Сукупність теоретичних, методологічних, методичних та практичних аспектів експертної оцінки земель

Размещено на http://www.allbest.ru/

Зміст

Вступ

1. Порядок проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок

1.1 Склад робіт з експертної грошової оцінки земельних ділянок

1.2 Перелік документів для оцінки земельних ділянок

2. Загальна характеристика забудованої земельної ділянки для обслуговування промислово-виробничої бази ПАТ«Газмаш»

3. Визначення вартості забудованої земельної ділянки для обслуговування промислово-виробничої бази ПАТ«Газмаш»

3.1 Оцінка земельної ділянки за порівняльним підходом

3.2 Оцінка земельної ділянки за методом залишку

3.3 Оцінка витрат на забудову та облаштування ділянки

4. Особливості управління земельними ресурсами у Києві

Висновки та пропозиції

Список використаних джерел

Додатки



Вступ

Актуальність теми полягає у тому, що економічна єдність землі і нерухомості знаходить вияв у тому, що, з одного боку, земля переносить на нерухомість свої властивості, а з іншого - поліпшення, зроблені на землі, зростаються з нею, додаючи їй нові вигоди, вартість і цінність. Таким чином, ринок землі є одночасно центральною складовою ринку нерухомості, ринку засобів виробництва і ринку капіталів.

Земля - основний виробничий ресурс сільського господарства, база розташування будь-якого виробництва та просторова основа життєдіяльності людей. Вона - природний об'єкт, що, з погляду трудової теорії вартості, не є товаром. За часів соціалістичного устрою в нашій державі земля не брала участі у ринковому обороті, а в капіталістичному - виступала як товарна категорія.[4] У процесі реформування земельних відносин в Україні в напрямку адаптації їх до ринкових, що домінують у світовій економіці, постало питання про введення землі до єдиного товарного комплексу, надання їй змісту товару.

Мета і завдання дослідження. Метою курсової роботи є розробка теоретико-методологічних принципів формування ринкової ціни на землі, пошук і обґрунтування на цій основі певних методичних підходів до її визначення.

Об'єктом дослідження є забудована земельна ділянка для обслуговування промислово-виробничої бази ПАТ «Газмаш».

Предметом дослідження є сукупність теоретичних, методологічних, методичних та практичних аспектів експертної оцінки земель.

Інформаційною базою дослідження є Земельний кодекс та відповідні Закони України, Укази Президента України, Постанови Кабінету Міністрів України, офіційні матеріали Державного комітету статистики України та Київської області, база земельних ділянок, підручники з оціночної діяльності та інші джерела.

Відповідно до міжнародних стандартів оцінки для визначення вартості земельної власності використовується три загальновизнаних підходи: порівняльний, витратний та дохідний, які базуються на принципах кон'юнктури ринку, найкращого і найефективнішого використання, очікуваних змін та доданої прибутковості землі.



1. Порядок проведення експерної грошової оцінки земельних ділянок

1.1 Склад робіт з експертної грошової оцінки земельних ділянок

Проведення експертної грошової оцінки складається з таких етапів:

1) Обстеження земельної ділянки та вивчення ситуації на ринку землі.

Обстеження земельної ділянки та вивчення ситуації на ринку землі включає попереднє вивчення ситуації щодо об'єкта та мети оцінки для складання завдання на оцінку та укладання договору про її проведення та обстеження і вивчення ситуації на ринку під час проведення оцінки.

Попереднє вивчення ситуації передбачає обстеження об'єкта оцінки та визначення виду вартості (ринкової, заставної, страхової, для бухгалтерського обліку, інвестиційної, ліквідаційної, спеціальної тощо).

Обстеження об'єкта оцінки включає огляд земельної ділянки або її частини та вивчення наявної правової, технічної та кадастрової документації щодо місця розташування земельної ділянки, її правового статусу, меж та розміру, складу угідь та земельних поліпшень, існуючого функціонального використання, а також визначення оцінюваних прав щодо земельної ділянки.

2) Визначення виду вартості земельної ділянки відповідно до умов угоди.

