Проект по определению кадастровой стоимости объекта недвижимости Калининского района Тверской области

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

Высшего профессионального образования

« Тверской государственный технический университет »

( ФГБОУ ВПО «ТвГТУ»)

Инженерно-строительный факультет

Специальность - Землеустройство и Кадастры

Кафедра Геодезии и кадастра

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

По дисциплине «Кадастр недвижимости»

Тема: « Проект по определению кадастровой стоимости объекта недвижимости Калининского района Тверской области в с.Никольское дом 7 кв. 57»

Исполнитель: Рагушина Ю.В

Группа: ЗиК - 461 (4 курс)

Руководитель Ефимов И.Д. ИДПО

г. Тверь 2015год

Содержание

Задание

Введение

Глава 1. Определение понятия «кадастровая стоимость» и развитие государственной кадастровой оценки недвижимости

Глава 2. Социально-экономическое положения г. Тверь

Глава 3. Характеристика объекта оценки

3.1 Общие сведения об объекте оценки

3.2 Виды функционального использования земельного участка

3.3 Внешние и внутренние, качественные и количественные характеристики объекта оценки

Глава 4. Факторный анализ территории с учётом ценообразующих факторов

Глава 5. Исходная рыночная информация о цене объектов недвижимости

5.1 Жилая недвижимость в многоэтажных домах

Глава 6. Определение удельных показателей кадастровой стоимости оцениваемого объекта

6.1 Определение УПКС для жилой недвижимости в многоэтажном доме

Глава 7. Определение кадастровой стоимости и налога оцениваемого объекта недвижимости

7.1 Определение кадастровой стоимости объекта оценки

7.2 Определение налога объекта оценки

Глава 8. Краткий отчёт о кадастровой оценки объектов недвижимости

8.1 Квартира в многоэтажном жилом доме

Заключение

Список литературы

Задание

На курсовое проектирование студенту Рагушиной Юлии Васильевной курса группы ЗиК -461 по дисциплине «Кадастр недвижимости».

Тема проекта: « Оптределение кадастровой стоимости объекта недвижимости по адресу с.Никольское д.18 кв. 13

Исходные данные и материалы к проекту;

1.Общие сведения о недвижимости.

Объект оценки :

двухкомнатная квартира общей площадью 105 кв.м расположенная по адресу :Тверская область , Калининский район, Никулинское сельское поселение, с.Никольское ,д.7, кв. 57,рыночная стоимость 4200000.

Вид права- собственность.

Субъекты права:-Рагушина Юлия Васильевна(Свидетельсва о государственной регистрации права 69-АГ № 017561).

Цель оценки: определение кадастровой стоимости двухкомнатной квартиры

Под понятием термина «кадастровая стоимость» ,используемом в настоящем отчете понимается определение» кадастровой стоимости ,в соотвествии с определением ФСО №2»Цель оценки и виды стоимости»(Приказ Минэкономразвития и торговли РФ №255 от 20 июня 2007 г.)

Под кадастровой стоимостью объекта оценки понимается

специальный способ определения стоимости объекта недвижимости методами массовой оценки на установленную дату на базе рыночной стоимости.

Задача оценки: размер налога на жилище

Вид стоимости: кадастровая.

Дата оценки : по состоянию на 31 октября 2015 г.

Срок проведения оценки : 20 ноября 2015 г.

Задание выдал руководитель

____________ (дата, подпись)

Задание принял к исполнению

______________________

(дата, подпись студента)

Срок сдачи курсовой работы 04.12.2015 г.

Введение

Рынок недвижимости России быстро развивается. Естественно возрастает актуальность и востребованность оценки стоимости объектов недвижимости. На этой основе оценки появляется защита имущественных прав собственника. Отчет об оценке недвижимости и есть юридический документ, который дается в государственные учреждения, судебные органы, в банки для получения кредита и другие организации.

Кадастровая оценка городской земли - совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориального образования в границах оценочных зон по состоянию на определенную дату. Оценка осуществляется на основе общего доходного, сравнительного и затратного подхода с использованием информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости, уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. В ходе оценки проводится анализ рентообразующих факторов, выполняется качество и местоположение земельных участков, произведены на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и др.

