Классификация рынков недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

Вятский государственный университет

Факультет строительства и архитектуры

Кафедра финансов и экономической безопасности

Курсовой проект

по дисциплине Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса

Классификация рынков недвижимости

Разработала студентка

гр. СТ 38-01Степаненко А.А.

Руководитель Логинов Д.А

Киров 2017



Содержание

Введение

Глава 1. Классификация рынков недвижимости. Краткая характеристика рынков

Глава 2. Практическая часть

Заключение

Приложение



Введение

В результате появления в России объектов недвижимости, находящихся в частной собственности, стал формироваться и развиваться рынок недвижимости, в основе которого лежит купля-продажа прав собственности на объекты недвижимости.

Все большее число российских граждан, предприятий и организаций участвуют в операциях с недвижимостью - она строится, продается, покупается, арендуется, закладывается, обменивается и т. п. Однако, отсутствие надлежащим образом отработанной законодательной базы в России, регламентирующей отношения в сфере недвижимости, первоначально направило развитие рынка недвижимости по стихийному пути. Очевидно, поэтому российский рынок недвижимости еще не скоро придет в соответствие с мировым.

Моя курсовая работа раскрывает такое понятие как рынок недвижимости, его характеристики и функции.

С переходом от централизованной, плановой к рыночной экономике начал развиваться новый сектор экономики России - рынок недвижимости. Отправной точкой его развития следует считать 1990 г., когда "Закон о собственности в СССР" признал понятие частной собственности, которое в дальнейшем (Земельный кодекс РСФСР 1991 года, Гражданский кодекс РФ 1994 года, Градостроительный кодекс РФ 1998 года) было законодательно оформлено и для земельных участков, зданий и сооружений и их обособленных частей - помещений.

Цель курсовой работы: рассмотреть классификации и функции рынков недвижимости, а также решить практическую часть работы.

Задачи: 1) Изучить понятие "рынок недвижимости";

2) Рассмотреть классификацию рынков недвижимости;

3) Раскрыть особенности рынков недвижимости, как товара;

5) В аналитической части проекта следует проанализировать:

1. Затраты на реконструкцию объекта недвижимости.

2. Затраты на эксплуатацию объекта недвижимости после его реконструкции с учётом рыночной ситуации.

3. Выбрать оптимальный вариант реконструкции и дальнейшей эксплуатации объекта недвижимости.

рынок недвижимость реконструкция затрата



Глава 1. Классификация рынков недвижимости. Краткая характеристика рынков

Рынок недвижимости - это механизм, посредством которого соединяются интересы и права, устанавливаются цены на недвижимость.

Рынок недвижимости и уровень его развития характеризует развитие национальной экономики. В развитии рынка недвижимости в России можно выделить следующие этапы.

Недвижимое имущество занимает центральное место в системе знаний при любом общественном устройстве, выполняя одновременно две важнейшие функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т.п. С объектами недвижимости тесно связано экономическое и правовое регулирование государством различных сфер жизни общества и материального производства.

Основной, базовый объект недвижимости - земля имеет уникальное значение во всей системе предпринимательской деятельности людей и самой их жизни. Она представляет собой особую ценность для всего человеческого общества, поскольку является единственным местом проживания всех народов и поколений людей, основным и единственным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующих в производстве всех других товаров и благ. Недвижимость находится в центре совмещения экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил.



Недвижимость - объект экономических и государственных интересов

Недвижимое имущество как товар - это объект сделок(купли-продажи, дарения, залога и т.д.), удовлетворяющий различные, реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

Недвижимое имущество - наиболее долговечный товар из всех существующих, обеспечивающий надежность инвестиций, так как стоимость его со временем может возрастать под влиянием различных факторов. Другой важной особенностью недвижимости является то, что недвижимые товары потребляются по месту их расположения, поэтому возникает такая экономическая характеристика как территориальные предпочтения. Другими экономическими особенностями недвижимости являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента. В условиях рыночных отношений управление недвижимостью представляет собой сложную комплексную систему по удовлетворению потребностей в конкретном виде недвижимости.[4]

Рынок недвижимости оказывает большое влияние на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций: ценообразующую, регулирующую, коммерческую, санирования, информационную, посредническую, стимулирующую, инвестиционную, социальную.

Функционирование рынка недвижимости осуществляется его субъектами, к которым относятся: продавцы, покупатели, профессиональные участники, государственные органы.

Профессиональными участниками рынка являются риэлтеры, оценщики, дилеры и другие посредники. Риэлтерской считается деятельность, осуществляемая юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет или от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, сооружениями, строениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них.

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру и его можно дифференцировать по различным признакам: виду финансового актива, географическому фактору, функциональному назначению и другим показателям, представленным в табл. 1.

