Формирование и развитие рынка жилой недвижимости в крупной агломерации (на примере Санкт-Петербурга)

Размещено на http://www.allbest.ru/

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени

кандидата экономических наук

Формирование и развитие рынка жилой недвижимости в крупной агломерации (на примере Санкт-Петербурга)

Чистяков Георгий Юрьевич

Специальность: 08.00. 05 - Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)

Санкт-Петербург

2010

Работа выполнена в государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет сервиса и экономики»

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Дроздов Геннадий Дмитриевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Черненко Владимир Анатольевич

доктор экономических наук, доцент

Коровин Эдуард Викторович

Ведущая организация: Учреждение Российской академии наук

«Институт проблем региональной экономики РАН»

Защита состоится «___» ____________ 2010 г. в ___ часов на заседании диссертационного совета Д.212.225.01 при Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет сервиса и экономики» по адресу: 191015 Санкт-Петербург, ул. Кавалергардская, д.7, ауд. 304

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет сервиса и экономики» по адресу: 192171 Санкт-Петербург, ул. Трефолева, д.2

Автореферат разослан « » __________________2010 года

Ученый секретарь диссертационного совета,

доктор экономических наук, профессор Е.Е. Шарафанова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность диссертационного исследования. Рыночные преобразования в Российской Федерации существенно изменили институциональные и функциональные аспекты жилищного сектора экономики, что привело к формированию такого важнейшего с социальной и экономической точки зрения сегмента национального рынка, как рынок жилой недвижимости.

Процесс становления и развития рынка жилой недвижимости, начиная с 90-х годов, прошел несколько этапов, для которых характерным явилась смена формата, степени государственного регулирования и в целом ослабление роли государства в этом секторе экономики. Учитывая, что рынок жилой недвижимости является фундаментальным экономическим и социальным фактором существования, устойчивости и развития всего общества, его функционирование только в рамках принципов свободной рыночной системы - невозможно. Наличие системного кризиса в жилищной сфере на современном этапе подтверждает необходимость усиления роли государственного регулирования на рынке жилой недвижимости. Однако, исследование результатов рыночных преобразований, а также традиционных мер государственной политики в сфере обеспечения населения доступным жильем, и, в частности, приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», показали недостаточную эффективность стратегических направлений государственной жилищной политики, что не позволяет полностью решить поставленные задачи улучшения жилищных условий населения. Одновременно процесс государственного регулирования является динамическим и требует постоянного исследования и поиска резервов его совершенствования. На сегодняшний день назрела потребность в разработке и внедрении принципиально новых подходов и методов усиления роли государства в сфере жилищного рыночного механизма, базирующихся на принципах развитой экономики, целью которых стало бы обеспечение паритета интересов как населения и государства, так и компаний-застройщиков, формирующих спрос и предложение на данном рынке. Все вышесказанное обуславливает необходимость углубленного исследования рынка жилой недвижимости для определения наиболее эффективных направлений и методов его государственного регулирования.

Целью диссертационной работы является разработка методических основ формирования и развития рынка жилой недвижимости в крупной агломерации на основе инновационного подхода к его государственному регулированию.

Для достижения указанной цели были сформулированы и решены следующие задачи:

· уточнено понятие, экономическая и социальная функции рынка жилой недвижимости;

· выявлены проблемы, тенденции и закономерности функционирования рынка жилой недвижимости;

· оценено современное состояние и проблемы развития современного отечественного рынка жилой недвижимости;

· систематизированы основные теоретические подходы к регулированию рынка жилой недвижимости;

· разработан и обоснован инновационный методический подход к регулированию рынка жилой недвижимости со стороны государства.

· определен и обоснован мультиатрибутивный эффект регулирования и развития рынка жилой недвижимости с использованием инновационного подхода.

Объектом исследования является рынок жилой недвижимости как сложная экономическая система.

Предмет исследования - организационно-экономические отношения, возникающие в процессе формирования и развития рынка жилой недвижимости в крупной агломерации.

Теоретическая и методологическая основа исследования. Проблема государственного управления рынком недвижимости рассмотренарядом зарубежных исследователей, среди которых следует отметить труды Дж. М. Кейнса, О. Николаса, Р. Ланглойза, Д. Фридмана, Ф. Х. Найта, Генри С. Харрисона, М. Портера, Р. Дж. Страйка и других.

Функционированию современного отечественного рынка недвижимости посвящены работы И. Т. Балабанова, Л. П. Белых, С. В. Грибовского, С.Н. Максимова, Б. Д. Новикова, Е. В. Песоцкой, Е. И. Тарасевича.

Различные аспекты рынка жилой недвижимости в современной российской экономике рассматриваются в работах таких авторов, как: Л. П. Белых, Э. Р. Бугулов, Т. В. Власова, С. Н. Волков, В. А. Горемыкин, В. В. Григорьев, С. А. Ершова, Ю. Н. Казанский, Л. М. Каплан, Н. В. Комарова, С. Н. Максимов, Ю. В. Пашкус, В. И. Ресин, А. Н. Ларионов, А. Н. Асаул, Ю. П. Панибратов, А. С. Роботов, Е. Б. Смирнов, Э. М. Соколовская, Е. И. Тарасевич, А. Ю. Цыцырева, В. З. Черняк и др.

