Государственное регулирование рынка городских земель как специфичного природного ресурса социально-экономического развития

Размещено на http://www.allbest.ru/

федеральное государственное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

Российская академия государственной службы при Президенте РФ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РЫНКА ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ КАК СПЕЦИФИЧНОГО ПРИРОДНОГО РЕСУРСА СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ

Специальность: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (макроэкономика, землеустройство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени

доктора экономических наук

Мальцев Кирилл Владимирович

Москва 2009 г.

Работа выполнена на кафедре экономики и государственного регулирования рыночного хозяйства федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации»

Официальные оппоненты: -доктор экономических наук, профессор В.Д.Руднев

-доктор экономических наук, профессор Н.В.Комов

-доктор экономических наук, профессор В.З.Чаплюк

Ведущая организация - Московский городской университет управления Правительства Москвы

Защита состоится “____“ ___________2009 года в 14:00 на заседании диссертационного совета Д-502.006.18 по экономическим наукам в федеральном государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации» по адресу: 119606, г.Москва, проспект Вернадского, д.84, 1 уч.корп., ауд.____

С диссертацией можно ознакомиться в учебно-методическом кабинете кафедры экономики и государственного регулирования рыночного хозяйства федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Российская академия государственной службы при Президенте Российской Федерации» (1 уч.корп., ауд.2222).

Автореферат разослан “_____” ________ 2008 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета,

доктор экономических наук,

профессор В.С.Буланов

Общая характеристика работы

Актуальность темы.

Россия является крупнейшим в мире обладателем земельных ресурсов. Земельный фонд Российской Федерации составляет 1709,8 млн.га., на ее территории расположены практически все природно-минеральные вещества планеты, в зоне влияния находится около 45% пресной и около 20% морской воды, около 70% территории располагается в сейсмоустойчивых районах. Однако эффективность использования богатейших земельных ресурсов в России остается на низком уровне, что приводит к целому ряду негативных социально-экономических, политических, экологических последствий. В течение прошлого века курс государственной земельной политики кардинально менялся дважды: в 1917 году земля была национализирована и полностью исключена из рыночного оборота, в 1993 году Конституция Российской Федерации, принятая общенародным голосованием, определила различные формы и виды собственности на землю, включая и частную.

Рыночная трансформация экономики России обусловила направленность земельной реформы на развитие земельного рынка, участие земельных участков в свободном гражданском обороте. Только в 2001г., после продолжительных научных, общественных, политических дискуссий и споров Государственной Думой был принят новый вариант Земельного Кодекса, соответствующего новым конституционным положениям. В тоже время, споры вокруг Земельного Кодекса не прекращаются и до сих пор. Камнем преткновения остается вопрос об обороте земель сельскохозяйственного назначения, ведутся активные научные дискуссии о природе и величине земельной ренты, частной собственности на землю, роли государства в управлении и регулировании земельных отношений.

Тем не менее, как показывает анализ современной динамики земельных отношений, процесс формирования института частной собственности на землю противоречиво, но постепенно развивается в России. Показатели государственной отчетности свидетельствуют о том, что земля реально включена в рыночный оборот, т.е. с земельными участками совершаются сделки, предусмотренные гражданским законодательством.

В тоже время, земля как пространственная основа существования государства и его граждан, как звено экосистемы, главное средство производства сельского хозяйства требует пристального внимания со стороны государства, для обеспечения политической, экономической, экологической безопасности, социальной защиты населения, исторических и культурных основ существования страны и ее граждан.

Одним из ключевых направлений социально-экономического развития России является повышение эффективности использования объектов земельно-имущественного комплекса и управления национальным богатством посредством развития многообразных форм собственности. Позитивное будущее российской экономики во многом связано с развитием земельно-имущественных отношений, с извлечением максимальной выгоды от земельных ресурсов.

Высокий эффект может быть получен прежде всего от использования городских земель, так как, во-первых, в городской среде рыночные отношения традиционно развиваются со значительным опережением по отношению к сельской местности. Во-вторых, позиция науки и общества по включению городской земли в рыночный оборот носит достаточно определенный характер, чего нельзя сказать относительно земель сельскохозяйственного назначения. В-третьих, несмотря на то, что доля городских земель незначительна, именно на них сконцентрированы жизненно важные сферы производства, они аккумулируют в своих границах до 75% социально-демографического и производственно-экономического потенциала России. Финансовые ресурсы также сосредоточены в основном в городах, что придает им статус потенциального кредитора для остальных территорий. Поэтому социально-экономическое значение городских земель за последние годы резко возросло, и возникла острая потребность в формировании и развитии цивилизованного рынка городских земель.

В рыночной экономике городская земля рассматривается не только как пространственный базис для хозяйствования и жизнедеятельности населения, но и как важнейший источник извлечения прибыли для предпринимателей, регулярного поступления средств в региональные и муниципальные бюджеты.

В России с начала 90-х годов проводится земельная реформа, однако ни правовая база, ни общефедеральная концепция этой реформы до сих пор полностью не созданы. Стратегия развития земельно-имущественных отношений не увязана с задачами структурной перестройки экономики в целом. Решение многих проблем в этой области отдано на откуп местным властям, что породило к концу 90-х годов множество региональных моделей развития земельно-имущественных отношений.