Таблица 1

Классификация рынков недвижимости

Признак классификации	Виды рынков
Вид объекта	Земельный, зданий, сооружений, предприятий, помещений, многолетних насаждений, вещных прав, иных объектов
Географический (территориальный)	Местный, городской, региональный, национальный, мировой
Функциональное назначение	Производственных помещений, жилищный, непроизводственных зданий и помещений (офисы, склады и др.)
Степень готовности к эксплуатации	Существующих объектов ( старый фонд ), незавершенного строительства, нового строительства
Тип участников	Индивидуальных продавцов и покупателей, промежуточных продавцов, муниципальных образований, коммерческих организаций
Вид сделок	Купли-продажи, аренды, ипотеки, вещных прав ( аренды, залога, и др.)
Отраслевая принадлежность	Промышленных объектов, сельскохозяйственных объектов, общественных зданий, другие
Форма собственности	Государственных и муниципальных объектов, частных
Способ совершения сделок	Первичный и вторичный, организованный и неорганизованный, биржевой и внебиржевой, традиционный и компьютеризированный

Рассмотрение рынка недвижимости невозможно без его сегментации.

Сегментация рынка недвижимости - это разделение его на однородные группы покупателей. Различают следующие основные сегменты рынка недвижимости:

1. Рынок жилья;

2. Рынок коммерческой недвижимости;

3. Рынок земельных участков.

Рынок жилья

Жилищный фонд составляет более 20% воспроизводимого недвижимого имущества в России, а с учетом жилых строений на садовых и дачных участках - около 30%. Объем инвестиций в жилищное строительство составляет примерно четверть их общего объема, в сфере строительства и эксплуатации жилья занято около 13% работающего населения. Однако, миллионы семей и одиночек живут в “коммуналках”, общежитиях или арендуют площадь у частных лиц, проживают в ветхих и аварийных домах, стоят в очереди на улучшение жилищных условий, живут стесненно - на площади 5м2 на человека.

Острый дефицит жилья - хроническое явление для России. В настоящее время жилищную проблему усугубляет постоянный приток беженцев и вынужденных мигрантов из стран ближнего зарубежья. В то же время переход на рыночные отношения привел к сокращению жилищного строительства за счет государственного бюджета, который ранее был основным источником капиталовложений в жилищное строительство.

Большая потребность в жилье существует при одновременно низком среднем уровне доходов современной российской семьи, что не позволяет большей части населения претендовать на покупку жилья. Основную группу покупателей, формирующих в настоящее время спрос на жилье, составляет 4-6% населения. Следовательно, как только начнется устойчивое развитие экономики, станет повышаться благосостояние граждан, ускоренными темпами начнется рост спроса населения на жилье.

Рынок жилья делится на рынок городского жилья и рынок загородного жилья.

Городской жилой фонд делится на несколько групп, учитывающих характер застройки:

· жилье низкого качества, типовое жилье, застройка сталинских времен, дома улучшенной планировки,

· элитное жилье. При этом качество жилья и его местоположение являются основными параметрами,

· влияющими на спрос на рынке жилья и учитываемыми в ценах на жилье. Качество жилых помещений

· характеризуется по 20-30 показателям, включающим размер кухни, наличие балкона или лоджии,

· планировку комнат, санузла, вид из окон и т. д.

Например, элитным жильем в Москве называют квартиры, расположенные в домах, которые отвечают следующим требованиям. Они должны быть построены (или реконструированы) сравнительно недавно (не более 15 лет назад). Расположены такие дома обычно в Центре, или в экологически чистом районе, прилегающем к Центру, или даже в отдаленном районе (иногда за пределами МКАД), но при этом обязательно должна быть возможность быстро добраться до Центра. Обязательно наличие в доме консьержки или охраны, а в идеальном случае - охраны прилегающей территории. Работа служб, отвечающих за техническое обслуживание и поддержание порядка в здании, должна осуществляться на высоком уровне; желательно и наличие автономного тепло- и водоснабжения.

Все большую роль играет наличие гаража или охраняемого паркинга на территории или в непосредственной близости от здания (в идеальном случае - это подземный гараж).

Важный признак "элитности" жилья - отсутствие среди жильцов лиц с низким социальным статусом. Последние могут попасть в квартиры высокого класса при реконструкции здания. По существующим нормам прежние жильцы таких домов, отселенные на время реконструкции, имеют право по ее окончании вселиться обратно. Приобретение жилья в таких домах имеет определенные преимущества: юридическая чистота сделки, возможность изначально отделать свое жилище по собственному вкусу, однородная социальная среда. Дома, отвечающие большинству вышеперечисленных требований, разнообразны: кирпичные, монолитные, есть даже панельные. Квартиры в элитных домах могут быть расположены на одном или двух уровнях. Этажность зданий тоже различна - 5, 9, 10, 12, 14, 17, 22, 26 этажей. При этом с удалением от Центра этажность возрастает. Так же различна по своему развитию инфраструктура элитных домов: в них могут быть спорткомплекс, служба быта, бассейн, сауна, зимний сад.

Общая площадь квартиры 120-150 м2 и больше, при входе - холл 20 м2 с маленьким фонтанчиком и аквариумом, два санузла, кухня-столовая 15 м2 , гостевая и хозяйская зоны в двух уровнях.

Формирование рынка загородного жилья связано со снятием ограничений на индивидуальное загородное строительство. Несмотря на сложную экономическую ситуацию в стране рост достаточно зажиточной прослойки населения активизировал спрос на загородные дома, коттеджи.

Спрос на загородное жилье зависит от месторасположения (расстояние и направление от города), наличия современных коммуникаций (электричество, газ, канализация, водопровод, телефон), близость мест отдыха (водоемы, лес), обеспечение личной безопасности и сохранности имущества.



