Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ»

КАФЕДРА КОММЕРции и ЛОГИСТИКИ

КУРСОВАЯ РАБОТА

по курсу «Основы коммерческой деятельности»

на тему «Коммерческая деятельность на рынке недвижимости»

Студента (ки): Смирновой А.К. 466 группы

Научный руководитель: Дюкова О.М.



Оглавление

Оглавление

Введение

1 Глава: Теоретические основы организации коммерческой деятельности на рынке недвижимости. Общая характеристика.

1.1 Понятия: недвижимость, экономика недвижимости, недвижимое и движимое имущество. Отличительная характеристика недвижимого имущества от движимого.

1.2 Сущность рынка недвижимости

1.3 Объект и субъект недвижимости.

1.4 Недвижимость в системе правовых отношений

2 Глава: Основные программы социального жилья. Сущность, цели.

2.1 Программы по обеспечению населения социальным жильем в Российской Федерации.

2.2 Социальная ипотека

3 Глава: Общая ситуация строительства жилья в России. Общие положения и реализация «Федеральной целевой программы «Жилище», выводы

3.1 Общая оценка строительства жилья в России.

3.2 Общие положения и реализация «Федеральной целевой программы «Жилище"» на 2011 - 2015 годы»

Заключение

Биографический список

Приложения



Введение

недвижимый имущество ипотека социальный

Есть несколько вещей в жизни людей, за которые они готовы пожертвовать многим, если не всем - это рождение детей, их образование, пища, здоровье и в особенности - жильё. Оно является центральным пунктом в человеческой жизни, поскольку удовлетворяет ряд базовых человеческих потребностей, то есть потребность в безопасности, приватности и воспроизводстве. Жильё -это то место, где человек в любом случае чувствует себя человеком, это семейный центр, где растят и воспитывают детей. Поэтому человек не может жить и оставаться человеком без жилья! В ситуации строительства демократического общества и рыночной экономики вопрос жилья приобретает особую важность, поскольку человек без жилья не свободен, не предприимчив и не производителен. Недвижимость в праве - это земельные участки, стоящие на них капитальные здания, сооружения и некоторые другие объекты. Категория недвижимости была известна дореволюционному русскому праву, ей придаётся важное значение в законодательстве современных буржуазных государств, где установлены гласность прав на недвижимость, особые требования к сделкам по поводу недвижимости. (в особенности по поводу земли) и т.д. В советском праве деления вещей на движимые и недвижимые нет, поскольку главная недвижимость .-- земля -- является исключительной собственностью государства, сделки по поводу земельных участков запрещены. Особый правовой режим, установленный для таких объектов, как земля, её недра, воды, леса, здания, сооружения и т.п., обусловлен их экономическим значением.

Самым главным, ключевым, жизненно важным вопросом для каждой российской семьи является жилье. Проблема строительства доступного жилья в России является важнейшей экономической и социальной задачей уже несколько лет, однако решение ее все усложняется. Беспрецедентный рост цен на жилую недвижимость с 2002 по 2008 год, значительно обгоняющий рост заработной платы, делал возможность решения задачи создания доступного жилья все менее и менее выполнимой. Сформированный за все истекшие годы жилищный фонд далеко отстает от современных требований населения. Жильё - очень глубокая вещь, задевает базовые структуры человеческой жизни. Поэтому тема жилья регулярно является предметом политических спекуляций. Горбачёв обещал, что все к 2000 году будут жить в отдельных квартирах. Нынешние власти обещают ликвидировать проблему ветхого жилья к 2010 году. Жильё всегда является предметом торга власти и народа. В зависимости от того, какое жильё создается, и какой образ жилья строится в сознании населения, зависит развитие страны и общества. Вот это и не понимается нынешними политиками при проектировании жилья. Проблема не в деньгах, метрах и законах, а в том, что отсутствует образ человеческого жилья в России.

Актуальность темы работы состоит в том, что реализация программ по обеспечению населения социальным жильем в Российской Федерации является одним наиболее важным фактором страны.

Целью данной работы является :

1)исследование коммерческой деятельности на рынке недвижимости ;

2)сущность рынка недвижимости ;

3) рассмотрение, анализ и реализация программ социального жилья;

4)разработка мероприятий по усовершенствованию программ социального жилья .

В данной работе будет описываться конкретный пример - это " Федеральная целевой программа "Жилище" на 2011 - 2015 годы.

Главными задачами которой стоит :

- сокращение времени ожидания в очереди на получение социального жилья малоимущими гражданами с 15-20 лет до 5-7 лет;

- а также обеспечение уровня доступности приобретения жилья, при котором средняя стоимость стандартной квартиры размером 54 кв. метра будет равна среднему совокупному денежному доходу семьи из трех человек за 3 года.



1 Глава: Теоретические основы организации коммерческой деятельности на рынке недвижимости. Общая характеристика

1.1 Понятия: недвижимость, экономика недвижимости, недвижимое и движимое имущество. Отличительная характеристика недвижимого имущества от движимого

Недвижимость существует с тех пор, когда человек занял участок земли для постройки жилья и выращивания продуктов питания. Специфика этого труда состояла в том, что он был непосредственно привязан к земле - объекту труда. Чтобы постоянно заниматься земледелием, необходимы были определенные, признанные всеми (в том числе скотоводами) нормы взаимоотношений между индивидом и окружающей социальной средой по поводу занимаемого им участка земли. Эти нормы ассоциируются с правами собственности. Рынок недвижимости появился значительно позже, когда сформировались товарные отношения, и появилась необходимость обменивать, продавать и покупать объекты недвижимости. Таким образом, наряду с физическим и юридическим аспектами у объекта недвижимости появляется свой собственный экономический аспект.

