Методология управления развитием регионального рынка недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

18

На правах рукописи

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: региональная экономика

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук

Методология управления развитием регионального рынка недвижимости

Бачуринская И.А.

Санкт-Петербург 2009

Работа выполнена на кафедре экономики и менеджмента недвижимости ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»

Научный консультант:

доктор экономических наук, профессор Максимов Сергей Николаевич Официальные Оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Газизуллин Наиль Файзулхакович

доктор экономических наук, доцент Иванкина Елена Владимировна

доктор экономических наук, профессор Рохчин Владимир Ефимович

Ведущая организация:

Институт проблем региональной экономики РАН (ИРЭ РАН)

Защита состоится «___» _______________ 2009 г. в ___ часов на заседании диссертационного совета Д 212.219.02 при ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, д.27, ауд. 422.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103-а.

Автореферат разослан «___» _____________ 2009 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, профессор Н.В. Васильева

1. Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. Одним из существенных результатов трансформации отношений собственности в современной России является становление рынка недвижимости с его особенностями, тенденциями и сложными проблемами развития, ранее неизвестными отечественной экономике. Устойчивое развитие экономики регионов невозможно без эффективного использования недвижимой собственности, поэтому создание необходимых условий для развития регионального рынка недвижимости является одной из приоритетных задач эффективного использования недвижимой собственности и обеспечения регионального экономического роста. Рынок недвижимости является сложной полифункциональной подсистемой экономической системы региона, высокий уровень развития которой, является необходимым условием успешного функционирования экономики рыночного типа. Кроме того, рынок недвижимости является основой существования и функционирования рынков труда, капитала, товаров, и услуг.

Создание эффективных инструментов регулирования региональных рынков недвижимости в России, с ее огромной территорией и значительными региональными различиями, предполагает повышение роли регионов в управлении развитием региональных рынков недвижимости.

В этой связи актуальной проблемой становится формирование методологии управления развитием регионального рынка недвижимости, исследование тенденций, закономерностей, факторов и условий функционирования и развития региональных рынков недвижимости.

В рамках существующих подходов, основанных на изучении системы региональных рынков и рыночной инфраструктуры, разработаны методологические основы формирования системы региональных рынков и методы экономической диагностики процессов их развития. Однако данные подходы, уделяя значительное внимание региональным рынкам потребительских товаров, средств производства, недвижимости, труда, финансов и информации, не раскрывают детально региональных особенностей данных рынков, проблем их функционирования, факторов, влияющих на развитие и внутреннюю организацию региональных рынков. Поэтому для регионального рынка недвижимости, как одного из значимых элементов системы региональных рынков, учитывая степень его влияния на экономику региона, формирование методологии управления развитием является важной наукоемкой задачей, актуальной для современного этапа развития. Формирование методологии управления развитием рынка недвижимости на региональном уровне, а главное, обеспечение его позитивного воздействия на экономический рост региона, будет способствовать, в конечном итоге, обеспечению устойчивой позитивной динамики развития региональной экономической системы и улучшению качества жизни населения региона.

Необходимость формирования методологических положений управления развитием регионального рынка недвижимости на базе анализа тенденций, закономерностей, факторов и условий функционирования и развития регионального рынка недвижимости определяет целесообразность представленного исследования и в определенной мере восполняет пробел научной мысли.

Степень разработанности проблемы. Исходной базой к постановке задач диссертационного исследования послужили работы российских и зарубежных ученых.

В современной экономической литературе представлен достаточно широкий спектр научных публикаций, связанных с теорией региональной экономики, и охватывающих различные аспекты формирования системы региональных рынков, а также работ, связанных с функционированием и развитием рынка недвижимости.

Среди работ, чья направленность связана с теорией региональной экономики и теорией развития региональных рынков, следует особо выделить работы Л.И. Абалкина, В.Н.Афанасьева, Н.Ф.Газизуллина, А.Г. Гранберга, Р.С. Гринберга, М.А.Горенбургова, О.Г.Дмитриевой, В.В.Кулешова, Д.С. Львова, А.С.Маршаловой, А.С. Новоселова, В.Е.Рохчина, А.А.Румянцева, А.В. Савченко, И.И.Сигова, К.А.Хубиева, Ф.И.Шамхалова, Р.И. Шнипера, Д.В.Шопенко, Л.И.Якобсона и многих других российских ученых. Применительно к исследованию отдельных аспектов функционирования и развития рынков на основе институциональной и неоинституциональной теории, следует выделить работы Р. Коуза, Д. Норта, В.В.Радаева, А.Н.Олейника, А.Е. Шаститко.