Визначення виду вартості земельної ділянки здійснюється на основі встановленої мети оцінки та умов майбутньої угоди. У цьому нормативно-правовому акті нижченаведені терміни вживаються в такому значенні:

- ринкова вартість - це вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку відповідного майна на дату оцінки внаслідок угоди, укладеної між покупцем та продавцем, після відповідного маркетингу за умови, що кожна із сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу;

- ліквідаційна вартість - це вартість, яка може бути отримана за умов продажу об'єкта оцінки у строк, що є значно коротшим від строку експозиції подібного об'єкта, протягом якого він може бути проданий за ціною, що дорівнює ринковій вартості;

- інвестиційна вартість - це вартість, визначена з урахуванням конкретних умов, вимог та мети інвестування в об'єкт оцінки;

- спеціальна вартість - сума ринкової вартості та надбавки до неї, яка формується при наявності нетипової мотивації чи особливої зацікавленості потенційного покупця в укладенні угоди.

На даному етапі суб'єкт оціночної діяльності - суб'єкт господарювання повинен переконатися в тому, що він володіє щодо оцінюваного об'єкта достатнім обсягом інформації. У разі необхідності заявити замовнику оцінки про додаткове залучення до участі в її проведенні інших оцінювачів або інших фахівців, а також суб'єктів підприємницької діяльності. Може відмовитися від проведення оцінки у разі виникнення обставин, які перешкоджають проведенню об'єктивної оцінки, у тому числі будь-яких форм примусу.

3) Складання завдання на оцінку та укладання договору про оцінку.

Складання завдання на оцінку та укладання договору про оцінку передбачає узгодження між замовником оцінки і суб'єктом оціночної діяльності - суб'єктом господарювання питань щодо об'єкта та мети оцінки.

Завдання на оцінку повинно включати визначення об'єкта оцінки, мету оцінки, вид вартості і його визначення; дату оцінки; узгоджені джерела інформації та дату й умови її надання; обсяг і ступінь необхідного обстеження земельної ділянки та її поліпшень; перелік припущень та умов, що обмежують використання результатів оцінки, форму представлення результатів оцінки тощо.

Істотними умовами договору є зазначення об'єкта оцінки; мети оцінки; виду вартості, що підлягає визначенню; дати оцінки та строку виконання робіт; розміру і порядку оплати робіт; права та обов'язки сторін договору; умови забезпечення конфіденційності результатів оцінки, інформації, використаної під час виконання оцінки; відповідальність сторін за невиконання або неналежне виконання умов договору; порядок вирішення спорів, які можуть виникнути під час проведення оцінки та прийняття замовником її результатів, та інші істотні умови, які можуть бути передбачені законодавством або за згодою сторін.

4) Збір, обробка та аналіз вихідних даних, необхідних для проведення оцінки.Збирання, оброблення та аналіз вихідних даних, необхідних для проведення оцінки, має бути спрямований на одержання обґрунтованого висновку щодо вартості об'єкта оцінки. Для цього використовується інформаційна база.

При аналізі та обґрунтуванні висновку оцінювач може отримувати дані, що виходять за рамки його фахової компетенції, які отримані від спеціалістів у відповідних галузях.

5) Визначення найбільш ефективного використання земельної ділянки.

Визначення найбільш ефективного використання земельної ділянки ґрунтується на аналізі ринку нерухомості, що склався в районі розташування земельної ділянки, і передбачає встановлення можливих варіантів використання земельної ділянки, що оцінюється.

Можливі варіанти використання встановлюються, виходячи з фізичних характеристик земельної ділянки, дозволених видів використання, характеру та рівня поліпшень у районі розташування земельної ділянки.

6) Вибір та обгрунтування методичних підходів.

Вибір та обгрунтування методичних підходів здійснюється на підставі положення земельних ділянок за обраними варіантами використання на ринку нерухомості.

Для оцінки земельних ділянок, найбільш ефективне використання яких полягає в отриманні доходу від їх продажу, застосовується методичний підхід, що базується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок.

Для оцінки земельних ділянок, найбільш ефективним використанням яких є отримання доходу від їх надання в оренду або іншого використання, застосовується методичний підхід, що базується на капіталізації рентного або чистого операційного доходу.