В основе работы заложена методология системного подхода. Использованы методы экономического, сравнительного, факторного анализа, а также графические, статистические, экспертные методы исследования. Кроме того, в аналитической части работы применены методы логического и сравнительного анализа, классификации и систематизации.

Методической и информационной базой исследования явились нормативные и методические материалы государственных органов по вопросам управления формированием и развитием локальных рынков в регионах РФ, а также результаты собственных исследований автора.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке методических основ формирования и развития рынка жилой недвижимости в крупной агломерации.

Наиболее существенными результатами диссертационного исследования, составляющими его научную новизну, являются следующие:

1. По результатам исследования рынка жилой недвижимости Санкт-Петербурга установлено, что основным противоречием является несоответствие существующих объемов строительства объектов жилой недвижимости, потребностям граждан в улучшении жилищных условий. На основе данного противоречия сформулирована проблема повышения эффективности формирования и развития рынка жилой недвижимости в современных условиях заключающаяся в стимулировании строительства объектов жилой недвижимости.

2. Разработана классификация факторов формирования и выявлены закономерности функционирования рынка жилой недвижимости, а также систематизированы теоретические подходы к государственному регулированию РЖН крупной агломерации.

3. Обоснован программно-целевой подход к управлению развитием рынка жилой недвижимости, формирующий специальные экономико-правовые условия для его субъектов, что стимулирует социально-адаптированные процессы ценообразования в крупной агломерации, а также обеспечивает паритет интересов органов регионального управления, населения и компаний-застройщиков.

4. Систематизированы методы оценки стоимости жилой недвижимости на основе комплексного сравнительного анализа и обоснован выбор наиболее эффективного метода формирования программно-целевого подхода к управлению развитием рынка жилой недвижимости.

5. Разработана авторская методика управления развитием рынка жилой недвижимости в регионе на базе денежно-кредитных, социальных, налоговых и иных инструментов формирования экономической и правовой инфраструктуры функционирования субъектов предложения на рынке жилой недвижимости, позволяющая достичь мультиатрибутивного социально-экономического эффекта от управления развитием рынка жилья в результате внедрения методики его инновационного регулирования.

Практическая значимость диссертационного исследования заключается в разработке конкретных методических рекомендаций, использование которых обеспечивает повышение результативности управления развитием рынка жилой недвижимости региона. Результаты проведенных исследований и предложенные методические решения могут применяться органами власти Российской Федерации и отдельными её субъектами при принятии решении в области управления государственной собственностью.

Апробация результатов диссертационного исследования.

Основные положения и результаты исследования получили одобрение в докладах и выступлениях на научно-практических конференциях: Всероссийская научно-практическая конференция «Формирование университетских комплексов - путь стратегического инновационного развития образовательных учреждений» (С.-Петербург, 2008, 2009); Третья Межвузовская научно-практическая конференция «Социально-экономические аспекты сервиса: современное состояние и перспективы» (Санкт-Петербург, 2009); Всероссийском конкурсе «Моя законотворческая инициатива» (Москва, 2010).

Основные положения и выводы диссертации внедрены в практику учебного процесса Санкт-Петербургского государственного университета сервиса и экономики при разработке методических рекомендаций для изучения дисциплин «Региональная экономика и управление», «Предпринимательская деятельность».

Отдельные разработки по повышению эффективности функционирования инвестиционно-строительных компаний внедрены в ООО «АЦР», осуществляющей строительство объектов жилой недвижимости в Санкт-Петербурге.

Публикации. Основное содержание диссертационного исследования отражено в 7 опубликованных работах общим объемом 2,15 п.л. из них 5 статей (1 статья общим объемом 0,35 п.л. опубликована в рецензируемых научных журналах и изданиях, рекомендованных ВАК Минобрнауки России) 2 работы - в материалах и трудах всероссийских конференций.

Структура диссертационного исследования. Диссертационное исследование состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 195 источников, приложения. Объем работы - 178 машинописного текста.

Диссертация выполнена в соответствии с паспортом специальности ВАК Российской Федерации: пункт 3.7. «Локальные рынки, их формирование, функционирование и взаимодействие; межрегиональная торговля. Теория новой экономической географии».

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

рынок жилой недвижимость инновационный

Во введении обоснована актуальность выбранной темы диссертационного исследования; определены объект, предмет, цель и задачи исследования, выявлена степень научной новизны, теоретическая и практическая значимость диссертационной работы.

В первой главе «Региональный рынок жилой недвижимости в современных условиях» проанализированы научные категории в области теории рынка жилой недвижимости, выявлены проблемы становления и развития рынка жилой недвижимости и обоснованы критерии оценки состояния рынка жилой недвижимости в крупной агломерации.

