Оценка рыночной стоимости складского помещения, расположенного в районе средней отдаленности, для залогового обеспечения

Размещено на http://www.allbest.ru/

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ и НАУКИ РФ

Федеральное агентство по образованию

ФГБОУ ВО «СИБИРСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ГЕОСИСТЕМ И ТЕХНОЛОГИЙ»

Кафедра экономики недвижимости

Курсовая работа

по дисциплине «Экономика недвижимости»

на тему: «Оценка рыночной стоимости складского помещения, расположенного в районе средней отдаленности, для залогового обеспечения»

Новосибирск

2018 г.

Оглавление

Введение

1. Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности

2. Общая характеристика объекта оценки

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости

4. Оценка стоимости недвижимости тремя подходами

4.1 Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом

4.2 Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

4.3 Оценка недвижимости доходным способом

5. Согласование результатов оценки, полученных тремя способами

Заключение

Литература

Введение

Оценка стоимости недвижимости актуальна сейчас и будет актуальна до тех пор, пока будет существовать собственность. В настоящее время в России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости, и с каждым годом количество граждан, предприятий и организаций, участвующих в операциях с недвижимостью, увеличивается.

С недавних пор, для совершения многих операций с недвижимостью, стало обязательным заключение оценщика, и оценка для залогового обеспечения - один из наиболее актуальных аспектов практического использования теории оценки, т.к. является одним из наиболее востребованных видов услуг на рынке оценки.

При выборе объектов для залогового обеспечения наиболее привлекательны объекты недвижимости. Эта «привлекательность» объясняется надежностью объекта залога как в физическом показателе -- невозможностью его перемещения, так и в юридическом -- обязательна государственная регистрация (наличие, обременения залогом, не позволяет осуществлять реализацию объекта без информирования Залогодержателя).

Ошибки в оценке залога достаточно дорого обходятся банку, причем к негативным последствиям приводят ошибки как в одну, так и в другую сторону. Переоцененный залог может привести к потерям при дефолте, недооцененный - к ограничению объема кредитования (во всяком случае, во многих банках) и соответственно приводит к недополучению доходов. Таким образом, больше всех в объективной оценке стоимости предмета залога заинтересован банк, не смотря на распространенное мнение о том, что банку выгодно занижать стоимость.

Целью данной курсовой работы является:

1) Закрепление теоретических знаний и приобретение практических навыков в области экономики и оценки недвижимости на основе самостоятельного изучения и обобщения законодательных и нормативных актов, специальной экономической литературы, проведения расчетов по определению стоимости недвижимости;

2) Оценка рыночной стоимости складского помещения, расположенного в районе средней отдаленности, для залогового обеспечения.

Главная задача - научится применять на практике знания, полученные в процессе обучения.

Основными этапами данной работы являются:

1. Описание объекта оценки и его окружения

2. Определение его рыночной стоимости всеми общеустановленными подходами: сравнительным, затратным и доходным

3. Согласование результатов оценки, полученных тремя подходами, и вывод итоговой стоимости объекта оценки.

4. Обоснование основных выводов и результатов

1. Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности

рыночный стоимость недвижимость

Понятие «недвижимость» включает достаточно широкий ассортимент объектов. В него входят объекты недвижимости торгового, офисного, складского назначения, объекты, используемые предприятиями сферы услуг (автосалоны и автосервисы, автомойки, гостиницы и т.п.); производственные объекты (цеха и корпуса заводов и т.п.). Все вышеперечисленные объекты могут рассматриваться собственниками в качестве залога, выступающего в виде обеспечения по кредитной сделке.

Отношения, возникающие при осуществлении субъектами оценочной деятельности своих профессиональных функций в Российской Федерации, регулируются целым рядом законов, нормативно-правовых актов, методических и рекомендательных документов.

Основным и обязательным для всех оценщиков является Федеральный закон «Об оценочной деятельности» № 135-ФЗ от 29.07.1998, который регламентирует общие принципы профессиональной деятельности оценщиков. Регламенту этого закона должна соответствовать независимая оценка недвижимости, бизнеса, транспортных средств, машин, оборудования, прочего движимого имущества и определение размера причиненного имуществу ущерба.

Также все специалисты оценочной профессии в своей работе руководствуются тремя Федеральными стандартами оценки (ФСО), утвержденными Минэкономразвития России, и предъявляющими правовые требования к порядку осуществления оценочных действий:

§ «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)».

§ «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)».

§ «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)».