Среди работ, посвященных исследованию рынка недвижимости, следует выделить фундаментальные исследования известных российских ученых, среди которых: Асаул А.Н., Валдайцев С.В., Васильева Н.В., Горенбургов М.А., Горемыкин В.В., Грибовский С.В., Григорьев В.В., Есипов В.Е., Иванкина Е.В., Максимов С.Н., Озеров Е.С., Прорвич В.А., Рутгайзер В.М., Смирнова И.В., Тарасевич Е.И., Федотова М.А. и другие. Это обусловлено высокой научно-практической значимостью данных исследований для развития отечественной экономики и рынка недвижимости в постсоветский период.

Применительно к исследованию отдельных аспектов развития инфраструктуры рынка недвижимости и его институтов, а также методологии анализа процессов функционирования и развития рынков недвижимости следует выделить работы А.Н. Асаула, М.А.Горенбургова, С.Н.Максимова, Н.М. Синициной, Г.М.Стерника.

Признавая высокую значимость исследований перечисленных ученых, и отмечая наличие фундаментальных подходов к решению актуальных задач в области исследуемой проблематики, нужно отметить отсутствие методологии управления развитием регионального рынка недвижимости, базирующихся на комплексном учете российских институциональных условий и региональных детерминант. Важность решения проблемы управления развитием рынка недвижимости на региональном уровне в сочетании с недостаточной разработанностью принципов, методов и технологий управления, дефицитом обоснованных практических рекомендаций, направленных на развитие регионального рынка недвижимости, на основе выявления тенденций, закономерностей, факторов и условий его функционирования и развития, обусловили выбор темы исследования, цель и задачи.

Объектом исследования выступает региональный рынок недвижимости.

Предмет исследования - совокупность организационно-управленческих отношений, формирующихся в процессе функционирования и развития регионального рынка недвижимости.

Целью исследования является формирование концептуальной модели и методологии управления развитием регионального рынка недвижимости на основе выявления тенденций, закономерностей, факторов и условий его функционирования и развития для обеспечения устойчивой позитивной динамики региональной экономической системы.

Для достижения поставленной цели потребовалось решение следующих задач:

- уточнить категорийный аппарат теории функционирования рынка недвижимости путем раскрытия социально-экономической сущности категории «недвижимая собственность» и ее роли в экономической системе региона;

- исследовать процессы трансформации отношений собственности в сфере недвижимости и их влияние на развитие отношений на региональных рынках недвижимости;

- рассмотреть региональный рынок недвижимости с позиции системной теории и выявить проблемы его функционирования и развития на современном этапе;

- выявить факторы, влияющие на функционирование и развитие регионального рынка недвижимости, учет которых должен быть положен в основу методологии управления развитием регионального рынка недвижимости;

- исследовать зависимость уровня развития регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона;

- выявить институциональные условия функционирования и развития регионального рынка недвижимости как территориальной социально-экономической подсистемы;

- исследовать структуру и институциональную организацию регионального рынка недвижимости и раскрыть роль институциональной и организационной структур в процессах управления развитием регионального рынка недвижимости;

- концептуально и методологически обосновать предложения по совершенствованию управления развитием регионального рынка недвижимости;

- предложить механизм управления внешними эффектами с целью повышения эффективности управления развитием регионального рынка недвижимости;

- разработать методологию управления трансакционными издержками, направленную на создание условий, необходимых для эффективного использования недвижимости в процессе воспроизводства региональной социально-экономической системы.

Теоретико-методологическую основу исследования составили фундаментальные положения экономической теории, теории управления социально-экономическими системами, региональной экономики, регионального менеджмента. Использовались различные взаимодополняющие методологические подходы, включая системный подход в его субъектно-объектном и функционально-структурном аспектах, когнитивный и синергетический подходы; методы и приемы научного исследования, в том числе экономическая диагностика и мониторинг, ситуационный, структурный и динамический анализ, методы компаративистики, концептуальное и экономико-математическое моделирование, табличная и графическая интерпретация фактологической информации.

Использование функционально-эвристического потенциала указанных методов, объединенных общей методологией и алгоритмом исследования, обеспечило научную обоснованность и достоверность результатов и выводов работы.