Во второй главе «Методические основы формирования и развития рынка жилой недвижимости крупной агломерации в условиях конкурентной среды» проанализированы проблемы экономико-правовой базы функционирования рынка жилой недвижимости, предложена классификация объектов жилой недвижимости в крупной городской агломерации, обоснована концепция экономического регулирования развития рынка жилой недвижимости в крупной агломерации.

В третьей главе «Методы формирования и управления развитием регионального рынка жилой недвижимости» сформулированы предложения по совершенствованию системы управления развитием рынка жилой недвижимости крупной агломерации, предложена экономическая модель оценки эффективности сделанных предложений и обоснован мультиатрибутивный эффект в системе управления рынком жилой недвижимости.

В заключении приведены основные научные результаты исследования.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

Принципиально новые результаты, которые могут быть использованы в управлении развитием рынка жилой недвижимости городских агломераций Российской Федерации, заключаются в следующем.

1. Уточнено содержание понятия "рынок жилой недвижимости", определено его место в составе рынка недвижимости путем обобщения и анализа определений рынка жилья сложившихся в отечественной и зарубежной практике.

Специфику недвижимости принято формулировать как совокупность свойств, обусловленных особенностями функционирования недвижимости с точки зрения ее материально-вещественной сущности, организационно-правового статуса, статуса недвижимости как товара, статуса недвижимости как инвестиционно-финансового актива.

В работе выявлена взаимосвязь особенностей недвижимости как товара и как объекта инвестиций. Она определяет ряд ключевых возможностей с точки зрения результатов инвестирования в объекты недвижимости (получение дохода и налоговых преимуществ; защита инвестиций от инфляции; увеличение стоимости собственного капитала инвестора; диверсификация инвестиций с целью минимизации риска).

В диссертации автор сформулировал свое определение ключевой экономической категории проводимого диссертационного исследования - «рынок жилой недвижимости».

Рынок жилой недвижимости представляет собой систему экономических отношений между заказчиками, подрядчиками, государством, покупателями объектов жилой недвижимости в части непосредственного производства, реализации и потребления объектов жилой недвижимости, в основе которой лежит принцип паритета интересов субъектов рынка в условиях выполнения основополагающих социальных функций государства путем комплексного управления, включающего в себя прямые и косвенные меры регулирования спроса и предложения на рынке жилой недвижимости.

2. Выявлены специфические факторы формирования и закономерности функционирования рынка жилой недвижимости как рыночного механизма в региональной экономике, а также систематизированы теоретические подходы к государственному регулированию РЖН крупной агломерации.

Для рынка жилой недвижимости в большей степени чем для других рынков характерна локализованность. Региональные и местные рынки недвижимости существенно отличаются как по уровню развития, так и по уровню цен и эффективности инвестиций.

Проведенные исследования позволяют выделить следующие специфические факторы формирования и функционирования РЖН крупной агломерации:

1) На данном рынке практически нет товаров-субститутов. Даже если рассматривать в качестве таковых, например, автомобили, яхты и т.п., то вряд ли их можно считать полноценной заменой, а их стоимость будет существенно выше, чем аналогичных по площади домов или квартир.

2) Быстрое появление на рынке дополнительного предложения невозможно, что свидетельствует о его низкой эластичности.

3) Возможности саморегулирования посредством ценового механизма на данном рынке носят ограниченный характер, обусловливая необходимость государственного вмешательства.

4) Уникальность и большой временной лаг между отдельными сделками с одним и тем же объектом недвижимости, относительно невысокая ликвидность при весьма значительных рисках, обуславливают необходимость появления на рынке не только продавцов и покупателей, но и профессиональных участников - оценщиков, риэлтеров и т.п.

5) Для данного рынка характерна высокая закрытость. Сделки с недвижимостью по своей природе носят приватный характер, а открытая информация часто бывает неполной или недостоверной.

Особенности спроса и предложения на рынке жилой недвижимости характеризует следующая закономерность: с точки зрения домохозяйств, спрос на объекты недвижимости в определяющей мере зависит от соотношения реального и прогнозируемого уровня цен на них и уровня доходов, рассматриваемого в долгосрочной перспективе. При этом многочисленные исследования подтверждают относительную неэластичность спроса по цене на данном рынке. Это объясняется тем, что жилая недвижимость жизненно необходима человеку и при повышении цен на нее потребители предпочитают платить больше, нежели сокращать количество потребляемых жилищных услуг. Ввиду высокой стоимости недвижимого имущества, даже в относительно благополучных странах, спрос на этом рынке в большинстве случаев базируется на основе комбинации нескольких источников: собственных средств, заемных средств, государственных (муниципальных) субсидий и т.п. Кроме того, существенным сдерживающим фактором в этом вопросе выступают издержки переезда.

Другие закономерности выявлены в области предложения на РЖН крупной агломерации. В качестве основных выделяют следующие: уровень развития строительной индустрии; цикличный характер развития рыночного хозяйства; состояние и перспективы финансового рынка; государственные и региональные программы в данной области.