Кроме того свой регламент существует еще и в саморегулируемых организациях оценщиков (СРОО) - некоммерческих организациях, которые контролируют и регулируют деятельность специалистов оценочной сферы - своих членов. А поскольку каждый оценщик должен являться членом кокой-то одной СРОО (иначе, согласно закону «Об оценочной деятельности», он не имеет права осуществлять свою профессиональную деятельность), то соблюдение таких устанавливаемых дополнительно правил становится еще одним правовым требованием к субъектам оценочной деятельности.

С учетом значительной роли СРОО в работе оценщиков, особую актуальность приобретают еще 2 Федеральных закона: «О саморегулируемых организациях» от 01.12.2007 № 315-ФЗ и «О некоммерческих организациях» от 12.01.1996 № 7-ФЗ.

Основными нормативными документами, регламентирующими залог объектов недвижимости, являются:

- Гражданский кодекс РФ, Часть первая;

- Земельный кодекс РФ;

- Федеральный закон «О государственной регистрации прав на движимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ;

- Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Существует несколько видов стоимости объектов оценки:

1. Рыночная стоимость - вероятная цена объекта при отчуждении на открытом рынке при соблюдении условий: наличие конкуренции, разумные действия участников сделки при наличии полной информации об объекте, отсутствие чрезвычайных обстоятельств;

2. Инвестиционная стоимость определяется доходностью конкретного лица при наличии инвестиционных целей;

3. Ликвидационная стоимость - цена отчуждения в срок экспозиции, величина которого меньше нормативного срока экспозиции;

4. Кадастровая стоимость.

Оценочная деятельность - это сфера самостоятельного предпринимательства, направленного на оценку объектов оценки. Объектами оценки являются любые объекты прав, участвующие в обороте, а именно:

1. Природные ресурсы

2. Финансовые активы

3. Имущественные права

4. Недвижимость

5. Машины и оборудование

6. Транспортные средства

7. Интеллектуальная собственность

8. Бизнес или предприятия в целом

9. Инвестиционные проекты

10. Основные средства предприятия

11. Иные объекты гражданских прав в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Выделяют обязательную и добровольную (инициативную) оценку. Законодательство определяет необходимость обязательной оценки в следующих случаях:

- Передача объектов в аренду, в доверительное управление;

- Приватизация;

- Использование объектов в собственности государства в качестве залога;

- Продажа, иное отчуждение объектов в собственности государства;

- Переуступка обязательств, связанных с объектами в собственности государства;

- Использование объектов для вклада в уставные капиталы;

- Решение спорных ситуаций по стоимости;

- Ипотечное кредитование;

- Составление брачных контрактов, раздел имущества супругов;

- Изъятие собственности для государственных, муниципальных нужд;

- Решение спорных ситуаций по величине налогооблагаемой базы.

Добровольная (инициативная) оценка выполняется в ситуациях, не предусмотренных законодательством.

Субъекты деятельности по оценке:

1) Оценщики - специалисты (физические и юридические лица), правомочные осуществлять деятельность по оценке.

Требования к деятельности физических лиц:

- Действия в полном соответствии законодательству РФ;

- Регистрация индивидуального предпринимателя государством;

- Образование, подтвержденное документом.

Требования к деятельности юридических лиц:

- Действия в полном соответствии законодательству РФ;

- Регистрация юридического лица государством;

- Работа в штате компании сотрудников, для которых компания является основным местом работы;

- Образование персонала, подтвержденное документом.

Каждый оценщик обязан повышать квалификацию с периодичностью не реже одного раза в три года, заключать договора страхования ответственности при нанесении убытков третьим лицам в процессе деятельности.

2) Заказчики (потребители услуг оценщиков) - любые юридические и физические и лица, заключившие договор на услуги по оценке недвижимости, иных объектов.

3) Государственный орган, регулирующий деятельность по оценке.

Функциями государственных органов регулирования оценочной деятельности являются:

- Контроль над осуществляемой деятельностью;

- Регулирование деятельности;

- Координация деятельности, осуществление взаимодействие с органами власти;

- Согласование новых разработок по осуществлению деятельности, стандартов;

- Согласование требований к образовательным учреждениям, выполняющим профессиональную подготовку оценщиков.

4) Саморегулируемые организации оценщиков (СРОО), выполняющие функции:

- Защита интересов специалистов;

- Повышение уровня подготовки оценщиков;

- Участие в разработке программ по обучению оценщиков;

- Разработка методик, стандартов оценки;

- Разработка системы контроля качества выполнения оценочной деятельности.