Информационно-эмпирической базой исследования явились материалы официальных данных Федеральной службы государственной статистики (Росстата) и ее региональных органов, Администраций ряда регионов России, федеральных и региональных программ социально-экономического развития, нормативных правовых актов федерального и регионального уровня, данные отечественной и зарубежной литературы, официальные и научные аналитические материалы электронно-информационной системы Интернет, а также собственные исследования автора. Репрезентативная совокупность использованных данных, их обработка, систематизация, анализ и экономическая интерпретация обеспечила достоверность результатов исследования и аргументированную обоснованность практических рекомендаций.

Научная новизна исследования состоит в разработке методологических и методических положений по управлению развитием регионального рынка недвижимости.

Элементами приращения научного знания обладают следующие положения диссертационного исследования:

1. Раскрыта сущность и дана расширенная трактовка недвижимой собственности как экономико-правовой категории, учитывающая двойственную природу собственности и особенности недвижимости как объекта экономических отношений; обоснована необходимость учета региональной трансформации отношений собственности в процессе управления развитием регионального рынка недвижимости.

2. Предложена авторская трактовка понятия «региональный рынок недвижимости» и раскрыта его социально-экономическая сущность, позволяющая выделить специфические свойства регионального рынка недвижимости как сложной полифункциональной территориальной социально-экономической подсистемы; выявлены и структурированы актуальные проблемы развития регионального рынка недвижимости, заключающиеся в неравномерном формировании и развитии его инфраструктуры, отсутствии действенного управления внешними эффектами и трансакционными издержками, определяющие основные направления совершенствования процессов управления развитием регионального рынка недвижимости.

3. Выявлены и систематизированы факторы, влияющие на функционирование и развитие регионального рынка недвижимости, агрегированные в три основные группы: факторы, связанные с состоянием национальной экономики; факторы, связанные с состоянием региональной экономики; факторы, связанные с уровнем развития локальных рынков недвижимости и показано их влияние на состояние и динамику развития регионального рынка недвижимости.

4. Предложена методология оценки степени развития рынка недвижимости на региональном уровне, позволяющая сформировать интегральный показатель развития регионального рынка недвижимости; выявлена взаимозависимость развития регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона.

5. Раскрыта роль института частной собственности как основополагающего фактора институциональной организации регионального рынка недвижимости; выявлены институциональные условия функционирования и развития данного рынка, заключающиеся в уровне развития отношений собственности, способов контракции, институтов и организаций рынка недвижимости, инфраструктурной составляющей рынка.

6. Обоснованы базовые компоненты системы управления развитием регионального рынка недвижимости, включающие институциональную среду, институциональную и организационную структуру; раскрыта роль организационной структуры как активного элемента системы управления, что позволяет создать условия для стимулирования развития регионального рынка недвижимости и экономического роста региона в целом.

7. Выявлены предпосылки и показана необходимость стратегического подхода к управлению развитием регионального рынка недвижимости, сформирована концептуальная модель управления развитием регионального рынка недвижимости, основанная на сочетании механизмов свободного рыночного регулирования, саморегулирования и государственного регулирования, учитывающая особую роль институциональной и организационной структуры рынка недвижимости в процессах управления.

8. Предложена методология управления внешними эффектами на региональном рынке недвижимости, включающая механизм управления и методику расчета корректирующего платежа на базе оценочных технологий, направленная на повышение эффективности управления развитием регионального рынка недвижимости.

9. Разработана методология управления трансакционными издержками на региональном рынке недвижимости; предложена комплексная классификация трансакционных издержек и методика их количественной оценки, основанная на методе прямого расчета, в целом направленная на создание условий, необходимых для эффективного использования недвижимости в процессе воспроизводства региональной социально-экономической системы.

Теоретическая значимость результатов исследования определяется актуальностью поставленных задач и достигнутым уровнем разработанности проблематики, обобщением теоретического и практического опыта решения аналогичных научных проблем, обоснованием концептуально-методологических подходов, направленных на формирование, функционирование и развитие регионального рынка недвижимости. Теоретические результаты исследования позволяют расширить горизонты научного поиска и сконцентрировать внимание на малоразработанных аспектах управления развитием регионального рынка недвижимости.

1. Раскрыта сущность и дана расширенная трактовка недвижимой собственности как экономико-правовой категории, учитывающая двойственную природу собственности и особенности недвижимости как объекта экономических отношений; обоснована необходимость учета региональной трансформации отношений собственности в процессе управления развитием регионального рынка недвижимости.

