Оценка ситуации на рынке жилья Казахстана и реализации жилищной политики

Размещено на http://www.allbest.ru/

Оценка ситуации на рынке жилья Казахстана и реализации жилищной политики

А.А. Кабиева

На сегодняшний день политика в сфере обеспечения доступности жилья в Казахстане является приоритетной. В Послании Президента Н.А. Назарбаева народу Казахстана сказано: «Перед Правительством и соответствующими министерствами стоит важная задача по созданию реального, конкурентного и прозрачного рынка недвижимости в стране. Этот рынок должен обеспечить населению наиболее благоприятные условия доступа к жилью, даст покупателю возможность иметь полную информацию об условиях и ценах сделок, а финансовым организациям -- развивать эффективные кредитные инструменты». Данное Послание после истечения 16 лет нового, самостоятельного развития Казахстана как суверенного государства еще раз акцентирует внимание на актуальности и проблемности жилищного сектора экономики. Как известно, становление рыночных отношений в жилищной сфере Казахстана началось в 1991 г., после принятия Законов «О разгосударствлении и приватизации», «О собственности». Позже были приняты: Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях», Указы Президента РК, имеющие силу закона, «Об ипотеке недвижимого имущества», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др. Таким образом, уже в первые годы была создана законодательная база для становления рыночных отношений в жилищной сфере.

При этом в условиях недостаточно высокого платежеспособного спроса большей части населения на вновь построенное жилье, а также отсутствия кредитов для приобретения готового жилья, созданный в первые годы реформ рынок жилья оказался не обеспечен необходимыми кредитно-финансовыми механизмами, которые могли бы поддерживать платежеспособный спрос населения на рынке готового жилья.

Принятая в 1993 г. «Государственная программа новой жилищной политики и механизмы ее реализации» указывала на важность жилищных проблем для государства и вхождение жилищной политики в число приоритетных направлений деятельности государства. Это было крайне важно для анализа реальных возможностей дальнейшего реформирования жилищного сектора и системы его финансирования. С момента принятия Государственной программы» прошло 14 лет. Рынок жилья претерпел большие позитивные изменения. Но, тем не менее, уровни и структура спроса и предложения, а также ценообразования на жилую недвижимость имеют свои особенности, которые необходимо учитывать при оценке перспектив формирования различных систем финансирования рынка жилья.

На современном этапе по республике в целом уровень спроса на жилье увеличивается. Это касается подавляющего большинства городов, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей промышленности, а также двух столиц -- Астаны и Алматы, где по-прежнему сконцентрированы не только бизнес-элита республики, но и большое количество чиновников, включая зарубежных.

В качестве одного из факторов, влияющих на спрос, выступают бюджетные ограничения и, в частности, доход семьи. По данным Агентства РК по статистике, в июне 2006 г. среднедушевой доход населения составил 18 467 тенге (в июле 1999 г. -- 3 224 тенге, или 23 доллара США). Учитывая, что состав среднего домохозяйства в Казахстане составляет 3 человека, то среднемесячный денежный доход домохозяйства по республике составил в июне 55 401 тенге (в июле 1999 г. -- 9 572 тенге, или 80 долл. США). А уже в январе 2007 г. среднедушевой доход составил 19 544 тенге и доход домохозяйства (три человека) -- 58 632 тенге. Соответственно, рост имеется за счет факторов повышения заработной платы и совокупного дохода. Известно, что спрос населения на жилье во многом определяется демографическими показателями, такими как естественный прирост, темпы образования новых семей, уровень миграции и др. В Казахстане в январе-октябре 2006 г. наблюдаются: тенденции увеличения естественного прироста населения, который составил 118 547 человек против 103 051 человека января-октября 2005 г.; число браков составило 113467 против 101105; положительное сальдо миграции населения составило 26 313 человек против 17 471 человека.

Если рассмотреть положение в областных центрах, то здесь наблюдается следующая ситуация. Как указывалось выше, относительно высок спрос на местных рынках жилья в обеих столицах, а также в тех городах, где, в основном, сосредоточены действующие предприятия добывающей и перерабатывающей отраслей промышленности. Соответственно в указанных регионах высок уровень оплаты труда: Костанай, Атырау, Павлодар, Усть-Каменогорск.

В последние годы увеличился спрос на индивидуальное жилье, перестроенные укрупненные квартиры в многоквартирных домах.

В условиях меняющегося уровня доходов и семейного положения на протяжении всей жизни население, очевидно, будет многократно менять свое жилье. Это говорит о том, что оборачиваемость жилой недвижимости будет расти. реформирование жилищный инвестиционный строительство

Ситуация в строительном секторе наблюдается достаточно резкая, особенно относительно 1990 г. С 1990 г. до 1999 г. положение ухудшилось ввиду отсутствия достаточного платежеспособного спроса населения. Одной из важных тенденций в эти годы являлось неуклонное снижение предложения на первичном рынке из-за катастрофического падения объемов нового строительства в стране.

На общем фоне в строительном секторе данные статистики показывают две тенденции, которые можно увязать с рыночными ситуациями. Первая из них -- постоянный рост удельного веса жилья, которое строится в негосударственном секторе, т.е. повышение значимости частных. Если в 1990 г. 78 % жилья было построено государственными предприятиями и организациями, то в 2005 г. ситуация изменилась кардинально, и 74 % нового жилищного строительства пришлось на долю частного сектора.

Вторая особенная тенденция, менее значимая по сравнению с первой, -- увеличение среднего размера строящихся квартир до 2005 г., а в последующем наблюдается снижение.

Необходимо отметить, что цены на жилье на первичном рынке Казахстана продолжают расти. Если в 2000 г. средняя стоимость 1 кв. м составляла 12,0 тыс. тенге, то в 2005 г. -- 29,9 тыс. тенге (почти в 2,5 раза). А на 2006 г. средние цены на первичном рынке, в зависимости от материала стен, сложились следующие: из кирпича -- 123,4 тыс.тенге; из монолита -- 154,1 тыс.тенге; из панелей -- 77,3 тыс.тенге. При такой тенденции роста цен на жилье на первичном рынке задачей жилищной политики государства является поддержание платежеспособного спроса различных слоев населения на рынке жилья за счет создания условий для развития рыночных механизмов. В частности, путем мобилизации внебюджетных ресурсов общества и направления их в кредитно-финансовую сферу посредством развития системы строительных сбережений и долгосрочного ипотечного кредитования, т.е. приобретение населением готового жилья на свободном рынке за счет собственных и кредитных средств.

В целях реализации жилищной политики в государстве Указом Президента Республики Казахстан от 11 июня 2004 г. № 1388 утверждена Государственная программа развития жилищного строительства в РК на 2005-2007 гг. Согласно Государственной программе предусматривалось ввести в эксплуатацию в 2005 г. 3 млн. кв.м, фактически сдано -- 5,04. В 2006 -- 4 млн. кв.м, фактически -- более 6. На 2007 г. прогноз -- 5 млн. кв.м или за три года всего необходимо ввести 12 млн. кв.м. Фактические результаты 2005 и 2006 гг. составили более 11 млн.кв.м, т.е. задание трехлетней программы выполнено за два года.

В своем Послании народу Казахстана от 28 февраля 2007 г. Президент Н.А.Назарбаев отметил, что в 2007 г. будет введено 7 млн. кв.м жилья, и за три года реализации Госпрограммы 160 тысяч семей и более полумиллиона казахстанцев станут новоселами. А Государственная программа выполняется с опережением на 30 %. Немаловажное значение отводится современной социальной политике, где в центре внимания нужды людей.

Состояние финансово-инвестиционного процесса в Казахстане в жилищное строительство по критериям «ввод общей площади в квадратных метрах», «формам собственности», «число построенных квартир за счет различных источников», «средняя стоимость одного квадратного метра» за последние годы подтверждает высокий уровень по указанным критериям. Например, в целом по республике за 2005 г. ввод в действие жилых домов составил 4,9 млн. кв.м общей площади, из них: государственных предприятий и организаций -- 1,3 млн.кв.м.