Права оценщика:

1. Определять, применять действующие методы оценки;

2. Требовать от заказчика обеспечения доступа в необходимом объеме к информации, документации;

3. Запрашивать и получать дополнительную информацию, разъяснения по запросу оценщика;

4. Привлекать к участию в оценке других специалистов на договорной основе;

5. Отказаться от выполнения оценки при нарушении заказчиком условий договора.

Оценщик обязан:

1. Соблюдать требования законодательства;

2. Информировать заказчика о своем неучастии в выполнении оценки по причине обстоятельств, препятствующих ее объективному проведению;

3. Обеспечивать сохранность документов заказчика;

4. Информировать заказчика о кодексе этики саморегулируемой организации;

5. Предъявлять свидетельство о членстве в СРОО, страховой полис, документ об образовании по требованию заказчика;

6. Соблюдать конфиденциальность информации, предоставленной заказчиком для выполнения оценки;

7. Обеспечивать хранение копий отчетов (три года);

8. Предоставлять копии отчетов судебным, правоохранительным органам, органам самоуправления в случаях, оговоренных законодательством РФ.

Проведение оценки не допускается, если:

- оценщик является учредителем, акционером, собственником;

- оценщик является заинтересованным физическим лицом;

- имеются обязательственные или вещные права, связанные с объектом.

Этапы процесса оценки:

1. Заключение договора об оценке с заказчиком.

Договор заключается в письменной форме, нотариального удостоверения не требует. Договор включает параметры: основание для договора, вид объекта, вид определяемой стоимости, величина денежного вознаграждения за выполненные услуги по оценке, информация о страховании ответственности оценщика.

2. Установление характеристик объекта.

Оценщик выполняет сбор и анализ:

- Документов, подтверждающих право, информации об обременении предмета оценки;

- Сведений бухгалтерского учета;

- Эксплуатационных, технических характеристик объекта;

- Данных о качественных, количественных характеристиках объекта.

3. Анализ рынка.

Оценщик анализирует рынок, его текущую конъюнктуру, тенденции, обосновывает выбор аналогов.

4. Выбор метода оценки в рамках всех подходов к оценке, выполнение расчетов.

Выделяют подходы к определению стоимости объекта:

- затратный - комплекс методов оценки стоимости объекта путем определения затрат на его восстановление (замещение) с учетом его износа;

- сравнительный - комплекс методов оценки стоимости объекта на основании сравнения объекта с аналогами, в отношении которых известна информация об итогах сделок с ними;

- доходный - комплекс методов оценки стоимости объекта на основании определения доходов от объекта в будущем.

5. Обобщение результатов, определение итоговой стоимости.

6. Подготовка отчета об оценке, передача отчета заказчику.

Содержание отчета:

- Дата составления отчета;

- Номер отчета;

- Основание для выполнения оценки;

- Сведения о местонахождении оценщика;

- Описание предмета оценки;

- Реквизиты юридического лица;

- Балансовая стоимость объекта;

- Перечень стандартов оценки для определения стоимости, обоснование их применения, перечень данных и допущений;

- Последовательность расчета стоимости объекта оценки, итоговой величины стоимости, перечень ограничений;

- Дата определения стоимости объекта;

- Перечень данных, применяемых оценщиком для установления характеристики объекта.

Отчет должен быть пронумерован, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком.

Таким образом, оценочная деятельность регламентирована законодательством, действующими стандартами.

2. Общая характеристика объекта оценки

Объект оценки

Оцениваемая недвижимость по выбору студента является отдельно стоящим зданием,

Далее следует:

1) кратко описать оцениваемую недвижимость согласно варианту (местоположение, материал стен, состояние помещения; площадь, рассчитанную по формуле 1);

№ варианта	Местоположение объекта	Материал стен	Состояние помещения	Цель определения стоимости недвижимости
25	С/о	к	пл	для залога

вариант	25
площадь объекта оценки	500	кв. м
наименование объекта	склад

На момент определения рыночной стоимости объект оценки, находящийся по адресу: р.п. Ордынское, ул.Западная, дом 53, представляет собой:

1. Объект оценки находится в районе средней отдалённости от центра.

2. Объект оценки является отдельно стоящим кирпичным зданием.

3. Состояние помещения - плохое.

4. Общая площадь помещения составляет 500 кв.м.

5. Право собственности принадлежит ООО «Икар» (свидетельство № 1155-09 от 02.06.2015г.)