Большая рыночная информационная база кадастровой оценки городских земель - большой объем данных о продажах земельных участков для индивидуального жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства и еще о продаже и аренде квартир, гаражей, и другие объекты коммерческой недвижимости.

Целями проведения оценки является:

* создание государственной автоматизированной системы земельного кадастра;

* формирование налогооблагаемой базы земель поселений;

* улучшение схемы территориально-экономического зонирования;

* определение ставок арендной платы за муниципальные земли и т.д.

Способ кадастровой оценки земли состоит из следующих расчетных блоков:

1. Проведение факторного анализа с учетом следующих ценообразующих

факторов:

доступность различных объектов;

уровень развития транспортной инфраструктуры;

уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры;

уровень развития социально-бытового обслуживания населения;

состояние окружающей среды;

историческая а также архитектурно-эстетическая стоимость застройки, ландшафтная и рекреационная стоимость территории;

инженерно-геологические условия и подверженность территории разрушительным природным и техногенным воздействиям.

2. Выделение на территории субъекта РФ кластеров административных районов, поселений, кадастровых кварталов, а также выделение на территории поселения характерных точек (перекрестков улиц, центров садовых и гаражных массивов и т.п.) и отнесение их к конкретному кластеру;

3. Выявление тестовых объектов (наиболее типичных по совокупности показателей) в каждом кластере (тестовое поселение, тестовый кадастровый квартал и т.п.) и определение по выделенным тестовым объектам аналитических зависимостей между ценами сделок на земельные участки и другие объекты недвижимости и ценообразующими факторами;

4. Расчет объектов по удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам приемленного использования

5. Распределение на аналитических зависимостей удельных показателей кадастровой стоимости земель, рассчитанных по тестовым объектам кластера, на другие объекты данного кластера

6. Кадастровый расчет стоимости земельных участков на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель объектов кластера.В котором из них имеется земельный участок

Глава 1. Определение понятия «кадастровая стоимость» и развитие государственной кадастровой оценки недвижимости

В России понятие «кадастровая стоимость» появилось совсем недавно. Возникло оно 25.08 1999г, Правительством Российской Федерации принято Постановление № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» положившее начало проведению работ по государственной кадастровой оценке всех категорий земель на территории Российской Федерации. государственная кадастровая оценка и есть кадастровая стоимость объектов недвижимости.

Кадастровая стоимость объектов недвижимости определяется в целях

налогообложения. Принятому Земельному и Налоговому кодексам кадастровая стоимость земельных участков принято считать налоговой базой для начисления земельного налога в Российской Федерации.

Понятие «кадастровая стоимость» крепко внедрилось в профессиональный лексикон оценщиков, финансистов, юристов, его в основном применяют в нормативно-правовых документах, учебно-научной литературе, обзорах и публикациях. ,но , как это ни казалось странным, за десять лет существования кадастровой оценки в Российской Федерации и давно применимо в практику применения кадастровой стоимости в целях налогообложения, понятие «кадастровая стоимость» законодательно не определено.

Глава 2. Социально-экономическое положения г. Тверь

Площадь города Тверь 15 222 га. Географическое положение данного города является выгодным: расположен в 167 км от Москвы и в 485 км от Санкт-Петербурга, расположен у рек Волги, Тверцы , Тьмаки.

Тверь связана с Москвой 3- мя транспортными магистралями: железнодорожной, автомобильной и водной.

Численность населения города на 1 января 2015 года - 414 тыс. человек. Общая численность горожан 60% составляет трудоспособное население, из них каждый четвертый житель города (25,3%) - старше трудоспособного возраста, население моложе трудоспособного возраста занимает 14,5%.

Первыми отраслями городской промышленности будут: машиностроение и металлообработка, пищевая, химическая, производство строительных материалов, производство электроэнергии, газа и воды итд.

