Оценка жилого дома

Размещено на http://www.allbest.ru/

1. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости

Определение стоимости объекта недвижимости с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно использую три основных подхода:

· затратный подход;

· рыночный подход;

· доходный подход.

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается, исходя из того, какой подход(подходы) наиболее соответствует (соответствуют) оцениваемому объекту.

В настоящей работе согласно договору осуществлялась оценки рыночной стоимости всеми перечисленными подходами.

1.1 Определение здания на оценку

Таблица 1

Определение здания на оценку

Оцениваемый объект	Жилой дом
Назначение объекта недвижимости	Жилое
Фактическое использование объекта	По назначению
Месторасположение объекта	РБ, Бурзянский район, д. Магадеево, ул. Заки Валиди, 18
Цель оценки	Определение рыночной стоимости
Назначение оценки	Купля-продажа
Оцениваемое маркетинговое время	Неделя
Сведения об Оценщике	Галлямшина Д.Р., Мансурова Н.Р.
Сведения о Заказчике	Латыпова В.Р.
Дата проведения оценки	06.12.2017 г.
Дата составления отчета	14.12.2017 г.

1.2 Затратный подход

Таблица 2

Описание объекта оценки

Характеристика объекта
Общая площадь жилого дома, м2	56,5
Высота дома, м	3,32
Год строительства	1983
Группа капитальности	4
Нормативный срок строительства	2 года

Таблица 3

Характеристика конструктивных основных элементов оцениваемого объекта - жилого дома

Конструктивные элементы	Конструктивные решения, материал.	Техническое состояние
Фундамент	Деревянные стулья	Удовлетворительное
Стены	Бревенчатые	Удовлетворительное
Перекрытия	Деревянные утепленные	Вполне удовлетворительное
Крыша	Шифер по деревянной обрешетке	Удовлетворительное
Полы	Дощатые по деревян. лагам; окр.	Вполне удовлетворительное
Проемы	Двойные; створчатые; окр.	Вполне удовлетворительное
ВСТ и ЭТ устройства	Отопление печное; проводка открытая	Хорошее
Прочие работы	Разные	Хорошее

Функциональный износ - 10%

Внешний износ - 5%



1.3 Затратный подход

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому покупатель не платит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нём объекта, аналогично по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. В затратном подходе стоимость недвижимости рынка земли плюс стоимость улучшений на участке за вычетом накопленного износа.

Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

Расчёт затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение восстановительной стоимости объекта;

Определение величины накопительного износа здания;

Уменьшение восстановительной стоимости на сумму накопительного износа для получения остаточной стоимости объекта оценки.

Износ - это технико-экономическое понятие, выражающее уменьшение степени дальнейшей эксплуатационной пригодности или уменьшение потребительской пригодности тех или иных свойств со временем. Уменьшение эксплуатационной пригодности при этом может обуславливаться как ухудшением технических характеристик объекта, так и увеличением вероятности такого ухудшения.

С точки зрения экономики износ выражается в уменьшении относительной стоимости объекта со временем, или обеспечении.

Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объёмно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества производственных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемой данному типу улучшениям.

Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов.

Физический и функциональный износ могут быть устранимый и неустранимый. Экономический износ, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.

Физический износ на момент его оценки выражается в соотношении стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элементов, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Рыночная стоимость недвижимости, определённая затратным методом, есть разница между восстановительной стоимости недвижимости и общим накопленным износом.

Общий накопленный износ есть сумма физического, функционального и внешнего износа.

1.3.1 Расчёт ПВС с использованием сборников УПВС

Сборник УПВС предназначен для расчёта стоимости нового строительства, в соответствии с общей частью УПВС восстановительная стоимость приводимых сборников укрупнённых показателей включает все прямые и косвенные затраты, связанные со строительством, т.е. ПВС объекта равна сумме прямых и косвенных издержек плюс прибыль подрядчика.

Определение восстановительной стоимости объекта.

Восстановительная стоимость объекта оценки может быть рассчитана методом сравнительной единицы (УПВС) по формуле:

ПВС = Vзд * С * Кк * Ктер * И69-84 * И84-2010 * Кц11.02.10 * Кэ * Кгр. кап. * Кндс * Кп, где:

Vзд - строительный объём здания, м3

С - восстановительная стоимость 1 кв. м типичного объекта в ценах 1969 г.

Ккл - поправочный коэффициент на климатический район расположения объекта

Ктер - поправочный коэффициент на территориальное расположение объекта

К69-84 - индекс перехода от цен 1969 г. к ценам 1984 г. в зависимости от отраслевой принадлежности объекта.

Для промышленных - 1,17-1,18

Для жилых домов - 1,20-1,22

Для объектов соц.-культур, и бытового назначения - 1,18-1,20

И84-2010 - индекс перехода цен от 1984 г. к ценам на 2010 г.

Кц11.02.10 - от 11.02.10 на дату оценки

Кэ - коэффициент, учитывающий наличие конструктивных элементов

Кгр. кап - коэффициент, учитывающий различие в группе капитальности

Таблица 4

Группы капитальности

Группа капит. (УПВС)	Поправочный коэффициент для перехода к другой группе капитальности
Первая	1,00	0,93	0,86	0,80	0,74
Вторая	1,08	1,08	0,93	0,86	0,80
Третья	1,16	1,08	1,00	0,93	0,86
Четвертая	1,25	1,16	1,08	1,00	0,93



1.3.2 Расчет стоимости объекта оценки, (по сборникам УПВС)

Таблица 5

Расчет различия конструктивных элементов

Наименование конструктивного элемента	Оцениваемый объект	Объект аналог	Значение коэффициента
	Показатель	Коэффициент	Показатель	Коэффициент
Фундамент	Деревянные стулья	1,16	Бутовые с оштукатуренным цоколем	1	1,16
Стены	Бревенчатые	1	Рубленные из бревен	1,16	0,86
Перекрытия	Деревянные утепленные	1	Деревянные утепленные	1	1
Крыша	Шифер по деревянной обрешетке	0,8	Железная по деревянные стропилам	1	0,8
Полы	Дощатые по деревян. лагам; окр.	1	Дощатые	1	1
ВСТ и ЭТ	Таб. №3	1	Таб. №3	1	1
Общий коэффициент					0,80

Значение коэф. = Коэф. оцениваемого объекта / Коэф. объекта аналога

Общий коэф. = Все значения перемножаются

Таблица 6

Расчет ПВС оцениваемого объекта

Наименование	Значение
Объём дома	188
Стоимость 1 м3	37,5
Коэф. климат.	1,02
Ктер.	1
К69-84г.	1,24
К1991г.	2,3
К84-2012г.	12,197
К2017г.	1,8
Кгр. капит.	1
Кконстр. эл.	0,80
НДС	1,18
Кп. п.	1,20
ПВС	510055,7

1.3.4 Расчет общего износа

а) Расчет физического износа:

-расчет методом срока службы

(фактический срок службы / нормативный срок службы * 100)

-расчет по конструктивным элементам.

Таблица 7

Техническое описание оцениваемого объекта

Конструктивные элементы	Конструктивные решения, материал	Техническое состояние
Фундамент	Деревянные стулья	Удовлетворительное
Стены	Бревенчатые	Удовлетворительное
Перекрытия	Деревянные утепленные	Удовлетворительное
Крыша	Шифер по деревянной обрешетке	Удовлетворительное
Полы	Дощатые по деревян. лагам; окр.	Удовлетворительное
Проёмы	Двойные; створчатые; окр.	Удовлетворительное
ВСТ и ЭТ устройства	Отопление печное; проводка открытая	Хорошее
Прочие работы	Разные	Хорошее

1.3.5 Расчет совокупного износа

Определение физического износа здания.

Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования (далее системы) и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека.

Физический износ можно рассчитать:

а) методом срока жизни;

б) по конструктивным элементам.

стоимость недвижимость объект оценка

Таблица 8

Техническое состояние конструктивных элементов

Конструктивные элементы	Конструктивные решения, материал	Техническое состояние
Фундамент	Деревянные стулья	Удовлетворительное
Стены	Бревенчатые	Удовлетворительное
Перекрытия	Деревянные утепленные	Удовлетворительное
Крыша	Шифер по деревянной обрешетке	Удовлетворительное
Полы	Дощатые по деревян. лагам; окр.	Удовлетворительное
Проемы	Двойные; створчатые; окр.	Удовлетворительное
ВСТ и ЭТ устройства	Отопление печное; проводка открытая	Хорошее
Прочие работы	Разные	Хорошее

Таблица 9

Оценочные критерии при определении процента износа

Состояние	% износа	Признаки износа
1. Хорошее	0-10	повреждений и деформаций нет. Нет устранения дефектов.
2. Вполне удовлетворительное	11-20	деформация незначительная, давнего происхождения, не отражающаяся на прочности конструкции. Незначительные трещины.
3.Удовлетворительное	21-31	незначительные трещины, искривления, имеются местами следы косметического ремонта.
4. Не вполне Удовлетворительное	31-40	имеются Небольшие повреждения. Многочисленные трещины. Окна и двери открываются с некоторым усилием. Материалы среднего качества
5. Не Удовлетворительное	41-60	имеется много следов ремонта. Много трещин, ранее заделанных и появившихся вновь. Отдельное отставания пола.
6. Плохое (ветхое)	61-80	Разрушение конструктивных элементов
7. Негодное состояние	81-100	Полное разрушение конструкций



