Зарубежный опыт оценки недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Зарубежный опыт оценки недвижимости

Досбекова Н.Т.

В настоящее время в связи с глобализацией и интеграцией экономик различных стран проблема международных стандартов как никогда актуальна. Поэтому, изучая международные стандарты оценки недвижимости необходимо так же обращать внимание на специфику оценочной деятельности в различных странах и ее соответствии МСО.

Цель любого метода оценки состоит в том чтобы определить ожидаемую цену, по которой недвижимость могла бы продаваться на свободном рынке. Поэтому модель должна отражать то, как покупатели и владельцы недвижимости будут оценивать на этом рынке рыночную стоимость этой недвижимости.

Согласно МСО рыночная стоимость определяется как расчетная величина, равная денежной сумме, за которую имущество должно переходить из рук в руки на дату оценки между добровольным покупателем и добровольным продавцом в результате коммерческой сделки после адекватного маркетинга, при этом полагается, чтобы каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения. Т.е. понятие рыночной стоимости «привязано» к коллективному восприятию и проведения участников рынка.

Примерно такие же определение рыночной стоимости даны в Европейских, Американских и Казахстанских стандартов оценки.

Международные стандарты оценки разрабатываются международным комитетом (IVSC), международной организацией объединяющей профессиональные организации оценщиков и более чем 50 странах мира. Ни в США, ни в Европе «нормативы» или «стандарты» оценки не рассматриваются в качестве незыблемого свода законов. Вот почему одной из основных задач IVSC является достижением согласованности между национальными стандартами оценки т стандартами, которые наиболее подходят для нужд международного сообщества. Международные стандарты оценки имеют некую единую основу, отражающую единство экономических принципов, не зависящих от политических границ.

1 июня 2000 г. IVSC принял новую редакцию Международных стандартов оценки (МСО 200), практически в два раза превышающих по количеству включенных в него документов, ранее действовавших МСО, а 26 июля 2001 г. Был МСО в редакции 2001г. Это издание развивает и углубляет положение издания 2000 г. И отражает актуальные изменения для рынка оценочных услуг. В нем включены рекомендации по оценке для целей финансовой отчетности, добровольные с участием международной комиссии по стандартам финансовой отчетности (IASB).

МСО 2001 содержит 2 рекомендации по применению стандартов. Рекомендация №1 рассматривает особенности применения стандартов для целей финансовой отчетности, рекомендация №2 - применения стандартов при оценки, проводимых для целей кредитования под залог.

МСО 2001 включает в себя так же 7 методических руководств, посвященных вопросам оценки недвижимости, арендных прав, машин, оборудования, нематериальных активов, бизнеса, а также учета токсичных загрязнений при оценке. В 3-х комментариях к МСО особенности проведения оценки на развивающих рынках, оценки активов общественного сектора, а так же вопросов связанных с оценкой активов в соответствии с требованиями Базельско-го комитета по банковскому надзору.

Многолетняя деятельность IVSC по разработке стандартов привела к сознанию того факта, что сама стандартизация на международном уровне существенно отличается от процесса создания национальных стандартов.

Во многих странах торговое право и соответствующих комплекс регулирующих процедур предопределяют некоторые направления для стандартизации оценочной деятельности. Фонд оценки в США, различные организации в Европейских странах и регулирующие учреждения стран Центральной и Восточной Европы - вот далеко не полный список национальных организаций, которые закладывают фундамент стандартов практической оценки.

Европейские стандарты оценки.

Европейская группаоценщиковосновныхфондов(TEGOVOFA) была создана как некоммерческая ассоциация национальных организации оценщиков Западно-Европейских странах в 1977 г. После слияния с аналогичной ассоциации EUROVAL, группа в настоящее время называется «Европейская группа ассоциация оценщиков». Одной из главных целей при создании этой организации было создания общих стандартов оценки. В настоящее время членами являются профессиональные оценочные организации с активными участием партнеров из стран Центральной и Восточной Европы, включая Россию, Чешскую Республику, Венгрию, Польшу, Болгарию, Румынию, Албанию и работает в тесном сотрудничестве с Международным комитетом по стандартам оценки.

