Недвижимость как специфический объект оценки

Размещено на http://www.allbest.ru/

Введение

С развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средства производства. Под недвижимостью понимается участок земли с улучшениями созданными трудом человека объектами (различного назначения). К объектам недвижимости в соответствии с «Гражданским кодексом РФ» относят так же леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, воздушные, морские и речные суда, космические объекты.

Стоимость любого товара или услуги зависит от ситуации на рынке, который формирует спрос и предложение. При оценке стоимости специфического товара прав собственности на недвижимость следует оценивать все факторы, которые влияют на величину стоимости этой собственности.

Факторы делятся на 2 группы:

1. внешние - среда, которая окружает объект недвижимости;

2. внутренние - характеристики самого объекта недвижимости.

Для определения рыночной стоимости недвижимости используются три подхода: затратный, доходный и сравнительный. На основании сопоставления результатов полученных с применением различных подходов между собой получают рыночную стоимость объекта на дату оценки.

Оценка недвижимости это основная часть оценочной деятельности, которая в современных условиях является важным аспектом имущественных отношений. Под оценкой подразумевают научно-обоснованное мнение оценщика о стоимости объекта недвижимости, ее точность зависит от правильности использования подходов и методов оценки.

Недвижимость - это не только основа национального богатства страны в разрезе экономической статистики, но и имущество, с которым непосредственно сталкиваются все граждане страны. Знание основ экономики недвижимости необходимо как для успешной предпринимательской деятельности, так и в быту любого гражданина.

Состояние рынка недвижимости влияет на экономику страны в целом, так как рынкам капитала, труда, товаров и услуг необходимы помещения, соответствующие выполняемой деятельности.

Купля - продажа недвижимости, страхование и имущественные споры, налогообложение, сдача имущества в аренду, акционирование предприятий и перераспределение имущественных долей, реализация инвестиционных проектов и кредитование под залог - вот краткий перечень операций, при осуществлении которых требуются знания в области экономики недвижимости. Такие операции широко распространены, состояние рынка недвижимости влияет на экономику страны в целом, поэтому знание экономики недвижимости необходимо как для успешной предпринимательской деятельности различных видов, так и в жизни, в быту любой семьи и отдельно взятых граждан.

Цель данной работы - рассмотреть теоретические аспекты оценки недвижимости и оцените объект недвижимости тремя подходами к оценке и определите итоговую рыночную стоимость объекта оценки.



1. Теоретические аспекты оценки недвижимости

1.1 Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость

Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену стоимость. Цена объекта недвижимости - это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене.

Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин, например наличия аналогов или стабильности рынка.

Часто начальная цена сознательно завышается на 15 - 20 %, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга. Порой, цена сделки формируется под воздействием личных представлений участников сделки и не поддается прогнозам.

Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов, рассмотрим основные из них:

1. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их можно разделить на:

- макроэкономические - факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка (налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие внешнеэкономической деятельности и т.д.);

- микроэкономические - факторы, характеризующие объективные параметры конкретных сделок.

2. Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы психологического характера:

- массированная реклама;

- инфляционные ожидания;

- симпатии;

- осведомленность и т.д.

3. Физические факторы:

- местонахождение - удаленность от центра, степень развития инфраструктуры и транспортного сообщения (особенно - близость метро) напрямую влияет на стоимость недвижимости;

- архитектурно-конструктивные решения - в зависимости от назначения дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или уменьшатся;

- состояние объекта недвижимости;

- наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и др.);

- экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость квартир).

4. Факторы, влияющие на цену и скорость продажи квартир:

- количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип квартир именно в этой части города;

- объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ и т.п.);

- престижность района;

- экологическая обстановка в районе;

- транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;

- социальная однородность дома;

- характер сделки («прямая» или «встречная» продажа);

- юридическая «чистота» объекта.

