Основные направления инвестирования в недвижимость

Размещено на http://www.allbest.ru/

ФГБОУ ВО Омский ГАУ

Землеустроительный факультет

Кафедра землеустройства и кадастра

направление 21.03.02 - Землеустройство и кадастры

РЕФЕРАТ

По теме: Основные направления инвестирования в недвижимость

Руководитель:

Федотенко С.А.

Омск 2017



СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ

1.1 Определение понятия «инвестирование»

1.2 Определение понятия «недвижимость»

1.3 Классификация недвижимости

2. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ

3. АНАЛИЗ РИСКОВ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА

3.1 Категории рисков

3.2 Управление рисками

4. АНАЛИЗ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ Г. ОМСКА

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ



ВВЕДЕНИЕ

По историческим меркам, рынок недвижимости в России еще достаточно молод. В истории российского рынка недвижимости известны периоды, в которые рынок испытывал потрясения, которые сопровождались снижением цен на недвижимое имущество. Однако после окончания кризисных периодов цены на недвижимость восстанавливались и продолжали расти. Быстрый темп роста цен на российском рынке недвижимости привлекает не только инвестиционные компании, но и частных инвесторов.

Постоянный рост спроса на различные виды недвижимости приводит к повышению стоимости объектов недвижимого имущества, а также к повышению ставок аренды, что в совокупности делает инвестиции в эту отрасль весьма привлекательными.

Актуальность выбранной темы обусловлена нестабильностью экономического состояния России и, в частности, рынка недвижимости.

Целью данной работы является изучение основных моментов, связанных с инвестированием в жилую недвижимость.

Задачи исследования: проведение анализа текущего состояния рынка недвижимости Омска.

Целью анализа рынка недвижимости Омска было изучение основных тенденций, определение степени инвестиционной привлекательности рынка.



1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В НЕДВИЖИМОСТЬ

1.1 Определение понятия «инвестирование»

На тему инвестирования в недвижимость написано достаточно книг, статей как зарубежных, так и российских авторов. Говоря о теме инвестирования в недвижимость необходимо разобраться в том, что означает понятие инвестирование. В данной выпускной квалификационной работе нами рассмотрены точки зрения различных авторов на тему инвестирования в недвижимость. Термин «инвестирование» имеет большое количество значений и применяется во многих экономических сферах. Инвестиции могут выражаться в денежных средствах, ценных бумагах и ином имуществе, имеющем денежную оценку.

По мнению российского автора - практика в области инвестирования в недвижимость, А. Цогоева, автора книги «Как инвестировать в недвижимость», инвестиционная деятельность - это вложение капитала, ценных бумаг, денежных средств или иного имущества в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта [16].

С точки зрения монетарной теории денег, денежными средствами можно распорядиться двумя способами - направить их на потребление или на сбережение [1]. Простое сбережение оказывает негативное влияние на макроэкономику, поскольку создает предпосылки для экономических кризисов, изымая денежные средства из оборота. Инвестирование же, напротив, направляет денежные средства в оборот. Инвестирование средств может происходить косвенно (внесение средств на банковский депозитарный счет, а банк, в свою очередь, инвестирует денежные средства в эффективные, по мнению сотрудников банка, проекты) или же напрямую. Выводом из вышесказанного является тот факт, что инвестирование благоприятно влияет на развитии экономики региона, страны и т.д.

А.Г. Грязнова и М.А. Федотова разделяют инвестиции на валовые и чистые, по способу учета средств [6]:

Валовые инвестиции - объем инвестируемого капитала в приобретение средств и предметов труда, в строительство, интеллектуальные ценности и товарно-материальные запасы.

Чистые инвестиции - это сумма валовых инвестиций с вычетом амортизационных отчислений.

Как правило, критерием разграничения выступает фактор времени. Если операция длится более года - это инвестиция, если до года - спекуляция. Полагаясь на определение современного экономического словаря, инвестиции - вложения частного или государственного капитала в социально-экономические программы, в предприятия разных отраслей, инновационные проекты, целью которых является получение дохода [14].

Процесс приобретения доходной недвижимости не зависит от периода инвестирования, иными словами, технология покупки, характер производимых действий, характер заключаемых договоров и юридические последствия при инвестиции и спекуляции не отличаются.

Целью инвестиции является получение дохода, начисляемых на приобретенный актив. Начисления носят систематический характер, а время обращения купленного актива не ограничено.