В мировой практике недвижимость - это земля, а также все, что с ней прочно связано, включая присоединенные к ней объекты независимо от того, имеют ли они природное происхождение или созданы руками человека. Возьмем это понятие как за основное определение термина недвижимости.

Существует множество определений «недвижимости», приведем еще несколько, чтобы сравнить с основным и уловить самое главное - что такое недвижимость?

1) Недвижимость (недвижимые вещи) - по гражданскому законодательству РФ земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

2) Недвижимость - объект гражданских прав, отличительными чертами которого являются вещная природа и неразрывная связь с землей, зарегистрированный в соответствии с действующим законодательством.

3.) Любой объект недвижимости существует в единстве физических, экономических и правовых свойств. Поэтому, с нашей точки зрения, при определении понятия «недвижимость» необходимо выделять следующие аспекты.

С физической точки зрения, недвижимость - участок земли, включая пространство над ним и содержимое недр, а также строения на участке земли и все то, что неотделимо от земли, т.е. недвижимость - это земля и все, что постоянно закреплено на ней. Как физический объект недвижимость обладает следующими свойствами: неподвижность (постоянство местоположения), фиксированность, не мобильность, уникальность (единственность в своем роде), неоднородность, долговечность существования и эксплуатации.

С экономической точки зрения, объект недвижимости - товар, обращающийся на рынке, жестко связанный с участком земли, так что его перенос в другое место невозможен без его разрушения (без утраты его потребительских свойств). В экономическом плане недвижимость - объект, требующий инвестиций на его сохранение и развитие, имеющий определенную стоимость, который может приносить доход, и характеризующийся следующими качествами: редкость, дефицитность, развитость, зависимость от местоположения.

С юридической точки зрения, объектом недвижимости являются права на владение, которые переходят вместе с недвижимостью, включающие право продавать, отказываться от владения, сдавать в аренду, пользоваться, закладывать и использовать собственность любым способом.

В России понятие «недвижимое и движимое имущество» впервые употребил Петр I в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах». Недвижимым имуществом признавались земля, угодья, дома, заводы, фабрики, лавки. К недвижимому имуществу относились полезные ископаемые, добываемые из недр земли, и различные строения, как возвышающиеся над землей, так и построенные под ней, например мосты, плотины, шахты.

Вначале в определении недвижимости давался лишь приблизительный список объектов, относимых к недвижимым, а затем в основу определения был положен естественный признак: часть земельной поверхности и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть прервана без нарушения вида и назначения вещи. В советском гражданском праве категории недвижимости вообще не было. ГК РСФСР 1922 г. содержал примечание к ст. 21: «с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимое и недвижимое упразднено». Сама земля была объявлена достоянием государства и исключена из частного оборота. В 1990 г. в России началось осуществление земельных реформ. Признание в Законе «О земельной реформе» от 23 октября 1990 года частной собственности на землю повлекло за собой возрождение в российском законодательстве категории «недвижимость». Окончательно же понятие «недвижимость» вошло в хозяйственную практику после принятия Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), вступившего в силу с января 1995 г.В настоящее время определение этого понятия выглядит следующим образом: Недвижимые вещи (недвижимое имущество, недвижимость) -- это земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (ГК РФ, ст. 130).

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом (ст. 130 ГК РФ), которое для большинства из нас имеет большое значение в повседневной жизни, ввиду распространенности и сменяемости в процессе постоянного оборота товаров и услуг. Но в то же время, такое имущество в массе представляет собой объекты гораздо меньшего масштаба, чем недвижимость. Регистрация прав на данное имущество не требуется.

Таким образом, основными признаками, отличающими недвижимое имущество от движимого, являются:

1) данное имущество не может перемещаться без несоразмерного ущерба своему назначению;

2) недвижимые вещи, а точнее любые сделки с ними, подлежат государственной регистрации.

Определяющим (родовым) признаком недвижимости является неразрывная (технологическая) связь с землей (а не случайное физическое присоединение к ней). Так, теплица, построенная на фундаменте, - недвижимость, а палатка, раскинутая для временной стоянки, - движимое имущество.

Связь объекта недвижимости с землей может быть прямой (непосредственной) - фундамент; косвенной (опосредованной) - квартира на 2-м и выше этажах.

В принципе, здание передвинуть можно (в 1937-1941 гг. в Москве было передвинуто 22 здания; в конце 70-х гг. ХХ в. здание газеты «Труд» передвинули на 40 м в течение рабочего дня, когда в нем работали люди). Однако подобное перемещение - отклонение от нормального использования недвижимости. Нормальное состояние объекта недвижимости - стационарное.

Экономика недвижимости -- экономическая дисциплина, изучающая недвижимость как особый экономический актив, который в условиях рыночной экономики выступает в разных качествах :и как объект экономического оборота, и как важнейшая составная часть активов любого предприятия, и как самостоятельный объект управления и развития.

В центре внимания экономики недвижимости -- специфика реализации общих экономических закономерностей в сфере недвижимости, особенности функционирования рынка недвижимости, теоретические основы оценки, управления и развития недвижимости.