Для поліпшених земельних ділянок застосовується методичний підхід, що базується на врахуванні витрат на земельні поліпшення.

Відповідно до положення об'єкта оцінки на ринку може застосовуватись поєднання методичних підходів.[5, с. 122]

7) Визначення вартості земельної ділянки за обраними методичними підходами та формулювання остаточного висновку.

Визначення вартості земельної ділянки передбачає використання за обраними методичними підходами одного чи декількох методів оцінки.

При використанні методичного підходу, який грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, слід застосовувати метод попарного зіставлення або метод статистичного аналізу ринку. Відповідно до цих методів вартість об'єктів оцінки визначається на рівні цін раніше проданих подібних об'єктів з урахуванням відмінностей у характері угоди і властивостях земельних ділянок, що впливають на їх вартість.

При використанні методичного підходу, який грунтується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу, слід застосовувати інвестиційний метод або метод капіталізації земельної ренти (метод зисків).

Інвестиційний метод передбачає визначення вартості землі як капіталізованого чистого операційного доходу від надання земельної ділянки в оренду.

Метод капіталізації земельної ренти передбачає капіталізацію доходів від використання земельної ділянки (відмінного від оренди) власником або користувачем.

Зазначені методи використовуються у разі як прямої, так і непрямої капіталізації очікуваних доходів.

При використанні методичного підходу, який грунтується на зіставленні цін продажу подібних земельних ділянок, у поєднанні з методичним підходом, що враховує витрати на земельні поліпшення, слід застосовувати економічний метод чи метод співвіднесення (перенесення).

Економічний метод передбачає визначення вартості землі як залишку між очікуваною ціною продажу поліпшеної ділянки і витратами на земельні поліпшення з урахуванням прибутку інвестора.

Метод співвіднесення (перенесення) передбачає визначення вартості землі як частки в загальній вартості поліпшеної земельної ділянки.

При використанні методичного підходу, який базується на капіталізації чистого операційного або рентного доходу, у поєднанні з методичним підходом, що враховує витрати на земельні поліпшення, слід застосовувати метод залишку для землі чи метод розподілення доходу.

Відповідно до методу залишку для землі вартість землі визначається як різниця між поточною вартістю капіталізованого чистого операційного доходу (або рентного доходу) з поліпшеної ділянки і вартістю земельних поліпшень.

Метод розподілення доходу передбачає визначення вартості землі як капіталізованої за ставкою, визначеною для землі, різниці між чистим операційним доходом від наданої в оренду поліпшеної земельної ділянки та очікуваним доходом на інвестований у земельні поліпшення капітал. При цьому очікуваний від земельних поліпшень дохід визначається як добуток їх вартості та ставки капіталізації для поліпшень.

Метод розвитку (можливого використання) поєднує використання усіх трьох методичних підходів. При цьому вартість землі визначається як різниця між дисконтованими доходами від передбачуваного використання і дисконтованими витратами, пов'язаними з переходом до цього використання.

Формулювання остаточного висновку про вартість об'єкта оцінки здійснюється на підставі порівняльного аналізу отриманих результатів та ринкових даних.

8) Складання звіту про оцінку.

Результати роботи з оцінки оформляються у вигляді письмового документа - звіту про оцінку, що містить висновок про вартість об'єкта оцінки, розкриває зміст проведених процедур та використаної нормативно-правової бази з оцінки земельних ділянок.[5, с. 132]

Звіт підписується оцінювачами, які безпосередньо проводили оцінку, і скріплюється печаткою та підписом керівника суб'єкта оціночної діяльності. [2]

1.2 Перелік документів для оцінки вартості земельних ділянок

До орієнтовного переліку документів, які необхідні для оцінки земельних ділянок відноситься:

1) документи, що посвідчують право власності або право користування землею (державний акт);

2) схеми-проекти землеустрою;

3) проекти встановлення на місцевості меж адміністративно-територіальних утворень;

4) проекти утворення нових та впорядкування існуючих землеволодінь і землекористувань;

5) інформація про інженерно-геологічних умов;

6) інформація про місцезнаходження ділянки щодо санітарно-захисних зон;

7) постанови місцевих органів влади про землекористування;

8) кошторису витрат на поліпшення земель;

9) документи щодо умов використання земельної ділянки.



