Оцінка концентрації ринку нерухомості Черкаської та Житомирської областей

Размещено на http://allbest.ru

Київський національний університет будівництва і архітектури

Оцінка концентрації ринку нерухомості Черкаської та Житомирської областей

Дао Туан Ань, Кузьміч Я.Л., Драчко Р,Ю,

Вступ

Формулювання цілей дослідження. Метою статті є оцінка концентрації первинного ринку житла Черкаської та Житомирської областей за методикою, яку докладно наведено у [1, с. 10--11], а також виявлення можливості окремих забудовників впливати на ціни.

Виклад основних результатів та їх обґрунтування

Ринок -- спосіб взаємодії продавців і покупців; сукупність існуючих і потенційних покупців товару. Нерухомість є особливим товаром, так як її характеристики не характерні для інших товарів. Ринок нерухомості -- це сукупність відносин навколо операцій з об'єктами нерухомості (продажу, купівлі, оренди, застави тощо).

В цілому формування вітчизняного ринку нерухомості можна охарактеризувати наступними факторами:

1. Макроекономічна нестабільність (неможливо передбачити нормативні акти, прийняття яких зумовлюється політичною кон'юнктурою).

2. Інфляція. З одного боку, інвестиційна активність і розвиток нормальної системи іпотечного кредитування знижуються, а з іншого -- через обмеженість більш ліквідних і рентабельних напрямків інвестування вкладень в нерухомість є привабливими.

3. Розмитість законодавчої бази.

5. Низький професіоналізм учасників ринку нерухомості (невеликий досвід роботи, невизначеність законодавчої бази).

6. Нерівномірний розвиток сегментів ринку нерухомості (найбільш масовим є ринок житла).

Для аналізу концентрації ринку найбільшого використання отримали наступні показники: індекс концентрації, індекс Херфіндаля-Хіршма- на, індекс Джині [1--2, 5--6, 8--10].

Для визначення індексу концентрації ринку використовувались дані сайту http:// zabudovnyk.com.ua/ [3], на якому генерується інформація щодо об'єктів, які будуються в Україні. Згідно матеріалам сайту, у 2016 р. в Черкаській області здійснювались продажі житла в 8 новобудовах, при цьому на ринку працюють 4 компанії -- забудовники (або об'єднання компаній), в той час як у Житомирській області здійснювались продажі житла в 12 новобудовах, при цьому на ринку працюють 4 компанії -- забудовники.

Для аналізу концентрації ринку використані дані щодо кількості об'єктів, житлові приміщення в яких продаються в Черкаській та Житомирській областях та підприємств-забудовників, що задіяні у будівництві даних об'єктів. Фрагмент вихідних даних для аналізу наведений в табл. 1 та табл. 2.

Таблиця 1

Індекси ринкової концентрації

Розраховано за даними [3]

Таблиця 2

Розрахунок індексу Герфіндаля-Гіршмана для ринку житла Черкаської області в 2016 році

Розраховано за даними [3]

ринок нерухомість житло україна

У 2016 році четвірку компаній, що здійснюють продажі в новобудовах Черкаської області, очолила компанія «Будівельна компанія Надія», на продаж наразі виставлено 4 об'єкта. Також в четвірку ввійшли «Артпроектбуд» (2), «АСЦ Ренесанс» (1), «Днепрмонолитос» (1).

У 2016 році четвірку компаній, що здійснюють продажі в новобудовах Житомирської області, очолила компанія «CBS Холдинг», на продаж наразі виставлено 5 об'єктів. Також в четвірку ввійшли «Аргіліт» (3), «Інтеграл Буд» (2), «Київ- міськбуд» (2) -- Розраховано за даними [3].

Індекси концентрації для забудовників розподілились наступним чином (табл. 1).

Значення СГ1-2 означає, що долю ринку в 75% займають дві найбільші компанії у Черкаській області та 67% у Житомирській області. За СЕ-3 -- три найбільших компаній займають 87,5% ринку Черкаської області та 83% ринку Житомирської області. В той час як СЕ-4 для Черкаської та Житомирської областей -- увесь ринок, тобто 100%. Індекс Герфіндаля-Гіршмана (ННІ) -- індикатор, що визначає концентрацію бізнесу на певному ринку представляє собою суму квадратів часток ринку кожної з компаній галузі (табл. 4 та табл. 3).

Таблиця З

Розрахунок індексу Герфіндаля-Гіршмана для ринку житла Житомирської області в 2016 році

Розраховано за даними [3]

У США будь-яке злиття компаній, яке підвищує індекс Херфіндаля-Хіршмана на 0,1 пункт (або 100 пунктів) на ринку середньої концентрації (і на 0,05/50 пунктів на ринку з високою концентрацією), автоматично призводить до застосування до цього випадку антимонопольного законодавства [2].

Даний індекс доводить важливість великих компаній, призначаючи їм більшу питому вагу ніж меншим, та є чутливим до входження нових забудовників на ринок. В той же час зазначимо, що даний індекс стає менш чутливим до зміни кількості компаній, чим більше їх кількість вже є на ринку.

Для аналізу зміни показників концентрації протягом року, використаємо дані статті [5], у якій здійснено розрахунок показників концентрації ринку первинної нерухомості Черкаської та Житомирської обл. на початку 2016 р. (табл. 4).

Таблиця 4 Порівняльна характеристика показників концентрації Черкаської та Житомирської обл. за 2016 рр.

