и техногенных явлений, а также водными объектами, предназначенными для обеспечения внутрихозяйственной деятельности).

Кадастровая стоимость 1 га земель 6 категории - 17759 руб.

Кадастровая стоимость нарушенных земель:

17759руб* 37,37га. = 663653,83 руб.

Кадастровая стоимость земельного участка определяется путём суммирования произведений удельных показателей кадастровой стоимости земель всех групп и площадей, занимаемые этими землями в границах земельного участка.

Кадастровая стоимость землепользования ЗАО "Светлый путь":

5566928,832 + 17559,42 + 11405338,2 + 1512323,4 + 663653,83 = 19165803,682 руб.

Глава 5. Применение результатов кадастровых оценок

5.1 Обзор литературных источников

Расчет удельных показателей кадастровой стоимости земельного участка необходим для установления земельного налога, т.к. это является главной задачей кадастровой оценки. Земельный налог уплачивают организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

Земельный налог относится к местным налогам.

Налогом облагаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на территории которого введен налог. Не признаются объектом налогообложения земельные участки, изъятые из оборота в соответствии с законодательством Российской Федерации; земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, которые заняты особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия; земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд; земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, в пределах лесного фонда; земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда, за исключением земельных участков, занятых обособленными водными объектами. Налоговая база в отношении каждого земельного участка определяется как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и не могут превышать:

1) 0,3 % в отношении земельных участков:

отнесенных к землям сельскохозяйственного назначения или к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях и используемых для сельскохозяйственного производства;

занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса (за исключением доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду и к объектам инженерной инфраструктуры жилищно-коммунального комплекса) или предоставленных для жилищного строительства;

предоставленных для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества или животноводства;

Для землепользования ЗАО "Светлый путь" земельный налог будет равен 0,3% от кадастровой стоимости:

19165803,682 * 0,3%= 574974,11 руб.

2) Ставку 1,5% применяют в отношении прочих земельных участков.

Налоговая база уменьшается на не облагаемую налогом сумму 10 000 рублей для отдельных категорий налогоплательщиков, в том числе:

Имеющих звание "Герой Советского Союза", "Герой России", полных кавалеров ордена Славы;

Инвалидов, имеющих III степень ограничения способностей к трудовой деятельности, а также лиц, которые имеют I и II группу инвалидности, установленную до 01 января 2004 г, без вынесения заключения по степени ограничения способности к трудовой деятельности;

Инвалидов с детства;

кадастровая оценка земля бонитировка

Ветеранов и инвалидов ВОВ, а также ветеранов и инвалидов боевых действий;

Другие категории.

Объектами налогообложения являются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (в том числе городов федерального значения Москвы и Санкт - Петербурга), на территории которого введен налог.

В налоговом кодексе указывается, что не признаются объектом налогообложения, следующие земельные участки:

Изъятые из оборота в соответствии с законодательством РФ;

Земельные участки, ограниченны в обороте в соответствии с законодательством РФ;

Земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством РФ, предоставленные для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд;

Земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством РФ, в пределах лесного фонда;

Земельные участки, ограниченные в обороте в соответствии с законодательством РФ, занятые находящимися в государственной собственности водными объектами в составе водного фонда, за исключением земельных участков, занятых обособленными водными объектами.

Основанием для взимания земельного налога является документ о государственной регистрации соответствующих прав, а при его отсутствии - наличие у налогоплательщика правоустанавливающих документов на земельный участок.

Объектами налогообложения являются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (в том числе городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя), на территории которого введен земельный налог (п.1ст.389 НК РФ).

Снижение стоимости земли происходит из-за наличия режимообразующих объектов и установлением ограничений на хозяйственную деятельность (невозможность распашки, орошения, осушения, применения удобрений и ядохимикатов, использования отдельных видов сельскохозяйственной техники и т.д.)

При кадастровой оценке земель должно учитываться снижение стоимости земельного участка (или его части) в результате возникновения обременительного отношения: ограничения разрешенного использования земель, а также негативного воздействия на плодородие различных антропогенных факторов.

Все виды земель с особым правовым режимом использования имеют особенности, которые определяются перечнем запретов и ограничений в использовании земель. В зависимости от категорий земель снижение кадастровой стоимости будет различным.

Коэффициент уменьшения стоимости может быть рассчитан через снижении урожайности (валовой продукции, дохода) или рост производственных затрат при существующих ограничениях по сравнению с аналогичным средним (или максимально возможным) показателем.