Проведенные исследования показали, что рынок жилой недвижимости включает в себя все многообразие участников смежных и взаимодействующих с ним рынков, а также отношений между ними. В результате были установлены общие границы и его структура. Это позволило раскрыть особенности организации и развития рынка жилой недвижимости крупной агломерации, обусловленные тремя группами факторов:

1) специфическими свойствами самого товара «объект жилой недвижимости»;

2) состоянием национальной жилищной экономики;

3) особенностями конкретного населенного пункта.

В целях исследования рыночных отношений на рынке жилой недвижимости автором отмечается первичный характер жилищного блага, стационарность, неоднородность, долговечность, капиталоемкость, длительность воспроизводственного цикла. Эти свойства обусловили особенности РЖН: отсутствие территориального товародвижения, многократный обмен объекта, значимая роль фактора расположения и жилищных экстерналий, высокие трансакционные издержки, тесная связь с рынками земли и ипотечных кредитов.

3. Обоснован программно-целевой подход к управлению развитием рынка жилой недвижимости, формирующего специальные экономико-правовые условия для его субъектов в сфере предложения, что стимулирует социально-адаптированные процессы ценообразования в регионе, а также обеспечивает паритет интересов органов регионального управления, населения и компаний-застройщиков.

Автором на основе проведенных исследований обоснован программно-целевой подход к управлению развитием рынка жилой недвижимости, как внедрение новых методов регулирования РЖН, способствующих реализации целей государственного управления, который включает в себя как существующие, так и инновационные инструменты управления развитием этого рынка.

Существующие методы государственного регулирования, по нашему мнению, следует дополнить «инновационной компонентой» (рис. 1).

Рис. 1. Воздействие органов регионального управления на РЖН

На рынке жилой недвижимости функционируют два основных субъекта - потребители и производители. Первые стремятся приобрести объекты жилой недвижимости и жилищные услуги, функция производителей сводится к продвижению этих товаров и услуг на рынок. В работе в качестве потребителей рассмотрено население, желающее приобрести объекты жилой недвижимости и формирующее спрос на них на рынке.

Одновременно, компании-застройщики и другие субъекты, предлагающие жилье на первичном рынке, также формируют его спрос. По нашему мнению, анализ трех направлений государственного воздействия в области жилищного рынка, представленный на рис. 1, дает основание предложить в качестве наиболее эффективного подхода к его реформированию и развития «Программно-целевой подход к управлению развитием рынка жилой недвижимости», включающий в себя как административное, так и экономическое регулирование. Основной формой программного управления в настоящий момент выступают целевые комплексные программы (ЦКП).

Принципы их разработки базируются на принципах программно-целевого планирования.

Наиболее важными из них являются:

· целенаправленность - целевая ориентация программ на обеспечение конечных результатов;

· системность - разработка совокупности мер, необходимых для реализации программы (организационно-экономических, законодательных, политических, административных, технологических и т. д.) во взаимосвязи с концепцией развития страны в целом;

· комплексность - разработка отдельных, увязанных между собой элементов программной структуры, обеспечивающих достижение более частных целей должна осуществляться в соответствии с основной целью той или иной программы;

· обеспеченность - все мероприятия, предусмотренные в программе, должны быть обеспечены различными видами необходимых для ее реализации ресурсов: финансовых, информационных, материальных, трудовых;

· приоритетность - отдается предпочтение приоритетным задачам, исходя из общей концепции развития;

· согласованность федеральных и региональных интересов и задач;

· своевременность достижения требуемого конечного результата в установленные целевой программой сроки.

Обосновано, что программно-целевой подход должен включать в себя наиболее эффективные элементы первых двух компонентов (административное и, частично, экономическое регулирование). Полный отказ от мер, включаемых в систему прямого экономического регулирования и связанных с субсидированием населения для повышения спроса на краткосрочном и среднесрочном этапе, практически невозможен. При этом основным и наиболее значимым его компонентом должен стать предлагаемый в диссертации инновационный метод управления развитием рынка жилой недвижимости в крупной агломерации.

4. Систематизированы методы оценки стоимости жилой недвижимости на основе комплексного сравнительного анализа и обоснован выбор наиболее эффективного программно-целевого подхода к управлению развитием рынка жилой недвижимости.

Российский рынок недвижимости сегодня не в состоянии обеспечить удовлетворительной информационной поддержки процесса оценки объектов недвижимости. Оценщик достаточно часто использует результаты применения лишь одного или двух подходов, в связи с большим объемом неточных или неполных данных, снижающих достоверность его выводов. В табл. 1 представлены основные характеристики оценочных подходов.