В условиях растущей межрегиональной интеграции и конкуренции регионов на мезо- и макроуровне одним из решающих факторов обеспечения долговременных устойчивых преимуществ в региональном развитии становится комплексное эффективное использование объектов собственности региона. Одним из наиболее значимых элементов региональной собственности является недвижимая собственность. При этом в работе показано, что в области экономики недвижимости как науки, имеются определенные пробелы в раскрытии и трактовке сущности ключевых явлений и процессов, обусловленные недостаточно проработанным терминологическим аппаратом. В первую очередь это касается базовых категорий - «недвижимость» и «недвижимая собственность», которые используются как взаимозаменяемые. Учитывая важность данных понятий для решения задач диссертационного исследования, в работе проведен анализ с целью уточнения их экономико-правовой сущности.

Собственность представляет собой наиболее спорную и противоречивую научную категорию. В работе раскрыта эволюция понятия «собственность», отмечено, что основная масса исследователей едина в том, что собственность - это экономико-юридический институт, но чрезвычайно важно в рамках названного института одновременно разграничивать: во-первых, собственность как юридическое отношение - отношение вещного присвоения; во-вторых, собственность как экономическое отношение - отношение вещного и деятельного присвоения. Отношения первого рода осознаются в форме объектной концепции собственности. Отношения второго рода предопределяют субъектную концепцию собственности, обусловленную именно деятельным подходом. В современных условиях исследование отношений собственности должно быть направлено, прежде всего, на деятельностное проявление концепции собственности, раскрытия содержания и роли собственности в процессе экономической деятельности. Кроме того, ряд исследователей, при раскрытии экономического содержания отношений собственности используют парные категории «благо» и «бремя». С одной стороны, собственник имеет возможность извлекать определенные блага (получать доходы, извлекать полезные свойства), с другой стороны он вынужден нести бремя ответственности за принадлежащие ему объекты (нести расходы по содержанию, ремонту, охране, оплате налогов). Сочетание бремени и блага дает в совокупности экономический эффект от владения собственностью, который может быть как положительным, так и отрицательным. Это особенно ярко проявляется в сфере прав собственности на недвижимость, где бремя содержания собственности достаточно велико, а возможность использования блага существенно ограничена в интересах общества. Именно понятие «собственность», на наш взгляд, является отражением экономико-правовой сущности недвижимости, с учетом ее сложности и многогранности как объекта экономических отношений.

На базе существующих в экономической литературе и законодательных актах определений недвижимости в работе дана характеристика недвижимости как объекта экономических отношений и выделены ее специфические свойства, состоящие в следующем: недвижимость относится к экономическому благу, т.е. является редким по отношению к общей потребности в нем; недвижимость как экономическое благо может быть использовано по своему прямому назначению, т.е. для удовлетворения потребностей, и, прежде всего, для удовлетворения потребности в жилье, что раскрывает социальную сущность данного блага; недвижимость является специфическим товаром, с определенными свойствами, который может генерировать услуги; недвижимость способна приносить доход, т.е. является капиталом; недвижимость долговечна и может служить объектом экономических отношений в течение многих лет, причем иметь форму скрытого предложения; основной компонент недвижимости - земля - является ограниченным ресурсом, количество полезных свойств данного ресурса лимитировано; и в то же время земля является базовой категорией, на которой и с помощью которой возможно осуществление любой деятельности человека; недвижимость относится к числу благ, потребность в которых практически не насыщаема. На основании вышеизложенных свойств недвижимости как объекта экономических отношений и анализа эволюции понятия «собственность» предложена расширенная трактовка понятий «недвижимость» и «недвижимая собственность». Недвижимость - это экономическое благо и ограниченный ресурс, требующий оптимального варианта использования для обеспечения наибольшего социального эффекта или получения максимального дохода. Недвижимая собственность - это отношения вещного присвоения недвижимости как экономического блага, и отношения между субъектами экономической деятельности по поводу недвижимости и результатов использования недвижимости для реализации оптимального варианта использования с целью обеспечения наибольшего социального эффекта или получения максимального дохода. При этом в работе отмечается, что взаимодействие экономических субъектов по поводу недвижимой собственности, т.е. формирование и развитие рынка недвижимости, зависит от уровня развития отношений собственности в экономике региона и в сфере недвижимости. Исследования отношений собственности на современном этапе направлены на анализ трасформационных процессов и выделение основных факторов, воздействующих на эволюцию отношений собственности.