Рынок коммерческой недвижимости.

Рынок коммерческой недвижимости стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, развитием рыночных отношений; он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико; преобладают сделки аренды. Рынок коммерческой недвижимости имеет большие перспективы и резервы для своего развития, особенно в крупных городах, но развивается медленно.

Величина арендной ставки объектов коммерческой недвижимости зависит от:

? типа и месторасположения объекта;

? наличия отдельного входа, охраны, мест для парковки автомобилей,

? инфраструктуры;

? др.

Этот рынок подразделяется на два сегмента, которые дифференцируются по функциональному назначению: рынок офисов и рынок торговых помещений.

Рынок офисов в крупных городах образует второй (после жилья) по размеру сегмент рынка недвижимости. Рынок офисных помещений имеет хорошую перспективу для своего развития, так как свобода ведения предпринимательской деятельности ведет к созданию все новых предпринимательских структур, нуждающихся в помещениях для их функционирования. На рынке офисов сформировались три основных сектора:

1. Престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений. Они расположены в специализированных бизнес-центрах в центральных районах города и вблизи крупных транспортных магистралей. Все офисы этой категории оборудованы в соответствии с западными стандартами, начиная от самых современных систем телекоммуникационной связи, заканчивая системами климат контроля. Внутренние помещения, здания и прилегающая территория содержатся в образцовом состоянии, имеется собственная служба управления, обслуживания и безопасности, охраняемая автостоянка. Арендная ставка в таких помещениях очень высокая. По этой причине некоторые российские предприниматели часто арендуют первоклассные офисы за рубежом по более доступным ценам.

2. Офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а иногда и в расселенных и качественно отремонтированных квартирах большого размера, гостиницах. Арендные ставки здесь приемлемы для успешно работающих фирм, на этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет.

3. Помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий (в основном научных учреждений), кооперативных и частных предприятий. Это помещения без отделки и ремонта и сопутствующих услуг. Арендные ставки здесь невысокие. Неприспособленные помещения, расположенные вне транспортных развязок.

Центры городов являются оптимальным местоположением для офисов, но транспортные перегрузки и отсутствие парковок уменьшает общую доступность. Расположение офисов в местах центральной зоны, которую также используют магазины, позволяет интенсивнее использовать землю, потому что торговые площади выше третьего этажа почти не посещаются. Офисы в какой-то степени увеличивают оборот розничной торговли за счет потребления ее услуг.

В последнее время появилась тенденция разделения местоположения высшего управления компаний и общего административного управления, бухгалтерии, текущего управления. При этом высшее управление, которому необходимы контакты с окружающей деловой средой, располагается в головных офисах в центре, а менеджеры среднего и низшего звена перемещается в пригороды.

Деятельность, для которой используются офисы, обслуживает все сферы экономики, поэтому спрос на эту деятельность прямо зависит от уровня общей экономической активности.

Арендная стоимость торговой недвижимости в значительной мере будет определяться степенью эластичности предложения и товарооборотом.

Товары особого ассортимента (престижные товары) и специализированные товары обычно имеют высокую эластичность по доходу и приобретаются нечасто. Поэтому покупатели готовы понести транспортные издержки для поиска и сопоставления подходящих вариантов. Для магазинов, торгующих таким ассортиментом, на первый план выходит общая доступность из возможно большего числа районов.

Поэтому эти магазины готовы платить высокую арендную стоимость за местоположение в центральном деловом районе.

Товары повседневного спроса покупаются часто, поэтому магазины повседневного ассортимента оптимизируют свое местоположение вблизи жилья или мест приложения труда. Как правило, такие магазины готовы платить максимальную арендную стоимость вблизи остановок городского транспорта, особенно метрополитена и электропоездов. При этом характерным является создание в пригородах крупных торговых центров, где помимо самой торговой функции присутствуют и дополняющие - банки, почта, страховые компании, рестораны, дискотеки и т. д.

Преобладающей формой сделок на рынке торговых помещений в центре города является купля- продажа торговых помещений, за пределами центра - аренда помещений. Ставки арендной платы в центре и на окраине различаются в несколько раз. Как показывает практика, в Москве, например, ставки арендной платы становятся недоступными для российских торговых фирм, продающих дешевые товары для населения. Их место занимают фешенебельные магазины. Многие покупатели сначала берут торговое предприятие в аренду, чтобы проверить, пойдет или нет торговля в данном месте, а затем покупают его.

Получает развитие практика, когда арендуется земельный участок, на котором осуществляется торговля с автомашин или из контейнеров.

Рынок промышленной недвижимости

По своей сути промышленная недвижимость - это место для производства или складирования товаров. В зависимости от характера продукции, организации производства и выполняемых функций, к промышленной недвижимости могут предъявляться различные требования, например, по высоте этажа, нагрузкам на перекрытия, температурно-влажностному режиму, возможности погрузо-разгрузочных работ, транспортной доступности и т. д. Арендная стоимость будет зависеть от способности недвижимости максимизировать прибыль для потенциальных арендаторов. Тенденции арендной стоимости, как правило, носят выраженный циклический характер, коррелирующий с цикличностью изменения общей экономической активности. В связи с продолжающимся экономическим кризисом продажа предприятий как имущественных комплексов не получила широкого распространения. Инвестиции в промышленную недвижимость более рискованны по сравнению с коммерческой недвижимостью, так как промышленная недвижимость более уязвима к колебаниям экономики.

