Трансформация системы земельно-имущественных отношений современной России

В результате проведения рыночной реформы в Российской Федерации практически сформировалась многоукладная экономика, свидетельством чего явилось создание предприятий, базирующихся на различных формах собственности и хозяйствования: акционерные общества, товарищества, крестьянские (фермерские) хозяйства и кооперативы, их ассоциации и т.д.

Основные социально-экономические результаты процесса рыночной реструктуризации сферы земельных отношений заключаются в следующем: фактически ликвидирована государственная монополия на земельно-ресурсные блага; эффективно разрешены вопросы обеспечения граждан земельными участками для ведения личного подсобного хозяйства; в законодательном порядке утверждены права граждан и юридических лиц практически на все виды земельных участков; официально утверждены размеры платежей за землепользование; активно формируются основы земельного рынка и его экономическая инфраструктура.

Управление земельно-ресурсным комплексом государства представляет собой процесс целенаправленного воздействия на участников земельных отношений, через регулируемый земельный рынок. Согласно научной позиции автора, «рынок земли - это экономически обособленный сегмент рынка недвижимости страны, который объектно ограничен оборотом земельно-ресурсных благ в канонах гражданско-правовых процедур при сочетании принципов собственно рыночных отношений с механизмом государственного управления земельной собственностью.

Основные направления развития земельно-имущественного рынка России, выступающего в качестве приоритетного инструментального средства структурной трансформации национальной экономики и принимающего во внимание реалии сегодняшнего мирохозяйственного кризиса заключаются в следующем:

формирование единых объектов недвижимости, включающих земельные участки с расположенной на них инфраструктурой;

регулирование процесса хозяйственного освоения земельных ресурсов согласно принципам зонирования (вопреки их современной практике административно-целевого распоряжения);

поэтапное вовлечение всего массива земельных ресурсов в экономический оборот, в том числе, посредством использования разнообразных конкурсных процедур;

содействие развитию гражданского оборота земель с целью достижения их эффективного использования;

установление научно обоснованной системы рыночных цен на объекты недвижимости, в целом, и земельные участки, в частности.

Проведенный анализ убедительно подтверждает тот факт, что на протяжении последнего десятилетия в общем количестве сделок с федеральными, региональными и муниципальными землями устойчиво доминировала аренда земельных участков, составляющая в государственном секторе экономики от 93,8 % (1997 г.) до 96,2 % (2007 г.). При этом удельный вес иных сделок в рыночным обороте земельно-имущественных благ (продажа прав аренды и продажа земельных участков), не превышал 1,0-1,5%. В структуре отечественного земельно-имущественного оборота устойчиво доминировали сделки, обусловленные куплей-продажей земельных участков гражданами и юридическими лицами, удельный вес которых варьировал в диапазоне от 87,7 % до 92,3 %. При этом количество сделок дарения достигало 7,7-8,5 %, а доля случаев земельного залога (ипотеки), как правило, не превышала 2,0-2,5 %.

Отечественный земельно-имущественный комплекс продемонстрировал высокую отзывчивость на рыночно-инновационные реформы. К сожалению, институциональная сложность и полиморфизм современных земельно-имущественных отношений, равно как и процессы формирования многоукладной экономики, вообще, в полной мере не осмыслены, зачастую воспринимаются формально и конъюнктурно-упрощенно и рассматриваются в контексте передела земельно-имущественных благ как объектов собственности.

Таблица 2. Негативные социально-экономические последствия рыночного оборота земли и институциональные механизмы государственного регулирования земельно-имущественного рынка При составлении таблицы автором использована следующая научная литература: Варламов А.А., Комов Н.В., Шаманов В.С. и др. Государственное регулирование земельных отношений. - М.: Колос, 2000, С. 14-17; Комов Н.В., Арский Д.Б. Методология управления земельными ресурсами на региональном уровне. - Н. Новгород: Изд-во Волго-Вятской академии государственной службы, 2005; Лысенко Е. Эффективность использования земель // Экономист. - 2005. - № 6 и др.

Сельскохозяйственные предприятия-землепользователи, не располагая достаточными материально-денежными средствами для хозяйственного освоения земель, закрепленных на праве бессрочного пользования, прибегают к латентным формам их продажи, зачастую предопределяющим возникновение крайне неблагоприятных социально-экономических последствий, наиболее очевидные из числа которых представлены в таблице 2.

