Институциональная трансформация рынка коммерческой недвижимости

Размещено на http://www.allbest.ru/

На правах рукописи

Специальность: 08.00.01 - Экономическая теория

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

ИНСТИТУЦИОНАЛЬНАЯ ТРАНСФОРМАЦИЯ РЫНКА КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

АХМЕРОВ М.Р.

Казань - 2009

Работа выполнена на кафедре экономической теории ГОУ ВПО «Казанский государственный технический университет им. А.Н.Туполева»

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор Хасанова Асия Шамилевна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор Столяров Иван Игнатьевич кандидат экономических наук, доцент Любавина Татьяна Викторовна

Ведущая организация: ГОУ ВПО «Казанский государственный финансово-экономический институт»

Защита состоится 17 ноября 2009 года в 12.00 часов на заседании диссертационного совета ДМ 212.079.08 при ГОУ ВПО «Казанский государственный технический университет им. А. Н.Туполева» по адресу: 420111, г. Казань, ул. К. Маркса, д. 10, аудитория 310.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Казанский государственный технический университет им. А. Н.Туполева», с авторефератом диссертации - на официальном сайте Казанского государственного технического университета им. А.Н. Туполева www.kai.ru.

Автореферат разослан 9 октября 2009 года.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук, доцент Ш. И. Еникеев

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Результаты экономических реформ, реализованных на постсоветском пространстве бывшего СССР, оцениваются в контексте, как императива проведения радикальных рыночных преобразований, так и потребности в институциональной трансформации, обусловленной не только социально-экономическим отставанием реформируемой экономики России, но и общей направленностью вектора цивилизационного развития. Хотя основные рыночные институты уже функционируют в отечественной экономике, и кризисно-трансформационный спад 90-х годов прошлого столетия в значительной степени преодолен, однако перспективы обеспечения устойчивых темпов экономического роста даже после выхода из настоящего финансово-экономического кризиса существенно ограничены инородностью сформировавшихся социально-экономических институтов институциональной матрицы современной России. Это, в свою очередь, обусловлено неэффективным импортом экономических институтов, функционирующих в развитой рыночной экономике. На наш взгляд, подобная институциональная специфика современной экономики России в полной мере характеризует институт недвижимости.

Hа современное экономическое положение в стране большое влияние оказывает слабая разработанность теории и методологии основ недвижимости в системе экономических отношений в хозяйственной практике. Изучение этой категории носило, в основном, односторонний характер и ограничивалось, как правило, оценкой рыночной стоимости объектов коммерческой недвижимости. Подобный подход обнаружил большие просчеты, которые были выражены в необоснованном занижении стоимости объектов коммерческой недвижимости, что в свою очередь повлияло на финансовое благополучие государства в виде недополучения налогов от операций с объектами коммерческой недвижимости.

Отсутствие экономически обоснованных государственных механизмов формирования и регулирования рынка недвижимости, а также несовершенство законодательно-правовой базы, кроящей в себе ряд противоречий и несоответствий, не в состоянии продвинуть и ускорить становление и развитие эффективной системы отношений в сфере недвижимости.

Следует отметить, что деформированная институциональная среда отношений реализации недвижимости обусловлена не только несколькими десятилетиями существования командно-административной системы, но и более глубинными причинами, в конечном итоге, цивилизационными особенностями, исторически сформировавшимися и воспроизводимыми длительное время на постсоветском пространстве и в соответствующей социально-культурной среде. Тестирование этих особенностей, а также идентификация обусловивших их возникновение и распространение специфических политических, правовых и хозяйственных институтов, определяющих предшествующую траекторию развития института недвижимости, и особенно коммерческой недвижимости, являются значимой проблемой современного институционального экономического анализа.

Степень изученности проблемы. До недавнего времени вопросы недвижимости и отношений по ее реализации в отечественной экономической науке почти не исследовались как самостоятельные. Общеметодологические подходы о рынке недвижимости наиболее полно представлены в работах отечественных ученых Л.Абалкина, Т.Игнатовой, Н.Колесова, В.Куликова, Д.Львова, В.Медведева, С.Максимова, Ю.Ольсевича, В.Радаева, Ф.Рыбакова, Е.Спиридоновой, С.Шарапова, Ю.Яковца и др.

В зарубежной экономической литературе проблемам коммерческой недвижимости посвящено большое количество работ ученых-экономистов, в которых с различных методологических позиций анализируются указанные вопросы. Среди наиболее значимых работ можно выделить исследования Дж. Фридмана, Н.Ордуэя, Ч.Акерсона, Л.Элвуда, Г.Гаррисона, Д.Купера, И.Джонсона, У.Шепкеля, А.Ринга, Б.Бойса и других. В указанных работах недвижимость анализируется, как объект оценки ее рыночной стоимости, с точки зрения технологии и методов ее оценки, как объект юридического права.

Во второй половине 80-х годов прошлого столетия в отечественной науке стали появляться публикации, посвященные вопросам коммерческой недвижимости. Однако отмеченные проблемы рассматривались в основном в прикладном аспекте и не затрагивали основ формирования и развития отношений недвижимости, либо исследовались и анализировались иные фундаментальные экономические процессы и отношения. В этой связи следует отметить работы В.Рутгайзера, К.Тарасевича, Н.Артеменкова, В.Есипова, А.Крутика, Г.Стерника, Д.Кузнецова, С.Грибовского, А.Ильина, А.Каракоза, Г.Микерина, В.Федорова, О.Пахомовой и др.

В связи с базисными изменениями в экономике страны, с формированием полисистемы отношений собственности (прежде всего, частной) в качестве основы производственно-хозяйственной деятельности категория недвижимости приобретает реальную экономическую основу. Отношения по реализации и развитию рынка недвижимости существенно повлияли на экономическое благосостояние людей, а сама недвижимость все больше стала вовлекаться в рыночный оборот.

Формирование отношений недвижимости, расширение круга объектов недвижимости, вовлекаемых в рыночный оборот (жилая и производственная коммерческая недвижимость, земельные участки, как объекты недвижимости), расширение спектра операций, осуществляемых на рынке недвижимости (посреднические операции, оценочная деятельность, управление недвижимостью), появление в связи с этим новых видов предпринимательской деятельности - все это свидетельствует о том, что отношения на рынке недвижимости постепенно интегрируются в структуру отечественной экономики и приобретают вектор, характерный для стран с развитой рыночной системой.

Интерес к институциональной парадигме экономической науки, в методологических рамках которой выполнено исследование, возрастает в связи с исследованием социально-экономических, психологических и иных феноменов социальной действительности, обусловливающих типичные особенности экономического поведения акторов, диссонирующих с нормами, традиционно распространенными в пределах европейского цивилизационного континуума. Традиционно институциональное направление экономической мысли представляется двумя основными течениями. Во-первых, это так называемый старый (традиционный) институционализм, представители которого (Т.Веблен, Дж.Коммонс, У.Митчел, К.Аерс, Дж.Гелбрейт, Г.Мюрдаль) выявили место и роль институтов в экономическом развитии и определили специфику механизмов их влияния на экономику. Исследование этих теоретико-методологических проблем получило развитие в работах современных представителей этого направления: П.Мировски, У.Сэмюэлса, Дж.Ходжсона. Во-вторых, в рамках нового институционализма и, отчасти пересекающегося с ним, неоинституционализма А.Алчияном, М.Аоки, Р.Коузом, Р.Нельсоном, Д.Нортом. М.Олсоном, Э. де Сото, С.Уинтером, О.Уильямсоном теоретически описаны формы взаимодействия экономических субъектов в контексте существующих институциональных (информационных) ограничений с учетом ряда методологических исходных положений, сходных с аксиоматически принимаемыми утверждениями в рамках доминирующей в экономической науке парадигмы - неоклассического экономикса. В рамках институциональной парадигмы роль институтов в трансформационной экономике, вектор их эволюции и специфика формирования концептуально охарактеризованы отечественными учеными - В.Андриановым, В.Дементьевым, В.Ефимовым, Т.Игнатовой, О.Иншаковым, Н.Лебедевой, С.Левиным, Р.Капелюшниковым, Н.Кузнецовым, М.Курбатовой, В.Маевским, А.Нестеренко, Р.Нуреевым, А.Олейником, В.Полтеровичем, В.Радаевым, И.Розмаинским, М.Скоревым, С.Слепаковым, В.Тамбовцевым, Д.Фроловым, А.Шастико.

Несмотря на возрастающее внимание экономистов, особенно зарубежных, к исследованию проблем коммерческой недвижимости, в трактовке содержания, форм проявления, организационно-экономических структур, классификации отношений недвижимости, а также их взаимосвязей с, государственным регулированием и институциональной средой остается немало спорных вопросов и противоречивых толкований, требующих дальнейшего анализа. Существенно отличаются методологические подходы к исследованию одних и тех же вопросов и делаются различные, часто, противоположные выводы.

Выбор темы диссертационной работы определен слабой теоретико-методологической разработанностью проблем коммерческой недвижимости в отечественной экономической науке и остротой ее практической значимости в процессе ее институциональной трансформации в современной российской экономике. Что позволяет сделать вывод об актуальности избранной темы исследования, как в теоретическом, так и в практическом аспектах. Актуальность и недостаточная научная разработанность проблем недвижимости в экономической системе становления рыночного хозяйства определили выбор темы, цели и задачи исследования.

Цель диссертационной работы состоит в исследовании коммерческой недвижимости в системе экономических отношений рыночной экономики, а также в теоретическом и методологическом обосновании коммерческой недвижимости как совокупности адекватных ей процессов и отношений; и в анализе трансформации институциональной среды коммерческой недвижимости в российской экономике и исследовании взаимосвязей ее реализации; в-третьих, в выработке теоретических и практических рекомендаций по формированию и регулированию отношений коммерческой недвижимости в современной российской экономике.

Реализация поставленной цели определила задачи исследования:

- на основе существующей научной и практической базы недвижимости исследовать процессы формирования коммерческой недвижимости;

- исследовать сущность и структурные элементы коммерческой недвижимости в их взаимосвязи;

- исследовать отношения собственности на объекты коммерческой недвижимости;

- осуществить анализ формирования и развития рынка коммерческой недвижимости, а также исследовать его сущность, структуру, специфику.

- выявить специфику содержания и границы предметной области институциональной среды рынка коммерческой недвижимости;

- содержательно охарактеризовать экономико-теоретический анализ функций государства, его экономическую роль на рынке коммерческой недвижимости.

Предметом исследования является система отношений по реализации и развитию коммерческой недвижимости в трансформирующейся институциональной среде рыночной экономики.

Объектом исследования является институциональная среда организационно-экономических форм объектов и субъектов коммерческой недвижимости в процессе их развития.

Теоретическая и методологическая база диссертации. В основе методологической базы диссертационной работы использовались общенаучные принципы познания экономических явлений - диалектический, исторический, системный подходы, позволившие проанализировать изучаемые явления и процессы в развитии рынка недвижимости, выявить противоречия, сопоставить сущностные характеристики и формы проявления. Применялись также такие приемы, как анализ, синтез, дедукция, индукция, моделирование изучаемых процессов путем сопоставления, сравнения.

Теоретической базой диссертации послужили фундаментальные концепции, представленные в классических и современных трудах отечественных и зарубежных ученых, материалах научных конференций, симпозиумов и т.п.

Информационную базу диссертационной работы составляют статистические данные Федеральной службы государственной статистики РФ, данные Минэкономразвития РФ, экспертные оценки, расчеты, обзоры российских и зарубежных аналитическо-информационных порталов (РосБизнесКонсалтинг, Индикаторы Рынка Недвижимости), Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Земельный, Градостроительный кодексы, отчеты рейтинговых, консалтинговых и девелоперских компаний (Standart & Poors, Jones Lang LaSalle, Cushman&Wakefield, Knight Frank).

Научная новизна диссертационной работы. В диссертации определено и обосновано исследование институциональной среды коммерческой недвижимости как совокупности отношений по ее формированию, развитию и реализации в рыночной экономике России.

Новизна полученных результатов состоит в том, что в диссертации впервые представлено комплексное исследование институционального проектирования рынка коммерческой недвижимости. Это позволяет утверждать, что теоретически разработана научная проблема, имеющая на этапе повышения степени зрелости рыночной экономики народнохозяйственное значение.

Новые научные результаты состоят в следующем:

1. Систематизированы сложившиеся в экономической литературе взгляды на категорию «недвижимость», как отношения субъектов хозяйствования по поводу земли и имущества, созданного человеком и длительное время сохраняющего свою натурально-вещественную форму и неотделимо связанного с землей, а также дополнены представления о ее сущности как единстве материально-вещественных, экономических и институциональных свойств, реализующихся на микроуровне (создание и внедрение инноваций, стратегия ведения конкурентной борьбы - лидерство в издержках и дифференциация товаров и услуг, совокупность прав собственности) и на макроуровне (развитие инновационной экономики, рост общественной производительности труда, охрана окружающей среды и здоровья).

2. Раскрыта категория «рынок недвижимости» - сегмент национального рынка, представляющий совокупность экономических отношений по поводу реализации недвижимого имущества или прав на него, и определено его место в совокупности отношений недвижимости посредством обоснования динамики недвижимости в воспроизводственном процессе, включающем наряду с отношениями обмена также отношения производства, распределения и потребления. Выявлена специфика рынка недвижимости в рыночной экономике, включающая территориальный характер рынка; специфический характер оборота недвижимости через оборот прав; высокий уровень трансакционных издержек; низкая ликвидность недвижимости, закрытый характера сделок с недвижимостью, ограниченность предложения недвижимости.

3. Раскрыто содержание категорий “коммерческая недвижимость”, как части отношений недвижимости, объекты которой используются с целью извлечения постоянного прямого дохода в виде рентных (арендных, лизинговых) поступлений, при этом доказано, что основным критерием отнесения объекта недвижимости к категории «коммерческая недвижимость» является полноценное участие этого объекта в рентных отношениях на постоянной основе; а также «рынок коммерческой недвижимости» - институциональная среда, включающая в себя совокупность объектов коммерческой недвижимости и систему отношений между участниками рынка по поводу оборота объектов недвижимости. При этом выявлена и обоснована порядковая сегментация рынка, классифицирующая объекты коммерческой недвижимости по критерию их вовлечения в рыночный оборот.

4. Раскрыто понятие собственности на объекты коммерческой недвижимости с позиций неоинституциональной теории как института, поддерживающего и гарантирующего права и нормы поведения экономических агентов в процессе использования и передачи прав собственности на элементы коммерческой недвижимости и правила контроля со стороны государства и общества.

5. Выявлены факторы, влияющие на состояние и динамику развития стоимость коммерческой недвижимости, которые следует учитывать при разработке модели и оценки объектов коммерческой недвижимости в будущем, а также при формировании государственной политики в области регулирования и управления процессами развития отрасли - рынок коммерческой недвижимости («пучок прав» и степень контроля, ожидаемый и юридический сроки службы объекта недвижимости; прогнозируемый доход и степень риска; редкость объекта недвижимости; затраты на создание).

6. Доказано, что институционально-экономическое поведение государства формирует в современных условиях новые институциональные образования - квазирынки, как специфические институциональные структуры, дуалистичные по своей природе и в силу этого нуждающиеся в систематической институциональной модернизации. С одной стороны, доминантным субъектом квазирыночных структур выступает государство, привносящее на рынок коммерческой недвижимости принципы централизованного управления, а с другой - квазирынки как специфические институты формируются в рамках анализируемого сектора с целью обеспечения конкурентного взаимодействия его субъектов.

7. Выявлено и обосновано, что специфика хозяйственного развития экономики России определяется особенностями исторически сформировавшихся базовых институтов (институциональных паттернов), воспроизводящих образцы хозяйственного поведения и стереотипы национального менталитета, частично совпадающих по своим характеристикам с административно-командной системой, несовместимой с основными принципами рыночного хозяйственного порядка. В этой связи доказано, что сложившаяся в силу этого институциональная инерция на рынке коммерческой недвижимости обусловливает неэффективность проводимых рыночных преобразований.

8. Определены основные направления институциональной трансформации рынка коммерческой недвижимости: переход от импорта институтов к их проектированию на основе реализации приоритетных проектов; выработка механизмов предотвращения самовоспроизводства, даже в рамках ужесточающихся санкций, коррупции и других форм оппортунистического поведения чиновников как массовых институциональных практик; модернизация институциональной структуры на основе формирования так называемых гибридных институтов, синтезирующих элементы нескольких отраслей производства.

Научно-практическая значимость диссертационной работы. Научные результаты, полученные автором, могут послужить:

1. теоретико-методологической базой для дальнейшего исследования освещенной проблемы;

2. основой для формирования и теоретического обоснования государственной политики в области:

- совершенствования деятельности субъектов хозяйствования на рынке недвижимости;

- разработки и реализации промышленной политики;

- разработки региональных программ социально-экономического развития;

3. в совершенствовании экономической практики субъектов хозяйствования (предприятий, банков, страховых компаний и т.п.) в системе экономических отношений коммерческой недвижимости;

4. для использования в учебном процессе в преподавании курсов «Экономическая теория», «Микроэкономика», «Макроэкономика», «Отношения собственности», «Экономика недвижимости», «Оценка недвижимости», «Управление собственностью», а также спецкурсов по проблемам недвижимости.

В процессе исследования были сформулированы практические рекомендации в области функционирования рынка коммерческой недвижимости, разработки промышленной политики. Они получили одобрение в соответствующих государственных и хозяйственных структурах РФ и РТ. коммерческий недвижимость институциональный имущество

Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты, полученные в ходе проведенных исследований, в рамках диссертационной работы были внедрены и апробированы в компаниях ООО «Корстон-Казань», Казанский филиал ОАО АКБ “РОСБАНК” и ООО “Единая Европа”, а также изложены в научных публикациях автора, его докладах, выступлениях. Автором опубликовано 6 печатных работ по теме диссертации, общим объемом 3,3 п.л., в том числе в журнале “Проблемы современной экономики”, входящем в перечень изданий, рекомендуемых ВАК России для публикации материалов по докторским и кандидатским диссертациям.

Структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, двух глав, содержащих 6 параграфов, заключения, списка использованной литературы и приложений.

Во введении освещена актуальность темы диссертационной работы, раскрывается степень разработанности проблемы в российской и зарубежной научной литературе, определены цель и задачи, предмет и объект исследования, методологическая и теоретическая основы, новизна и научно-практическая значимость диссертационной работы, апробация результатов исследования и его структура.

Первая глава «Экономические основы исследования институциональной среды коммерческой недвижимости» посвящена анализу теоретико-методологических основ коммерческой недвижимости и отношениям по ее реализации, а также исследуется рынок коммерческой недвижимости, специфика становления и функционирования его в рыночной экономике. Значительно место уделено анализу институционального проектирования рынка коммерческой недвижимости.

Обосновывается ряд характерных особенностей рынка недвижимости, систематизируется понятийный аппарат, раскрывается сущность понятий “недвижимость”, “коммерческая недвижимость”, “рынок недвижимости” и “рынок коммерческой недвижимости”, определяется их структура, описываются и выявляются особенности зарубежных и российских методов классификации объектов недвижимости, обобщаются закономерности функционирования.

Во второй главе «Специфика и основные направления институциональной трансформации рынка коммерческой недвижимости» определены основные этапы и тенденции развития российского рынка коммерческой недвижимости, выявлено влияние основных макро- и микроэкономических показателей на состояние рынка недвижимости, обоснована цикличность его развития, а также исследованы основные направления институциональной модернизации и государственного регулирования рынка коммерческой недвижимости.

В заключении диссертационной работы обобщены наиболее существенные теоретические и практические результаты исследования.

2. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Систематизированы сложившиеся в экономической литературе взгляды на понятие «недвижимость».

Переход к рыночной экономике вызвал базисные изменения в отношении к собственности, что привело к появлению в российской хозяйственной практике такой категории как недвижимость, нуждающейся в глубоком и всестороннем изучении. Прежде всего, потому, что она недостаточно разработана в отечественной экономической науке.

В последнее десятилетие быстрыми темпами стали развиваться рыночные отношения, связанные с оборотом прав на объекты рынка недвижимости, что послужило толчком к формированию рынка недвижимости. В процессе исследования недвижимости как экономической категории, был выявлен перекос в сторону познания правовых отношений. В основе недвижимости развиваются не только правовые, но и экономические и институциональные отношения. Аргументом в пользу этого положения служит тот факт, что в большинстве правовых документов говорится о собственности и доходах, получаемых от операций, осуществляемых с недвижимостью. Вместе с тем отношения недвижимости не могут быть сведены лишь к отношениям обмена (рынку) недвижимости. Первичным является производство, поэтому наиболее важным, на наш взгляд, является природа недвижимости.

Кроме того, отношения недвижимости включают органически в себя все то, что связано с ее организацией и управлением. Таким образом, анализ экономической категории “недвижимость” позволил определить родовые признаки, по которым тот или иной объект может быть отнесен к исследуемой категории: неподвижность объекта и его связь с землей; участие в процессе воспроизводства, или длительное существование как предмета личного потребления; сохранение объектом в течение всего жизненного цикла своей натурально-вещественной формы и потеря потребительной стоимости по мере износа.

Автором диссертационной работы отношения недвижимости анализируются в узком смысле - как отношения субъектов хозяйствования по поводу земли и имущества, созданного как результат процесса человеческой деятельности, обладающего свойством сохранения своей натурально-вещественной формы в течение длительного периода времени и неразрывно связанного с землей. В расширительном понимании - как отношения, возникающие по поводу земельного участка, находящегося на нем недвижимого имущества и юридическими правами на данный земельный участок и на недвижимое имущество, находящееся на его поверхности.

2. Раскрыто содержание категории “рынок недвижимости”, как сегмента национального рынка, представляющего собой совокупность экономических отношений по поводу реализации недвижимого имущества или прав на него.

Категория «рынок недвижимости» является дискуссионной. Большинство определений рынка недвижимости, встречающихся в экономической литературе, рассматривают объекты недвижимости с позиции отнесения их к категории реальных или финансовых активов. Однако, как было определено в ходе исследования, сущность недвижимости сводится к единству материально-вещественных, экономических и институциональных форм. Поэтому ни одно из существующих определений не раскрывает всей сути рынка недвижимости. Исходя из вышеизложенных положений автором дано и обосновано определение, включающее физические, экономические и институциональные свойства анализируемого рынка. В соответствии с данным определением нами представлена расширенная модель рынка недвижимости, согласно которой самостоятельными сегментами рынка коммерческой недвижимости выступают: рынок недвижимости культурно-развлекательного назначения; рынок недвижимости общественного питания; рынок недвижимости индустрии сервиса (рис.1).

В ходе исследования выявлена специфика рынка недвижимости в рыночной экономике, отличающая его от других высокоорганизованных рынков. К числу специфичных свойств отнесены:

1. Территориальный (локальный) характер рынка недвижимости. Большинство рынков недвижимости по своей природе являются локальными. Это обусловлено рядом макроэкономических (уровень промышленного производства, уровень инвестиций в основной капитал, уровень реальных доходов населения, уровень безработицы и т.п.) и институциональных (политическая и социальная стабильность в регионе, демографическая ситуация, система налогообложения на недвижимость, законодательно-правовые особенности региона, степень правовой защищенности инвестора и.т.п.) факторов в регионе, которые в совокупности формируют спрос и предложение на рынке недвижимости на локальном уровне.

Рис. 1. Структура рынка недвижимости.

2. Оборот недвижимости через оборот прав. Единство недвижимости как сложной субстанции, включающей в себя имущество и право на него, определяет единственно возможный способ рыночного оборота недвижимости - через передачу прав, при этом объектом сделок может являться как весь пакет прав собственности на объект недвижимости, так и отдельные, входящие в него правомочия.

3. Специфика закрытого характера сделок с недвижимостью состоит в том, что доступ к информации об объекте недвижимости и рынке обычно затруднен. Открытая информация, как правило, ассиметрична, что сопряжено с уникальностью (неповторимостью) каждого объекта недвижимости.

4. Специфика ограниченности предложения недвижимости по сравнению с изменением объема спроса (прежде всего в краткосрочном периоде) может быть достаточно большой, по сравнению с другими рынками из-за длительности создания и относительной дефицитности объектов. В случае увеличения спроса на отдельные сегменты рынка недвижимости предложение сдерживается длительностью строительного цикла. Предложение же земли ограничено абсолютным размером земельных ресурсов планеты. Поэтому наряду с полезностью постоянная относительная дефицитность недвижимости является фактором, прямо влияющим на ее стоимость.

5. Специфика низкой ликвидности недвижимости по сравнению с большинством инвестиционных активов обусловлена высоким пороговым уровнем инвестиций, длительностью и бюрократизацией процесса совершения сделок, ограниченностью информации о ценах и сделках, а также большим сроком реализации проекта.

6. Специфика высокого уровня трансакционных издержек заключается в необходимости проведения различного рода оценок, экспертиз, заключений государственных и муниципальных надзорных органов, оформлении разрешительных документов, потребностью в услугах профессиональных посредников для приобретения или отчуждения недвижимости.

3. Раскрыто содержание категорий “коммерческая недвижимость”, а также «рынок коммерческой недвижимости». Понятие “коммерческая недвижимость” широко используется в научной экономической литературе и деловом обиходе зарубежных стран. В России это понятие относительно новое. Современные словари не дают точной дефиниции понятия коммерческая недвижимость. Гражданский кодекс также дает лишь общее описание понятия недвижимость.

Термин “коммерческая недвижимость” начал активно использоваться в научной среде и деловом мире с начала 2000-х годов и применялся в основном к офисным и торговым объектам недвижимости. Причем среди профессиональных участников рынка и ученных не было единого видения структуры понятия и критериев отнесения к этому классу экономических объектов. Автором в процессе исследования определен критерий отнесения объекта недвижимости к категории «коммерческая недвижимость», как полноценное участие объекта недвижимости в рентных отношениях на постоянной основе. В соответствии с предлагаемым критерием, к коммерческой недвижимости относятся объекты различного функционального назначения, способные генерировать постоянный доход в виде арендных либо лизинговых поступлений, то есть недвижимость становится коммерческой, если предполагается ее коммерческое использование с получением арендного дохода на постоянной основе. Таким образом, особенностью рынка коммерческой недвижимости является гибкость структуры. Так, объекты рынка недвижимости, относящиеся к различным сегментам рынка недвижимости (сектор жилой недвижимости, сектор земельных участков и т.д.) переходят в разряд объектов коммерческой недвижимости, если их владелец используют объект в коммерческих целях, сдавая его в аренду на постоянной основе, т.е. исполняя главный критерий отнесения объекта недвижимости к сегменту “коммерческая недвижимость”.

Учитывая определения понятий «коммерческая недвижимость», «рынок недвижимости», а также практику дефиниции понятия «рынок коммерческой недвижимости» в международной практике, нами обосновано следующее определение рынка коммерческой недвижимости.

Рынок коммерческой недвижимости - институциональная среда, включающая в себя совокупность объектов коммерческой недвижимости и систему отношений между участниками рынка по поводу реализации (оборота) объектов недвижимости.

Традиционными сегментами рынка коммерческой недвижимости являются офисный, торговый, складской и гостиничный секторы. Сектор жилой недвижимости в основной своей массе не подпадает под определение коммерческой недвижимости, так как используется конечными пользователями для удовлетворения потребности в жилье. Факторы спроса на коммерческую недвижимость и жилую - различны. Покупатели коммерческой недвижимости ориентируются на уровень инвестиционного дохода, и не будут приобретать объект, если ожидаемая норма прибыли окажется меньше желаемого уровня. Покупатели жилой недвижимости, наоборот, при принятии решения о покупке объекта жилой недвижимости исходят преимущественно из «остроты» степени потребности в нем. С этой точки зрения, подходы к ценообразованию коммерческой и жилой недвижимости существенно отличаются и, следовательно, эти две категории не могут быть тождественными. Однако если же жилье приобретается с целью сдачи в аренду или с целью последующей продажи, после ожидаемого роста цен на жилую недвижимость, то в этом случае объект переходит в разряд объектов коммерческой недвижимости.

На основании вышеизложенных положений, а также принимая во внимание критерий отнесения к сектору коммерческой недвижимости и следующую из этого гибкость структуры рынка недвижимости, предложена многоуровневая модель структуры рынка коммерческой недвижимости, включающая в себя три подгруппы: сегменты первого, второго и третьего порядка. Дифференциация на сегменты первого, второго и третьего уровня производится по таким параметрам как: объем ежегодного финансового оборота, уровень доходности, количественные и качественные оценки способности генерировать денежный поток, уровень исследованности и развития рынка, уровень открытости к доступу о ценах и сделках.

В диссертации предложена модель структуры рынка коммерческой недвижимости с основным и вспомогательными сегментами (ри.2). К базовому сегменту рынка коммерческой недвижимости, согласно разработанной структуры, автор относит классические офисный, торговый, складской и гостиничный секторы. Вышеперечисленную группу основных сегментов рынка коммерческой недвижимости автор дополняет сегментами второго порядка: конференц-центры (конгресс-центры), многофункциональные концертные залы, выставочные центры (экспоцентры), земельные участки под застройку категории - земли населенных пунктов, наземные и подземные паркинги. Замыкает модель рынка коммерческой недвижимости сегмент третьего порядка: объекты жилой недвижимости, сдаваемые в аренду на постоянной основе, нежилые помещения свободного назначения, помещения первых этажей жилых домов, переведенные в нежилой фонд, гаражи, производственные помещения.

Рис. 2. Структура рынка коммерческой недвижимости.

4. Раскрыто понятие собственности на объекты коммерческой недвижимости.

Исследование экономических основ недвижимости обусловливает анализ ее взаимосвязи с отношениями собственности. Анализируя практику развития этих отношений, целесообразно выделить то особенное, что присуще отношениям собственности. Собственником недвижимости может стать любое лицо: физическое и юридическое.

Субъектами собственности являются частные лица (физические или юридические), государство (РФ или субъекты РФ), местное самоуправление (муниципальное образование). Однако отношения собственности на объекты недвижимости различаются не только по субъектам, но и по значимости самих объектов.

Несмотря на то, что здания и сооружения являются недвижимым имуществом, соединенным с землей, их правовой режим, в особенности, когда собственник здания и собственник земли не совпадают в одном лице, в российском гражданском законодательстве определяется, как главенство здания по отношению к земельному участку, на котором оно расположено.

Гражданским кодексом РФ (ст.ст. 271, 552, 652) предусмотрено, что собственник или арендатор здания, не являющиеся собственниками земельного участка под этим зданием, имеют право пользования землей, и в случае продажи здания или сооружения собственником здания, если в тексте договора не определено передаваемое покупателю право на земельный участок, покупатель в силу закона тоже приобретает право пользования на землю под зданием. Следовательно, в гражданском законодательстве имеет место приоритет интересов собственника здания (сооружения) над интересами собственника земельного участка. При этом такой институт, как право застройки на чужой земле, в нем фактически не получил развития. Это решение связано с тем, что здания активно и быстро включаются в рыночный оборот, а в отношении земли этот процесс идет медленно.

Вместе с тем, следует отметить, что в некоторых случаях фиксируется приоритет прав собственника земельного участка. Так, срочное право застройки или долгосрочный договор аренды земель под строительство чаще всего приводят к переходу здания по окончании определенного срока в собственность землевладельца. В других случаях, законодатель отдает приоритет интересам собственника расположенной на чужом участке недвижимости.

Отношения собственности на объекты недвижимости выражаются и в отношениях аренды, которые получили широкое развитие на современном этапе и практически охватывают все объекты недвижимости. Эти отношения весьма динамичные и предполагают постепенное приобретение объекта недвижимости арендатором. Наиболее распространены в современной экономике России договоры купли-продажи и аренды недвижимости. В отношениях между гражданами традиционно сохраняет значение договор дарения. Получает распространение договор доверительного управления, по которому имущество передается в управление доверительному управляющему в интересах учредителя управления или иного указанного им лица.

Отношения собственности с точки зрения ее субъекта следует анализировать, на наш взгляд, с позиции тех отношений, которые возникают между различными субъектами частной и государственной собственности по поводу владения, распоряжения и пользования объектами недвижимости. Это становится необходимым, когда земля и объекты, находящиеся на ней, находятся у разных собственников, и неизбежно возникает проблема согласования экономических и социальных интересов. Отношения собственности на объекты недвижимости обусловливают также и распределение дохода, получаемого от использования недвижимости, как между различными физическими, так и юридическими лицами. В этом случае также могут возникать противоречия, и право призвано находить способы их разрешения.

Институциональный анализ собственности на объекты коммерческой недвижимости предполагает исследование формальных правил и неформальных ограничений, которым соответствуют определенные механизмы инфорсмента (принуждения). Система прав собственности - это фактически действующая в обществе система исключений из доступа к ограниченным благам, задающая матрицу взаимодействий между теми, у кого нет доступа к ресурсу, и теми, кому он открыт. В процессе анализа нами исследованы два уровня прав собственности: абсолютные, формирующие институциональную среду, которые задают общие ограничения для всех, а также относительные - контрактные соглашения между собственниками, вступающих в кооперацию или конкуренцию друг с другом. Проведенный анализ позволил сформулировать понятие собственности на объекты коммерческой недвижимости как института, поддерживающего и гарантирующего права и нормы поведения экономических агентов в процессе использования и передачи прав собственности на элементы коммерческой недвижимости и правила контроля со стороны государства и общества.

Таблица 1

5. Выявлены факторы, влияющие на динамику и состояние развития рынка коммерческой недвижимости. В ходе анализа российского рынка коммерческой недвижимости была произведена выборка основных макроэкономических показателей за период с 1996 по первое полугодие 2009 года. Полученные данные были сведены в таблицу общестрановых макроэкономических показателей России (таблица 1).

На основании данных, представленных в таблице общестрановых макроэкономических показателей, были построены графики.

В ходе исследования также была произведена выборка основных индикаторов рынка коммерческой недвижимости, данные которой были сведены в таблицу (таблица 2).

Таблица 2 Динамика основных индикаторов рынка коммерческой недвижимости на примере сегмента офисной недвижимости.



На основании данных, представленных в таблице индикаторов рынка недвижимости, были также построены графики (рис.3-6).

Рис. 3. Годовое предложение и прирост офисных площадей класса А по г. Москва, тыс. кв. м.

Рис. 4. Годовое предложение и прирост офисных площадей класса В по г. Москва, тыс. кв. м.



Рис. 5. Динамика уровня арендных ставок рынка офисной недвижимости по классам А и В.

Рис. 6. Динамика уровня вакантных площадей в сегменте офисной недвижимости по классам А и В.

В ходе сопоставительного анализа динамики основных общестрановых макроэкономических показателей и индикаторов рынка недвижимости была выявлена прямая зависимость состояния рынка коммерческой недвижимости от уровня развития национальной экономики.

Рост и стагнация национальной экономики неуклонно вели к росту и стагнации рынка недвижимости, росту и падению объемов ввода в эксплуатацию всех видов недвижимости, притоку и оттоку российских и иностранных инвестиций из сектора недвижимости, росту и падению цен и уровня арендных ставок на объекты недвижимости, увеличению и уменьшению уровня доходности объектов коммерческой недвижимости, увеличению и уменьшению сроков окупаемости проектов на рынке недвижимости и т.п.

В ходе исследования был выявлен циклический характер развития рынка недвижимости.

6. Институционально-экономическое поведение государства формирует в современных условиях новые институциональные образования - квазирынки как специфические институциональные структуры.

В качестве квазирынков, как специфических институциональных структур, стимулирующих конкурентное взаимодействие, идентифицируется широкий класс моделей институциональных образований, обеспечивающих непрерывность воспроизводства горизонтальных и вертикальных трансакций субъектов рынка коммерческой недвижимости по поводу организации, воспроизводства и управления процессами купли-продажи (обмена) товаров и услуг (объектов коммерческой недвижимости), необходимых для удовлетворения государственных и общественных нужд, и отличающихся спецификой складывающихся экономических отношений между их субъектами - частными фирмами, некоммерческими организациями государственного и негосударственного характера и государством как регулирующей структурой. Эти особенности экономического взаимодействия проявляются, прежде всего в том, что государство как регулирующий центр, наряду с институциональным обеспечением функционирования квазирыночных структур и их специальной регуляцией, отличающейся по своему масштабу и характеру от традиционного рыночного регулирования, оценивает и финансирует спрос на продукцию и услуги объектов коммерческой недвижимости, занимая при этом доминирующее положение среди субъектов квазирыночных трансакций. Создаваемые государством в целях стимулирования конкуренции квазирыночные институты, а также выявленный нами в диссертации механизм их функционирования анализируются через призму институциональной методологии.

7. Специфика хозяйственного развития экономики России определяется особенностями исторически сформировавшихся базовых институтов. Сложившаяся в силу этого институциональная инерция на рынке коммерческой недвижимости обусловливает неэффективность проводимых рыночных преобразований.

Институциональный экономический анализ рынка коммерческой недвижимости состоит в теоретическом обосновании экономической природы и направлений институциональной модернизации особого типа экономических структур - квазирынков, выделении их специфических признаков и характерной институциональной структуры как гибридной, искусственно созданной с целью стимулирования конкуренции хозяйственной среды функционирования сектора недвижимости в рыночной экономике, сочетающего принципы рыночного и государственного регулирования. Выявление общих типологических свойств квазирыночных структур и наложение смоделированной институциональной матрицы на сложившиеся системы тендерных закупок позволяет идентифицировать рынок коммерческой недвижимости в этой части как квазирыночную структуру с учетом сложившихся институциональных особенностей национального хозяйства, что объективно обусловливает присущие ему специфические характеристики: регулируемый характер, высокую степень коррумпированности, несоответствие полезности (в силу оппортунистического поведения чиновников) объектов недвижимости потребностям конечных потребителей. Выявленная на основе институционального анализа специфика формируемых квазирыночных моделей рынка коммерческой недвижимости обусловливает нарастающую институциональную инерцию, препятствующую эффективному импорту институтов, и требует существенной трансформации и соответствующей адаптации импортируемых образцов.

8. Определены основные направления институциональной трансформации рынка коммерческой недвижимости: переход от импорта институтов к их проектированию на основе реализации приоритетных проектов; выработка механизмов предотвращения самовоспроизводства, даже в рамках ужесточающихся санкций, коррупции и других форм оппортунистического поведения чиновников как массовых институциональных практик; модернизация институциональной структуры на основе формирования так называемых гибридных институтов, синтезирующих элементы нескольких отраслей производства.

В этой связи доказано, что сложившаяся в силу этого институциональная инерция на рынке коммерческой недвижимости обусловливает неэффективность проводимых рыночных преобразований. Примером квазирыночных институтов на рынке коммерческой недвижимости может выступать институт тендера (аукциона) - конкурсная оферта, при которой конкурсы и тендеры на покупку объектов недвижимости объявляют, как правило, государственные учреждения.

Квазирынок, как специфический механизм стимулирования конкуренции, в отличие от рыночных механизмов всегда является продуктом сознательного институционального проектирования государством конкурентного механизма, в котором значимое место занимают общественные (бюджетные, некоммерческие) институты, а спрос на услуги общественного сектора обеспечивается посредством бюджетного финансирования, либо иных механизмов перераспределения финансовых ресурсов, при организации потоков которых активную роль играет государство. Это обусловлено как природой общественных, смешанных, доверительных благ, так и совокупностью функций государства и природой общественных институтов, выступающих в качестве его агентов, в том числе и в рамках квазирыночных структур.

В экономической литературе выделяется несколько подходов, использующих категорию «квазирынок»: анализ макроэкономических систем, основанных на рыночном взаимодействии и доминирующей форме государства; переходных форм собственно рыночных механизмов, возникающих в ходе радикальных реформ. Этим и другим подходам присущи типологические черты институционального сходства различных моделей. Сюда относятся бюджетное финансирование спроса на разные виды общественных благ, целевая направленность на стимулирование конкуренции и экономической эффективности государством, взаимоприсутствие горизонтальных и вертикальных трансакций, агентская асимметрия сложившееся системы контроля со стороны государства, существование механизмов апелляции и мотивирования агентов, способствующих повышению эффективности и прозрачности квазирыночных механизмов, разгосударствление и расширение экономической самостоятельности, использование тендерных механизмов. При этом государство, занимая доминирующее положение среди субъектов квазирыночных трансакций, создает экономическую основу для их оппортунистического поведения. Иными словами, зачастую победителем тендера на покупку объекта недвижимости объявляется, как правило, тот, кто готов заплатить самую большую цену не только за сам объект недвижимости, но и устроителям тендера. В результате чего, тендеры и аукционы чаще всего выигрывают аффилированные бизнес-структуры крупных чиновников власти. Как следствие замедляются темпы реализации государственных интересов при распоряжении государственным имуществом, создаются трудности при формировании поступлений в бюджеты всех уровней от операций с недвижимостью, возникают барьеры для формирования благоприятного инвестиционного климата и успешной интеграции в международное экономическое сообщество.

В этой связи обоснована необходимость участия государства в управлении и регулировании процессов создания и обращения объектов коммерческой недвижимости с целью повышения уровня цивилизованности и развития данного сектора экономики. Основными функциями государства в управлении и регулировании процессов институциональной трансформации рынка коммерческой недвижимости обоснованы следующие функции:

§ формирование государственной политики в сфере развития рынка коммерческой недвижимости;

§ разработка законопроектов, призванных упорядочить и регулировать оборот объектов коммерческой недвижимости и порядок взаимоотношений профессиональных участников рынка;

§ определение лимитов застройки исторических центров городов объектами коммерческой недвижимости, определение зон и формирование необходимой инфраструктуры под строительство;

§ взаимодействие с российскими и ведущими иностранными торговыми сетями по вопросам вхождения на рынок и развитию сети на территории страны;

§ взаимодействие с крупными инвестиционными фондами, международными компаниями - девелоперами, зарубежными компаниями, иностранными инвестиционными компаниями по вопросам инвестирования в российский рынок коммерческой недвижимости;

§ создание единой базы предложений объектов недвижимости, находящих в государственной, муниципальной собственности с целью прозрачности и уменьшения конфиденциальности.

Государственное регулирование отношений по поводу оборота объектов коммерческой недвижимости создает гарантии инвесторам от непредвиденных рисков, создает поддержку в решении проблем, создает упрощенную систему входа и работы на рынке.

ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ АВТОРА

Статьи в изданиях, рекомендованных ВАК РФ:

1. Ахмеров М.Р. Оценка влияния мирового финансового кризиса на российский рынок недвижимости (на примере г. Москвы) / М.Р. Ахмеров // Проблемы современной экономики. 2009. №2 (30). 0,75 п.л.

...