Формирование цивилизованных рыночных отношений предполагает переход земельно-имущественного комплекса на качественно новый этап развития, а именно - превращение земли в реальный высокодоходный производственный стратегический ресурс путем обоснованного применения различных механизмов государственного управления и регулирования.

В связи с этим особую важность приобретают исследования, отвечающие на вопрос: какие приоритетные направления развития рынка городских земель целесообразны и возможны в России, к каким социальным, политическим, экономическим последствиям этих направлений приведет их реализация и какие необходимы механизмы для эффективного государственного регулирования земельного рынка.

Степень разработанности проблемы.

На протяжении более 70 лет прошлого века в России земля была фактически исключена из рыночного оборота. Формирование современной земельной реформы в 1990-е годы обусловило повышенный интерес среди теоретиков и практиков к изучению проблем развития и регулирования земельного рынка в целом и рынка городских земель в частности. Большое внимание в последние годы уделяются вопросам экономики городов и градостроительству, создания и развития земельного кадастра, рыночной и кадастровой оценки земли и других объектов недвижимости. Однако современное состояние экономической науки характеризуется отсутствием фундаментально обоснованной теории государственного регулирования земельного рынка в условиях его формирования, хотя ряд концептуальных подходов к ее разработке содержится в капитальных трудах ученых, основательно исследовавших важнейшие проблемы управления земельными ресурсами, позволяющих давать практические рекомендации по выбору целей и механизмов реализации государственной земельной политики в России.

В мировой экономике накоплен значительный опыт управления земельными ресурсами как источником сельскохозяйственного оборота, важнейшей компонентой собственности, объектом налогообложения и инвестиционной деятельности. Имеются научно обоснованные теоретические исследования в данной области, отраженные в ряде публикаций. Философский и политэкономический аспекты земельных отношений нашли отражения в трудах таких известных ученых как Ф.Кене, Д.Рикардо, У.Петти, А.Смит, К.Маркс, П.Самуэльсон, А.Маршалл и др. Фундаментальные исследования вопросов регулирования земельных отношений содержатся в трудах зарубежных авторов: А.Ринг, К.Кейз, Р.Страйк, Х.Маттссон, Г.Ларссон, Ф.Харрисон, Д.Эккерт, Д.Фридман, Н.Ордуэй, Р.Вессели.

Отечественная наука также внесла неоценимый вклад в мировой опыт управления земельными ресурсами. К числу отечественных ученых, исследовавших проблемы управления земельными отношениями, в первую очередь следует отнести А.В.Чаянова, В.В.Докучаева, Н.Д.Кондратьева, М.И.Туган-Барановского, А.Н.Челинцева, Н.П.Макарова, И.И.Лукинова и др. Большое внимание теоретическим и прикладным исследованиям проблем управления земельными ресурсами, разработке экономико-правовых и организационных моделей управления на федеральном и региональном уровнях уделено в трудах отечественных ученых: В.С.Кислова, Н.В.Комова, В.А.Горемыкина, П.Ф. Лойко, В.И.Калинина, С.И.Сай, О.Б.Леппке, М.Л.Лезиной и др. Вопросам экономики городов и градостроительства посвящены труды Антонова В. П., Любовного В.Я., Бочарова Ю.П., Кабаковой С.И., Витт М.Б., Кузецова ГА., Щеглова В.А. Экологическая инфраструктура городских земель служит предметом исследований в работах Банина А.Л., Шейнина Л.Б., Соловьева А.К. и др.

Основательные исследования концептуальных подходов к решению методологических и теоретических проблем в трудах вышеотмеченных и других авторов позволило расширить теоретическую базу совершенствования государственного регулирования рынка городских земель.

В течение современной трансформации социально-экономической системы в России отечественными учеными было проведено немало исследований, посвященных проблемам формирования и развития земельного рынка и механизмам государственного регулирования рыночного оборота. Однако в них не достаточно уделяется внимание разработкам теоретических и прогнозных моделей, в которых использовались бы достижения мировой экономической науки и одновременно учитывались особенности формирования земельного рынка в современной России, которые могли бы быть использованы для оптимизации инструментария государственной земельной политики на этапе формирования земельного рынка. Это направление исследований содержит большой неиспользованный потенциал решения проблем сбалансированного развития национальной экономики, что и предопределило выбор темы диссертационного исследования.

Цель и задачи диссертационного исследования. Основной целью настоящего исследования является расширение теоретической и методической базы государственного регулирования рынка городских земель как специфичного природного ресурса в условиях его развития и разработка на этой основе инструментария его эффективной реализации.

Задачи исследования:

1. Обосновать стратегическое значение земельных ресурсов для социально-экономического развития России и объективную необходимость государственного регулирования рыночного оборота городских земель на современном этапе.

2. Разработать основы концепции рынка городской земли, позволяющей осуществлять анализ и прогноз развития земельного рынка с учетом изменения институциональной среды, влияния механизмов государственного регулирования и других социально-экономических, политических, организационных факторов в условиях становления земельного рынка.

3. Разработать методологию анализа текущего состояния и прогнозирования развития земельного рынка с учетом воздействия на него механизмов государственного регулирования.