Современная сложная социально-экономическая ситуация, сложившаяся в системе земельно-имущественных отношений, как в Российской Федерации, так и в иных странах мирового сообщества, оказалась во многом предопределена недостаточной степенью изученности экономической наукой обширного спектра основополагающих теоретико-эмпирических вопросов развития аграрных (и в том числе земельных) отношений.

Классические (Т. Мальтус, Д. Рикардо, Д.Ст. Милль, Г. Джордж, А. Маршалл, К. Маркс) и неоклассические (А. Пигу, В. Баумоль, В. Оутц, Д. Пирс, Р. Тернер и др.) направления анализа социально-эколого-экономической проблематики развития земельно-имущественного сегмента экономики акцентировали внимание на разноименных критериях, зачастую предлагая и аргументируя диаметрально противоположные концепции и версии. Однако в результате активной полемики представителей различных школ в рамках экономической теории оказались генерированы относительно автономные направления научной мысли, изучающие различные аспекты функционирования современного землепользования: теория имущественных прав; теория социального выбора; теория общественного благосостояния и др.

В контексте сказанного необходимо отметить тот факт, что минувшее десятилетие ознаменовало себя активизацией российской научной мысли, поскольку отечественная экономическая наука сосредоточила усилия на целенаправленном поиске социально-рыночных, рыночно-регулируемых вариантов развития национальной экономики, в целом, и ее земельно-имущественного комплекса, в частности.

Инструментарно-методические изыскания и прикладные рекомендации отечественных ученых послужили научной основой концепции становления земельно-имущественных отношений, а также выработки национальной стратегии развития земельно-имущественного комплекса России, выступающей гарантом эффективного управления земельно-ресурсными благами государства и преодоления кризисно-деструктивных тенденций современности, а также предполагающей постановку и разрешение следующих экономико-политических задач:

1) проведение мероприятий, направленных на передачу объектов земельной собственности в ведение федеральных властей, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований;

2) разграничение полномочий органов власти в вопросах владения, пользования и распоряжения отечественными земельно-имущественными ресурсами;

3) реорганизация системы хозяйственного освоения и охраны аграрных территорий, усиление экологической направленности землепользования;

4) совершенствование механизма арендных отношений в земельно-имущественном комплексе России, адаптированных к разнообразию форм собственности на земельную недвижимость и ориентированных на повышение бюджетных доходов различных уровней;

5) стимулирование экономического оборота объектов земельно-имущественного комплекса с целью перераспределения их в пользу конкурентоспособных эффективно хозяйствующих правообладателей и создания благоприятной финансово-инвестиционной обстановки в сфере отечественных земельно-имущественныхых отношений;

6) формирование действенной экономико-институциональной системы гарантий прав российских граждан на земельно-ресурсные блага.

Во второй главе - «Функциональный анализ аппарата инструментарных средств управления объектами земельно-имущественного комплекса в рыночно-регулируемой модели региональной экономики» - рассматриваются инструментарно-методические технологии реализации экономических форм земельной собственности, землевладения и землепользования; исследованы рыночно-институциональные механизмы участия государственных и муниципальных органов в учредительских структурах регионального корпоративного бизнеса, а также подвергнуты теоретико-эмпирической аналитике основополагающие формы управления объектами земельно-имущественного комплекса в муниципальном и государственном секторах экономики, адаптированные к условиям современного мирохозяйственного кризиса.

Механизм управления региональной и муниципальной недвижимостью, в целом, и земельно-имущественными ресурсами, в частности, представляет собой сложноструктурированную полифункциональную рыночно-институциональную систему, включающую следующие структурные подразделения: Комитет по управлению муниципальным имуществом; региональные и муниципальные фонды имущества; Земельный комитет; Бюро технической инвентаризации; региональные и муниципальные институты архитектуры и градостроительства; региональные и муниципальные институты регистрации прав на недвижимость и оценки качества объектов земельно-имущественной недвижимости; систему управляющих компаний, функционирующих в системе менеджмента отечественного земельно-имущественного комплекса.

В результате деятельности этих институций в практике организации земельно-хозяйственных отношений оказываются, задействованы разнообразные инструментарно-методические средства регулирования связей в земельно-имущественном комплексе (рис. 1).

Рис. 1. Инструментарно-методические средства регулирования современных земельно-имущественных отношений Составлен автором на основе диссертационного исследования.