Известно, что главным критерием любой сделки является выгодность для обеих сторон. Однако, каждый вкладывает в это понятие свой смысл. Для одного на первом месте стоят деньги. Такой продавец готов довольно долго ждать своего клиента, ни на рубль не снижая цену. Для другого важно как можно скорее получить свободные средства. В этом случае на первое место выходит быстрота сделки и действует принцип «время - деньги». Третьему подавай надежного покупателя, который может гарантировать строгое соблюдение графика оплаты. Может быть, что во время переговоров будут меняться и приоритеты. Разумно выставляя приоритеты между объективными факторами и собственными мотивациями, покупатель и продавец в состоянии заключить взаимовыгодную сделку и не разочароваться впоследствии в ее итогах.

С оценкой объектов недвижимости мы сталкиваемся при операциях купли-продажи, сдачи недвижимости в аренду, получении кредитов, страховании, налогообложении, разрешении имущественных споров и др.

Оценке стоимости недвижимости подвергаются как промышленные или коммерческие, так и жилые объекты недвижимости. При этом оценка земли (оценка участков) включает в себя как рыночную оценку, так и кадастровую, что очень важно для исчисления налогов. Это же соображение относится и к оценке жилой недвижимости, где также принимается в расчет и рыночная оценка недвижимости. Оценка недвижимости требует изучения и уточнения большого числа документов, подтверждающих право собственности, что под силу лишь профессионалам с достаточным опытом в оценке недвижимости, отчет о которой имеет юридическую силу и может использоваться для предоставления в любые инстанции.

Оценка ущерба необходима в различных жизненных ситуациях и требуется для того, чтобы возместить прямые убытки, связанные с повреждением или утратой имущества, но и для того, чтобы скомпенсировать будущие расходы или упущенную выгоду.

Независимая оценка ущерба экспертами нужна при пожарах, наводнениях и других стихийных бедствиях. Впрочем, к оценке ущерба, нанесенного имуществу, иногда приходится прибегать и в бытовых, житейских ситуациях, например, при оценке после залива вашей квартиры соседом с верхнего этажа. Нужна оценка и при всякого рода имущественных спорах, а также при изъятии имущества.

Следует иметь ввиду, что независимая оценка ущерба при ДТП всегда делается в интересах клиента и не ограничивается простой технической оценкой, а выполняется с учетом оценки рыночной стоимости утраченного имущества.

Развитие рыночных отношений, появление нетрадиционных видов имущественного страхования, в частности в сфере страхования объектов недвижимости, поставило перед страховыми компаниями проблему оценки этих объектов.

1.2 Нормативно-правовое регулирование

В соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» право на проведение оценки объекта недвижимости является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического и бухгалтерского учета и отчетности. Этим законом определен перечень случаев, в которых проведение оценки объектов должно быть обязательным. В частности, обязательной признается оценка имущества при определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду объектов недвижимости которые принадлежат полностью или частично субъектам РФ или муниципальным образованиям.

Развитие рыночных отношений, появление нетрадиционных видов имущественного страхования, в частности в сфере страхования объектов недвижимости, поставило перед страховыми компаниями проблему оценки этих объектов. До настоящего времени оценка зданий, сооружений, частных домов и различных построек проводится страховыми компаниями, как правило, по стоимости, отраженной в балансе, по данным бюро технической инвентаризации, договоров купли-продажи. Ежегодные переоценки стоимости имущества, проводимые в последнее время, привели к такому ее росту, что она просто не отражает реальной стоимости этого имущества. Особенно сильно дисбаланс проявляется при оценке объектов недвижимости с достаточно большим сроком эксплуатации и функционирования. Передать такие объекты в перестрахование довольно сложно, а брать на себя весь объем ответственности для отдельной страховой компании затруднительно, так как для этого необходимо обладать достаточными финансовыми ресурсами. Да и страхователям, которые имеют интерес в страховании принадлежащих им на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления объектов недвижимости, бывает довольно трудно заплатить сразу цену страховки (страховую премию), размер которой зависит от стоимости объектов недвижимости.

Изучение зарубежного опыта оценки стоимости объектов недвижимости показывает, что наиболее близка к реальной -- стоимость, определяемая на основе их рыночной оценки. При этом оценщики используют три метода:

1) метод сравнительного анализа продаж (рыночный метод);

2) доходный метод, или метод капитализации доходов;

3) затратный метод.

Первый метод основан на принципе замещения, который подразумевает, что стоимость оцениваемого объекта не должна превышать стоимости аналогичного объекта, уже явившегося предметом купли-продажи на рынке недвижимости. Оценка, проводимая этим методом, включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Затем цены на объекты-аналоги корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемого объекта. Работа оценщика по первому методу включает в себя пять этапов:

1) сбор информации о совершенных сделках, котировках, предложениях по продаже объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому;

2) отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения, что совершенные сделки производились в свободных рыночных условиях (не было, к примеру, спешной распродажи перед отъездом за границу и т.п.);

3) подбор подходящих единиц измерения (квадратные метры, кубические метры и др.) и проведение сравнительного анализа для каждой выбранной единицы измерения;

4) сравнение оцениваемого объекта и его аналогов, проданных или продаваемых на рынке по отдельным элементам, и корректировка цены оцениваемого объекта.

5) установление стоимости оцениваемого объекта путем анализа сравнительных характеристик и сведение их к одному стоимостному показателю или группе показателей.

Метод сравнительного анализа продаж - наиболее простой, и используется он в основном для оценки стоимости жилых помещений. При этом должно быть достаточное количество объектов для сравнения, что предполагает развитый рынок недвижимости. Для сравнения необходимо иметь пять-десять объектов, но не менее трех. Применять этот метод для оценки специфических объектов (стадионы, музеи, церкви и т.п.) нельзя, так как по таким объектам производится мало продаж и сравнить их практически не с чем. Оценка таких объектов производится затратным методом, или методом калькуляции.

Второй метод оценки недвижимости - метод капитализации доходов - основан на принципе ожидания, который подразумевает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость с целью получения в будущем доходов от использования этой недвижимости. Сообразно этому стоимость объекта определяется исходя из его способности приносить в будущем доход. Метод используется для оценки объектов недвижимости инвестиционного характера - при сдаче в аренду квартир, складских, офисных помещений, гостиничных номеров и т.п.

Основные этапы работы оценщика по второму методу:

1) оценка потенциального валового дохода на основе использования ставок и тарифов арендной платы при сдаче объектов инвестиционного характера, которые действуют на рынке недвижимости;

2) оценка возможных потерь, связанных с неполной загрузкой арендуемых помещений, гостиничных номеров, складских помещений и потерей арендной платы по объективным и субъективным причинам;

3) расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости на основе фактических затрат;

4) оценка чистого дохода, который определяется как разница между валовым доходом и возможными потерями и фактическими затратами;

5) чистый доход пересчитывается в текущую стоимость объекта. Процесс пересчета это и есть капитализация дохода. Пересчет производится по формуле: V = I/R

где V - стоимость; I - чистый доход; R - коэффициент капитализации.

Коэффициент капитализации применительно к недвижимости складывается из ставки дохода на инвестиции и нормы возврата инвестиций, выраженных в процентах.

Наибольшую сложность при использовании второго метода оценки недвижимости вызывает определение коэффициента капитализации.

Затратный метод, используется при оценке: вновь построенных объектов недвижимости; обновляемых (восстанавливаемых) объектов недвижимости; зданий и сооружений специального назначения - памятников истории и культуры, культовых сооружений и т.п. Этот метод предполагает три подхода. Первый - оценка по балансовой стоимости, которая определяется на основе бухгалтерской отчетности. Второй - оценка по ликвидационной стоимости, которая определяется как сумма дохода, полученная при быстрой распродаже недвижимости. Третий подход - оценка по восстановительной стоимости, состоящая из следующих этапов:

1) расчет стоимости возвещения нового объекта, аналогичного оцениваемому;

2) определение величины физического и морального износа оцениваемого объекта;

3) определение реальной стоимости объекта путем уменьшения восстановительной стоимости на сумму износа;

4) расчет “стоимости” приобретения или имеющейся в распоряжении земли;

5) суммирование восстановительной стоимости оцениваемого объекта и “стоимости” земли.

Особую сложность при использовании третьего метода оценки недвижимости представляет оценка земли. Земля не является продуктом труда, в классическом варианте цена земли - это капитализированная рента. Заключительным этапом оценки объектов недвижимости является сравнение оценок, полученных тремя методами (сравнительного анализа продаж, капитализации доходов, калькуляции), и сведение полученных стоимостных оценок к единой стоимости объекта. Квалификация оценщика определяется именно этим последним этапом, когда он должен, используя все свои знания и интуицию, правильно определить окончательную стоимость объекта недвижимости.



2. Практическая часть

оценка недвижимость рыночный стоимость

2.1 Оцениваем объект недвижимости тремя традиционными подходами к оценке и определяем итоговую рыночную стоимость объекта оценки

Оцените объект недвижимости тремя традиционными подходами к оценке и определите итоговую рыночную стоимость объекта оценки.

1. Имеется участок земли с домом на четыре трехкомнатные квартиры.

2. Арендные платежи для трехкомнатной квартиры составляют 560 д.е. в месяц.

3. Потери при взимании арендной платы и от простоя незанятых площадей составляют 5 %.

4. Операционные расходы составляют 34% от действительного валового дохода.

5. Имеется информация о недвижимости, сопоставимой с оцениваемой недвижимостью, по трем объектам сравнения (аналогам).

Она показывает, что цена продажи объектов-аналогов равна:

Объект 1-145790 д.е., объект 2-137120 д.е., объект 3-149150 д.е.

Чистый операционный доход объектов-аналогов соответственно равен:

Объект 1-19480 д.е., объект 2-24320 д.е., объект 3-26610 д.е.

Информация о сделках с недвижимостью включает поправки , вносимые в цену недвижимости.

А. Корректировка на дату сделки

По объекту 1 - составляет плюс 2%

По объекту 2 - составляет плюс 1%

По объекту 3 - составляет плюс 4%

Б. Окружающий ландшафт

По объекту 1 - на 1% хуже, чем у оцениваемого объекта

По объекту 2 - на 2% лучше, чем у оцениваемого объекта

По объекту 3 - на 5% лучше , чем у оцениваемого объекта

В. Удобства:

По объекту 1 - на 6% лучше , чем у оцениваемого объекта

По объекта 2 - на 3% лучше , чем у оцениваемого объекта

По объекту 3 - на 4% лучше , чем у оцениваемого объекта

Г. Состояние объекта:

По объекту 1 - на 2% хуже , чем у оцениваемого объекта

По объекту 2 - на 1% лучше , чем у оцениваемого объекта

По объекту 3 - на 2% хуже , чем у оцениваемого объекта

6. Полная восстановительная стоимость здания включает:

6.1. Прямые строительные затраты-44700 д.е.

6.2. Косвенные затраты-41510 д.е.

6.3. Предпринимательское вознаграждение-5100 д.е.

7. Расчетный действительный возраст здания-11 лет.

8. Общий срок экономической жизни здания-55 лет.

9. Рыночная стоимость земельного участка-31600д.е.

10. Весовые показатели достоверности метода оценки недвижимости (удельный вес):

Доходный подход: 45,30%

Сравнительный подход: 32,40%

Затратный подход: 22,30%

Таблица 1

Определение стоимости недвижимости доходным подходом

Показатель	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1.Цена продажи, д.е.	145760	137120	149150
2.Чистый операционный доход, д.е.	19480	24320	26610
3. Коэффициент капитализации	0,1336	0,1774	0,1784
4.Общий коэффициент капитализации	0,1631
5. Стоимость оцениваемой недвижимости, рассчитанная доходным подходом, д.е.	103335