1.2 Определение понятия «недвижимость»

Недвижимость - земельные участки, жилые, гражданские, промышленные здания и помещения, объекты незавершенного строительства. Участок территории, с принадлежащими ему земельными ресурсами, а также зданиями и сооружениями [3].

В соответствии с Гражданским Кодексом РФ к недвижимому имуществу относится все, что прочно связано с землей. Невозможность перемещения объектов без несоразмерного ущерба их назначению относит такие объекты к понятию недвижимость. Сюда относятся участки недр, леса, здания, объекты незавершенного строительства, обособленные водные объекты, многолетние насаждения, здания [4].

Объект недвижимости - это товар, обращающийся на рынке и связанный с участком земли таким образом, что его перенос невозможен без утраты его потребительских качеств или разрушения [4].

Рассматривая понятие «недвижимость» как объект инвестирования, опираясь на сведенья, Е. Перельман и В. Штейн - авторы книги «Куда вложить деньги», определяют недвижимость как надежный и консервативный актив, в который можно вкладывать денежные средства, получая высокий доход при минимальном уровне риска [12].

Любой объект недвижимости обладает количественными и качественными характеристиками [9]:

? Физическими (размер, площадь, этажность, материалы);

? Имущественно - правовыми (права собственности, ограничения);

? Экономическими (стоимость, доходность);

? Окружающей среды (экология, транспорт, инфраструктура).

1.3 Классификация недвижимости

Определившись с понятием «недвижимость», рассмотрим классификацию недвижимости по различным признакам.

По мере развития Российского рынка недвижимости все более явной становится проблема стихийности ее классифицирования. Упорядоченная классификация поможет нам не только определить существующее состояние рынка, но и определить вектор его развития.

В настоящий момент критерии принадлежности недвижимости к определенному классу / виду трактуются участниками данной отрасли весьма вольно. Если одна строительная компания относит возведенную ей недвижимость к элитному классу жилья, то другая компания считает эти критерии абсолютно несостоятельными.

Классификация по функциональному назначению [3]:

1. Естественные объекты:

? Участки недр и водные объекты;

? Земельные участки;

? Леса и многолетние насаждения.

2. Искусственные объекты:

? Жилая недвижимость;

? Коммерческая недвижимость;

? Недвижимость социально-культурного назначения.

В рамках данной выпускной квалификационной работы нас больше интересуют искусственные объекты недвижимости, рассмотрим отдельные виды недвижимости более подробно:

Жилая недвижимость:

На рынке жилой недвижимости не существует общепринятой классификации, каждая строительная компания самостоятельно разрабатывает критерии для отнесения объекта жилой недвижимости к тому или иному классу.

Всю городскую недвижимость принято делить на три основных категории [16]:

Элитное жилье.

К элитному классу жилья относят квартиры большой площади, расположенные в районе с развитой инфраструктурой, с минимальным количеством соседей. Элитные жилые комплексы располагаются в экологически чистом и престижном районе, хорошо оснащенном инженерными коммуникациями и высоким уровнем транспортной доступности. Как правило, квартиры элитного класса имеют красивый вид из окон.

Элитного жилья в Омске мало. На сегодняшний день в Омске самые популярным местом для застройки элитной недвижимости является Центральный район. Основаниями для такого расположения служит инфраструктура, экология и развитая транспортная доступность.

Элитное жилье подразделяется еще на три класса: люкс, бизнес - элита и премиум.

Класс «люкс» можно охарактеризовать небольшой этажностью зданий и небольшим количеством квартир в нем. В качестве строительных материалов всегда используется только самое современное и популярное сырье. Для отделки фасадов применяются натуральные материалы, например, камень. Внутренняя отделка отличается уникальным авторским подходом. Соотношение жилой и нежилой площади комплекса класса «Люкс», как правило, 60:40.

Класс «бизнес - элита» представляет собой жилье повышенной комфортности с развитой внутридомовой инфраструктурой. Объекта такого класса располагаются в благополучной экологической и социальной среде.

К обязательным атрибутам жилья «премиум» класса относятся: близость лесной зоны, квартиры большой площади (от 80 кв.м.), а также наличие водоема. Соотношение жилой и нежилой площади: 80:20.

Экономический класс.

Монолитные дома.

Можно с уверенностью утверждать, что на сегодняшний день жилье данного класса является самым популярным на рынке недвижимости г. Омска.