Работают 20 крупных предприятий. Среди них - ОАО «Тверской вагоностроительный завод», с численностью работающих 6,4 тыс. человек. На его долю приходится 34% от общего объема отгруженных товаров, работ и услуг промышленного комплекса города.

В Твери зарегистрировано 15,9 тыс. малых и средних предприятий и 10,4 тыс. предпринимателей без нужного образования юридического лица. В общем в данной сфере имеется примерно 83 тыс. человек, примерно из них каждый третий работает в Твери . Из него прибывает примерно 30% налоговых доходов бюджета города.

Расположены в г.Твери 18 коммерческих банков , а также филиалов.

Система образования города включает в себя 66 образовательных школ с численностью обучающихся 40,4 тыс. человек, 91 дошкольных учреждения (в общем числе которых 86 муниципальных) с численностью детей 20,5 тыс. человек.

Работают в областном центре 45 государственных бюджетных учреждений здравоохранения с коечным фондом больничных организаций - 5,6 тыс. единиц. Учреждения здравоохранения представлены 12 больницами (из них - 7 многопрофильных, 1 гинекологическая, 4 детские), 5 стоматологическими поликлиниками, 4 родильными домами, областным клиническим перинатальным центром, 3 самостоятельными поликлиниками, 6 диспансерами и другими специализированными учреждениями.

При 706 имеющихся в городе спортивных сооружений три четверти (или 73%) - муниципальные.

Большой образовательный потенциал города. Из них 11 Государственных высших учебных заведений и филиалов работают в Твери, открыты 5 негосударственных высших образовательных учреждений, суворовское военное училище, также 15 учреждений среднего профессионального образования.

Общая численность студентов в них составляет около 42 тыс. человек - это 17% трудоспособного возраста.

Большим культурным центром является г Тверь с давними традициями.

В городе работают 3 профессиональных театра, Тверская академическая филармония, Тверская областная картинная галерея, Тверской краеведческий музей, 21 учреждение культурно - досугового типа.

Хорошо развита транспортная инфраструктура города. Через Тверь проходит автодорога республиканского значения Москва - Санкт-Петербург и Октябрьская железная дорога.

В Твери расположен самый большой на Волге речной порт, в него могут заходить суда «река-море» и аэропорт, способный принимать самолеты любых классов.

Глава 3. Характеристика объекта оценки

3.1 Общие сведения об объекте оценки

Объект находится в г. Тверь Калининский район по адресу с. Никольское д18 кв 13 в многоэтажной застройке: 2-х комнатная квартира, площадью 105 кв. м, частная собственность, Жилая застройка 80-90 годов ,3-5 минут ходьбы до остановок общественного транспорта(автобуса), маршрутных такси. кадастровый недвижимость цена налог

3.2 Виды функционального использования земельного участка

1. Квартира находится в 5-этажном доме: ТСЖ, территория не огорожена, на территории дома имеются клумбы и березы, домофон, детская площадка около дома, интернет, в близи находится медицинский пункт , детский сад, продуктовые магазины, ларек и базар.

3.3 Внешние и внутренние, качественные и количественные характеристики объекта оценки

1.Дом панельный , материал наружных стен железобетонные , материал перекрытий железобетонные, фундамент железобетонный, также есть горячее и холодное водоснабжение ,электроснабжение ,канализация, теплоснабжение, газоснабжение, общая площадь квартиры 105 кв.м., улучшенная планировка, высота потолков 2.8, всего комнат 2, этажность 5, жилая площадь 55кв.м., кухня-студия 38 кв.м., 1 лоджии, 2 санузла установлен городской телефон, интернет, французская мебель, бытовая техника, вид из окна детская площадка и церковь.

Глава 4. Факторный анализ территории с учётом ценообразующих факторов

Квартира в многоэтажном доме

1.Растояние до центра города 6.3 км (1ч.5 мин - 2ч. 2мин пешком)

2.Уровень развития транспортной системы:

- рядом с домом находятся 2 остановки автобусов и маршрутных такси: через которые проходят 3 маршрута, такие как № 22, 54,154 .