Одной из главных особенности Европейских стандартов оценки ЕСО является их ориентация на оценке, выполняемые для целей составления финансовой и бухгалтерской отчетности в соответствии с принятым Европейским законодательством.

Цели ЕСО:

помощь оценщикам в подготовке согласованных отчетов для их клиентов путем предоставления ясных руководств;

согласование оценок путем использования стандартного определения рыночной стоимости и подходов к оценке;

обеспечение стандартов качества с помощью утверждения общепринятого уровня квалификации;

повышения понимания роли оценщика;

установление процедур обеспечивающих ясное, точное, однозначное определение стоимости в соответствии с национальным законодательством и с международными стандартами оценки и бухгалтерского учета.

ЕСО были приняты в последней редакции в 2000г. Данный документ включает 9 стандартов и 13 методических рекомендаций. При этом в стандартах 1-3 рассматриваются вопросы, связанные с соответствие данных стандартов МСО, а так же вопросы, связанные с квалификацией оценщика и его профессиональной этикой.

В стандарте 4 рассматриваются основные принципы оценки и основные подходы к составлению отчета об оценке. Данный стандарт так же включает определение целей оценки и баз оценки, определение различных видов оценки, таких как рыночная стоимость, рыночная стоимость прав аренды, рыночная стоимость в соответствии с законодательством ЕС, справедливая стоимость, стоимость при существующем использовании, стоимость при альтернативном использовании, стоимость замещения с учетом износа.

В стандарте 5 рассматриваются вопросы, связанные с оценкой для целей финансовой отчетности. В нем дается классификация активов и основанный на ней выбор базы оценки. Стандарты так же включают раздел в котором даются основные определения, освещаются вопросы методологии оценки, особенности оценки земли, зданий, специальных объектов.

Стандарт 6 посвящен проблемам оценки недвижимости в качестве залога, а так же иных предметов залога при ипотечном кредитования. В данном стандарте даются определения таким понятиям как, залоговая стоимость, специальная стоимость обязательств, а так же определяют требования к оценщику.

Стандарт 7 посвящен оценкам, связанным с предлагаемой стоимостью на будущую дату, и предлагаемым оценкам. В данном стандарте раскрываются такие понятия как инвестиционная стоимость, оценка на определенную дату в будущем или прошлом, предсказание будущей стоимости.

Стандарт 8 посвящен вопросам инвестиций в ценные бумаги инвестиционных и страховых компаний и пенсионных фондов. В стандарте рассматриваются вопросы, связанные с определением рыночной стоимости в соответствии с директивами ЕС, а так же вопросы методологии оценки, квалификации оценщика.

Стандарт 9 рассматривает вопросы, связанные с предоставлением результатов оценки и форм сертификата оценки.

Любое отклонение от рекомендаций ЕСО может повлечь коммерческую или правовые санкции.

Стандарты оценки в США

Единые стандарты профессиональной оценочной практики (ЕСПОП) являются обязательными для применения в США и других странах (Канада и Мексика), разрабатываться и утверждаться Советом по стандартам оценки Фонда оценки - некоммерческой образовательной организацией, основанной в 1987 г. Ведущими профессиональными организациями США (Институт оценки, Американское общество оценщиков, национальная организация магистров оценки) для достижения единообразия и профессионализма в оценке. Сейчас более 50 организации вступили в Фонд либо в качестве организаций - спонсоров, либо в качестве членов консультативных советов.

Фонд оценки управления Советом попечителей, который выполняет 2 основные функции:

обеспечивает финансовую поддержку деятельности;

назначает членов совета по стандартам оценки и Совета по квалификации оценщиков.

Единые стандарты профессиональной оценочной практики были первоначально разработаны Специальным комитетом по разработке единых стандартов в 1986-1987 гг. и переданы Фонду оценки в 1987г. К этому времени фонд установил свои авторские права на ЕСПОП. Данные стандарты предназначены для оценщиков и пользователей услуг оценки. Соблюдать данные стандарты необходимо профессиональными оценщиками для повышение уровня оценки. Потребителями услуг оценщиков надлежать требовать проведения работ в соответствии с данными стандартами.

Согласно реформе законодательства в области оценки, одобренной конгрессом, все оценки недвижимости, связанные со сделками федерального уровня, должны проводиться на основе и в соответствии с ЕСПОП.