Таблица 10

Расчет устранимого накопленного физического износа

Конструктивные элементы	Удельный вес	Физ. износ	Накопленный износ
1	2	3	4
Фундамент	7	21	1,47
Стена и перегородки	26	21	5,46
Перекрытие	5	21	1,05
Крыша	7	21	1,47
Полы	9	21	1,89
Окна и двери	8	10	0,8
Отделка внутренняя	12	10	1,2
Прочие	8	10	0,8
Печное отопление	3,7	10	0,37
Электроосвещение	2,9	10	0,29
Итого:	-	-	14,8

Накопленный износ = Физ. изн * уд. вес / 100

Таблица 11

Расчет накопленного неустранимого износа

Конструктивные элементы	Удельный	Нормативный	Фактический	Накопленный
1	2	3	4	5
Фундамент	7	120	34	1,98
Стена и перегородки	26	120	34	7,37
Перекрытие	5	120	34	1,42
Крыша	7	120	12	0,7
Полы	9	30	3	0,9
Окна и двери	8	50	5	0,8
Отделка внутренняя	12	50	2	0,48
Прочие	8	50	34	5,44
Печное отопление	3,7	30	3	0,37
Электроосвещение	2,9	40	34	2,46
Итого:	100	-	-	21,92

Накоп. неустр. износ = факт. срок жизни / нормат. срок жизни * удельный вес

Таблица 12

Расчет неустранимого физического износа короткоживущих элементов

Конструктивные элементы	ПВС констр. элем.	Остат. стоимость	Фак. срок службы	Норм. срок службы	Степень физ. изн.	Неустр. физ. изн.	Сумма физ. изн.
1	2	3	4	5	6	7	8
Крыша	35 703,90	28 206,08	12	120	14,4	4 061,67	7 497,82
Полы	45 905,01	36 264,96	3	30	0,9	326,38	9 640,05
Окна и двери	40 804,46	36 724,01	5	50	2,5	918,10	4 080,45
Отделка	61 206,68	55 086,01	2	50	1	550,86	6 120,67
Электроосвещение	14 791,61	13 312,45	34	40	13,6	1 810,49	1 479,16
Печное отопление	18 872,06	16 984,85	3	30	0,9	152,86	1 887,21
Итого:	217 283,72	186 578,36	-	-	-	7 820,36	30 705,36

Таблица 13

Расчет неустранимого физического износа долгоживущих элементов

Конструктивные элементы	ПВС констр. элем.	Остат. стоимость	Фак. срок службы	Норм. срок службы	Степень физ. изн.	Неустр. физ. изн.	Сумма физ. изн.
1	2	3	4	5	6	7	8
Фундамент	35 703,90	28 206,08	34	120	40,8	11 508,08	7 497,82
Стена и перегородки	132 614,48	104 765,44	34	120	40,8	42 744,30	27 849,04
Перекрытия	25 502,78	20 147,2	34	120	40,8	8 220,06	5 355,58
Итого:	193 821,16	153 118,72	-	-	-	62 472,44	40 702,24

ПВС конст. эл. = ПВС * уд. вес. конст. эл. / 100
Остат. ст-ть = ПВС конст. эл. - сумма физ. износа

Сумма физ. износа = ПВС конст. эл. * % износа конст. эл. / 100

Неустр. физ. износ = остат. ст-ть * степень физ. износа / 100



Таблица 14

Расчет общего физического износа

№ п/п	Показатель	Величина
1.	ПВС	510 055,7
2.	Стоимость устранимого физ. износа констр. элем.	75 488,24
3.	Стоимость короткоживущих элементов с неустранимым износом	30 705,36
4.	Стоимость долгоживущих элементов с неустранимым износом	40 702,24
5.	Общий физ. износ	146 895,84

Функциональный износ = 10%

Внешний = 5%

Износ физический = Общий физический износ / ПВС * 100 = 146 895,84 / 510 055,7 * 100 = 28,80%

Uнак = 1 - (1 - Uф / 100) * (1 - Uфиз / 100) * (1 - Uвн / 100) = 1- (1 - 0,10) * (1 - 0,29) * (1 - 0,05) = 0,39

Пвс ост = 510 055,7 * 0,39 = 198 921,72

Определение рыночной стоимости затратным подходом

ПВС ост + стоимость земли

ПВС ост = ПВС - общий накопленный износ = 510 055.7 - 198 921.72 = 311 133.98

Стоимость 1 м2 = 18 750

Стоимость земли = ст-ть 1 м2 * S = 18750 * 56.5 = 1 059 375

Рыночная стоимость = ПВС ост + ст-ть зем. участка = 311 133.98 + 1 059 375 = 1 370 508,98 руб.