Изучение экономики недвижимости опирается на знания, полученные в ходе изучения экономической теории, экономики предпринимательства, экономики предприятия, ряда других дисциплин, и связано с такими курсами, как финансовый и инвестиционный менеджмент, анализ инвестиционных проектов, экономика природопользования. В свою очередь экономика недвижимости является теоретической основой для ряда специальных прикладных дисциплин: оценки недвижимости, управления недвижимостью, управления инвестиционно-строительными проектами, представляя собой своеобразный мостик между теорией и практикой.

1.2 Сущность рынка недвижимости

Развитие рынка недвижимости формирует научные основы в этой сфере экономических отношений, что находит отражение в появившейся терминологии. Рынок недвижимости - это система организационных мер, при помощи которых покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром, как недвижимость. Рынок недвижимости - это «экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие спроса и предложения всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней». Рынок - это «институт осуществления контакта между покупателями, или предъявителями спроса, и продавцами, или поставщиками товаров и услуг. Предпочтение и результаты решений продавцов и покупателей образуют систему цен на товары, услуги или ресурсы». «Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в траст, в аренду, внаем».

Все вышеприведенные определения предполагают отнесение объектов недвижимости к категории товаров, обращение которых связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда, и указывают на перераспределение объектов недвижимости, т. е. обеспечение оборота прав на ранее созданные объекты.

Исходя из триединства сущности объекта недвижимости как товара (материальной, правовой и экономической) необходимо все эти определения дополнить комплексом отношений, обусловленных созданием новых и управлением существующими объектами недвижимости. «Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования». Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости - это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость. Следует отметить, что абстрактное словосочетание «рынок недвижимости» распадается на множество бурно развивающихся и не похожих друг на друга рынков, как региональных, так и локальных.

«Рынок недвижимости локализован, поскольку его объекты недвижимы, уникальны и их ценность в большой степени зависит от внешней окружающей среды (политической, экономической, социальной, экологической обстановки в стране и регионе), и сегментирован, поскольку различные пользователи обладают разными потребностями, разным платежеспособным спросом». Каждый конкретный рынок недвижимости: земельных участков, жилой или коммерческой недвижимости - развивается самостоятельно, так как опирается на собственную законодательную и нормативную базу, может быть подвергнут дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Национальный (отечественный) рынок недвижимости - совокупность региональных и локальных рынков, различающихся асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость и, особенно, состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью. С точки зрения предпринимательской и коммерческой деятельности, которую реализуют субъекты рынка недвижимости, он имеет свои достоинства и недостатки.

Особенность рынка недвижимости заключается в том, что среднестатистический покупатель, как правило, не обладает ни опытом приобретения или инвестирования в объекты недвижимости, ни информацией о реальных ценах сделок. Сравнительно редкие продажи, отсутствие достоверной информации о номиналах сделок, не одновременность, не однотипность и даже неповторимость объектов недвижимости как товара позволяют сделать вывод, что на рынке недвижимости нет условий для формирования классических непрерывных кривых спроса и предложения. В силу длительности строительства объектов предложение на рынке недвижимости не может формироваться исходя лишь из тенденций изменения спроса, в связи с чем возникает несбалансированность функций спроса и предложения на рынке недвижимости. Отсюда следует, что цены на рынке недвижимости как точки пересечения классических кривых спроса и предложения фактически отсутствуют.

Более того, достоверное (точное) определение рыночной цены объектов недвижимости принципиально невозможно. Возможны только разного рода приближения, основанные на статистических распределениях вероятностей. Следовательно, неопределенность в цене будет гораздо больше, чем на других рынках. Это доказывает, что возможности адаптации рынка недвижимости к внешним воздействиям ниже, чем у других рынков, для которых возможно формирование классических кривых спроса и предложения.

Немаловажную роль на рынке недвижимости играет соответствие ожиданий собственников объектов недвижимости и покупателей (арендаторов) относительно друг друга. Основным фактором, влияющим на несоответствие ожиданий собственников и покупателей, является недостаток аналитической и экспертной информации о рынке недвижимости при возрастающей информации о непрерывном повышении спроса. В этой ситуации собственники объектов недвижимости поднимают цены до неопределенной высоты, количество продаж падает, а спрос останавливается в ожидании возможного снижения цен. Если разница между ожиданиями сторон в 10…15 % преодолима, то, когда она достигает 50 %, можно с уверенностью сказать, что сделка не состоится. Время пребывания товара на рынке формирует его экономические свойства - ликвидность. Высоколиквидные товары могут быстро переходить из натурально-вещественной формы в денежную и наоборот. На рынке жилой недвижимости объекты экспонируются в среднем в течение 1-1, 5 месяцев, на рынке коммерческой недвижимости сроки экспонирования достигают 6 месяцев и более, что свидетельствует о низкой ликвидности объектов недвижимости.( Приложение1.1..Классификационная схема видов недвижимости) Рынок - это «институт осуществления контакта между покупателями, или предъявителями спроса, и продавцами, или поставщиками товаров и услуг. Предпочтение и результаты решений продавцов и покупателей образуют систему цен на товары, услуги или ресурсы».