6. Дата осмотра 11.02.18г.

Целью оценки объекта является определение рыночной стоимости помещения с кирпичными стенами, площадью 500 кв.м., расположенного по адресу: р.п. Ордынское, ул.Западная, дом 53, для залогового обеспечения.

2) дать анализ общего состояния соответствующего сегмента рынка недвижимости (складской), на котором позиционирует объект оценки (анализ спроса и предложения, рыночные величины арендных ставок и цен продаж).

При анализе общего состояния соответствующего сегмента рынка, на котором позиционируется, оценивается объект недвижимости, видим, что наблюдается устойчивый спрос на данный вид, т.е. совершаются сделки купли-продажи аналогичных помещений, заключаются договоры аренды, передачи прав аренды.

Рыночные ставки аренды складской недвижимости за месяц, руб./ мІ представлены в таблице 1.

Таблица 1

Рыночные ставки аренды недвижимости за месяц, руб./ мІ

Наименование объекта	Площадь, м2	Местоположение
		отдалённое	средней отдаленности	центр
Склад	До 100	130	140	180
	100…500	120	130	180
	более 500	110	130	160

Данные о продажах сопоставимых объектов представлены в табл. 2.

Таблица 2

Данные о продажах сопоставимых объектов недвижимости

Объекты сравнения	Местоположение	Площадь, м2	Материал стен	Состояние помещения	Ц, тыс. руб.
Объект оценки	С/о	500	к	пл	-
A1	С/о	510	к	ср	7888
А2	С/о	495	к	пл	7043
A3	С/о	498	п	ср	7317
А4	о	495	п	ср	6257
А5	о	505	к	пл	6316
А6	о	502	к	ср	6751
А7	ц	504	к	ср	8574
А8	ц	505	к	пл	8162
А9	ц	495	п	ср	7831

Условные обозначения:

А1, А2....., А9 - недавно проданные аналоги № 1, 2, .... 9 оцениваемого объекта.

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости

Наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное и рентабельное на момент оценки. Это такое использование участка земли и расположенных на нём строений, которое обеспечит наиболее высокую отдачу сегодня или в ближайшем будущем. Анализ распадается на две части:

1) оптимальное использование вакантного участка земли,

2) оптимальное использование участка со строениями.

При выполнении курсовой работы исходим из того, что вариант использования земли уже является наилучшим.

Таблица 3

Рыночные ставки аренды недвижимости за месяц, руб./ м2

Наименование объекта	Площадь, м2	Местоположение
		отдалённое	средней отдаленности	центр
Склад	До 100	130	140	180
	100…500	120	130	180
	более 500	110	130	160
Офис	До 40	150	200	250
	40 80	140	180	230
	Больше 80	130	170	230
Магазин	До 50	180	200	250
	50-100	160	170	240
	более 100	150	170	230

При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования нежилого помещения необходимо учесть ожидаемую доходность объекта, основываясь на данных по его аналогам о рыночных ставках аренды (табл. 3). По предполагаемой доходности и основным характеристикам недвижимости (приложение 1) необходимо выбрать и обосновать вариант использования объекта оценки под склад, офис или магазин.

В данном случае выбранный вариант наилучшего и наиболее эффективного использования нежилого помещения - это склад, исходя из особенностей оцениваемого объекта. Склады по своей сущности занимают немаловажное значение в предпринимательской деятельности любой величины.

4. Оценка стоимости недвижимости тремя подходами

В соответствии со Стандартами оценочной деятельности для определения стоимости недвижимости используют три подхода к оценке: сравнительный (рыночный), затратный, доходный.

В результате применения этих подходов получаются три различные величины стоимости одного и того же объекта, на основании которых в дальнейшем определяется итоговая величина стоимости недвижимости.

4.1 Оценка стоимости недвижимости сравнительным подходом

Сравнительный подход заключается в определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей корректировкой данных.

На основе сравнительного подхода необходимо получить скорректированные цены, т. е, 9 вариантов стоимости оцениваемого объекта. Так как оцениваемый объект отличается от аналогов, то в цену аналогов должны быть внесены поправки. Поправки вводят так, чтобы приблизить характеристики аналога к характеристикам оцениваемого объекта. Результаты проведения расчётов следует записать в таблицу 4 с точностью то сотых.

1. В первую очередь нужно скорректировать цены объектов-аналогов по такому параметру как площадь. Для этого сначала находится цена аналога за 1 м2, а затем умножается на площадь объекта оценки.

Таким образом, если площадь аналога больше площади оцениваемого объекта, то скорректированная цена станет меньше цены продажи; и наоборот если площадь аналога меньше площади объекта оценки, то скорректированная цена станет больше цены продажи.

Таблица 4

Корректировка стоимости аналогов по параметру площадь

Объекты сравнения	Местоположение	Площадь, м2	Материал стен	Состояние помещения	Ц объекта, тыс. руб.	Цена 1 м2	Площадь объекта оценки, м2	Стоимость объекита скорр.1
1	2	3	4	5	6	7=6/3	8	9=7*8
Объект оценки	С/о	500	к	пл	-
A1	С/о	510	к	ср	7888	15,47	500	7735
А2	С/о	495	к	пл	7043	14,23	500	7115
A3	С/о	498	п	ср	7317	14,69	500	7345
А4	о	495	п	ср	6257	12,64	500	6320
А5	о	505	к	пл	6316	12,51	500	6255
А6	о	502	к	ср	6751	13,45	500	6725
А7	ц	504	к	ср	8574	17,01	500	8505
А8	ц	505	к	пл	8162	16,16	500	8080
А9	ц	495	п	ср	7831	15,82	500	7910

2. Поправка на местоположение

Поправка по местоположению рассчитывается исходя из того, что различия в ценах аналогичных объектов недвижимости за счёт местоположения следующие:

15% между расположенными в отдалённом районе и районе средней отдалённости;

10 % между расположенными в центре города и районе средней отдалённости;

25 % между расположенными в центре города и отдаленном районе.

Таблица 5

Корректировка стоимости аналогов по местоположению

Объекты сравнения	Местоположение	Стоимость объекта скорр.1	Корректировка на местоположение, %	Сумма корректировки, тыс. руб.	Стоимость объекта скорр.2
1	2	3	4	5=3*4/100	6=3+5
Объект оценки	С/о	0,00
A1	С/о	7735	0	0,00	7735
А2	С/о	7115	0	0,00	7115
A3	С/о	7345	0	0,00	7345
А4	о	6320	15	948	7268
А5	о	6255	15	938,25	7193,25
А6	о	6725	15	1008,75	7733,75
А7	ц	8505	-10	-850,5	7654,5
А8	ц	8080	-10	-808	7272
А9	ц	7910	-10	-791	7119

3. Корректировка на состояние помещения

Для того чтобы вычислить поправку на состояние помещения, из таблицы 4 нужно выбрать два аналога, которые различаются между собой только по состоянию помещения. Затем следует найти разницу в ценах аналогичных объектов путем деления приведенной по площади цены одного аналога на приведенную по площади цену другого аналога. Эта разница и составит величину поправки.

При этом стоит помнить, что если состояние помещения объекта оценки совпадает с состоянием помещения аналога, то поправка не требуется, ставится 1.

Объекты сравнения	Местоположение	Площадь, м2	Материал стен	Состояние помещения	Ц объекта, тыс. руб.	Цена 1 м2	Площадь объекта оценки, м2	Стоимость объекта скорр.1
1	2	3	4	5	6	7=6/3	8	9=7*8
A1	С/о	510	к	ср	7888	15,47	500	7735
А2	С/о	495	к	пл	7043	14,23	500	7115

По состоянию помещения различаются следующие аналоги:

1) А1 и А2, у них одинаковое местоположение - средне отдаленное; одинаковый материал стен - кирпич; цена по площади ранее была уже скорректирована. То есть они различаются между собой только по состоянию помещения: А1 - среднее; А2 - плохое. Таким образом, разница в их ценах и будет являться величиной поправки на состояние помещения.

Найдем эту разницу

величина поправки на состояние помещения =

= 7735 / 7115=1,09 или 109% ,

т.е. разница в ценах составляет 9 % или 0,09.

4. Корректировка на материал стен.

Рассчитаем поправку на материал стен. Для этого найдём два аналога, отличающихся только по материалу стен и рассчитаем различия в их ценах.

По материалам стен различаются аналоги А1 и А3:

Таблица 6

Корректировка стоимости аналогов по параметру состояние

Объекты сравнения	Состояние помещения	Стоимость объекта скорр.2	величина поправки на состояние помещения, %	сумма поправки на состояние помещения, тыс. руб.	Стоимость объекта скорр.3
1	2	3	4	5=3*4/100	6=3-5
Объект оценки	пл	0
A1	ср	7735	9	696,15	7038,85
А2	пл	7115	0	0	7115
A3	ср	7345	9	661,05	6683,95
А4	ср	7268	9	654,12	6613,88
А5	пл	7193,25	0	0	7193,25
А6	ср	7733,75	9	696,04	7037,71
А7	ср	7654,5	9	688,9	6965,6
А8	пл	7272	0	0	7272
А9	ср	7119	9	640,71	6478,29

Объекты сравнения	Местоположение	Площадь, м2	Материал стен	Состояние помещения	Ц объекта, тыс. руб.	Цена 1 м2	Площадь объекта оценки, м2	Стоимость объекта скорр.1
1	2	3	4	5	6	7=6/3	8	9=7*8
A1	С/о	510	к	ср	7888	15,47	500	7735
A3	С/о	498	п	ср	7317	14,69	500	7345

у них одинаковое местоположение - средне отдаленное; одинаковое состояние помещения - среднее; цена по площади ранее была уже скорректирована).

То есть они различаются между собой только по состоянию помещения:

А1 - кирпич; А3 - панель.

Таким образом, разница в их ценах и будет являться величиной поправки на материал стен.

Величина поправки на материал стен = 7735 / 7345 = 1,05 или 105%, т.е. разница в ценах составляет 5% или 0,05.

Таблица 7

Корректировка стоимости аналогов по параметру материал стен

Объекты сравнения	Материал стен	Стоимость объекта скорр.3	% корректировки на материал стен	сумма корректировки на материал стен	Стоимость объекта скорр.4, тыс.руб
1	2	3	4	5=3*4/100	6=3+5
Объект оценки	к
A1	к	7038,85	0	0	7038,85
А2	к	7115	0	0	7115
A3	п	6683,95	5	334,2	7018,15
А4	п	6613,88	5	330,69	6944,57
А5	к	7193,25	0	0	7193,25
А6	к	7037,71	0	0	7037,71
А7	к	6965,6	0	0	6965,6
А8	к	7272	0	0	7272
А9	п	6478,29	5	323,91	6802,2

После вычисления всех поправок необходимо определить скорректированные цены аналогов

Таблица 8

Расчет скорректированной цены объекта недвижимости

Объекты сравнения	Местоположение	Площадь, м2	Материал стен	Состояние помещения	Ц, тыс. руб.	Ц*, тыс. руб.	Поправки в долях	Скорректированная цена. тыс. руб.
							По местоположению	По материалу стен	По состоянию помещения
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11
Объект оценки	С/о	500	к	пл	-	-	-	-	-	7043,04
A1	С/о	510	к	ср	7888	7735	1	1	0,91	7038,85
А2	С/о	495	к	пл	7043	7115	1	1	1	7115
A3	С/о	498	п	ср	7317	7345	1	1,05	0,91	7018,15
А4	о	495	п	ср	6257	6320	1,15	1,05	0,91	6944,57
А5	о	505	к	пл	6316	6255	1,15	1	1	7193,25
А6	о	502	к	ср	6751	6725	1,15	1	0,91	7037,71
А7	ц	504	к	ср	8574	8505	0,9	1	0,91	6965,60
А8	ц	505	к	пл	8162	8080	0,9	1	1	7272
А9	ц	495	п	ср	7831	7910	0,9	1,05	0,91	6802,20
Среднее										7043,04

После вычисления всех поправок необходимо определить скорректированные цены аналогов (графа 11, табл.8). Они определяются умножением графы 7 на графы 8, 9 и 10. Затем необходимо провести согласование этих цен.

На практике для получения результата оценки согласование скорректированных цен проводят в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта. Стоимость оцениваемой недвижимости определяют, как средневзвешенное значение. Каждому аналогу присваивается свой вес экспертным путём, при этом учитывается количество поправок, внесенных в цену сопоставимой продажи. Чем меньше количество и величина поправок, тем больший удельный вес имеет данная продажа в процессе итогового согласования данных.

Для упрощения расчётов стоимость объекта оценки находим как среднеарифметическое значение всех скорректированных цен аналогов.

Ссп = Сумма скорректированных цен (графа 11 таблицы 8) / 9.