4. Проанализировать текущее состояние и выявить тенденции развития земельного рынка, социально-экономической и институциональной среды его формирования и развития в России.

5. Уточнить прогноз развития российского рынка городских земель с учетом воздействия на него различных механизмов государственного регулирования и изменений институциональной среды.

6. Разработать предложения и рекомендации по формированию эффективных организационно-экономических механизмов регулирования рынком городских земель на основе моделирования и прогнозирования процессов его развития.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются процессы формирования и развития рынка городской земли и механизмы государственного регулирования земельного рынка. Предмет исследования - организационно-экономические отношения, возникающие между федеральными, региональными и муниципальными органами власти, субъектами хозяйственной деятельности и гражданами в процессе формирования, развития и регулирования рынка городской земли.

Теоретическая и методологическая основа. Теоретическую основу проводимых исследований составили труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные экономической теории, роли земельных ресурсов как производственного, экологического, территориального фактора, проблемам собственности на землю, теории управления.

Методологической основой исследования является использование принципов системного подхода, дедуктивного и индуктивного методов научного познания. государственный регулирование земельный рынок

Для решения конкретных задач исследования применялись методы теории управления, когнитивного, статистического, социологического и экономического моделирования, факторного, кластерного, регрессионного анализа, прогнозирования, математической статистики и обработки экономических рядов. Необходимые расчеты выполнялись с применением современных компьютерных технологий и специализированного программного обеспечения.

Научная новизна работы заключается в расширении теоретической и методологической базы государственного регулирования рынка городских земель как специфичного природного ресурса в современных условиях его развития и разработка на этой основе инструментария его эффективного развития. Приращение научного знания содержится в следующих научных результатах.

По специальности «макроэкономика»:

- Разработаны основы концепции земельного рынка в городах, включающие в себя обоснование эффективной системы земельного рынка, его ключевых элементов, их классификация, взаимодействие между ними, систему качественных и количественных показателей, характеризующих современный земельный рынок. В соответствии с данной концепцией, основными элементами системы земельного рынка являются: субъекты земельных отношений, объекты земельных отношений и институциональная среда. Разработанные основы концепции позволяют осуществлять комплексное исследование формирования и развития рынка различных категорий земельных участков с учетом наиболее существенных факторов влияния, механизмов государственного регулирования.

- Автором предложен не учитываемый в современной экономической практике методологический подход к прогнозированию и принятию стратегических решений в процессе государственного регулирования рынка городской земли, основанный на применении метода когнитивного моделирования социально-экономических процессов. В условиях низкого уровня развития земельного рынка, недостаточного объема достоверных статистических данных и количественных показателей анализа процесса его развития, доказана необходимость использования когнитивного моделирования, позволяющего учитывать качественные характеристики, экспертные оценки земельного рынка и его элементов, воздействие механизмов государственного регулирования. Предлагаемый методологический подход позволяет использование когнитивного моделирования для определения принципиального характера изменения исследуемых параметров развития рынка в прогнозируемый период. Последующий этап предполагает, при наличии достаточного объема соответствующих количественных показателей, использование статистических методов для расчета прогнозных значений исследуемого параметра.

- Раскрыты основные тенденции современного развития земельного рынка в городах России, обуславливающие необходимость совершенствования механизмов государственного регулирования рынка городской земли: увеличение спроса и рост цен на городскую землю (в год в среднем на 15-20%), увеличение трансакционных издержек, низкий уровень развития инфраструктуры земельного рынка. В крупных российских городах основные массивы незастроенных земельных участков уже переданы на правах собственности или аренды юридическим и физическим лицам. Продолжается освоение земельных участков, находящихся вблизи (20-30км) городской черты.

- Выявлены основные причины, препятствующие полноценному вовлечению городской земли в рыночный оборот: отсутствие единой научно-обоснованной концепции государственного регулирования земельным рынком на федеральном, региональном и муниципальном уровнях, несовершенство земельного законодательства, отсутствие эффективной методологии принятия решения в процессе регулирования земельного рынка, низкий уровень защищенности прав на земельный участок, низкий уровень развития инфраструктуры земельного рынка, административные барьеры на пути к приобретению прав на земельные участки и др.

- Определены основные особенности изменения институциональной среды формирования и развития земельного рынка в городах: основы федерального земельного законодательства были сформированы на протяжении 17 лет реформ, однако для более эффективного правового регулирования сферы земельных отношений требуется его совершенствование с целью исключения противоречий и различного толкования правовых норм, скорейшее разграничение государственной собственности на землю, четкое разграничение полномочий органов исполнительной власти и органов местного самоуправления, совершенствование ценообразования земельных участков и порядка установления налоговых и арендных платежей за землю, а также разработка механизма, позволяющего исключить нарушения со стороны органов, уполномоченных на предоставление земельных участков. Негативные моменты федерального земельного законодательства на региональном уровне зачастую не устраняются, а напротив, усугубляются усложнением бюрократических процедур. В судебной практике нет единого подхода к применению земельного законодательства, в частности по вопросам приватизации земельного участка под ранее приватизированными объектами недвижимости, предоставлении земельных участков под временными или уничтоженными строениями, передачи в собственность земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости, делимости земельного участка, определении цены выкупа и др.

