Информационное обеспечение измерения регионального потенциала ипотеки

Размещено на http://www.allbest.ru/

Информационное обеспечение измерения регионального потенциала ипотеки

Ерошенков К.М.

Региональные формы ипотечного кредитования

Ипотека может исследоваться на различных уровнях обощения. В узком смысле слова, ипотека - это форма кредитования, а именно - получение кредита на приобретение недвижимости под залог приобретаемой недвижимости. В широком смысле слова, ипотека - это способ социально-экономического развития государства, а именно - механизм решения социально-экономических проблем путём повышения доступности жилья за счёт формирования механизмов кредитования заёмщиков под залог приобретаемой недвижимости.

Таким образом, существует два основных уровня исследования ипотеки. На микроэкономическом уровне: (1) объектом ипотеки является недвижимость; (2) отношения возникают между заёмщиком, кредитором и сервисными службами (риэлторы, страховые компании и др.); (3) цель ипотеки - улучшение заёмщиком личных жилищных условий. На макроэкономическом уровне: (1) объектом ипотеки является пул выданных кредитов (более обобщённо - объём ипотечных займов в ВВП); (2) отношения возникают между первичным и банками-кредиторами, множеством заёмщиков, государством, в лице Агентства по ипотечному жилищному кредитования (АИЖК), и инвесторами в ипотечные ценные бумаги; (3) цель ипотеки - формирование рынка доступной недвижимости для удовлетворения потребности населения в жилье.

Однако существует и другой, весьма важный, мезаскопический уровень - региональный. Исследования на этом уровне усложняются из-за одновременного действия как микроэкономических, так и макроэкономических факторов. На региональном уровне сталкиваются интересы предпринимательских структур (банки, застройщики, региональные операторы), регионального государственного управления и инвесторов регионального уровня.

Возможности развития общих организационных форм ипотеки как на микроэкономическом, так и на макроэкономическом уровне определяются действующим ипотечным законодательством и стандартами АИЖК. Однако при этом ряд потенциальных групп ипотечных заёмщиков не имеют возможности воспользоваться общими формами ипотеки. Федеральное законодательство в настоящее время нуждается в существенной доработке для более широкого включения населения в ипотеку.

В то же время региональная власть заинтересована в расширении области действия и увеличения потенциала ипотеки за счет развития и поддержки разнообразных юридически допустимых форм ипотеки. Такие формы расширяют: (1) возможности населения по приобретению жилья; (2) возможности предпринимателей по приобретению коммерческой недвижимости; (3) возможности застройщиков по увеличению объёмов строительства; (4) возможности инвесторов по диверсификации инструментов для инвестирования ресурсов. Важно, что механизмы ипотеки могут использоваться в региональной экономике не только для увеличения спроса, но и для роста предложения недвижимости, что позволяет оптимизировать динамику развития рынка недвижимости. Всё это, в конечном итоге, сказывается на активизации хозяйственной деятельности внутри региона и способствует его социально-экономическому развитию.

Основные региональные формы ипотеки - это: (1) бизнес-ипотека, (2) ипотека для высоко-рискованных заёмщиков (не соответствующих стандартам АИЖК), (3) социальная ипотека. Бизнес-ипотека - это кредитование юридических лиц под залог покупаемой коммерческой недвижимости, проводимая фактически через ипотечные формы [1,2,3]. Ипотека для высоко-рискованных заёмщиков - это ипотечное кредитование тех категорий граждан, которые не попадают в стандарты АИЖК в тот момент времени, когда им необходим ипотечный кредит, но будут удовлетворять таким стандартам в дальнейшем (скажем, это молодая семья, имеющая стабильный рост зарплаты, но в настоящий момент зарплата недостаточна для выплаты аннуитетных платежей). Социальная ипотека - это ипотека для социально защищаемых групп населения, которым необходима бюджетная помощь либо в виде беспроцентного кредита на даунпеймент, либо субсидирование аннуитетных платежей. Одним из видов социальной ипотеки является «военная ипотека»[4].

Информационное обеспечение измерения потенциала ипотеки

Для измерения регионального потенциала ипотеки необходимо предположить, что все потенциальные заёмщики охвачены формами ипотечного кредитования - то есть новых заёмщиков внутри региона появиться не может. Так же ипотека зависит от многих факторов, каждый из которых имеет свои тенденции к изменению - так, например, ипотечный рынок напрямую контактирует с объёмом потребительского рынка, рынком недвижимости и т.д. Для расчёта потенциала региональных форм ипотеки необходимо отбросить все эти сопутствующие его росту показатели. То есть потенциал региональных форм должен отражать качественные изменения в области ипотечного кредитования и мало зависеть от количественных изменений, таких как «рост ВВП», «рост стоимости жилья», «рост покупательной способности населения со временем» и др. Таким образом, развитие самой ипотеки можно оценить по двум показателям:

I₁ = M / ВРП, I₂ = V / P, (1,2)

где М - это объём выданных кредитов, V - количество выданных кредитов, P - население региона, ВРП - валовый региональный продукт.