1.3 Объект и субъект недвижимости

Что же касается понятия «объект недвижимого имущества», то под ним следует понимать отдельную вещь, принадлежащую к данному классу: земельный участок и принадлежащие ему здания, сооружения, многолетние насаждения и пр. С учетом того, что недвижимость может быть создана как природой, так и человеком (естественная и искусственная) можно выделить следующие объекты недвижимого имущества:

- жилой фонд (помещения, предназначенные для постоянного проживания);

- нежилой фонд (офисы, отели, здания производственного назначения, коммунально-бытового, спортивно-культурного; объекты здравоохранения, образования, торговли);

- земельный фонд (земли сельскохозяйственного назначения, городов и населенных пунктов, промышленности, транспорта, связи т.д.);

- объекты внешнего благоустройства (дороги и тротуары, скверы, сады, парки, земельные полосы, мосты, набережные, берегоукрепляющие сооружения);

- инженерные сооружения (теплофикационные, канализационные, электротехнические, водопроводные, газовые сооружения; сооружения связи; метрополитен; речные и морские суда и прочие сооружения, находящиеся на воде);

- инженерные сети (водопроводные, канализационные, газовые, тепловые, электрические сети, сети связи, сети предприятий горэлектротранса );

- объекты специального назначения (церкви, кладбища, вокзалы).

Земельный фонд РФ по экономическому назначению разделен на 7 категорий:

1. Земли сельскохозяйственного назначения;

2. Земли городов и населенных пунктов;

3. Земли промышленности, транспорта, связи, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики, обороны и т.д.;

4. Земли особо охраняемых территорий, которые включают в себя заповедники, зеленые зоны городов, домов отдыха, турбаз, памятники природы, истории и культуры, минеральные воды и лечебные грязи, ботанические сады и др.;

5. Земли лесного фонда;

6. Земли водного фонда;

7. Земли запаса.

Можно выделить и другую классификацию объектов недвижимого имущества:

- по происхождению выделяют естественные (природные) и искусственные объекты (постройки);

- по назначению среди естественных выделяют земельные участки, леса и многолетние насаждения, участки недр и водные объекты;

- по назначению среди искусственных выделяют жилую недвижимость (в том числе дома, квартиры, комнаты, загородное жилье); коммерческую недвижимость (в том числе офисы, рестораны, мага-зины, гостиницы, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественные комплексы); общественную недвижимость (в том числе больницы, поликлиники, школы, театры, вокзалы и т.д.).

- по готовности к использованию среди искусственных объектов выделяют готовые, требующие капитального ремонта и реконструкции и требующие завершения строительства. Более наглядно данная классификация представлена на рис. 1.1. в приложении.

Все искусственные постройки (т.е. объекты недвижимости) обладают родовыми признаками, которые позволяют отличить их от движимых объектов, если в качестве составной части взять земельный участок:

1. Стационарность, неподвижность. Этот признак характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического разрушения и нанесения yщерба, что делает его непригодным для дальнейшего использования.

2. Материальность. Недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной форме. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например, данные о его размерах и форме, неудобствах, окружающей среде, ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта, которая составляет основу стоимости недвижимости.

3. Долговечность недвижимости практически выше, чем всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Жилые здания в зависимости от материала основных конструкций подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. С точки зрения экономики объект недвижимости можно рассматривать как благо и как источник дохода (рис. 1.3).



Рис. 1.3. Сущностные характеристики объектов недвижимости

Под понятием благо в экономической теории подразумевается любой объект потребительского выбора, способный доставить определенное удовлетворение потребителю (повысить уровень его благосостояния). Благами могут служить как предметы, так и действия (в данном случае объекты недвижимости и услуги, оказываемые на рынке недвижимости). Отметим, что при этом нет различия между благами материального и нематериального характера.

Земля как всеобщее благо выполняет функции жизнеобеспечения людей в сельской местности и социально-территориального развития нации. В качестве источника дохода земля - основа сельскохозяйственного производства, самостоятельный сложный (в экономической связи с построенными зданиями, сооружениями) объект инвестирования, часть национального богатства, объект налогообложения, источник природных ресурсов (единственный из всех объектов недвижимости). Жилые объекты недвижимости могут рассматриваться как прямой и косвенный источники дохода. Жилье как объект куплипродажи является прямым источником дохода, а жилищное строительство - источник косвенного дохода, который стимулирует развитие проектной деятельности, промышленности строительных материалов, способствует строительству объектов инфраструктуры, дорожному строительству, развитию городского транспорта, сферы торговли и услуг. Объекты недвижимости могут являться обеспечивающим ресурсом, что характерно для организаций, бизнес которых не базируется на операциях с недвижимостью. Для них важно соответствие структуры, состава и качества объектов недвижимости целям и задачам основного бизнеса организации. Структурная реорганизация таких компаний, как правило, сопровождается реорганизацией имущественного комплекса, существенным перераспределением собственности, реализацией инвестиционных проектов, в том числе для развития новых производств и отдельных линий. Операции с недвижимостью в таких организациях могут иметь место как вспомогательный бизнес, например, продажа непрофильных активов или сдача в аренду незадействованных объектов недвижимости. Объекты недвижимости могут выступать как предмет специализации организации, ее деловой активности, как основной источник доходов. Это, например, крупномасштабные портфели объектов жилой и нежилой недвижимости в инвестиционных, страховых и пенсионных фондах. Другим типом организаций, для которых объект недвижимости составляет основу их активов и профессиональной деятельности, являются фирмы-застройщики. Их бизнес по своей сути связан с приобретением земельных участков, реализацией проектов развития, например путем застройки приобретенных участков объектами жилой и коммерческой недвижимости с их последующей продажей. На место и роль объектов недвижимости, безусловно, влияют масштаб и специализация организации. Особое место занимают объекты недвижимости в современном наукоемком и высокоавтоматизированном производстве, в то время как в виртуальном бизнесе можно обойтись арендованным помещением, т. е. минимумом физического производства.