2. Загальна характеристика забудованої земельної ділянки для обслуговування промислово-виробничої бази ПАТ «Газмаш»

Об'єктом оцінки моєї курсової роботи є забудована земельна ділянка, яка розташована за адресою: м. Київ, вул. Автозаводська 78 Г. Місцезнаходження об'єкта на карті в додатку А.

Цільове призначення - ділянка належить до земель промисловості і надана для здійснення виробничої та постачальницько-збутової діяльності.

Титул власності на нерухоме майно - колективна власність ПАТ «Газмаш»

За результатами інвентаризації площа земельної ділянки, що оцінюється, визначена в розмірі 102553 м2, в тому числі: під проїздами та тротуарами - 90345 м2, під виробничими спорудами - 12208 м2. Всі землі перебувають у постійному користуванні. Зовнішній вигляд ділянки наведений в додатку Б.

Земельна ділянка має прямокутну форму. Периметр ділянки - 2266,5 м.

Ділянка, що оцінюється, має спокійний рельєф з незначним ухилом на північ.

Згідно затвердженого Український класифікатор прав обмеженого користування земельними ділянками землевпорядною документацією встановлені наступні обмеження та сервітути:

* проїзд і прохід до виробничих об'єктів суміжних землекористувачів;

* використання земельної ділянки для прокладки і ремонту ліній інженерних споруд;

* використання земельної ділянки для ремонту ліній електоопеоедач і зв'язку;

* забір води та водних об'єктів;

* будівництво будівель і споруд на земельній ділянці з опорою на сусідню земельну ділянку;

* інші права, визначені в процесі розробки проектної документації згідно БНіП, або взаємною угодою.

Завод «Газмаш» є виробничим і постачальницько-збутових підприємством колективної форми власності. Підприємство має замкнутий виробничо-технологічний цикл. Виробництво ПАТ «Газмаш» зображено в додатку В. Згідно з реєстраційними документами, основними видами діяльності підприємства є: виробництво газового устаткування і апаратури(автомобільні газонаповнювальні компресорні станції) фото наведено в додатку Д, оптова торгівля, громадське харчування, конструкторські та проектні розробки, зовнішня торгівля.

Основний вид продукції, що випускається підприємством, - газонаповнювальні компресорні станції і колонки. Побічна діяльність - здача в оренду площ, призначених для збору, збереження та відправлення металевого брухту. В даний час на підприємстві зайнято близько 200 чоловік. Вигляд промислово-виробничої бази ПАТ «Газмаш» зображено в додатку Е.



3. Визначення вартості земельної ділянки

3.1 Оцінка земельної ділянки за порівняльним підходом

Порівняльний метод ґрунтується на загальних принципах оцінки з точки зору аналогів продажів. Його нормативно-вартісний і математичний апарат заснований на результати кореляційно-регресійного аналізу за сукупністю угод купівлі-продажу земельних ділянок в населених пунктах України.

Ціна безконкурентного викупу конкретної ділянки несільськогосподарського призначення (що цілком співпадає з умовами проведення цієї експертної оцінки) розраховується за аналітичними залежностями, які враховують сукупне вплив на оціночну вартість ділянки наступних рентоутворюючих факторів:

* існуючий рівень освоєності ділянки (забудована, вакантна);

* тип функціонального використання ділянки (житлова забудова, землі промисловості, комерційного використання, громадського призначення, транспорту і зв'язку, рекреаційні території);

* рівень соціально-економічної значущості населеного пункту в системі розселення, що виражається показником чисельності його жителів;

* площа земельної ділянки, що оцінюється;

* відстань від об'єкта основних містоутворюючих центрів населеного пункту (суспільно-діловий центр, автовокзал, залізничний вокзал). Ширина зони впливу населених пунктів відображено в додатку Ж. Найбільш достовірний результат за цим методом досягається при оцінці об'єктів конкретної функціональної групи, які характеризуються типовістю місця розташування, метричних параметрів, характеру забудови, інфраструктурної забезпеченості та інших ціноутворюючих факторів, які не враховуються в розрахункових формулах у вигляді поправочних коефіцієнтів.