Складено за даними [3,5]

Показники концентрації, що наведено у таблиці 6, свідчать про високий рівень концентрації ринку первинної нерухомості у Черкаській обл., що дозволяє зробити висновок щодо існування конкуренції у секторі житлового будівництва, а у Житомирській області -- середній рівень. За таких умов на ринку представлена диференційована продукція, ціни на яку є сильно контрольованими, багато в чому залежать від кон'юнктури ринку.

Рекомендації щодо вдосконалення. В останні роки в Україні активно формується й розвивається ринок нерухомості, що відображає всі проблеми перехідної економіки країни й характеризується нерівномірністю розвитку своїх сегментів, недостатньою законодавчою базою і, як слідство, низькою інвестиційною привабливістю, що гальмує розвиток економіки країни в цілому.

Нинішня зупинка цін на вторинну нерухомість викликана «стелею» фінансових можливостей бажаючих придбати житло. Ціни зупинилися на надзвичайно високому рівні для житла такої якості. Розглянемо деякі аспекти функціонування ринку житла у Черкаській та Житомирській областей:

1. Можливість цін на житло забезпечити реальну можливість функціонування житлово-будівельних кооперативів.

2. Допуск іноземних компаній (ІК) на ринок будівництва житла.

3. Стимулювання оподатковуванням.

4. Організована ініціатива громадян + політична воля еліт на вирішення проблеми.

5. Оптимізація держполітики у сфері стимулювання попиту.

6. Альтернативні способи вкладення коштів.

7. Багато чого повинно відбутися в напрямку забезпечення прозорості цієї сфери.

Висновки та перспективи подальших досліджень

Таким чином, ринок нерухомості необхідно розглядати: з позицій його специфічних особливостей та особливостей його суб'єктів, а також закономірностей функціонування; у взаємозв'язку з інвестиційним і товарним ринками, ринком послуг з урахуванням перенесення їх особливостей на функціонування ринку нерухомості; з урахуванням існуючої інфраструктури, що розвивається, також доцільно розглядати як систему відносин (прямих чи опосередкованих) між продавцями і покупцями (користувачами), яка діє на основі цінового механізму з урахуванням соціального значення, особливостей правового режиму привласнення, природних властивостей та родових ознак нерухомості й підпорядковується закономірностям функціонування як товарного, так і фінансового ринків.

Розвиток ринку нерухомості нині неможливий поза впливом таких механізмів його стимулювання, як організаційно-економічний, фінансово-економічний, інвестиційний, податковий, нормативно-правовий. Важливу роль у створенні належних умов функціонування ринку нерухомості відіграє й формування системи управління нерухомістю, яка дозволяє задіяти зазначені механізми, розв'язуючи нагальні державні соціально-економічні проблеми. При організації ринку нерухомості використовують значну кількість законодавчих і нормативних документів. Це пояснюється тим, що правове поле, яке розробляється для таких сегментів ринку нерухомості, як земля й земельні відносини, житло, приватизація тощо, повинне бути привабливим для всіх учасників ринку та мати як можна менше ознак недосконалості з метою розвитку ринку нерухомості в сучасних економічних умови країни. Саме тому законодавче поле в цей час так насичене і має важливе значення для всіх суб'єктів ринку нерухомості.

Список літератури

1. Бєлєнкова О.Ю., Цифра Т.Ю., Царюк Т.М. Оцінка процесів концентрації та консолідації банківського капіталу в країнах СНД та у світі Шляхи підвищення ефективності будівництва в умовах формування ринкових відносин.: зб. наукових праць. - Вип. 23. - 2012. - С. 9 --13.

2. Герасименко В. Концентрація банківського капіталу і методи оцінки її рівня // Вісник НБУ - 2007. -- № 4. -- С 28-32.

3. Забудовники Черкаської обл. // Новобудови Черкаської обл. // [Електронний ресурс] - Режим доступу: https: / / zabudovnyk.com.ua / uk/developers / region/all

4. Інформація щодо прийняття в експлуатацію житла в Україні http://old.minregion.gov.ua/attachments/ content-attachments/4858/.pdf

5. Онищенко Ю.І. Рівень концентрації вітчизняної банківської системи/ [Електронний ресурс] - Режим доступу: http://intkonf.org/onischenko-yui-riven-kontsentratsiyi-vitchiznyanoyi-bankivskoyi-sistemi/ - Назва з екрану.

6. Українські забудовники прогнозують подорожчання житла в 2016 р. // [Електронний ресурс] - Режим доступу: http://ua.korrespondent.net/ business /realestate/3615553-ukrainski-zabudovnyky-prohnozuuit-podorozhchannia -zhytla-v-2016-rotsi

7. Цимбалюк 1.0. Механізм регулювання конкурентних відносин на регіональних сировинних ринках: автореф. дис. канд. екон. наук: 08.00.05 / 1.0. Цимбалюк; НАН України. Ін-т регіон, дослідж. - Л., 2008. - 20 с.

8. Цихан Т.В. Теоретические основы контроля за экономической концентрацией // www.jurenergo.kiev.ua/ statti/osncontr.doc

Анотація

Оцінка концентрації ринку нерухомості Черкаської та Житомирської областей. Дао Туан Ань, Кузьміч Я.Л., Драчко Р,Ю, Київський національний університет будівництва і архітектури

У статті аналізується ринок нерухомості Черкаської та Житомирської областей за індексами концентрації та Герфіндаля-Гіршмана. Окрім цього, розроблена порівняльна характеристика між цими двома областями України за основними показниками та індексами, а також наведені рекомендації для покращення ринку нерухомості у Черкаській та Житомирській областях.

Ключові слова: ринок нерухомості Черкаської обл., ринок нерухомості Житомирської обл., індекс концентрації ринку, індекс Герфіндалі-Гіршмана.

Размещено на Allbest.ru