Размещено на http://www.allbest.ru/

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

доктора экономических наук

МЕТОДОЛОГИЯ УПРАВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ И МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ РЕГИОНА

Ядрова Ирина Владимировна

Специальность: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство); региональная экономика

Санкт-Петербург

2008

Работа выполнена в ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»

Научный консультант: доктор экономических наук, профессор

СМИРНОВА Ирина Викторовна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Панибратов Юрий Павлович

доктор экономических наук, профессор

Песоцкая Елена Владимировна

доктор экономических наук, профессор

Рохчин Владимир Ефимович

Ведущая организация: ГОУ ВПО «Московский государственный строительный университет»

Защита состоится « » 2008 года в часов на заседании диссертационного совета Д 212.219.01 при ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, д. 27, ауд. 324.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103-а.

Автореферат разослан « » 2008 года.

Ученый секретарь

диссертационного совета

доктор экономических наук, профессор Н.В.Чепаченко

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Недвижимое имущество региона является материально-вещественной базой функционирование его экономики, поэтому его эффективное использование должно стать одной из основных задач органов власти. Однако сегодня в сфере управления региональной недвижимостью очевидны серьезные проблемы. Особенно остро эти проблемы стоят в регионах со значительной долей государственной и муниципальной собственности в экономике, в частности, Мурманской области.

Реформа управления государственным недвижимым имуществом не должна сводиться лишь к обеспечению доходов государства за счет неналоговых источников. Применительно к сектору унитарных предприятий на первый план выступает задача рационализации их количества, более качественного выполнения возложенных на них государственных функций и обеспечения публичных интересов.

Повышение эффективности использования государственного и муниципального недвижимого имущества в интересах развития региона должно быть направлено, в первую очередь, на возрастание объема инвестиций в недвижимость, рост ценности регионального имущественного комплекса, а, следовательно, на расширение налогооблагаемой базы, получение в краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной перспективе роста доходов от использования недвижимости.

Достижение этих целей возможно на основе развития методов управления и способов распоряжения государственной и муниципальной недвижимостью региона, в основе которых лежит предпринимательская деятельность профессиональных участников сферы недвижимости - управляющих компаний, девелоперов, формами сотрудничества которых с собственником - регионом должны выступать доверительное управление недвижимым имуществом и различные формы частно-государственного партнерства.

Федеративное устройство государства, экономические, географические, природные различия между регионами предопределяют необходимость повышения эффективности государственного регулирования регионального развития с помощью активной региональной политики. Основными ее целями являются: укрепление единства и целостности государства; преодоление существенных различий между регионами по экономическим, инфраструктурным, социальным факторам развития; создание необходимых предпосылок для саморазвития регионов.

Ресурсным потенциалом для реализации таких целей могут являться, по нашему мнению, имущественные ресурсы региона, материально-вещественным ядром которых выступает недвижимость.

Таким образом, выбранная тема диссертации представляется весьма актуальной, а направление и содержание исследования определяется объективной необходимостью комплексного анализа и методического осмысления указанных проблем.

Проблемы, связанные с управлением государственной и муниципальной недвижимостью, приватизацией, оценкой эффективности инвестиций в недвижимость, предпринимательством в сфере недвижимости на основе развития доверительного управления и частно-государственного партнерства являются предметом изучения многих российских и зарубежных ученых. Эти проблемы рассматриваются в трудах таких ученых как В. В. Бузырев, В. Варнавский, А.А. Варламов, Р. Гровер, Т., Р. Коуз, Коупленд, В. И. Кошкин, Д. С. Львов, С. Н. Максимов, Г.Н. Мальгинов, П. Д. Половинкин, А. Д. Радыгин, В.Т. Рязанов, А.В. Савченко, Н. И. Свистунов, М. М. Соловьев, Дж.Ю. Стиглиц, Е. И. Тарасевич, В. М. Шупыро.

Управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом в региональном аспекте исследуются в трудах таких ученых как В.П. Бочаров, А.Г. Гранберг, В.В. Григорьев, И.А. Острина, В.Б. Зотов, В.Н. Лексин, Т.В.Малеева, В.Н. Мотлохов, А. О'Салливан, Т.П. Скуфьина, И.В.Смирнова.

Наряду с этим, недостаточно разработанными следует считать вопросы методологии управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом региона, в том числе на основе применения системного анализа, вопросы оценки эффективности управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом региона, управления отдельными видами недвижимости в условиях сокращения участия государства в несвойственных для него областях экономики.

Диссертационное исследование выполнено в рамках паспорта специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство) - п. 15.68 и региональная экономика - п. 5.8.

Цель диссертационного исследования состоит в развитии методологии управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом региона.

Для достижения поставленной цели были сформулированы и решены следующие задачи:

1. Исследование методологических аспектов развития отношений собственности в Российской Федерации.

2. Выявление особенностей и проблем управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом региона на примере Мурманской области.

3. Разработка методологических основ управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом региона на основе применения системного анализа.

4. Уточнение принципов и методов управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом региона.

5. Разработка методологии формирования концепции управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом региона.

6. Формирование ресурсного подхода в системе управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом региона.

7. Разработка методических основ оценки эффективности управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом региона.

8. Выявление основных направлений совершенствования использования государственных и муниципальных земельных ресурсов региона.

9. Исследование проблем и развитие методических основ управления государственными и муниципальными унитарными предприятиями региона как имущественными комплексами.

10. Разработка организационно-экономического механизма управления государственными и муниципальными объектами недвижимости региона.

11. Выявление особенностей и проблем формирования инвестиционного климата в регионе.

12. Разработка методических основ формирования и функционирования регионального залогового фонда недвижимости.

13. Разработка основных направлений развития частно-государственного партнерства в регионе.

Объектом исследования является система управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом региона.

Предметом исследования выступают организационно-экономические отношения по поводу владения, пользования и распоряжения государственным и муниципальным недвижимым имуществом региона.

