Рынки России продолжают свое функционирование, невзирая на негативные факторы макросреды. Такое негативное воздействие ощутил на себе и рынок недвижимости - и жилой, и нежилой.

В рамках данного исследования авторы решили рассмотреть, как экономический кризис отразился на состоянии рынков первичной и вторичной недвижимости г. Екатеринбурга и какова точность модели, описывающей тенденции развития данного рынка, разработанной авторами ранее¹.

Рынок недвижимости, по определению М.К. Старовойтова, - это "экономико-правовое пространство", в котором происходит взаимодействие спроса и предложения всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости, и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней². Данный рынок меняется под влиянием таких факторов, как ситуация на внешних (международных) рынках, политическая ситуация, курс рубля по отношению к доллару, среднемесячная заработная плата, индекс потребительских цен (ИПЦ), ставка ипотечного кредитования и т.д.

Ранее авторы уже анализировали тенденции рынка жилой недвижимости в г. Екатеринбурге, используя данные за период с января 2012 года по 1-й квартал 2015 года³. Продолжим данное исследование и проверим сформулированные тогда выводы и прогнозы.

По результатам анализа предполагалось, что на 1-й квартал 2015 года цены и объемы на рынках первичного и вторичного жилья будут постепенно снижаться. Делая такой прогноз, авторы ссылались на аналогичную ситуацию 2008-2009 годов.

В данном исследовании авторы анализируют прежние тенденции с учетом последних данных. В табл.1 приведены данные по объемам и ценам на рынках первичной и вторичной жилой недвижимости г. Екатеринбурга за период с 3-го квартала 2014 года, когда мировой экономический кризис стал заметно влиять на рыночную ситуацию в России, по 3-й квартал 2015 года.

Для наглядности эти же данные представлены на рис.1 и 2.

жилье рынок цена объем предложение

Как видно из табл.1 и рис.1 и 2, ситуация на обоих рынках не подчиняется классическому закону предложения, который гласит, что при повышении цены объем предложения должен расти. На рынке первичного жилья цена за рассматриваемый период выросла на 10,2 %, а объем предложения снизился на 4,4 %. На вторичном рынке ситуация зеркальная: снижение цены на 3,2 % "спровоцировало" рост предложения на 24,8 %.

Создается впечатление, что закон предложения на рынке жилья в данном случае не работает.

Рынок первичного жилья. Здесь взаимодействуют два субъекта: продавец-девелопер - юридическое лицо, которому необходимо окупить свои затраты и получить прибыль, и покупатель - как правило, физическое лицо с личными интересами и настроениями. Продавцы, чтобы окупить затраты на подорожавшие товары и услуги, вынужденно повышают цены, не обгоняя при этом инфляцию, а покупатели ждут снижения цены в силу нехватки свободных денег, сравнительно дорогой ипотеки, пессимистичных прогнозов и др. В результате объем предложения несущественно, но все-таки снижается. Данная ситуация не идет в сравнение с событиями 2008-2009 годов. Тогда рынок был еще не насыщен, поэтому покупатели сравнительно быстро вернулись на рынок и стали активно покупать жилье.

Рынок вторичного жилья. Здесь и покупатели, и продавцы - физические лица. И те, и другие ищут выгоду. Покупателям выгодно снижение цены. Видя ее падение, они ожидают, что она продолжит снижаться, и не торопятся покупать. Продавцы могут быть мотивированы на продажу своих квартир даже при падающей цене по ряду причин. Например, человек хочет купить квартиру в новостройке, взяв при этом ипотеку, но первичный взнос оплатить из суммы, вырученной от продажи квартиры на рынке вторичного жилья. Другой причиной может являться ожидание, что по мере углубления кризиса цена на жилье снизится еще больше. Именно из-за этого фактора ожидания данный сегмент рынка и ведет себя не классически.

То есть можно сказать, что на тенденции изменения обоих рынков в период кризиса влияет не только соотношение "объем - цена", описываемое законом предложения, но и неценовые факторы. Причем влияние последних в данный период оказывается более значительным.

Следовательно, пока в России, и в том числе в г. Екатеринбурге, не стабилизируется потребительская способность, а продавцы на рынке первичного жилья не найдут варианты снижения цены, ситуация может развиваться вопреки экономическим законам, и это продлится год или два. Причем равновесие на рынке первичного жилья приведет к уравновешиванию рынка вторичного жилья. И наоборот. Эти два рынка взаимозависимы и взаимодополняемы.

Теперь рассмотрим прогноз цен на рынках первичного и вторичного жилья, который авторы представили ранее в виде многофакторной регрессионной модели. Наиболее представительными на момент построения модели казались следующие факторы: индекс потребительских цен (уровень инфляции), уровень среднемесячной заработной платы и размер бивалютной корзины.

Однако прогноз не оправдался. На момент построения модели, естественно, были еще не известны цены, которые сложатся на рынке в будущие периоды. Авторы априори полагали, что законы спроса и предложения на рынке будут соблюдаться. Предположение не оправдалось, так как на первое место, как мы уже сказали выше, вышли неценовые факторы.

Поэтому авторами предложена другая модель, в которой фактор размера бивалютной корзины заменен на средневзвешенную ставку ипотечных кредитов по г. Екатеринбургу (в процентах). Для построения новой модели были использованы данные, представленные в табл.2.

По рынку первичного жилья модель получила следующий вид:

где У_{перв. -} цена 1 кв. м. на первичном рынке жилья, руб.; х₁ - уровень инфляции (ИПЦ), %; х₂ - размер среднемесячной заработной платы, руб.; х₃ - ставка ипотечного кредита, %.

По рынку вторичного жилья регрессионная модель имеет следующий вид:

Для проверки моделей авторы на основе данных за период с 1-го квартала 2012 года по 1-й квартал 2015 года рассчитали прогнозируемые цены на 2-й и 3-й кварталы 2015 годы. Цены, прогнозируемые с помощью моделей, приведены в табл.2 и выделены курсивом. Цены, которые реально сложились во 2-м и 3-м кварталах 2015 года, приведены над ними и показаны обычным шрифтом. Анализируя прогнозируемые с помощью моделей и реально сложившиеся на рынке цены, можно сделать вывод, что модель, описывающая рынок первичного жилья, дает достаточно точные прогнозы, правильно отражает и общие тенденции, и даже примерный уровень цены. А вот модель, описывающая рынок вторичного жилья, не совсем адекватно отражает реально сложившуюся ситуацию.

Таким образом, можно заключить, что в период экономического кризиса рынок первичного жилья является в большей мере классическим рынком, где предложение определяется экономическими (ценовыми) показателями. А рынок вторичного жилья существенно нарушает классические экономические законы, так как объем предложения на этом рынке в значительной степени зависит от неценовых факторов, а именно психологических ожиданий продавцов и покупателей, о чем было сказано выше.

Литература