Анализ трансформации отношений собственности в сфере недвижимости, проведенный в работе, позволил сделать вывод, что основными направлениями трансформации отношений собственности являются процессы интеграции и дифференциации, в результате которых происходит формирование новых форм и видов собственности и появление новых субъектов собственности, приоритетом в формировании отношений между которыми является концессионная модель взаимодействия между публичным (государственным, муниципальным) и частным сектором. Отмечено, что трансформацию в сфере недвижимости необходимо рассматривать в двух аспектах: первый - трансформация отношений собственности на объекты недвижимости, и второй - трансформация собственности в комплексах и отраслях, включающая в себя изменение форм собственности в организациях и предприятиях. При этом процессы трансформации отношений собственности в сфере недвижимости отражают общие тенденции трансформации отношений собственности в экономике России с учетом влияния региональных структурных особенностей. Для целей подтверждения данного положения проведен анализ трансформации отношений собственности в сфере недвижимости (на примере распределения предприятий и организаций по формам собственности в отрасли строительство) и анализ трансформации отношений собственности по России методом структурных сдвигов.

Как показывают проведенные расчеты, в большинстве регионов России преобладает дифференциальный сдвиг, который измеряет влияние региональных структурных особенностей и представляет собой отклонение, возникшее потому, что те или иные изменения в регионе происходили темпами, отличными от национальных. Разброс значений пропорционального сдвига, показывающий влияние национальных факторов на региональные процессы, не существенен, что подтверждает существенное влияние региональных особенностей. Наиболее значительные величины дифференциального сдвига отмечаются в Москве и Московской области, Санкт-Петербурге, Ростовской области и Краснодарском крае, Тюменской области и республике Татарстан.

Рис. 1. Разброс значений дифференциального сдвига и цен первичного рынка недвижимости

При этом анализ цен на первичном рынке по регионам и анализ разброса значений дифференциального сдвига показывают влияние трансформации отношений собственности на развитие регионального рынка недвижимости (рис. 1). Выбросы значений дифференциального сдвига коррелируют с выбросами значений цен на первичном рынке недвижимости. Таким образом, региональные особенности трансформации отношений собственности оказывают влияние на функционирование и развитие региональных рынков недвижимости, определяя неравномерное развитие отдельных регионов в части сравнительных конкурентных преимуществ, связанное с различиями в уровне развития отношений собственности.

В работе выявлены факторы, оказывающие влияние на трансформацию отношений собственности в сфере недвижимости, сгруппированные по трем уровням: общеэкономические факторы развития отношений собственности; факторы, оказывающие влияние на развитие отношений собственности в России и факторы, отражающие влияние сферы недвижимости. Показано, что стихийное действие рыночных механизмов лишь усугубляет дифференциацию, поэтому важнейшим направлением социально-экономической политики должно стать регулирование рынка недвижимости с целью создания условий для эффективного использования недвижимой собственности региона с учетом приоритетов регионального развития. В связи с этим возникает обоснованная необходимость в сознательном государственном регулировании региональных рынков недвижимости с учетом особенностей трансформации отношений собственности в экономике региона.

2. Предложена авторская трактовка понятия «региональный рынок недвижимости» и раскрыта его социально-экономическая сущность, позволяющая выделить специфические свойства регионального рынка недвижимости как сложной полифункциональной территориальной социально-экономической подсистемы; выявлены и структурированы актуальные проблемы развития регионального рынка недвижимости.

В контексте исследуемой проблематики принципиальным является вопрос о том, что следует понимать под региональным рынком недвижимости, можно ли рассматривать его как некую целостность, обладающую свойством локальности в социально-экономическом пространстве.

Рынок недвижимости занимает особое место в экономике региона. Связано это с тем, что, во-первых, рынок недвижимости является пространственно иммобильным рынком, и по сравнению с другими рынками, одновременно и наиболее зависимым и влияющим на степень социально-экономического развития региона. Во-вторых, рынок недвижимости обладает определенными особенностями, не присущими другим рынкам, основополагающей из которых, на наш взгляд, является слабая регулируемость на основе только ценового механизма. В-третьих, рынок недвижимости является наиболее значимым с инвестиционной точки зрения рынком. Поэтому для эффективного функционирования данного рынка необходимо формирование устойчивой системы регулирования и управления развитием при согласованном использовании инструментов государственного, рыночного и саморегулирования, что, несомненно, требует поиска путей решения проблемы не только в рамках экономики российской федерации в целом, но и на уровне регионов.