Благо обладания объектом недвижимости и получения доходов от его использования неотъемлемо от бремени связанных с этим расходов, издержек и риска. На собственника возлагается обязанности содержания объекта недвижимости (охрана, ремонт и поддержание в должном состоянии), если законом (договором) это бремя (либо часть его) не возложено на иное лицо.

Собственник несет риск случайной гибели или порчи объекта недвижимости, т. е. его утраты или повреждения при отсутствии чьей-либо вины в это. Любой объект недвижимости существует в единстве физических, экономических и правовых свойств (рис. 1.4.), каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве определяющего в зависимости от складывающихся ситуаций, целей и стадий анализа.

СУБЪЕКТЫ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Функционирование рынка недвижимости предполагает динамическое взаимодействие между объектами недвижимости, участниками этого рынка, государством как специфическим участником рынка недвижимости т окружающей средой. Участники рынка недвижимости: инвесторы, потребители (пользователи) - собственники или арендаторы, кредиторы. Государственные институты федерального и муниципального уровней. Их роль на рынке недвижимости:

государство является крупным собственником недвижимости;

государство определяет «правила игры» на рынке недвижимости, устанавливая нормы и правила и контролируя их выполнение;

государство является регистратором прав собственников и их гарантом;

государство выступает в качестве единственного арбитра в имущественных и правовых спорах по объекту недвижимости.

Окружающая среда рынка недвижимости: оценщики, брокеры (риэлтеры), девелоперы, адвокаты, нотариусы, управляющие (менеджеры) недвижимостью. Рассмотрим субъектную структуру рынка (рис.1.5.). Экономическими субъектами рынка недвижимости являются покупатели (арендаторы), продавцы(арендодатели), профессиональные институциональные участники рынка.

Покупатель (арендатор) - главный субъект рынка недвижимости. Им может быть физическое или юридическое лицо, а также орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону. Именно для покупателей работает рынок недвижимости.

Продавец (арендодатель) - это любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости. В качестве продавца может выступать государство в лице специализированных органов управления собственностью.

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определен перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур.

К институциональным участникам, представляющим интересы государства и действующим от его имени, относятся:

- органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;

- организации, регулирующие градостроительное развитие, землеустройство и землепользование (федеральные и региональные земельные органы, занимающиеся инвентаризацией земли, созданием земельного кадастра), зонирование территорий, оформление землеотвода;

- федеральные и региональные органы архитектуры и градостроительства, занимающиеся утверждением и согласованием градостроительных планов застройки территорий и поселений, созданием градостроительного кадастра, выдачей разрешений на строительство;

- органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и строительных проектов;

- органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.

К не институциональным участникам, работающим на коммерческой основе, относятся:

- предприниматели, в качестве которых могут выступать юридические или физические лица, осуществляющие коммерческую деятельность на рынке в соответствии с законом;

- инвесторы, осуществляющие вложения собственных, заемных или привлеченных имущественных, финансовых, интеллектуальных и других средств в форме инвестиций в объекты недвижимости;

- риелторы (брокеры), оказывающие услуги продавцам и покупателям при совершении сделок с объектом недвижимости;

- застройщики, владеющие на правах собственности или аренды участком земли и принявшие решение о создании и развитии объектов недвижимости с привлечением подрядчиков и соинвесторов;

- девелоперы, разрабатывающие функциональную концепцию объекта недвижимости, включая надзор за ее воплощением;

- редевелоперы, занимающиеся развитием и преобразованием территорий (вторичной застройкой);

- заказчики, осуществляющие реализацию инвестиционных проектов. Ими могут быть как застройщики, так и назначенные ими лица (инвесторы и др.);

- страховщики, занимающиеся страхованием объектов, сделок, профессиональной ответственности;

- управляющие проектом, выполняющие общее планирование, координацию и контроль за реализацией проекта от начала до завершения с целью удовлетворения требований заказчика и обеспечения осуществимости проекта с функциональной и экономической точек зрения, а также завершения строительства в заданный срок в рамках утвержденной сметы и в соответствии с установленными стандартами качества;

- управляющие недвижимостью, занимающиеся финансовым управлением и технической эксплуатацией объектов недвижимости;

- оценщики объектов недвижимости, оказывающие услуги собственникам, инвесторам, продавцам, покупателям по независимой оценке стоимости объектов недвижимости;

- финансисты (банкиры), занимающиеся финансированием операций на рынке недвижимости, в том числе ипотечным кредитованием;

- аналитики, выполняющие исследование рынка недвижимости и подготовку информации для принятия стратегических решений по его развитию;

- участники фондового рынка, занимающиеся созданием и оборотом ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью (жилищных облигаций, пулов закладных при ипотечном кредитовании и пр.);

- маркетологи, специалисты по связям с общественностью и рекламе, продвигающие объекты и услуги на рынке недвижимости;

- специалисты по информационным технологиям, обслуживающие рынок недвижимости, информационно-аналитические издания и другие СМИ, специализирующиеся на тематике рынка недвижимости;

- юристы, осуществляющие юридическое сопровождение операций на рынке недвижимости;

- специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала;

- другие специалисты - сотрудники и члены национальных и международных профессиональных объединений рынка недвижимости.