Таблица 1

Компаративный анализ существующих методов оценки недвижимости

Категории	Затратный подход	Доходный подход	Сравнительный подход
Характер объекта	* "Пассивный" сектор рынка не- движимости * Отсутствует информация о сделках с аналогами * Уникальные объекты	* Объект приносит стабильный доход * Существует практика сдачи подобных объектов в аренду * Существует соотношение между стоимостью объекта и приносимым им доходом	Типовые объекты * Имеется достаточная информация о сделках с аналогичными объектами
Функция оценки	Страхование объекта * Налогообложение / арест объекта * Технико-экономическое обоснование нового строительства * Реализация / Приобретение объекта * Выбор профиля объекта не- движимости * Согласование стоимостей объектов недвижимости, полученных различными методами * Оценка зданий специального назначения (вокзалы, котельные) * Оценка жилых зданий	* Инвестирование в развитие объекта * Технико-экономическое обоснование нового строительства * Согласование стоимостей объектов недвижимости, полученных различными методами * Выбор эффективного варианта использования земельного участка	* Реализация / приобретение объекта * Согласование стоимостей объектов недвижимости, полученных различными методами
Цель оценки	* Определение рыночной стоимости объекта * Определение восстановитель- ной стоимости объекта или стоимости замещения	* Определение рыночной стоимости объекта * Определение инвестиционной стоимости объекта	* Определение рыночной стоимости объекта

Цель оценки зависит от того, какую задачу необходимо решить. В рамках данного исследования целью оценки является формирование системы регулирования рынка жилой недвижимости и создание условий для повышения доступности объектов жилой недвижимости для граждан путем государственного управления развитием этого рынка. Воздействие государства на механизм рыночного ценообразования должно носить

инновационный характер, содержать в себе меры по созданию таких специальных условий функционирования субъектов рынка, которые косвенным образом будут влиять на принятие ими ценовых решений.

Такое воздействие возможно только при наличии единой ценовой информационной системы, которая позволит органам регионального управления, во-первых, структурировать цену объекта жилья, и, во-вторых, дать ему стоимостную оценку с достаточной степенью достоверности. Результаты анализа методов оценки позволяют сделать выбор в пользу затратного подхода, а именно метода индексированной балансовой стоимости, как наиболее оптимального при оценке объектов жилой недвижимости, представленной на первичном РЖН. Поскольку данный подход дает возможность выделения в цене объекта таких основных элементов, как постоянная и переменная часть расходов, маржинальная прибыль, валовой доход, чистая прибыль, налоговое бремя. Каждый из данных элементов может быть использован в системе регионального управления развитием рынка жилой недвижимости.

В дополнение к внедрению единого метода оценки недвижимости на основе затратного подхода в диссертации разработана классификация недвижимости в соответствии с ее потребительскими качествами. Для удобства восприятия использован набор универсальных ассоциаций потенциального потребителя:

Эконом класс. Главная особенность данного класса недвижимости - доступность для потребителя при обеспечении стандартного уровня комфортности проживания. Мотивацией покупателя при выборе данного класса жилья является необходимость улучшить жилищные условия путем приобретения квартиры с необходимым количеством комнат.

Стандарт класс. Данный класс жилой недвижимости должен обеспечивать повышенный уровень комфортности при средней доступности для покупателя. В данном случае покупатель может приобрести недвижимость, в которой определяющим параметром является качество объекта жилой недвижимости.

Люкс класс. Обеспечивает исключительный уровень комфортности проживания, при этом доступность для покупателя значения не имеет. Главная цель при покупке недвижимости данного класса - получение жилища высшего класса, как с точки зрения планировочных решений, так и технического оснащения дома.

Предложенная классификация основана на теории предельной полезности, когда при насыщении потребности в наличии жилья у потребителя появляется потребность в жилье более высокого качества, за которое он согласен заплатить больше. Ниже представлена предлагаемая автором классификация объектов жилой недвижимости по потребительским качествам с соотнесением классов недвижимости с некоторыми физическими параметрами, оцениваемыми покупателями при выборе объекта жилой недвижимости (Табл. 2).

Таблица 2

Классификация объектов жилой недвижимости по потребительским качествам

Параметры	Люкс класс	Стандарт класс	Эконом класс
Местоположение	Исторический центр, престижные районы	Любой район	Любой район
Технология строительства	Монолит/ кирпич	Монолит/ кирпич	Панель/ монолит
Придомовая территория	Огороженная	Огороженная	Огороженная / неогороженная (по инициативе жильцов)
Системы безопасности	Есть	Есть	Нет/есть (по инициативе жильцов)
Подземный паркинг	Есть (одно и более м/мест на квартиру)	Есть (одно или менее м/мест на квартиру)	Нет (есть места для стоянки на придомовой территории)
Отделка холлов	Высококачественная	Улучшенная	Стандартная
Лифты	Tisson, Копе, Mitsubishi, Otis, Schindler	Mitsubishi, LG и др.	Отечественного производства (КМЗ)
Количество квартир на этаже	2-3	4	5 и более
Площадь квартир (комн./кв. м)	2/90-140, 3/130-160, 4/160-190	2/60-80, 3/90-130, 4/110-150	1/35-50, 2/50-70, 3/70-100, 4/100-130
Площадь остекления	Увеличенная (в т. ч. возможно витражное остекление)	Стандартная	Стандартная
Высота потолков (м)	3-3,5	2,8-3,10	2,7-3

Таким образом, для совершенствования управления рынком жилой недвижимости необходимо внедрение методов косвенного государственного управления развитием в области производственного и финансового менеджмента, маркетинговой и ценовой политики, систем бюджетирования и калькулирования себестоимости, систем налогового планирования компаний застройщиков.

В условиях современного рынка подход со стороны государства к управлению в сфере ценообразования, производственного и финансового менеджмента коммерческих организаций должен носить исключительно новаторский характер. К функциям такого управления целесообразно отнести исключительно экономическое стимулирование, а также создание оптимальной правовой, административной среды функционирования субъектов рынка. Воздействие на каждый из элементов системы ценообразования в системе государственного управления развитием предполагает использование инновационных подходов к формированию цены предложения и инициации спроса на первичном региональном рынке жилой недвижимости.

5. Разработана методика управления развитием рынка жилой недвижимости в крупной агломерации на базе денежно-кредитных, социальных, налоговых и иных инструментов формирования экономической и правовой инфраструктуры.

В условиях современного российского рынка основной точкой приложения усилий по управлению развитием рынка жилой недвижимости предлагается выбрать косвенное управление ценой предложения.

В диссертации предложен корелляционно-регрессионный метод определения приоритетных факторов формирования уровня эффективности работы РЖН и нахождения функциональной зависимости интегрального уровня эффективности R работы РЖН от степени реализации уровней объема продаж V и платежеспособного спроса S.

Проведена статистическая обработка данных по восьми муниципальным образованиям города Санкт-Петербурга, вычислен коэффициент линейной корелляционной связи между интегральным фактором R и формирующими V, S и T:

Полученные значения коэффициентов линейной парной корреляции позволили сделать вывод о том, что уровень R эффективной работы РЖН наиболее тесно связан с уровнем объема продаж V () и уровнем платежеспособного спроса S (). Связь интегрального фактора R с уровнем потенциального спроса Т оказалась достаточно слабой (). Такая информативная незначительность последнего фактора дает возможность исключить его из дальнейшего анализа, оставив в качестве приоритетных только факторы V и S.

В результате построена двухфакторная регрессионная модель линейной зависимости этого уровня от формирующих его уровней объема продаж V и платежеспособного спроса S:

R = + a* V + b * S

Окончательно искомое уравнение двухфакторной регрессионной зависимости эффективности работы РЖН от уровней объема продаж V и платежеспособного спроса S соответственно имеет следующий вид:

Сравнительная оценка степени влияния факторов V и S на уровень эффективности R выполнена на основе вычисления коэффициентов эластичности:

Таким образом, полученные результаты свидетельствуют о том, что уровни объема продаж и платежеспособного спроса населения формируют уровень эффективности работы рынка жилой недвижимости в регионе.

В диссертации разработана система мер по косвенному управлению развитием рынка жилой недвижимости, включающая воздействие на спрос и предложение. На рис. 2 представлен алгоритм внедрения методов косвенного государственного управления развитием РЖН, обуславливающих снижение цены реализации объектов жилой недвижимости. Согласно ему целесообразно выполнение следующих действий по развитию и управлению системой рынка жилой недвижимости:

1) Решением данной задачи является внедрение специального налогового режима, который будет косвенно стимулировать частные компании- застройщики к минимизации цены продажи одной расчетной единицы площади жилого объекта. На основе данной классификации в диссертации предложены новые ставки налога на прибыль по каждому классу объекта недвижимости; сформирована ранжированная система распределения создаваемой добавленной стоимости в процессе продажи жилья на первичном рынке, зависящая от класса жилой недвижимости.

В диссертации обоснована необходимость распределения нормы прибыли по следующим уровням: экономичный класс, стандартный класс и люкс класс. Это обеспечивает дифференцированный подход к созданию условий эффективного функционирования компаний-застройщиков в системе социально-экономического баланса интересов субъектов рынка.

По расчетам автора внедрение такого налогового режима приведет к тому, что конъюнктурные наценки (доходы компании, не обусловленные произведенными ими расходами), составляющие до 30% от конечной цены реализации объекта жилой недвижимости, автоматически будут исключены из цены продажи объекта недвижимости. Дополнительной мерой по привлечению частного бизнеса в эту сферу и сохранением в ней существующих компаний-застройщиков может стать снижение налогового бремени собственников при получении ими доходов от долевого участия в деятельности организаций в виде дивидендов.



Рис. 2. Алгоритм косвенного государственного управления развитием рынка жилой недвижимости

2) В результате участок под застройку получит компания, заявившая наименьшую цену реализации одной расчетной единицы объекта жилой недвижимости при продаже на первичном РЖН. Компании-участники аукционных торгов обязаны предоставить полную информацию о предстоящем строительстве: технико-экономическое обоснование строительства, бизнес-план, сметы и иные документы, обосновывающие ценовое предложение и подтверждающие возможности по установлению заявленной цены по итогам строительства. При этом участие компании в аукционных торгах подразумевает, что компания берет на себя обязательства, что конечная цена продажи не будет выше, чем цена, заявленная на аукционе более чем на 5%. Гарантом выполнения обязательств, взятых на себя строительными компаниями, будет являться государство. Залогом исполнения принятых обязательств целесообразно установить право собственности на земельный участок и строящийся на нем объект недвижимости. Если конечная цена реализации одной расчетной единицы окажется выше чем цена, заявленная на аукционе, то построенный (строящийся) объект недвижимости и земельный участок у компании-застройщика будет конфискован государством на безвозмездной основе.

При этом лотом на аукционе должен быть не земельный участок, а здание, которое необходимо на нем построить. В соответствии с генеральным планом для него должны быть четко установлены такие параметры как: этажность, количество квартир, класс жилья (возможно комбинирование нескольких классов в одном здании), требования к инженерному оснащению здания и сроку сдачи дома (срок сдачи может быть установлен не конкретной датой, а периодом, в который необходимо осуществить сдачу дома). Также необходимо предусмотреть меры по обеспечению максимальной прозрачности их проведения и исключения возможности нечестной конкуренции.

Дополнительной мерой стимулирования частных компаний к застройке территорий жильем класса «эконом» и «стандарт целесообразно установить квотирование участков под застройку жильем класса «люкс». В том случае, если компания выигрывает аукционные торги за определенные участки, предназначенные под застройку жильем класса «эконом» («стандарт»), в качестве стимулирования усилий (по обеспечению доступной цены этого жилья ей может быть предоставлен участок под застройку жильем класса «люкс» или территории, предназначенные под застройку объектами коммерческой недвижимости.

3) Поскольку значительная доля затрат строительного предприятия приходится на расходы по приобретению земельных участков под строительство жилых домов эта мера позволит значительно снизить затраты застройщика и, соответственно, конечную цену продажи. Обеспечение граждан жильем является прямой обязанностью государства, поэтому безвозмездная передача земли может считаться расходами государства на проведение социальной политики и не должна предусматривать прямой компенсации потерь государственного бюджета вследствие отказа от продажи земельных участков за деньги.

4) Государство обеспечивает снижение затрат строительных компаний за счет того, что расходы по созданию инженерной инфраструктуры жилого дома будут финансироваться не из средств покупателей жилья, а из бюджетных средств. Сложность строительства новых жилых комплексов связана со значительными затратами на развитие коммунальной инфраструктуры. Частным застройщикам зачастую не выгодно развивать инженерную инфраструктуру за счет собственных средств, так как расходы на подведение коммуникаций к отдаленным объектам строительства не окупятся за счет прибыли от продажи объектов жилой недвижимости.

К развитию отдельных сетей коммунальной инфраструктуры также целесообразно привлекать на правах государственно-частного партнерства естественные монополии, которые оказывают услуги населению, используя данные объекты. Например, при постройке инженерной инфраструктуры на этих условиях после передачи объекта строительства в собственность государству частному инвестору будет гарантировано исключительное право на его эксплуатацию, обслуживание и ремонт на период времени, за который инвестор окупит свои затраты и получит прибыль.

5) Для строительства жилых домов компания-застройщик вынуждены привлекать заемные средства. Последние привлекаются на длительный срок, а в существующих экономических условиях, чем дольше срок привлечения заемных средств, тем больше стоимость их обслуживания (процентная ставка по привлеченным средствам). Целесообразно установление кредитной ставки для заемных средств, привлекаемых на цели строительства жилого фонда, ниже ставки рефинансирования Центрального Банка. Это позволит обеспечить компании-застройщики дешевыми заемными средствами, что снизит себестоимость строительства и цену реализации объектов недвижимости.

Для этого кредиты по льготным ставкам необходимо выдавать не через коммерческие банки, а напрямую через государственные финансовые институты. Целесообразно также использовать для целевого кредитования под строительство жилых объектов средства резервного фонда государства. Доходность данных инвестиций выше доходности, которую государство обеспечивает, вкладывая средства резервных фондов в государственные облигации других стран. В тоже время возвратность средств, направляемых на цели кредитования жилищного строительства, не приведет к росту инфляции, поскольку льготные кредиты лишь часть мер по развитию системы рынка жилой недвижимости, и остальные меры нивелируют инфляционные эффекты от политики «дешевых денег» для отдельно взятого рынка.

6) Создание государственной корпорации с указанными функциями позволит государству осуществлять не только контроль и надзор за действиями компаний застройщиков на рынке жилой недвижимости, но и непосредственно участвовать в конкурентной борьбе. Присутствие на рынке государственной компании, которая в процессе своей работы руководствуется исключительно нормативными актами и соображениями экономической выгоды (в случае строительства жилья для продажи), позволит избежать картельных сговоров между крупными игроками на рынке строительства жилья. Государственная корпорация, участвуя в аукционных торгах и заявляя цену ниже, чем у участников такого сговора, будет выигрывать аукционы и лишать компании той прибыли, которую они могли бы получить. Убытки этих компаний в виде упущенной выгоды приведут к нивелированию соглашений о ценовом сговоре и возврату к условиям рыночной конкуренции.