В домах экономического класса находится обычно от 100 до 400 квартир. Как правило, это здания в 10 и более этажей. Дома экономического класса строят из пенобетонных блоков на монолитном каркасе. Инфраструктуры в таких домах нет, но есть охрана и выделенная линия Интернета.

Принимая во внимание существующую тенденцию, можно утверждать что на смену панельным домам придут кирпично - монолитные дома, поскольку они более стойкие - срок эксплуатации кирпично - монолитного здания 100 -150 лет, срок эксплуатации панельного здания - не более 50 лет) [2].

Немаловажен также факт, что в настоящее время кирпично-монолитные дома проектируются с запасом прочности на случай возникновения террористического акта, в то время как панельные дома «раскроются» изнутри в случае возникновения террористического акта. Себестоимость строительства кирпично-монолитного здания выше, чем строительство панельного здания, однако, в пределах Омска себестоимость строительства панельного и кирпично-монолитного дома в одном районе может быть одинакова [2].

Экономический класс является самым распространенной категорией жилой недвижимости. Большинство строительных компаний делают упор именно на этот сегмент. В настоящий момент идёт активная застройка именно экономического класса. Рассматривая рынок строящегося и готового жилья, можно также утверждать, что экономический класс - самый распространенный класс жилой недвижимости.

Представителями застройщиков в данном сегменте являются: «LSR групп», «Setl group», «ЦДС» и другие.

Панельные дома.

Панельные дома в Омске не слишком распространены: доля готовых панельных домов составляет от 3 до 5%. Если учитывать дома, которые возводятся в настоящий момент, то доля панельного домостроения вырастет до 15-17% [2].

У классического сборного панельного домостроения есть одно важное достоинство - скорость строительства. Здание собирается за 3 - 12 месяцев, в зависимости от этажности здания.

Спрос на панельное жилье существует постоянно. Это объясняется сравнительно высокими ценами на квартиры в домах, построенных по кирпично-монолитной технологии. Квартиры в панельных домах поступают на рынок по самым низким ценам, к тому же, квартиры в панельных домах значительно меньше по площади, благодаря чему конечная стоимость квартиры, которая складывается из стоимости квадратных метров, - снижается. Поэтому довольно часто на спрос влияет цена приобретаемой квартиры, а не качество материалов. В настоящее время строящиеся панельные дома уже имеют индивидуальные архитектурные характеристики [8].

Коммерческая недвижимость:

В категорию «коммерческая недвижимость» входит достаточно обширный список видов недвижимого имущества - офисы, торговые и производственные помещения, склады, гостиничные комплексы. Рассмотрим подробнее некоторые из них.

Офисная недвижимость:

Поскольку рынок офисной недвижимости стал формироваться раньше других видов коммерческой недвижимости - сегментации по данному виду наиболее полная. Существует установленная международная классификация офисных зданий, согласно которой офисные здания делятся на классы: А,В и С. Для присвоения зданию определенного класса требуется тщательный анализ исследуемого здания, учитывающий множество параметром и характеристик здания [7].

Каждому зданию присваивается определенная категория согласно оценки качества по трем параметрам - доступность и местоположение, свойства и компоненты, уровень предоставляемого сервиса и управления зданием. По степени соответствия перечисленным критериям офисному зданию присваивается соответствующий класс («А»,»В» или «С»)

Здания класса А. К данному классу относятся наиболее престижные офисные здания. К отличительным признакам офисных зданий класса А относят: соответствие инженерных коммуникаций наивысшим международным стандартам, воплощение в проекте оригинальных архитектурных решений, в здании современная система вентиляции и отопления, имеется источник бесперебойного питания, имеется наземная и подземная автомобильная парковка достаточной вместимости, наличие холла, комнат для проведения переговоров и наличие инфраструктурных объектов в пешей доступности. Помимо этого, в здание должен осуществляться круглосуточный доступ. [16].

Здания класса В. Как правильно, офисные здания данного класса располагают бюджетными офисами и офисами эконом - класса. К отличительным характеристикам офисных зданий класса В относят: высокое качество отделки, опытная компания по управлению недвижимостью, наличие кондиционеров, комнат для проведения переговоров и инфраструктурных объектов в пешей доступности от здания [16].

Здания класса С. В большинстве случаев, к данной категории относят здания бывших научно-исследовательских институтов, перепрофилированные в офисные. Характеристика офисных зданий класса «С»: низкий уровень предоставляемых услуг, здания без реконструкции, как правило, имеют непрезентабельный внешний вид, эксплуатация здания силами владельца - собственника. Планировка, обычно, коридорно - кабинетная; иногда, охраняемая наземная парковка [16].

