Развитие методических подходов к повышению эффективности инвестиционно-строительной деятельности девелопера

Размещено на http://www.allbest.ru/

Развитие методических подходов к повышению эффективности инвестиционно-строительной деятельности девелопера

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством
(экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени
кандидата экономических наук

Бухаров Андрей Валерьевич

Нижний Новгород - 2011

Диссертация выполнена в государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»

Научный руководитель:	доктор экономических наук, профессор Хавин Дмитрий Валерьевич
Официальные оппоненты:	доктор экономических наук, доцент Кирничный Владимир Юрьевич
	доктор экономических наук, профессор Пермичев Николай Федорович
Ведущая организация:	ГОУ ВПО «Томский государственный архитектурно-строительный университет»

Защита состоится 25 февраля 2011 г. в 14.00 на заседании диссерта-ционного совета Д 212.162.08 при ГОУ ВПО «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет» по адресу: 603950, г. Нижний Новгород, ул. Ильинская, д.65, корпус X, ауд. 330.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Нижегород-ский государственный архитектурно-строительный университет».

Автореферат разослан 25 января 2011 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета

кандидат экономических наук, доцент С. В. Горбунов

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. В России происходит формирование конкурентного рынка недвижимости. Появление новых участников и влияние макроэкономической ситуации на рынок приводят к обострению конкуренции за использование инвестиционных и земельных ресурсов, что обусловливает необходимость повышения эффективности инвестиционно-строительной деятельности девелоперских компаний. Существующий подход к реализации девелоперских проектов заключается в освоении имеющегося объема инвестиций и получении возврата на них. Такой подход имеет целый ряд негативных последствий как для девелоперской компании, так и для развиваемых территорий. Во-первых, эффективность реализации отдельных девелоперских проектов далека от максимально возможной, несмотря на значительный рост цен на рынке недвижимости за последние несколько лет. Во-вторых, преобладание точечной застройки над комплексной тормозит развитие территорий. В-третьих, реализация отдельных проектов не позволяет активно наращивать темпы роста объемов инвестиционно-строительной деятельности девелоперских компаний. Таким образом, возникает необходимость в изменении сложившегося положения дел в девелопменте. Наиболее целесообразным направлением для реализации необходимых изменений представляется освоение практики формирования портфеля проектов девелопера, включающего проекты собственные проекты девелопера и проекты внешних заказчиков. На сегодняшний момент система взаимоотношений девелопера и заказчика подразумевает выделение необходимого объема инвестиций и освоение его девелопером за вознаграждение. При таком варианте взаимоотношений девелопер заинтересован в увеличении объема инвестиций, который является базой для расчета размера его вознаграждения, что зачастую приводит к росту инвестиционных затрат и, как следствие, к отказу заказчика от проекта по причине недостаточности инвестиционных ресурсов. Необходимо предложить новые формы взаимоотношений девелопера и внешнего заказчика, позволяющие увеличивать число реализуемых проектов, снижать потребность в инвестициях и повышать эффективность инвестиционно-строительной деятельности. Отсутствие методических разработок в соответствии с данным подходом обусловливает актуальность темы диссертационного исследования.

Тема соответствует п. 15.65 «Методологические основы и методологические подходы к экономике и управлению различными направлениями капитального строительства» и п. 15.62 «Методологические аспекты формирования критериев и показателей оценки эффективности деятельности строительных организаций» Паспортов специальностей ВАК.

Степень разработанности проблемы. Вопросы управления инвестиционной деятельностью затрагиваются в работах таких ученых, как Антипова О.М., Балдин К.В., Бланк И.А., Быстров О.Ф., Головач Э.П., Дмитриев М.Н., Егоров А.Ю., Ендовицкий Д.А., Кирничный В.Ю., Кожин В.А., Коростелев С.П., Мацукевич Н.А., Пермичев Н.Ф., Поздняков В.Я., Прудников В.М., Тебекин А.В., Черняк В.З., Щуров Б.В. и др.

Вопросы оценки эффективности деятельности строительной организации затрагиваются в работах таких ученых, как Асаул А.Н., Галкина И.Г., Донцова Л.В., Ионас Б.Я., Маругин В.М., Михненков О.В., Пермичев Н.Ф., Резник С.Д., Степанов И.С., Хавин Д.В. и др.

Цель диссертационного исследования заключается в развитии методических подходов к формированию портфелей проектов девелоперов и привлечению инвестиций в их реализацию с целью повышения эффективности инвестиционно-строительной деятельности девелоперских компаний.

В соответствии с поставленной целью сформулированы следующие основные задачи исследования.

1. Проанализировать инвестиционно-строительную деятельность девелоперских компаний для обоснования целесообразности использования портфельного подхода в инвестиционно-строительной деятельности и предложить систему критериев для отбора проектов в портфель девелопера.

2. Выполнить анализ существующих источников привлечения средств в инестиционно-строительную деятельность и разработать классификацию девелоперских компаний в зависимости от способа привлечения инвестиций.

3. Разработать организационный механизм привлечения инвестиций в реализацию портфеля проектов девелопера.

4. Предложить подход к обеспечению соответствия методов оценки экономической эффективности особенностям формируемого портфеля проектов девелопера.

5. Дать методические рекомендации по оценке экономического эффекта от инвестиционно-строительной деятельности девелоперских компаний.

Предметом исследования являются методические подходы к управлению и оценке эффективности инвестиционно-строительной деятельности девелоперских компаний.

Объектом исследования являются девелоперские компании.

Теоретическую и методологическую основу диссертационного исследования составили законы, постановления Правительства и нормативные акты Российской Федерации и субъектов Федерации, регламентирующие деятельность заказчика; разработки ведущих российских и зарубежных ученых, материалы периодической печати и научно-практических конференций по вопросам формирования системы взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса и оценке эффективности инвестиционно-строительной деятельности.

При разработке положений диссертации использованы следующие методы исследования: системный анализ, экономическое моделирование, проектный анализ, сценарный подход. Совокупность используемых методов позволила обеспечить достоверность и обоснованность выводов и практических решений.

В качестве информационной базы использованы аналитические материалы по предприятиям инвестиционно-строительной сферы, доступные в средствах массовой информации, а также региональные и корпоративные статистические материалы Росстата, Министерства экономического развития РФ, Министерства финансов РФ и Министерства регионального развития РФ.

Научной новизной работы является развитие методических подходов к повышению эффективности инвестиционно-строительной деятельности девелоперских компаний, заключающемся в формировании портфеля проектов девелопера на основе предлагаемой автором системы критериев отбора проектов, и объединении в единый организационный механизм различных источников инвестиций в реализацию данного портфеля проектов.

Наиболее существенные научные результаты, полученные автором и выносимые на защиту:

1. Разработан алгоритм принятия управленческого решения о формировании портфеля проектов девелопера на основе предложенной системы критериев отбора проектов, позволяющей обеспечить приемлемый уровень инвестиционного риска, максимальное значение экономической добавленной стоимости, возрастающую добавленную рыночную стоимость и соблюдение ограничений, накладываемых стратегией девелоперской компании.

2. Сформирован организационный механизм привлечения инвестиций в реализацию портфеля проектов девелопера, позволяющий использовать все возможные источники капитала (инвестирование в рамках частно-государственного партнерства и международного сотрудничества по реализации проектов девелопмента; увеличение капитала строительных компаний в результате вывода собственных акций на фондовые рынки; заимствования на внутреннем и международном рынке капитала; средства внешних заказчиков).

3. Предложен подход к обеспечению соответствия методов оценки экономической эффективности особенностям формируемого портфеля проектов девелопера на основе включения в число общепринятых показателей эффективности предложенного автором показателя комиссионного вознаграждения девелопера за реализацию проектов внешних заказчиков.

4. Даны методические рекомендации по оценке экономического эффекта от инвестиционно-строительной деятельности девелоперских компаний, заключающиеся в использовании предложенного автором показателя комиссионного вознаграждения девелопера за реализацию проектов внешних заказчиков для развития математической модели оценки экономического эффекта.

5. На основе сценарного подхода разработан алгоритм оптимального использования предлагаемых инструментов повышения эффективности инвестиционно-строительной деятельности девелопера в зависимости от значения показателя средневзвешенной цены капитала, инвестируемого в реализацию портфеля проектов.

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования обусловлена необходимостью повышения эффективности инвестиционно-строительной деятельности девелоперских компаний в условиях формирования конкурентного рынка недвижимости. Настоящие разработки могут быть применены, в первую очередь, девелоперскими компаниями, государственными и региональными органами исполнительной власти, а также при подготовке специалистов и магистрантов и в системе повышения квалификации и переподготовки кадров по вопросам инвестиционно-строительной деятельности и девелопмента.

Реализация и апробация результатов исследования. Основные положения докладывались на ряде конференций российского и регионального уровней в 2010 году: III Всероссийская научно-практическая конференция «Правовые и социально-экономические проблемы современной России» (г.Пенза, 2010г.); II Региональная научно-практическая конференция: «Управление внедрением инноваций на предприятиях в условиях экономического кризиса» (Н.Новгород, 2010г.); III Региональная научно-практическая конференция «Инновационное управление предприятиями инвестиционно-строительного комплекса» (Н.Новгород, 2010г).

Публикации. По результатам исследований опубликовано 9 работ (в том числе 3 в рецензируемых научных журналах, рекомендованных ВАК), общим объемом 3,9 п.л. (вклад автора 3,7 п.л.).

Структура диссертации. Содержание диссертационного исследования раскрывается в нижеприведенной последовательности.

Введение

Глава 1. Теоретические основы управления и повышения эффективности инвестиционно-строительной деятельностью девелопера

1.1. Анализ инвестиционно-строительной деятельности девелоперов, ее виды

1.2. Методики формирования портфелей реальных инвестиций

1.3. Оценка эффективности инвестиционно-строительной деятельности строительных организаций

Выводы по первой главе

Глава 2. Развитие методических подходов к формированию портфеля проектов девелопера и привлечению инвестиций на его реализацию

2.1. Разработка алгоритма отбора проектов в портфель девелопера

2.2. Формирование организационного механизма привлечения инвестиций в реализацию портфеля проектов

Выводы по второй главе

Глава 3. Развитие методического подхода к оценке эффективности инвестиционно-строительной деятельности девелопера

3.1. Разработка алгоритма оценки экономической эффективности реализации портфеля проектов

3.2. Разработка алгоритма оптимального использования предлагаемых инструментов повышения эффективности инвестиционно-строительной деятельности девелопера

3.3. Пример использования предложенной методики формирования портфеля проектов

Выводы по третьей главе

Заключение

Библиографический список

Основные положения диссертации, выносимые на защиту

1. Разработан алгоритм принятия управленческого решения о формировании портфеля проектов девелопера на основе предложенной системы критериев отбора проектов, позволяющей обеспечить приемлемый уровень инвестиционного риска, максимальное значение экономической добавленной стоимости, возрастающую добавленную рыночную стоимость и соблюдение ограничений, накладываемых стратегией девелоперской компании.

В результате проведенного автором анализа опыта инвестиционно-строительной деятельности российских девелоперских компаний были сделаны выводы о том, что в практике девелопмента отсутствует портфельный подход к отбору проектов развития недвижимости; компании могут реализовывать один или несколько проектов одновременно без объединения их в единый портфель; масштабы деятельности существенно отличаются по субъектам федерации, наибольшая активность наблюдается в столичном регионе; эффективность девелоперских проектов, реализуемых в текущее время, снизилась в сравнении с их эффективностью в докризисный период. Данные выводы обусловливают необходимость предложения подходов к повышению эффективности инвестиционно-строительной деятельности девелоперских компаний. С этой целью автор предлагает мероприятия в таких направлениях, как совершенствование методики формирования портфеля проектов девелопера и поиск новых путей привлечения инвестиций на его реализацию.

К существенным факторам, ограничивающим выбор проектов, специалисты относят:

- во-первых, инвестиционный риск - важнейший показатель инвестиционной привлекательности объектов недвижимости. Инвестору, решившему вложить часть своих средств в недвижимость, и девелоперу, от которого зависит управление портфелем проектов, необходимо разбираться в специфике рынка и четко знать, какие факторы определяют рискованность инвестирования в те или иные объекты;

- во-вторых, экономическая добавленная стоимость (EVA), для расчета которой необходимо определить объем и структуру источников инвестирования, перспективную прибыльность реализации проекта, что позволяет судить об экономической эффективности инвестиционного проекта;

- в-третьих, добавленная рыночная стоимость (MVA). Данный показатель свидетельствует о текущем и перспективном уровне ликвидности объектов недвижимости, включенных в портфель. Соответственно, высокие значения показателя MVA дают возможность девелоперу получить доступ к дешевым кредитным ресурсам и минимизировать цену капитала;

- в-четвертых, стратегия компании-девелопера, которой должен соответствовать портфель проектов. Если имеются соображения стратегического характера, которые следует принимать во внимание при оптимизации портфеля, они должны устанавливаться уполномоченными на это менеджерами высшего звена: ограничения по бюджету, ограничения по персоналу, ограничения по поддержке выполняемых операций.

На основе предложенной системы критериев формирования портфеля проектов девелопера разрабатывается алгоритм процесса принятия управленческого решения. Элементы алгоритма процесса принятия решения о формировании портфеля проектов представляют собой проверку соответствия отдельного проекта предложенным выше критериям, пороговые значения которых устанавливаются девелопером (рисунок 1). Рассмотрим данный процесс поэтапно.

Процесс принятия решения о формировании портфеля проектов девелопера целесообразно начинать с определения уровня инвестиционного

Рисунок 1 - Алгоритм принятия управленческого решения о формировании портфеля проектов на основе предложенной системы критериев отбора проектов триска проекта (Ri).

компания девелоперский инвестиция строительство

В современных условиях для определения стоимостного измерения риска наиболее оправдан подход, основанный на использовании регрессионного анализа. Метод регрессионного анализа рисков позволяет ответить на вопрос, насколько значительно может быть отклонение реального денежного потока от его ожидаемого значения вследствие изменения исходных факторов риска. Величина этого отклонения может быть оценена с определенной вероятностью на установленный период времени в будущем.

Определив уровень инвестиционного риска (например, значение рискового денежного потока или рисковых прибылей) для проекта, сравниваем его с нормативным значением инвестиционного риска, которое устанавливает руководство компании-девелопера самостоятельно, проводя соответствующие расчеты. В случае превышения расчетного значения инвестиционного риска над нормативным, проект либо отклоняется, либо разрабатывается комплекс мероприятий по снижению степени риска проекта в силу наличия весомых стратегических аргументов за его реализацию. В случае, когда расчетное значение инвестиционного риска ниже нормативного, переходят к следующему этапу процесса принятия решения. На втором этапе определяют значение показателя добавленной экономической стоимости (EVA). Автором исследования выявлена такая особенность данного показателя, что при включении одного и того же проекта в различные портфели, например, при рассмотрении возможности реализации проекта различными девелоперскими компаниями, он может принимать различные значения. Это обстоятельство за счет привлекательности проекта в рамках одного портфеля и его непригодности в рамках другого портфеля позволяет развивать конкурентную среду и препятствует монополизации рынка девелопмента, с одной стороны, и увеличивает вероятность быть реализованным для большего числа девелоперских проектов, с другой стороны. На данном этапе отбора проектов важно убедиться в том, что потенциальный проект экономически выгоден, но требование обеспечения максимума экономической добавленной стоимости от реализации отдельного проекта не формулируется. Задавая требование максимума функции добавленной экономической стоимости портфеля проектов, а не отдельного проекта, девелопер формирует портфель, ограниченный лишь возможностями привлечения в необходимом объеме капитала и его структурой, остальные ограничители на данном этапе игнорируются.

Следующий этап процесса принятия решения о формировании портфеля проектов заключается в определении изменения добавленной рыночной стоимости портфеля проектов в результате включения в него нового проекта или исключения проекта из него. Механизм приращения рыночной стоимости портфеля проектов тесно связан с вопросом определения синергетического эффекта от реализации портфеля проектов. Проекты, реализация которых приводит к увеличению значения MVA портфеля проектов (или возникновению синергетического эффекта), попадают в портфель проектов.

Четвертый этап процесса формирования портфеля проектов заключается в выборе проекта, который обеспечивает получение максимальной отдачи без нарушения наложенных ограничений на бюджет, трудовые ресурсы, материальные ресурсы и прочее в соответствии со стратегией компании-девелопера. По результатам этого этапа формируется модель портфеля проектов.

Таким образом, предложенный алгоритм приводит к формированию портфеля проектов, характеризуемого:

џ приемлемым для девелопера уровнем инвестиционного риска;

џ максимальным значением экономической добавленной стоимости;

џ возрастающей добавленной рыночной стоимостью;

џ соблюдением ограничений, накладываемых стратегией девелопера.

2. Сформирован организационный механизм привлечения инвестиций в реализацию портфеля проектов девелопера, позволящий использовать все возможные источники капитала (инвестирование в рамках частно-государственного партнерства и международного сотрудничества по реализации проектов девелопмента; увеличение капитала строительных компаний в результате вывода собственных акций на фондовые рынки; заимствования на внутреннем и международном рынке капитала; средства внешних заказчиков).

Инвестиционно-строительная деятельность девелоперских компаний неоднородна, поскольку они используют различные способы привлечения инвестиций, а именно: 1) самостоятельное инвестирование в собственные девелоперские проекты; 2) смешанное инвестирование в девелоперский проект, как собственных средств, так и средств заказчика; 3) реализация девелоперского проекта для сторонних заказчиков с использованием их инвестиций за вознаграждение. Группируя девелоперские компании по способу привлечения инвестиций в проекты развития недвижимости, получаем классификацию девелоперов. На основе предлагаемого автором портфельного подхода к отбору и реализации девелоперских проектов можно предложить новый вид девелоперских компаний: комплексные девелоперы, характеризуемые объединением всех способов привлечения инвестиций в реализацию портфеля проектов, включающего как собственные проекты, так и проекты для внешних заказчиков (таблица 1).

Таблица 1 - Классификация девелоперов по способу привлечения инвестиций

Классификационный признак	Виды девелоперов	Характеристика
Способы привлечения инвестиций	Девелоперы-инвесторы	Самостоятельное инвестирование в собственные девелоперские проекты
	Смешанный девелопмент	Смешанное инвестирование в девелоперский проект, как собственных средств, так и средств заказчика
	Fee-девелопмент	Реализация девелоперского проекта для внешних заказчиков с использованием их инвестиций за вознаграждение
	Комплексный девелопмент	Формирование портфеля проектов и его реализация на основе привлечения инвестиций из всех доступных источников

Предложенная классификация является эффективным инструментом для анализа и выбора направления развития инвестиционно-строительной деятельности девелоперских компаний. Характерной чертой российского рынка недвижимости является наличие крупных девелоперов, осуществляющих весь цикл операций от инвестирования до эксплуатации объектов недвижимости. В меняющихся рыночных условиях сохранение подобной ситуации приводит девелоперские компании к нехватке инвестиционных ресурсов. Компании нуждаются в разработке и принятии управленческих решений, позволяющих сохранить бизнес. Для удовлетворения этой потребности автором предложен организационный механизм привлечения инвестиций, основанный на объединении всех доступных источников инвестиций для различных проектов, входящих в состав портфеля (рисунок 2).

Если обозначить через Idi объем собственных инвестиций в самостоятельные и совместные девелоперские проекты, через Ici объем привлеченных инвестиций для совместных и заказных девелоперских проектов, то их сумма будет составлять общую потребность в инвестициях для реализации портфеля проектов (I):

. (1)

Важнейшим моментом формирования объема инвестиционных ресурсов является определение их стоимости. Для этой цели может использоваться методика определения средневзвешенной цены капитала: WACC J. Miles and J. Ezzell. «The weighted average cost of capital, perfect capital markets and project life: a clarification» Journal of Financial and Quantitative Analysis, 15 (1980), p. 719-730.. При этом надо учитывать тот факт, что цена капитала будет иметь место только для собственных инвестиции, так как инвестиции сторонних заказчиков в реализацию их проектов имеют для девелопера нулевую стоимость, что отражается на средневзвешенной цене капитала, необходимого для реализации всего портфеля проектов:

Рисунок 2 - Организационный механизм привлечения инвестиций в реализацию портфеля проектов девелопера

(2)

где WACCpp - средневзвешенная цена капитала, привлекаемого на реализацию всего портфеля проектов; WACCd - средневзвешенная цена капитала девелопера; wd - удельный вес собственных инвестиций девелопера в общей потребности в инвестициях для портфеля проектов; WACCc - средневзвешенная цена капитала сторонних заказчиков; wc - удельный вес инвестиций сторонних заказчиков в общей потребности в инвестициях для портфеля проектов.

Следовательно, WACCpp может изменяться в интервале [0;WACCd]. Целесообразность использования разработанного организационного механизма привлечения инвестиций в реализацию портфеля проектов девелопера может быть обоснована за счет, во-первых, повышения эффективности инвестиционно-строительной деятельности девелопера на основе объединения денежных потоков как возврата на собственные инвестиции и как вознагражденя за услуги по реализации проектов для внешних заказчиков. Во-вторых, возможности использовать капитал для реализации портфеля проектов с нулевой стоимостью для девелопера при условии включения в портфель только проектов внешних заказчиков.

3. Предложен подход к обеспечению соответствия методов оценки экономической эффективности особенностям формируемого портфеля проектов девелопера на основе включения в число общепринятых показателей эффективности предложенного автором показателя комиссионного вознаграждения девелопера за реализацию проектов внешних заказчиков.

Сформировав портфель проектов на основе предложенной системы критериев отбора проектов и требуемый для его реализации объем инвестиций из различных источников, можно переходить к оценке экономической эффективности реализации портфеля проектов девелопера. На основе признанной специалистами и широко распространенной в деловой практике методики проектного анализа автором предложен алгоритм оценки экономической эффективности портфеля проектов, включающий в себя расчет общепринятых показателей и предлагаемого автором показателя оценки комиссионного вознаграждения девелопера за реализацию проектов внешних заказчиков, позволяющего обеспечить соответствие методики оценки экономической эффективности инвестиционных проектов работе с портфелем проектов.

При разработке алгоритма оценки экономической эффективности портфеля проектов автор исходил из предпосылки, что при прочих равных условиях девелопер имеет право на дополнительное вознаграждение, если рыночная стоимость реализуемого портфеля проектов превышает величину инвестированных средств, скорректированную на среднерыночную или среднеотраслевую норму прибыли. В этом случае важнейшей мотивацией девелопера будет не увеличение валового объема инвестиций в реализуемый портфель проектов с целью увеличения комиссионного вознаграждения при фиксированном проценте комиссии от объема осваиваемых инвестиций, а увеличение рыночной стоимости портфеля проектов или достижение синергетического эффекта от объединения отдельных проектов в единый портфель. Такой подход работает, если процент комиссии определять как разность внутренней нормы доходности портфеля проектов и стоимости инвестированного капитала, определяемой заказчиком.

Предлагаемый алгоритм оценки экономической эффективности портфеля проектов девелопера реализуется в несколько этапов.

На первом этапе девелопер формирует портфель проектов в соответствии с подходом, представленным на рисунке 1. Полученный портфель проектов характеризуется приемлемым для девелопера уровнем инвестиционного риска, максимальным значением экономической добавленной стоимости, возрастающей добавленной рыночной стоимостью и соблюдением ограничений, накладываемых стратегией компании-девелопера. Важность данного этапа заключается в том, чтобы профессиональные усилия девелопера сосредоточить на максимизации рыночной стоимости портфеля проектов.

На втором этапе определяем структуру и цену инвестированного капитала. Так как цена капитала, инвестируемого внешними заказчиками, для девелопера равна нулю, то здесь определяем только цену собственного инвестированного капитала девелопера. Для этого используется методика WACC. Во-первых, на основе затратного подхода определяет общую потребность в инвестициях (I) для реализации портфеля проектов. Во-вторых, выделяются доли собственных инвестиций и инвестиций заказчика (wd, wc). В-третьих, определяем стоимость собственных инвестиционных ресурсов (WACCd) в соответствии с методикой WACC. В-четвертых, в соответствии с формулой (2) определяем средневзвешенную цену капитала, привлекаемого на реализацию всего портфеля проектов (WACCpp).

Третий этап: на основе анализа денежного потока, возникающего в связи с реализацией заказных проектов, входящих в портфель проектов, определяем показатель внутренней нормы доходности для проектов внешних заказчиков (IRRc). Денежный поток формируется из потребности в инвестициях, определяемой на основе затратного подхода, и рыночной стоимости объектов недвижимости, создаваемых в ходе реализации проектов заказчика.

Четвертый этап: определяем процент комиссионного вознаграждения девелопера (К%).

IRRc - Ec = К%, (3)

где Ec - норма дисконта, устанавливаемая заказчиком девелоперского проекта.

Если К% принимает отрицательное значение или равное нулю, то портфель проектов признается экономически неэффективным и его реализация нецелесообразна.

Если К% принимает положительное значение, то портфель проектов признается экономически эффективным и принимается к реализации. В этом случае девелопер заинтересован во включении в портфель проектов, увеличивающих его рыночную стоимость, чтобы увеличить значение процента комиссионного вознаграждения (рисунок 3).

4. Даны методические рекомендации по оценке экономического эффекта от инвестиционно-строительной деятельности девелоперских компаний, заключающиеся в использовании предложенного автором показателя комиссионного вознаграждения девелопера за реализацию проектов внешних заказчиков для развития математической модели оценки экономического эффекта.

Рисунок 3 - Алгоритм оценки экономической эффективности портфеля проектов девелопера

Показатель комиссионного вознаграждения девелопера за реализацию проектов внешних заказчиков введен в математическую модель оценки экономического эффекта девелопера от реализации портфеля проектов, что позволяет обеспечить ее соответствие портфелю проектов, формируемому на основе предлагаемой автором системы критериев отбора проектов.

Модель оценки экономического эффекта от реализации механизма управления инвестиционно-строительной деятельностью девелоперской компании основана на объединении эффекта от собственного инвестированного капитала и эффекта от профессиональной деятельности девелопера, т.е. комиссионного вознаграждения девелопера за реализацию портфеля проектов.

Ed = [MVd - Id*(1+WACCd)] + MVc* К%=

= [MVd - Id*(1+WACCd)] + [MVc* (IRRc - Ec)], (4)

где Ed - экономический эффект девелопера от реализации механизма управления инвестиционно-строиельной деятельностью; MVd - рыночная стоимость объектов недвижимости, полученных в ходе реализации самостоятельных проектов девелопера; MVc - рыночная стоимость объектов недвижимости, полученных в ходе реализации проектов внешних заказчиков.

Резерв повышения экономической эффективности девелопера сосредоточен в показателе «процент комиссионного вознаграждения», увеличение которого возможно за счет приращения рыночной стоимости портфеля проектов без увеличения потребности в инвестициях на осуществление данного портфеля проектов.

5. На основе сценарного подхода разработан алгоритм оптимального использования предлагаемых инструментов повышения эффективности инвестиционно-строительной деятельности девелопера в зависимости от значения показателя средневзвешенной цены капитала, инвестируемого в реализацию портфеля проектов.

Применение предложенных автором подходов к формированию портфеля проектов девелопера и привлечению инвестиций в его реализацию приводит к неоднозначным последствиям, в частности, получаемые портфели проектов могут характеризоваться различными пропорциями входящих в их состав собственными проектами девелоперов и проектами внешних заказчиков. Это обусловливает применение сценарного подхода к предложению рекомендаций по поведению девелоперских компаний в различных ситуациях.

Автором разработан алгоритм оптимального использования предлагаемых инструментов повышения эффективности инвестиционно-строительной деятельности девелопера на основе сценарного подхода в зависимости от значения показателя средневзвешенной цены капитала, инвестируемого в реализацию портфеля проектов (рисунок 4). В зависимости от значения, которое принимает показатель WACCpp, можно выделить три ситуации. Первая ситуация: WACCpp = WACCd, что характерно для ситуации, когда портфель проектов полностью сформирован из проектов, инвестирование в которые целиком осуществляется девелопером. Эффективность инвестиционно-строительной деятельности в этом случае зависит от способности девелопера привлекать недорогие инвестиционные ресурсы как из собственного, так и из заемного капитала, доход девелопера будет складываться из денежного потока от реализации собственных проектов:

Ed = MVd - Id*(1+WACCd). (5)

Источниками повышения эффективности инвестиционно-строительной деятельности девелопера, как наглядно видно из формулы (5), являются: во-первых, увеличение рыночной стоимости собственных проектов, чему способствует использование предложенной модели формирования портфеля проектов; во-вторых, снижение средневзвешенной цены капитала, привлекаемого на реализацию инвестиционных проектов. WACCd зависит от рыночных факторов, следовательно, влиять напрямую на них девелопер не в состоянии, в связи с этим девелоперу рекомендуется отслеживать ситуацию на рынке капитала с целью формирования оптимальной с точки зрения стоимости структуры привлекаемых в проекты инвестиций; в-третьих, снижение потребности в инвестициях. Потребность в инвестициях на осуществление девелоперских проектов определяется на основе затратного подхода с учетом

Рисунок 4 - Алгоритм оптимального использования предлагаемых инструментов повышения эффективности инвестиционно-строительной деятельности девелопера рыночных данных о стоимости необходимых ресурсов.

Применение новых мировых технологий и собственных инноваций наравне с выстраиванием прозрачных отношений с органами местной власти позволят снизить общую потребность в инвестициях.

Вторая ситуация: WACCpp = 0, что характерно для ситуации, когда портфель проектов полностью сформирован из проектов, инвестирование в которые осуществляют только сторонние заказчики. Эффективность инвестиционно-строительной деятельности в этом случае зависит от способности девелопера понять и предложить заказчику наилучший способ удовлетворения его потребностей и максимизировать рыночную стоимость вверенных девелоперу объектов недвижимости. Доход девелопера будет складываться из комиссионного вознаграждения за реализацию девелоперских проектов для сторонних заказчиков:

Ed =MVc* К%=MVc* (IRRc - Ec). (6)

Источниками повышения эффективности инвестиционно-строительной деятельности девелопера, как видно формулы (6), являются: во-первых, повышение рыночной стоимости объектов недвижимости, развитие которых поручено девелоперу, чему способствует использование предложенной модели формирования портфеля проектов; во-вторых, повышение внутренней нормы доходности проектов заказчика. Этот показатель определяется на основе денежного потока, сформированного, с одной стороны, объемом потребности в инвестициях и, с другой стороны, доходом, генерируемым соответствующим объектом недвижимости. Следовательно, снижение потребности в инвестициях за счет применения современных технологий в инвестиционно-строительной деятельности девелопера приводит к росту его доходов; в-третьих, снижение нормы дисконта заказчика находится вне компетенции девелопера. Здесь рекомендации будут следующими: в работе со сторонними заказчиками важно документально фиксировать параметры инвестиционных проектов, в том числе и норму дисконта заказчика, с целью недопущения их увеличения в ходе реализации девелоперского проекта.

Третья ситуация: WACCpp принадлежит интервалу (0;WACCd), что характерно для ситуации, когда в портфель проектов включены как собственные проекты девелопера, так и проекты для сторонних заказчиков. В этом случае доход девелопера будет определяться по формуле (4), и для повышения эффективности инвестиционно-строительной деятельности можно рекомендовать осуществление мероприятий, намеченных для ситуаций 1 и 2 .

ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

1. Проанализирован опыт инвестиционно-строительной деятельности отечественных девелоперских компаний, что позволило предложить систему критериев для отбора проектов в портфель девелопера. На основе данной системы критериев разработан алгоритм формирования портфеля проектов девелопера, характеризуемого приемлемым уровенем инвестиционного риска, максимальным значением экономической добавленной стоимости, возрастающей добавленной рыночной стоимостью и соблюдением ограничений, накладываемых стратегией девелоперской компании.

2. На основе анализа источников капитала для реализации проектов развития недвижимости разработана классификация девелоперских компаний в зависимости от способа привлечения инвестиций и предложен вид комплексного девелопмента, характеризуемого привлечением инвестиций в реализацию портфеля проектов из всех доступных источников. Для формирования системы взаимоотношений участников данного инвестиционного процесса разработан организационный механизм, основными элементами которого являются: блок частно-государственного партнерства и международного сотрудничества по вопросам реализации проектов девелопмента; блок девелоперской компании, предусматривающий увеличение капитала строительных компаний в результате вывода собственных акций на фондовые рынки; блок рынка капитала, указывающего на возможность заимствований на внутреннем и международном рынке капитала; блок внешних заказчиков, предоставляющих собственные средства на реализацию своих проектов.

3. Предложен показатель комиссионного вознаграждения девелопера за реализацию проектов внешних заказчиков для включения его в число показателей оценки экономической эффективности портфеля проектов, что позволило выстроить алгоритм оценки экономической эффективности портфеля проектов с целью принятия управленческого решения о его реализации.

4. Показатель комиссионного вознаграждения девелопера за реализацию проектов внешних заказчиков введен в математическую модель оценки экономического эффекта девелопера от реализации портфеля проектов, что позволяет обеспечить ее соответствие портфелю проектов, формируемому на основе предложенной автором системы критериев отбора проектов.

5. На основе сценарного подхода разработан алгоритм оптимального использования предлагаемых инструментов повышения эффективности инвестиционно-строительной деятельности девелопера в зависимости от значения показателя средневзвешенной цены капитала, инвестируемого в реализацию портфеля проектов.

СПИСОК ПУБЛИКАЦИЙ, В КОТОРЫХ ОТРАЖЕНЫ ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ

В журналах, входящих в перечень ВАК

1. Бухаров, А. В. Совершенствование подхода к формированию портфеля проектов девелопера на основе системы ограничений / А.В. Бухаров // Научно - практический межотраслевой журнал «Транспортное дело России». - 2009. - № 9. (0,5 п.л.).

2. Бухаров, А. В. Развитие организационного механизма финансирования девелопмента / А.В. Бухаров // Научно - практический межотраслевой журнал «Интеграл». - 2010. - № 1. (0,3 п.л.).

3. Бухаров, А. В. Разработка модели оценки экономического эффекта от инвестиционно-строительной деятельности девелопера / А.В. Бухаров // Научно - практический межотраслевой журнал «Транспортное дело России». - 2010. - № 3. (0,5 п.л.).

В других изданиях

4. Бухаров, А. В. Разработка стратегии развития бизнеса девелоера / А.В. Бухаров // Опыт и перспективы инновационного развития строительного комплекса: сборник трудов, выпуск 1, 2008г., Н.Новгород / Нижегород. гос архит.-строит. ун-т. - Н.Новгород: ННГАСУ, 2008. (0,6 п.л.)

5. Бухаров, А. В. PEST-анализ макроокружения девелоперского бизнеса / А.В. Бухаров, Д.В. Хавин // Опыт и перспективы инновационного развития строительного комплекса: сборник трудов, выпуск 2, 2009г., Н.Новгород / Нижегород. гос архит.-строит. ун-т. - Н.Новгород: ННГАСУ, 2009. (0,4/0,2 п.л.)

6. Бухаров, А. В. Предпосылки и направления совершенствования инвестиционно-строительной деятельности девелопера / А.В. Бухаров // Правовые и социально-экономические проблемы современной России: сборник статей III Всероссийской научно-практической конференции, 2010г., Пенза / МНИЦ ПГСХА. - Пенза: РИО ПГСХА, 2010. (0,4 п.л.)

7. Бухаров, А. В. Модель оценки экономического эффект от инвестиционно-строительной деятельности девелопера / А.В. Бухаров // Правовые и социально-экономические проблемы современной России: сборник статей III Всероссийской научно-практической конференции, 2010г., Пенза / МНИЦ ПГСХА - Пенза: РИО ПГСХА, 2010. (0,3 п.л.)

8. Бухаров, А. В. Новый организационный механизм финансирования девелопмента / А.В. Бухаров // Инновационное управление предприятиями инвестиционно-строительного комплекса: материалы III региональной научно-практической конференции, 2010г., Н.Новгород / ННГАСУ - Н.Новгород: ННГАСУ, 2010. (0,4 п.л.)

9. Бухаров, А. В. Разработка экономического механизма управления инвестиционно-строительной деятельностью девелопера [текст] / А.В. Бухаров // Управление внедрением инноваций на предприятиях в условиях экономического кризиса: материалы II региональной научно-практической конференции, 2010г., Н.Новгород / ННГАСУ - Н.Новгород: ННГАСУ, 2010. (0,5 п.л.)

Размещено на Allbest.ru

...