Таким образом, рыночная стоимость затратным подходом с учетом округления составила - 1 380 000 руб.

1.4 Определение стоимости доходным подходом

Доходный подход - это определение текущей стоимости будущих доходов, которые возникнут в результате использования собственности и возможной дальнейшей ее продажи. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания.

Доходный подход к оценке недвижимости включает 2 основных метода:

-метод дисконтирования денежных потоков;

-метод капитализации дохода.

В данном случае рассмотрим метод капитализации дохода.

1. Этап - Расчет годовой ставки арендной платы.

Арендная ставка 1 м2 по Бурзянскому району для жилого дома в месяц составляет - 167,5 руб.

Таким образом, годовая арендная ставка будет равняться - 2 010 руб.

2. Этап - Расчет потенциального валового дохода (ПВД) ПВД - доход, который может принести оцениваемый объект при условии, что вся площадь предназначенная для сдачи в аренду будет сдана в течение всего года.

ПВД = S * А, где S - площадь оцениваемого здания;

А - годовая арендная плата

ПВД = 56,5 * 2 010 = 113 565

3. Этап - Расчет действительного валового дохода (ДВД).

ДВД - это ПВД скорректированный на коэф. потерь от недостачи площадей и недосбора платежей.

ДВД = ПВД * (1 - коэф. потерь) = 113 565 * (1 - 0,04) = 109 022,4

Коэф. потерь определяется на основе анализа рыночной информации в % потенциальному валовому доходу.

Таблица 15

Расчет коэф. потерь

Показатель	Величина, %
Коэф. недосдачи площадей	2
Коэф. недосбора платежей	2
Итоговый коэф. потерь (8 + 4 / 100)	0,04

ДВД = 109 022,4

4. Этап - Расчет чистого операционного дохода (ЧОД).

ЧОД - ДВД скорректированный на операционные расходы.

ЧОД = ДВД - операц. расходы. = 109 022,4 - 16 529,3 = 92 493,1

Таблица 16

Расчет ОР

№ п. п	Показатель	Величина
1	Аренда земли	9 463,75
2	Страхование объекта	153,02
3	Другие расходы	51,01
	Итого постоянные расходы	9 667,78
4	Коммунальные услуги	3 500
5	Расходы на текущий ремонт	2 271,3
	Итог переменных расходов (4+5)	5 771,3
6	Стоимость быстроизнашивающихся элементов	1 090,22
7	Итог операционных расходов	16 529,3

1. Аренда земли (S * ст-ть арендной платы земли) = 56,5 * 2010 = 9 463,75

2. Страхование = 0,03% от ПВС = (510 055,7 * 0,03): 100 = 153,02

3. Другие расходы = 0,01% от ПВС = (510 055,7 * 0,01): 100 = 51,01

4. Коммунальные услуги = 3 000 + 500 = 3 500

а) расходы на отопление (печное) = 3 000

б) расходы на свет (кол-во дней * среднее потр. * ст-ть) = 500 с учетом округления.

5. Расходы на текущий ремонт = 2% от ПВД = (113 565 * 2): 100 = 2 271,3

6. Стоимость быстроизнашивающихся элементов = (109 022,4 * 1): 100 = 1 090,22

5. Этап - Расчет ставки капитализации.

Таблица 17

Расчет ставки капитализации

№ п. п	Показатель	Величина, %
1	Безрисковая ставка	2
2	Премия за ликвидность	3
3	Премия за риск вложения капитала	7
4	Премия за инвестиционный менеджмент	5
5	Стоимость реверсии	1
6	Коэф. капитализации (1+2+3+4+5)	18

6. Этап - Расчет рыночной стоимости.

Рыночная стоимость объекта = (ЧОД / коэф. капитализации) * 100 = (92 493,1: 18) * 100 = 513 850,6.

Таким образом, рыночная стоимость доходным подходом с учетом округления составила - 515 000 руб.



1.5 Определение стоимости сравнительным подходом

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую платит типичный покупатель, за аналогичный по качеству и полезности объект.