На практике рынок недвижимости часто делят по способу совершения сделок на первичный и вторичный.

Под первичным рынком недвижимости принято понимать совокупность сделок, совершаемых с вновь созданными (только что построенными), а также приватизированными объектами. Он обеспечивает передачу объектов в оборот прав собственности на рынке недвижимости.

Под вторичным рынком недвижимости понимают сделки, совершаемые с объектами недвижимости не впервые и связанные с перепродажей или другими формами перехода прав собственности на недвижимость. Такие объекты, как правило, длительное время эксплуатируются на рынке недвижимости.

1.4 Недвижимость в системЕ правовых отношений

Недвижимость состоит не только из физических, но и из правовых компонентов. Собственность на недвижимость считается первичной основой свободы и достойного существования людей. Российские законы включают в недвижимое имущество и вполне движимые вещи (воздушные и морские суда, космические объекты и др.) не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для действительно недвижимых объектов. С позиции оценщиков, недвижимость - это не только физические объекты, но и связанные с ними права собственности, которые наряду с физическими характеристиками недвижимости тоже оказывают существенное влияние на ее стоимость. Поэтому при оценке недвижимости обязательно проводится установление связанных с объектом недвижимости имущественных прав. Владелец недвижимости может обладать абсолютным правом собственности на объект. Однако часто встречаются объекты, права на которые разделены между несколькими владельцами, например при аренде недвижимости. При определении стоимости недвижимости обычно требуется оценить следующие права:

1. Полное право собственности - возможность использования любым законным способом свободного от арендаторов имущества.

2. Право аренды - возможность владения по договору аренды. Стоимость прав аренды - сумма, которую готов заплатить потенциальный покупатель за право владения данным имуществом по договору аренды с целью получения выгоды от этого владения. Оценка прав аренды применяется при определении цены продажи права аренды земельного участка, при оценке ущерба от расторжения договора аренды и при определении стоимости объекта, частью которого является арендуемый земельный участок.

Рассмотрим более подробно перечисленные права.

Право собственности - право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. К правам собственности относятся [2]:

- право совершать в отношении принадлежащего собственнику имущества любые действия, не противоречащие закону и правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц;

- право отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;

- право передавать свои права владения, пользования и распоряжения имуществом; право отдавать имущество в залог.

Право собственности на объекты недвижимости возникает в результате соответствующего законодательству создания объектов (развитие и благоустройство земельного участка, строительство), совершения сделок с объектами, приватизации. Под передачей права собственности понимается надлежащим образом юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования, изъятия. При этом передаются права пользования, владения и распоряжения.

Пользование недвижимостью - использование недвижимости в целях достижения прибыли, т. е. ведение предпринимательской деятельности самим собственником или сдача помещения в аренду.

Владение недвижимостью - использование чужой собственности, то есть фактическое обладание объектом.

Распоряжение - право определять юридическую судьбу вещи. Распоряжение осуществляется, например, через продажу, обмен, передачу в залог, внесение в качестве пая в уставный капитал.

При передаче имущества в аренду арендатору передаются право владения и пользования. При этом арендодатель имеет право получения дохода в виде арендной платы и право возвратить имущество в свое пользование после срока действия арендного договора или в результате нарушения условий договора. Правом арендатора является владение имуществом на правах аренды в течение оговоренного в договоре аренды срока, иногда включая возможность сдачи недвижимости в субаренду и (или) улучшения арендуемого объекта. Условия договоров влияют на стоимость оцениваемого имущества. Важным шагом в развитии российского рынка недвижимости стало принятие Федерального закона от 17.16.97 «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. федеральных законов от 05.03.2001 № 20-ФЗ, от 12.04.2001 № 36-ФЗ).



2 Глава: Основные программы социального жилья. Сущность, цели

2.1 Программы по обеспечению населения социальным жильем в Российской Федерации

Конституция РФ провозгласила Российскую Федерацию правовым, социальным и демократичным государством. А каждое социальное и правовое государство предпринимает меры, не только законодательного, н иного характера, направленные на создание и реализацию гарантий социальных прав и свобод граждан. В первую очередь это осуществляется путем разработки специальных государственных программ, направленных на создание более благополучных условий проживания для граждан.

Таким образом, рассмотрим какие же существуют программы по обеспечению населения социальным жильем в Российской Федерации.

Обратимся к конкретному городу - Санкт-Петербург . В настоящее время в Санкт-Петербурге продолжается реализация целевых жилищных программ направленных на улучшение жилищных условий городских очередников.

Основные жилищные целевые программы Санкт-Петербурга :

1.Жилье работникам учреждений системы образования, здравоохранения .

2.Молодежи - доступное жилье;

3.Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге;

4.Развитие долгосрочного жилищного кредитования в Санкт-Петербурге;

5.Программа «Обеспечение жильем молодых семей «Жилище» на 2002-2025 годы;

6.Предоставление жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга;

7.Улучшение жилищных условий граждан льготных категорий ;

8.Расселение аварийного жилищного фонда;

Рассмотрим несколько программ по обеспечению социальным жильем в городе Санкт-Петербурге.