4.2 Оценка стоимости недвижимости затратным подходом

Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка (Сз) н затрат на возведение имеющихся на нём улучшений за вычетом накопленного износа. Расчет осуществляется по формуле:

Сзп = Сз+ ПСВ (ПСЗ)-Сумм Износ (1)

где Сзп - стоимость объекта недвижимости, определённая затратным подходом, тыс. руб.,

Сз - цена земли. тыс. руб.;

ПСВ (ПСЗ) - полная восстановительная (полная стоимость замещения) строения, тыс. руб.;

Сум Износ - накопленный износ строения, тыс. руб.

Этапы расчета стоимости объекта затратным подходом:

1) Определение стоимости земельного участка (Сз) по формуле:

Сз =С*Цз (2)

где С - площадь земельного участка, м2;;

Цз - цена земли, тыс, руб /м2.

Рисунок 1. - Схема участка

Для определения площади земли требуется схематично начертить, расположение здания на земельном участке с указанием размеров нежилого помещения (соответствующих S) и земельного участка (плюс 2м от кромки здания c каждой стороны),

Площадь здания = 500 м2 = 50м * 10м

Длина земельного участка = 50м + 2 м = 52 м

Ширина земельного участка =10м + 2м = 12 м

Площадь земельного участка = 52м * 12м = 624 м2

Цена земли в данной курсовой работе принимается равной 500 руб/м2.

Стоимость земельного участка = 624м2 * 500 руб. = 312 000 руб.

2) Определение полной стоимости воспроизводства.

При определениях стоимости нового строительства улучшений (восстановительной стоимости или стоимости замещения) следует учитывать затраты инвестора, а не подрядчика. Типичная предпринимательская прибыль принимается равной 30 %, строительные затраты на возведение нежилых помещений, аналогичных оцениваемому объекту, составляют:

кирпичных 10 000 руб./ м2;

- крупнопанельных 10 500 руб. /м2

Выполним расчёт ПСВ (полная стоимость воспроизводства) по формуле:

ПСВ = S х Зстр + S х П инв., (3)

Где S - площадь помещения, составляет 500 м.кв.

Зстр - строительные затраты на 1 м.кв., (для кирпичных зданий = 10 000 руб./ м2.)

П инв. - прибыль инвестора, составляет 30 %

ПСВ здания= 500* 10000+10000*500 *0,3 =6 500 000 руб. =

= 6 500 тыс. руб.

3. Определение накопленного износа по следующей формуле:

Сумм Износ = Иф + Ифункц. + Иви. (4)

где

Иф - физический износ объекта недвижимости, тыс. руб.;

Ифункц. - функциональный износ объекта недвижимости, тыс. руб.;

Ивн. - внешний износ объекта недвижимости, тыс. руб.

Физический износ - это потеря стоимости объекта за счёт физического разрушения строительных конструкций и материалов в процессе эксплуатации.

Функциональный износ -- это потеря стоимости из-за несоответствия объекта современным требованиям рынка (неудачная планировка, несовременная инфраструктура объекта, излишества и т. д.).

Внешний (экономический) износ - потеря стоимости из-за внешней среды, обусловленная экономическими, политическими и прочими факторами (изменение ситуации на рынке, изменение финансовых и законодательных условий и т, д.).

Оцениваемая недвижимость - достаточно новое здание, поэтому величины внешнего и функционального типов износа равны нулю. Данные о физическом износе представлены в таблице 9.

Таблица 9

Физический износ конструктивных элементов здания

№	Элементы	Удельный вес, %	Износ, %
1	Фундамент	5	8
2	Стены и перегородки	28	8
3	Перекрытие	17	7
4	Кровля	5	8
5	Полы	7	9
6	Проемы	10	10
7	Отделочные работы	7	10,5
8	Инженерное оборудование	13	8
9	Прочие работы	8	5
10	Итого	100	-

*Разбивка здания по элементам осуществлена в соответствии со Сборником 32 Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и учебных заведений, стр. 18, табл. удельных весов в процентах.

Физический износ конструктивных элементов здания определен в результате технической экспертизы, проведённой оценщиком. В данной курсовой работе физический износ принимается в соответствии с таблицей 9 по элементам.

Рассчитаем величину физического износа

Таблица 10

Расчет величины физического износа

№	Элементы	Удельный вес, %	ПВС элемента, тыс. руб.	Износ%	Износ, тыс. руб.
1	Фундамент	5	325,0	8	26,0
2	Стены и перегородки	28	1820,0	8	145,6
3	Перекрытие	17	1105,0	7	77,35
4	Кровля	5	325,0	8	26,0
5	Полы	7	455,0	9	40,95
6	Проемы	10	650,0	10	65,0
7	Отделочные работы	7	455,0	10,5	47,775
8	Инженерное оборудование	13	845,0	8	67,6
9	Прочие работы	8	520,0	5	26,0
10	Итого	100	6 500,0		522,275

ПСВ всего = ПСВ здания - Сумм износ =

= 6 500,0 - 522,275 =5 977,725 тыс. руб.

4.3 Оценка стоимости недвижимости доходным способом

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта с учетом риска.

Определение стоимости оцениваемой недвижимости выполняется по формуле:

Сдп = ЧОД/СК, (5)

где Сдп - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная с применением доходного подхода, тыс. руб.;

ЧОД - чистый операционный доход от оцениваемого объекта недвижимости за год, тыс. руб.;

СК - ставка капитализации.

Ставка капитализация определяется на основе данных но аналогичным объектам по формуле:

СК = ЧОДi / Цi, (6)

где i - сопоставимый объект, i = 1….9

ЧОДi - чистый операционный доход за год от i-го объекта недвижимости, сопоставимого с оцениваемым (приложение 3), тыс. руб;

Цi - цена продажи i-го объектов недвижимости, сопоставимого с оцениваемым (приложение 2), тыс. руб.

Таблица 11

Расчет ставки капитализации

Аналоги	ЧОД, тыс. руб.	Цн, тыс. руб.	СК
			коэффициент	%
	1	2	3=1/2	4=1*100/2
A1	670,48	7888	0,085	8,5
А2	633,87	7043	0,09	9
A3	585,36	7317	0,08	8
А4	625,70	6257	0,1	10
А5	442,12	6316	0,07	7
А6	573,84	6751	0,085	8,5
А7	685,92	8574	0,08	8
А8	734,58	8162	0,09	9
А9	665,64	7831	0,085	8,5
среднее			0,085	8,5

Этапы расчета ЧОД

Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и действительный валовые доходы от оцениваемого объекта.

1) Расчёт потенциального валового дохода (ПВД).

Потенциальный валовый доход - это сумма всех ожидаемых поступления от объекта. В курсовой работе необходимо определить годовой ПВД по формуле:

ПВД=S* А*n (7)

где

S - площадь объекта

А - арендная ставка в месяц за оцениваемое нежилое помещение, руб/м,

n - количество месяцев в периоде, за который определяется ПВД.

2) Определение действительного валового дохода (ДВД).

Действительный валовой доход - это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств. Расчет ДВД для сдаваемых в аренду объектов выполняется по формуле

ДВД= ПВД - П1 - П2. (8)

где П1 - потери от недозагруженности помещении, тыс. руб.;

П2 потери от недосбора арендной платы и смены арендаторов, тыс. руб.

В данной курсовой работе потери от недозагружеиности помещений равны нулю, а потери от недосбора арендной плуты и смены арендаторов составляют 5 % от ПВД.

3) Расчет чистого операционного дохода (ЧОД).

Чистый операционный доход (ЧОД) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого годового чистого дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех эксплуатационных расходов и резервов. В курсовой работе необходимо рассчитать годовой ЧОД по формуле;

ЧОД =ДВД - Р (9)

где Р - расходы на содержание оцениваемого объекта, тыс. руб.

Расходы на содержание - это периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства действительного валового дохода.

В данной курсовой работе расходы на содержание оцениваемого объекта принимаются равными 28% от ПВД.

Таблица 12 -Расчёта чистого операционного дохода оцениваемого нежилого помещения за год

	Показатели	ед. изм.	Сумма
1	Арендная ставка за месяц	руб./м2	130,00
2	Площадь оцениваемого объекта	м2	500,00
3	ПВД за год = стр 1*стр 2*12 месяцев /1000	тыс. руб.	780,00
4	Потери от недозагрузки объекта недвижимости, смены арендаторов, недосбора арендной платы = стр 3* 5 %	тыс. руб.	39,00
5	ДВД за год= стр 3- стр 4	тыс. руб.	741,00
6	Расходы арендодателя = стр 3*28 %	тыс. руб.	218,40
7	ЧОД = стр 5-стр 6	тыс. руб.	522,60

Определение стоимости оцениваемой недвижимости выполняется по формуле: Сдп = ЧОД/СК =522,60 / 0,085 = 6148,24 тыс. руб.

5. Согласование результатов оценки, полученных тремя подходами

После определения стоимости недвижимости тремя подходами, необходимо осуществить согласование полученных стоимостных показателей и определить итоговую...