В рамках уточнения содержания ключевых понятий, характеризующих рынок недвижимости, в работе подверглись анализу понятия «региональный рынок» и «рынок недвижимости». Несмотря на значительное количество работ, касающихся рынка недвижимости в научной литературе трактовки сущности регионального рынка недвижимости представлены очень узко и неоднозначно. В процессе анализа теоретических представлений о сущности и основополагающих особенностях регионального рынка недвижимости в работе предложена авторская трактовка данного понятия заключающаяся в следующем: региональный рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающая создание, обмен, эксплуатацию и управление объектов недвижимой собственности в рамках определенных территориальных границ, обладающая целостностью и однородностью социально-экономических условий и механизмов формирования и взаимодействия спроса и предложения.

Исследование рынка недвижимости с позиции системной теории позволило рассматривать рынок недвижимости как сложную полифункциональную управляемую территориальную социально-экономическую систему, функционирующую в рамках следующих взаимосвязанных суперсистем (сред): природная среда, экономическая среда, социальная среда и политическая среда.

Анализируя значение регионального рынка недвижимости для данных суперсистем, выделены следующие основные аспекты:

социальный, т.к. во-первых, позволяет реализовать жизненно важную потребность в жилье, обеспечивая социально-биологическое требование обособления и отдыха; во-вторых, позволяет реализовать потребность в общении, производстве, познании, проведении досуга с использованием объектов недвижимости, с учетом их обслуживающей и инфраструктурной составляющей;

экономический, т.к. использование недвижимости в качестве капитала в вещной форме, является высокоэффективной и доходной сферой деятельности, а также активным стимулятором развития многих отраслей национального хозяйства и позволяет решать крупные экономические и социальные вопросы;

общественно-политический, т.к. удовлетворение потребности в жилье, обеспечивает определенную политическую и социально-экономическую стабильность; удовлетворение потребности с точки зрения инфраструктурной составляющей рынка недвижимости ведет к развитию предпринимательства и улучшению качества жизни населения, и тем самым к реализации государственной социально-экономической политики развития региона и страны;

экологический, повышение качества окружающей среды и достижение экологического равновесия снимает экологические проблемы крупных территориальных образования (например, городов) и влияет на социальную и политическую стабильность, в том числе, повышая стоимость, т.е. экономическую составляющую недвижимости.

На основе анализа значения регионального рынка недвижимости для суперсистем сформулирована основополагающая функция регионального рынка недвижимости: создание условий, необходимых для эффективного использования недвижимой собственности в процессе воспроизводства в рамках региональной социально-экономической системы.

В работе выделены особенности регионального рынка недвижимости как сложной территориальной социально-экономической подсистемы экономики региона. Региональный рынок недвижимости является полифункциональным элементом системы региональных рынков, формирующий как самостоятельный рынок, так и являющийся интегрированной категорией, выступая на рынках капитала, средств производства и услуг.

Региональный рынок недвижимости - полиструктурная система, сформированная подсистемами локальных рынков недвижимости поселений.

Региональный рынок недвижимости - пространственно обособленная система, обладающая территориальной ограниченностью, целостностью и однородностью социально-экономических процессов в сфере обращения недвижимой собственности и механизмов регулирования. Учитывая последнее свойство системы, сделан вывод о локальности регионального рынка недвижимости в определенных территориальных границах. В работе выявлены основные проблемы развития регионального рынка недвижимости на современном этапе, заключающиеся в неравномерном формировании и развитии его инфраструктуры, отсутствии действенного управления внешними эффектами и трансакционными издержками, определяющие основные направления совершенствования процессов управления развитием регионального рынка недвижимости. Отмечено, что региональный рынок недвижимости формируется как открытая система, на которую оказывают влияние как внутренняя, так и внешняя экономическая, социальная и политическая конъюнктура.

В связи с этим дальнейшее исследование направлено на выявление и систематизацию факторов, влияющих на функционирование и развитие регионального рынка недвижимости.

3. Выявлены и систематизированы факторы, влияющие на функционирование и развитие регионального рынка недвижимости и показано их влияние на состояние и динамику развития регионального рынка недвижимости.

Рассматривая проблему управления развитием регионального рынка недвижимости, необходимо остановиться на основных факторах, воздействующих на социально-экономические процессы и влияющих на формирование, функционирование и развитие данного рынка. Вопрос о факторах, определяющих развитие рынка недвижимости, привлекает внимание многих ученых. Например, Максимов С.Н. выделяет три группы факторов, отражающих национальный, региональный и локальный уровни. При этом под локальным уровнем подразумевается непосредственное окружение конкретного объекта недвижимости. Опираясь на данную позицию, уточним ее применительно к рассматриваемой нами проблематике: под локальным уровнем мы подразумеваем рынок недвижимости поселения в регионе. На основе анализа факторов, влияющих на функционирование и развитие региональных рынков вообще и рынка недвижимости в частности, автором выделены три основные группы факторов, влияющих на его формирование, функционирование и развитие: 1) факторы, связанные с состоянием национальной экономики; 2) факторы, связанные с состоянием региональной экономики; 3) факторы, связанные с уровнем развития локальных рынков недвижимости.