Теоретической и методической основой исследования является диалектический метод, предопределяющий изучение явлений в их постоянном развитии и взаимосвязи. В основу всей работы положена методология системного подхода с использованием метода экономической интерпретации полученных результатов. В аналитической части применялись методы системного анализа, классификации и статистических группировок, логического и сравнительного анализа. Методической базой исследования послужили нормативные и методические материалы государственных и муниципальных органов по вопросам регулирования имущественно-земельных отношений и сферы недвижимости на уровне Российской Федерации и Мурманской области.

Научная новизна диссертационной работы заключается в развитии методологии управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом региона и формировании организационно-экономического механизма повышения эффективности его использования.

На защиту выносятся следующие наиболее существенные результаты диссертационного исследования, составляющие научную новизну работы:

1. Уточнено содержание понятия «форма собственности», исходя из основополагающих экономико-правовых отношений, раскрывающих содержание собственности, - владения, пользования и распоряжения ею. На этой основе предложена классификация собственности по типам и видам и уточнено определение понятия «государственная собственность».

2. Выявлены ключевые проблемы управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом Мурманской области, показана их взаимосвязь и взаимообусловленность, предложена классификация этих проблем по организационно-правовым и экономическим критериям, позволяющая более точно определить и структурировать цели системы управления недвижимым имуществом региона.

3. Уточнены принципы управления государственной и муниципальной недвижимостью региона и сформулированы новые специфические принципы: поляризованного («сфокусированного») развития ресурсного потенциала региона и дифференцированности управления имущественными ресурсами региона, отражающие необходимость фокусировки государственных ресурсов в «опорных регионах», а также нацеленность на интеграцию Российской Федерации в глобальную экономику и необходимость выделения на ее территории специальных экономических зон.

4. Выявлены типологические признаки и базовые компоненты системы управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом региона, в основу которой положен программно-целевой метод управления государственной и муниципальной недвижимостью региона, подразумевающий формирование дерева целей социально-экономического развития региона и выявление ресурсов, необходимых для их согласованной реализации.

5. Разработаны основные положения концепции управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом региона (на примере Мурманской области), в частности, строгое соответствие состава недвижимого имущества функциям региона как субъекта государственной власти; предложен критериальный показатель целесообразности приватизации объектов государственной и муниципальной недвижимости региона, основанный на сопоставлении по каждому объекту текущих стоимостей при приватизации или использовании.

6. Предложен ресурсный подход к управлению государственной и муниципальной недвижимостью региона, основанный на концепции развития его ресурсного потенциала и, прежде всего, неперемещаемых ресурсов, т.е. недвижимости, в рамках долгосрочной программы развития региона и предусматривающий разработку плана движения имущественных ресурсов, состоящего из планов приобретения, использования и выбытия недвижимости.

7. Предложена система показателей оценки результативности функционирования органов государственной власти по управлению государственной и муниципальной недвижимостью региона, представляющих собой количественные и качественные показатели, характеризующие результат деятельности или успешность движения к достижению цели управления на основе совокупности критериев - стандартов качества работы, которые позволяют оценить достигнутые результаты.

8. Выявлены основные направления повышения эффективности использования земельных ресурсов региона, в основе которых лежит использование экономических регуляторов, связанных с земельной рентой и нацеливающих на установление платежей за землю на основе ее рыночной стоимости.

9. Выявлены проблемы управления государственными и муниципальными унитарными предприятиями региона, вытекающие из особенностей права хозяйственного ведения, и предложены принципы их создания и функционирования, направленные на строгое соответствие целей деятельности государственных и муниципальных унитарных предприятий социально-экономическим целям региона. Предложены меры обеспечения собственника достоверной информацией об эффективности финансово-экономического управления предприятием с учетом характера его деятельности.

10. Разработана универсальная модель функционирования системы доверительного управления государственной и муниципальной недвижимостью региона, базирующаяся на научно обоснованных принципах формирования и развития конкурентной среды в имущественной сфере региона.

11. Разработан организационно-экономический механизм функционирования имущественного залогового фонда региона, позволяющий активизировать инвестиционные процессы в сфере недвижимости путем выполнения фондом функций посредника между владельцами бизнеса и заемных средств, принимая на себя дополнительные функции гаранта, участвуя в процедуре распределения частных инвестиций или средств бюджета.

12. Разработан алгоритм расчета объема участия региона в концессионном проекте на основе заданного уровня рентабельности капитала концессионера, направленный на привлечение инвестиций в крупные инфраструктурные объекты региона.

Практическая значимость исследования состоит в том, что выводы и предложения, содержащиеся в нем, направлены на решение крупной народнохозяйственной задачи повышения качества жизни граждан в регионе на основе развития системы управления и повышения эффективности распоряжения государственным и муниципальным недвижимым имуществом региона.

Результаты выполненных исследований и предложенные методологические решения могут быть использованы органами власти регионов при текущем и стратегическом планировании в сфере управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом.

Предложенные рекомендации по управлению различными видами государственного и муниципального недвижимого имущества региона позволят повысить эффективность владения, пользования и распоряжения им.

Разработанные подходы и модели привлечения инвестиций в сферу недвижимости на основе формирования регионального залогового фонда государственной и муниципальной недвижимости и развитие в регионе частно-государственного партнерства позволят активизировать инвестиционные процессы в экономике региона и будут способствовать росту его валового внутреннего продукта.

Результаты исследования были использованы при разработке концепции управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом Мурманской области, в практической деятельности департамента по управлению государственным и муниципальным имуществом Мурманской области, докладывались на V Международной научно-практической конференции «Оценочные технологии в экономических процессах» 21-22 июня 2006 г, на III научно-практической конференции «Актуальные проблемы управления экономикой региона» 21 апреля 2006 г. Материалы научной работы нашли применение при разработке и чтении экономических курсов для студентов Мурманского института экономики и управления, при выполнении научно-исследовательских госбюджетных и хоздоговорных работ.

Публикации. Основное содержание диссертации отражено в 33 опубликованных работах общим объемом 43,1 п. л.