По специальности «землеустройство»:

- На основе анализа существующих, наиболее вероятных и потенциально возможных стратегий государственного и муниципального управления процессами приватизации городской земли, оценены их последствия и влияние на социально-экономическое развитие городов.

- Обоснован предложенный автором подход к формированию стратегии регулирования рынком городских земель, включающий метод прогнозирования с помощью когнитивного моделирования, использование которого позволяет разрабатывать наиболее эффективные механизмы достижения стратегических целей регулирования рынка городских земель.

- Определены приоритетные направления развития государственного регулирования земельного рынка, позволяющие повысить его эффективность как элемента воспроизводственного процесса земельных ресурсов. К ним относятся:

· развитие законодательной базы, регулирующей вопросы формирования, приобретения, отчуждения и защиты прав на земельные участки; усиление функции контроля над исполнением земельного законодательства;

· упрощение и повышение «прозрачности» процедуры формирования и предоставления земельных участков для юридических и физических лиц;

· развитие информационной инфраструктуры земельного рынка с целью сокращения трансакционных издержек на приобретение, отчуждение и защиту прав на земельный участок.

- Выявлено влияние экономических инструментов регулирования земельных отношений (ставки земельного налога и арендной платы, кадастровая стоимость земли, выкупная цена земли) на развитие земельного рынка в городах и доходную составляющую бюджета муниципального образования. Предложены стратегические направления муниципального управления земельными отношениями, позволяющие обеспечить долгосрочное повышение земельных платежей в муниципальный бюджет и развитие земельного рынка в муниципальном образовании.

- Разработана основа когнитивной модели для прогнозирования цены на землю поселений, включающая следующие ценообразующие факторы: местоположение, размер трансакционных издержек, гарантии прав на земельные участки, доходы населения, доступность информации о земельном рынке, налог на землю, размер арендной платы на вторичном рынке земли, ставка аренды муниципальной земли, цена на первичном рынке, бизнес-активность на территории, площадь земель в частной собственности, площадь арендуемых частных земель. Использование данной когнитивной модели позволяет прогнозировать изменение цены на землю поселений в зависимости от использования различных механизмов государственного регулирования земельного рынка.

Практическая значимость исследований состоит в том, что его результаты доведены до конкретных рекомендаций, которые могут быть использованы федеральными органами исполнительной власти (Министерством экономическом развития РФ, Министерством регионального развития РФ, Министерством юстиции РФ), администрациями субъектов РФ и муниципальных образований при разработке и реализации земельной политики.

Материалы исследования были использованы при разработке методики государственной кадастровой оценки земель поселений. Отдельные положения используются в практической работе Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Нижегородской области.

Апробация работы. Основные положения работы докладывались на кафедре экономики и государственного регулирования рыночного хозяйства Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации, а также на 5 международных и 10 общероссийских конференциях в 2000-2008 годы. В том числе на V международной научно-технической конференции «Математические методы и информационные технологии в экономике» (Пенза, 2000), научно-практической конференции «Муниципальные геоинформационные системы» (Обнинск, 2000), научно-практической конференции «Макроэкономические проблемы современного общества (федеральный и региональный аспекты)» (Пенза, 2004), I всероссийской научно-практической конференции «Особенности роста и развития региональных социально-экономических систем» (Пенза, 2005), III всероссийской научно-практической конференции «Развитие инновационного потенциала отечественных предприятий и формирование направлений его стратегического развития» (Пенза, 2005), всероссийской научно-практической конференции «Управление в социальных и экономических системах» (Пенза, 2005), III всероссийской научно-практической конференции «Потенциал развития России XXI века» (Пенза, 2006), III всероссийской научно-практической конференции «Социально-экономические аспекты современного развития России» (Пенза, 2006), международной научно-практической конференции «Системный анализ в управлении и проектировании» (СПб, 2007), VI международной научно-практической конференции «Стабилизация экономического развития Российской Федерации» (Пенза, 2007), V международной научно-практической конференции «Управление в социальных и экономических системах» (Пенза, 2007), VI международной научно-практической конференции «Макроэкономические проблемы современного общества (Федеральный и региональный аспекты)» (Пенза, 2007) и др.

Результаты, полученные в области теории, методологии и практики регулирования рынка городских земель используются в учебном процессе Волго-Вятской академии государственной службы при проведении занятий для студентов различных форм обучения, слушателей программ профессиональной подготовки государственных служащих, второго высшего образования.

Объем и структура работы. Основное содержание диссертации обусловлено целью и поставленными задачами, отражает ее внутреннюю логику и имеет в своей структуре введение, четыре главы, заключение, список литературы и приложения.

Основное содержание работы

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, ее значимость для науки и практики, характеризуется состояние научной разработанной проблемы, определяются цель, задачи, объект и предмет исследования, раскрываются теоретико-методологическая база, научная новизна и практическая значимость.

В первой главе «Теоретические основы воспроизводства земельных ресурсов как стратегического фактора развития национальной экономики» раскрывается многообразие сущностных качеств земельных ресурсов и их роль в современных социально-экономических системах; особенности и свойства городской земли как уникального товара, особенности, функции и роль рынка городской земли в процессе воспроизводства земельных ресурсов, а также обосновывается необходимость государственного регулирования рыночного оборота городских земель.

