Анализ тенденций рынка недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

недвижимость рынок купля продажа

1.1 Основные понятия

Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.

Субъектами рынка недвижимости являются Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические и физические лица России и иностранных государств, вступающие в экономические связи в процессе владения, пользования и распоряжения недвижимым имуществом.

Рынок недвижимости можно классифицировать по следующим группам:

1) рынок жилой недвижимости,

2) рынок нежилой недвижимости.

В настоящей контрольной работе проводится анализ рынка

жилой недвижимости.

1.2 Цель выполнения анализа рынка недвижимости

Первой частью выполнения контрольной работы является анализ рынка жилой недвижимости в регионе (по месту проживания студента или по заданию преподавателя). Цель выполнения работы - получение студентами практических навыков анализа рынка жилой недвижимости. Данный раздел методических указаний содержит задание и рекомендации по выполнению первой части контрольной работы на тему «Анализ рынка жилой недвижимости». Анализ рынка жилой недвижимости проводится по следующим признакам:

- по структуре совершенных сделок;

- по категории жилой недвижимости;

- по материалу стен жилой недвижимости;

- по средней стоимости жилой недвижимости;

- по средней стоимости 1 мІ жилой недвижимости

Задание: на основе имеющейся информации о сделках купли-продажи с объектами недвижимости выполнить анализ состояния рынка жилья на две даты (даты выбираются с периодичностью не менее чем квартал) и сделать вывод о наблюдаемых тенденциях. При выборе объектов недвижимости для проведения исследования рынка жилой недвижимости (исходные данные), выбран один вид операции с объектом недвижимости - продажа.

С целью анализа состояния рынка рассчитываются три группы показателей: 1. Количественные показатели, характеризующие общее количество сделок купли-продажи жилья на определенный период времени.

2. Качественные показатели, характеризующие структуру сделок по категориям и типам жилья.

3. Стоимостные показатели, характеризующие стоимость жилья по различным типам и видам жилья, а также удельную стоимость (стоимость 1 мІ общей площади жилья).

Исходные данные представляют собой перечень жилых объектов (квартир) с указанием их потребительских характеристик и цен, количество объектов - 50 шт. (табл. 1). Данные взяты с сайта и печатного издания газеты «Недвижимость Алтая»

Таблица 1 Список продаж жилья в г. Барнаул на 01.02.2014г

№	Этажность	Материал стен	Улица	Общая площадь мІ	Кол-во комнат	Лоджия (балкон)	Санузел	Общая стоимость, руб
1	9/9	к	Юрина	30	2	нет	р	1250 000
2	4/5	п	Суворова	31	1	б	р	1270 000
3	2/3	к	Матросова	32	1	б	с	1250 000
4	2/5	к	Октябрят	43	3	нет	с	1530 000
5	5/5	к	Малахова	44	2	б	с	1550 000
6	4/5	к	Георгия Исакова,	31	1	нет	с	1550 000
7	2/5	к	Ленина	32	2	б	с	1560 000
8	5/5	к	Г.Исакова	44	2	б	р	1670 000
9	2/5	п	Глушкова	42	2	б	с	1650 000
10	3/5	к	Чеглецова	45	2	б	с	1700 000
11	5/5	п	Телефонная	44	2	б	с	1700 000
12	2/5	п	Молодежная	87	4	б	р	4700 000
13	4/5	к	Ленина	73	3	л	с	4300 000
14	4/5	п	Молодежная	56	3	б	р	3150 000
15	3/5	к	Никитина	63	3	б	р	3000 000
16	2/5	к	Чернышевского	54	3	нет	р	3200 000
17	1/5	п	Строителей	56	3	нет	с	3050 000
18	3/5	к	Союза Республик	58	3	б	р	3000 000
19	3/5	п	Ядринцева	60	4	б	р	2950 000
20	4/5	п	Георгиева	60	4	б	р	2900 000
21	3/5	к	50 лет СССР	60	4	б	р	2850 000
22	1/5	п	Молодежная	43	2	б	с	2600 000
23	4/5	к	Ленина	44	2	б	с	2830 000
24	2/5	п	Георгиева	60	4	б	р	2650 000
25	5/5	к	Короленко	56	3	б	р	2500 000
26	5/5	п	Попова	61,5	4	б	р	2600 000
27	2/5	п	Прудской	62	3	6	р	2550 000
28	3/5	к	Антона Петрова	43	2	б	с	2400 000
29	3/5	п	Георгиева	48,3	2	б	р	2480 000
30	1/5	п	Попова	62	3	нет	с	2450 000
31	5/5	к	Гоголя	62	4	б	р	2250 000
32	1/5	п	Попова	62	3	нет	с	2250 000
33	5/5	к	Ленина	44	2	б	с	2200 000
34	2/5	п	Чудненко	61	4	б	р	2190 000
35	5/5	к	Деповская	47	2	б	с	2200 000
36	2/5	п	Молодежная	44	2	б	с	2100 000
37	3/5	п	А.Петрова	46	2	б	с	2250 000
38	2/4	к	Социалистический	44.6	2	б	р	2100 000
39	4/5	к	Комсомольский	43	2	б	с	2150 000
40	4/5	к	А. Петрова	44	2	б	р	2350 000
41	2/5	п	Новороссийская	44	2	б	с	2300 000
42	1/5	п	Строителей	46	2	б	р	2320 000
43	5/5	к	Брестская	43	2	нет	р	2350 000
44	4/5	п	Чеглецова	43	2	б	с	2350 000
45	3/5	к	Никитина	37	1	б	с	1250 000
46	4/5	п	Привокзальная	32	1	нет	с	1200 000
47	1/5	п	П.Сухова	31	1	нет	с	1150 000
48	4/5	п	Суворова	31	1	б	с	1470 000
49	5/5	к	Силикатная	33	1	б	р	1350 000
50	5/5	п	Молодежная	32	1	л	с	1800 000

Таблица 2Список продаж жилья в г. Барнауле на 06.01.2015

№	Этажность	Материал стен	Улица	Общая площадь мІ	Кол-во комнат	Лоджия (балкон)	Санузел	Общая стоимость, руб
1	8/10	п	Павловский тракт	37	1	б	р	1800 000
2	3/10	п	Сиреневая	37	1	б	р	1800 000
3	5/5	к	Цаплина	44	2	б	с	1800 000
4	4/10	п	Ускова	47,4	1	л	р	1925 000
5	11/12	п	Петра Сухова	31	1	нет	с	1940 000
6	1/10	к	Павловский тракт	39	1	л	р	1900 000
7	1/3	к	Г.Алтайская	44	2	б	р	1950 000
8	2/5	к	Ленина	50	3	б	с	2000 000
9	3/4	к	Беляева	42	2	нет	с	2080 000
10	5/5	к	80 Гвардейской дивизии	55	2	б	с	2080 000
11	4/5	к	Глушкова	59	3	нет	с	2100 000
12	5/5	к	Эмилии Алексеевой	52	3	б	с	2150 000
13	2/5	к	Ленина	44	2	б	с	2150 000
14	4/5	к	Горно-Алтайская	43	2	б	р	2170 000
15	2/10	п	Взлетная	39	1	л	с	2180 000
16	5/5	п	Чудненко	48	3	б	р	2200 000
17	4/5	к	Бретская	43	2	б	с	2200 000
18	3/5	п	80 Гвардейской дивизии	45	2	б	с	2250 000
19	5/10	п	Балтийская	40	1	л	р	2300 000
20	5/5	п	Павловский тракт	47	3	б	р	2300 000
21	1/5	к	Бресткая	31	1	нет	р	2030 000
22	1/10	п	Власихинская	35	1	л	р	2030 000
23	1/5	к	Петра Сухова	45	2	нет	с	2200 000
24	2/4	к	Социалистический	44,6	2	б	с	2250 000
25	1/10	п	Сиреневая	51	2	нет	с	2250 000
26	1/4	к	Прудской	21,4	1	нет	с	1000 000
27	4/5	к	Георгиева	19	1	нет	с	1000 000
28	2/5	к	Титова	16,7	1	б	р	1290 000
29	2/2	к	Трамвайный	50	2	нет	р	1390 000
30	4/5	к	1-я Западная	23,4	2	Нет	р	1400 000
31	3/5	к	Э. Алексеевой	27	1	нет	с	1450 000
32	1/2	м	Цеховая	43	2	нет	р	1500 000
33	2/6	к	Малахова	20	1	л	с	1560 000
34	5/5	к	40 Лет Октября	30	1	нет	с	1550 000
35	1/9	п	Малахова	33	1	л	с	1570 000
36	3/6	к	Коммунаров	29	1	л	р	1600 000
37	3/3	к	Беляева	44	3	б	р	1600 000
38	1/5	п	Павловский Тракт	61	3	нет	с	2450 000
39	9/9	п	Малахова	68	3	л	с	2700 000
40	6/9	п	Балтийская	62	3	б	р	2950 000
41	2/4	к	Ленина	92	4	нет	р	4850 000
42	2/4	к	Деповская	79	3	нет	р	5000 000
43	6/10	п	Партизанская	70	3	л	р	3750 000
44	6/9	к	Красноармейский	80	4	б	р	4800 000
45	5/6	к	Краевая	80	3	л	р	4600 000
46	2/5	к	Гоголя	125	4	л	р	4700 000
47	8/14	к	Ленина	125	4	б	р	6700 000
48	7/10	п	Шумакова	110	4	л	р	5500 000
49	8/12	п	Шумакова	119	4	л	р	4200 000
50	1/10	м	Лазурная	96	3	л	р	4550 000

Таблица 3Показатели, характеризующие состояние рынка недвижимости.

Наименование показателей	1 дата	2 дата
1. Общее количество сделок	50	50
2. Структура сделок, %
2.1. Структура сделок по категории жилья, % Всего, в том числе: 1-комнатные 2- комнатные 3-х комнатные 4-х комнатные	100	100
2.2. Структура сделок по материалу стен, % Всего, в том числе: кирпичные панельные монолитные	100	100
3. Средняя стоимость жилья по категориям квартир, тыс. руб.:
1- комнатные квартиры 2-комнатные квартиры 3-комнатные квартиры 4-комнатные квартиры
4. Минимальная и максимальная стоимость квартиры по категориям жилья, тыс. руб
1-комнатные квартиры: min мах
2-комнатные квартиры: мin мах
3-комнатные квартиры: мin мах
4-комнатные квартиры: мin мах
5. Средняя стоимость 1 мІ общей площади, тыс. руб.
5.1. По категории квартир: 1- комнатные 2-комнатные 3-комнатные 4-комнатные
5.2. По материалам стен: панельные кирпичные монолитные

Структура сделок на рынке жилья определяется отношением количества сделок с жильем определенной категории, типа или вида ограждающих конструкций (материала стен) к общему количеству сделок на данный период времени в процентном отношении:

dк = V/Vк·100%

dт = V/Vт·100%; (1)

dв = V/Vв·100%,

где dк, dт, dв - доля в структуре сделок категории (гостинки, однокомнатные и т.д.), типа (стандартное, улучшенное и т.д.) и вида ограждающих конструкций на указанную дату, %;

Vк, Vт, Vв - количество сделок с квартирами категории, типа и вида ограждающих конструкций на указанную дату;

V - общее количество сделок со всеми объектами на указанную дату.

2. Средняя стоимость жилья по категориям квартир определяется отношением общей стоимости сделок по данной категории жилья к общему количеству сделок с данной категорией:

Cсрi =Ci/Vi, (2)

где Ссрi - средняя стоимость жилья i категории, тыс. руб.; Сi - общая стоимость сделок по данной категории жилья (определяется как сумма всех сделок с объектами данной категории), тыс. руб.,; Vi - общее количество сделок по данной категории жилья.

3. При заполнении п. 4 выбирается по каждой категории жилья сделка с самой низкой ценой и с самой высокой ценой.

4. Средняя стоимость 1 мІ жилья по категориям, типам и видам ограждающих конструкций (п. 5) опредеяется отношением общей суммы сделок по объектам данной категории, типа, вида к общей суммарной площади по данным объектам:

С1к,т,в = Cк,т,в/Sк,т,в, (3)

где C1к,т,в - стоимость одного квадратного метра общей площади по жилью соответствующей категории, типа, вида ограждающих конструкций, тыс. руб./ м2;

Ск,т,в - общая стоимость сделок по данной категории, типу жилья и виду ограждающих конструкций (определяется как сумма стоимостей всех сделок по жилью оответствующей категории, типа, вида ограждающих конструкций), тыс. руб.;

Sк,т,в - суммарная общая площадь всех объектов сделок данной категории, типа, вида ограждающих конструкций.

Решение

1. Рассчитаем долю в структуре сделок по категории квартир на февраль 2014

1) Однокомнатных квартир:

dк = V/Vк·100%

dк = 9/50·100% = 18%

2) Двухкомнатных квартир

dк = 22/50·100% = 44%

3) Трехкомнатных квартир:

dк = 11/50·100% = 22%

4) Четырехкомнатные квартиры:

dк = 8/50·100% = 16%

Рассчитаем долю в структуре сделок по категории на январь 2015:

1) Однокомнатные квартиры:

dк =17/50·100% = 34%

2) Двухкомнатные квартиры:

dк = 14/50·100% = 28%

3) Трехкомнатные квартиры:

dк = 13/50·100% = 26%

4) Четырехкомнатные квартиры:

dк = 6/50·100% = 12%

2. Рассчитаем долю в структуре по материалам стен:

1) с объектами из кирпича:

dк = 22/50·100% = 44%

2) с объектами из панельных материалов:

dк = 28/50·100% = 56%

На январь 2015 г:

1) с объектами из кирпича:

dк = 31/50·100%= 62%

2) с объектами их панельных материалов:

dк=17/50·100% =34%

3) монолитные:

dк = 2/50·100% = 4%

3. Рассчитаем среднюю стоимость жилья по категориям квартир:

Cсрi =Ci/Vi

1) Для однокомнатных квартир:

Cсрi = 12290/9 = 1365,55 (тыс,руб)

2) Для двухкомнатных квартир

Cсрi = 46060/22 = 2093,63 (тыс.руб)

3)Для трехкомнатных квартир:

Cсрi = 28530/11 = 2593,63 (тыс.руб)

4) Для четырехкомнатных квартир:

Cсрi = 25740/8=3217,50 (тыс.руб)

Расчеты произведены по данным на февраль 2014 г.

Рассчитаем среднюю стоимость жилья по категориям квартир на январь 2015 г.

1) Для однокомнатных квартир:

Cсрi = 28925/17= 1701,47 (тыс.руб)

2) Для двухкомнатных квартир:

Cсрi = 27670/14 = 1976.42 (тыс.руб)

3) Для трехкомнатных квартир:

Cсрi = 38350/13 = 2950 (тыс.руб)

4) Для четырехкомнатных квартир:

Cсрi = 30750/6 = 5125 (тыс.руб)

4) Рассчитаем среднюю стоимость 1 мІ общей площади, тыс. руб. (февраль 2014 г)

1. По категории квартир:

С1к,т,в = Cк,т,в/Sк,т,в,

- для однокомнатных квартир:

С1к,т,в = 12290/290 = 42,37 (тыс.руб)

- для двухкомнатных квартир

С1к,т,в = 46060/947,9 = 48,59 (тыс.руб)

-для трехкомнатных:

С1к,т,в = 28530/645 = 44,23 (тыс.руб)

-для четырехкомнатных квартир:

С1к,т,в = 25740/364,5 = 70,61 (тыс.руб)

Рассчитаем среднюю стоимость 1 мІ общей площади, тыс. руб. (январь 2015 г)

1. По категории квартир:

-для однокомнатных квартир:

С1к,т,в = 28925/532,5 = 54,31 (тыс.руб)

-для двухкомнатных квартир:

С1к,т,в = 27670/573,1 = 48,28 (тыс.руб)

- для трехкомнатных квартир:

С1к,т,в = 38350/816 = 46,99 (тыс.руб)

- для четырехкомнатных квартир:

С1к,т,в = 30750/651 = 47,23 (тыс.руб)

2. По материалу стен:

На февраль 2014 г:

- Киричные

С1к,т,в = 54340/1149,6=47,27 (тыс.руб)

- Панельные

С1к,т,в=58080/1152,8 = 50,38 (тыс.руб)

На январь 2015 г:

- Киричные

С1к,т,в = 75630/1497,1=50,51 (тыс.руб)

- Панельные:

С1к,т,в= 44155/919,4 = 48,02 (тыс.руб)

- Монолитные:

С1к,т,в = 6490/127=51,1 (тыс.руб)

01.02.2014г 01.01.2015 г

Рис. 1. Структура сделок на рынке жилья по категориям квартир.

Рис. 2. Динамика сделок на рынке жилой недвижимости по материалу стен, шт.

Вывод

Проанализировав рынок недвижимости, можно сделать вывод о том, что за период с февраля 2014 по январь 2015 г. радикальных изменений в средней стоимости и стоимости 1 м2 жилья не произошло.

2. КОНТРОЛЬНЫЕ ЗАДАЧИ

Задача 1

Объект недвижимости был приобретен с целью его последующей продажи. Какова будет стоимость объекта через определенный период времени, если ежегодный рост стоимости на данном сегменте рынка недвижимости составляет Е %? Дано:

Стоимость приобретаемого объекта недвижимости, тыс. руб. (PV) - 600

Прогнозируемый рост цен на данном сегменте рынка, % в год (E) - 1,5

Период времени, по истечении которого объект предполагается продать, лет (t)- 2

Решение

Ответ: стоимость жилья через 2 года составит 618,13 тыс.руб.

Задача 2

Организация приобрела объект недвижимости с целью его недоходного использования и с последующей перепродажей его через определенный период времени. Окупит ли организация свои вложения, продав объект за предварительно оговоренную цену, если рост цен на данном сегменте рынка недвижимости прогнозируется в размере E % в квартал? Дано:

Стоимость приобретаемого объекта недвижимости, тыс. руб.(PV) - 864

Предполагаемая цена продажи объекта в будущем, тыс. руб.

(FV) - 1104

Период времени, по истечении которого объект предполагается продать, лет (t) - 3

Прогнозируемый рост цен на данном сегменте рынка, % в квартал

(E) - 2

n=4

Решение

Ответ

случае продажи организацией объекта недвижимости за предварительно оговоренную цену вложения организации окупятся, т.к FV₁ = 1104 тыс. руб., FV₂ = 1095,76 тыс. руб.

Задача 3

Какую сумму необходимо поместить на депозит сегодня под E % годовых, чтобы через n лет накопить необходимую сумму денежных средств для приобретения объекта недвижимости?

Дано:

Стоимость приобретаемого объекта недвижимости, тыс. руб.( PV) - 600

Депозитный процент, % в год (Е) - 10,5

Период времени накопления денежных средств, лет (n)- 6

Решение

PV = 600 (1 / (1 + 0,105)6 = 329,59 тыс руб.

Ответ: на депозит нужно поместить 329,59 тыс руб чтобы через 6 лет накопить необходимую сумму денежных средств для приобретения объекта недвижимости.

Задача 4

В соответствии с договором аренды ежемесячные платежи осуществляются в конце каждого месяца. Какова текущая стоимость арендных платежей, которую получит арендодатель за весь период аренды объекта? Исходные данные:

Сумма ежемесячных арендных платежей, тыс. руб. (А) - 20

Срок аренды, лет (t) -7

Ставка дисконта, % в год (E)- 8

n=12

Решение

Ответ: Текущая стоимость арендных платежей, которую арендодатель за весь период аренды объекта составила 84301 руб.

Задача 5

Для приобретения объекта недвижимости организация взяла в банке кредит на указанных ниже условиях. Каков размер ежемесячных выплат по кредиту, если они осуществляются аннуитетным методом в конце каждого месяца? Исходные данные:

Сумма кредита, млн. руб. (PV) - 4

Ставка процентов по кредиту, % в год (E) - 12

Срок кредита, лет (t) - 4

n=12

Решение



Ответ: размер ежемесячных выплат по кредиту равен 4 151 руб.

Задача 6

Организация приобрела объект недвижимости с рассрочкой платежа на несколько лет. Согласно договору выплаты покупателем осуществляются ежемесячно. Какова текущая стоимость выплат инвестора за весь период рассрочки? Исходные данные:

Период рассрочки выплат, лет (t) - 4

Сумма ежемесячных выплат, тыс. руб. (T) - 150

Ставка дисконта, % в год € - 9

Решение

Ответ. Текущая стоимость выплат за весь период составила 2005,35 тыс. руб.

Задача 7

Руководство организации принимает решение о создании фонда накопления для приобретения дополнительного офиса, планируя за n лет накопить необходимую сумму денежных средств. Какую сумму денежных средств необходимо вносить на счет ежегодно, чтобы в планируемый срок приобрести объект недвижимости?

Исходные данные:

Прогнозируемая стоимость, покупки офиса, тыс. руб. (FV) - 8000

Проценты, начисляемые на вклад, % в год E - 10

Предполагаемый период накопления, лет - 6

Задача 8

Для покупки жилого дома семьей открыт накопительный жилищный счет с начислением по нему процентов. Какую сумму нужно вносить на счет ежемесячно, чтобы накопить нужную сумму за планируемое число лет? Исходные данные:

Прогнозируемая стоимость, покупки жилья тыс. руб. (FV) - 2500

Проценты, начисляемые на вклад, % в год (E) - 9

Период накопления денежных средств, лет (t) - 10 n=12

Решение

Задача 9

Организация рассматривает вариант приобретения объекта офисной недвижимости с намерением в последующем сдавать его в аренду под офисы. Окупит ли организация свои вложения в объект недвижимости за n лет при норме дисконта 9 % годовых.

Исходные данные:

Средняя стоимость м2 на рынке недвижимости, тыс. руб - 55

Площадь приобретаемого объекта, м2 - 1100

Средняя стоимость аренды офисных помещений, тыс. руб. за м2 в месяц - 16

Период сдачи объекта офисной недвижимости в аренды, лет - 6

Задача 10

Семья, накапливая средства для приобретения квартиры, в конце каждого квартала вносит деньги на свой счет в банке. Какая сумма будет накоплена на счете через определенное время, если по счету начисляются проценты? Достаточно ли будет накопленных средств для приобретения квартиры, если на момент открытия вклада рыночная стоимость таких квартир была равна 2800 тыс. руб., и если известен прогноз роста цен на рынке жилья?

Исходные данные.

Сумма ежеквартального взноса, тыс. руб. (A) - 60

Срок накопления средств на счете, лет (t) - 7

Проценты по вкладу, % в год (E₂) - 10

Прогнозируемый рост цен на рынке недвижимости, % в квартал (E₁) - 1,5 Рыночная стоимость на момент открытия вклада PV=2800 тыс. руб.

n=4

Решение

Ответ: Прогнозируемая цена однокомнатной квартиры через 7лет будет составлять 3699,6 тыс. руб., а накопительные средства на тот момент будут составлять 1838,6 тыс. руб. Накопленных средств будет не достаточно для приобретения однокомнатной квартиры.

Размещено на Allbest.ru

...