Помимо установленной выше классификации, имеются офисные здания, построенные компания «под себя», такие офисные здания носят название «built-to-suit», зачастую они не попадают под конкретную классификацию (А,В или С), а являют собой сочетание классов. Главная особенность офисных зданий «built-to-suit» - это удовлетворение потребности определенной компании.



2. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ

Процесс оценки привлекательности инвестиционного проекта сводится к определению доходности, которую способен генерировать проект. Среди подходов к оценке инвестиционных объектов выделяют два основных [4]:

1. Простые (статистические) методы

2. Методы дисконтирования.

При оценке проекта с помощью простых (статистических) методов во внимание не берется общая продолжительность проекта. Неравноценность поступающих в разные периоды времени денежных потоков. Другими словами, не учитывается фактор времени.

Методы дисконтирования, в которых при оценки инвестиционного проекта используется понятие «временных рядов» относятся к стандартным методам оценки инвестиционных проектов. Самыми используемыми показателями этой категории являются показатели внутренней нормы прибыли и чистой настоящей стоимости [10].

В рамках данной работы нами будут рассмотрены наиболее применяемые и популярные в использовании показатели оценки привлекательности инвестиционных проектов.

Текущая стоимость (Net Present Value) - это совокупность денежных потоков будущих периодов, генерируемых исследуемым проектом, с учетом обесценивания денег с течением времени. Трактовка показателя NPV: если NPV положителен, это означает, что проект способен генерировать прибыль, то есть является привлекательным. Если показатель NPV отрицателен, это означает, что исследуемый проект является убыточным и реализовывать такой проект не стоит, если же NPV равен 0, это означает, что проект не является ни прибыльным, ни убыточным [14].

Дисконтирование. Ставка дисконтирования позволяет инвестору оценить будущие доходы проекта, при этом учитывая обесценивание денег с течением времени. Как правило, ставка дисконтирования рассматривается инвестором как аналог уровня доходности проекта, ниже которого инвестор не станет размещать средства в рассматриваемый проект [12].

Срок окупаемости проекта - это период с момента начала осуществления проекта до момента, когда доходы проекта сравняются с затратами на него [13]

Ниже приведена таблица №1, которая отражает значение ставок дисконтирования для различных направлений инвестирования.

Таблица 1 - Ставка дисконтирования для различных направлений инвестирования

Инвестиции в недвижимость	Ставка дисконтирования, %
Высококачественные торговые проекты	11-13
Городские и областные торговые центры	12-15
Высококачественные офисные проекты	12-14
Офисные проекты класса B и С	15-20
Складской проект	12-15
Жилая недвижимость	7-10

Внутренняя норма доходности (IRR сокр. от Internal Rate of Return) - величина дохода в процентах, при которой величина полученного дохода равна произведенным затратам. Другими словами, при дисконтировании по норме, равной показателю IRR, настоящая стоимость возврата капитала равна первоначальным инвестициям. Помимо этого, показатель IRR обеспечивает инвесторов информацией о максимальной ставке платы за привлекаемые ресурсы, при которой проект остается безубыточным, либо, если проект реализовывается без привлечения заемных средств - максимальный уровень выплат по дивидендам.

В общем виде формулы для расчета показателей выглядят следующим образом [10]:

,

где NPV - текущая стоимость;

NCFi - чистый денежный поток i-го периода;

r - ставка дисконтирования;

i - номер периода.

Показатель NPV показывает, способен ли проект генерировать достаточно средств, чтобы покрыть все связанные с ним расходы.

Показатель WACC (weighted average cost of capital) используется в данной работе для определения ставки дисконтирования. При оценке инвестиционных проектов ставка дисконтирования зачастую рассчитывается как средневзвешенная стоимость привлеченного капитала, которая учитывает стоимость заемных средств и собственного капитала [10].

,

где Re - уровень доходности собственного капитала;

E - стоимость собственного капитала;

V = E + D - суммарная стоимость капиталов компании;

D -стоимость заемного капитала;

Rd - уровень доходности заемного капитала;

tc - ставка налога на прибыль.