При этом следует подчеркнуть, что перечисленные группы факторов воздействуют на региональный рынок недвижимости комплексно, во взаимосвязи друг с другом, поэтому предлагаемая группировка направлена скорее на расстановку акцентов, чем на принципиальное разделение исследуемых факторов. Это показано на схеме (рис.2), отображающей группировку и взаимосвязь факторов, влияющих на развитие регионального рынка недвижимости.

Рис. 2 Факторы развития регионального рынка недвижимости

Используя указанные на рис. 2 обозначения, представим влияние данных факторов в виде функциональных зависимостей:

,

Взаимодействие отмеченных факторов, в конечном счете, и определяют состояние и динамику развития регионального рынка недвижимости. Из этого также следует вывод о необходимости поддержки позитивных и нивелирования негативных последствий взаимного влияния разных групп факторов.

Взаимное влияние данных факторов можно проследить, например, проанализировав зависимость состояния регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона.

4. Предложена методология оценки степени развития рынка недвижимости на региональном уровне, позволяющая сформировать интегральный показатель развития регионального рынка недвижимости; выявлена взаимозависимость развития регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона.

Функционирование и развитие регионального рынка недвижимости невозможно рассматривать, абстрагируясь от социально-экономической ситуации в регионе. Анализ и максимальное использование той информации, которую несут в себе показатели и динамика социально-экономического развития региона, позволяют обеспечить эффективное управление развитием территории и достижение экономического роста, при этом, на наш взгляд, данную динамику необходимо использовать для прогнозирования ситуации на региональном рынке недвижимости, используя зависимость развития регионального рынка недвижимости от социально-экономического развития региона.

Существующие методики оценки социально-экономического развития регионов отличаются набором показателей и способами их анализа. В данной работе использовалась Методика комплексной оценки уровня социально-экономического развития субъектов Российской Федерации (Приложение № 6 к Федеральной целевой программе «Сокращение различий в социально-экономическом развитии регионов Российской Федерации (2002-2010 годы и до 2015 года)».

На основе указанной методики был рассчитан интегральный показатель социально-экономического развития регионов (ИПСЭР). Расчеты проводились с использованием статистической информации Росстата.

Для исследования зависимости развития регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона целесообразным видится введение такого показателя как интегральный показатель развития регионального рынка недвижимости.

Порядок формирования интегрального показателя развития регионального рынка недвижимости включал в себя следующие этапы:

1. Данные, отражающие состояние рынков недвижимости регионов, сводятся в единый банк данных.

2. По каждому из показателей производится ранжирование регионов. Региону с наихудшим показателем присваивается наименьший ранг. Региону с наилучшим показателем присваивается наивысший ранг. Остальным регионам значение рангов присваивается с использованием функции «Тенденция» MS Excel.

3. Для каждого региона значение присвоенного ранга делится на максимальный ранг; определяя относительный ранг.

4. По каждому из регионов определяется среднее значение всех относительных рангов. Полученное значение и будет являться интегральным показателем развития регионального рынка недвижимости.

С целью выявления взаимозависимости развития регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона, в работе проведен расчет уровня развития региональных рынков недвижимости на базе наиболее крупных локальных рынков недвижимости городов каждого региона, включенного в анализ. При расчете интегрального показателя развития регионального рынка недвижимости (ИПРРН) анализировались следующие данные:

ѕ объем предложения офисной недвижимости на 1000 чел., доля помещений классов A и B в общем объеме предложения офисной недвижимости;

ѕ объем предложения торговой недвижимости на 1000 чел., доля качественных торговых центров в общем объеме предложения торговой недвижимости;

ѕ объем предложения логистической недвижимости на 1000 чел., доля качественных складских помещений в общем объеме предложения;

ѕ номерной гостиничный фонд на 1000 чел.;

ѕ объем предложения жилой недвижимости на 1 чел., доля нового строительства, индекс доступности жилья.

Результаты расчетов интегральных показателей сведены в таблицу 1.

Таблица 1. Результаты расчета интегральных показателей регионов (по состоянию на 01.01.2007г.)

Зависимость развития регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона представлена на рис. 3.

Учитывая полученные результаты, анализируемые регионы были разбиты на четыре группы:

1) регионы-лидеры (Санкт-Петербург);

2) общая группа регионов (Казань, Калининград, Томск, Тверь и др.);

3) отстающие регионы (Саратов);

4) регионы с неадекватным развитием: регионы, в которых уровень развития рынка недвижимости не соответствует социально-экономическому развитию региона (в настоящем примере опережает социально-экономическое развитие - Краснодар, Ростов-на-Дону).

Рис. 3. Зависимость развития регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона

По первым трем группам регионов можно построить график зависимости развития регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона (рис. 4).

Рис. 4. График зависимости развития регионального рынка недвижимости от уровня социально-экономического развития региона

Полученные результаты наглядно демонстрируют существование зависимости между уровнем развития регионального рынка недвижимости и уровнем социально-экономического развития региона. Но при этом важно уточнить, что для более обоснованных выводов необходим анализ большего числа регионов. недвижимость региональный транзакционный издержка

Использование данной зависимости позволяет на основе изучения социально-экономической ситуации оценить предпочтительность того или иного региона с позиции состояния и перспектив развития рынка недвижимости перед другими регионами.

Таким образом, развитие регионального рынка недвижимости находится в прямой зависимости от уровня развития экономки региона и оказывает влияние на него. Причем, региональная экономика становится все более самостоятельной системой, ставящей перед собой собственные цели. В этой связи, политика региональных властей должна опираться на анализ всего многофакторного массива информации о состоянии региона и на этой основе принимать наиболее важные, решения с учетов взаимного влияния и зависимости показателей социально-экономического положения региона и регионального рынка недвижимости, формируя необходимые механизмы регулирования рынка недвижимости региона.

Однако, для того чтобы система региональных рынков могла обеспечить эффективное развитие экономики региона, необходимы соответствующие социально-экономические условия, в их числе -- благоприятные условия развития отношений собственности; институциональной среды и инфраструктуры региональных рынков; формирование конкурентной среды; цивилизованные формы взаимоотношений хозяйствующих субъектов; развитый механизм государственного регулирования и саморегулирования рынка недвижимости.

5. Раскрыта роль института частной собственности как основополагающего фактора институциональной организации регионального рынка недвижимости; выявлены институциональные условия функционирования и развития данного рынка.

Учитывая сравнительно недавнее формирование рынка недвижимости как сферы экономических отношений, и отсутствие единства мнений относительно роли институтов в формировании рынков представляется актуальным рассмотреть институциональные условия формирования и развития регионального рынка недвижимости.

Поскольку, передача прав является необходимым и достаточным условием для совершения операции на рынке недвижимости, именно передача пучка правомочий, на наш взгляд, отражают специфику рынка недвижимости. Наиболее полным набором правомочий обладает право собственности. Таким образом, на наш взгляд, основой функционирования и развития рынка недвижимости является наличие института частной собственности, а одним из важнейших институциональных условий развития рынка недвижимости является развитие отношений собственности.

Началом формирования института частной собственности в сфере недвижимости в России можно считать момент принятия в 1991 г. и введения в действие законодательных актов о приватизации жилья и предприятий. Поскольку приватизация, во-первых, позволила говорить о недвижимых объектах как об особой разновидности товара, которая может являться объектом отношений собственности, а, следовательно, нуждается в механизме, позволяющем в полной мере реализовать право собственности, а также осуществить передачу и разделение этого права - в рынке. Во-вторых, с началом приватизационных процессов начинают зарождаться формальные нормы и правила функционирования рынка недвижимости, т.е. формироваться институты рынка недвижимости. Формирование институтов связано, в первую очередь с необходимостью формирования эффективного рынка недвижимости. Эффективность функционирования рынка определяется величиной трансакционных издержек. Если трансакционные издержки принимают значения, при которых обмен становится невыгодным, то возникает потребность в образовании институтов, позволяющих минимизировать издержки трансакций. Приватизационные процессы дали старт формированию механизма рыночного ценообразования и становлению рынка недвижимости, что позволило сконцентрировать собственность у индивидов, имеющих возможность и умения (предпринимательские способности) ее эффективного использования для получения (максимизации) прибыли. Но, учитывая важность недвижимости как экономического актива, основные свойства, которого проанализированы ранее, необходимо, четко определить или специфицировать данные права.