- дорожное покрытие асфальтовое стоимость проведения 70 руб./м2

3.Показатель развития инженерной и производственной инфраструктуры: в доме присутствует водопровод: холодного водоснабжение 100 руб./м2, горячего. водоснабжение 100 руб./м2. , централизованная канализация 100 руб./м2, централизованное отопление 250 руб./м2, электроснабжение 50 руб./м2, телефон и интернет 50 руб./м2.

4.Показатель развития социально-бытового обслуживания населения:

-в доме:

1. Продуктовый магазин «Пышка»

5.Состояние окружающей среды в районе: нет загрязнение воздушного бассейна и нарушение шумового режима автотранспортом, присутствие водного и лесного массивов для отдыха населения

6. Историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки :церковь

Глава 5. Исходная рыночная информация о цене объектов недвижимости

5.1 Жилая недвижимость в многоэтажных домах

Адрес	С.Никольское д №7 кв.5 7
Год строительсва	25.12.1990г
Дата сделки 3	30.11.15
Этажность	5/5
Материал	железобетон
Количество комнат	2
Наличие телефона	есть
Ванна,сан узел	2
Лоджия	1
Общая площадь кв, м2	105
Площадь кухни м2	38
Качество планировки	Улучшенная
Цена сделки	4200000
Инветст-ть	420000

Глава 6. Определение удельных показателей кадастровой стоимости оцениваемого объекта

Расчёт удельного показателя кадастровой стоимости производится по следующей формуле:

Р = (Рпос + Рсделки) * Кi

Где: Р - УПКС земель в квартале по зонам разрешённого использования, руб./м2; Рпос - особенности инфраструктуры, руб./м2; Рсделки - рыночная стоимость объекта оценки, руб./м2; Кi - коэффициент перехода от УПКСЗ для конкретного объекта.

Инфраструктурная составляющая находится следующим образом:

Рпос = (К1 + К2 + …. + Кn)

Где К1,2.n - стоимость (ремонта, реконструкции) коммуникаций на территории объекта оценки .

Определение рыночной стоимости объекта оценки выглядит следующим образом:

Рсделки = (Р1 * Пк)/100

Где: Р1 - инвентарная стоимость объекта руб./м2; Пк - территориальный коэффициент, который рассчитывается следующим образом:

Пк = (В1 + В2 + …. + Вn)

Где В1,2.n - коэффициент регрессии факторов, принимаем все применяемые коэффициенты по улучшению данной территории .

6.1 Определение УПКС для жилой недвижимости в многоэтажном доме

Р=(Рпос+Рсделки)*Кi: К=1.0

Рпос= (100+100+250+50+100+70+50)=770 руб./м2

Рсделки=(4000*5.15)/100=206 руб./м2

Р1=4000 руб./м2; Пк=5.15

Р=(770+206)*1=976 руб./м2

Глава 7. Определение кадастровой стоимости и налога оцениваемого объекта недвижимости

7.1 Определение кадастровой стоимости объекта оценки

Расчёт кадастровой стоимости объекта оценки производится по следующей формуле:

С = Sобщ * Р

Где: С - кадастровая стоимость земельного участка в населённом пункте, руб.; общ - площадь земельного участка, м2, Р - УПКСЗУ в этой квартале или зоне разрешённого использования, куда попал объект оценки.

Объекты:

квартира в многоэтажном жилом доме С=105*976=102480 руб.;

7.2 Определение налога объекта оценки

Налог ежегодно взимаемого с собственника объекта недвижимости за владение, пользование и т.д. ведется расчет по формуле:

СN = С * (К / 100) * N

Где: СN - Уплачиваемый налог использования объекта оценки один раз в год в индивидуальном и безвозмездном платеже, руб.; С - кадастровая стоимость земельного участка в населённом пункте, руб.; К - ставка земельного налога; N - кратность ставки земельного налога (в г.Тверь N=5)

Объекты:

квартира в многоэтажном доме К=0.1, СN=102480*(0.1/100)*5=512 руб.;