Якщо об'єкт оцінки має нетипові умови розміщення, метричні характеристики, обмеження щодо використання, особливості забудови або інші кількісні або якісні параметри, які істотно відрізняють його від середніх, найбільш типових для сукупності об'єктів такого типу характеристик, то результат, отриманий за порівняльним методом, підлягає наступному аналізу і коректуванню з урахуванням індивідуальних особливостей об'єкта.

За даними угод купівлі-продажу, що відбулися, поправка на тип функціонального використання ділянки (землі промисловості) дорівнює 2,5.

Поправка на кількість мешканців населеного пункту розраховується так:

Промислові підприємства не відносяться до об'єктів комерційної нерухомості, доходність яких суттєво залежить від відстані до громадського центру населеного пункту, автовокзалу та залізничного вокзалу. Коефіцієнти, які враховують віддаленість кадастрового кварталу від автомобільних доріг державного значення наведені в додатку З.

Тому за цими показниками поправка на місцерозташування об'єкту приймається рівною 1. Однак, на думку експертної групи, характер розташування об'єкту відрізняється від середньостатистичних типових угрупувань за такими факторами, як розміщення в приміській зоні крупного населеного пункту (поправочний коефіцієнт 1,75) та наявність прямого сполучення з товарною залізничною станцією, що для підприємства подібного профілю є дуже важливим (поправка 1,15). Крім того, як зазначалося вище, завод має значний диверсіфікаційний потенціал у разі реалізації постачальницько-збутової функції, що суттєво відрізняє його від середньостатистичного виробничого підприємства і наближає характер цільового використання ділянки до комерційного (поправка 1,10). Поправочні коефіцієнти зазначені в таблиці 3.1

Таблиця 3.1 Поправочні коефіцієнти на вартість земельної ділянки

№	Назва коефіцієнта поправки	Поправка
1	2	3
1.	тип функціонального використання ділянки	2,5
2.	кількість мешканців населеного пункту	0,29
3.	характер розташування об'єкту	1,75
4.	наявність сполучення з залізничною станцією	1,15
5.	характер цільового використання	1,10

Рис. 3.1 Поправочні коефіцієнти на вартість земельної ділянки

У цьому випадку вартість ділянки, що є об'єктом оцінки, у розрахунку на 1 м² за порівняльним методом визначається:

Цпа=19,7Ч2,5Ч0,29Ч0,45Ч1,75Ч1,15Ч1,10=14,23 грн./м²

Цр=14,23Ч102553=1459330 грн.

Отже, вартість всієї ділянки за порівняльним методом на дату оцінки становить 1459330 грн.



3.2 Оцінка земельної ділянки за методом залишку

У відповідності до техніки залишку для землі, вартість земельної ділянки розраховується як різниця між ринковою вартістю земельно-майнового комплексу з поліпшеннями та відновною вартістю капітальних витрат на ці поліпшення.

Капіталізована вартість забудованої земельної ділянки становить 15120 тис.грн. Вартість капітальних вкладень на забудову та освоєння ділянки складає 14700 тис. грн.

У цьому випадку залишкова вартість земельної ділянки, що є об'єктом оцінки, дорівнює: Цр = 15120 - 14700 = 420 тис. грн.

Таким чином, вартість земельної ділянки, обрахованої за методом витрат на спорудження об'єктів нерухомого майна у поєднанні з технікою залишку для землі, на дату оцінки становить 420000 грн.

3.3 Оцінка витрат на забудову та облаштування ділянки

Комплексні витрати на забудову та освоєння ділянки складаються із залишкової відновної вартості існуючих основних промислово-виробничих фондів та супутніх капітальних вкладень на інженерну підготовку і облаштування території, проектно-вишукувальні роботи та відведення земельної ділянки.