Выше мы рассмотрели только основные финансовые показатели, характеризующие инвестиционный проект и способствующие принятию решения об экономической привлекательности того или иного проекта. Для оценки проекта используется совокупность многих экономических показателей, в том числе и тех, что приведены выше, использование для оценки проекта только одного из перечисленных показателей является ошибочным, так как каждый из них характеризует только отдельные аспекты проекта, не позволяющие оценить проект целиком и принять решение о его реализации. Помимо этого, тот или иной показатель имеет различную информативную ценность в зависимости от целей инвестора. Для того, чтобы принять решения о выборе наиболее привлекательного проекта, инвестор должен принять во внимание всю совокупность показателей, учитывая цели рассматриваемого проекта.

В данной выпускной квалификационной работе нами рассмотрен инвестиционный проект спекулятивного характера. Спекулятивные проекты имеют ряд отличительных черт, и финансовый анализ проектов такого плана может отличаться от анализа традиционных проектов.

Отличительной чертой спекулятивных проектов является их продолжительность - как правило, жизненный цикл проектов такого характера не превышает 24 месяцев. Еще одной отличительной чертой спекулятивного проекта является его простота денежного потока, который состоит из двух элементов - расходная и доходная часть [13].

Спекулятивные проекты могут носить как единичный, так и повторяющийся характер. При многократном повторении спекулятивные проекты могут предусматривать реинвестирование денежных средств в новые или смежные проекты, тем самым превращаясь в доходы с постоянным операционным циклом и темпом роста [13].

Основным показателем для оценки спекулятивных проектов является показатель расчетной нормы прибыли ARR - Accounting Rate of Return (см. формулу 3).

,

где С - доход;

I - сумма инвестиций;

T - продолжительность проекта в днях.

Дополнительным показателем оценки повторяющихся спекулятивных проектов является коэффициент скорости оборота капитала (см. формулу 4), который рассчитывается по формуле:

,

где T-продолжительность проекта в днях.

Положительными сторонами спекулятивных проектов являются короткий срок осуществления и окупаемости проекта, простота инвестиционного цикла и полным изъятием капитала по окончании проекта [10].

Результаты оценки инвестиций оказывают прямое влияние на формирование инвестиционного портфеля вкладчика, тактику реализации инвестиционных решений и финансовое планирование, регулирование разногласий. Из всего вышесказанного можно сделать вывод о том, что оценка инвестиций при помощи экономических показателей имеет непосредственное влияние на принимаемые инвестором решения.

На основании точно рассчитанных показателей NPV, IRR, срока окупаемости и других показателей инвесторы принимают решение о целесообразности финансирования того или иного проекта, согласовывая расчетные показатели со своими представлениями и среднерыночными данными о доходности / риске аналогичных проектов.

Критерием эффективности инвестиционного проекта является уровень прибыли, полученный на вложенный капитал [10].

В случае принятия положительного решения об участии в инвестиционном проекте, инвестору предстоит оценить реальную доходность от вложений.

Имеется две категории доход от инвестирования в недвижимость [5]:

1. Текущие доходы. Данный вид дохода состоит из денежных потоков, которые генерируются в результате операций или сделок с недвижимостью. Примером текущего дохода является поступление от арендной платы при сдаче недвижимости в наем. На текущие доходы существенное влияние оказывает налоговый статус инвестора.

2. Доходы от изменения рыночной стоимости недвижимости. Доходы такого рода фиксируются как рост или снижение стоимости недвижимости. В случае, если инвестор рассчитывает на получение дохода от изменения стоимости недвижимости, оценка стоимости недвижимости оказывается важнейшим компонентом для измерения этого вида дохода. Фактически данный вид дохода превращается в реальные денежные средства только после реализации объекта недвижимости. В связи с этим, доходы от изменения стоимости недвижимости можно рассматривать как потенциальные, условные, поскольку темп роста / падения стоимости недвижимости в прошлом не дает оснований полагать, что тренд реализуется и в будущем.

В сравнении с потенциальными доходами, то есть доходами от изменения стоимости недвижимости, текущие доходы легче поддаются оценке и фиксируются. Поступление денежного дохода на банковский счет инвестора от сдачи недвижимости в аренду позволяет моментально оценить эффективность произведенных инвестиций. В случае, когда инвестор располагает крупным портфелем недвижимости, процесс оценки эффективности инвестиций усложняется.