Расположение в городской зоне будет зависеть от характера деятельности, масштабов рынка и стадии развития фирмы. Фирмы с небольшим локализованным рынком (типографии, небольшие ремонтно-строительные) могут предпочесть расположение в непосредственной близости от своего рынка. Крупные фирмы предпочитают располагаться на краю городской зоны по причинам близости к транспортным магистралям и возможности использовать большие площади.

Динамично развивающимся сегментом рынка недвижимости является рынок складских помещений. Он дифференцируется по и типу и оборудованию:

? складские специализированные комплексы, оснащенные современными техническими

средствами, отоплением и другими удобствами;

? современные оборудованные ангары;

? подвальные и полуподвальные помещения;

? первые этажи различных зданий;

? переоборудованные бомбоубежища;

? другие помещения.

В настоящее время применяются следующие основные формы предоставления складских помещений: аренда, ответственное хранение груза, ответственное хранение со страхованием.

Ставки арендной платы на рынке складских помещений дифференцированы в зависимости от степени оборудованности склада, его месторасположения, удаленности от транспортных узлов.

Предложение на рынке складов имеет тенденцию роста. Увеличение потребности на складские объекты по мере увеличивающегося числа хозяйствующих субъектов будет предъявлять гарантированный спрос на складские помещения.

Рынок земельных участков (сельскохозяйственная недвижимость)

Под сельскохозяйственной недвижимостью следует понимать землю с существующими улучшениями, предназначенную для производства сельскохозяйственной продукции. На сложившемся рынке предложение сельскохозяйственной недвижимости неэластично, поэтому арендная стоимость будет определяться спросом, который, в свою очередь, будет зависеть от продуктивности земли, издержек производства и цен на конечную продукцию. Спрос и цена реализуемых участков также зависит от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства), удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса.

Во многих странах земля является одной из основных ценностей, обращающихся на рынке недвижимости. В России рынок земельных участков только начинает складываться. Имеют место операции с садово-огородными участками, дачными участками, небольшое число операций с землями выкупленных предприятий. Становление земельного рынка, формирование рыночных цен на земельные участки происходит, однако, недостаточными темпами, что объясняется несовершенством правовой базы и действующего механизма земельных отношений.

Характеризуя земельный рынок Российской Федерации, необходимо отметить следующее.

Несмотря на то, что в соответствии с Законом “О земельной реформе” частная собственность на землю была разрешена еще в 1990 году, дальше декларирования возможности частного землевладения дело не пошло.

Принятый в апреле 1991 года Земельный кодекс РСФСР существенно ограничивал круг потенциальных собственников и их права. Не отработаны были и механизмы приватизации. Государство тогда и сейчас по-прежнему остается главным землевладельцем и сохраняет все свои контрольные функции. Каждый представленный сегмент рынка можно разделить на другие сегменты. Например рынок жилья подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья, рынок нежилых помещений - на рынок торговой недвижимости, рынок офисов, рынок складских помещений, и т.д.[5]

По утверждению Джека Фридмана и Николаса Ордуэя, «Рынок недвижимости -- это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования» [2] .

Однако более полным будет определение рынка недвижимости, представляющего комплекс отношений, связанных как с созданием новых объектов недвижимости, так и с эксплуатацией уже существующих.

«Рынок недвижимости -- это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости» [1].

Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости носит ряд особенностей, представленных в табл. 2.

Таблица 2

Особенности рынка недвижимости

Признак	Характеристика
Локализация	- абсолютная неподвижность - большая зависимость цены от местоположения
Вид конкуренции	- несовершенная, олигополия - небольшое число покупателей и продавцов - уникальность каждого объекта - контроль над ценами ограничен - вступление в рынок требует значительного капитала
Эластичность предложений	- низкая, при росте спроса и цен предложение мало увеличивается - спрос может быть очень изменчивым
Степень открытости	- сделки носят частный характер - публичная информация, часто неполная и неточная
Конкурентоспособность товара	- во многом определяется окружающей внешней средой, влиянием соседства - специфичностью индивидуальных предпочтений покупателей
Условия зонирования	- регулируется гражданским и земельным законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и другого специального права - большая взаимозависимость частной и других форм собственности
Оформление сделок	юридические сложности, ограничения и условия
Стоимость	включает стоимость объекта и связанных с ним прав

Посредством рыночного механизма и государственного регулирования рынок недвижимости обеспечивает:

- создание новых объектов недвижимости;

- передачу прав на недвижимость;

- установление равновесных цен на объекты недвижимости;

- эксплуатацию (управление) объекта недвижимости;

- распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

- инвестирование в недвижимость,

выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом:

* со сменой собственника:

- куплю-продажу объектов недвижимости;

- наследование;

- дарение;

- мену;

- обеспечение исполнения обязательств (например, реализация заложенных или арестованных объектов недвижимости);

* с частичным или полным изменением состава собственников:

- приватизацию;

- национализацию;

- изменение состава собственников, в том числе с разделом имущества;

- внесение в уставный капитал;

- банкротство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удовлетворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);

* без смены собственника:

- инвестирование в недвижимость;

- развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция);

- изменения направления использования, названия торговой марки, юридического адреса и др.;

- управление, эксплуатация;

- залог;

- аренду;

- передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользование;

- регулярно получаемый доход от владения недвижимостью, не требующий от получателя предпринимательской деятельности;

- ренту;

- пожизненное содержание с иждивением;

- передачу в доверительное управление;

- введение (снятие) сервитутов и иных обременении;

- страхование различных форм и различных операций, в том числе при кредитовании развития недвижимости.

Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использованием рыночных механизмов, а потому они составляют рынок недвижимости [1].

Глава 2. Практическая часть

Объект состоит из двух объединенных строений, которые по времени своего строительства делятся на две стадии:

1) четырехэтажный жилой дом с офисными помещениями и подземной автостоянкой на 38 автомобилей. Объект принят в эксплуатацию в 2009 году;

2) многоэтажная группа блокированных домов, в которых расположено отдельные 2-уровневые квартиры.

Объект недвижимости перешел к новому владельцу. Вид использования и ожидания доходности, связанные со стадией 1 вполне удовлетворяют владельца. Однако у него имеются сомнения по поводу экономической обоснованности стадии 2 (многоэтажных блокированных жилых особняков).

Владелец рассматривает варианты возможности повышения эффективности своей собственности. В связи с этим он рассматривает три варианта использования своего объекта:

Вариант А

Блокированные одноквартирные жилые здания. Парковочные места расположены в двух этажах, на уровне улицы располагаются коммерческие помещения, основной объем здания составляют жилые квартиры, в каждой из которых имеются отдельный вход, как со двора, так и из парковочного холла

Баланс площадей

наименование	%	кол-во	ед.изм
всего площадей	100	11500	м2
коммерческие помещения	3	345	м2
офисные помещения			м2
квартиры	60	6900	м2
технические помещения	10	1150	м2
парковочный холл	27	3105	м2
площадь для 1 автомобиля		30	м2
мест для автомобилей		103	шт
высота квартир		3,30-3,80	м
высота коммерческих помещений		3,8	м
объем		41975	м3

Вариант В

Вариант реконструкции с различными сочетаниями вариантов квартир. Парковочные места расположены на одном уровне, на уровне улицы предусматривается большое количество разнообразных коммерческих помещений, квартиры имеют отдельные входы либо со двора, либо из лестничной клетки, квартиры одно-, двух- и четырехуровневые. Имеется лестничная и лифтовая связь с двором, как из парковочного холла, так и с уровня улицы. В здании запланировано 60 квартиры, средняя площадь квартиры 115м2 .

Баланс площадей

наименование	%	кол-во	ед.изм
всего площадей	100	11500	м2
коммерческие помещения	20	2300	м2
офисные помещения			м2
квартиры	60	6900	м2
технические помещения	10	1150	м2
парковочный холл	10	1150	м2
площадь для 1 автомобиля		30	м2
мест для автомобилей		38	шт
высота квартир		3,30-3,80	м
высота коммерческих помещений		3,8	м
объем		41975	м3

Вариант С

Здание переоборудуется под офисно-коммерческий центр. Парковка на одном этаже. На первом этаже много коммерческих помещений. Здание содержит в основном офисы, имеющие отдельные входы со стороны улицы или из торговой галереи. Из парковочного холла организована лифтовая и лестничная связь с торговой галереей и частью офисов. Благодаря стоечно-балочной конструкции здания коммерческие помещения легко могут быть перепланированы и разделены на отдельные блоки.

Баланс площадей

наименование	%	кол-во	ед.изм
всего площадей	100	11500	м2
коммерческие помещения	20	2300	м2
офисные помещения	56	6440	м2
квартиры			м2
технические помещения	14	1610	м2
парковочный холл	10	1150	м2
площадь для 1 автомобиля		30	м2
мест для автомобилей		38	шт
высота квартир		3,30-3,80	м
высота коммерческих помещений		3,8	м
объем		43700	м3