Число построенных квартир за счет всех источников финансирования -- 43 777 единиц; средняя стоимость 1 кв.м -- 29,9 тыс.тенге; ввод в действие жилых домов в расчете на 1000 человек -- 1,9 тыс. кв.м. И обследование в разрезе регионов показывает различную ситуацию. Высокий и более высокий уровни по вводу наблюдаются в гг.Астане, Алмате, Южно-Казахстанской, Атырауской, Актю- бинской, Алматинской, Карагандинской, Мангистауской областях. При этом практически ввод осуществляется за счет частной формы собственности.

При анализе финансово-инвестиционного процесса в сфере жилья Казахстана можно выявить также ситуацию, когда динамичный рост цен на вторичное жилье, активный ввод в эксплуатацию нового жилья, политика банков, направленная на кредитование жилья на первичном рынке, и изменившиеся потребительские предпочтения постепенно обозначили отток платежеспособного населения со вторичного рынка на первичный. Особенно быстро раскупаются успешные объекты строительных компаний, имеющих хорошую деловую репутацию, жилье, расположенное в хорошем месте, с развитой внутренней и прилегающей инфраструктурой. На этом фоне обозначилось некоторое отставание развития строительства жилья эконом-класса, которое может выступить основным движущим фактором развития рынка недвижимости, так как именно в этом секторе возможна реализация платежеспособного спроса со «средним» уровнем дохода на семью.

Реформы, проводимые руководством Казахстана, позволили республике прочно занять позиции страны со стабильной экономической и социальной ситуацией, создать благоприятные условия для привлечения капитала и инвестиций. Инвестиционный потенциал в сфере жилья по-прежнему достаточно велик. Вопрос заключается в привлечении финансовых возможностей, когда наряду с банковским финансированием можно будет привлечь активы паевых инвестиционных фондов, а также пенсионных фондов.

Строительство жилья и развитие рынка жилья всегда опираются на наличие и прочность материально-производственной базы, на достаточность финансовых ресурсов как источника инвестиционного процесса, на динамику цен, выступающих как стимулирующий или сдерживающий факторы, а главное, на потребность и спрос со стороны населения.

Государство, находясь в поиске альтернативных возможностей и новых методов, с 2006 г. уже внедряет программу строительства государственного арендного жилья. Государство, выступая в роли основного инвестора и арендодателя, при наличии широких финансовых и материальных возможностей, может внести реальные изменения в сложившуюся непростую ситуацию на рынке жилья Казахстана. По данным аналитического исследования Правительства Республики Казахстан подобная практика государственного «арендодательства» давно и успешно решает вопрос жилья во многих странах мира. В США свыше 30 % жилищного фонда -- это арендное жилье, которым пользуются около 34 миллионов семей. В Швеции -- это около 40 % всего жилого фонда, в Дании -- 44, в Германии -- 60 %. В некоторых бывших социалистических странах его доля также велика: в Чехии -- 27 %, Латвии -- 54, Польше -- 27, Словакии -- 26 %. В Сингапуре, где одними из первых в Азии стали внедрять данную методику, практически 100 % населения обеспечено жильем.

Являясь одним из приоритетных направлений Стратегии развития Казахстана до 2030 г., жилищное строительство в то же время представляет собой одну из наиболее трудных задач, стоящих перед обществом и государством, и для ее решения требуется напряженная планомерная работа.

Список литературы

1. Арутюнян А. Рынку только предстоит появиться // ipoteka.ru.

2. Нагаспаева А. В цене каждый метр // Жилищное строительство Казахстана. -- 2005. -- № 48 (72). -- 15 дек.

3. ДаутоваМ. Госпрограмма в цифрах // Жилищное строительство Казахстана. -- 2006. -- № 14 (88). -- 20 апр.

4. Нагаспаева А. Жилье само не дешевеет // Жилищное строительство Казахстана. -- 2006. -- № 5 (79). -- 16 нояб.

http: zakon.kz

Размещено на Allbest.ru