Закон о реформе финансовых институтов, подъеме экономики и соблюдение законов , принятый конгрессом в 1989г., требует, чтобы оценка подготовленные государственными сертификационными и лицензионными оценщиками, составлялись в соответствии с ЕСПОП. В 1992г. Административно-бюджетное управление ОМВ выпустила бюллетень 92-06, в котором так же говориться что бы при федеральном приобретении земли и предоставлении земельных займов кредитными организациями было предоставлены оценки в соответствии с требованиями ЕСПОП.

Стандарты 1-2 регулируют процесс оценки и составление отчета по оценке недвижимости. Стандарт 3 устанавливает нормы проверки отчетов по оценке и составлению отчетов на основании этих норм. Стандарт 4-5 направлены на развитие и обобщение консультативных функций оценщика по оценке недвижимости и недвижимого имущества. Стандарт 6 устанавливает необходимость критерии для разработки и сообщения результатов по массовой оценке для целей налогообложения недвижимого имущества или любых других видов собственности. Стандарт 7-8 устанавливают нормы для развития и обобщения оценок личной собственности. Стандарты 9-10 устанавливают нормы для развития и обобщения оценок бизнеса.

Важную роль в деятельности оценщика занимает этическое обязательства. Стандарты включают в себя разъяснительные комментарии и начинаются с Положения об этике, которые включают 4 раздела: Поведение, Менеджмент, Конфиденциальность и Ведение отчетности и обуславливают требования целостности, объективности независимости суждения и этического поведения. оценщик недвижимость рынок этический

Оценка недвижимости в США - поле деятельности специальности специалистов с большим опытом работы, высшим образованием и специализированной подготовкой в области оценки. В США оценщик недвижимости, как правило, не занимается оценкой бизнеса, личной или интеллектуальной собственности. Существует по месту и объекту оценки оценщики. Есть специалисты по оценке приносящей доход недвижимости или по иной не приносящей доход объекта.

Каждая оценка недвижимости застрахованная той или иной федеральной корпорацией США, должна выполнять только оценщиком, который имеет лицензию (или сертификат) штата, на территории которого находиться данный объект оценки. На практике финансовые институты, заинтересованные в оценке объекта недвижимости, требовали и продолжают требовать подтверждения профессионального образования и членства в Институте оценке.

Институт оценки по - прежнему осуществляет прием кандидатов в свои члены, причем предлагаются два уровня участия: один для оценки приносящих доход объектов (MAI), второй не приносящий доход (SRA).

Для оценщика очень важно вовремя получить достоверную информацию. В настоящее время в США рыночная информация передается через модем в результате она обновляется ежедневно, что важно для оценщика другим средством информации для оценщика является брокерские риэлтерские фирмы. Они специализируются на рынке приносящей доход недвижимости располагают надежной информацией о продаже объектов, об условиях финансирования сделки арендной плате и условиях заключения арендных договоров на рынке.

В трудах современных исследователей неоднократно отмечается, что Международные стандарты оценки играют огромную роль в развитии оценки имущества как самостоятельного вида профессиональной деятельности на международном уровне. При этом существует общее понимание того, что МСО должны иметь некоторую единую основу, причем не просто наименьший общий заменитель, а прочный фундамент, представляющий единство экономических принципов, являющихся движущей силой рыночных отношений и независящих от политических границ.

Суммируя выше сказанное, можно прийти к выводу, что с одной стороны, МСО представляют собой в большей части своих положений свод единообразных правил проведения оценки имущества, но с другой стороны, некоторые положения МСО могут рассматриваться как «кодекс поведения» оценщика.

Таким образом, можно сделать вывод, что хорошо проработанное законодательство, сильные общественные организации в области недвижимости и оценки, хорошо организованная система сбора и доступа к информации, работа на рынке профессионально образованных и опытных специалистов создают для эффективного функционирования рынка недвижимости и осуществления обоснованной оценки объектов.

Литература

1. Грязнова А.Г., Фетодовой М.А. «Оценка недвижимости»

2. Джуха В.М., Киреева В.Д. «Оценка деятельности в Экономике. Учеб.пособие. »

3. ozenka-nedvizhimosti.ru

Размещено на Allbest.ru