Методология управления хозяйственным оборотом государственных и муниципальных объектов нежилого фонда мегаполиса

Как показано в диссертационной работе, совершенствование управления хозяйственным оборотом нежилого фонда города тесно связано с повышением эффективности государственного управления региональной собственностью, включающей экономическую, социальную и бюджетную. При выработке суждения об экономической эффективности хозяйственного оборота недвижимости, проведении количественных оценок социальной эффективности, показатель результата не всегда удается выразить однозначно, так как по своей природе он является многофакторным. Во-первых, экономические и социальные критерии эффекта в большинстве случаев неравнозначны и зачастую разнонаправлены. Во-вторых, сложно учесть количественные значения затрат и результатов пообъектно в рамках фиксированного периода времени. Кроме того, эффект, получаемый в итоге совершенствования оборота объектов недвижимости, проявляется на самых разных уровнях управления: федеральном, региональном, муниципальном.

Исходя из анализа существующих подходов к оценке бюджетной эффективности управления имуществом, правомерно считать эффективным управление городскими объектами недвижимости, удовлетворяющее следующим признакам:

- максимизация доходов городского бюджета и внебюджетных социальных фондов от использования объектов нежилого фонда;

- обеспечение роста имущественного потенциала, обновления отдельных элементов имущественного комплекса города; развитие социальной и коммунальной инфраструктур;

- способствование решению актуальных социальных проблем города.

При решении задачи максимизации доходов городского бюджета автор использует двухуровневый подход, в рамках которого учитывается наличие двух структурных блоков управления продажами объектов государственной и муниципальной собственности: организация эффективной системы конкурсных (аукционных) торгов и формирование оптимальной функциональной структуры нежилого фонда.

Бюджетный эффект конкурсных (аукционных) продаж объектов государственной собственности в г. Москве достигается как за счет совершенствования процедур проведения конкурсов и аукционов, так и за счет взаимодействия городских структур, участвующих в подготовке лотовой документации, оценке объектов, а также совершенствования информационной стратегии и привлечения потенциальных инвесторов. При этом учтено возрастание затрат на проведение конкурсов и аукционов, обусловленное мерами по повышению их качества. В таблице 2 представлен расчет бюджетного эффекта, как по отдельным видам продаж, так и интегрального эффекта в 2005-2007 гг., который составил в расчете на год 3338,7 млн. рублей.

Таблица 2. Бюджетный эффект конкурсных (аукционных) торгов объектов государственной и муниципальной собственности в г.Москве за 2005-2007 гг. (млн.руб.)^** Источник: По данным проведения торгов в Специализированном государственном унитарном предприятии по продаже имущества города Москвы.

Для решения задачи формирования оптимальной, с точки зрения эффективности, структуры городской собственности, автор предлагает использовать методы математического моделирования и оптимизации при выборе и обосновании структурной стратегии и политики. Качественная схема реализации предлагаемого подхода представлена на рис.3.

В работе предложен метод управления хозяйственным оборотом объектов нежилого фонда, позволяющий решить задачу формирования оптимальной, с точки зрения бюджетной и социальной эффективности, структуры нежилого фонда мегаполиса.

При решении этой задачи под структурой нежилого фонда понималось соотношение между объектами нежилого фонда, находящимися в различных состояниях и принадлежащими различным типам. Состояние объекта - это его текущее или предполагаемое использование: аренда, оперативное управление, продажа, реконструкция, снос и т.п.

За тип объекта принимается профиль его использования: офисный, производственный, общественное питание, торговля, производство и т.д.

Оптимальная структура - это соотношение типов и состояний объектов, при котором поступление в городской бюджет средств от использования нежилых помещений будет максимальным, при условии решения поставленных социальных и инфраструктурных задач.

Нежилой фонд города, который представляет собой совокупность объектов в виде упорядоченного множества НФ = {b₁, b₂, …, b_L}, где каждый объект имеет свой номер от 1 до L в реестре нежилых помещений.

Множество нежилых помещений может изменяться со временем за счет строительства новых объектов, сноса изношенных объектов, реконструкции и перепланировки или приобретения в собственность.

Объекты могут в конкретный момент времени находиться в одном из состояний s_i (аренда, продажа, реконструкция, строительство и т.д.), образующих множество N возможных состояний объекта

S = {s₁, s₂, …, s_N}.