В рыночных отношениях земельные ресурсы имеют ключевое значение для всей системы жизнедеятельности человеческого общества. Само понятие «земля» сочетает в себе многообразие сущностных качеств, что позволяет ей проявлять несколько функций, обуславливающих ее взаимосвязь с человеком. Как природный объект, существующий независимо от воли человека, земля выполняет экологическую функцию; как место и условие жизни человека - социальную; как территория государства, пространственный предел государственной власти - политическую; как объект хозяйствования - экономическую функцию. Имея столь разнообразные и обширные функции, земля являлась предметом пристального внимания и изучения на всем протяжении человеческой истории, так как именно она является основой для существования человечества.

Исследования земли и ее роли в жизнедеятельности государства и общества проводились и продолжают осуществляться в рамках различных научных дисциплин, включая юриспруденцию, социологию и экономику. В каждой научной дисциплине земля изучается различными методами и инструментарием, что порождает существование различных определений самого понятия земли и обуславливает акцентирование внимание на особых качествах земли. Формирование земельных отношений целесообразно основывать на понимании всех концепций, только это позволит создать базовые знания для эффективного управления земельными ресурсами.

В современных условиях земля может рассматриваться в различных аспектах, в том числе как:

· Основа, пространственный базис жизнедеятельности общества;

· Важнейший компонент окружающей среды, природный объект, звено в экосистеме и геосистеме;

· Природный ресурс;

· Средство и фактор производства;

· Объект гражданских прав;

· Объект недвижимости;

· Товар.

В рамках настоящего исследования в первую очередь земля рассматривается в роли товара, объекта рыночного оборота с учетом ее уникальных особенностей, свойств и качеств. Карл Маркс определял товар как «прежде всего внешний предмет, вещь, которая, благодаря ее свойствам, удовлетворяет какие-либо человеческие потребности». Земля обладает свойствами присущими любому товару: способностью удовлетворять широкий спектр человеческих потребностей, и пригодностью к обмену. Однако земля как товар обладает рядом уникальных свойств.

Важнейшей отличительной особенностью земли является то, что в отличие от других ресурсов, которые в процессе использования изнашиваются, уменьшают свои полезные свойства, выходят из хозяйственного оборота, естественная производительная способность земли не уменьшается, а увеличивается при правильном и рациональном использовании.

Еще А. Смит утверждал, что «...природа почти всегда дает пропорционально меньшую отдачу на возрастающее приложение труда к обработке сельскохозяйственной земли, когда эта отдача измеряется количеством выращенной продукции (закон убывающей отдачи). Вместе с тем, когда более интенсивная обработка земли является результатом роста несельскохозяйственного населения на данной территории, такое скопление людей само по себе способно повысить стоимость земли». Такую же точку зрения высказывает А. Маршалл, он пишет: «Иногда заселение целого города или округа планируется в виде инвестиций за счет и на риск одного лица или одной компании. Купив землю и затратив большие средства на развитие территории, они готовы были на длительное ожидание поступлений чистого дохода от их инвестиций в надежде, что их земля обретет высокую стоимость. И эта надежда осуществлялась» Маршалл А. Принципы экономической науки. -М: Прогресс, 1993. с. 137..

Другое свойство земли, определяющим ее уникальность как товара, является ее площадь. Пространственная ограниченность земли, как объективное свойство, не означает ограниченность ее производительных сил, а лишь необходимость и возможность использования земли в тех пространственных, пределах, которые определены природой. «Площадь планеты постоянна, геометрические параметры любой отдельной ее части по отношению к другим ее частям также постоянны. Человек не в состоянии их изменить, на них никак не влияет спрос, они не имеют себестоимости, не существует цены предложения, по которой их можно было бы производить» Там же. с.215..

С пространственной ограниченностью земли тесно связана такая особенность, как постоянство ее местонахождения, т.е. необходимость использования земельного участка там, где он размещается. Местоположение земельного участка, в свою очередь, определяет экономические, социальные, административные и физические факторы, влияющие на цену земли.

Существенной особенностью земли является ее незаменимость, т.е. невозможность использовать вместо нее какие-либо иные средства производства. Незаменимость земли создает объективную необходимость повышения уровня интенсификации использования земельных участков путем вложения дополнительных затрат. Фиксированное значение и незаменимость земли ограничивают ее предложение, что порождает возникновение земельной ренты, являющейся ключевой категорией экономики земельных отношений.

Классической считается общая теория земельной ренты К. Маркса. Он считает, что стоимости земля не имеет, а покупная цена участка земли это цена «…земельной ренты, которую она приносит, - исчисленная в соответствии с обычной процентной ставкой» Маркс К. Капитал, т.3. - М.: Политиздат, 1988..

Исследуя вопрос о строительной ренте в 46-ой главе «Капитала», К. Маркс в результате анализа особых свойств товара, получаемого на строительном участке, показывает отличие строительной ренты от ренты в земледелии. Если рента в земледелии возникает в связи с тем, что продукты, имеющие разную стоимость производства, имеют в то же время одинаковую рыночную цену, то в строительстве рента возникает вследствие того, что продукты, имеющие одинаковую стоимость производства, реализуются по разным рыночным ценам. Это вызвано различием в качествах участков и различием в местоположении по отношению к различным центрам притяжения. Строительная рента к тому же является монопольной, так как связана, с наличием монопольной цены. К. Маркс пишет: «Дифференциальная рента на городские земельные участки характеризуется преобладанием монопольной цены во многих случаях» Маркс К. Капитал, т.3. - М.: Политиздат, 1988. с.309.

Многие экономисты считают, что стоимость по местоположению, по Марксу - дифференциальная рента II, образуется за счет так называемой «общественной стоимости». Однако существуют случаи в отношении городских земель, когда доходы от выгодного местоположения являются результатом индивидуальных усилий и затрат. Получаемый в этих случаях от земли «годовой доход (или по крайней мере та его часть, которая составляет избыток над сельскохозяйственной рентой) следует рассматривать в качестве прибыли, а не ренты» Там же.. Во всех же остальных случаях, когда увеличение чистого дохода, получаемого от бесплатных даров природы, не является результатом специальных затрат со стороны землевладельцев, является рентой по местоположению.

Совокупную стоимость земельного участка на любой площади под застройку образует такая стоимость, какой бы обладал этот участок, если бы его освободили от строений и продали на свободном рынке. А спрос на исключительно ценные городские земли в большей мере предъявляют различного рода торговые предприятия, а не промышленные. «Повышение цены земельных участков служит свидетельством нехватки торговых площадей... отсюда неизбежное повышение розничных цен, точно так же как повышение сельскохозяйственной ренты свидетельствует о нехватке земли, которая приводит к увеличению предельных издержек производства» Там же..

Экономисты, специально исследовавшие вопрос о земельной ренте, выделяют два аспекта ее образования. Во-первых, монопольная рента образуется на всех участках независимо от их свойств, так как в отличие от сельскохозяйственных целей для градостроительства требуются участки в определенных местах, на определенных территориях. Но в силу естественной ограниченности земли в этих местах и на этих территориях предложение свободных участков не соответствует спросу на них, что по Марксу «...повышает стоимость земли, как пространства и основы» Там же. с.311..

Во-вторых, монопольная рента образуется на их отдельных участках, которые в силу действия природных факторов приобретают особо ценные свойства. Поэтому многие экономисты считают, что рента - это цена, уплачиваемая за использование земли и других природных ресурсов, количество которых (их запасов) строго ограничены. Именно уникальные условия предложения земли - их фиксированное количество - отличает рентные платежи от заработной платы, процента и прибыли.

Вопросы земельной ренты, собственности на землю, оценки земли не теряют своей актуальности на протяжении всей истории экономической мысли, и находят отражение в экономической науке. Актуальным также остается вопрос определения стоимости и цены на землю.

Цена - это деньги или денежный эквивалент, который покупатель готов обменять на какой-либо предмет или объект, это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить за оцениваемый земельный участок. Существует много видов цены, они необходимы в силу различных потребностей и функций (заемная, страховая, инвестиционная, арендная и т. д.). Однако в общем цена может быть разделена на две широкие категории; рыночная и потребительная цена. Рыночная цена представляет собой наиболее вероятную цену продажи объекта, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее также иногда называют объективной стоимостью или стоимостью в обмене Фридман Д. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. Пер. с англ. - М.Дело, 1995.. Потребительная (субъективная, инвестиционная) цена отражает цену объекта, предназначенного для конкретного пользователя. Джозеф К. Эккерт в своей книге «Оценка земельной собственности» пишет, что во многих странах мира земли несельскохозяйственного назначения оцениваются для целей налогообложения по их рыночной цене, а угодья сельскохозяйственные - по потребительной. На базе рыночной цены земли формируется стоимостная шкала, используемая при налогообложении земельной собственности. Следует отметить, что наиболее важными компонентами рыночной цены являются: полезность объекта; спрос и дефицитность; возможность передачи имущественных прав; степень ликвидности. Цена земли не есть что-то данное, само по себе присущее, она зависит от совокупности факторов и социально-экономических явлений. Классические факторы, влияющие на цену земли и использующиеся при оценке земли, можно разделить на четыре категории: экономические, социальные, юридические, административные или политические; физические, связанные с окружающей средой, либо с местоположением.

Физические факторы, окружающая среда и характеристики местоположения являются определяющими для стоимости земельных участков. При анализе таких факторов важно четко разграничивать, с одной стороны, характеристики собственно участка (климат и топографию местности, размер участка, рельеф, геология и другие физические параметры), с другой стороны, показатели местоположения, которые описывают участок с точки зрения расположения данного участка относительно делового центра, автострады, объектов городской инфраструктуры.

Особое значение имеют спрос и предложение при оценке земли, поскольку предложение ее по существу является величиной фиксированной. Это означает, что цены на земельные участки в городах будут определяться факторами спроса, например, плотностью населения, и темпами экономического роста, уровнями занятости и дохода, пропускной способностью местной транспортной системы и т. д. Принцип установления ренты как уравновешивающей цены, таков же, как и в случае других факторов производства; заработная плата выступает как цена, выравнивающая спрос и предложение труда, процент - уравновешивающий спрос и предложение капитала. Учитывая, что предложение земли отличается низкой эластичностью или вообще неэластичностью, графическая кривая предложения земли будет представлять собой вертикальную линию.