Наделение данной государственной корпорации функциями по разработке генеральных планов застройки позволит еще на стадии планирования учитывать потребности определенных районов в жилье и диверсифицировать данные потребности по классам жилья в соответствии с предложенной классификацией объектов жилой недвижимости. Особенности налогообложения продажи объектов жилой недвижимости класса «люкс» позволяют сделать постройку и продажу такой недвижимости сверхприбыльной. Поэтому территории, предназначенные под застройку недвижимостью класса «люкс», целесообразно выделять на этапе разработки генерального плана строительства. Строительство жилых домов для отдельных категорий граждан, перед которыми государство имеет обязательства по обеспечению жильем, государственной корпорацией позволит сэкономить бюджетные средства, которые в остальных случаях составляют прибыль частных компаний.

7) В связи с тем, что особую роль в развитии строительства жилой недвижимости играет развитость социальной и дорожной инфраструктуры, целесообразно возложить обязанности по ее созданию на государство. В современных социально-экономических оптимальным вариантом привлечения частных инвестиций является государственно-частное партнерство. В рыночной экономике инвестор вкладывает капитал в объект, если риск минимален, а прибыль высокая. Начальным условием является обязательный возврат капитала. Государство обеспечивает содействие частному бизнесу в развитии инфраструктуры, создании первичных инфраструктурных объектов и впоследствии гарантирует исключительную среднесрочную (или долгосрочную) возможность получения прибыли от этих инфраструктурных объектов.

Таким образом, в условиях комплексного государственного управления жилой застройкой регионов уже на этапе планирования целесообразно привлекать частный бизнес для создания инфраструктурных объектов.

ВКЛАД АВТОРА В ПРОВЕДЕННОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ

Теоретические и методические положения, практические рекомендации и выводы являются результатом многолетних исследований автора.

В процессе исследования получены следующие научные результаты:

сформулированы противоречия и вытекающие из них проблемы формирования и развития рынка жилой недвижимости в Российской Федерации;

разработана концепция экономического регулирования развития рынка жилой недвижимости в крупной агломерации;

разработаны методические основы формирования и развития рынка жилой недвижимости в крупной агломерации, включающие закономерности, факторы, принципы, показатели, критерии, модели и методы;

разработана классификация факторов, влияющих на эффективное функционирование и развитие рынка жилой недвижимости в крупной агломерации;

сформулированы принципы повышения эффективности развития рынка жилой недвижимости в крупной агломерации, позволяющие обеспечить паритет интересов населения, государства и компаний-застройщиков, формирующих спрос и предложение на нем;

разработана система критериев оценки состояния рынка жилой недвижимости в крупной агломерации, позволяющая повысить эффективность жилищного строительства в регионах Российской Федерации;

разработана экономико-математическая модель, позволяющая выделить наиболее важные факторы, подлежащие регулированию и оценить эффективность регулирования рынка жилой недвижимости в регионе;

разработаны контрольно-информационные методы повышения эффективности развития рынка жилой недвижимости в крупной агломерации (на примере Санкт-Петербурга), включающие методы контроля и информационное обеспечение.

Результаты исследования вносят определенный теоретический и практический вклад в повышение эффективности функционирования некоммерческих структур жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации.

ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ ОПУБЛИКОВАНЫ СЛЕДУЮЩИЕ РАБОТЫ

Статьи, опубликованные в изданиях, рекомендованных ВАК:

1. Чистяков Г. Ю. Инновационные подходы к организации финансирования строительства жилья в крупных городах // Транспортное дело России. - М.: 2008.- № 2 - С.70-72- 0,35 п.л.

Статьи, опубликованные в прочих научных изданиях:

2. Чистяков Г. Ю. Теория и практика управления рынком жилья // Жилищная экономика. - М.: 2009.- № 1 - С.83-92- 0,39 п.л.

3. Чистяков Г. Ю. Совершенствование системы управления развитием рынка жилой недвижимости // Экономика и управление народным хозяйством. - М.: 2009.- № 1/2 - С.30-34- 0,41 п.л.

4. Чистяков Г. Ю. Проблемы функционирования и развития рынка жилой недвижимости // Современные аспекты экономики. - СПБ.: 2008.- №10(135) - С.146- 151 - 0,25 п.л.

5. Чистяков Г. Ю. Инновационный подход к государственному регулированию рынка жилой недвижимости // Современные аспекты экономики. - СПБ.: 2008.- №10(135) - С.82 - 88 - 0,25 п.л.

6. Чистяков Г. Ю. Анализ методов оценки недвижимости. / Формирование университетских комплексов - путь стратегического развития образовательных учреждений : Материалы Всероссийской научно-практической конференции СПб.: СПбГУСЭ, 2008. - С.205-208- 0,25 п.л.

7. Чистяков Г. Ю. Косвенное регулирование рынка жилой недвижимости. / Формирование университетских комплексов - путь стратегического развития образовательных учреждений: Материалы Всероссийской научно-практической конференции - СПб.: СПбГУСЭ, 2008. - С.225-228- 0,25 п.л.

Размещено на Allbest.ru

...