Структура диссертационной работы. Работа состоит из введения, пяти глав, заключения, списка использованной литературы из 168 источников, приложений. Объем работы - 353 страницы машинописного текста.

ХАРАКТЕРИСТИКА ОСНОВНЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ ИССЛЕДОВАНИЯ

1. Уточнено содержание понятия «форма собственности», исходя из основополагающих экономико-правовых отношений, раскрывающих содержание собственности, - владения, пользования и распоряжения ею. На этой основе предложена классификация собственности по типам и видам и уточнено определение понятия «государственная собственность».

Материальной основой собственности является отношение к условиям и результатам производства как к своим, высшая степень контроля над всеми вещами, в процессе которого присваивается или отчуждается вещь. Однако необходимо подчеркнуть, что собственность имеет и вторую сторону, имеющую социально-экономический характер - отношения между людьми по поводу присвоения потребительских стоимостей. Юридическая категория «собственность» отражает права собственности, выражая отношения принадлежности имущества субъектам собственности.

Таким образом, понятие собственности, по нашему мнению, основано на органическом строении этой сложной социально-экономической и правовой категории и представляет исторически изменяющиеся общественные отношения по поводу присвоения материальных и нематериальных благ различными лицами (индивидуумами, социальными группами, государством), которые (общественные отношения) будучи законодательно урегулированы государством, приобретают форму права собственности (рис. 1.).

Рис. 1. Органическое строение понятия «собственность»

управление государственный муниципальный недвижимость

Поскольку форма - это способ существования и выражения содержания, воспроизводимые связи и отношения, в основе определения формы собственности, по нашему мнению, должны лежать те или иные социально-экономические и юридические отношения между субъектами собственности по поводу объектов собственности. Такие отношения проявляются, как известно, в следующих трех юридически закрепленных формах: владение, пользование, распоряжение (рис. 2.).

Рис. 2. Формы собственности

По нашему мнению, отнесение собственности к тому или иному субъекту, является дифференциацией ее по типам, а не формам, поскольку форма, как уже отмечалось, это способ существования и выражения содержания, а содержание понятия собственности основано на социально-экономических отношениях по поводу владения, пользования и распоряжения собственностью.

Таким образом, тип, являясь структурной и классификационной единицей по отношению к субъектам собственности, разбиваясь на многочисленные виды, создает все многообразие наименований собственности (рис. 3.).

Объединение двух первых типов собственности создает третий тип - общую, которая может выступать еще в долевой или совместной (акционерной).

Рис. 3. Классификация типов и видов собственности

Проведенный нами анализ определений государственной собственности позволяет предложить следующий вариант: государственная собственность - это система социально-экономических отношений по поводу создания, присвоения и использования объектов собственности государством в целях реализации государственных и общественных интересов.

2. Выявлены и классифицированы ключевые проблемы управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом Мурманской области, показана их взаимосвязь и взаимообусловленность, что позволит более точно определить и структурировать цели и направления развития системы управления недвижимым имуществом региона.

Исследование показателей экономического развития и результатов управления государственной и муниципальной недвижимостью региона РФ на примере Мурманской области показало, что в этой сфере имеются серьезные проблемы, обусловленные как природно-климатическими особенностями региона, так и недостатками в системе управления государственным имуществом.

К числу наиболее острых проблем, относятся:

 Незначительная доля налоговых и неналоговых поступлений в бюджет региона от использования недвижимого имущества.

 Недостаточный объем инвестиций в недвижимое имущество региона.

 Неразвитость системы делегирования функций управления от органов государственной власти специализированным (коммерческим и некоммерческим) управляющим организациям.

 Отсутствие полной и достоверной информации о масштабах, структуре, состоянии и использовании имущества, находящегося в собственности региона.

 Необходимость формирования системы мониторинга сферы недвижимости региона.

 Отсутствие системы оценки эффективности управления имуществом региона.

Анализ состояния и использования государственного и муниципального недвижимого имущества Мурманской области (табл. 1) свидетельствует о низкой отдаче этого вида государственного капитала региона.

Таблица 1

Налоговые и неналоговые доходы консолидированного бюджета Мурманской области в 2006 г., млн руб

Вид доходов	Сумма, млн руб	Уд.вес, %
Налоговые и неналоговые доходы всего	22841	100
Налог на прибыль организаций	7051	30,9
Налог на доходы физических лиц	9431	41,3
Акцизы по подакцизным товарам	458	2,0
Налог на имущество организаций	1596	7,0
Транспортный налог	253	1,1
Налог на игорный бизнес	305	1,3
Земельный налог	227	1,0
Налог на добычу полезных ископаемых	556	2,4
Государственная пошлина	63	0,27
Доходы от использования имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности	1213	5,3
Доходы от реализации имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности	253	1,1
Межбюджетные трансферты от бюджетов других уровней	6256
Доходы итого	29139

Экономическая эффективность использования государственного и муниципального имущества Мурманской области в 2006 г. составила:

,

где:

Д - доходы от использования недвижимого имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности региона, млн руб. (табл. 1);

С - балансовая стоимость объектов недвижимого имущества (с учетом объектов незавершенного строительства), находящегося в государственной и муниципальной собственности региона на 2005 г., млн руб.

3. Уточнены принципы управления государственной и муниципальной недвижимостью региона и сформулированы новые специфические принципы: поляризованного («сфокусированного») развития ресурсного потенциала региона и дифференцированности управления имущественными ресурсами региона, отражающие необходимость фокусировки государственных ресурсов в «опорных регионах», а также нацеленность на интеграцию Российской Федерации в глобальную экономику и необходимость выделения на ее территории специальных экономических зон.

Рис. 4. Принципы управления государственной и муниципальной недвижимостью региона

Всю совокупность принципов управления государственной недвижимостью региона можно представить в виде схемы (рис. 4).