Исходные данные о рыночной ситуации по заданию

1. Прогнозные изменения затрат по обслуживанию и текущему ремонту жилья и офисно-коммерческих зданий по годам (в процентах)
2016	2017	2018	2019	2020	2021
-	2	3	4	5	6
2. Прогнозные изменения стоимости недвижимости по годам (в процентах)
2016	2017	2018	2019	2020	2021
-	6	6	7	7	8
3. Прогнозные изменения арендных ставок по всем видам недвижимости по годам (в процентах)
2016	2017	2018	2019	2020	2021
-	3	4	5	6	7
4. Степень занятости арендаторами жилых помещений по годам (в процентах)
2016	2017	2018	2019	2020	2021
-	94	94	96	96	98
5. Степень занятости арендаторами офисных помещений по годам (в процентах)
2016	2017	2018	2019	2020	2021
-	90	85	89	92	98
6. Степень занятости арендаторами коммерческих помещений по годам (в процентах)
2016	2017	2018	2019	2020	2021
-	90	92	95	97	99
7. Степень занятости арендаторами парковочных мест по годам (в процентах)
2016	2017	2018	2019	2020	2021
-	70	75	85	90	98
8. Уровень арендной платы по жилым помещениям по базовому 2016 г. (в руб./м2)
3 500
9. Уровень арендной платы по коммерческим помещениям по базовому 2016 г. (в руб./м2)
10 500
10. Уровень арендной платы по офисным помещениям по базовому 2014 г. (в руб./м2)
5 250
11. Уровень арендной платы по парковочным местам по базовому 2014 г. (в руб./м2)
1 100
12. Цена продажи квартир в 2016 г. (в руб./м2)
55 000
13. Цена продажи офисных помещений в 2014 г. (в руб./м2)
60 000
14. Цена продажи коммерческих помещений в 2016 г. (в руб./м2)
75 000
15. Цена продажи парковочных мест в 2016 г. (в руб./м2)
42 000
16. Обслуживание и текущий ремонт жилья в 2016 г. (в руб./м2)
52 000
17. Обслуживание и текущий ремонт офисно-коммерческих помещений в 2016 г. (в руб./м2)
55 000
18. Годовые нормы амортизационных отчислений по вариантам А, В, С (в процентах)
7
20. Арендная плата за земельный участок в базовом 2016 г. по вариантам А, В, С (руб./год)
36000
21. Цена продажи недвижимости (в начале 2014 г.) перед проведением ремонта по вариантам А, В, С, (тыс.руб./м2)
34 000
22. Инвестиционные затраты на ремонт и реконструкцию недвижимости в начале 2014 г. (по варианту реконструкции А), (тыс.руб./м2)
3 400
23. Инвестиционные затраты на ремонт и реконструкцию недвижимости в начале 2014 г. (по варианту реконструкции B), (тыс.руб./м2)
3 900
24. Инвестиционные затраты на ремонт и реконструкцию недвижимости в начале 2014 г. (по варианту реконструкции C), (тыс.руб./м2)
4 300
25. Арендуемые или продаваемые парковочные места.
Принять для всех вариантов площадь одного парковочного места 30 м2. Количество парковочных мест определить как вариантную площадь парковочного холла (из табл. 3.1, 3.2, 3.3), исчисленную в кв. метрах, делённую на площадь одного парковочного места.
26. Налог на прибыль.
Принять 20% для всех вариантов.
27. Стоимость привлечения заёмного капитала, % годовых
20

Доля привлеченного капитала в инвестиционных затратах (в процентах)

А	В	С
75%	70%	70%

Время выплаты привлеченного капитала и способ погашения долга

Принять для всех вариантов время выплат в 10 лет, а способ погашения долга - равными долями по 10% с первым платежом в 2015 г.



Исходные данные для расчета рентабельности вариантов реконструкции А, В, С по текущей стоимости кассовых поступлений

Значения дисконта в процентах по расчетным вариантам А и В	Значения дисконта в процентах по расчетному варианту С
№1	№2	№3	№1	№2	№3
4	9	13	13	16	25

Общие исходные данные

Пункты задания	2016	2017	2018	2019	2020	2021
1.Прогнозные изменения затрат по обслуживанию и текущему ремонту, %		2%	3%	4%	5%	6%
2.Прогнозные изменения стоимости недвижимости, %		6%	6%	7%	7%	8%
3.Прогнозные изменения арендных ставок, %		3%	4%	5%	6%	7%
4.Степень занятости арендаторами жилых помещений, %		94%	94%	96%	96%	96%
5.Степень занятости арендаторами офисных помещений, %		90%	85%	89%	92%	98%
6.Степень занятости арендаторами коммерческих помещений, %		90%	92%	95%	97%	99%
7.Степень занятости арендаторами парковочных мест, %		70%	75%	85%	90%	98%
8.Уровень арендной платы по жилым помещениям, руб/м2	3500	3605,00	3749,20	3936,66	4172,86	4464,96
9.Уровень арендной платы по коммерческим помещениям, руб/м2	10500	10815,00	11247,60	11809,98	12518,58	13394,88
10.Уровень арендной платы по офисным помещениям, руб/м2	5250	5407,50	5623,80	5904,99	6259,29	6697,44
11.Уровень арендной платы по парковочным местам, руб/м2	1100	1133,00	1178,32	1237,24	1311,47	1403,27
12.Цена продажи квартир, руб/м2	55000	58300,00	61798,00	66123,86	70752,53	76412,73
13.Цена продажи офисных помещений, руб/м2	60000	63600,00	67416,00	72135,12	77184,58	83359,34
14.Цена продажи коммерческих помещений, руб/м2	75000	79500,00	84270,00	90168,90	96480,72	104199,18
15.Цена продажи парковочных мест, руб/м2	42000	44520,00	47191,20	50494,58	54029,20	58351,54
16.Обслуживание и текущий ремонт жилья, руб/м2	52000	53040,00	54631,20	56816,45	59657,27	63236,71
17.Обслуживание и текущий ремонт офисно-коммерческих помещений, руб/м2	55000	56100,00	57783,00	60094,32	63099,04	66884,98

Вычисления выполнены в программе Еxcel.

Для того чтобы определить оптимальное решение для инвестирования, необходимо определить сумму доходов и расходов за определенный период и подсчитать итоговое значение.