Таблица 18

Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Элемент сравнения	Единица измер.	Оцениваемый объект	Объекты сравнения
			Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи	тыс. руб.	1 080 000	550 000	1 800 000	1 000 000
Адрес		РБ, Бурзянский р-н, д. Магадеево	РБ, Миякинский р-н, д. Большие Каркалы	РБ, Туймазинский р-н, с. Старые Туймазы	РБ, Стерлитамакский р-н, с. Николаевка
Общая площадь	м2	56,5	53	58,1	60
Цена за ед. общей площади	тыс. руб./м2	19 063	10 377	30 981	16 667
Право соб-ти		право соб-ти	право соб-ти	право соб-ти	право соб-ти
Корректировка	%		0,00,	0,00	0,00
Скорректированная цена	руб/м2		10 377	30 981	16 667
Площадь зем. участка	сот.	22,99	22	18	25
Корректировка	%		0,00		0,00
Скорректированная цена	руб/м2		10 377	30 981	16 667
Условия продажи		предложение	предложение	предложение	предложение
Корректировка	%		0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена	руб/м2		10 377	30 981	16 667
Время продажи		14.12.2017	21.07.2017	25.08.2017	20.11.2017
Корректировка	%		+2,00	+2,00	0,00
Скорректированная цена	руб/м2		10 584,54	31 600,62	17 000,34
Местоположения		Бурзянский р-н	Миякинский р-н	Туймазинский р-н	Стерлитамакский р-н
Корректировка	%		+2,00	+3,00	+1,00
Скорректированная цена	руб/м2		10 796,23	32 548,64	17 170,34
Строения, сооружения	баня	+	+	+	+
	сарай	+	+	+	-
	уборная	+	+	+	+
	наличие др. сооружений	навес	погреб, амбар, надворные постройки	гараж	гараж, погреб
Корректировка	%		0,00	0,00	+0,5
Скорректированная цена	руб/м2		10 796,23	32 548,64	17 084,49
Этажность		1	1	1	1
Корректировка	%		0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена	руб/м2		10 796,23	32 548,64	17 084,49
Коммуникация	газ	-	+	+	+
	свет	+	+	+	+
	вода	-	+	-	+
Корректировка	%		-2,00	-1,00	-2,00
Скорректированная цена	руб/м2		10 580,30	32 223,15	16 742,80
Материал стен		бревно	бревно	бревно	бревно
Корректировка	%		0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена	руб/м2		10 580,30	32 223,15	16 742,80
Качество внутренней отделки		требуется ремонт	косметический ремонт	косметический ремонт	косметический ремонт
Корректировка	%		-2,00	-2,00	-2,00
Скорректированная цена	руб/м2		10 368,69	31 578,69	16 407,94
Материал пола		деревянные	деревянные	деревянные	деревянные
Корректировка	%		-2,00	-2,00	-2,00
Скорректированная цена	руб/м2		10 161,32	30 947,12	16 079,78
Количество корректировок			5	5	5
Весовой коэффициент		1	0,34	0,33	0,33
Цена за 1 м2	руб/м2	19 062,74	-	-	-
Стоимость объекта оценки	руб/м2	1 077 044,81	-	-	-

Таким образом, рыночная стоимость сравнительным подходом с учетом округления составила - 1 080 000 руб.

1.6.1 Согласование результатов

Согласование результатов оценки - это получение итоговой оценки недвижимости на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки. Согласование результатов необходимо чтобы учесть сильные и слабые стороны каждого подхода, определить насколько существенно, они отражают объективное состояние рынка. Это приводит к установлению окончательной рыночной стоимости объекта, чем достигается цель оценки.

При выводе итоговой величины стоимости мы исходили из следующих предположений:

Объекты недвижимости, рассматриваемые в данном отчете, оцениваются для определения их обоснованной рыночной стоимости.

При выводе итоговой величины стоимости мы руководились количеством информации имеющейся по каждому подходу.

Согласование результатов наиболее часто проводится методом анализа иерархии. Он состоит в расчленении задачи на более простые составные части в дальнейшей обработке последовательных суждений оценщика по парным сравнениям. В нашем случае в результате согласования получены следующие результаты: доходный подход - 30%, сравнительный - 50%, затратный - 20% за 100% принята согласованная рыночная стоимость объекта оценки.

Таблица 21

Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Подход	Стоимость в рублях	Уд. вес	Рыночная стоимость
Затратный	1 380 000	0,2	276 000
Доходный	515 000	0,3	154 000
Сравнительный	1 080 000	0,5	540 000
Итог	2 975 000	1	970 000

Рыночная стоимость на 14.12.2017 г. составила с учетом округления 970 000 руб.

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта, расположенного в РБ по состоянию на 2017 год составляет 970 000 руб.

Аналог 1



Аналог 2



Аналог 3



Размещено на Allbest.ru

...