1. ПВД=560*4*12=26880

2. Потери=26880*5%=1344

3. ДВД=26880-1344=25536

4. Опер.расх.=25536*34%=8682

5. ЧОД=25536-8682=16854

1. Коэф.капит.(ан1)=19480/145760=0,1336

Коэф.капит.(ан2)= 24320/137120=0,1774

Коэф.капит.(ан3)= 26610/149150=0,1784

2. Общ.коэф.капит.= (0,1336+0,1774+0,1784)/3=0,1631

3. Ст.оцен.недвиж.=чод/общ.коэф.капит.=16854/0,1631=103335

Таблица 2

Определение стоимость недвижимости сравнительным подходом

Элементы сравнения	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1.Цена продажи, д.е.	145760	137120	149150
2.Корректировка на дату сделки	+2%	+1%	+4%
3.Корректировка на окружающий ландшафт	+1%	-2%	-5%
4.Корректировка на удобства	-6%	-3%	-4%
5.Корректировка на состояние	+2%	-1%	+2%
6.Общая величина корректировок	-1% (0,99)	-5% (0,95)	-3% (0,97)
7. Скорректированная цена, д.е.	144302	130264	144675
8. Средняя стоимость оцениваемой недвижимости, рассчитанная сравнительным подходом, д.е.	(144302+130264+144675)/3=139747

1. Ц скорр. = Ц прод. * К общ. корр.

145760 * 0,99=144302

137120 * 0,95=130264

149150 * 0,97=144675



Таблица 3

Определение стоимости недвижимости затратным подходом

Показатель	Величина
1.Полная восстановительная стоимость зданий, д.е.	91310
2. Общий накопленный износ, д.е.	18262
3.Остаточная восстановительная стоимость здания, д.е.	73048
4.Рыночная стоимость земельного участка, д.е.	31600
5.Стоимость недвижимости, рассчитанная затратным подходом, д.е.	104648

1. ПВС = 44700 + 41510 + 5100 = 91310

2. Н изн.=действ.возр./общ.срок имущ.*100 %=11/55*100 = 20%

3. Износ = ПВС* Н изн./ 100 %=91310 * 20/ 100 = 18262

4. Ост. ст. = ПВС- износ=91310-18262=73048

5. С недв. = Сост. + С зем.уч.= 73048+31600 = 104648

2.2 Определение итоговой (согласованной) величины рыночной стоимости объекта недвижимости, полученной различными методами

Таблицы 4

Наименование подхода, метода	Стоимость, д.е.	Удельный вес, %	Взвешенный результат, д.е.
1.Доходный подход, метод капитализации доходов	103335	45,30%	46811
2.Сравнительный подход, метод сравнительного анализа продаж	139747	32,40%	45278
3. Затратный подход	104648	22,30%	23336
4.Согласованная стоимость	----	100%	115425

1. 103335* 45,30%= 46811

139747* 32,40%= 45278

104648 * 22,30%= 23336



Заключение

Обобщив все вышеизложенное можно сделать несколько выводов. Недвижимость включает в себя объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, аренды, залога и т.п.).

Происходящие в Российской Федерации процессы перехода к рыночной модели экономики возродили права частной собственности и свободу предпринимательства, позволяющие субъектам рынка владеть, распоряжаться и пользоваться объектами недвижимости: зданиями, сооружениями, а также земельными участками определенного целевого назначения.

Стоимость любого товара или услуги зависит от ситуации на рынке, который формирует спрос и предложение. При оценке стоимости специфического товара прав собственности на недвижимость следует оценивать все факторы, которые влияют на величину стоимости этой собственности. Для определения рыночной стоимости недвижимости используются три подхода: затратный, доходный и сравнительный.

Рассмотрев принципы оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость, так же нормативно-правовое регулирование, произвели расчеты тремя подходами.



Список используемых источников

1. Конституция Российской Федерации.

2. Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ «Гражданский кодекс РФ».

3. Федеральный закон от 29 июля 1998 г.№ 135-ФЗ № «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

5. Федеральные стандарты оценки № 1, № 2, № 3, утв. Минэко-номразвития России 20 июля 2007, № 4, утв. Минэкономразвития России.

6. Международные стандарты оценки. Седьмое издание 2005/Пер.с англ. И.Л.Артеменкова и др. М.: Российское общество оценщиков, 2016. 414 с.

Размещено на Allbest.ru

...