Основою для розрахунку відновної вартості основних засобів на дату оцінки є дані бухгалтерського обліку по групах основних фондів за станом на 01.01.2016 року. У цьому випадку середньозважені коефіцієнти збільшення кошторисної вартості будівництва, придбання машин, обладнання і устаткування для підприємств машинобудівного комплексу на початок поточного року дорівнюють:

основні фонди першої групи - 1,84

другої групи - 2,90

третьої групи - 2,25.

Рис. 3.2 Середньозважені коефіцієнти збільшення кошторисної вартості основних фондів

Середньозважений фізичний знос елементів основних засобів експертної групи встановлений у наступних межах:

перша група - 17,8 %,

друга група - 54,9 %,

третя група - 35,0 %.

Рис. 3.3 Середньозважений фізичний знос елементів основних засобів експертної групи

Розрахунок залишкової відновної вартості основних промислово-виробничих фондів підприємства наведений в таблиці 3.2 - 3.4

В таблиці 3.2 наведені розрахунки основних фондів підприємства Групи 1 - будинки, споруди та передавальні пристрої виробничого призначення

Таблиця 3.2 Оцінка відновної вартості основних фондів підприємства Група 1, тис. Грн.

Балансова вартість	Бухгалтерська амортизація	Залишкова вартість	Середньозважений коефіцієнт індексації	Повна відновна вартість	Коефіцієнт залишкової придатності	Залишкова відновна вартість
1	2	3	4	5	6	7
7894,6	782,4	7112,2	1,84	14526	0,822	11940

В таблиці 3.3 наведені розрахунки основних фондів підприємства Групи 2 - транспортні засоби, виробничий і господарчий інвентар, меблі та ін.

Таблиця 3.3 Оцінка відновної вартості основних фондів підприємства Група 2, тис. грн.

Балансова вартість	Бухгалтерська амортизація	Залишкова вартість	Середньозважений коефіцієнт індексації	Повна відновна вартість	Коефіцієнт залишкової придатності	Залишкова відновна вартість
1	2	3	4	5	6	7
133,1	109,5	23,6	2,90	386	0,451	174

В таблиці 3.4 наведені розрахунки основних фондів підприємства Групи 3 - силові машини, обладнання, технологічне устаткування та ін.



Таблиця 3.4 Оцінка відновної вартості основних фондів підприємства Група 3, тис. грн.

Балансова вартість	Бухгалтерська амортизація	Залишкова вартість	Середньозважений коефіцієнт індексації	Повна відновна вартість	Коефіцієнт залишкової придатності	Залишкова відновна вартість
1	2	3	4	5	6	7
1597,6	421,7	1175,9	2,25	3595	0,650	2336

Всього за трьома групами основних фондів підприємства залишкова відновна вартість складає 14450 тис. грн.

Супутні капітальні вкладення на облаштування ділянки та благоустрій території, за оцінкою експертної групи, складають 50 тис. грн. Витрати на вишукувальні роботи, розробку проектно-кошторисної документації та відведення ділянки, що не увійшли до кошторисної вартості будівництва, становлять 200 тис. грн.

Для того, щоб вирахувати витрати на відтворення ЦМК потрібно до всієї залишкової відновної вартості додати Супутні капітальні вкладення на облаштування ділянки та благоустрій території та витрати на вишукувальні роботи

Таким чином, комплексні витрати на відтворення цілісного майнового комплексу (з урахуванням зносу) в цінах, що склалися на дату оцінки, становлять 14700 тис.грн.



4. Особливості управління земельними ресурсами у Києві

За категоріями земель земельний фонд міста розподіляється так:

- землі лісового фонду займають 41,6 %;

- землі житлової та громадської забудови - 34,0 %;

- землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони - 10,4%;

- землі водного фонду - 8,0 %;

- землі сільськогосподарського призначення - 5,0 %;

- землі інших категорій -1,0 %.

Особливості міста Києва як столиціУкраїни полягають ще і в тому, що воно є політичним, адміністративним, культурним, історичним і науково- освітнім центром держави. В ньому розташована резиденція глави держави - Президента України, Верховна Рада України, Кабінет Міністрів України, Конституційний Суд України, центральні органи державної влади; дипломатичні представництва іноземних держав та міжнародних організацій в Україні; Київська обласна рада і Київська обласна державна адміністрація та їхоргани; відповідні органи виконавчої влади і місцевого самоврядування.

Особливості міста як столиці та специфіка центру держави враховуються при здійсненні управління земельними ресурсами територіальної громади міста Києва.

Можна виділити такі фактори, що характеризують використання міських земель:

- переваги і доходи населення;

- підвищення житлових стандартів;

- висока вартість земельних ділянок;

- високий рівень розвитку міського господарства і засобів комунікації;

- планувальні концепції і стандарти.

Дослідження показують, що у містах, сформованих у ринкових умовах, території забудовуються з урахуванням об'єктивних законів. Як правило, у центрі формується ядро комерційної забудови - офіси, банки, магазини і т. п., потім випливає пояс житлової забудови, а промислові підприємства розташовуються на периферії міста.

У міру росту міста центральна частина розширюється і захоплює територію, зайняту промисловістю. Підприємствам стає не вигідно займати землю центра. Стає значно вигідніше продати її та переїхати на нове місце (співвідношення цін на землю в центральній і периферійній частині великих міст досягає 10:1).

Різкі ринкові коливання істотно згладжують зонування територій міст (архітектурним, містобудівним, функціональним, територіально-економічним). Механізм зонування спрямований на зменшення ймовірності конфлікту між різними видами міської діяльності.

Нова система планування розвитку територій робить реальну можливість залучення інвестицій, тому що почався рух приватного капіталу в бік формування міської нерухомості, що помітно впливає на підвищення ефективності територіального пристрою міст і знижує витрати на інфраструктуру.

Підсумком зонування є план зонування земель (графічний документ із пояснювальною запискою). План зонування визначає склад земель міста, об'єднаних загальними ознаками перспективного функціонального використання.

Зонування також є свого роду результатом масової оцінки земель. Кількість оцінних зон у різних містах є різною.

Зони міста - це різні частини території, обмежені природними і штучними перешкодами; які мають визначену якісну й економічну цінність, а також відносну однотипність у середині. Це стосується таких характерних ознак як характер забудови, транспортна доступність, зручність проживання, можливість розміщення об'єктів нового будівництва і проведення реконструкції і т. п.

Економічне зонування міста Києва з використанням даних інтегральних показників економічної і містобудівної оцінки території міста забезпечує взаємозв'язок схем територіально-економічного зонування і функціонального зонування Києва.

До основних недоліків існуючого зонування м. Києва можна віднести такі: ринковий земля грошовий

* у методиці зонування не розглядалося питання про оцінку території з погляду її функціонального призначення;

* методи оцінки спираються більшою мірою на досвід й інтуїцію оцінювачів, ніж на сучасні економіко-математичні методи, моделі, алгоритми і комп'ютерні програми;

* якщо судити за базовими ставками щорічної орендної плати, то на межах зон спостерігаються значні перепади оцінок, у ряді випадків у 5-6 разів;

* методика зонування не враховує тенденцій розвитку ринку землі (під час розробки він практично ще не функціонував), відсутні дані з комерційної привабливості територій міста для інвесторів.

Отже, напрями і механізми управління земельними ресурсами у м. Києві мають значні відмінності від інших регіонів України.



Висновки та пропозиції

Актуальність теми полягає у тому, що економічна єдність землі і нерухомості знаходить вияв у тому, що, з одного боку, земля переносить на нерухомість свої властивості, а з іншого - поліпшення, зроблені на землі, зростаються з нею, додаючи їй нові вигоди, вартість і цінність. Таким чином, ринок землі є одночасно центральною складовою ринку нерухомості, ринку засобів виробництва і ринку капіталів.

Земля - основний виробничий ресурс сільського господарства, база розташування будь-якого виробництва та просторова основа життєдіяльності людей. Вона - природний об'єкт, що, з погляду трудової теорії вартості, не є товаром. За часів соціалістичного устрою в нашій державі земля не брала участі у ринковому обороті, а в капіталістичному - виступала як товарна категорія. У процесі реформування земельних відносин в Україні в напрямку адаптації їх до ринкових, що домінують у світовій економіці, постало питання про введення землі до єдиного товарного комплексу, надання їй змісту товару.

