Совершенствование алгоритма обоснования инвестиционных решений в сфере коммерческой недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени

Совершенствование алгоритма обоснования инвестиционных решений в сфере коммерческой недвижимости

08.00.05 -- Экономика и управление народным хозяйством

кандидата экономических наук

Кузьмина Светлана Николаевна

Москва, 2008

Работа выполнена на кафедре «Социально-экономическое прогнозирование» ГОУ ВПО «Государственного университета управления».

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор, Буданов Игорь Анатольевич

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор, Бусов Владимир Иванович

кандидат экономических наук, Ноздрина Надежда Николаевна

Ведущая организация: Центральный экономико-математический институт РАН

Защита состоится «17» декабря 2008 г. в 15 часов на заседании диссертационного совета Д.212.049.08 в ГОУ ВПО «Государственный университет управления» по адресу: 109542, г. Москва, Рязанский проспект, 99, ГУ--805.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета управления, с авторефератом на сайте www.guu.ru.

Автореферат разослан « » ноября 2008 г.

Ученый секретарь диссертационного совета Д.212.049.08 кандидат экономических наук, доцент М.Н. Рыбина

Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. За последние годы в сфере коммерческой недвижимости России произошли существенные перемены. Рынок коммерческой недвижимости РФ считается на сегодняшний день одним из самых перспективных и стремительно развивающихся рынков в офисном, торговом, складском и гостиничном сегментах. Активность как российских, так и иностранных инвесторов и девелоперов на этом рынке растет с каждым годом.

По оценкам игроков рынка, за 2007 год инвестиции в коммерческую недвижимость России составили около 15 миллиардов долларов США, или 18% от всех иностранных инвестиций в экономику РФ (данный показатель в 2006 году составил 4,23 миллиарда).

При этом 60% инвестиций пришлось на торговую недвижимость, 23% -- на офисы, 12% -- на гостиницы, а 5% -- на склады.

Стабильно растет и размер инвестиционных проектов: если в 2003 году средний размер объекта инвестиционной сделки составлял 8 тыс.--10 тыс. кв. м., то к 2007 году интерес инвесторов уже привлекали объекты площадью от 25 тыс. кв. м.

Помимо увеличения площади привлекательных для инвесторов объектов, необходимо отметить повышение их качества, масштаба и сложности. В условиях усиливающейся конкуренции, действующие участники рынка активно привлекают профессиональных консультантов и архитекторов к работе над проектами, наблюдается рост влияния на рынок коммерческой недвижимости международных операторов и инвестиционных фондов. Важно отметить, что ведущей тенденцией 2007 года стал качественный скачок в развитии региональных рынков коммерческой недвижимости и смещение интереса девелоперов и инвесторов от столицы к российским регионам. Следствием этой тенденции стал приход как российских, так и иностранных инвесторов не только в города-«миллионники», но и в населенные пункты, где проживает не менее 300 тыс. человек.

В связи с описанными выше факторами и особенностями рынка высокую актуальность имеет разработка инструментария для всесторонней оценки инвестиционной привлекательности проектов или существующих объектов в сфере коммерческой недвижимости, позволяющего обеспечить подготовку и выбор стратегических управленческих решений, как для инвесторов, так и для руководителей регионов и городов.

Степень разработанности проблемы. В отечественных и зарубежных научных исследованиях большое внимание уделено анализу инвестиционной привлекательности проектов, анализу рынка коммерческой недвижимости. Однако отсутствует специальный инструментарий, позволяющий определять влияние на параметры инвестиционных проектов специфических особенностей рынка коммерческой недвижимости и объектов недвижимости, в том числе, особенностей местоположения объекта или участка девелопмента. Для развития рынка коммерческой недвижимости РФ актуальным является вопрос разработки научных подходов и методических рекомендаций для анализа проектов в сфере коммерческой недвижимости не только с точки зрения финансовых показателей, но на основе расширения возможностей использования информации о тенденциях рынка недвижимости и влияния факторов местоположения на успех проекта.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования являлась разработка методических подходов к обоснованию инвестиционного решения в сфере коммерческой недвижимости на основе анализа динамики и структуры рынка с учетом специфики местоположения реализуемого проекта.

В соответствии с указанной целью в диссертации были поставлены следующие основные задачи:

· Определение понятия «коммерческая недвижимость как объект инвестирования»;

· Выявление характеристик объекта, определяющих рыночную цену проекта в сфере коммерческой недвижимости и их систематизация;

· Исследование методических подходов к анализу рынка коммерческой недвижимости в целях принятия инвестиционных решений и их адаптация к текущей ситуации в РФ;

· Оценка инвестиционной привлекательности рынка коммерческой недвижимости РФ в 2002Ї2007 гг.;

· Выявление критических факторов успеха, определяемых факторами местоположения объекта и его специфическими особенностями для торгового и офисного секторов рынка коммерческой недвижимости.

Объектом исследования диссертации является рынок коммерческой недвижимости в Российской Федерации как сфера инвестиционной деятельности.

Предметом исследования выступали закономерности формирования эффекта инвестиций в проекты коммерческой недвижимости в зависимости от характеристик рынка и специфических особенностей местоположения объектов недвижимости.

Методологическая и информационная база. Теоретической и методологической базой диссертационного исследования послужили результаты исследований российских и зарубежных ученых по следующим направлениям:

· коммерческая недвижимость: Асаул Н.А., Бесланов Р.Д., Гарина С.А., Кулибанова В.В., Луговой О.Н., Пейзер Р., Старков В.Р.;

· инвестирование в сфере недвижимости: Астахов И.А., Бадеян В.Г., Бакулина А.А., Бланк И.А., Бузова И.А., Гитман Л., Жихарев К.Л., Лишшиц В.Н., Мак-Лин Э., Петров И.С., Соловьев А.А., Стефанков К.В, Тарасевич Е.И., Туркин С.И., Шабасов А.А., Ханатаев Е.Г.;

· анализ рынка недвижимости: Акопянц Э.А., Борисов Е.В., Лочмеле Р.Р., Лукьянова Н.Г., Масянова Н.Н., Стерник Г.М., Хафиятуллова А.А., Шмитц А.;

· оценка недвижимости: Грибовский С.В., Львов Д.С., Медведева О.Е., Фридман Д.;

· управление недвижимостью: Гровер Р., Люлин П.Б., Озеров Е.С., Разу М.Л., Татевосян А.Р., Харламов А.С.;

· торговая недвижимость: Андерхилл П., Барыбин Е.В., Долганов К.Л., Канаян К., Крамер А., Русских А.М., Савин А.Г., Трушкин А.М., Широватов С.В., Якушенко Ю.В.;

· офисная недвижимость: Громков О.В.

Также были изучены принципы исследований в области коммерческой недвижимости, установленные Институтом коммерческих инвестиций в недвижимость США, Институтом управления недвижимостью США и Институтом городских земель США.

В качестве информационной базы использовались специальная, нормативная, справочная и научная литература, специализированные периодические издания, материалы тематических выставок, данные департамента консалтинга и оценки компании Paul's Yard Realty, экономико-аналитического отдела компании ЗАО «РТМ Девелопмент», отдела консалтинга компании «Торговый квартал», результаты полевых мониторинговых исследований, материалы интернет-сайтов, посвященных коммерческой недвижимости, статистические сборники.

Для проведения исследования использовалось методы сбора и агрегирования информации, сравнительного анализа, системного и статистического анализа, группировки и сопоставления, метод экспертных оценок, методы инвестиционного анализа, методы принятия управленческих решений.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке специального инструментария для оценки офисного и торгового сегментов рынка коммерческой недвижимости, учитывающего общие для рынка и специфические для объекта факторы местоположения объекта, влияющих на его доходность и рыночную цену, и интеграции полученных результатов в алгоритм обоснования инвестиционных решений в этой сфере.

В соответствии с вышеупомянутым:

· уточнено понятие «коммерческая недвижимость как объект инвестирования»;

· определены общие и специфические факторы, влияющие на рыночную цену объекта / проекта офисного и торгового назначения;

· проведена адаптация методических подходов к анализу рынка офисного и торгового секторов к специфическим особенностям рынка коммерческой недвижимости РФ для принятия инвестиционных решений;

· проведена оценка инвестиционной привлекательности рынка офисной недвижимости г. Москвы и торговой недвижимости г. Санкт-Петербурга;

· систематизированы ключевые факторы успеха для выбора местоположения объектов коммерческой недвижимости;

· выявлены специфические особенности параметров привлекательного местоположения для объектов офисной и торговой недвижимости;

· предложена методика сравнения инвестиционной привлекательности городов в целях принятия решения о развитии в них объектов торговой недвижимости.

Практическая значимость исследования заключается в возможности широкого использования рекомендаций и методик, разработанных автором, девелоперскими организациями, инвестиционными компаниями и фондами, кредитующими структурами, оценочными и консалтинговыми компаниями при обосновании инвестиционной привлекательности проектов в сфере коммерческой недвижимости, выборе привлекательных для застройки участков и принятии рациональных управленческих решений. Результаты исследования могут быть использованы инвесторами, государственными органами власти и местного самоуправления при принятии решения о застройке территории города и / или области.

Апробация работы и публикации. Теоретические результаты исследования обсуждались на научно-практических конференциях и семинарах: II-ая ежегодная конференция «Торговые центры в России: «Управление торговым центром Ї комплексный подход» (2005 г.), конференция «Ритэйл и торговые центры: поиск компромисса» издательского дома Building (2006 г.), семинар «Повышение доходности объекта коммерческой недвижимости с помощью инструментов маркетинга» Infor-media Russia (2007 г.). Основные положения диссертации отражены в 5 научных публикациях общим объемом 2,26 печатных листа. Одна работа представлена в научном издании, входящем в перечень ВАК Минобрнауки РФ. рыночный коммерческий недвижимость инвестиционный

Структура диссертационного исследования отражает его цель и задачи и состоит из введения, трех глав, включающих девять разделов, заключения, а также списка использованной литературы, состоящего из 178 литературных источников, 18 ресурсов сети Интернет, и трех приложений. Основное содержание работы изложено на 156 страницах текста. Диссертация содержит 33 таблицы, 17 рисунков и 13 формул.

Основное содержание работы

Во введении обоснована актуальность темы диссертации, сформулированы цель и задачи исследования, определены объект и предмет исследования, отражена научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе «Коммерческая недвижимость как инвестиционный объект» диссертационного исследования производилось уточнение понятия коммерческой недвижимости как инвестиционного объекта, для чего на основе рассмотрения различных классификаций типов недвижимости была определена сущность понятия «недвижимость» в целом, выделена группа объектов, относящихся к коммерческой недвижимости, на основе классификаций предложенных отечественными и зарубежными авторами, и выявлены свойства коммерческой недвижимости как объекта инвестирования.

Под термином «коммерческая недвижимость» подразумевается вся совокупность нежилых зданий с относящимися к ним земельными участками, для которых существует физическая и юридическая возможность, а также экономическая целесообразность коммерческого использования. В соответствии с теорией инвестиционного менеджмента, цель инвестирования заключается в поиске и определении такого способа вложения инвестиций, при котором обеспечивался бы требуемый уровень доходности и минимальный риск. Объекты коммерческой недвижимости позволяют получать доход как в форме арендных платежей при сдаче в аренду, так и, предоставляя владельцу возможность для получения прибыли в качестве части бизнеса. Выделение сегментов рынка коммерческой недвижимости в зависимости от механизма получения дохода и направления использования объектов представлено на рис. 1. Объекты коммерческой недвижимости позволяют также получать доход или прибыль за счет прироста стоимости вложенных средств во время между покупкой и продажей объекта. Коммерческая недвижимость является одним из инструментов процесса инвестирования. Объектами инвестирования в сфере коммерческой недвижимости могут являться готовые объекты, выставленные для продажи, и предлагаемые на рынке проекты для девелопмента или трансформации (редевелопмента) на различных стадиях их реализации.

В процессе исследования показано, что сегменты рынка коммерческой недвижимости характеризуются высокой дифференциацией доходности, определяемой временем и местом реализации инвестиционного проекта. Инвестор, собирающийся приобрести приносящую доход недвижимость, сталкивается с необходимостью выбора объекта или проекта и определения бюджета покупки. Стоимость коммерческой недвижимости, приносящей доход форме арендных платежей, Ї это функция денежного потока от эксплуатации этого объекта (разница фактического арендного дохода и эксплуатационных расходов) или чистый операционный доход. Для сопоставления величины исходной инвестиции / бюджета покупки с суммой поступлений, генерируемых объектом недвижимости в течение прогнозируемого срока владения объектом, используют метод «Чистой текущей стоимости» (ЧТС или NPV), приведенной к моменту инвестиционных вложений:

где: НИ Ї начальная сумма инвестиций в проект (стоимость объекта при покупке или затраты на строительство при реализации проекта девелопмента),

ДП Ї денежный поток, полученный от эксплуатации объекта (чистый операционных доход) в период времени n,

ПП Ї чистые поступления от продажи объекта, рассчитанные на основе метода прямой капитализации,

N Ї продолжительность инвестиционного периода (число этапов -- месяцев, лет),

i Ї ставка дисконтирования (годовая норма отдачи, которую инвестор желает или может (по условиям рынка) иметь на инвестируемый капитал).