Изменение уровня ставок арендной платы в сторону повышения приведет к превышению предложения земли над спросом. В таких условиях земля не будет пользоваться спросом и произойдет снижение ставок арендной платы. Если же уровень арендных ставок понизится, то спрос на землю превысит ее неизменное положение и произойдет повышение арендной платы.

Фактически, в рамках отдельного муниципального образования предложение земли в определенные временные периоды может меняться в результате активизации или замедления темпов приватизации, освоения новых территорий, изменения категории земельных участков и других процессов, влекущих включение в рыночный оборот новые земли.

Исследуя землю как объект рыночных отношений целесообразно вводить понятие «земельный участок», поскольку именно земельный участок и совокупность прав на него являются объектом товарного оборота, а не земля в целом. Различные источники, в зависимости от преследуемой ими цели, дают определения понятию «земельный участок» раскрывая и акцентируя в той или иной степени определенные его аспекты.

С точки зрения товарного оборота, имеет смысл выделить две ключевые составляющие земельного участка: физическая и правовая. Физическую составляющую земельного участка представляет часть земной поверхности, имеющая замкнутые границы, фиксированное местоположение и площадь. А правовая составляющая определяет совокупность прав на земельный участок, правовой статус, документально установленные ограничения на владение, распоряжение и пользование.

Таким образом, в рамках настоящего исследования, говоря о земельном участке как объекте рыночного оборота, целесообразно использовать следующее определение: земельный участок, как объект рыночного оборота - это часть земной поверхности, имеющая замкнутые границы, фиксированное местоположение, площадь и другие характеристики, а также совокупность документально установленных прав и ограничений на владение, распоряжение и пользование.

Рынок земли - система экономических и организационно-правовых отношений между субъектами земельного рынка, возникающих в процессе формирования, использования и обмена земельными участками и правами на них. В силу особой социальной, экономической и политической значимости земельных ресурсов для государства, земельный рынок требует особого контроля и регулирования со стороны органов государственной власти. В воспроизводственном процессе рынок земли осуществляет функции распределения и обмена земельных ресурсов.

Главными регуляторами рынка являются спрос, предложение, цена, конкуренция. Под их воздействием любой открытый и свободный рынок стремится к точке равновесия, в которой цена товара удовлетворяет как покупателей, так и продавцов и спрос равен предложению.

Для обеспечения такой сбалансированности необходимо, чтобы соблюдались следующие условия:

· Продаваемый на рынке товар должен быть взаимозаменяем, стандартизирован, доступен для изучения с помощью образцов или хорошо знаком покупателям.

· Информация о предлагаемых товарах должна быть легко востребуема всеми участниками рынка, свободными от какого-либо принуждения.

· Денежные расчеты и юридическое оформление сделок не должны занимать много времени и быть абсолютно безопасными.

· Государственное вмешательство не должно отягощать рыночный процесс.

Современное состояние земельного рынка мало соответствует перечисленным условиям. Это несоответствие вызывается как объективными факторами, связанными со спецификой товара, так и субъективными, обусловленными недостатками в организации и государственном регулировании земельного рынка.

Особенности рынка земли характеризуются следующими признаками:

· локализация:

o Абсолютная неподвижность

o Большая зависимость цены от местоположения

o Нельзя продавать по образцам

· вид конкуренции:

o несовершенная конкуренция, олигопольный рынок

o небольшое число покупателей и продавцов

o уникальность каждого участка

o контроль над ценами ограничен

o вступление в рынок требует больших капиталов

· эластичность предложений:

o низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается

o спрос может быть очень изменчивым

· степень открытости:

o сделки носят частный характер

o публичная информация часто неполная и неточная

o покупатель должен прибыть к неподвижному участку

· конкурентоспособность товара:

o во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства

o специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей

· условия зонирования:

o регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права

o ограниченная оборотоспособность отдельных категорий земель

o большая взаимозависимость частной и других форм собственности

· оформление сделок:

o больше юридических сложностей, ограничений и условий

o включает стоимость участка как физического объекта и все связанные с ним права

Особенности земельного рынка обусловлены природой недвижимости. В отличие от финансового рынка, рынка ценных бумаг или рабочей силы рынок недвижимости имеет четко выраженную региональную специфику, поскольку «привязан» к конкретному месту расположения объектов недвижимости.

Величина и характер спроса на землю предопределены политической системой общества, географическими, историческими и культурными факторами, состоянием инфраструктуры и наличием потенциальных рабочих мест, уровнем экономического развития региона в целом.

С одной стороны, определяющим фактором для развития рыночной экономики является признание различных форм собственности на земельные ресурсы и развитие земельного рынка с целью эффективного распределения земельных участков как природного ресурса и объекта недвижимости в целом, и как фактора производства в частности.

С другой стороны, особая роль земли для государства в целом и для каждого отдельного индивидуума в частности, обуславливает ряд ограничений земельного рынка, связанных с тем, что для обеспечения жизнедеятельности граждан необходимо:

· обеспечить геополитическую и экономическую безопасность, сохранение границ территории государства;

· обеспечить экологическую безопасность жизнедеятельности на территории государства;

· обеспечить сохранность государственного земельного фонда от негативных природных и антропогенных явлений (эрозия почв, заболачивание и т.д.);

· обеспечить сохранность полезных свойств земельных ресурсов

· обеспечить соблюдение приоритета прав и интересов российских граждан при функционировании земельного рынка.