В общем виде расчет оценки земель участка с ограничениями в его использования, можно проводить по следующей формуле:

O_i^огр= О_i ?ⁿ_i=1?^m_j=1К_ij, где

O_i^{огр -} экономическая оценка i-го участка, имеющего ограничения в использовании;

О_{i -} общая экономическая оценка земель i - го участка;

К_{ij -} коэффициент снижения плодородия i - го участка в результате j - го ограничения или негативного воздействия.

Упорядочение (устранение недостатков) существующих землепользований - это землеустроительные действия по внесению целенаправленных улучшающих изменений в их площадь, размещение, границы в целях создания условий для улучшения использования земли и повышения эффективности производства.

Недостатки землепользования - это неудобства и отклонения в площади, структуре и размещении земельных массивов или участков и их границ, отрицательно влияющие на использование земли, экономику и организацию производства.

Недостатки землепользования могут быть следующие:

1) Недостатки в площади землепользовании и составе угодий хозяйства:

Нерациональный размер

Несоответствие состава и площадей с/х угодий специализации и размеру отраслей хозяйства

2) Недостатки и неудобства в размещении земельных массивов землепользования

Чересполосица

Дальноземелье

Вкрапливание

3) Недостатки в расположение границ землепользования

Необоснованность изломанных границ и вклинивание

Эрозионно-опасное расположение границ

Топографическая чересполосица

Результатами упорядочений сельскохозяйственных землепользований должны быть: рациональные размеры, структура и компактность землепользований, сокращение расстояний переездов и перевозок, условия, улучшающие внутрихозяйственную организацию территории и охрану земли, повышение эффективности производства.

Устранение недостатков осуществляется следующими способами:

Обмен заинтересованных сторон равновеликими и равноценными участками;

Обмен неравновеликими и неравноценными участками;

Передача земель одного хозяйства другому без территориального возмещения с денежной компенсацией по соглашению сторон

Реорганизация землепользования.

Заключение

Сельскохозяйственное землепользование ЗАО "Светлый путь", общей площадью 653,92га, находится в Смоленской области. На территории землепользования находятся 1 населённый пункт: Скородумка, вдоль землепользования проходит автодорога, III категории.

В курсовой работе мы изучили почвенную карту ЗАО "Светлый путь", по которой было установлено, к каким классам относятся почвы данного хозяйства, а именно это III, IV, V, VI классы.

Определили балл бонитета по урожайности основных культур, выращиваемых предприятием, также узнали цену балла.

Влияние отдельных признаков на продуктивность почв установили за счет корреляционного анализа, который позволяет с математической точностью установить связь между природными признаками почв и урожайностью с/х культур.

Так же определили качества почв и земель, т.е. лучшим почвам с оценкой от 91-100 баллов присваивается 1 класс.

Для отдельных сельскохозяйственных культур определяется структурный балл пашни по фактической структуре посевов. Так же определяем шкалы частной оценки пашни. Была составлена шкала оценки пашни по условному чистому доходу.

Проанализировали эффективность использования посевных площадей, что позволяет провести сравнение фактически занятой площади с расчётной, т.е. теоретически необходимой для производства определённого объёма продукции.

Рассчитали кадастровую стоимость земель. Кадастровая оценка устанавливается для определения в дальнейшем налоговых платежей, арендной платы, рыночной стоимости и т.д., следовательно, можно сделать вывод, что кадастровая оценка земель является одном из наиболее важных компонентов поступления платежей в казну.

Итогом расчетов стала общая кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения равная 19165803,682 руб.

Как уже упоминалось ранее, земельный кадастр необходим нам для рационального использования земель. Так какие же возможности даёт нам земельный кадастр. Во-первых, в сельскохозяйственных предприятиях материалы земельного кадастра используют для проектирования и размещения севооборотов, расчетов нормальной урожайности, и на основе этого площадей посева сельскохозяйственных культур, определения интенсивности использования земель, составления производственного плана на перспективу. Кроме того, земельно-кадастровые данные используются при планировании рекультивации земель, а данные качественной оценки земель при расчёте внесения различных удобрений.

В административно-территориальных районах данные земельного кадастра используются для расчета выхода продукции растениеводства, расчета объёма и эффективности почвоулучшающих мероприятий, для предложений по организации территории, и наконец для учёта землепользователей.

Размещено на Allbest.ru

...