В Конституции Российской Федерации закреплены и равным образом защищены частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности на земельно-имущественные блага. Проблема экономико-институциональной регламентации режима функционирования государственной собственности на земельно-имущественные блага явилась основополагающей в принятой редакции Земельного кодекса Российской Федерации, концептуально-методологическим базисом, которого выступил принцип разграничения государственной собственности на землю на объекты собственности Российской Федерации, её субъектов и муниципальных образований.

Экономико-правовая демаркация комплекса объектов собственности на земельные участки и регламентация использования земли под объектами недвижимости, находящимися в собственности РФ, ее субъектов и муниципальных образований, выступила институциональным гарантом целостности системы управления земельными ресурсами и создала необходимые предпосылки их приватизации.

Принципы дифференцированного - федерального, регионального и муниципального - управления объектами отечественного земельно-имущественного комплекса позволяют достичь эффективного разрешения следующих экономико-хозяйственных задач:

рациональное использование и охрана земель как доминирующего территориально-базисного, социально-экономического и природохозяйственного объекта;

защита и улучшение качественного эколого-экономического состояния природной среды современных региональных и муниципальных образований;

формирование системы социально-экономических и организационно-управленческих предпосылок реализации полиморфных форм собственности и финансово-инвестиционной деятельности хозяйствующих субъектов-землепользователей;

создание предпосылок действенного механизма экономико-правовой ответственности предприятий-землепользователей за нанесение природохозяйственного ущерба другим собственникам земельных ресурсов и экосистеме в целом;

разработка экономико-политических основ механизма наделения субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления необходимыми властными полномочиями по регулированию земельно-имущественных отношений на подведомственных территориях.

Процесс рыночно-инновационных преобразований отечественного земельно-имущественного комплекса в настоящее время отличается активным развитием разнообразных институциональных форм рыночного оборота земель практически во всех регионах Российской Федерации. Не составляет исключения, в контексте сказанного, и практика землепользования Южного федерального округа России, представляющего собой один из доминирующих по значимости аграрно-индустриальных регионов, характеризующийся интенсивным рыночным оборотом земельно-имущественных благ.

В течение 2007 г. на территории Южного федерального округа было совершено 859,2 тысяч земельно-имущественных сделок, охвативших, в общей сложности, земельную площадь в 4,07 млн. га и составивших 18 % общего рыночного оборота земель Российской Федерации.

Удельный вес территории Южного федерального округа в земельном фонде России составляет 3,5 %, однако доля земельно-имущественных сделок в общем объеме национального рыночного оборота земель существенно превышает данную величину и по различным категориям современного землепользования и землевладения достигает следующих показателей: по сделкам, связанным с куплей-продажей земель гражданами и юридическими лицами - 15,9 %; арендой земель - 16,3; процедурами наследования - 19,2, дарения - 15,2 и залога - 6,0; продажей государственных и муниципальных земель - 12,4; реализацией прав аренды - 2,3 %.

Земельно-имущественные сделки, обусловленные процессами купли-продажи земельных участков гражданами и юридическими лицами, в общей структуре рыночного оборота ЮФО составили 6,2 %. Общее количество земельно-имущественных сделок подобного рода превысило 51,2 тыс.ед., охватив земельную площадь в 7,1 тыс.га и доминируя на земельных рынках всех субъектов Федерации Юга России, за исключением Республик Ингушетия и Дагестан.

Проведенный анализ убедительно свидетельствует в пользу того факта, что доминирующей рыночно-институциональной формой земельно-имущественного оборота на территории Южного федерального округа явилась аренда земель. Только, в течение минувшего года в ЮФО действовали 792,6 тысяч соглашений аренды земельных участков (общей площадью свыше 4,2 млн. га), которые были заключены органами местного самоуправления с гражданами и юридическими лицами и удельный вес которых в общем объеме земельно-имущественных сделок округа достиг 92,1 %.

Кроме того, в Ростовской и Волгоградской областях, Ставропольском крае и Республике Ингушетия активизировались темпы роста такой рыночно-институциональной формы современного земельно-имущественного оборота как продажа прав аренды земель: в общей сложности оказались зарегистрированы 328 акта продажи прав аренды государственных и муниципальных земель площадью свыше 98 га. При этом наибольший удельный вес случаев продажи прав аренды земельных участков, совершенных в Южном федеральном округе России, - 46,1 % (133 единицы на общей земельной площади 82,5 га) - отмечался в Ростовской области.

На земельно-имущественном рынке Южного федерального округа был заключен ряд залоговых операций с земельными участками, приобретенными, как правило, в целях индивидуального жилищного строительства, наибольшее количество которых оказалось зарегистрировано в Ставропольском крае (51 ед.) и Республике Калмыкия (25 ед.).

На основе исследования процессов рыночно-инновационных преобразований отечественного земельно-имущественного комплекса предложена следующая трактовка понятия «управление земельно-имущественными ресурсами», которое необходимо рассматривать как совокупность эффективных экономико-правовых действий собственника, направленных на сохранение и приумножение природохозяйственных качеств земельно-имущественных благ, а также целенаправленное экономико-правовое воздействие на субъектов их использования в интересах муниципального образования. В работе обоснованы приоритетные направления развития механизма землепользования и землевладения России (таблица 3), реализация которых явится гарантом выполнения следующих социально-экономических установок: целенаправленности земельно-имущественных преобразований; интегрируемости объектов земельно-имущественного комплекса в региональные и муниципальные социально-экономические системы; последовательности в реализации рыночно-инновационных приоритетов адекватно социально-экономической направленности реформ; концептуально-методологической и прикладной обоснованности вариантов развития системы земельно-имущественных отношений и их эмпирической выполнимости.

Таблица 3. Концептуальное обоснование перспективных направлений развития системы земельно-имущественных отношений России Таблица составлена на основе обобщения эмпирико-фактологических сведений, представленных в следующих литературных источниках: Бакинова Т.И. Эколого-экономические проблемы аграрного землепользования в аридной зоне.- Ростов н/Д: Изд-во СКНЦ ВШ, 2000; Иевлев К.К., Иевлева А.В. Приоритетные направления приватизации земель и совершенствования земельной политики в Российской Федерации. - М.: Филинъ, 2007 и др.

В третьей главе - «Векторы институциональных изменений региональной системы земельно-имущественных отношений в контексте целей экономических реформ и влияния мирового кризиса» - предоставлена сравнительная характеристика альтернативных сценариев реформирования институциональной структуры земельно-имущественных отношений в процессе рыночной трансформации экономики; раскрыто предметно-сущностное содержание арендных отношений и механизма взимания земельного налога как приоритетных направлений развития отечественного земельно-имущественного менеджмента, а также произведена адаптация мировой практики построения системы земельно-имущественных отношений к реалиям российской действительности, с одной страны, и дан анализ влияния на последнюю мирохозяйственного кризиса - с другой.

В пореформенной России происходит формирование национального земельно-имущественного комплекса, функционирующего на рыночно-институциональной основе. Однако несовершенство земельного рынка в немалой степени послужило причиной возникновения деструктивно-разрушительных тенденций в отечественном землепользовании, стремительного регресса эколого-экономической эффективности российского сельского хозяйства, беспрецедентной деградации национальных земельных ресурсов.

Общая площадь отечественных аграрных угодий, подверженных активным формам водной и ветровой эрозии, превышает 85 млн. га (40 % земель, используемых в сельскохозяйственном обороте). Свыше 20 % орошаемых территорий интенсивно засоляются, вследствие чего урожайность зерновых культур сокращается в 1,5-2 раза. Регресс почвенного плодородия во многом обусловлен снижением природного содержания гумуса, в течение последнего десятилетия составившим 27-30 %. Не менее сложную экологическую проблему представляет подтопление мелиорируемых угодий, достигающее 35 тыс. кв.км. В общей сложности необратимой экологической дегрессии подвержено не менее 30-35 % высокоплодородных российских черноземов, используемых в агропромышленном производстве. Эти обстоятельства закономерно обусловили тенденцию сокращения площади сельскохозяйственных угодий, устойчиво доминировавшую в течение минувшего десятилетия.

В контексте сказанного объективно актуализируется потребность теоретико-эмпирического исследования системы институтов, регулирующих становление и функционирование современных земельно-имущественных отношений. Систему институтов регулирования земельно-имущественных отношений можно интерпретировать как совокупность правил, организаций (институций) и общественных норм, обеспечивающих эффективную координацию социально-экономических, природохозяйственных, политико-правовых, культурно-исторических, морально-этических, духовно-нравственных, ментальных и иных аспектов современного землепользования. В процессе рыночно-институционального реформирования отечественного земельно-имущественного комплекса безусловную значимость приобрели следующие институты регулирования землепользования и землевладения: охраны земельно-имущественных благ; активизации и разнообразия форм реализации земельно-имущественных отношений; управления кадровым потенциалом земельно-имущественного комплекса; охраны прав собственности на земельно-имущественные блага.

Рыночно-институциональные преобразования земельно-имущественного комплекса Российской Федерации сопровождаются возникновением адекватных форм современного землепользования, а именно постоянным (бессрочным) пользованием земельными участками; пожизненно наследуемым владением земельными участками; арендой земельных участков; ограниченным пользованием чужими земельными участками (сервитутами); безвозмездным срочным пользованием земельными участками. Не менее важное теоретико-методологическое и прикладное значение имеет формирование экономического механизма хозяйственного освоения земельно-имущественных благ и введение принципа платности в отечественном землепользовании, который может быть реализован посредством следующих основных форм: земельный налог; арендная плата и нормативная цена земли.

Изменение институциональной среды российской системы земельно-имущественных отношений под воздействием современного кризиса предполагает адаптацию законодательной базы, регулирующей права собственности на землю, управление соотношением доли государства и частного бизнеса в структуре активов экономически неустойчивых предприятий, и обеспечивающего прозрачность сделок с имуществом при вынужденных банкротствах, госгарантии защиты всех форм собственности на объекты земельно-имущественного комплекса (в том числе приобретенного по ипотеке при не выплаченных пока кредитах); выполнение публичных обязательств государства перед населением и бизнесом, сохранение и наращивание производственно-технологического потенциала, снижение административных барьеров для бизнеса, обеспечение долгосрочных приоритетов модернизации земельно-имущественных комплексов регионов, поддержку строительной сферы и ЖКХ как основы сохранения и повышения ценности объектов земельно-имущественного комплекса в жилищном секторе отечественной экономики, что предполагает инструментарную поддержку: налогового стимулирования развития земельно-имущественных комплексов предприятий через специальные ставки, отсрочки и др., целевое льготное кредитование, страхование рисков, использование форсайт-технологий, контроль за соблюдением законодательно определенных институциональных норм.

Решение возникающих в кризисной ситуации проблем обусловлено осуществлением комплекса мер, содержащегося в антикризисной программе.

В таблице 4 системно представлены приоритеты институциональных изменений, официально представленные в антикризисной Программе Правительства Российской Федерации способные, по мнению ее авторов, положительно повлиять на земельно-имущественные отношения в экономике страны.

Концептуально данная Программа должна способствовать трансформации земельных отношений в позитивном для общества направлении через диалектику противоречивого единства разнонаправленных процессов; возрастания роли государства в экономической жизни страны в связи с реализацией системы антикризисных мер, при одновременном снижении административных барьеров для бизнеса, с целью создания благоприятной институциональной среды.

На основе анализа обширной эмпирико-фактологической информации аргументирован тот факт, что арендные отношения, в полной мере реализующие экономико-правовые функции владельца земельно-имущественных благ и собственника результатов, производственно-хозяйственного землепользования, представляют уникальный инструментарно-институциональный механизм, учитывающий современные рыночные реалии российской экономики, с одной стороны, и адаптированный к социальным, природохозяйственным, культурно-историческим, ментальным и иным доминантам современного землепользования, - с другой.

Таблица 4. Систематизация антикризисных мер и приоритетов формирования институциональной среды, оказывающих позитивное влияние на земельно-имущественные отношения в российской экономике Составлена по результатам анализа и систематизации информации, представленной в «Программе антикризисных мер Правительства Российской Федерации на 2009 год» // Российская газета. - 2009. - 20 марта. № 48 (4872). - С. 3-8

Научно-практическим результатом продолжительной полемики по проблемам аренды явились разработка и использование в российском земельно-имущественном комплексе разнообразных форм аренды земель, в наиболее общем виде дифференцированных следующим образом:

1. Экономико-правовые разновидности арендных отношений:

аренда условной земельной доли (краткосрочная либо долгосрочная (с правом последующего выкупа));

субаренда;

аренда земельного участка (краткосрочная либо долгосрочная);

арендные права в залог;

2. Экономические разновидности арендной платы:

стоимостная;

натуральная;

смешанная;

3. Экономические разновидности объектов земельно-имущественных отношений: земельные участки различных форм собственности (государственной, муниципальной, частной), а также находящиеся в пожизненном наследуемом владении;

4. Институционально-статусные разнотипности субъектов земельно-имущественных отношений:

органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

органы местного самоуправления;

сельскохозяйственные организации;

другие коммерческие организации;

крестьянские (фермерские) хозяйства;

граждане.

Анализ эмпирико-фактологической информации убедительно свидетельствует о бесспорном приоритете арендной формы организации землепользования, удельный вес которой в течение последнего десятилетия в Российской Федерации составляет 95,0-99,9 %. Неуклонно возрастает площадь арендованных земельных участков - с 71,3 в 1997 г. до 86,7 млн. га в 2007 г.

В Южном федеральном округе в течение 2007 г. налогоплательщиками (налога на землю) и арендаторами земельных участков были перечислены 4,8 млрд. руб., что составляет 12,4 % общей суммы земельных платежей в Российской Федерации. Анализ динамики поступлений арендной платы за землю выявил экономическую неравномерность уровня развития арендных отношений в земельно-имущественных комплексах регионов ЮФО. Так, доля арендной платы в общей сумме земельных платежей в Астраханской области составляет 62 %, в Ростовской области - 50, а в Республиках Дагестан и Северная Осетия-Алания не превышает соответственно 1 % и 5 %. Удельный вес арендной платы в структуре земельных платежей Южного федерального округа, в общей сложности, оценивается в 41 %.

Столь активный рыночный оборот земельно-имущественных ресурсов, обусловленный востребованностью землепользователей и разнообразием форм их аренды, закономерно предполагает приоритет разработки методик формирования и оптимизации ставок арендной платы в современном землепользовании. В связи со сказанным, представляется целесообразной разработка расчетно-аналитического инструментария исчисления арендной платы за землю, который, в значительной мере, определяется влиянием рыночно-институциональных условий функционирования муниципального земельно-имущественного комплекса, формирующего рыночную стоимость земельных участков:

,

где: - арендная плата за 1 га земельного участка;

- рыночная стоимость 1 га земли, расположенной на определенной территории городского или сельского муниципального образования;

- коэффициент повышения арендной платы, формируемый в зависимости от функционального зонирования земель;

- коэффициент приведения.

Земельный налог представляет собой инструментарно-методический механизм взимания платежей в бюджет за использование земельно-имущественных ресурсов, величина которого детерминирована социально-экономическими, природохозяйственными, общественно-политическими, ментальными и иными факторами современного землепользования. Земельный налог учитывает качественные и количественные атрибуты: естественно-природное плодородие земельных участков, площадь, местоположение и состав угодий (для земель сельскохозяйственного назначения), а также градостроительную ценность и социально-культурный потенциал территорий (в случае освоения несельскохозяйственных земель).

В наиболее агрегированном концептуальном аспекте структуру налогооблагаемой базы по земельному налогу можно интерпретировать следующим образом:

Нб = Дк + Двк + Дкс

где: Нб - налогооблагаемая база земельного участка;

- суммарный доход с земли как капитала - функции;

- доход, образуемый вследствие репродукции капитала, предназначение которого заключается в компенсации издержек собственника земельно-имущественных благ, связанных с реновацией экономических улучшений земельного участка;

- доход, на капитал-собственность владельца земельно-имущественного ресурса и расходуемый в дальнейшем на цели расширенного воспроизводства.

Размер налога устанавливается в виде стабильных платежей, ежегодно уплачиваемых за единицу земельной площади. На территории Российской Федерации ставки земельного налога различаются в 9 раз: минимальная величина установлена для Мурманской области, максимальная - для Краснодарского края. Анализ эмпирико-фактологической информации позволил отметить следующее: в течение 2007 г. бюджеты всех уровней Российской Федерации оказались пополнены 35,7 млрд. руб. платежей за право пользования земельными ресурсами, в структуре которых удельный вес земельного налога достигал 58,2 %. В общей сумме денежных поступлений от земельных платежей в ЮФО наиболее значителен вклад таких субъектов федерации как Краснодарский край - 4,7 %, Ростовская - 3,1 % и Волгоградская - 2,7 % области.

На основе теоретико-эмпирического исследования зарубежного опыта регулирования земельно-имущественных отношений предложен следующий институционально-инструментарный механизм управления земельными ресурсами (рис. 2).