Сначала анализируем исходные данные и по ним определяем уровни арендной платы, цену продажи, затраты на обслуживание за пятилетний период. Посчитав все стоимости, можно определить доходы от аренды, получаемые от недвижимости, по годам и сумму за 5 лет и находим доход от продажи всей недвижимости после 5 лет эксплуатации.

Потом определяем расходы на обслуживание нашего объекта по годам и находим сумму за 5 лет. Затем находим прочие расходы, к которым относятся аренда земли, инвестиционные затраты и амортизационные отчисления. После определения суммы всех доходов и расходов находим прибыль от нашей деятельности и начисляем на нее налог, затем складываем прибыль, полученную от аренды и продажи, и получаем итоговое значение.

Сравнение вариантов показало, что наиболее выгодным вариантом возможности повышения эффективности своей собственности является вариант С, далее следует вариант В. Вариант А занимает позицию самого невыгодного варианта из перечисленных.



Заключение

В результате проделанной работы, можно сделать следующие выводы:

Рынок недвижимости в России сегодня находится в стадии формирования. Его развитие отличается неравномерностью. Причинами неравномерного развития являются: отсутствие до настоящего времени системной законодательной базы в этой сфере, необоснованная приватизация, нестабильность экономики и инфляции, рискованность инвестиционной деятельности, и др.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике.

Рынок недвижимости тесно связан с другими рынками. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как когда рынок товаров и услуг, рынок труда и т.д. не будут иметь для своего существования арендуемого помещения, необходимого для их деятельности.

Кроме того, недвижимость - это выгодное вложение капитала, т.к. средства, вложенные в недвижимость защищены от инфляции.

Таким образом, следует отметить, что эффективное совершенствование экономики недвижимости в условиях современной России - это перспективное направление, и его нужно изучать, совершенствовать и развивать, используя зарубежный и отечественный опыт.



Приложение

Баланс площадей для варианта А

наименование	%	кол-во	ед.изм
всего площадей	100	11500	м2
коммерческие помещения	3	345	м2
офисные помещения			м2
квартиры	60	6900	м2
технические помещения	10	1150	м2
парковочный холл	27	3105	м2
площадь для 1 автомобиля		30	м2
мест для автомобилей		103	шт
высота квартир		3,30-3,80	м
высота коммерческих помещений		3,8	м
объем		41975	м3
доходы от аренды
Виды помещений	2017	2018	2019	2020	2021
Жилые помещения	23382030	24317311,2	26076435,84	27641021,99	29575893,53
Офисные помещения
Коммерческие помещения	3358057,5	3569988,24	3870720,945	4189342,395	4575021,03
Парковочные места	2462575,5	2744012,7	3265375,113	3664903,362	4270019,628
доходы от продажи
Виды помещений	2021
Жилые помещения	527247855,1
Офисные помещения
Коммерческие помещения	35948717,39
Парковочные места	181181535,6

 ...

расходы на содержание
Виды помещений	2017	2018	2019	2020	2021
Жилые помещения	365976000	376955280	392033491,2	411635165,8	436333275,7
Офисные помещения
Коммерческие помещения	19354500	19935135	20732540,4	21769167,42	23075317,47
Парковочные места	174190500	179416215	186592863,6	195922506,8	207677857,2
прочие расходы
	2016	2017	2018	2019	2020	2021
Аренда земли	36000	36720	37821,6	39334,464	41301,1872	43779,25843
Инвестиционные затраты	35190000	42228000	49266000	56304000	63342000	70380000
Амортизация	387090000	27096300	1896741	132771,87	9294,0309	650,582163
итоговые значения
доходы от аренды	166962709
текущие расходы	3060934530
прибыль	-2893971821

Подобные документы

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Рынок недвижимости и его характеристика. Виды стоимости, принципы и процесс оценки недвижимости. Характеристика основных подходов к оценке недвижимости в Российской Федерации. Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости на примере нежилых помещений.
  
  дипломная работа [197,1 K], добавлен 14.12.2010
  

• Определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости на примере коммерческого объекта

  Выбор эффективного варианта использования участка с торговым центром "Вель" в индустриальном районе г. Череповца на основе анализа рынка коммерческой недвижимости. Оценка рыночной стоимости, расчет максимальной продуктивности объекта недвижимости.
  
  курсовая работа [58,0 K], добавлен 14.12.2011
  

• Оценка объекта недвижимости

  Критерии определения обоснованной рыночной стоимости объекта недвижимости. Теоретико-правовые основы, принципы сравнительного, доходного и затратного подходов для расчета стоимости недвижимости. Пример определения рыночной стоимости объекта недвижимости.
  
  дипломная работа [2,6 M], добавлен 12.02.2023
  

• Рынок недвижимости (жилья), проблемы его формирования в России

  Понятие недвижимости и ее основные типы. Общая классификация и особенности рынка недвижимости. Характеристика и основные факторы недвижимости как товара. Анализ рынков недвижимости в России и в зарубежных странах, сущность ипотечного кредитования.
  
  курсовая работа [418,0 K], добавлен 13.12.2014
  

• Анализ сегмента загородого рынка недвижимости

  Анализ рынка недвижимости - индивидуальных односемейных жилых домов в пригородах Казани. Расчет восстановительной стоимости объекта недвижимости методом сравнительной единицы. Расчет величины физического износа. Определение стоимости объекта недвижимости.
  
  контрольная работа [60,9 K], добавлен 11.11.2014
  

• Экономика недвижимости

  Оценка затратным, рыночным и доходным подходам к оценке стоимости объекта недвижимости. Характеристика оцениваемого объекта недвижимости. Характеристика экономической ситуации рынка офисной недвижимости. Оценка объекта доходным подходом. Цель оценки.
  
  курсовая работа [60,7 K], добавлен 21.10.2008
  

• Операции на рынке недвижимости

  Сущность недвижимости как товара, структура рынка недвижимости в России. Классификации операций с недвижимостью. Установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в отношении объекта недвижимости. Приобретение права собственности.
  
  курсовая работа [776,0 K], добавлен 20.12.2015
  

• Рынок недвижимости

  Рассмотрение и анализ закономерности функционирования и развития рынка недвижимости в России. Понятие и виды недвижимости, ее особенности как товара. Влияние социально-экономических факторов на развитие рынка недвижимости, правовые основы регулирования.
  
  курсовая работа [1,4 M], добавлен 18.10.2013
  

• Особенности и жизненный цикл объекта недвижимости

  Место объектов недвижимости в системе общественных отношений. Понятие недвижимости предприятия и ее объекта. Особенности объекта недвижимости. Жизненный цикл недвижимости предприятия как экономического и физического объекта и как имущественного комплекса.
  
  реферат [105,9 K], добавлен 25.11.2011
  

• Определение стоимости объекта недвижимости на примере жилого дома

  Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
  
  дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010
  

• Характеристика и оценка рынка недвижимости Тюменского региона

  Анализ рынка недвижимости Тюменского региона, его социально-экономическое положение. Описание местоположения объекта недвижимости. Место четырехкомнатных квартир на современном рынке недвижимости, порядок и основные этапы оценки данного объекта.
  
  курсовая работа [906,8 K], добавлен 09.06.2011
  

• Оценка жилой недвижимости

  Правовые основы оценки жилой недвижимости. Классификация жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости г. Новосибирска. Затратный и сравнительный подходы к оценке стоимости недвижимости, анализ практики ее расчета. Описание объекта анализа.
  
  дипломная работа [1,6 M], добавлен 14.12.2010
  

• Рынок недвижимости в России

  Понятия, особенности и проблемы формирования рынка недвижимости. Классификация объектов недвижимости и сегментация рынка. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Этапы становления рынка недвижимости в России, анализ его современного состояния.
  
  курсовая работа [573,2 K], добавлен 08.02.2012
  

• Определение величины рыночной стоимости недвижимого имущества

  Анализ рынка недвижимости Тульской области. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Среда местоположения объекта оценки, описание его основных параметров. Характеристика подходов к оценке недвижимости. Расчет ликвидационной стоимости.
  
  курсовая работа [3,3 M], добавлен 14.03.2014
  

• Экономика недвижимости

  Понятие недвижимости, его содержание. Функции рынка недвижимости. Объекты, относящиеся к недвижимому имуществу и их классификация. Особенности рынка земельных участков. Сегменты рынка недвижимости и их современное развитие. Рынок жилья и его развитие.
  
  шпаргалка [53,3 K], добавлен 10.06.2009
  

• Определение рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу г. Тюмень, ул. Закалужская сравнительным и доходным подходом

  Описание месторасположения объекта оценки. Определение рыночной стоимости объекта недвижимости тремя подходами: доходный, сравнительный и затратный. Границы права собственности. Сущность рыночной стоимости. Поведение и динамика рынка недвижимости.
  
  отчет по практике [1,4 M], добавлен 06.06.2016
  

• Рынок недвижимости: понятие и основные характеристики

  Понятие рынка недвижимости как системы рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости. Условия действительности сделки, процедуры, необходимые для ее совершения. Структура рынка недвижимости.
  
  презентация [3,6 M], добавлен 20.05.2013
  

• Экономический анализ рыночной стоимости и инвестиционной привлекательности недвижимости

  Рыночная и инвестиционная стоимость недвижимости. Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости. Срок окупаемости вложений. Текущая стоимость доходов (коэффициент рентабельности). Экономический анализ реконструкции объекта недвижимости.
  
  курсовая работа [62,1 K], добавлен 28.03.2013
  

• Оценка объекта недвижимости (склад 1350 кв.м. г. Орёл, ш. Новосильское)

  Особенности оценки объекта недвижимости методом сравнения, капитализации доходов, затратным методом. Итоговые величины рыночной, ликвидационной стоимости объекта оценки. Имущественные права на объект оценки. Анализ рынка недвижимости исследуемого региона.
  
  курсовая работа [950,7 K], добавлен 13.02.2016
  

• Основные свойства недвижимости. Классификация рынка недвижимости. Система ипотечного кредитования

  Основные свойства недвижимости: физические, экономические, правовые, социальные. Определение, общее понятие, субъекты рынка ипотечного кредитования. Компоненты недвижимости в зарубежной практике. Особенности рынка недвижимости, его классификация.
  
  контрольная работа [570,1 K], добавлен 19.10.2013
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам