Размещено на http://www.allbest.ru/

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Развитие методов анализа портфельных инвестиций в недвижимость с учетом экономической цикличности

08.00.05 - Экономика и управление

народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство)

Волков Дмитрий Анатольевич

Нижний Новгород - 2011



Работа выполнена НАЧОУ «Современная гуманитарная академия»

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор Ларионова Юлия Владимировна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор, Роботов Александр Сергеевич,

доктор экономических наук Фирсов Михаил Владимирович

Ведущая организация: ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет»

Защита состоится «25» ноября 2011 г. в 16.00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.162.08 при ФГБОУ ВПО «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет» по адресу: 603950, г. Нижний Новгород, ул. Ильинская, д. 65, корп. Х, ауд. 330.

C диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет».

Автореферат разослан «24» октября 2011 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета,

доктор экономических наук, доцент С.В. Горбунов

Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью решения весьма важной экономической и социальной проблемы, связанной с совершенствованием методов анализа инвестиций в недвижимость с учетом экономической цикличности.

В периоды кризисных явлений, сопровождающихся неустойчивостью на финансовых рынках, вопрос сохранения капитала стоит особенно остро, поэтому в эти периоды внимание должно уделяться инвестиционным инструментам, позволяющим не столько преумножить капитал, сколько сохранить его с помощью инвестирования в наименее рискованные инструменты, одним из которых является недвижимость.

Проведенный в диссертации экономический анализ позволил установить, что современный рынок инвестиций в недвижимость способствует развитию финансовых и товарных рынков, развитию рынка труда и формированию материально-инфраструктурной базы. Рациональное инвестирование собственного и заемного капитала в недвижимость наряду с комплексной оценкой экономических рисков, связанных с инвестициями в недвижимость, позволяет инвестору рассчитывать на получение дохода от владения собственностью в будущем, что обуславливает потребность в комплексном прогнозировании рынка инвестиций в недвижимость.

На эффективность инвестиционных проектов в сфере недвижимости весьма существенно влияют экономические циклы. Однако управление портфелем инвестиций в недвижимость, позволяющим одновременно управлять совокупностью объектов недвижимости, может осложнять процедуру принятия инвестиционных решений. В диссертации обосновано, что в настоящее время важнейшим фактором, определяющим конкурентную модель управления инвестиционным портфелем, становится использование современных моделей управления инвестиционными системами с учетом эмпирических наблюдений экономической цикличности.

Существующие в настоящее время методические подходы к анализу инвестиций в недвижимость рассматривают лишь отдельные их аспекты. Вместе с тем системная концепция циклического анализа рынка инвестиций в недвижимость, как в начале проведения реформ, так и на современном этапе отсутствует, что, в свою очередь, не позволяет эффективно использовать имеющийся потенциал инвестиций в недвижимость.

Указанные обстоятельства, а также недостаточная проработанность методологических подходов, позволяющих создать аналитический аппарат формирования портфеля инвестиций в недвижимость с учетом экономических циклов, определили важность теоретического осмысления волновых процессов и общей природы экономического цикла; разработки концепции циклического анализа рынка инвестиций в недвижимость, что, в свою очередь, обусловило актуальность темы исследования.

Степень разработанности проблемы. Проблема анализа особенностей и преимуществ инвестирования в недвижимость получила весьма значительное внимание в исследованиях зарубежных и российских ученых. Так, в работах Ардемасова Е.Б., Асаула Н.А., Балабанова И.Т., Белых Л.П., Бромвича М., Бузовой И.А., Ветлугина С.Ю., Вечера Н.Ф., Волкова Д.Л., Горбунова С.В., Горемыкина В.А., Данилова Ю.А., Дмитриева М.Н., Егорова А.Ю., Зимина И.А., Ивановой Ю.В., Казанского Ю.Н., Кущенко В.В., Ларионова А.Н., Максимова С.Н., Орешковича Е.В., Панибратова Ю.П., Поляковского Г., Рахмана И.А., Рекитара Я.А., Ресина В.И., Роботова А.С., Родионовой Н.В., Смирнова Е.Б., Стерника Г.М., Тарасевича Е.И., Фирсова М.В., Фридмана Д.И., Хавина Д.В., Щербакова Н.А., Щурова Б.В., Ясина Е.Г. всесторонне проанализирована экономическая сущность объектов недвижимости и особенности процедуры инвестирования в недвижимость, а также рассмотрена структура рынка недвижимости, методы его регулирования и финансирования.

Исследование проблем управления портфелем инвестиционной недвижимости нашло отражение в работах следующих отечественных и зарубежных авторов: Глазьева С.Ю., Кейнса Д.М., Кондратьева Н.Д., Корпинена П., Костюка В.Н., Кузнеца С., Маршалла А., Менша Г., Миллера М., Миллса Дж., Митчелла У., Перез-Переза С., Пирра С., Рахмана И.А., Родионовой Н.В., Ростоу У., Фабоцци Ф., Фамы Е., Форрестера Дж., Хансена Э., Шиллера Р., Шумпетера И., Яковца Ю.В. и прочих авторов.

В российской практике проблема анализа цикличности рынка инвестиций недвижимость является недостаточно проработанной. Поэтому, в диссертации был проанализирован преимущественно зарубежный опыт управления портфелем инвестиционной недвижимости и анализа цикличности инвестиций в недвижимость, представленный в работах следующих авторов: Берри Б., Борна У., Брюеггмана У., Гамелинка Ф., Гёетзмана У., Греблера Л., Гренадира С., Дойтена С., Доунса А., Кайзера Р., Кляйна Р., Клаппа Дж, Клейтона Дж., Колуэлла П., Лапозы С., Маурера Р., Мюллера Г., Парка Дж., Пирра С., Рулака С, Уитона У., Фабоцци Ф., Фамы Е., Фолдвери Ф., Хойта Г., Чатратха Ф., Чен Л., Шатерье С. и других.

Вместе с тем, проблемы совершенствования методов управления портфелем инвестиционной недвижимости и анализа инвестиций в недвижимость с учетом экономической цикличности остаются до настоящего времени вне поля зрения отечественной экономической науки. Вышеизложенное обусловило выбор темы настоящего исследования, определило его цель, задачи и структуру.

Целью диссертационной работы является развитие методов долгосрочного анализа портфельных инвестиций в недвижимость с учетом экономической цикличности для повышения эффективности экономического прогнозирования при принятии инвестиционных решений, отвечающих требованиям и закономерностям развития современной рыночной экономики.

Основными задачами исследования явились:

- раскрытие экономической сущности рынка инвестиций в недвижимость;

- анализ теории управления портфелем инвестиционной недвижимости и исследование общей природы экономического цикла;

- исследование волновых тенденций на рынке недвижимости и оценка влияния инфляции на рынок инвестиций в недвижимость.

- изучение современных подходов к управлению портфелем инвестиционной недвижимости и к анализу инвестиций в недвижимость;

- исследование зарубежного опыта функционирования и развития рынка инвестиций в недвижимость;

- разработка алгоритма анализа портфельных инвестиций на рынке недвижимости с учетом цикличности;

- обоснование концепции циклического анализа портфельных инвестиций на рынке недвижимости;

- разработка прогноза развития рынка инвестиций в недвижимость России на среднесрочную перспективу.

Объект исследования - рынок инвестиций в недвижимость.

Предметом исследования является совокупность организационно-экономических отношений, возникающих в инвестиционном процессе на рынке недвижимости. недвижимость инфляция инвестиция

Гипотеза исследования. В периоды ускорения инфляции, рост инфляционного давления стимулирует опережающий рост цен на недвижимость и рост доходности от владения недвижимостью в период повышательной фазы инфляционного цикла. В то же время, в период роста инфляции инвестиции в недвижимость являются хорошим антиинфляционным активом, позволяющим сохранить капитал, в то время как в период спада инфляционного давления большей доходностью обладают финансовые активы. Таким образом, можно с высокой степенью достоверности утверждать, что инвестиционная стратегия, учитывающая влияние инфляционных циклов должна быть достаточно гибкой и позволять чередовать реальные и финансовые активы в инвестиционном портфеле в периоды отдельных фаз экономического цикла с целью максимизации дохода в периоды роста экономики, и сохранения капитала в периоды ее спада.

Теоретической и методологической базой исследования явились методы, теории и концепции, представленные и обоснованные в классических произведениях и современных разработках. Диалектический подход позволил проанализировать эволюцию инвестиционной деятельности на рынке недвижимости и, как ее отражение, эволюцию взглядов на исследуемый сегмент национальной экономики в экономической литературе. Данный подход помог уточнить социально-экономическую сущность категории «рынок инвестиций в недвижимость». При обосновании теоретических выводов применялись методы сравнения и обобщения, приемы статистического анализа. Кроме того, при написании данной работы изучены труды отечественных и зарубежных ученых в области анализа инвестиций в недвижимость с учетом экономической цикличности.

Информационной базой для доказательства основных положений исследования явились аналитические материалы по теме исследования, законодательные и нормативные акты федеральных и региональных органов государственной власти. По практическим вопросам анализа портфельных инвестиций в недвижимость использованы аналитические и статистические данные Минэкономразвития России, Федеральной службы государственной статистики, Минрегиона России, Правительства РФ. В работе использованы также материалы международных и отраслевых научно-практических конференций и информация из глобальной сети Интернет.

Научная новизна диссертации заключается в развитии методов анализа и управления портфельными инвестициями на рынке недвижимости с учетом экономической цикличности на основе планирования, мониторинга и комплексного регулирования осуществляемых проектов.

К числу наиболее важных научных результатов, полученных лично автором и определяющих научную новизну и значимость проведенных исследований, относятся следующие положения:

1. Уточнено понятие «рынок инвестиций в недвижимость», представляющий собой способ взаимодействия продавцов и покупателей недвижимости, осуществляющих долгосрочные вложения капитала в объекты недвижимости на инвестиционной основе. Рынок инвестиций в недвижимость - это совокупность механизмов, способствующая развитию финансовых и товарных рынков, стимулирующая развитие других сегментов национальной экономики.

2. Выявлены тенденции развития рынка портфельных инвестиций в недвижимость в России в пореформенный период: отсутствие четких критериев включения и исключения объектов инвестиционной недвижимости в совокупный портфель; перманентные политические и социально-экономические преобразования в стране; отстающий от развитых стран уровень развития исследуемого рынка; переход объектов недвижимости из муниципальной в частную собственность; формирование конкуренции на исследуемом рынке; отсутствие корректных статистических данных, необходимых для долгосрочного анализа динамики рынка инвестиционной недвижимости и выявления длинноволновых тенденций и закономерностей; регулярный мониторинг состояния рынка недвижимости, а также оценке потенциала возможного расширения портфеля инвестиционной недвижимости.

3. Предложен алгоритм анализа портфельных инвестиций на рынке недвижимости с учетом цикличности (5 этапов), позволяющий учесть в инвестиционном процессе долгосрочное изменение макроэкономических показателей, текущие тенденции рынка недвижимости, анализ предпочтений и целей инвестора, и анализ структурны рисков, связанных с инвестициями. Основные этапы многоэтапной схемы анализа инвестиций на рынке недвижимости включают в себя: анализ конкретных предпочтений и целей инвестора; анализ временного горизонта инвестиций в недвижимость; исследование общеэкономической ситуации и анализ отдельных сегментов рынка недвижимости с идентификацией систематических и несистематических рисков; комплексный анализ рисков, ассоциированных с объектом инвестиций; классификация выявленных рисков на группы.

4. Обоснована концепция циклического анализа портфельных инвестиций на рынке недвижимости, включающая в себя: анализ кратко- и долгосрочных целей инвестора; поиск альтернативных вариантов формирования портфеля инвестиционной недвижимости с учетом различных особенностей инвестирования; экономические механизмы; систему критериев и показателей оценки текущего этапа экономического развития в фазе Кондратьевского цикла и ритма Кузнеца; формулирование выводов на базе исследования; научное обоснование принятия инвестиционного решения.

5. Представлен прогноз развития рынка инвестиций в недвижимость России на среднесрочную перспективу. Обосновано, что развитие исследуемого рынка будет происходить в тесной взаимосвязи с международными рынками капитала и в зависимости от изменения конъюнктурных макроэкономических показателей. Ключевое отличие - показатель потребности граждан в удовлетворении жилищных условий, поскольку в развитых странах с активным использованием кредитов субъектами рынка и более высокой среднедушевой долей ВВП на человека коррекция цен на недвижимость будет большей, чем в тех странах, где субъекты рынка относятся сдержано к использованию кредитов и где высока потребность в удовлетворении жилищных условий.

Теоретическая и практическая значимость исследования. Научные результаты настоящего диссертационного исследования развивают экономику строительства усовершенствованным инструментарием анализа инвестиций в недвижимость с учетом экономической цикличности.

Предложенные автором диссертации алгоритм анализа портфельных инвестиций на рынке недвижимости с учетом цикличности и концепция циклического анализа инвестиций на рынке недвижимости могут быть использованы органами государственной власти при выработке и реализации федеральных и региональных программ развития рынка недвижимости.

Соответствие диссертации паспорту научной специальности. Тема диссертации соответствует п.1.3.68. «Методологические подходы к анализу портфельных инвестиций на рынке недвижимости» паспорта номенклатуры специальностей научных работников ВАК.

Апробация данной работы проведена в выступлениях на I-й Всероссийской научно-практической конференции «Интеллект. Инновации. Информация. Инвестиции. Институты. Инфраструктура» (Москва, 2010 г.) и Международной научно-практической конференции «Информационное пространство современной науки» (Чебоксары, 2010 г.), основные результаты опубликованы в научных журналах «Транспортное дело России», «Российское предпринимательство», «Экономика и управление народным хозяйством», «Жилищная экономика», «Молодой ученый».

Выводы и результаты диссертационного исследования докладывались на заседаниях кафедры «Экономика и управление народным хозяйством» НАЧОУ «Современная гуманитарная академия», практические наработки применяются ООО «НИЦ “Стратегия”» для анализа портфельных инвестиций в недвижимость.

Публикации. Основные результаты диссертационного исследования опубликованы в 8 работах, общим объемом 20,1 п.л. (авт. - 11,42 п.л.), в т.ч. 3 в журналах, рекомендованных ВАК, и одной научной монографии.

Структура диссертационной работы определена логикой исследования, отражает его цель и основные задачи. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы из 227 источников. Ниже представлена структура работы.

Введение

Глава 1 Теоретические аспекты исследования рынка инвестиций в недвижимость.

1.1 Понятие рынка инвестиций в недвижимость и обоснование его места и роли в инвестиционном процессе.

1.2 Анализ теории управления портфелем инвестиционной недвижимости и исследование общей природы экономического цикла.

1.3 Исследование волновых тенденций на рынке недвижимости и оценка влияния инфляции на рынок инвестиций в недвижимость

Глава 2 Экономический анализ практики функционирования рынка инвестиций в недвижимость.

2.1 Выявление тенденций развития рынка инвестиций в недвижимость в России в пореформенный период.

2.2 Критический анализ современных подходов к управлению портфелем инвестиционной недвижимости и анализу инвестиций в недвижимость.

2.3 Исследование зарубежного опыта функционирования и развития рынка инвестиций в недвижимость.

Глава 3 Совершенствование методов анализа рынка инвестиций в недвижимость.

3.1 Разработка алгоритма анализа инвестиций на рынке недвижимости с учетом цикличности.

3.2 Концепция циклического анализа инвестиций в недвижимость.

3.3 Прогноз развития рынка инвестиций в недвижимость России на среднесрочную перспективу.

Заключение.

Список использованной литературы.

Основные положения и результаты работы, выносимые на защиту

1. При исследовании теоретических аспектов рынка инвестиций в недвижимость уточнено понятие «рынок инвестиций в недвижимость» и определено его место в инвестиционном процессе.

«Рынок инвестиций в недвижимость» представляет собой способ взаимодействия продавцов и покупателей недвижимости, осуществляющих долгосрочные вложения капитала в объекты недвижимости на инвестиционной основе.

Рынок инвестиций в недвижимость - это совокупность механизмов, способствующая развитию финансовых и товарных рынков, развитию рынка услуг труда и формированию материально-инфраструктурной базы, стимулирующая развитие других сегментов национальной экономики.

В процессе диссертационного исследования установлено, что каждый из типов недвижимости является одной составной частью общего рынка, который и составляет рынок недвижимости. Так, например, в соответствии с Международными стандартами финансовой отчетности, под «инвестиционной недвижимостью» понимается земля или здание, либо часть здания, либо и то, и другое, находящиеся в распоряжении (собственника или арендатора по договору финансовой аренды). В.И. Ресин определяет рынок недвижимости как набор механизмов, с помощью которых передаются права собственности на недвижимость и на интересы, связанные с ней. С помощь рынка недвижимости устанавливаются цены, и распределяются конкурентные интересы между различными вариантами земельного пользования. Рынок недвижимости, по его мнению, представляет сложную структуру, цель которой - свести покупателей и продавцов.

С точки зрения автора настоящей диссертации, представленное определение не полностью раскрывает роль недвижимости в системе рыночного хозяйства, поскольку в данном определении отсутствует трактовка объектов недвижимости как товара. Кроме того, в данном определении ничего не говорится о спросе-предложении объектов недвижимости на рынке и подразумевается, что цены предложения устанавливаются совокупностью покупателей и продавцов, в то время как цены не «устанавливаются», а изменяются под влиянием спроса и предложения

Автором диссертации обосновано, что специфика рынка недвижимости во многом определяется природой и особенностями недвижимого имущества как объекта рыночных отношений. Причиной этого является «многообразная роль», которую занимает недвижимое имущество, являясь объектом рыночных отношений.

Специфической особенностью рынка недвижимости является разделение экономических благ на 2 класса: реальные активы, к которым относятся здания, сооружения, оборудование и произведенные товары и финансовые активы, включающие в себя наличные денежные средства, сберегательные счета в банках, акции, облигации и пр. активы. С этой точки зрения, реальные активы оказываются непосредственно вовлеченными в процесс производства, либо могут непосредственно использоваться владельцем этих активов, что дает ему право требования или право на получение дохода без непосредственного их использования в производственной деятельности.

В процессе диссертационного исследования установлено, что объекты недвижимости могут выступать для различных участников рынка как разновидность финансового актива, имеющего в отличие от иных видов активов данного класса - облигаций, валюты, акций - вещную природу, так и как реальный актив, предназначенный для производственной деятельности или для личного пользования.

Вместе с тем, наряду с большинством благ в рыночной экономике, объекты недвижимости являются предметами купли-продажи, которые могут приобретаться или продаваться в различных целях: для производственного потребления (реальные капитальные активы), для целей личного использования (реальные потребительские активы), для получения доходов от сдачи в объекта в аренду или перепродажи актива (финансовый актив в вещной форме). Вследствие вышеуказанных характеристик, рынок недвижимости включает в себя элементы как потребительского рынка, так и рынка финансового и реального капитала, и очень часто не может быть однозначно классифицирован как один из них.

С учетом физических и юридических особенностей недвижимости, выявлены отличия ее от иных аналогичных по назначению инвестиционных активов. К их числу в диссертации отнесены: большая прозрачность как объекта инвестиций вследствие материально-вещественной природы недвижимости; требование существенного «порогового» уровня инвестиций для ее приобретения; низкая корреляция доходов с доходами от иных активов; обеспечение сохранности инвестируемых средств, благодаря ее вещной природе и обеспечение роста стоимости земли с течением времени; генерация относительно стабильных и предсказуемых денежных потоков; сложная структура денежных потоков, которая проявляется сначала в оттоке денежных средств в начале жизненного цикла, а затем в постепенном переходе к положительным денежным потокам, генерируемых доходами от сдачи объектами недвижимости в аренду и проч.

Проведенный в работе анализ позволил сформулировать и научно обосновать определение ключевой экономической категории проведенного исследования - рынка инвестиций в недвижимость. Представленное определение позволяет позиционировать рынок недвижимости как самостоятельный сегмент рынка и выявить его особенности по отношению к другим сегментам национальной экономики.

В диссертации обосновано, что портфельные инвестиции в недвижимость могут иметь как краткосрочный, так и долгосрочный характер. Краткосрочные инвестиции в недвижимость осуществляются в открытые и закрытые паевые инвестиционные фонды, а также инвестиции через производные финансовые инструменты, такие как акции на паевые и индексные инвестиционные фонды, инвестирующие в недвижимость. К долгосрочным инвестициям в недвижимость в работе отнесено инвестирование, осуществляемое через непосредственную покупку объектов недвижимости и ипотечные инвестиции. Как правило, такие инвестиции имеют временной период инвестирования от 10 до 30 лет.

2. Выявлены основные тенденции развития рынка инвестиций в недвижимость в России в пореформенный период.

В процессе диссертационного исследования установлено, что в результате осуществленных в России реформ структура рынка недвижимости существенно изменилась. Характерной особенностью этого периода явились процессы перехода недвижимости из муниципальной в частную собственность, а также формирование конкурентного рынка недвижимости. Существенным отличием российского рынка недвижимости от аналогичных развивающихся рынков в других странах стал процесс становления в условиях развития рыночной экономики.

Приватизация позволила вести речь о недвижимых объектах как особой разновидности товара, которая может являться объектом отношений собственности, и, следовательно, нуждается в механизме, позволяющим в полной мере реализовать право собственности, а также осуществить передачу и разделения этого права на рынке. Помимо этого, приватизация стала толчком к появлению на различных секторах рынка различных объектов недвижимости и массового покупателя и продавца и обусловила развитие института оценки недвижимой собственности, что явилось необходимым звеном рыночного механизма.

В настоящей диссертации использованы результаты исследований Г.М. Стерника, который делит весь период развития российского рынка недвижимости на два этапа. В качестве первого этапа им выделяется период с июня 1990 г. по июнь 2000 г., продлившийся в общей сложности 10 лет. В качестве второго этапа - период с июня 2000 г., длящийся по настоящий момент (ретроспективная динамика рынка жилой недвижимости на примере гг. Москва и Санкт-Петербург за 1990-2008 гг. представлена на рисунке 1).

Выявлено, что в пореформенный период имели место весьма значительные расхождения в оценочных стоимостях объектов недвижимости. Во многом это было обусловлено тем, что рыночные цены на жилье определялись в долларовом эквиваленте, в то время как балансовая стоимость определялась в рублевом эквиваленте. Данное несовершенство в законодательном регулировании вело к значительным потерям от налоговых поступлений в государственный бюджет. Поэтому основными проблемами рынка недвижимости в этом периоде было отсутствие должного государственного регулирования, выразившееся в бесконтрольности деятельности участников и агентов рынка, которое приводило к ущербу тех или иных сторон в результате сделок с жильем.

Рисунок - 1 Динамика этапов становления и развития рынка жилой недвижимости в России на примере г. Москва и г. Санкт-Петербург в 1990-2008 гг.

В период с сентября по октябрь 2008 г. на отечественном рынке наступила некоторая стабилизация цен, вызванная неопределенностью в отношении будущего развития мировой экономики и российской экономики в частности.

Однако начиная с конца ноября 2008 г. и до конца 1-го квартала 2009 г. произошло снижение долларовых цен на недвижимость на 20-40% в результате проведенной плавной девальвации курса рубля на соответствующую величину. В то же время, снижение рублевых цен на недвижимость оказалось существенно меньшим (рисунок 2).

Рисунок - 2 Динамика изменения средних цен предложения за 1 м² квартир общей площади эконом-класса и темпы изменения цен в период с 2002 по март 2009 гг.

Установлено, что в период стадий роста произошедших в 1994, 2001, 2003 и 2005 гг. быстрее всего росли цены в наименее качественных (более дешевых) классах жилья, в то время как в наиболее качественных (более дорогих) темпы роста цен были существенно ниже. Именно по этой причине, жилье эконом-класса в эти периоды имело большую инвестиционную привлекательность. Напротив, в периоды перехода к стабилизации цен, происходившей в 1996, 2002, 2004 гг. и в конце 2006 г. наблюдалась обратная тенденция, сопровождавшаяся более быстрым снижением цен наименее качественных сегментов недвижимости. Таким образом, в течение исследуемого периода происходило расслоение трендов, а на стадии стабилизации происходило понижение средней удельной цены в классах низкокачественного жилья и одновременно повышение в классах высококачественного.

В других субъектах РФ динамика цен в течение исследуемого периода в основном была аналогична ситуации в Москве и Санкт-Петербурге. Различия в темпах и несинхронность развития ценовой ситуации определялись различной степенью их социально-экономического развития, инвестиционной привлекательности, включая удаленность от Москвы, транспортную доступность, другие факторы (рисунок 3).

Рисунок - 3 Индексы роста цен на жилье в Москве и регионах в долларовом эквиваленте

Общей тенденцией, характеризующей схожую динамику роста цен в целом по России, являлось историческое отставание России по душевой обеспеченности жильем, высокий процент ветхого жилищного фонда, недостаточные темпы строительства и предложения жилья в условиях растущего платежеспособного спроса населения.

Выделены три циклических волны, произошедших на российском рынке недвижимости с 2000 г., которые сопровождались ежемесячным ростом цен до 8-10% и более в фазы повышения рынка, и временным снижением темпов роста до нуля - в фазы коррекции рынка. Отличительным фактом явилось то, что периоды колебания темпов роста цен в Москве и других городах России примерно оказались сопоставимы: в Москве период колебаний за анализируемый период составил 2,5 года, в то время как в других городах - 2,5-3,5 года. Причиной периодического снижения темпов роста цен стало уменьшение объема платежеспособного спроса, вызванного невозможностью для значительной доли покупателей догнать рост цен.

Проведенный в диссертации анализ показал, что 20-летний этап становления развития российского рынка недвижимости характеризовался развитием в условиях постоянных социально-экономических и политических преобразований, что внесло существенный вклад в формирование современной структуры российского рынка недвижимости. Исследование ретроспективной динамики российского рынка недвижимости выявило отсутствие корректных статистических данных, достаточных для долгосрочного анализа ретроспективной динамики рынка недвижимости и выявления длинноволновых тенденций и закономерностей, специфичных для российского рынка недвижимости. Этот факт обуславливает потребность исследования длинноволновых тенденций зарубежных рынков недвижимости.

3. Предложен алгоритм анализа портфельных инвестиций на рынке недвижимости с учетом цикличности (5 этапов), позволяющий учесть в инвестиционном процессе долгосрочное изменение макроэкономических показателей, текущие тенденции рынка недвижимости, анализ предпочтений и целей инвестора, и анализ структурны рисков, связанных с инвестициями.

Учитывая глобальный характер развития экономики и все большую тесную корреляцию основных экономических показателей развивающихся стран с аналогичными показателями развитых стран, при формулировании научных выводов в диссертации сделано предположение, что в дальнейшем динамика изменения основных экономических показателей российской экономики будет сопоставима с показателями развитых стран. Данное допущение основывалось на том, что период с 1998 по 2009 гг. динамика развития российской экономики происходила в общем тренде с развитием глобального финансового рынка и расширением масштабов перемещения капитала между отдельными странами.

Выявлено, что с начала 2005 г. рост цен на жилье во многих странах составлял более чем 30%, что явилось следствием дешевизны денежных ресурсов на глобальных рынках, обусловивших быстрый рост кредитования. В этой связи автор диссертации прогнозирует, что дальнейшее развитие российской экономики будет происходить в непосредственной взаимосвязи с общеэкономическими тенденциями развития глобальной экономики, наибольший вклад в которую оказывают экономики развитых стран.

На основе проведенного диссертационного исследования автором установлено, что в современной практике инвестиционного анализа распространены два подхода к проведению анализа портфельных инвестиций: top-down и bottom-up.

Первый подход предполагает проведение иерархического инвестиционного анализа «сверху-вниз», т.е. начиная с анализа и прогноза макроэкономической ситуации в целом, переходя к общему анализу сектора недвижимости в контексте взаимосвязи с экономикой в целом, и заканчивая анализом отдельных секторов недвижимости и отдельными характеристиками исследуемых объектов недвижимости.

Другой подход - «bottom up» предполагает проведение инвестиционного анализа «снизу-вверх», т.е. начиная с анализа уникальных характеристик исследуемого объекта недвижимости, и заканчивая анализом влияния на этот объект рыночных тенденций и общеэкономических условий.

Обосновано, что в практике инвестиционного анализа широко применяется первый подход, предполагающий первоначальный прогноз общеэкономических тенденций, прогноз развития сектора рынка недвижимости и применение результатов этого прогноза к оценке текущих инвестиций в проект. Однако довольно часто проведение экономического анализа является формальным и перегруженным излишними данными, без выделения основных экономических индикаторов, непосредственно влияющих на рынок недвижимости. Кроме того, формальное отношение к общеэкономическому анализу приводит к возможной недооценке систематических экономических рисков. Недостаточная проработанность макроэкономических прогнозов приводит к регулярной недооценке рисков предполагаемых объектов инвестиций. В этом контексте в диссертации предложен многоэтапный подход, который должен лежать в основе анализа портфельных инвестиций на рынке недвижимости (рисунок 4).

Этап первый - анализ предпочтений и целей инвестора. В этом аспекте инвестиционная недвижимость может рассматриваться с нескольких точек зрения: имеющая потребительскую стоимость, т.е. удовлетворяющая жизненные потребности в жилище; как элемент производственных фондов предприятия; как способ сохранения капитала; как источник доходов.

На втором этапе должны исследоваться проблемы, затрагивающие анализ краткосрочных и долгосрочных целей инвестора. Цели данного этапа являются продолжением исследования целей на первом этапе, характеризуемых анализом предпочтений, целей, и финансового положения инвестора. Например, строительные и девелоперские компании преследуют краткосрочные цели, связанные со строительством и последующей реализацией объектов недвижимости. В результате временной горизонт таких инвестиций варьируется в пределах 2-5 лет. В случае с физическими лицами, фондами коллективных инвестиций, инвестирующих привлеченные средства инвесторов и акционеров в инвестиционную недвижимость, период инвестирования может варьироваться от нескольких лет, до нескольких десятков лет, в зависимости от стратегии инвестирования конкретного фонда.

На третьем этапе должно проводиться исследование общеэкономической ситуации и анализ отдельных сегментов рынка недвижимости, т.е. на этом этапе должна проводиться идентификация систематических и несистематических рисков. Анализ систематических рисков должен проводиться сквозь призму анализа долгосрочного цикла колебаний экономической конъюнктуры, определении текущей фазы долгосрочного цикла, и прогнозе развития макроэкономических показателей в соответствии с ретроспективными статистическими данными развития длинных циклов.



Такой анализ может быть проведен на базе эмпирических временных характеристик цикла - периода цикла, т.е. расстоянию от пика до пика, составляющему для инфляционных циклов в среднем 30 лет, оценке периодов фазы подъема и спада долгосрочного цикла, а также оценке темпов роста и падения фактической инфляции в фазах подъема и спада.

В диссертации обосновано, что уже на третьем этапе можно установить, находится ли экономика в состоянии спада, депрессии, роста или «расцвета» в долгосрочном периоде, и определении будущего направления развития макроэкономических показателей отличных от линейных. Ожидаемый рост / снижение инфляционного давления на экономику в прогнозном периоде влечет за собой увеличение/снижение требуемой нормы доходности, закладываемой инвестором в связи с долгосрочными структурными изменениями в экономике. В результате, рост требуемой нормы доходности в таких условиях отражает систематические риски, закладываемые инвестором. Анализ связи систематического риска с ростом / снижением инфляционного давления может быть произведен с помощью регрессионных моделей, связывающих изменение процентных ставок по кредитам с изменением инфляционного давления в экономике.

На четвертом этапе должен быть проведен комплексный анализ рисков, ассоциированных с портфельными инвестициями в недвижимость. В данном случае, источниками риска могут быть следующие факторы, оказывающие наибольшее влияние на рынок недвижимости: риски местоположения, а также риски изменения спроса и предложения на локальном рынке инвестиционной недвижимости; риски типов собственности объектов инвестиционной недвижимости; риски правового статуса объектов инвестиционной недвижимости, правового регулирования рынка инвестиционной недвижимости и изменения законодательства; риски инвестирования, включающие в себя инфляционные риски, риски реинвестирования; риски ликвидности.

На пятом этапе должна быть проведена классификация выявленных рисков на несколько групп: систематические макроэкономические риски, не поддающиеся диверсификации (данный тип рисков подчеркивает характер связи рискованности инвестиций в недвижимость со среднерыночным уровнем риска на рынке капитала); диверсифицируемые или управляемые риски, которые могут быть элиминированы за счет формирования портфеля объектов инвестиционной недвижимости; случайные риски, к которым относятся специфические риски того или иного объекта недвижимости (условия финансирования, характер местоположения, условия арендного соглашения, риск ухудшения технического состояния объекта недвижимости и проч.; такие риски могут быть элиминированы введением премии за специфические риски, увеличивающими требуемую норму доходности за инвестирование в тот или иной объект недвижимости).

В диссертации обосновано, что проведение анализа портфельных инвестиций в недвижимость в соответствии с вышеописанными этапами представляет собой качественный анализ с оценкой как систематических рисков, так и несистематических. Предложенная структура и содержание этапов инвестиционного анализа будет полезна для: оценки систематических рисков, ассоциированных с инвестициями в недвижимость; определения благоприятного момента для осуществления инвестиций и выхода из проекта; адекватной оценки приемлемости инвестиционной стратегии применительно к предпочтениям инвестора (агрессивное инвестирование, пассивное инвестирование, способ сохранения капитала и т.п.).

4. Обоснована концепция циклического анализа портфельных инвестиций на рынке недвижимости, включающая в себя: анализ кратко- и долгосрочных целей инвестора; поиск альтернативных вариантов формирования портфеля инвестиционной недвижимости с учетом различных особенностей инвестирования; экономические механизмы; систему критериев и показателей оценки текущего этапа экономического развития в фазе длинного Кондратьевского цикла и ритма Кузнеца; формулирование выводов на базе исследования; обоснование принятия инвестиционного решения.

Обосновано, что на втором этапе экономического анализа портфельных инвестиций в недвижимость должен проводиться анализ длительности инвестиций в соответствии с теми или иными предпочтениями и мотивами инвестора. На этом этапе должен быть определен временной горизонт периода инвестирования. Здесь же необходимо определить: будут ли инвестиции в недвижимость носить краткосрочный характер с целью получения дохода в рамках очередного цикла, либо эти инвестиции будут долгосрочными, целью которых является сохранение капитала, либо получение доходов в отдаленной перспективе. Определение инвестиционных мотивов инвестора в совокупности с уточненным инвестиционным горизонтом позволит уже на данном этапе уточнить, какие риски ассоциированы с этими инвестициями и какой подход к учету влияния цикличности (краткосрочная или долгосрочная цикличность) должен быть исследован (рисунок 5).

В соответствии с определенными временными предпочтениями инвестора в инвестиционной модели должно учитываться влияние либо краткосрочных циклов, либо влияние долгосрочных конъюнктурных колебаний экономики. В случае, если инвестиционные мотивы инвестора ограничены краткосрочными инвестициями, основное внимание в рамках инвестиционного анализа должно уделяться исследованию следующих показателей в прогнозном периоде:

- изучению макроэкономических перспектив развития региональной экономики в краткосрочной перспективе, с оценкой потенциала роста экономики в ближайшие годы, характеризуемого изменением спроса и предложения на инвестиционную недвижимость в регионе;



Рисунок - 5 Концепция циклического анализа портфельных инвестиций в недвижимость

- изучению прогнозных темпов роста цен на недвижимость/ставок арендной платы в купе с прогнозными темпами роста доходов населения;

- изучению прогнозной динамики вакантности рынка недвижимости, сопровождаемый ростом или снижением ставок арендной платы;

- изучению прогнозной динамики изменения коэффициента капитализации;

- изучению прогнозного увеличения или снижения объемов инвестиций в строительство объектов недвижимости и другим показателям, способным оказать влияние на объем регионального рынка недвижимости, в который планируется осуществлять инвестиции.

Анализ отмеченных показателей в случае краткосрочных инвестиций в недвижимость позволит выявить риски, ассоциированные с нестабильностью денежных потоков от аренды в период очередного 10 летнего цикла, влияние которых на приведенную стоимость объекта недвижимости оказывает более значительное влияние, чем в случае с долгосрочными инвестициями. Так, в случае краткосрочных инвестиций в недвижимость падение денежных потоков от аренды и возможное падение стоимости объектов недвижимости в фазе спада краткосрочного цикла не может быть элиминировано, поэтому риски недополучения прибыли в краткосрочном периоде существенно возрастают, что может оказать значительное влияние на показатели текущей инвестиционной окупаемости и рентабельности.

Использование Концепции циклического анализа портфельных инвестиций в недвижимость позволяет обосновать, что в долгосрочном периоде, динамика цен на недвижимость тесно связана с ритмами Кузнеца. Одновременно с этим структурные кризисы на рынке недвижимости происходят в периоды смен Кондратьевских длинных волн. Кроме того, на основе ретроспективного анализа в работе выявлены общие характеристики в структуре повышательных и понижательных фаз инфляционного цикла, также включающие в себя включающие в себя длительность цикла.

5. Представлен прогноз цикличности рынка инвестиций в недвижимость России на среднесрочную перспективу.

Выявлено что характерным признаком, объединяющим оба десятилетия развития российского рынка недвижимости, является длительность фазы роста, которая составила почти 7 лет. Исследуя первый этап роста российского рынка недвижимости, в диссертации установлено, что восходящая фаза роста длительностью 7 лет взяла свое начало в 1991 г. и закончилась в 1998 г. вместе с экономическим кризисом. За период первой фазы роста российского рынка недвижимости цены на жилую недвижимость выросли в 5-10 раз - со 100-150 долл. США/1 м² в 1990 г. до 1000 долл. США/1 м² в 1998 г. Последовавшая тенденция коррекции цен на недвижимость составила от 20 до 40 % - до уровня 600-800 долл. США/1 м².

Характерно, что темпы роста цен в рамках двух этапов роста в 1990-1998 г. и 2000-2008 гг. схожи и состоят из трех повышательных волн. Первая фаза роста в обоих этапах характеризуется резким ростом цен на недвижимость без существенной коррекции - стоимость квадратного метра в первом этапе роста увеличилась со 100-150 долл.США/1 м² до 600-700 долл. США/1 м², а на втором этапе с 600-700 долл. США/1 м² до 1700-2000 долл.США/1 м². Вторая фаза роста в обоих этапах отличалась от первой тем, что была более короткой по длительности, и рост цен был менее интенсивным, однако с более существенной коррекцией. На первом этапе роста к середине 1990-х гг. цены на недвижимость выросли до 1000-1200 долл. США/1 м², после чего последовала коррекция. В случае второго этапа роста цены на недвижимость варьировались в пределах 4000-5000 долл. США/1 м², после чего началась временная коррекция. Третья фаза роста на первом этапе была самой короткой и завершилась в 1998 г. с началом экономического кризиса, во время которого коррекция цен на недвижимость составила от 20% до 40%. Третья фаза второго этапа началась в 2007 г. после чего в середине 2008 г. произошел обвал цен. По состоянию на 2010 г. цены на недвижимость уже прекратили свое падение, и даже отмечается небольшой рост. Таким образом, достоверно видно, что в обоих случаях фаза роста российского рынка недвижимости составляет 7 лет, в то время как полная фаза цикла рынка недвижимости составляет около 10 лет.

Исследование цикличности российского рынка недвижимости за последние 20 лет вместе с цикличностью цен на недвижимость в 18 странах с 1970 по 2010 гг., представленное в табл. 1, свидетельствует о том, что продолжительность цикла рынка недвижимости в России в целом сопоставима в общемировой продолжительностью, составляющей 9,5 лет или 38 кварталов. Несмотря на то, что экономическая ситуация в России в 90-х гг. весьма значительно отличается от экономической ситуации последнего десятилетия (совершенно отличная правовая обстановка, различная динамика доходов населения, курсов валют и цен на нефть) характер роста российского рынка недвижимости совпадает как по этапам, так и по длительности отдельных фаз.

Таблица 1 - Цикличность цен на недвижимость в 18 странах с 1970 по 2010 гг.

Цикл	Подъем	Спад
	Длительность	Изменение цен*	Длительность	Изменение цен**
1970 - середина 1990-х	21 квартал	40%	18 кварталов	-22%
Середина 1990-х - настоящее время	41 квартал	114%	13 кварталов	-15%
18 развитых стран включают в себя: Австралия, Канада, Дания, Финляндия, Франция, Германия, Ирландия, Италия, Япония, Корея, Нидерланды, Новая Зеландия, Норвегия, Испания, Швеция, Швейцария, Великобритания и США * В реальном исчислении, от низшей точки спада до пика ** В реальном исчислении, от пика до низшей точки спада

Анализ причин возникновения кризиса в России в 1998 г. и 2008 г. также позволяет выявить определенные сходства. Оба кризиса были вызваны не только внутренними проблемами в российской экономике, но и носили общемировой масштаб: в первом случае начало было положено Азиатским кризисом 1997 г., а во втором случае - ипотечным кризисом 2008 г. в США.

Данные факты свидетельствуют о тесной зависимости экономики России от внешних условий. В частности, ипотечный кризис 2008 г. сопровождался острейшим кризисом ликвидности, что привело к резкому удорожанию иностранного капитала. Это в свою очередь сказалось на провале Приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», принятой 5.09.2005 г. Рост стоимости иностранного капитала привел к удорожанию ипотечных займов и сокращении объемов ипотечного кредитования. Кроме того, рост стоимости заемных средств привел к удорожанию строительства недвижимости на первичном рынке.

Установлено, что бурный рост российского рынка недвижимости, наблюдавшийся в 2006-2008 гг. имел схожие причины с ростом рынков недвижимости в зарубежных странах. В этот период рост глобальных фондовых рынков имел тенденцию к замедлению, поэтому на фоне бурного роста рынков недвижимости в 2000-2006 гг. многие инвесторы изымали средства из фондовых рынков и вкладывали их в рынки недвижимости, тем самым подпитывая глобальный бум на недвижимость. Это еще один фактор, свидетельствующий о явной диспропорции роста цен на недвижимость по сравнению с реальным ростом доходов населения. Также это свидетельствует не о росте реального потребительского спроса, а о спросе инвестиционного или спекулятивного характера, вызванного перетеканием капитала из одних секторов рынков в другие.

В диссертации обосновано, что дальнейшее развитие рынка недвижимости России, также как и глобальных рынков недвижимости, будет происходить в тесной взаимосвязи с международными рынками капитала, и в зависимости от изменения конъюнктурных макроэкономических показателей. Единственным отличием в данном случае будет являться показатель потребности населения в удовлетворении жилищных условий. Это обусловлено тем, что в развитых странах с активным использованием кредитов субъектами рынка и более высокой среднедушевой долей ВВП на человека коррекция цен на недвижимость будет большей, чем в странах, где субъекты рынка относятся сдержано к использованию кредитов и где высока потребность в удовлетворении жилищных условий.



Основные выводы и положения по работе

1. Уточнено понятие «рынок инвестиций в недвижимость», представляющий собой способ взаимодействия продавцов и покупателей недвижимости, осуществляющих долгосрочные вложения капитала в объекты недвижимости на инвестиционной основе. Рынок инвестиций в недвижимость - это совокупность механизмов, способствующая развитию финансовых и товарных рынков, развитию рынка услуг труда и формированию материально-инфраструктурной базы, стимулирующая развитие других сегментов национальной экономики.

2. Выявлены тенденции развития рынка инвестиций в недвижимость в России в пореформенный период: перманентные политические и социально-экономические преобразования в стране; поиск альтернативных вариантов формирования портфеля инвестиционной недвижимости с учетом различных особенностей инвестирования; отстающий от развитых стран уровень развития исследуемого рынка; переход объектов недвижимости из муниципальной в частную собственность; формирование конкуренции на исследуемом рынке; др.

3. Ретроспективный анализ за последние 250 лет на примере экономики США показал, что долгосрочная модель экономического развития носит дискретный характер, характеризуемый длинными циклами периодичностью 50-60 лет. Смена этих длинных циклов объясняется «исчерпанием ресурса» доминирующей технологии, стимулировавшей рост экономики в течение определенного периода времени, и переходом к новой технологической модели, которая способна заменить предшествующую и стать новым драйвером экономического роста.

4. Анализ динамики инфляционных циклов, проведенный за последние 100 лет на примере экономики США, выявил существование трех инфляционных циклов, совпадающих с ритмами Кузнеца. Одновременно с этим, анализ динамики циклов рынка недвижимости выявил тесную корреляцию с инфляционными циклами, и ритмами Кузнеца, а также совпадение пиков инфляционных циклов с циклами на рынке недвижимости.

5. В периоды ускорения инфляции, рост инфляционного давления стимулирует опережающий рост цен на недвижимость и рост доходности от владения недвижимостью в период повышательной фазы инфляционного цикла. Выявлена их обратная корреляция: в период роста инфляции инвестиции в недвижимость являются хорошим антиинфляционным активом, позволяющим сохранить капитал, в то время как в период спада инфляционного давления большей доходностью обладают финансовые активы.

6. Предложенный алгоритм анализа портфельных инвестиций на рынке недвижимости (5 этапов) позволяет учесть в инвестиционном процессе долгосрочное изменение макроэкономических показателей, текущие тенденции рынка недвижимости, анализ предпочтений и целей инвестора, и анализ структурных рисков, связанных с инвестициями.

...