Особого внимания заслуживает принцип поляризованного («сфокусированного») развития ресурсного потенциала региона, который предполагает фокусировку финансовых, административно-управленческих, человеческих и имущественных ресурсов в «опорных регионах» («полюсах» роста), а также последующее распространение инновационной активности в другие регионы. К одному из таких регионов - локомотивов роста может быть отнесена Мурманская область как северный регион с потенциалом развития производственно-сырьевой и портово-логистической сфер деятельности, генерирующих инновационно-инвестиционное воздействие на остальную территорию. Сравнительные характеристики типов государственной политики развития регионов приведены в таблице 2.

Таблица 2

Типы государственной политики развития регионов

Государствен ная политика	Политика выравнивания уровней развития регионов	Поляризованное (сфокусированное) развитие регионов
Основные параметры	Выделение регионов на основе усредненного (сбалансированного по стране) социально-экономического потенциала	Создание регионов -«локомотивов роста» («опорных регионов»), генерирующих инновационно-инвестиционное воздействие на остальную территорию
Административ но-территори альное деление	Выделение географически сопряженных территорий, сохранение существующей административно-территориальной структуры	Укрупнение юрисдикции для выделения системы «опорных регионов» внутри страны, возможность признания за ними другого статуса, чем у обычных административно-территориальных единиц
Базовый механизм управления	Равномерное («диффузионное») распределение государственных капвложений между территориями, нуждающимися в поддержке	Направление государственных капвложений на развитие связанности «опорных регионов» с глобальной экономикой и другими регионами страны, снятие барьеров для распространения инноваций

4. Выявлены типологические признаки и базовые компоненты системы управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом региона, в основу которой положен программно-целевой метод управления государственной и муниципальной недвижимостью региона, подразумевающий формирование дерева целей социально-экономического развития региона и выявление ресурсов, необходимых для их согласованной реализации.

Система управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом региона, кроме субъектов и объектов управления, формирующих основу любой социально-экономической системы, включает в себя также следующие элементы (подсистемы):

1) механизм управления, в основе которого лежат цели, принципы, методы управления;

2) управляющую подсистему: статическую (органы управления), динамическую (процессы управления);

3) подсистемы обеспечения (учет, оценка, кадровое обеспечение, контроль эффективности и т. п.). Подсистемы обеспечения функционирования системы управления недвижимостью региона призваны создавать необходимые условия для функционирования основных подсистем в ходе реализации всех целевых установок.

Опираясь на теорию системного анализа, мы пришли к выводу, что система управления недвижимым имуществом региона соответствует признакам открытой сложной вероятностной экономической системы, и представляет собой систему организационно-экономических отношений между субъектами по поводу организации воспроизводства, использования и трансформации ее объектов с целью реализации основополагающих социальных и экономических интересов общества и государства в контексте регионального управления.

Совокупность объектов регионального государственного и муниципального недвижимого имущества, формирующая материально вещественную основу его собственности, является элементом этой системы. Классификация объектов регионального государственного и муниципального недвижимого имущества приведена на рис. 5.

Приведенная классификация представляет собой распределение объектов собственности на однородные группы на основании общих существенных признаков, определяющих содержание и характер управленческих решений.

Кроме вышеперечисленных оснований, недвижимость региона может быть классифицирована и по отраслевому признаку: объекты, включенные в состав конкретной отрасли экономики и имеющие специфические отраслевые особенности (ТЭК, транспорт, связь, АПК и т.д.). В каждой крупной отрасли имеются подотрасли, в которые включаются объекты со своими особенностями.

В основе методологии управления недвижимым имуществом региона, по нашему мнению, лежат организационно-правовые и экономические методы. Программно-целевой метод основан на системном использовании имеющихся ресурсов для достижения поставленной цели. В общем виде он представляет собой применение в планировании системного подхода и основывается на формировании целей социально-экономического развития, их разделении на подцели все более дробного характера и выявлении ресурсов, необходимых для их согласованной реализации. Количество и разнообразие целей управления государственной и муниципальной недвижимостью региона настолько велики, что без комплексного, системного подхода к определению их состава невозможно обойтись.

В качестве удобного и апробированного на практике инструмента исследования целей можно использовать построение целевой модели в виде древовидного графа - дерева целей.



Рис. 5. Материально-вещественная структура государственной и муниципальной недвижимости региона

Рис. 6. Дерево целей в системе управления государственной и муниципальной недвижимостью региона

Посредством дерева целей описывается их состав, взаимосвязь, упорядоченная иерархия, для чего осуществляется последовательная декомпозиция главной цели на подцели. Дерево целей в системе управления государственной и муниципальной недвижимостью региона приведено на рис. 6.

5. Разработаны основные положения концепции управления государственным и муниципальным недвижимым имуществом региона (на примере Мурманской области), в частности, строгое соответствие состава недвижимого имущества функциям региона как субъекта государственной власти; предложен критериальный показатель целесообразности приватизации объектов государственной и муниципальной недвижимости региона, основанный на сопоставлении по каждому объекту текущих стоимостей при приватизации или использовании.

Управление государственной и муниципальной недвижимостью Мурманской области должно осуществляться в рамках региональной Концепции управления государственной и муниципальной собственностью, в основе которой лежит принцип соответствия объема и состава недвижимого имущества государственным и муниципальным функциям.

Для решения задачи сокращения количества объектов недвижимости, не предназначенных для выполнения государственных функций, необходимо выделять функционально-целевое имущество - объекты недвижимости для осуществления функций и задач региона как субъекта Российской Федерации и имущество, утратившее такое значение (коммерческое имущество) (рис. 7).

Приведенная классификация позволяет реализовать дифференцированный подход к выбору методов управления и способов распоряжения недвижимостью региона.



Рис. 7. Классификация государственного и муниципального недвижимого имущества региона по целям управления

Актуальной задачей концепции является и увеличение доходов от использования имущества, утратившего значение для обеспечения государственных функций и предусмотренного к приватизации. Поскольку тактические цели приватизации и сдачи в аренду или передачи в доверительное управление недвижимости региона имеют однородный характер - максимум дохода, для определения рационального соотношения количества приватизируемых, обеспечивающих единовременный доход, и используемых для получения постоянного дохода (аренда, доверительное управление) объектов недвижимости мы предлагаем использовать критериальный показатель текущей стоимости недвижимого имущества:

где:

Vтек - текущая (настоящая) стоимость региональной недвижимости коммерческого назначения (за исключением ГУП), руб.;

ДА - доход от использования n-го объекта недвижимости региона, переданного в аренду, доверительное управление, руб./год;

n - порядковый номер объекта, переданного в аренду или доверительное управление;

j - количество объектов, переданных в аренду или доверительное управление;

Т - количество арендных периодов, в течение которых объект используется по договору аренды или доверительного управления, шт.;

t - порядковый номер арендного периода;

in - ставка дисконтирования, отражающая средний уровень доходности n-го объекта, переданного в аренду или доверительное управление, доли ед.;

ДП - единовременный доход, полученный от приватизации к-го объекта недвижимости региона, руб.;

к - порядковый номер объекта, подлежащего приватизации;

m - количество объектов, подлежащих приватизации из общего числа объектов коммерческого назначения.

6. Предложен ресурсный подход к управлению государственной и муниципальной недвижимостью региона, основанный на концепции развития его ресурсного потенциала и, прежде всего, неперемещаемых ресурсов, т.е. недвижимости, в рамках долгосрочной программы развития региона и предусматривающий разработку плана движения имущественных ресурсов, состоящего из планов приобретения, использования и выбытия недвижимости.

Комплекс государственной и муниципальной недвижимости субъекта Российской Федерации представляет собой совокупность объектов недвижимости, являющихся собственностью субъекта РФ, и включает в себя такие объекты как земельные участки, имущественные комплексы государственных унитарных предприятий, отдельные здания и помещения. Комплекс государственной и муниципальной недвижимости региона представляет собой, с нашей точки зрения, специфический территориально - экономический ограниченно - восполнимый ресурс (имущественный ресурс) в отличие от природных ресурсов, способный при эффективном использовании обеспечить быстрое экономическое развитие региона.

Сложность и многогранность проблем управления таким капиталоемким, экономически и социально значимым ресурсом, как государственное недвижимое имущество, обусловливает необходимость рассматривать его как стратегический ресурс, эффективное управление которым может быть обеспечено только при использовании принципов и механизмов стратегического планирования и управления. Долгосрочная программа развития региона должна быть основана на концепции развития его ресурсного потенциала и, прежде всего, неперемещаемых ресурсов, т.е. недвижимости.

Ресурсный подход к управлению недвижимостью региона предусматривает разработку и ежегодное утверждение плана движения этого имущественного ресурса, который должен состоять из планов приобретения, использования и выбытия недвижимости (табл. 3). Данный план должен быть дополнен прогнозами на ближайшие два года и согласован с действующим порядком бюджетного и инвестиционного планирования в регионе.

7. Предложена система показателей оценки результативности функционирования органов государственной власти по управлению государственной и муниципальной недвижимостью региона, представляющих собой количественные и качественные показатели, характеризующие результат деятельности или успешность движения к достижению цели управления на основе совокупности критериев - стандартов качества работы, которые позволяют оценить достигнутые результаты.

Таблица 3

Организация - владелец	Продукция, для производства которой используется имущество	Сведения об имуществе	Балан-совая стои мость	Коэффициент использования (в %)	Коэффициент загрузки	Приобрете ние имущества	Выбытие имущества	Наличие имущества на конец каждого года	Чистые доходы от выбытия имущества (доходы от продажи за вычетом расходов и затрат на ликвидацию)
						2007	2008	2009	2007	2008	2009	2007	2008	2009	2007	2008	2009
(1)	(3)	(2)	(4)	(5)	(6)	(7)	(8)	(9)	(10)
Организация 1	Продукция 1	Имущество 1
	Продукция 2	Имущество 2
	Продукция 3	Имущество 3
Организация 2	Продукция 4	Имущество 4
	Продукция 5	Имущество 5
	Продукция 6	Имущество 6

План приобретения и выбытия государственного и муниципального имущества региона

(5) характеризует долю, в которой имущество используется для производства того или иного вида продукции (в сумме по каждой организации должен составлять 100%);

(6) характеризует степень загрузки имущества заказами;

(9) = наличие на конец предыдущего года + приобретение - выбытие.

Эффективное использование имущественного ресурса региона, с нашей точки зрения, представляет собой такое его использование, которое позволяет извлечь как непосредственно из него, так и при помощи него максимально полезный социально-экономический результат при научно-обоснованных затратах ресурса. Непосредственное использование комплекса государственной и муниципальной недвижимости региона представляет собой использование объектов недвижимости с целью извлечения дохода и является источником неналоговых доходов регионального бюджета.

Использование недвижимости для выполнения государственных, административных и социальных функций обеспечивает, создает условия для получения социального результата, измерение которого основано на оценке уровня достижения поставленных целей.

При оценке эффективности управления недвижимым имуществом региона целесообразно выделить критерии эффективности коммерческого (приносящего доход) и некоммерческого (в целях реализации государственных функций) использования имущества.

Эффективность коммерческого использования недвижимости выражается в доходах, приносимых этим имуществом, под которым и понимаются, как поступления в бюджет, так и увеличение стоимости имущества. Эффективность некоммерческого использования недвижимости (в целях реализации государственных функций) определяется фактом производства заданного количества определенной государством продукции (работ, услуг) при соблюдении установленных социальных и иных стандартов (нормативов) и обеспечении определенного уровня издержек в процессе производства услуг. Мы предлагаем следующую систему критериев и показателей оценки эффективности управления государственной и муниципальной недвижимостью региона (табл. 4, 5).

Таблица 4

Использование недвижимости региона в целях выполнения государственных задач и функций

Критерий эффективности	Показатели эффективности
Степень выполнения задач и функций	Полнота выполнения задач и функций - в соответствии с утвержденными программами работы, плановыми заданиями
	Качество выполнения задач и функций - соответствие установленным требованиям (регламентам)
Соответствие затрат получаемым результатам	Разница в объемах использования недвижимости на получение аналогичных результатов данной и иными организациями
	Разница в объемах использования недвижимости на получение аналогичных результатов данной организацией в разные периоды времени в сопоставимых условиях
	Дополнительные результаты (результаты более высокого качества), которые могли бы быть получены при более эффективном использовании имущества
Полнота использова ния имущества	Отсутствие или наличие и величина излишне использованного имущества
	Отсутствие или наличие и объем неиспользованного имущества
Обеспечение сохранности имущества	Отсутствие или наличие и величина утраты имущества, приведения его в негодность, снижения эксплуатационных характеристик вследствие ненадлежащей эксплуатации

Таблица 5

Использование государственной недвижимости региона в целях получения прибыли

Критерий эффективности	Показатели эффективности
Прибыльность	Прибыльность использования имущества в сравнении с аналогичными случаями для данного вида имущества, периода времени, отрасли.
Соответствие затрат получаемым результатам	Разница в объемах использования имущества на получение аналогичных результатов данной и иными организациями
	Разница в объемах использования имущества на получение аналогичных результатов данной организацией в разные периоды времени в сопоставимых условиях
	Дополнительные средства, которые могли бы быть получены при более эффективном использовании недвижимого имущества
Полнота и отсутствие избыточности в использовании имущества	Отсутствие или наличие и величина неиспользованного недвижимого имущества
	Отсутствие или наличие и объем неполного обеспечения государственным недвижимым имуществом выполнения целевых задач и функций (связанное с отвлечением имущества в целях получения прибыли)
Обеспечение сохранности имущества	Отсутствие или наличие и объем утраченного недвижимого имущества, приведения его в негодность, снижения эксплуатационных характеристик вследствие ненадлежащей эксплуатации

8. Выявлены основные направления повышения эффективности использования земельных ресурсов региона, в основе которых лежит использование экономических регуляторов, связанных с земельной рентой и нацеливающих на установление платежей за землю на основе ее рыночной стоимости.

Необходимым условием реализации Стратегии социально-экономического развития региона является разработка Генеральной схемы его территориального развития, в основе которого лежит, прежде всего, рационализация использования земельных ресурсов. Земли региона, требует особых, специфических подходов к организации управления ими. Земельные ресурсы региона - это закрепленная за регионом в определенных границах часть земельного фонда страны, многофакторная категория, представляющая синтез физической субстанции, экономической, правовой категорий, основное связующее звено в системе региона, важнейший фактор его функционирования и устойчивого развития, особый объект управления в системе управления недвижимостью региона.

Передача государственной земли в частную собственность - один из способов повышения эффективности ее использования. При этом рентные отношения проявляются посредством платежей за использование земли, основными из которых являются:

- земельный налог, отражающий отношения между государством и отдельным земельным собственником;

- арендная плата за землю как отражение отношений между государством как собственником земли и арендатором.

Установление нормативов земельных платежей на основе реальной рыночной оценки земли является одним из основных направлений развития земельной реформы.

Деформация земельных платежей (как в сторону их завышения, так и занижения) не стимулирует рациональное использование городской земли арендаторами, с другой стороны, приводит к сокращению финансовых поступлений в бюджет. Таким образом, повышения эффективности использования земельных ресурсов региона связано с установлением платежей за землю на основе ее рыночной стоимости.

9. Выявлены проблемы управления государственными и муниципальными унитарными предприятиями региона, вытекающие из особенностей права хозяйственного ведения, и предложены принципы их создания и функционирования, направленные на строгое соответствие целей деятельности государственных и муниципальных унитарных предприятий социально-экономическим целям региона. Предложены меры обеспечения собственника достоверной информацией об эффективности финансово-экономического управления предприятием с учетом характера его деятельности.

В государственной собственности Мурманской области находится 40 государственных областных унитарных предприятий, на балансе которых учитывается более 2 тысяч объектов недвижимого имущества - корпусных строений, используемых на праве хозяйственного ведения и праве оперативного управления. С нашей точки зрения, в основе принятия решения о необходимости сохранения государственного унитарного предприятия должен лежать функционально-целевой подход к управлению, в рамках которого необходимо разработать исчерпывающий перечень функций и целей деятельности предприятий с закреплением за этими функциями соответствующего количества имущества, в том числе недвижимого, объем которого рассчитывается по отраслевым нормативам.

В среднесрочном периоде целесообразна корпоратизация ГУП (с постепенной продажей их акций), что позволит использовать не специальный механизм управления ГУП, а инструмент делегирования представителей государства в советы директоров созданных на базе ГУП акционерных обществ.

Для обеспечения собственника достоверной информацией об эффективности управления ГУП целесообразно использовать паспорт имущественного комплекса ГУП, в котором подробно указаны перечень передаваемого имущества в оперативное управление, его стоимостные характеристики (табл. 6).

Таблица 6

Паспорт (реестр) имущественного комплекса государственных областных унитарных предприятий Мурманской области

Полное наименование юридического лица - областного ГУП	Реестровый номер	Стоимость объектов государственного имущества Мурманской области, используемых ГУП на праве хозяйственного ведения, тыс. руб.
		Объекты недвижимо го имуще ства	Объекты движимого имущества	Акции и иные ценные бумаги	Доли в общей собствен ности	Нематериальные активы
2	3	4	5	6	7	8

10. Разработана универсальная модель функционирования системы доверительного управления государственной и муниципальной недвижимостью региона, базирующаяся на научно обоснованных принципах формирования и развития конкурентной среды в имущественной сфере региона.

Реестр государственного недвижимого имущества Мурманской области включает 183 юридических лица, в хозяйственном ведении и оперативном управлении которых находится более 12 тысяч объектов недвижимого имущества общей площадью более 2 млн кв. м. Значительная часть государственной недвижимости Мурманской области, предназначенной для административных целей, предоставляется в безвозмездное пользование соответствующим государственным организациям. При этом техническое обслуживание этих объектов осуществляет государственное областное учреждение "Управление по эксплуатации и обслуживанию государственного имущества Мурманской области", которому из регионального бюджета перечисляются средства на эти цели.

На сегодняшний день сдача нежилых помещений в аренду является основным, но не самым эффективным из всех возможных механизмов управления коммерческой недвижимостью региона, поскольку при этом органами власти не разрабатываются программы эффективности коммерческого использования объектов, развития недвижимости, привлечения инвестиций. Сдачей нежилых помещений в аренду занимаются органы управления, которым коммерческая деятельность не свойственна, что увеличивает степень рисков в арендных операциях и может привести к существенному снижению величины дохода. Выходом из создавшегося положения может стать передача недвижимости региона в доверительное управление управляющим компаниям, целью деятельности которых будет не только получение максимальной прибыли от сдачи в аренду помещений, но и минимизация арендных рисков путем разработки эффективных методов управления.

К объектам государственной недвижимости региона, подлежащим передаче в доверительное управление, с нашей точки зрения, могут относиться (рис. 8).

Одним из преимуществ договора доверительного управления является возможность сочетания управления недвижимым имуществом с заключением инвестиционных контрактов.



Рис. 8. Классификация объектов государственной и муниципальной недвижимости региона, подлежащих передаче в доверительное управление

Организационно-экономический механизм эффективного управления государственной и муниципальной недвижимостью региона представляет собой систему правовых, организационных и экономических мер по рационализации количества находящихся в собственности региона недвижимости и по привлечению к управлению государственной недвижимостью профессиональных управляющих компаний на основе развития системы доверительного управления.

Модель функционирования системы доверительного управления
коммерческой недвижимостью региона приведена на рис. 9.

11. Разработан организационно-экономический механизм функционирования имущественного залогового фонда региона, позволяющий активизировать инвестиционные процессы в сфере недвижимости путем выполнения фондом функций посредника между владельцами бизнеса и заемных средств, принимая на себя дополнительные функции гаранта, участвуя в процедуре распределения частных инвестиций или средств бюджета.



Рис. 9. Организационно-экономический механизм доверительного управления государственной и муниципальной недвижимостью региона

Имущественные ресурсы региона должны использоваться не только и не столько как самостоятельный источник дохода, но, главным образом, как аккумулятор инвестиций, а, следовательно, средство социально-экономического развития региона. Мурманская область занимает одно из последних мест среди регионов Северо - Запада по доле инвестиций в основной капитал и иностранным инвестициям (табл.7), что свидетельствует о необходимости улучшения инвестиционного климата в регионе.

Таблица 7

Инвестиции в основной капитал и иностранные инвестиции в субъектах РФ в 2006 г.

	Инвестиции в основной капитал	Иностранные инвестиции,
	млн. руб	%	тыс. долл. США	%
Российская Федерация	4580481,0	100	55109097	100
Республика Карелия	17198,8	0,38	287986	0,5
Республика Коми	74364,4	1,6	321071	0,58
Архангельская область	83873,0	1,8	653515	1,2
Вологодская область	60899,0	1,3	161467	0,3
Калининградская область	33147,9	0,7	80814	0,1
Ленинградская область	122592,3	2,7	540367	1,0
Мурманская область	24504,8	0,5	101928	0,2
Новгородская область	18789,7	0,4	284198	0,5
Псковская область	7450,6	0,16	15417	0,02
г. Санкт-Петербург	177994,0	3,9	5254804	9,5

Источник: Федеральная служба государственной статистики

Одной из причин невысокого рейтинга инвестиционного потенциала Мурманской области является отток из районов Крайнего Севера наиболее активной части населения и снижения темпов роста реальных доходов населения в целом, что негативно отражается на составе трудового потенциала Мурманской области.

В настоящее время основным источником инвестиций в экономику региона являются собственные средства предприятий, которые составили в 2006 г. 67,4 % всех средств, направляемых на инвестиции (табл. 11).

Таблица 11

Показатели экономического развития Мурманской области

Показатели	Единица измерения	2003	2004	2005	2006
Численность постоянного населения	тыс.человек	884.9	876.4	869.3	862.6
	в % к предыдущему году	98.6	99.0	99.2	99.2
Валовой региональный продукт	млн.рублей в ценах соответствующих лет	81688.3	119046.5	134618.4	147801.4
	в % к предыдущему году в сопоставимых ценах	101.1	104.6	102.3	101.6
Объем произведенной промышленной продукции (услуг) - всего	млн.рублей	70851.4	85811.29	100190.19	107004.06
	в % к предыдущему году	102.6	104.6	102.2	101.3
Объем инвестиций (в основной капитал) за счет всех источников финансирования - всего (100%)	млн.рублей	13182.0	14240.0	17480.0	20431.0
	в % к предыдущему году	119.1	100.6	109.4	105.3
в том числе по источникам финансирования:

Страница:

•  1 
•  2 

автореферат "Методология управления государственной и муниципальной недвижимостью региона" скачать

Подобные документы

• Инвестиционный климат региона

  Изучение сущности инвестиционного климата регионов России и некоторые методики его оценки. Анализ проблем адекватной оценки инвестиционного климата региона. Выявление главных различий российских регионов и направлений региональной инвестиционной политики.
  
  курсовая работа [34,3 K], добавлен 20.12.2010
  

• Частно-государственное партнерство: сущность, перспективы

  Особенности частно-государственного партнерства, его основные формы и механизмы. Государственное регулирование проектов частно-государственного партнерства: границы полномочий и организация. Практика использования частно-государственного партнерства.
  
  курсовая работа [69,2 K], добавлен 20.12.2013
  

• Управление недвижимостью

  Формы государственного регулирования рынка недвижимости. Цели и методы управления недвижимым имуществом предприятия. Деятельность Управления имущественным комплексом в г. Москва. Определение оптимального договора на строительство объекта недвижимости.
  
  контрольная работа [122,5 K], добавлен 09.07.2013
  

• Условия формирования института управления в сфере недвижимости (рынок жилья)

  Изменение отношений собственности. Процесс приватизации государственного имущества. Проблема государственного управления имуществом в Российской Федерации. Сфера управления недвижимостью. Модель управления развитием рынка жилья Ленинградской области.
  
  контрольная работа [42,3 K], добавлен 07.11.2012
  

• Транспортная инфраструктура региона как объект государственного регулирования (на материалах Гомельского областного исполнительного комитета)

  Оценка приоритетных направлений развития транспортной инфраструктуры в городе Гомеле и Гомельском регионе. Разработка направлений совершенствования государственной Концепции развития транспортного комплекса. Расчет экономического эффекта предлагаемых мер.
  
  дипломная работа [2,6 M], добавлен 22.02.2016
  

• Особенности структурно-отраслевой политики в регионе

  Определение политико-экономической сущности региона Российской Федерации. Исследование основных факторов и тенденций структурных изменений в отраслевой структуре региона. Особенности управления экономическими проблемами отраслевых комплексов в регионах.
  
  контрольная работа [29,9 K], добавлен 01.10.2012
  

• Государственные корпорации: создание, управление и использование имущества

  Особенности финансовой деятельности государственных корпораций в рамках государственно-частного партнерства. Управление государственным имуществом собственности в государственной компании "Российские автомобильные дороги". Программа управления имуществом.
  
  курсовая работа [795,4 K], добавлен 28.09.2015
  

• Составляющие устойчивого развития региона

  Понятие и принципы регионального управления, его направления и критерии оценки эффективности. Сущность и содержание концепции устойчивого развития, условия ее применения. Экономическая основа развития региона, особенности данного процесса на сегодня.
  
  курсовая работа [38,5 K], добавлен 05.12.2014
  

• Создание инвестиционной инфраструктуры в регионе

  Понятие и элементы инвестиционной инфраструктуры, факторы воздействующие на ее эффективность. Анализ современного состояния экономики и особенностей формирования инвестиционного потенциала Саратовского региона: проблемы, тенденции и перспективы развития.
  
  дипломная работа [557,2 K], добавлен 26.09.2010
  

• Анализ развития предпринимательской экосистемы Нижегородского региона

  Структура и основные элементы предпринимательской экосистемы. Роль государства в развитии малого и среднего бизнеса в регионе. Оценка уровня развития предпринимательской экосистемы Нижегородского региона и разработка рекомендаций по ее совершенствованию.
  
  дипломная работа [783,9 K], добавлен 30.11.2016
  

• Основы планирования и прогнозирования социально-экономического развития региона

  Планирование и прогнозирование социально-экономического развития региона в системе государственного регулирования экономики (на примере Гомельской области). Система оценочных показателей действующей системы прогнозирования и планирования в регионе.
  
  курсовая работа [84,4 K], добавлен 25.10.2013
  

• Управление экономикой региона

  Анализ российской практики управления экономикой регионов. Экономика региона как объект государственного управления федеральными органами власти. Валовой региональный продукт как основной показатель оценки благосостояния населения субъектов федерации.
  
  контрольная работа [49,0 K], добавлен 31.05.2015
  

• Формирование благоприятного инвестиционного климата региона на примере Челябинской области

  Макроэкономические параметры инвестиций. Инвестиционная политика государства и деятельность регионов. Роль факторов экономической стабильности. Изучение деятельности региональных органов управления по формированию благоприятного инвестиционного климата.
  
  курсовая работа [323,2 K], добавлен 23.03.2011
  

• Инновационный потенциал региона: проблемы формирования и эффективного использования и пути их решения (на материалах Гомельского областного исполнительного комитета)

  Сущность и значение инновационного потенциала региона в современных условиях. Оценка современного состояния и проблем формирования инновационного потенциала Гомельской области, оценка эффективности использования, пути решения существующих проблем.
  
  дипломная работа [1,7 M], добавлен 21.10.2012
  

• Инвестиционный потенциал регионов

  Привлекательность регионов как ключевой вопрос текущего момента. Оценка инвестиционного потенциала и технологии управления инвестициями региона. Ряд факторов, оказывающих влияние на выбор инвесторов. Анализ инвестиционного потенциала конкретного региона.
  
  курсовая работа [218,9 K], добавлен 11.12.2009
  

• Теоретико-методологические основы формирования социально-ориентированного кластера в регионе

  Экономическая природа "кластера". Методологические принципы кластерного зонирования региона. Особенности формирования региональной кластерной политики в России. Концептуальные основы формирования и развития Уральского биофармацевтического кластера.
  
  диссертация [4,9 M], добавлен 29.05.2014
  

• Организация управления недвижимым имуществом предприятия (на примере ОАО "Деметра")

  Анализ рынка недвижимости Ямало-Ненецкого автономного округа. Общая характеристика предприятия как имущественного комплекса. Расчет корректировок и определение рыночной стоимости. Форма и модель бюджета по управлению недвижимым имуществом ОАО "Деметра".
  
  дипломная работа [1,7 M], добавлен 29.12.2016
  

• Кластеры как технология повышения эффективности управления социально-экономическим развитием

  Рассмотрение понятия и основ формирования кластеров. Обоснованность использования кластерно-ориентированной политики как основы регионального развития. Анализ конкурентной устойчивости ключевых предприятий туристской отрасли Астраханского региона.
  
  дипломная работа [535,5 K], добавлен 07.05.2015
  

• Анализ региона Ханты-Мансийского автономного округа

  Макроэкономические характеристики региона. Главный индикатор регионального развития ХМАО - разработка нефтегазовых месторождений. Межрегиональные связи региона. Уровень инвестиционной активности. Сравнение показателей региона с другими регионами России.
  
  контрольная работа [39,3 K], добавлен 28.09.2015
  

• Содержание новой экономической политики в Уральском регионе

  Условия реализации новой экономической политики в Уральском регионе. Развитие промышленности и концессионные отношения. Характеристика частнопредпринимательского сектора в промышленности и мелкотоварном хозяйственном секторе региона в период нэпа.
  
  дипломная работа [824,2 K], добавлен 14.07.2013
  

Другие документы, подобные "Методология управления государственной и муниципальной недвижимостью региона"

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам