Операции и сделки с недвижимым имуществом

Размещено на http://www.allbest.ru/

Лекция 6. Операции и сделки с недвижимым имуществом

Содержание

1. Сделки с жилыми помещениями

2. Управление и распоряжение недвижимым имущество

1. Сделки с жилыми помещениями

сделка жилой недвижимый кредит

Конституция устанавливает гарантию права граждан на жилище. Реализация данного права обеспечивается развитием государственного и частного жилищных фондов, содействием гражданам в приобретении жилья. Однако в современной экономической ситуации государство не может обеспечивать бесплатным жильем всех граждан. Бесплатно или по льготным ценам жилье предоставляется лишь гражданам, нуждающимся в социальной защите. Для остальных категорий населения одним из основных способов решения жилищной проблемы становится покупка жилья.

Жилые помещения составляют особую разновидность среди объектов недвижимости и объектов права собственности граждан.

Понятие «жилое помещение» употребляется в законодательстве в нескольких смыслах.

Квартиры, жилые дома, часть жилого дома или квартиры, являющиеся по существу одним понятием «жилое помещение», могут быть и самостоятельным предметом различных сделок: купли-продажи, мены, дарения, завещания и иных.

Одним из наиболее важных объектов в составе жилых помещений является жилой дом. Жилой дом как объект права собственности -- это предназначенная для удовлетворения потребностей людей в жилье и пригодная для постоянного проживания постройка капитального типа, принятая в установленном порядке в эксплуатацию и зарегистрированная в органах государственного управления.

Для признания жилого дома в качестве самостоятельного объекта права и предмета сделок необходимо наличие совокупности юридических фактов. В первую очередь -- это решение соответствующего исполнительного и распорядительного органа об отводе земельного участка для строительства и обслуживания жилого дома, которое подтверждено государственным актом на земельный участок. По окончании строительства жилой дом должен быть принят в эксплуатацию, что подтверждается соответствующим актом. Наконец, необходима регистрация строения как жилого дома в органах регистрации и технической инвентаризации.

В нормативных правовых актах фигурирует понятие «домовладе ние». В него следует включать в первую очередь земельный участок, а также жилой дом и различного рода хозяйственные постройки (сараи, летние кухни и т.п.), другие подсобные нежилые строения, которые призваны обслуживать жилой дом и образуют с ним единое целое. Домовладение можно рассматривать как сложную вещь, состоящую из нескольких простых составляющих, где главной вещью является земельный участок с расположенным на нем жилым домом, а хозяйственные надворные постройки -- вспомогательные части. И в силу своего вспомогательного назначения они не являются самостоятельными объектами сделок. Поэтому, как правило, при отчуждении жилого дома различного рода хозяйственные постройки переходят к новому собственнику вместе с домом, если при заключении договора об отчуждении дома не был обусловлен их снос или перенос прежним собственником.

В силу Жилищного кодекса жилой дом -- здание, в котором более половины площади занято жилыми помещениями.

Жилое помещение -- помещение, предназначенное и пригодное для проживания граждан.

Жилой дом может состоять из одной квартиры, двух или нескольких квартир (многоквартирный жилой дом).

Квартирой считается жилое помещение, состоящее из одной или нескольких жилых комнат, кухни и других подсобных помещений, вход в которое организован с придомовой территории или из вспомогательных помещений жилого дома. Квартира является частью здания, в которой проживает семья различного численного состава или один человек. По общему правилу, квартира содержит жилые и подсобные помещения, имеет отдельный выход на лестничную клетку, в коридор или наружу.

Комната -- это обособленная постоянными стенами часть квартиры. По своему назначению комнаты подразделяются на жилые (спальни, гостиные и др.) и вспомогательные (коридоры, кухни, ванную и туалетную комнаты, кладовые).

Изолированная жилая комната -- жилая комната, вход в которую организован непосредственно из подсобного помещения. Подсобные помещения -- помещения, находящиеся внутри квартиры (одноквартирного жилого дома) и предназначенные для хозяйственно-бытовых нужд проживающих. К их числу отнесены коридоры, санузлы, кладовые, прихожие, кухни и другие нежилые помещения.

Жилой дом или квартира могут иметь балконы, веранды, лоджии, служащие для отдыха в летнее время и повышающие их комфортность и благоустройство.

Законодательство устанавливает особые правила использования жилых помещений. Особенности отчуждения названных объектов недвижимости заключаются в специальных требованиях, предъявляемых законодательством к их субъектному составу, предмету, форме и содержанию.

В соответствии с Положением о порядке купли-продажи квартир (домов) объектами купли-продажи могут быть: незаселенные и освобожденные квартиры, относящиеся к государственному жилищному фонду; квартиры, построенные для продажи; жилые дома (квартиры), не завершенные строительством, если они не являются объектами приватизации; квартиры, принадлежащие юридическим лицам негосударственной формы собственности; квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности; жилые помещения, построенные (приобретенные, реконструированные) с привлечением льготного кредита, по истечении трех лет со дня погашения этого кредита.

Не подлежат продаже:

жилые помещения в общежитиях;

служебные жилые помещения (кроме квартир, расположенных в домах колхозов, совхозов, которые могут продаваться лицам, работающим в этих хозяйствах или проживающим в данной местности;

жилые помещения социального пользования;

жилые помещения в специальных домах;

жилые помещения, построенные (реконструированные, приобретенные) с привлечением льготного кредита, до полного его погашения.

Продажа жилых помещений, построенных (реконструированных, приобретенных) с привлечением льготного кредита, в течение трех лет со дня погашения этого кредита может осуществляться только соответствующему районному, городскому, районному в городе исполнительному или распорядительному органу либо иному покупателю по решению указанного исполнительного или распорядительного органа.

Собственность граждан на объекты в жилищной сфере может быть личной или общей. Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности. Такая собственность именуется долевой. В случае, если доли собственников не определены, общая собственность выступает совместной собственностью.

2. Управление и распоряжение недвижимым имуществом

Для совместного управления и распоряжения недвижимым имуществом создаются товарищества собственников жилья, или кондоминиумы. В этих случаях индивидуальные квартиры в многоквартирных домах передаются в собственность проживающим в них лицам, а места (объекты) общего пользования (лестничные клетки, внутридомовые инженерные коммуникации, чердаки и крыши, технические подвалы) передаются в общую долевую собственность владельцев квартир.

По общему правилу, существование общей совместной собственности в жилищной сфере предопределено родственными отношениями, иными тесными личными связями участников такой собственности. Реже такая собственность на жилые помещения возникает на основании совместного строительства жилого дома не связанными родством лицами. Совместная собственность может возникнуть при приобретении жилья супругами, приватизации.

Размер долей участников долевой собственности может быть определен или на основании акта законодательства, или его могут определить соглашением сами участники. Если участник общей долевой собственности за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества произвел неотделимые улучшения этого имущества, он имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Если при общей собственности доли ее участников не определены, как это было указано выше, они считаются равными.

Доля может быть выражена арифметически (1/2, 1/3 и т.п.). Такая доля называется идеальной. Арифметически выраженная доля может не совпадать с размером жилого помещения, которое использует собственник.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерно его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Выдел доли участнику общей собственности может быть осуществлен только после предварительного определения долей каждого из участников в праве на общее имущество.

Если выдел доли в натуре не допускается законодательством или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности;

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. При определении доли жилого помещения, приходящейся на участника долевой собственности, нередки случаи, когда такая доля собственника оказывается незначительной, например при чековой приватизации жилья, в случаях, если доля соответствующего собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать его передать свою долю остальным участникам с выплатой ему компенсации. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Таким образом, участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, сдать в залог или иным образом распорядиться своей долей.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. При этом должны быть указаны цена, а также другие условия продажи жилого помещения. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки (письменно или по умолчанию) или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на жилое помещение в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Передачу заявления о продаже доли в общей собственности вправе произвести нотариус при обращении за совершением такого нотариального действия гражданина.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

При нарушении преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Перечень оснований для приобретения жилых помещений в собственность граждан достаточно широк. Это и традиционные купля-продажа, дарение, мена, наследование и новые, такие, как приватизация: получение гражданами занимаемых ими квартир в собственность бесплатно, приобретение незаселенных квартир в домах, которые намечены к реконструкции и капитальному ремонту, продажа гражданам квартир в домах общественных организаций.

В качестве отдельных правовых оснований приобретения гражданами жилых помещений в собственность могут быть названы строительство, в том числе самостоятельное возведение гражданами жилых домов (коттеджей), части жилого дома и квартир на праве собственности, как отдельными гражданами, так и гражданами в составе коллективов индивидуальных застройщиков, жилищными и жилищно-строительными кооперативами.

Право собственности на жилой дом может возникнуть в результате переноса и восстановления на новом месте жилых домов и строений по желанию граждан в случае сноса принадлежащих им домов. Граждане приобретают право собственности на жилое помещение и на основании передачи им жилого дома, квартиры в собственность вместо снесенного жилого дома в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд; в результате передачи им жилого помещения в собственность вместо утраченного в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией жилого дома. Самостоятельным основанием является и признание за гражданами права собственности на самовольную постройку в порядке, установленном законодательством. Член организации граждан-застройщиков может стать собственником жилья, оформив право собственности на жилое помещение после выплаты пая, а наследник -- приняв жилое помещение в наследство.

До приобретения права собственности на имущество в силу приобретательной давности лицо, владеющее таким имуществом, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного, предусмотренного законодательством или договором основания.

Основанием возникновения права собственности на жилое помещение является

договор купли-продажи, мены, дарения или иная вторичная сделка;

приватизация: в собственность одного гражданина, в общую долевую собственность, в общую совместную собственность;

юридический факт, положенный в основу решения судов: устанавливающий или подтверждающий право собственности, а также устанавливающий право наследования;

приобретательная давность.

Жилые дома (жилые помещения) должны быть закончены строительством, если иное не оговорено законодательством, и приняты в эксплуатацию по актам, утвержденным местными исполнительными и распорядительными органами.

Подсобные строения и сооружения (сараи, летние кухни и другие строения) не могут быть зарегистрированы отдельно от жилого дома.

Жилые дома (жилые помещения), принадлежащие на праве обт щей долевой собственности, регистрируются за правообладателями с указанием долей, указанных в регистрационном удостоверении и определенных в правоустанавливающих документах.

Регистрация прав на квартиры и другие помещения, а также их доли, расположенные в зданиях общей (совместной или долевой) собственности, осуществляется в Регистре с указанием фамилии, имени, отчества каждого участника данного коллектива застройщиков, номера квартиры, размера ее общей и жилой площади.

Технический паспорт на жилой дом является исполнительной документацией на законченный строительством жилой дом. Он составляется органами регистрации и технической инвентаризации и включается в состав документации, предъявляемой заказчиком (застройщиком) государственной приемной комиссии.

Технический паспорт на жилое помещение жилищного фонда составляется на каждое жилое помещение частного или государственного жилищных фондов.

Технический паспорт на одноквартирный (блокированный) жилой дом составляется в одном экземпляре, который выдается физическому лицу, а на квартиру (жилую комнату) -- в двух экземплярах, первый из которых хранится в составе регистрационного (инвентарного) дела в хранилищах органов регистрации и технической инвентаризации, второй выдается физическому лицу, в собственности которого находится соответствующая квартира.

При изменении количественных или качественных характеристик квартиры (жилой комнаты) технический паспорт подлежит замене новым, при этом ранее составленный паспорт подшивается в регистрационное (инвентарное) дело, на нем делается отметка «Составлен новый паспорт» и указывается дата составления.

Сделками с жилыми помещениями признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Наиболее распространенным видом сделок с жилыми помещениями является договор.

Сделки с жилыми помещениями могут заключаться путем оформления договора купли-продажи, мены, дарения, аренды, ренты, залога, обмена жилыми помещениями, найма жилых помещений, договора безвозмездного пользования.

Сделки с жилыми помещениями могут быть возмездными (купля-продажа) или безвозмездными (дарение).

Договоры с жилыми помещениями могут быть основными или предварительными. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Купля-продажа жилых домов и квартир является одной из распространенных сделок, направленных на отчуждение объектов недвижимости в жилищной сфере.

Договор купли-продажи квартир (домов) является двусторонним и порождает двусторонние правоотношения: одновременно возникает право собственности у покупателя и прекращается у продавца.

Граждане и юридические лица негосударственной формы собственности могут иметь на правах собственности жилые дома и квартиры и иные жилые помещения без ограничения их количества и размеров.

Согласно положению о порядке купли-продажи квартир (домов) продажа квартир гражданами производится с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи, проживающих совместно с собственником и имеющих право пользования жилым помещением.

Продажа жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника этого помещения, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

Граждане могут продавать свои жилые дома и квартиры также и юридическому лицу в установленном законодательством порядке.

Объектами купли-продажи могут быть:

незаселенные и освобожденные квартиры, относящиеся к государственному жилищному фонду;

квартиры, построенные для продажи;

жилые дома, не завершенные строительством, если они не являются объектами приватизации;

квартиры, принадлежащие юридическим лицам негосударственной формы собственности;

квартиры, принадлежащие гражданам на праве собственности;

жилые помещения, построенные (реконструированные, приобретенные) с привлечением льготного кредита, по истечении трех лет со дня погашения этого кредита.

Жилые дома, не завершенные строительством, и дома, подлежащие реконструкции, могут являться объектом продаж только после отселения всех проживающих в них граждан и при условии, что их строительство (реконструкция) будет завершено, а сами помещения использованы по назначению.

Договор купли-продажи жилых домов и квартир совершается в письменной форме, определенной для договоров купли-продажи недвижимого имущества. Однако в отличие от договора продажи недвижимости, по которому государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость к покупателю, здесь государственной регистрации подлежит сам договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры.

Договор купли-продажи между гражданами, между гражданами и юридическими лицами должен быть нотариально удостоверен и зарегистрирован. Граждане и юридические лица приобретают право собственности на купленные квартиры после регистрации договора купли-продажи в органе регистрации и технической инвентаризации.

2.7. Договор купли-продажи, пожизненная рента, договор дарения

При урегулировании сделок купли-продажи жилых помещений законодатель особое внимание уделяет обеспечению защиты жилищных прав граждан. Согласно Гражданскому кодексу переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. В этой связи существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лип с указанием их прав на пользование продаваемым ] жилым помещением. Такими лицами могут быть: члены семьи продавца, проживающие вместе с ним, наниматель жилого помещения, постоянно проживающие с ним граждане, наниматель данного жилого помещения, заключивший договор с продавцом (такое лицо независимо от договора купли-продажи имеет право проживания в жилом помещении до окончания срока договора найма). Отсутствие в договоре условия о сохранении за указанными лицами права пользования жилым помещением дает право новому собственнику требовать их выселения без предоставления другого жилого помещения.

На куплю-продажу жилых помещений распространяется правило Гражданского кодекса, согласно которому отчуждение жилого помещения, где проживают несовершеннолетние члены семьи собственника помещения, допускается только с согласия органа опеки и попечительства. Нарушение этого условия влечет признание договора недействительным.

Договор купли-продажи жилых домов (квартир) должен содержать данные, позволяющие определенно установить предмет договора. В договоре указываются полный адрес жилого дома (квартиры), общая и жилая площадь, количество комнат и подсобных помещений, этажей или этаж -- для продаваемой квартиры. При отсутствии этих данных в договоре условие о жилом доме (квартире) считается несогласованным, а сам договор незаключенным.

Договор продажи недвижимости считается незаключенным, если в тексте договора отсутствует условие о цене недвижимости.

Согласно Кодексу передача квартиры (жилого дома) продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если продаваемая квартира (жилой дом) полностью соответствуют условиям договора, но одна из сторон уклоняется от подписания документа о передаче недвижимости, считается, что продавец в одностороннем порядке отказался от передачи квартиры (жилого дома) или покупатель -- от обязанности принять данное имущество.

По согласованию сторон оплата жилого помещения может производиться в кредит: с отсрочкой или рассрочкой платежа. Согласно Кодексу жилое помещение, проданное в кредит и переданное покупателю, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара. Данное положение позволяет осуществить защиту прав продавца жилого помещения.

Как правило, расчеты между сторонами по договору купли-продажи жилого помещения производятся до его подписания и нотариального удостоверения.

Возможны ситуации, когда стороны производят расчеты в присутствии нотариуса.

По общему правилу покупатель здания, сооружения или другой недвижимости приобретает одновременно с правом собственности права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Собственники жилых домов (квартир) могут быть участниками договоров мены и обмена жилыми помещениями. Употребляемые термины «обмен» и «мена» рассматриваются как идентичные, но существует мнение, что для сделок с недвижимым имуществом нужно более точно разграничивать данные договоры. Так, термин «обмен» чаще употребляется в нормах жилищного законодательства, когда сторонами сделки выступают наниматели жилых помещений в домах государственного и иных фондов. Термин «мена» применяется к тем случаям обмена жилыми помещениями, когда они принадлежат гражданам на праве собственности.

Договор мены жилых помещений в практике встречается не часто. Обычно он заключается в связи с переездом собственников жилых помещений в другие населенные пункты. Договор же обмена жилых помещений традиционно является одним из способов улучшения жилищных условий граждан.

Сторонами в договоре мены являются собственники жилья. Договор мены -- это практически тот же договор купли-продажи жилых помещений, находящихся в частной собственности граждан, где ценовой эквивалент -- жилые помещения.

Сторонами в договоре обмена выступают наниматели (арендаторы) жилых помещений в домах государственного жилого фонда.

Обмен и мена жилыми помещениями урегулированы Жилищным кодексом.

Договор пожизненной ренты -- самостоятельный договор об отчуждении недвижимого имущества. Чаще всего таким имуществом выступает жилой дом, квартира.

В соответствии с Гражданского кодексом пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина.

Пожизненная рента -- это денежная сумма, регулярно выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни.

Предусмотрено, что пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца, если иное не предусмотрено договором.

Получателем ренты может быть только гражданин или несколько граждан. Размер пожизненной ренты, определенный в договоре, не может быть меньше размера базовой величины в пересчете на месяц.

В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его другим получателям ренты, если договором не предусмотрено иное.

Договорные обязательства по выплате пожизненной ренты могут быть прекращены по соглашению сторон. Они подлежат расторжению по требованию получателя ренты в одностороннем порядке, если плательщик ренты допускает существенные нарушения договора. В этих случаях получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты ее выкупа или расторжения договора и возмещения убытков.

Договор пожизненной ренты с иждивением сочетает в себе обязанности плательщика ренты по содержанию получателя ренты с его пожизненным иждивением.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществить пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица. Плательщик ренты в силу договора становится частным собственником переданного ему объекта недвижимости и обязуется предоставить бывшему собственнику такого имущества пожизненное содержание с иждивением. Такое содержание включает обеспечение потребностей в жилище, питании, одежде, а также уход за гражданином, если того требует состояние его здоровья.

Основанием прекращения пожизненного содержания с иждивением является:

смерть получателя ренты;

существенное нарушение плательщиком ренты свои договорных обязанностей.

По договору дарения жилого помещения одна сторона (даритель) передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) квартиру (жилой дом) в собственность.

Договор дарения является безвозмездным. В случае встречной передачи вещи или права договор не признается дарением.

Данный договор должен быть заключен в письменной нотариальной форме и зарегистрирован в обязательном порядке органом государственной регистрации и инвентаризации.

Не допускается дарение жилых помещений:

от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, -- их законными представителями;

работникам лечебных, воспитательных учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений -- гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

государственным служащим в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

в отношениях между коммерческими организациями.

В договоре дарения может быть предусмотрено право дарителя отменить дарение в случае, если он переживет одаряемого.

Новой разновидностью дарения является пожертвование. Пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях.

Пожертвования могут делаться гражданам, лечебным, воспитательным учреждениям, учреждениям социальной защиты, благотворительным, научным и учебным учреждениям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным, религиозным и иным некоммерческим организациям.

Пожертвование жилого помещения должно быть обусловлено жертвователем использованием этого имущества по определенному назначению. Если же такое условие отсутствует, то имеет место обычный договор дарения.

При заключении сделок с жилыми помещениями нотариусами проверяется дееспособность и правоспособность участников сделки, устанавливается соответствие воли и волеизъявления, а также истребится необходимые материалы.

2. Особенности сделок с недвижимостью

Законодательством установлены требования к сделкам с недвижимостью граждан, которые можно подразделить на две группы:

общие условия удостоверения сделок вообще (законность содержания; наличие дееспособности и правоспособности граждан и правоспособности юридических лиц к участию в сделке; соответствие воли и волеизъявления участников сделки; выполнение требований, касающихся формы сделки);

требования, дополняющие и конкретизирующие первые и устанавливающие порядок заключения и осуществления таких сделок.

Законность содержания сделки означает, что ее положения должны соответствовать требованиям законодательства.

В силу закона договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством.

Если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством.

Допустима и аналогия права: определение прав и обязанностей сторон по сделке исходя из общих начал и смысла гражданского законодательства. При этом не допускается применение по аналогии норм, которые ограничивают гражданские права и устанавливают ответственность. Требования законодательства могут касаться круга объектов этих сделок, их основных разновидностей, а также объема переходящих по ним прав и обязанностей. Так, при продаже или обмене комнаты в квартире не могут выступать объектами продажи или обмена помещения, находящиеся в общем пользовании нескольких собственников жилья.

Способность физических лиц к участию в сделке определяется на основании норм гражданского законодательства.

Одним из условий признания сделки с недвижимостью действительной необходимо наличие у сторон правоспособности и дееспособности.

Правоспособность гражданина возникает в момент его рождения и прекращается его смертью. Под гражданской дееспособностью понимается способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Дееспособность в полном объеме возникает с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18-летнего возраста.

Граждане, достигшие 16-летнего возраста, получили право на эмансипацию. При эмансипации гражданина или вступлении его в брак до достижения 18-летнего возраста гражданин приобретает дееспособность в полном объеме соответственно с момента принятия решения об эмансипации или со времени вступления в брак, и такие несовершеннолетние граждане имеют право совершать сделки с недвижимостью наравне с лицами, достигшими совершеннолетия.

Сделки за несовершеннолетних в возрасте до 14 лет (малолетних), а также граждан, признанных судом недееспособными, могут совершать от их имени законные представители -- родители, усыновители или опекуны.

Попечительство устанавливается над гражданами, ограниченными судом в дееспособности вследствие злоупотребления ими спиртными напитками, наркотическими средствами, психотропными веществами. Такие граждане не вправе самостоятельно совершать сделки, попечители дают согласие на совершение сделки гражданином, ограниченным в дееспособности. В соответствии с законом без предварительного разрешения органа опеки и попечительства опекун не вправе совершать, а попечитель -- давать согласие на совершение сделок по отчуждению недвижимости, сделок, которые влекут отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его недвижимого имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Условием действительности сделки является соответствие воли и волеизъявления.

Воля -- это мотивированное желание достижения поставленной цели (вступить в сделку), т.е. психическое состояние субъекта.

Волеизъявление - это выражение воли лица вовне, благодаря которому она становится доступной восприятию других лиц. Если волеизъявление участника сделки не соответствует его воле, то такая сделка может быть признана недействительной ввиду пороков воли. При этом содержание воли участника сделки не соответствует действительным его намерениям, хотя внешне имеет место совпадение воли и волеизъявления. Примерами таких сделок могут служить сделки, совершенные в результате ошибки, заблуждения, под влиянием угрозы, обмана, насилия. Воля и волеизъявление составляют сущность сделки.

Для действительности сделки нужно, чтобы она отвечала требованиям закона, касающимся формы. В форме сделки проявляются способы выражения и закрепления воли участников сделки.

К сделкам с объектами недвижимости, находящимися в собственности граждан, законодательство предъявляет более жесткие требования по сравнению с другими видами имущества. В большинстве случаев обязательна письменная форма. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Составление такого договора путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи при купле-продаже недвижимости не предусмотрено.

Кроме общих условий, предусмотренных для сделок, существуют требования, конкретизирующие и дополняющие общие условия совершения сделок с недвижимым имуществом граждан и устанавливающие порядок заключения и осуществления таких сделок, включая недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Поэтому собственник недвижимости или уполномоченное им лицо обязаны предъявить документы на домовладение, садовый дом, дачу, земельный участок, гараж: технический паспорт, справку органа регистрации и технической инвентаризации, государственный акт на земельный участок или другой документ, предусмотренный законодательством. Предусмотрена обязательная регистрация права собственности и других вещных прав на недвижимость, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения.

В случаях, предусмотренных законодательством, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

Формой регистрации является регистрация сделок с недвижимыми вещами. В отдельных наиболее сложных случаях в целях осуществления государственного контроля за переходом прав по сделке, а также за самой сделкой с недвижимостью предусмотрена государственная регистрация как самой сделки, так и права по этой сделке.

Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней выполняет ряд функций. Она гарантирует устойчивость прав владельцев недвижимости, дает возможность государству контролировать переход прав на нее, расходование средств на приобретение недвижимости, помогает приобретателю дома, дачи, иного недвижимого имущества убедиться в надежности партнера по сделке.

Орган, осуществляющий регистрацию, обязан предоставить любому лицу необходимую информацию о произведенной регистрации прав на конкретный объект недвижимости и сделок с ним. Обобщенная информация о принадлежащих гражданину или юридическому лицу правах на недвижимое имущество предоставляется только в случаях, предусмотренных законодательными актами. Отказ в государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд.

Государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество осуществляется путем включения записей с его первичной регистрации в Единый государственный регистр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Проведенная регистрация удостоверяется регистрационным удостоверением о регистрации прав и совершением специальной регистрационной надписи на документе, подтверждающем право. Право, зарегистрированное раньше по времени, имеет приоритет над другим правом, зарегистрированным позже.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется соответствии с решением суда.

При заключении и исполнении сделок со зданиями или сооружениями в качестве обязательного документа для регистрации перехода права собственности или права пользования такими объектами на практике требуется передаточный акт или иной документ о передаче.

Размещено на Allbest.ru

...