Степень доступности жилой недвижимости в условиях экономической неопределенности

Размещено на http://www.allbest.ru/

Степень доступности жилой недвижимости в условиях экономической неопределенности

С.Г. Сапегина,

Л.Ю. Помыткина,

М.Л. Куклинов

Аннотация

Степень доступности жилой недвижимости в условиях экономической неопределенности

С.Г. Сапегина, канд. техн. наук, доцент,

Л.Ю. Помыткина, канд. экон. наук, доцент, кафедра менеджмента и внешнеэкономической деятельности предприятия,

М.Л. Куклинов, студент, mkuklinov@mail.ru,

Институт химической переработки растительного сырья и промышленной экологии, Уральский государственный лесотехнический университет, г. Екатеринбург, Россия.

В статье приведено исследование рынка недвижимости г. Екатеринбурга за период с начала 2012-го по I квартал 2015 года с разбивкой по кварталам. Так как рынок недвижимости имеет большой диапазон объектов, то авторы ограничились анализом только рынка жилой недвижимости, рассматривая объем предложения и цену предложения отдельно на рынке первичного и вторичного жилья. Установлено, что объемы предложения квартир и цены на них неуклонно растут, причем на обоих рынках, невзирая на кризисную ситуацию в стране. Однако тенденции роста не одинаковы. На основе опроса покупателей жилья, а также мнений специалистов в рассматриваемой области, были выявлены причины, которые влияют на покупку квартир как на первичном, так и на вторичном рынках. Кроме того, авторы выделили основные, с их точки зрения, факторы, влияющие на уровень цен на квартиры, и построили многофакторные модели зависимости цены от этих факторов. Данные модели позволяют определить не только степень влияния отдельных факторов, но и инструмент для прогнозирования цены в будущем.

Ключевые слова: первичный и вторичный рынки жилой недвижимости, цена предложения, объем предложения, кризисные тенденции на рынке недвижимости, бивалютная корзина

Содержание статьи

Жилищный вопрос является одним из наиболее важных в современном мире, в том числе и в России, так как связан с удовлетворением одной из основных потребностей человека. Ситуация на рынке жилой недвижимости является нестабильной и сильно зависит от общеэкономической ситуации в стране. Еще в конце 18-го - начале 19-го века французский экономист К. Жугляр разработал теорию средних экономических циклов. Согласно теории существуют среднесрочные колебания рынков продолжительностью 7-10 лет, связанные с периодичностью обновления основного капитала, с взаимодействием денежно-кредитных факторов, вызванных деятельностью банков, а также с колебаниями ставок процентов и цен, иначе говоря - с монетарной и фискальной политикой государства ¹. В России такие "провалы" случились в 1998 и 2008 годах, сейчас наблюдается третий. Эти циклы влияют на все виды рынков (финансовый, инвестиционный, товарный и др.) в экономике страны. Характер и степень влияния могут быть различными, следовательно, и реакция на них действующих экономических агентов должна быть дифференцирована.

Сформировавшись на финансовом рынке, кризис моментально распространяется на рынок инвестиций (повышение ключевой ставки, ставки кредита для юридических и физических лиц и снижение, таким образом, размера инвестиций) и товарный рынок (снижение предложения, повышение цен, скачок инфляции). Эта цепочка наиболее ощутима на рынках товаров предварительного выбора, к которым относятся, например, автомобили, квартиры, мебель, туристические путевки и т. п.

Одним из рынков товаров предварительного выбора является рынок недвижимости. Это многослойный рынок, который включает объекты жилой и нежилой застройки, их покупку и аренду. Кроме того, жилой сектор делится на два крупных конкурирующих между собой рынка - первичный и вторичный.

Авторы провели исследование рынка жилой недвижимости г. Екатеринбурга за период с начала 2012 года по I квартал 2015 года включительно. Анализ был проведен по ценам и объемам предложения с разбивкой по кварталам (табл. 1) с целью проследить динамику изменения этих показателей во времени.

Как видно из представленных данных, объемы и цены предложения растут на обоих рынках, причем рынок вторичного жилья наиболее "популярен", поэтому на нем наблюдается и большее количество предлагаемых квартир, и более высокий уровень цен. Однако динамика роста этих двух рынков имеет разный характер.

На основании данных, представленных в таблице 1, были построены графики, которые отражают динамику объема предложения (рис. 1) и изменение цены предложения (рис. 2) на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости.

Так, рынок первичного жилья имеет ярко выраженный линейный тренд, который показывает, что ежеквартально количество предлагаемых квартир в среднем увеличивается на 524 единицы, а вот рынок вторичного жилья имеет несколько более сложную тенденцию, которая выражена полиномиальной кривой второго порядка. Здесь также наблюдается ежеквартальный рост предложения квартир на 622 единицы, однако с некоторым торможением в среднем на 28 единиц.

Для описания трендов по ценам предложения на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости были использованы линейные модели. Как видно на рис. 2, средний ежеквартальный рост цены предложения на первичном рынке составил 1 135 руб., а на вторичном - 907 руб. жилая недвижимость екатеринбург предложение

Таким образом, большая часть анализируемого периода на рынках жилой недвижимости характеризуется ростом цены.

Анализируя полученные данные, можно сказать, что интерес к вторичному рынку жилья в Екатеринбурге выше по сравнению с первичным рынком. Об этом свидетельствуют и объем предложения, и стоимость квадратного метра, которая на вторичном рынке на 10-12 тысяч рублей выше, чем на первичном.

Первичное и вторичное жилье имеют свои преимущества и недостатки. А их оценка определяет предпочтение и выбор покупателя.

К преимуществам вторичного жилья можно отнести следующее:

* вторичное жилье уже готово, "покупай и живи". Как правило, все необходимое для этого уже есть: плита, сантехника, ванна. Можно купить квартиру с хорошим ремонтом, а иногда и с мебелью;

* при покупке вторичного жилья человек сразу приобретает право собственности на него и может им распоряжаться;

* его можно купить в привычном (удобном) районе с развитой инфраструктурой и транспортным сообщением;

* стоимость квартиры может быть существенно ниже новой, так как диапазон размера квартир на вторичном рынке очень велик и покупатель может выбрать для себя небольшую "бюджетную" квартиру.

Недостатки вторичного жилья:

* большая часть недорогого вторичного жилья - это квартиры в старых домах со старыми коммуникациями, которые часто создают проблемы;

* многие квартиры имеют не самую удачную планировку и маленькие кухни;

* очень плотная застройка и проблемы с парковкой.

К плюсам первичного жилья можно отнести:

* использование современных строительных материалов;

* современную планировку, большие кухни, просторные подъезды, застекленные балконы и лоджии;

* наличие подземных паркингов;

* современную планировку вновь застраиваемых районов;

* более однородный в социальном плане контингент соседей.

Однако у первичного рынка жилья хватает и недостатков ⁴:

* большая часть квартир продается еще на стадии "котлована". Именно на этом этапе приобретения квартиры цена ее невысока. Но покупка такой квартиры - это всегда серьезный риск;

* если квартира приобретается в рассрочку, а не со стопроцентной предоплатой, то ее стоимость увеличивается по мере приближения к завершению строительства;

* часто с момента приобретения квартиры до момента заселения проходит значительное время, в течение которого покупатель должен где-то жить;

* требуются значительные средства на ремонт. Часть нового жилья вообще сдается с "черновой" отделкой, но даже при "чистовой" отделке требуются затраты на приобретение и монтаж сантехники, ванны, плиты, мойки и пр.;

* площадь квартир в новостройках достаточно большая. Однокомнатная квартира по площади сопоставима с хорошей "двушкой" на вторичном рынке. Не все покупатели финансово готовы приобретать такое количество квадратных метров;

* если приобретается не элитное жилье, то квартира будет в отдаленном районе со слаборазвитой инфраструктурой и транспортными проблемами.

Проведя оценку "плюсов" и "минусов" спроса на первичное и вторичное жилье, а также проследив динамику роста предложения квартир, авторы получили возможность выяснить, что побуждает покупателей платить всё возрастающую цену за квартиру и какие факторы, при определенной экономической ситуации, влияют на уровень цены.

Как и любой рынок, рынок недвижимости стремится к своему равновесию, то есть к определению равновесного объема и равновесной цены спроса и предложения.

В своем исследовании авторы с помощью построения многофакторной регрессионной модели попытались определить, какие факторы и в какой степени влияют на установление равновесной рыночной цены на жилую недвижимость как на первичном, так и на вторичном рынке.

Стоит отметить, что на цену жилья влияют индекс инфляции (по официальной статистике он принимается в размере индекса потребительских цен - ИПЦ), среднемесячный уровень заработной платы, размер бивалютной корзины. Значения именно этих факторов и были использованы для построения многофакторной модели.

В табл. 2 приведены значения данных факторов за анализируемый период для вторичного рынка жилья с разбивкой по кварталам.

Анализируя многофакторную модель, необходимо обратить внимание на ее выходные параметры: 1) множественный R, выражающий степень зависимости независимых переменных (X) и зависимой переменной (Y), он изменяется в интервале от 0 до 1, и чем ближе к единице, тем адекватнее модель; 2) значение F (критерий Фишера), который имеет табличное значение; если фактическое значение F превышает табличное, то можно с уверенностью говорить об адекватности математической модели; 3) Y-пересечение (свободный член модели), в нашем случае должно быть величиной положительной, так как экономически невозможно объяснить отрицательное значение цены, которое будет получено при X₁ = 0, X₂ = 0 и X₃ = 0.

После проведения расчетов авторами была получена следующая зависимость цены предложения на вторичном рынке (Y_вт.р.) от ИПЦ (X₁), среднемесячной заработной платы (X₂) и размера бивалютной корзины (X₃).

Y_вт.р. = 46 814,27-2 664,85X₁ + 0,0158X₂ + 771,08X₃

Выходные параметры полученной модели следующие: множественный R = 0,924; значение F (критерий Фишера) = 15,67 (табличное значение = 4,07); Y-пересечение = 46 814,27.

Коэффициенты при X показывают степень влияния на результирующий показатель Y. Так, если ИПЦ (X₁) увеличится на 1 %, то цена предложения (Y_вт.р.), при прочих равных условиях, снизится на 2 664,85 руб., при увеличении среднемесячной заработной платы на 100 руб. цена предложения увеличится на 1,58 руб., а при росте бивалютной корзины на 1 руб. повлечет рост цены на 771,08 руб.

Полученные расчеты показывают, что рассматриваемые факторы оказывают влияние на цену жилья, при этом цена обратно пропорциональна темпам инфляции и прямо пропорциональна размеру заработной платы и стоимости бивалютной корзины.

Аналогичные расчеты были проведены и по первичному рынку, в результате чего была получена вторая регрессионная модель, которая имеет следующий вид:

Y_пер.р. = 17 914,94-2 853,66X₁ + + 0,479X₂ + 853,24X₃ (2)

Выходные параметры данной модели следующие: множественный R = 0,864; значение F (критерий Фишера) = 8,8 (табличное значение = 4,07); Y-перeсечение = 17 914,94.

Анализируя данные за рассмотренный период, можно с уверенностью сказать, что объем предложения и на вторичном, и на первичном рынке увеличивался. Эта же тенденция была характерна и для цен на квартиры. Если судить по линиям трендов, то данная тенденция должна сохраниться и в дальнейшем.

Однако, скорее всего, это маловероятно. Анализ реакции рынка первичного и вторичного жилья в периоды кризисов 1998-го и 2008 года позволяет предположить, что в ближайшее время цены на рынке недвижимости начнут снижаться, так как снижается покупательская способность населения, а ставки по ипотечным кредитам, хотя и несколько снизились по сравнению с январем-февралем 2015 года, но, тем не менее, значительно превышают показатели октября-ноября 2014 года.

По данным Уральской палаты недвижимости, средняя цена квадратного метра на вторичном рынке достигла своего максимума в феврале 2015 года и составила 76 700 рублей, а затем начала снижаться и к концу мая была уже 74 800 рублей ⁸. Стоит отметить, что впоследствии снижение, скорее всего, не будет существенным. Поскольку цена предложения пошла на спад, снизятся и объемы предложения - также, как это было в период предыдущих кризисов.

Первичный рынок тоже вряд ли сохранит существующие темпы роста. Цены на строительные материалы за первый квартал 2015 года выросли на 30 %, увеличились ставки по кредитам, а покупательная способность населения снизилась ⁹. Застройщики вынуждены будут поднять цену, чтобы покрыть возросшие издержки, но на фоне растущей инфляции и снижения заработной платы это приведет к существенному снижению спроса на новое жилье. Скорее всего, в сложившихся условиях строители попытаются скорректировать свои проекты: отложить то, что находится на стадии проектирования или в начальной стадии строительства и сосредоточиться на том, что близко к завершению. А следовательно, темпы строительства снизятся и объем предложения сократится.

По мере преодоления кризиса объемы предложения и стоимость жилья начнут расти и на вторичном, и на первичном рынке.

Степень доступности жилой недвижимости в условиях экономической неопределенности снижается, но, безусловно, будет повышаться по мере выхода из экономического кризиса.

Литература

1. Блауг М. 100 великих экономистов до Кейнсап / пер. с англ. под ред. Сторчевого. СПб.: Экономическая школа, 2008. 384 с.

2. Областная газета Свердловской области // Областная газета. 2015. [Электронный ресурс]. URL: http://www.oblgazeta.ru/ (дата обращения: 22.05.2015).

3. Уральская палата недвижимости - недвижимость Екатеринбург. [Электронный ресурс]. URL: http://upn.ru/analytics.htm (дата обращения: 6.05.2015).

4. "Вторичка" vs новостройки: что и почему дороже // Недвижимость. 2014. 18 августа. [Электронный ресурс]. URL: http://nedv.info/index.php (дата обращения: 27.05.2015).

5. Мониторинг / Свердловская область // Министерство экономики Свердловской области. 2015. [Электронный ресурс]. URL: http://economy.midural.ru/content/monitoring (дата обращения: 5.05.2015).

6. Там же.

7. База данных по курсам валют // Центральный банк Российской Федерации. 2015. [Электронный ресурс]. URL: http://www.cbr.ru/ (дата обращения: 4.05.2015).

8. Уральская Палата Недвижимости - недвижимость Екатеринбург. [Электронный ресурс]. URL: http://upn.ru/analytics.htm (дата обращения: 6.05.2015).

9. Прогноз: в 2015 г. квартиры в Екатеринбурге подешевеют на 15 % // Новоселье 24. 2015. 18 февраля. [Электронный ресурс]. URL: http://ekb.xn--24-dlcma9alib4a7j.xn--p1ai/ (дата обращения: 25.05.2015).

Размещено на Allbest.ru