Одновременно каждый объект может быть использован одним из М способов K_j (торговля, общественное питание, бытовое обслуживание и т.д.), составляющих множество способов

K = {k₁, k₂, …, k_M}.

Текущее состояние каждого объекта b₁ нежилого фонда характеризует-ся парой чисел s_i и k_j и может быть представлено в виде матрицы индикатора состояния объекта I_l [y_ij], где l - текущий номер объекта, I = 1, 2, … , L.

Матрицы индикаторов для каждого отдельного объекта могут быть объединены в общую, трехмерную матрицу

I = [y_ijl] - индикатор состояния нежилого фонда города.

Для описания структуры нежилого фонда введена матрица Х, каждый элемент которой х_il есть количество объектов нежилого фонда, используемых способом i и, принадлежащих типу j. Структура нежилого фонда может изменяться во времени, и этот факт, в общем случае, может быть отмечен дополнительным индексом t.

Таким образом, каждому объекту b_l из множества объектов нежилого фонда ставится в соответствие матрица возможных денежных потоков CF_lt (b_l(s_i, k_j)). Каждый элемент матрицы CF_lt представляет собой консолидированный денежный поток от использования объекта b_l в каждом из возможных N способов использования и М типов профилирования. При этом денежный поток для конкретного помещения может быть вычислен как:

C_l = I*CF_l,

где C_l - матрица размерностью M*N, все элементы которой равны нулю, кроме одного, соответствующего не равному нулю элементу матрицы индикатора состояния объекта. Отметим, что в случаях реконструкции и реновации объектов финансовые потоки могут иметь отрицательные значения, фиксируя затраты.

Соответственно, общее поступление средств R от использования нежилого фонда есть сумма значений всех элементов матрицы C.

R =

При этом матрица-индикатор использования помещений выступает в качестве переменных модели, а матрица возможных поступлений денежных средств - в качестве параметров модели.

С помощью предложенной модели можно найти такую структуру нежилого фонда, которая на заданный период планирования будет обеспечивать максимальное поступление в бюджет денежных средств.

При разработке модели в работе сформулированы условия, ограничивающие возможности изменения структуры нежилого фонда. Эти условия вытекают из необходимости решения социальных задач, сохранения и развития инфраструктуры города.

Для того, чтобы построить оптимальную структуру нежилого фонда, для каждого объекта b_l необходимо найти матрицу l* - индикатор оптимального состояния объектов нежилого фонда, соответствующую максимальному денежному потоку:

R = MAX ,

при следующих условиях:

; ; ; ,

где i = 1, 2, …, N; j = 1, 2, …, M; l = 1, 2, …, L;

d_1ij - матрица количеств объектов различных типов, необходимых для решения социальных и инфраструктурных задач;

d_2ij - матрица спроса на объекты различных типов;

W - максимально допустимое количество объектов, выставленное на продажу в заданный период.

Наряду с использованными, возможен учет и других ограничений.

После нахождения матрицы - индикатора оптимального состояния объектов нежилого фонда может быть получена матрица структуры нежилого фонда Х^*, показывающая такие количества объектов, принадлежащих данному состоянию s_i и типу k_j, при которых будут решены поставленные социальные и инфраструктурные задачи, а поступление средств в городской бюджет в планируемый период будет максимальным.

Таким образом, задачу построения оптимальной структуры нежилого фонда удается свести к известной в математике задаче линейного программирования.

Учитывая, что задача в такой постановке имеет для мегаполиса сверхвысокую размерность и технически не может быть решена стандартным симплекс-методом, в работе приводятся рекомендации по использованию специальных численных методов, которые позволяют получить решение с применением стандартных средств вычислительной техники.

Численное решение задачи оптимизации структуры и параметров нежилого фонда города предполагает создание и оперативное поддержание единой базы данных по физическим, юридическим и экономическим параметрам частных и государственных объектов. В перспективе разработанная математическая модель, по мнению автора, может стать эффективным инструментом управления хозяйственным оборотом объектов нежилого фонда.

В диссертации социальная эффективность увязывается с функционированием социально значимых объектов в структуре хозяйственного оборота нежилого фонда. Социальная эффективность хозяйственного оборота недвижимости определяется мерой общественной полезности, вкладом городской недвижимости в удовлетворение таких социальных запросов, как нужды образования, здравоохранения, культуры, экологии, общественной безопасности. Повышение социальной эффективности со стороны собственника (города) достигается, во-первых, за счет бюджетной сметы расходования централизованных финансовых ресурсов, регулирующих инструментов, льгот и дотаций, во-вторых, за счет социально-ориентированных обременений на использование как городских, так и приватизируемых объектов нежилого фонда и жесткий административный контроль выполнения условий договоров аренды и купли-продажи.

Рис.3. Схема реализации программного подхода при выборе и обосновании государственной стратегии управления оборотом объектов недвижимости

Выводы и рекомендации

Рассмотренные в диссертации проблемы управления хозяйственным оборотом государственных и муниципальных объектов нежилого фонда крупного города и разработки институциональных и инструментальных методов повышения его эффективности позволяют сделать следующие выводы и рекомендации для практического использования.

1. В диссертации раскрыто содержание и выявлены особенности формирования условий эффективного управления хозяйственным оборотом государственных и муниципальных объектов нежилого фонда мегаполиса, включая мегаполисы, обладающие статусом субъекта Российской Федерации, что позволило сформулировать критерии формирования единой государственной институциональной и инструментальной политики в сфере управления хозяйственным оборотом объектов нежилого фонда;

2. Обобщен иностранный и отечественный опыт государственного регулирования процессов создания и использования инфраструктурных объектов, что позволило определить границы применимости и пути адаптации передового зарубежного опыта управления хозяйственным оборотом объектов нежилого фонда применительно к крупным российским городам.

3. Осуществлена подробная классификация городских объектов нежилого фонда, исходя из признака их функционального назначения, отличающаяся от известных тем, что в качестве базовых выделено семь классов городской недвижимости: административно-служебные помещения (офисы), производственные, складские и торговые помещения, гостиничные помещения и иные средства временного размещения граждан, аудиторные и прочие нежилые помещения. Это позволило выявить и изучить особенности нежилых помещений, составляющих социальную инфраструктуру города. Обосновано выделение критериальных групп в зависимости от состояния, степени физического и морального износа здания, расположения, комфортности, конструктивных и планировочных решений.

4. Разработаны методические подходы к определению рыночной стоимости, цены рыночного предложения, величины арендной платы за пользование нежилыми помещениями, что позволило обосновать целесообразность комбинированного подхода к определению цены продажи и величины арендной платы, базирующегося на сочетании расчетно-аналитических и рыночных методов ценообразования.

В предложенном механизме формирования стоимостных агрегатов аналитическим оценкам придается ориентирующая роль, а рыночным - корректирующая. Исследованы закономерности установления рыночной стоимости на основе свободно действующих механизмов рыночного предложения со стороны продавцов и рыночного спроса со стороны потенциальных приобретателей, а также на основе оценки проводимой независимыми, лицензированными государственными органами - экспертами-оценщиками.

5. Разработана и предложена для практического применения экономико-математическая модель хозяйственного оборота городского нежилого фонда в виде административно-служебных, производственных, торговых, складских, гостиничных, подсобных и других помещений и методов оперативного управления хозяйственным оборотом, что дало возможность формализации описания объекта управления с целью последующей оптимизации экономической и социальной эффективности.

6. Разработана методика моделирования интегрального финансового потока доходов от коммерческого использования нежилого фонда мегаполиса, что позволило осуществить оптимизацию его структуры с точки зрения объема доходов и социальной эффективности с использованием стандартных средств вычислительной техники.

7. Обоснован и рекомендован программный подход к государственной стратегии управления оборотом объектов нежилого фонда с применением инновационно-инвестиционных программ и проектов, реализуемых на принципах частного государственного партнерства, что позволило выработать и применить на практике единые стандарты формирования государственной стратегии управления оборотом городских объектов, в том числе путем создания универсального ядра нормативно-правовой базы с возможностью его адаптации к специфике конкретных региональных центров.

8. Отработаны и успешно прошли практическую апробацию организационно-экономические механизмы управления сдачей в аренду и продажей объектов нежилого фонда городской собственности с обеспечением приоритетов для субъектов малого и среднего бизнеса и для организаций социального профиля, что позволило достичь согласованности между критериями экономической и социальной эффективности.

9. Предложены способы повышения бюджетной, экономической и социальной эффективности использования городских объектов нежилого фонда, что позволило выработать рекомендации по усовершенствованию действующих методик определения цены объектов недвижимости и ставок арендной платы, основанных на сочетании расчетно-аналитических и рыночных методов ценообразования.

10. Предложен методологический подход к оценке социальной эффективности управления недвижимостью, базирующийся на представлении о социальной эффективности как о векторе с измеряемыми компонентами. По своему смыслу, социальная эффективность управления нежилым фондом города, как мера положительного влияния управления на социальные процессы, удовлетворения социальных запросов населения, определяется как отношения социального эффекта, приносимого нежилым имуществом города, к затратам, обусловившим получение эффекта, или к стоимости объектов имущества, которые обусловили получение эффекта. Это позволит в перспективе создать методики формирования оптимальной социальной инфраструктуры с использованием городских объектов нежилого фонда.

Список публикаций автора, в которых отражены основные положения диссертации

I. Монографии, брошюры и статьи из Перечня журналов и изданий, рекомендованных ВАК Министерства образования и науки РФ

1. Проблемы эффективного управления хозяйственным оборотом государственных и муниципальных объектов нежилого фонда. Монография. - М.: Экономистъ, 2006. - 16,0 п.л.

2. Правовые и организационно-экономические аспекты регулирования имущественных отношений в России. Монография. / Под ред. В.В.Авекова, Б.А.Райзберга и др. - М.: «Компания Спутник+», 2006. (В соавторстве) - 21,63 п.л., в т.ч. л.а. - 2,0 п.л.

3. Договорная стратегия на первичном рынке недвижимости. Брошюра. Отв. ред. Беккер В.Я. - М.: Научно-исследовательский институт Генплана Москвы, 2000. (В соавторстве) - 3,4 п.л., в т.ч. л.а. - 0,4 п.л.

4. Малый бизнес и экономическое стимулирование. Сб.научных трудов «Предприниматель: недвижимость и закон». - М.: Изд-во Российской экономической академии им. Г.В. Плеханова, 2003. (В соавторстве) - 0,6 п.л., в т.ч. л.а. - 0,2 п.л.

5. Финансы и развитие системы управления собственностью. Сб. научных трудов «Организационно-экономические проблемы управления собственностью в современных условиях: теория и практика. - М.: Изд-во Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова, 2004. (В соавторстве) - 0,9 п.л., в т.ч. л.а. - 0,3 п.л.

6. Эффективность национальной экономики и проблемы управления собственностью. Сб. трудов «Проблемы управления в национальной экономике: теория, практика, перспективы». - М.: Современная экономика и право», 2005. - 1,0 п.л.

7. Проблемы управления хозяйственным оборотом государственных и муниципальных объектов нежилого фонда. Двадцатые Международные Плехановские чтения (3-6 апреля 2007 г.). Тезисы докладов аспирантов, магистрантов, докторантов и научных сотрудников. - М.: Федеральное агентство по образованию, Изд-во Российской экономической академии им. Г.В.Плеханова, 2007. - 0,1 п.л.

8. Государственное управление недвижимым имуществом // Экономика и управление собственностью, 2007, № 4. - 0,7 п.л.

9. К вопросу об управлении хозяйственным оборотом объектов нежилого фонда // Региональная экономика: теория и практика, 2007, № 10. - 0,6 п.л.

10. Инвестиционные проекты как эффективный инструмент реализации государственной стратегии управления оборотом объектов недвижимости // Региональная экономика: теория и практика, 2007, № 11. - 0,4 п.л.

11. Имущественная политика и ее роль в обеспечении экономического роста // Региональная экономика: теория и практика, 2007, № 12. (В соавторстве) - 0,6 п.л., в т.ч. л.а. - 0,15 п.л.

12. Акционирование и использование недвижимости в городском хозяйстве с позиций повышения бюджетной эффективности// Региональная экономика: теория и практика, 2007, № 13. - 0,75 п.л.

13. Хозяйственный оборот нежилого фонда городской собственности в системе управления национальной экономикой // Российское предпринимательство, 2007, № 10. - 0,6 п.л.

14. Государственное управление недвижимым имуществом // Экономист, 2008, № 3 (в соавторстве) - 0,5 п.л., в т.ч. л.а. - 0,25 п.л.

II. Статьи

15. Применение вексельного кредитования при выкупе недвижимости в Фонде имущества Москвы // Городская Собственность, 1997, № 1. - 0,3 п.л.

16. О концепции управления городской собственностью на современном этапе // Городская собственность, 1997, № 2. - 0,5 п.л.

17. Финансовые аспекты в процессе приватизации имущества. Сб. научных трудов. «Управление имуществом: проблемы, опыт, стратегия». Вып. № 3. Под ред. Толкачева О.М. - М.: Изд-во «Астрея», 2001. (В соавторстве) - 0,6 п.л., в т.ч. л.а. - 0,2 п.л.

18. Некоторые вопросы отнесения недвижимого имущества к ограниченному в обороте и запрещенному в обороте // Управление собственностью. Теория и практика, 2006, № 1. (В соавторстве) - 0,5 п.л., в т.ч. л.а. - 0,25 п.л.

19. Инвестиции и конкурентоспособность в национальной экономике // Актуальные проблемы современной науки, 2006, № 3. (В соавторстве) - 0,75 п.л., в т.ч. л.а. - 0,15 п.л.

20. Инновационные инструменты движения финансовых потоков в создании и использовании нежилого фонда: интеграционный механизм управления и методика моделирования // Проблемы экономики, 2006, № 3. (В соавторстве) - 0,8 п.л., в т.ч. л.а. - 0,2 п.л.

21. Предприятие в системе инвестиционных отношений // Вопросы экономических наук, 2006, № 4 (В соавторстве). - 1,0 п.л., в т.ч. л.а. - 0,2 п.л.

22. Управление имуществом как средство проведения государственной социально-экономической политики. В сб. трудов «Инновационные обновления социального сектора России: перспективы и последствия.» - М.: Международный фонд Н.Д. Кондратьева, 2006 (В соавторстве) - 0,3 п.л., в т.ч. л.а. - 0,15 п.л.

23. Национальное имущество и инвестиции в российской экономике: анализ и предложения // Вопросы экономических наук, 2007, № 5 (В соавторстве) - 1,0 п.л., в т.ч. л.а. - 0,2 п.л.

24. Управление хозяйственным оборотом нежилого фонда городской собственностью // Экономика мегаполисов и регионов, 2007, № 5. - 0,15 п.л.

25. Москва - крупнейший оператор на рынке коммерческой недвижимости // Экономика мегаполисов и регионов, 2007, № 6. - 0,15 п.л.

26. Современные проблемы имущественно-земельного комплекса в крупных городах России // Актуальные проблемы современной науки, 2007, № 6 (В соавторстве) - 0,75 п.л., в т.ч. л.а. - 0,15 п.л.

27. Формирование основных принципов построения оптимальной модели государственного управления недвижимым имуществом // Проблемы экономики, 2007, № 6 (В соавторстве) - 0,5 п.л., в т.ч. л.а. - 0,25 п.л.

28. Трансформационные процессы в современной экономике // Проблемы экономики, 2007, № 6 (В соавторстве) - 0,6 п.л., в т.ч. л.а. - 0,2 п.л.

29. Проблемы хозяйственного оборота государственных и муниципальных объектов нежилого фонда // Имущественные отношения в Российской Федерации, 2007, № 8. - 1,0 п.л.

30. Как достичь эффективности хозяйственного оборота городского имущества// Московские торги, 2007, № 11. - 0,3 п.л.

31. Что значит рациональная организация аренды торговых площадей?// Московские торги, 2007, № 12. - 0,7 п.л.

32. Внедрение системы финансового мониторинга в сектор недвижимости. - Сб. «СГУП в зеркале прессы». М.: Издательство «Финпол», 2008 (В соавторстве) - 0,4 п.л., в т.ч. л.а. - 0,2 п.л.

33. Формирование инструментов повышения эффективности в использовании регионального (городского) имущества // Проблемы экономики, 2008, № 1. - 0,35 п.л.

Размещено на Allbest.ru