Его значимость заключается в том, что именно на такого рода социально-эколого-экономических основах должен функционировать земельно-имущественный комплекс России, для обеспечения оптимально-равновесного состояния между автономией частного владения землей и государственным регулированием землепользования и для активного содействия преодолению современных деструктивно-кризисных тенденций в системе отечественного землепользования.

Рис. 2. Инструментарно-методический аппарат управления земельно-имущественным комплексом России Составлен автором на основе диссертационного исследования.

В заключительной четвертой главе - «Механизмы реализации отношений собственности в перспективной институциональной конструкции земельно-имущественного комплекса России и ее регионов» - подвергнуты теоретико-эмпирическому исследованию инструментарно-методические разработки алгоритмов реализации рентных отношений на основе реализации процедуры зонирования объектов земельно-имущественного комплекса, а также предложен авторский вариант программно-прогнозного инструментария конструирования региональной модели оптимизации отношений присвоения в системе земельно-имущественного комплекса.

Предметно-сущностное содержание процедуры зонирования земель заключается в осуществлении организационно-экономической дифференциации функционально-территориальных зон (и подзон) и регламентации режима хозяйственного использования земельных участков в административно-территориальных границах городских и сельских муниципальных образований, в отношении которых институты местного самоуправления уполномочены осуществлять градостроительную деятельность, направленную на социально-экономическое развитие территорий. Зонирование земель российских поселений может выступить в качестве инструментарно-методического средства, рационализирующего систему национального землепользования, посредством реструктуризации земельно-налоговой системы и формирования расчетно-аналитического алгоритма определения аутентичной величины земельной ренты.

Зонирование территории Ростовской области выявило следующие результаты: на протяжении последнего 20-летнего периода времени устойчиво превалируют тенденции перманентного сокращения гумуса в почвах всех без исключения территорий региона. Наиболее существенен регресс гумусового горизонта в Восточной (0,5-0,8 %) и Северо-Западной (0,4-0,6 %) земельно-хозяйственных зонах Ростовской области. Автором разработана и предложена к внедрению в региональный земельно-хозяйственный комплекс многокритериальная интегрированная система индикации социально-экономического состояния территорий Ростовской области, сочетающая различные расчетно-аналитические инструменты зонирования системы земельно-территориальных ресурсов, представленная в табл. 5. В контексте сказанного можно констатировать тот факт, что именно реализация обширного комплекса высокоэффективных природохозяйственных мер почвозащитного характера представляет собой приоритетное направление развития земельно-имущественного комплекса Ростовской области, с одной стороны, а также императивное условие дальнейшего социально-экономического развития региона, обеспечения им конструктивно-преобразовательных тенденций и последующей созидательной динамики - с другой.

Бесспорное эвристическое значение приобретают процессы углубленной аналитики категориальных, рыночно-институциональных и инструментарно-методических аспектов исследования процедур оценки земельно-имущественных благ, вовлеченных в сферы хозяйственного использования и рыночного оборота.

Размещено на http://www.allbest.ru/

Таблица 5. Зонирование территории Ростовской области по индикаторам эколого-экономического состояния земельно-хозяйственных ресурсов Таблица составлена автором на основе обобщения эмпирико-фактологических сведений: Система ведения агропромышленного производства Ростовской области (за период 2001-2005 гг.)//Под ред. Э.И.Липкович. - Ростов н/Д: Феникс, 2001 (36-38; 77-84).

В работе предложена трактовка понятия: «оценка земельных участков городских и сельских муниципальных образований», представляющего собой расчетно-аналитическую процедуру, определения аутентичных денежных эквивалентов земельных участков, зафиксированных по состоянию на определенный момент времени и интерпретированных посредством, современных инструментарно-методических средств», и графически представлен функционально-стоимостной инструментарий ценовой идентификации земельно-имущественных благ (рис. 3).

Рис. 3. Дифференциация функционально-стоимостного инструментария оценки земельно-имущественных ресурсов Составлен автором на основе диссертационного исследования.

Затратный подход к проблемам идентификации рыночной стоимости земельно-имущественных благ представляет собой совокупность методов определения цены земельного участка, основанных на исчислении затрат, которые необходимы для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом его износа.

Расчетно-аналитический алгоритм идентификации рыночной стоимости земельно-имущественных благ заключается в следующем:

,

где: - стоимость земельно-имущественного объекта, исчисленная посредством затратного подхода;

- стоимость земельного участка;

- стоимость нового строительства;

- амортизационный износ (иными словами, количественная интерпретация отличия стоимости земельно-имущественного объекта от стоимости замещения).