Целью второй главы «Методология анализа состояния и тенденций развития земельного рынка в России» является формирование концепции современного земельного рынка и методологии анализа рынка городской земли в Российской Федерации; разработка методики прогнозирования развития земельного рынка и принятия управленческих решений с целью повышения эффективности государственного управления земельными ресурсами на основе когнитивного моделирования процессов формирования и развития земельного рынка.

Использование системного подхода в исследовании позволяет сформировать основы концепции земельного рынка, с точки зрения автора, обеспечивающую возможность раскрыть все основные процессы формирования и развития земельного рынка и учесть существенные аспекты его функционирования и оценить возможность влияния на них государства. На рисунке 1 представлена обобщенная структура земельного рынка, состоящая из элементов, находящихся в определенной взаимосвязи друг с другом. Основными элементами этой системы являются объекты рыночных отношений: земельные участки, участвующие в гражданском обороте; и субъекты: продавцы, покупатели, посредники, государственные органы контроля, учета и др.

Необходимо отметить, что данная система является открытой и ее формирование и развитие происходит во взаимодействии с внешней средой, определяемой социально-экономическими, политическими, правовыми, экологическими, культурными и другими факторами.

Рис. 1 Основные элементы системы земельного рынка

Ключевым элементом земельного рынка является земельный участок, рассматриваемый в данном случае как товар, т.е. как вещь, не ограниченная в обороте, свободно отчуждаемая и переходящая от одного лица к другому. В диссертационной работе предложена классификационная система объектов земельного рынка по следующим признакам: виды прав, форма собственности, вид угодий, виды использования и различные факторы местоположения.

Экономическими субъектами земельного рынка являются покупатели, продавцы и профессиональные участники рынка недвижимости. В работе предложена классификация субъектов по следующим признакам: характер участия в сделке, юридический статус, уровень доходов, мотивация, вид сделки.

Подсистема государственного управления земельными ресурсами в целом представлена на рис.2.

Также в работе представлен структурный и функциональный анализ органов государственной власти, участвующих в управлении земельными ресурсами и регулировании земельного рынка.

Уровни управления
Государственное	Муниципальное
Российская Федерация	Субъект Российской Федерации
Ветви власти
Исполнительная	Законодательная	Судебная
Цели управления
Социальная защита населения	Защита окружающей среды и пользования природными ресурсами	Обеспечение безопасности и обороны страны	Рациональное использование земель	Реализация свободы предпринимательства и конкуренции	Обеспечение занятности населения
Формы и методы управления
Экономические	Административные	Политические
Функции управления
Учетная	Распределительная	Контрольная	Охранная	Обеспечение рационального использования земли

Рис. 2 Подсистема государственного управления земельными ресурсами

Земельный рынок формируется и развивается в институциональной среде, являющейся правилами игры в обществе, дополненными механизмом принуждения к их исполнению. Правила игры складываются из формальных правил, закрепленных в нормативно-правовых актах и неформальных ограничений и практик, влияющих на восприятие формальных правил субъектами рыночных отношений. Система принуждения к их исполнению включает в себя широкий спектр источников санкций, начиная от самоконтроля субъекта отношений, заканчивая системой государственного права.

Современное состояние институциональной среды можно охарактеризовать следующим образом:

· Законодательная база, определяющая формальные правила игры на земельном рынке, имеет ряд серьезных недостатков и пробелов, что существенно тормозит развитие земельного рынка, создает предпосылки для роста трансакционных издержек, установления «неформальных правил» игры на рынке, выгодных лишь для небольшого круга «сильных» игроков.

· Неформальные правила игры на земельном рынке (обычаи, традиции и т.д.), складывавшиеся в развитых странах эволюционным путем в течение нескольких столетий, в современной России только начинают формироваться. Постепенно меняется отношение граждан к собственности на землю, к ее экономической стоимости. В тоже время установление «неформальных правил» в условиях слабой законодательной базы и высокой степени коррумпированности органов государственной и муниципальной власти, действующих зачастую в личных интересах отдельных должностных лиц приводит к торможению процессов формирования цивилизованного земельного рынка.

· Уровень независимости судебной системы и уровень защищенности прав собственности в России в целом оцениваются как низкие.

Очень важно для государства в период формирования земельного рынка обеспечить условия для создания такой институциональной среды рынка, которая способствовала бы протеканию рыночных процессов в правовой плоскости, где возможно использование государственных механизмов регулирования рыночных отношений. Для этого необходимо совершенствовать законодательную базу, систему судебной защиты прав, развивать инфраструктуру рынка, тем самым, снижая трансакционные издержки на приобретение и защиту прав на земельные участки. Иначе существует опасность развития «неформальных правил игры» на рынке, способствующих распределению земельных ресурсов между относительно небольшим числом субъектов рынка, преследующих свои цели, отличные от целей государственного регулирования и способствующие тем самым обострению отдельных социальных, политических конфликтов, ослаблению социально-экономической стабильности в стране в целом.

...