- Программа «Доступное жилье 2013».

На сегодняшний день на всей территории РФ осуществляется социальная программа Доступное жилье.

- Описание:

Все программы, связанные с созданием более благоприятных жилищных условий граждан осуществляются в рамках национального проекта «Доступное и комфортное жилье- гражданам России». Согласно данной программе основная ее цель является обеспечение доступности жилья, а также создание безопасных и комфортных условий проживания.

На сегодняшний день существуют много подобных программ. Например, программа Доступное жилье 2013 осуществляется в рамках сотрудничества с Внешэкономбанком, который должен был вложить 150 млрд рублей в ипотечные облигации. Данные облигации выпускаются АИЖК под кредиты, которые выдаются застройщикам жилья.

Программа Доступное жилье 2013 заканчивается в 2013 году, но Д. Медведев предложил продлить ее действие до конца следующего года.

- Молодежная программа Доступное жилье: некоторые характерные черты :

При реализации своих социальных программ государство особенно обращает внимание на создание мер поддержки молодым. Данная программа осуществляется в рамках проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

Молодежная программа разработана и осуществляется каждым округом в отдельности. По сути в каждом округе разработаны отдельные программы, которые ничем не отличаются друг от друга. Как правило, в данной программе характерны следующие черты:

Банки предоставляют кредиты для покупки жилья по более доступным процентам, которые в несколько раз ниже обычных процентов.

Чтобы получить жилье по данной программе возраст субъекта не должен превышать, как правило, 25-30 лет.

Также предусмотрены некоторые программы поддержки молодым семьям: в этом случае общий возраст супругов не должен превышать 55-60 лет.

- Материнский капитал:

Хотелось отметить об исключительной роли материнского капитала, который не только направлен на увеличение количества детей в семье, но и на создание социальных гарантий для семей. Средства материнского капитала могут также быть использованы для улучшения жилищных условий семьи или же покупки нового жилья.

Законодательством предусмотрен конкретный перечень целей, на реализацию которых могут быть отправлены средства материнского капитала. В целях, не предусмотренных законодательством, средства материнского капитала не могут быть использованы. А данные деньги могут быть использованы только после того, как ребенок достиг предусмотренным законодательством возраста. Т.е. законом предусмотрен не только целевой характер материнского капитала, но и созданы гарантии защиты прав и законных интересов несовершеннолетних детей.

- Социальная программа «Жилище 2011-2015».

Федеральная программа «Жилище 2011-2015» была разработана в 2002 году, а в 2010 году была дополнительно продлена на пять лет. Программа нацелена на формирование рынка жилья экономкласса, которое было бы доступно большинству граждан нашей страны, на устранение недостатка экологических и комфортных жилых помещений, на стимулирование спроса на жилые помещения и повышение качества жилищного фонда России.

Программа «Жилище» реализация :

Программа предусматривает, что для реализации целей данной государственной программы все субъекты РФ должны предпринять определенные шаги в оказании помощи российским гражданам в решении самого сложного вопроса - жилищного. Например, в Краснодарском крае сейчас в действии губернаторская программа, помогающая гражданам и многодетным семьям получить субсидию из бюджета края. Более пятнадцати тысяч семей получили данную бюджетную поддержку и улучшили условия своего проживания.

Если подводить промежуточные итоги реализации долгосрочной гос. программы, то можно отметить, что на начало 2013 года имеются следующие достижения:

-доля частного жилья увеличилась;

-ипотечное кредитование получило значительное развитие;

-объемы жилищного строительства увеличились.

Федеральная целевая программа «Жилище» образована подпрограммами:

- обеспечения молодых семей жильем;

- модернизации коммунальной инфраструктуры;

- выполнения государственных обязательств по обеспечению жильем граждан определенных категорий;

- стимулирования региональных программ для эффективного развития жилищного строительства.

От теории к практике

Государственная программа «Жилище» по праву является базовым инструментом для реализации общероссийского проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам РФ». В рамках рассматриваемой программы действует уникальная подпрограмма «Молодая семья», помогающая молодым российским семьям получить комфортное жилище.

Размер субсидии

Размер субсидии по программе - это определённый процент, который выплачивает местный бюджет за молодую семью при покупке дома или квартиры.

Условия

Главными условиями для участия в программе являются: соответствие возрастному цензу (не более 35 лет), наличие собственных средств и/или постоянного дохода в достаточном для погашения кредитов размере.

К сожалению, пока не удалось достичь базовой цели, заключающейся в снижении стоимости жилья в России. Мы уверены, что к 2015 году все изменится. Тем более что в России действует программа «Материнский капитал», стимулирующая рождаемость, но без собственного жилья, которое было бы максимально пригодно для проживания маленьких детей, думать о демографическом кризисе, и, тем более, решать эту проблему, нашим гражданам сложно.

3) Об утверждении государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации.

Основными целями государственной программы являются повышение доступности жилья и качества жилищного обеспечения населения, в том числе с учётом исполнения государственных обязательств по обеспечению жильём отдельных категорий граждан, а также повышение качества и надёжности предоставления жилищно-коммунальных услуг населению.

В состав программы в качестве подпрограмм включены: «Создание условий для обеспечения доступным и комфортным жильём граждан России», «Создание условий для обеспечения качественными услугами ЖКХ граждан России», «Обеспечение реализации государственной программы». Также в состав программы включены федеральная целевая программа «Жилище» на 2011-2015 годы, федеральная целевая программа «Чистая вода» на 2011-2017 годы. Предполагается разработка проекта федеральной целевой программы «Жилище» на 2016-2020 годы.

Срок реализации государственной программы: 2013-2020 годы (1-й этап: 2013-2015 годы, 2-й этап: 2016-2017 годы, 3-й этап: 2018-2020 годы).

Программой предусматривается строительство жилья экономкласса и объектов инфраструктуры на вовлечённых в экономический оборот земельных участках, примыкающих к крупным городам, а также на неиспользуемых или используемых неэффективно земельных участках, предоставленных государственным организациям. Предусматривается снижение процентной ставки по ипотечным жилищным кредитам, увеличение объёмов ипотечного жилищного кредитования до 868 тыс. кредитов в год в 2020 году, государственная поддержка при ипотечном кредитовании отдельных категорий граждан (молодых семей, работников бюджетной сферы), развитие рынка доступного арендного жилья (предусматривается, что к 2020 году доля ввода жилья в арендных многоквартирных домах от общей площади ввода жилья в многоквартирных домах составит 10%).

2.2 Социальная ипотека

Если раньше, во второй половине прошлого века, человек заканчивал школу, после поступал в учебное заведение, где после предоставлялась работа и жилье, то сейчас, в настоящее время, человек предоставлен сам себе. Он должен сам искать работу и приобретать жилье - в настоящее время эта проблема является одной из главных проблем в Российской Федерации. Численность населения и миграция России в целом растет, что нельзя не отметить, соответственно люди нуждаются в комфортабельном, недорогом жилье. В современной Росси молодые люди стремятся не только стать самостоятельными, но и быть независимы от родителей в плане собственного жилья.

Обратимся к примеру известной программы социальной ипотеки, которая предоставляет людям шанс получить жильё в собственность. Социальная ипотека - это вид улучшения жилищных условий для социально незащищенных граждан. В этом случае применяется механизм ипотечного кредитования и государственная финансовая поддержка. Но социальные условия можно улучшить лишь в пределах установленных социальных норм - на сегодняшний день норма составляет 18 кв.м. на человека.

Но, воспользоваться социальными привилегиями могут только те люди, которые официально признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий и имеющие документы, подтверждающие их низкие доходы, которых заведомо не хватит, чтобы приобрести жильё самостоятельно либо взять обычный ипотечный кредит. Казалось бы, программа социальной ипотеки предоставляет прекрасную возможность для всех, подходящих под эти условия, получить жильё в собственность. Но, не всё так просто в этом вопросе как представляется.

Вместо первоначального взноса, программа социальная ипотека предлагает выдачу государственной субсидии на приобретение жилья, которая, как правило, на порядок ниже фактической рыночной стоимости этого жилья. Вам в любом случае, придётся либо доплачивать за квартиру из собственного кармана, либо оформлять её через банк. Плюсом такого оформления является то, что банковский процент в этом случае ниже, нежели процент по обычному кредиту. Выплата же такового кредита, как и в случае с не государственным ипотечным займом, может растянуться на несколько лет (а то и десятков лет).

Программа Социальной ипотеки имеет жёсткие законодательные рамки. Выбирая жильё, подходящее под все условия социальной ипотеки, особо не разгуляешься. Вам придётся подыскивать квартиру только в муниципальном доме, для строительства которого использованы исключительно бюджетные средства. Это, как правило, новостройки на окраине города в так называемых, спальных районах с квартирами эконом класса, имеющими стандартную планировку. Кроме того, оформляя жилье по программе социальной ипотеки, следует учитывать, что существующие в России социальные нормы составляют всего 18 кв. метров жилой площади на каждого члена семьи. Для одиноких этот норматив равен 36 кв. метров общей площади. Превышение существующих нормативов возможно только в пределах 9 кв. метров общей площади жилья.

Таким образом, становится понятно, что бюджетные квартиры не являются просторными хоромами, в отличие от современных квартир в коммерческих новостройках. Но, сегодня государство предоставляет возможность очередникам приобретать квартиры по социальному ипотечному кредиту и у частных застройщиков. Но, и в этом случае не следует рассчитывать на приобретение просторного и комфортного жилья. Государственные социальные нормы, равно как и финансовые ограничения, не позволят людям приобрести квартиру большей площади, нежели это положено по закону.

Механизмы участия в государственной программе социальной ипотеки имеют место и для некоторых других категорий граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Например, возрождается практика предоставления ипотечного жилья студентам, отработавшим определённое время в стройотрядах.

Самый известный способ приобрести собственную квартиру по ипотеке - это кредит «Молодая семья», входящий в составляющую общероссийского проекта «Доступное жильё». Чтобы воспользоваться этим видом субсидии супруги должны быть не старше 30 лет и стоять в очереди, как нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Бездетная пара вполне сможет получить государственную субсидию по программе социальной ипотеки, размером 35 процентов от стоимости жилья, а пара, имеющая детей - 40 процентов. Расчёт метража квартиры производится по государственным социальным нормам и составляет: для бездетной пары 42 кв. метра; для пары с детьми - по 18 кв. метров на каждого члена семьи.

...