Доходный расчетно-аналитический метод представляет собой инструментарно-методическую совокупность процедур определения рыночной стоимости земельно-имущественных благ, основанных на учете потенциальных доходов от объекта оценки.

Инструментарно-методический алгоритм исчисления рыночной стоимости земельного участка в наиболее агрегированном виде заключается в следующем равенстве:

,

где: - рыночная стоимость земельно-имущественного объекта, руб.;

- размер годовой арендной платы за право пользования земельным участком, руб.;

- коэффициент капитализации.

Сравнительный метод представляет собой совокупность инструментарно-методических средств индикации цены земельно-имущественного объекта, основанных на расчетно-аналитических процедурах сопоставления оцениваемого объекта с аналогами, в отношении которых имеются в наличии эмпирико-фактологические сведения об их рыночном обороте.

Теоретико-эмпирическая значимость аутентичного расчетно-аналитического инструментария денежной оценки земельно-имущественных благ подтверждена практикой его использования для модернизационной реструктуризации земельно-имущественных комплексов регионов Южного федерального округа (и Ростовской области, в частности) как стратегически значимого субъекта-землепользователя, во многом детерминирующего земельно-хозяйственную политику на Юге России.

Практически все земельные угодья Ростовской области в той или иной степени подвержены процессам деградации и необратимого истощения почвенного потенциала. Качество земельно-имущественных ресурсов стремительно регрессирует в результате экстремально усилившихся природоразрушительных тенденций эродирования, подтопления, заболачивания и опустынивания территорий, выступающих закономерным следствием неэкологизированной хозяйственной деятельности дестабилизирующих экосистему промышленных и сельскохозяйственных предприятий региональной экономики.

Процесс денежной оценки земельно-имущественных ресурсов в условиях рыночных отношений должен агрегировать палитру многокритериальных расчетно-аналитических инструментов определения эффективности хозяйственного освоения региональных и муниципальных земель (рис. 4).

Рис. 4. Основные социально-эколого-экономические критерии оценки эффективности использования земельно-имущественных ресурсов муниципальными хозяйствующими субъектами Составлен автором на основе диссертационного исследования.

Разработанная и предложенная к внедрению в региональном земельно-хозяйственном комплексе многокритериальная интегрированная система оценки социально-экономического состояния территорий Ростовской области, сочетающая разнообразные расчетно-аналитические инструменты исследования современных земельно-хозяйственных отношений, выявляет стратегическую перспективу реализации обширного комплекса высокоэффективных природохозяйственных мер почвозащитного характера, представляющего приоритетное направление развития земельно-имущественного комплекса Ростовской области, с одной стороны, а также императивное условие дальнейшего социально-экономического прогресса региона, достижения им конструктивно-преобразовательных тенденций развития и последующей модернизационно-созидательной динамики - с другой.

В заключении диссертационной работы приведены наиболее существенные концептуально-методологические, теоретико-эмпирические, расчетно-аналитические и прикладные результаты, полученные в процессе разработки проблемы.

Основные работы автора

1. Панасенкова Т.В. Механизмы рыночной трансформации региональной системы земельно-имущественных отношений в России. - Ростов н/Д: Издательство Южного федерального университета. - 2007. - 268 с. - 16,75 печ. л.

2. Панасенкова Т.В. Концепция эволюции региональной системы земельно-имущественных отношений современной России. - Ростов н/Д: Издательство Южного федерального университета. - 2009. - 300 с. - 17,67 печ. л.

3. Панасенкова Т.В. Инструменты регулирования экономических форм реализации земельной собственности, землевладения и землепользования // Философия хозяйства спец. выпуск: издательство МГУ. - 2006. - декабрь, ч.1. - 1,2 печ. л.

4. Панасенкова Т.В. Изменение институциональной структуры земельно-имущественных отношений в процессах рыночно-инновационного реформирования // Экономические науки. - 2006. - № 11 (24). - 1,6 печ. л.

5. Панасенкова Т.В. Институциональные формы управления объектами имущественно-земельного комплекса в государственном секторе экономики // Экономический Вестник Ростовского государственного университета: Издательство ЮФУ. - Ростов н/Д. - 2007. - № 2. - 0,6 печ. л.