Рисунок 1. Классификация видов недвижимости по направлению использования

Рынок коммерческой недвижимости не является рынком совершенной конкуренции, так как реализуемые объекты нельзя стандартизировать для целей определения рыночной цены. В ходе исследования выделены общие и специфические ключевые факторы, влияющие на рыночную цену недвижимости. К общим факторам отнесены характеристики сегмента рынка, к которому относится объект, и характеристики местоположения. К факторам рынка, влияющим на инвестиционные затраты, доходы, эксплуатационные расходы проекта, ставки капитализации того или иного сектора коммерческой недвижимости, отнесены следующие ключевые параметры: количественный и качественный уровень существующего и будущего предложения, характеристики спроса, уровень средних арендных ставок и эксплуатационных платежей, тенденции рынка. К факторам месторасположения относятся экономические, социальные, территориальные особенности макро- и микроокружения конкретного местоположения, их инвестиционная привлекательность для развития какого-либо типа коммерческой недвижимости и соответствие физических и маркетинговых характеристик земельного участка для той или иной функции.

К специфическим характеристикам отнесены следующие качественные свойства самого объекта недвижимости, которые были выявлены в ходе обработки данных о существующем предложении объектов офисной и торговой недвижимости г. Москвы и г. Санкт-Петербурга: коэффициент потерь (отношение полезной (арендопригодной) площади здания к его общей площади), класс офисного здания или формат торгового центра, год ввода здания в эксплуатацию (и/или год реконструкции / реконцепции), этажность, наличие управляющей компании, тип и емкость автомобильной парковки, наличие систем вентиляции, кондиционирования и отопления, архитектурные особенности здания и его конструкции (кирпичное, панельное и т. п.), тип планировки здания, состояние и качество отделки, технические особенности оснащения здания: наличие систем пожаротушения, тип электроснабжения, обеспечение телекоммуникациями, наличие охраны и технических средств безопасности, наличие систем автоматизации здания, вертикальные коммуникации, объекты инфраструктуры в здании, состав якорных и не якорных арендаторов, наличие знаков навигации, систем радиовещания, ставки аренды и эксплуатационные платежи, скидки, сроки договоров по заключенным договорам аренды, наличие вакантных помещений.

Перечень факторов, обозначенных в табл. 1, не являются исчерпывающим. В настоящее время на рыночную цену приобретаемой коммерческой недвижимости влияние оказывают также институциональные условия: правовой статус объекта, структура сделки и т.д. Это приводит к отклонению цен отдельных сделок от уровня цен, сложившихся на рынке и затрудняет выявление доминирующих тенденций, приводит к скрытию информации. Таблица 1. Специфические факторы, влияющие на рыночную цену объекта коммерческой недвижимости в зависимости от его назначения

Для апробации предложенных методических подходов проведена оценка инвестиционной привлекательности рынков коммерческой недвижимости г. Москвы (офисный сегмент) и г. Санкт-Петербурга (торговый сегмент) в 2002Ї2007 гг. Информация для анализа была собрана на основе полевых исследований, собственной базы данных автора.

Основные параметры предложения московского рынка офисной недвижимости на начало 2007 года приведены в Таблице 2.

При анализе спроса на офисные помещения были установлены следующие процессы:

· спрос формируется в основном за счет российских компаний-арендаторов (75Ї80%);

· наибольший объем запрашиваемых площадей приходится на Центральный район, область третьего транспортного кольца и Юго-Западное направление;

· самыми востребованными по размеру являются помещения площадью 201Ї400 кв. м, причем средний размер запрашиваемой одним арендатором площади увеличивается от года к году;

· вне зависимости от размера офисного блока по уровню спроса лидирует центральный район города. Спрос на большие офисные помещения в основном наблюдается в Западном, Южном и Северо-Западном направлениях, на помещения среднего размера -- в районе третьего транспортного кольца, а на аренду малых помещений не зависит от фактора местоположения офисного здания.

Таблица 2. Основные характеристики предложения на рынке офисной недвижимости Москвы (2006 г.)

Метод сравнительного анализа инвестиционной привлекательности проектов применим только для тех рынков недвижимости, на которых имеется возможность получения достоверной информации (в том числе о ставках аренды или ценах на объекты продажи). В регионах РФ подбор объектов-аналогов вызывает трудности, так как их рынки коммерческой недвижимости находятся еще на стадии формирования.

Предлагаемые алгоритмы принятия инвестиционных решений представлены в табл. 5. Для разработки стратегии выхода на рынок РФ с точки зрения развития проектов торговой недвижимости, был предложен метод оценки сравнительной эффективности территорий, в основе которого положен расчет рейтинга инвестиционной привлекательности городов.

На основе информации по 65 городам РФ был составлен рейтинг инвестиционной привлекательности рынка торговой недвижимости. Итоговое значение показателя привлекательности города рассчитывается по следующей формуле:

где

, , ,

R_x Ї уровень душевого оборота розничной торговли в городе относительно среднего уровня по исследуемой выборке городов;

R_y Ї уровень душевых инвестиций в городе относительно среднего уровня по исследуемой выборке городов;

R_z Ї уровень обеспеченности современными качественными торговыми площадями относительно среднего уровня по исследуемой выборке городов.

Этот метод позволяет систематизировать направления поиска инвестиционных решений. Целенаправленный поиск местоположения объектов на территории города возможен на основе метода изохрон. Разработанные критерии позволяют инвестору выбрать наиболее подходящее местоположение для объекта, способное в будущем как приносить высокий периодический доход от аренды, установив высокие арендные ставки, так и обеспечить максимальный прирост стоимости объекта.

В заключении диссертационной работы приводятся основные результаты проведенного исследования, выводы и предложения.

· Коммерческая недвижимость включает в себя всю совокупность нежилых зданий с относящимися к ним земельными участками, для которых существует как физическая и юридическая возможность, так и экономическая целесообразность коммерческого использования.

· Объектами инвестирования в сфере коммерческой недвижимости являются готовые объекты, выставленные для продажи, и предлагаемые на рынке проекты для девелопмента или трансформации (редевелопмента) на различных стадиях их реализации.

· Выделены факторы, влияющие на рыночную цену проекта в сфере коммерческой недвижимости, и осуществлено их разделение на общие характеристики сегмента рынка и специфические характеристики объекта. Подчеркнуто определяющее значение факторов местоположения и качественных свойств самого объекта недвижимости.

· Предложены подходы к анализу спроса на офисную недвижимость посредством анализа баз данных об инвестиционных намерениях и заявок с требованиями потенциальных покупателей и арендаторов, на торговую недвижимость Ї анализа присутствия и планов развития сетевых торговых операторов.

Таблица 5. Алгоритмы принятия инвестиционного решения в сфере коммерческой недвижимости

· Оценка инвестиционной привлекательности рынка коммерческой недвижимости РФ в 2002Ї2007 гг. на примере рынка офисной недвижимости г. Москвы и рынка торговой недвижимости г. Санкт-Петербурга отображает возможность использования предложенных методологических подходов к анализу рынка в отечественных условиях.

· Выявлены критические факторы местоположения объекта коммерческой недвижимости или участка для девелопмента объекта коммерческой недвижимости, связанные с инвестиционной привлекательностью города или региона, физическим и маркетинговым месторасположением участка девелопмента или объекта, влияющие на его рыночную цену, и обозначены их особенности для офисной и торговой функции.

· Установлено что сравнительный анализ характеристик инвестиционной привлекательности сегментов рынка коммерческой недвижимости и факторов местоположения объекта позволяет инвестору, осуществить стратегический выбор проектов развития.

Публикации по теме диссертации

1. Кузьмина С.Н. Анализ рынка офисной недвижимости классов А и В в Москве. // Экономика. Управление. Культура. Вып. 12, М.: 2005. Ї С. 187Ї190 (0,21 п.л.).

2. Анализ рынка торговой недвижимости г. Санкт-Петербурга. // Научные труды Института народнохозяйственного прогнозирования РАН, М.: МАКС Пресс, 2008. Ї с. 484Ї501 (1,03 п.л.).

3. Кузьмина С.Н. Основные подходы к анализу рынка офисной недвижимости. // Вестник Государственного Университета Управления № 10/10, 2007.Ї С. 229Ї235 (0,7 п.л.) (список ВАК).

4. Кузьмина С.Н. Оценка рынка помещений в торговых коридорах города Москвы. // Экономика. Управление. Культура. Вып. 13, М.: 2006. Ї С. 158Ї161 (0,14 п.л.).

5. Кузьмина С.Н. Оценка состояния рынка торговых помещений города Москвы // Экономика. Управление. Культура. Вып. 13, М.: 2006. Ї С. 161Ї164 (0,18 п.л.).

Размещено на Allbest.ru