Глава 8. Краткий отчёт о кадастровой оценки объектов недвижимости

8.1 Квартира в многоэтажном жилом доме

1)Адрес: Тверская область ,Калининский район , Никулинское сельское поселение с. Никольское 2)Квартира в многоэтажном жилом доме принадлежит физическому лицу на праве собственности 1 год. Дом построен в 1990 году, тип дома железобетон , улучшенная планировка 5/5 этажей, в квартире сделан ремонт, общая площадь 105 кв.м., 2 комнаты, высота потолков 2.8, французская мебель, все нужные коммуникации есть, домофон, бытовая техника, телефон, интернет, , 1 лоджия, пластиковые окна, вид из окна детская площадка и церковь.

3)Принцип проведения оценки: заявление собственника.

4) Оценка недвижимости сравнительным подходом -это и есть изучение объектов-аналогов, имеющихся на рынке. В открытых источниках имеется большое количество информации, нужной для проведения оценки стоимости недвижимости. В проведении оценки недвижимости имеются данные по объектам-аналогам изменяются в отношении с нормами и характеристиками оцениваемого объекта, а затем на их основе получается средняя стоимость объекта, которая и принимается за результат оценки недвижимости.

5)Рыночная стоимость квартиры 4 200 000 руб.;

6)УПКС объекта недвижимости 976 руб./м2

7)Итоговая величина кадастровой стоимости объекта 102 480 руб./м2

8)Сумма налога 512 руб. и ставка налога объекта оценки 0.1

9) Наиболее большое использование объекта для проживания людей

Заключение

Обобщенные показатели результатов расчёта кадастровой стоимости земельных участков

Наименование объекта оценки/номер зоны	Sобщ з.у. м2	Рыночная/ инвентаризационная стоимость объекта оценки, руб.	УПКС руб./м2	Кадастровая стоимость объекта оценки, руб.	Ставка земельного налога, %	Сумма налога взимаемого с объекта оценки, руб.
Квартира в многоэт. жилом доме	105	4 200 000	976	102 480	0.1	512

Кадастровая оценки земли является очень важным экономическим принципом управления приемлемым использованием земельных ресурсов на определенном этапе выбора и принятие проектных решений , является способом принятия системы налогообложения и ценообразования, принадлежит для составления имущественных договоров отталкиваясь от земель и права их аренды на вторичном рынке.

При выполнении курсовой работы изучены и проанализированы методы проведения государственной кадастровой оценки земель. Мною использован сравнительный подход к оценке - способ определения стоимости, выявляется в применении и анализе цен на объекты, похожий оцениваемому объекту.

Были расчитаны удельные показатели кадастровой стоимости объекта оценки, с помощью которой была выявлена кадастровая стоимость этого объекта . Для расчёта суммы налога уплачиваемого за использование объекта оценки были применены ставки земельного налога утверждённые в соответствии с решение Тверской городской думы от 21.04.2006 №333.

Список литературы

1. Варламов А.А. Земельный кадастр: Т.4. Оценка земель./ А.А. Варламов. М: Колос, 2006. 463 с.

2. Земельный кодекс РФ. ФЗ от 25.09.2001. №136-ФЗ (с дополнениями и изменениями)

3Управлении Росреестра по Тверской области сформирована Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - Комиссия) на основании приказа Росреестра от 14.02.2012 № П/57.

4. Государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов. Утверждена приказом Роснедвижимости от 15.02.2007 - №39

5. Правила проведения государственной кадастровой оценки земель. Утверждены постановлением правительства РФ от 08.04.2007 №316

6. Соврикова Е.М., Пудовкина Т.А., Ерёмин Е.А., Кострицина М.Н. Кадастр застроенных территорий. Методические указания для выполнения курсовой работы по теме «Государственная кадастровая оценка земель населённых пунктов».Тверь, 2009. - 23с.

7. Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости (с изм. и доп., вступ. в силу с 12.10.2015)

8. Федеральный закон от 29.07.1998 №135 - ФЗ (ред. от 13.07.2015) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Размещено на Allbest.ru

...