Для оценки потенциала форм ипотечного кредитования возможно использовать, соответственно, показатели Мп и Vп (потенциальный объём кредитов, который может быть выдан и потенциальное количество кредитов, которое может быть выдано). Соответственно, потенциальный объём кредитов, который может быть выдан, равен объёму рынка недвижимости (исходим из предположения, что по ипотеке нельзя купить больше, чем есть на рынке недвижимости, то есть ограничение установлено продавцами недвижимости). А потенциальное количество кредитов примерно равно количеству семей (кредитование физических лиц) плюс количество юридических лиц (кредитование бизнеса).

При расчёте потенциального объёма регионального ипотечного рынка необходимо посчитать, каким объёмом денег располагает население, чтобы выплачивать аннуитетные платежи. Суть расчёта базируется на том, что по статистике всего 3% доходов населения сохраняется или инвестируется, а всё остальное создаёт потребительский рынок. В случае абсолютного максимума развития ипотечного кредитования автор исходит из предположения, что объём аннуитетных платежей примерно равен объёму потребительского рынка за вычетом расходов на продукты питания. Таким образом, мы можем вычислить общий объём денег, которые могут пойти на погашение аннуитетных платежей. Предполагая, что в первых платежах объём погашения основного долга стремиться к нулю, а объём процентной составляющей стремится к полной стоимости аннуитетного платежа, можем вычислить потенциальный объём кредитов, так как динамика изменения процентной ставки так же прогнозируема. Однако возможен и альтернативный расчёт потенциального объёма ипотечного кредитования, основанный на том, что рынок недвижимости накладывает свои ограничения на потенциальный объём кредитов. Так, по ипотеке (или любым другим способам покупки) невозможно приобрести больше недвижимости, чем есть на рынке недвижимости. ипотечный кредитование региональный

Таким образом, показатель потенциала развития региональной ипотеки определяется как наименьшее из двух ограничительных величин: (1) максимально возможные процентные платежи заемщиков по ипотечным кредитам, объём которых равен объему рынка региональных потребительских расходов за вычетом суммарных расходов на продукты питания; (2) объём рынка недвижимости региона. Использование данного показателя позволит произвести количественное сравнение потенциалов ипотеки в разных регионах. Формулы в этом случае имеют следующий вид:

I_1p = min{R - R1, W}, I_2p = (U_физ + U_юр)/Р, (3,4)

где I_1p - потенциал объёма ипотечного кредитования, R - объём рынка потребительских расходов, R₁ - объём регионального рынка продуктов питания; W - объем рынка недвижимости региона, I_2p - потенциал количества потребительских кредитов, U_физ - количество физических лиц (домохозяйств), U_юр - количество юридических лиц. Соответственно, эффективность всех форм региональной ипотеки можно измерить как разницу между потенциальным и реальным объёмом кредитования, а так же как разницу между потенциальным и реальным количеством выданных в регионе кредитов.

Выводы

Обобщая статистические данные и по-новому компилируя информацию можно построить модель развития регионального потенциала ипотеки, которая может быть использована как в науке - в преподавании экономических дисциплин «Финансы и кредит», «Региональная экономика», так и в работе департаментов инвестиций и целевых программ региональных администраций, региональных фондов ипотеки с целью улучшения проводимой в стране государственной жилищной политики. Использование региональных форм ипотечного кредитования может охватить новые группы потенциальных заёмщиков (например - бизнес), что в целом увеличивает привлекательность форм такого рода кредитования. Предложенная формула измерения потенциала может быть использована как в теоретических исследованиях, например при изучении пространственной неоднородности России, так и в практических ситуациях - например при решении какого-либо банка об открытие ипотечных кредитных программ в региональных подразделениях.

Литература

1. Пасик В.И., Ерошенков К.М. Развитие ипотеки и рынка доступного жилья. - М.: МАКС ПРЕСС, 2007.

2. Пасик В.И., Ерошенков К.М. Бизнес-ипотека. - М.: МАКС ПРЕСС, 2007.

3. Мутовин С.И. Ипотечное кредитование бизнеса - второй этап развития ипотеки в России // Российское предпринимательство, 2007, №1.

4. Агенство по Ипотечному и Жилищному Кредитованию. Интернет ресурс. www.ahml.ru

Размещено на Allbest.ru