Експертна грошова оцінка передбачає визначення ринкової (імовірної ціни продажу на ринку) або іншого виду вартості об'єкта оцінки, за яку він може бути проданий (придбаний) або іншим чином відчужений на дату оцінки відповідно до умов угоди.

Експертна грошова оцінка, на відміну від нормативної грошової оцінки, цілком базується на ринкових принципах попиту і пропозиції, кращого та найбільш ефективного використання, очікуваних змін та додаткової продуктивності землі.

Процедура експертної оцінки грунтується на наступних методичних підходах: зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок, врахування витрат на забудову та облаштування ділянки.

Об'єктом дослідження стала забудована земельна ділянка, яка розташована за адресою: м. Київ, вул. Автозаводська 78 Г.

За результатами проведених розрахунків, вартість забудованої земельної ділянки за зіставленням цін продажу подібних земельних ділянок становить 1459330 грн., а за врахуванням витрат на забудову та облаштування ділянки - 14700 тис. грн.

Отже, якщо нормативна грошова оцінка в першу чергу оперує з рентними доходами від земельної ділянки, включаючи групу коефіцієнтів, які відображають вплив на вартість ділянки групи найважливіших рентоформуючих факторів, то експертна грошова оцінка розглядає можливість найефективнішого комерційного використання конкретної земельної ділянки з усіх факторів, що впливають на економічну ефективність комерційного використання ділянки як основного ресурсу для здійснення комерційної діяльності.



Список використаних джерел

1. Закон України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні" від 12.07.2001 №2658-ІІІ (з подальшими змінами і доповненнями).

2. «Про затвердження Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок», затв. Державним комітетом України по земельних ресурсах від 09.01.2003 (з подальшими змінами і доповненнями).

3. Національний стандарт №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затв. Постановою Кабінету Міністрів від 10.09.2003 - №1440.

4. Національний стандарт №2 "Оцінка нерухомого майна", затв. Постановою Кабінету Міністрів від 28.10.2004 - №1442.

5. Калінеску Т.В. Оцінювання майна: Навчальний посібник. - К. Центр учбової літератури. - 2012. - 312с.

Інформаційні ресурси

1. Верховна Рада України [Електронний ресурс]. - Режим доступу: www.rada.gov.ua

2. Кабінет Міністрів України [Електронний ресурс]. - Режим доступу:www.kmu.gov.ua

3. Українське товариство фінансових аналітиків [Електронний ресурс]. - Режим доступу: usfa-ua.org

4. Міністерство економіки України[Електронний ресурс]. - Режим доступу: www.me.gov.ua

5. Міністерство фінансів України [Електронний ресурс]. - Режим доступу:www.minfin.gov.ua

6. Всеукраїнська асоціація фахівців оцінки [Електронний ресурс]. - Режим доступу:WWW.afo.com.ua

7. Фонд державного майна України [Електронний ресурс]. - Режим доступу: www.spfu.gov.ua

Додатки

Додаток А

Місцезнаходження об'єкта оцінки на карті



Додаток Б

Зовнішній вигляд ділянки



Додаток В

Виробництво



Додаток Г

Продукція



Додаток Д

Вигляд промислово-виробничої бази ПАТ «Газмаш»



Додаток Е

Ширина зони впливу населених пунктів

Типи населених пунктів	Ширина зони впливу, км
Столиця України м. Київ	50
Міста - обласні центри, мм. Севастополь та Сімферополь	30
Міста обласного значення з чисельністю понад 50 тис. чол.	20
Міста обласного значення з чисельністю менше 50 тис. чол.	15
Міста районного значення та селища	10
Інші населені пункти	2



Додаток Є

Коефіцієнти, які враховують віддаленість кадастрового кварталу від автомобільних доріг державного значення

Відстань до автомобільної дороги державного значення, км	Значення коефіцієнту Кр2
до 5	1,30
5-10	1,25
10-15	1,20
15-20	1,10
20-25	1,05
25 і більше	1,00

Размещено на Allbest.ru

...