3. АНАЛИЗ РИСКОВ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПРОЕКТА

3.1 Категории рисков

Как известно, любые капиталовложения сопровождаются риском. Несмотря на то, что недвижимость - один из самых надежных активов, при инвестициях в нее риски все же присутствуют. В данный момент не существует единой классификации рисков, которая подходила бы для оценки рисков всех компаний и всех инвестиционных проектов. Тем не менее, выделяют четыре основные категории рисков, которые присущи большинству проектов, связанных с инвестированием в недвижимость [6]:

1) Административные риски;

2) Юридические риски;

3) Финансово-экономические риски;

4) Специфические риски.

Административные риски. Самыми существенными для инвестора рисками являются риски, связанные с изменением будущих налоговых ставок, которые негативно отразятся на доходности проекта. К таким рискам относятся изменения в налоговом законодательстве. Административные риски велики и непредсказуемы, это особенно важно в сфере инвестирования в недвижимость.

Юридические риски. Данная категория рисков присутствует во всех сегментах рынка недвижимости. Юридические риски можно разделить на три категории:

1. Девелоперские риски наступают по нескольким причинам: от применения строительным компаниями незаконных схем при заключении договоров до нарушений в области разрешительных документов на строительство жилья (разрешение на строительство, инвестиционный контракт и другие). В случае реализации такого риска с большой вероятностью строительство объекта будет затянуто или же вовсе остановлено.

2. Несовершенство «титула», то есть риски, связанные с оформлением первоначальных прав на объект недвижимости. Примером данного риска является нахождение приобретаемого объекта недвижимости под арестом, под залогом, а также наличие прав третьих лиц на приобретаемый объект недвижимости.

3. Риски, связанные с юридическим наполнением договоров, контрактов, соглашений, заключаемых контрагентами при сделках с недвижимостью. Для минимизации данного риска рекомендуется привлекать профессиональных юристов, специализирующихся на недвижимости, к решению вопросов правового характера.

Финансово-экономические риски подразделяются на три категории [18]:

1. Не эффективная организация финансовой стороны инвестиционного процесса. К примеру, механизма ипотечного кредитования более рискованно, чем использование собственных свободных средств.

2. Риски, определяемые общим состоянием экономической и финансовой системы страны, региона, города. В данной контексте используется термин «страновой риск».

3. Самым распространенным риском в данной сфере является риск, связанный с неправильным предположением инвесторов относительно прогнозов развития рынка в целом, отдельных его сегментов и конкретного инвестиционного проекта. Также к этой категории относятся риски, связанные с ошибками в расчетах, неверным толкованием входящей информации и перенесением прошлого опыта на будущие периоды.

Специфические риски. К данной категории рисков относятся:

1. Риск ликвидности и маркетинговые риски. Из-за завышения инвестором цены реализации объекта процесс продажи затягивается, что ведет к убыткам вследствие «замораживания» вложенных в проект средств.

2. Риски внешней среды. Примером этой категории рисков может служить следующая ситуация: после приобретения объекта недвижимости выясняется, что неподалеку запланировано строительство завода, порождающего выброс вредных веществ в атмосферу - в этом случае есть большая вероятность того, что стоимость объекта недвижимости снизится.

3. Риска качества приобретаемого объекта. Данная категория рисков имеет место быть при приобретении объекта недвижимости, возведенного с существенными нарушениями технологии строительства.

Нами перечислены основные риски, связанные с инвестициями в недвижимость. Методики минимизации и управления рисками изложен далее.

3.2 Управление рисками

Процесс управления рисками включает в себя три этапа [18]:

1. Определение рисков, присущих рассматриваемому инвестиционному проекту.

2. Оценка вероятности наступления риска и степень его влияния на инвестиционный проект. В исследуемой литературе мы столкнулись с такими методами оценки рисков как анализ чувствительности проекта, метод имитационного моделирования, метод изменения ставки дисконтирования и метод сценариев. Оценивая инвестиционный проект, анализируемый в данной работе, нами будут использованы метод оценки чувствительности проекта и метод сценариев. К преимуществам сценарного метода относят его простоту и наглядность. Сущность метода состоит в расчеты различных вариантов реализации исследуемого проекта. Данный метод позволяет инвестору оценить изменение доходности проекта при изменении конъектуры рынка, корректировке финансовой схемы и т.д. Число возможных сценариев проекта неограниченно, однако все предположения должны быть в достаточной степени обоснованы.

Классификация рисков по степени влияния [16]:

- риски, оказывающие незначительное влияние на проект;

- риски, оказывающие среднее влияние на проект;

- риски, оказывающие катастрофическое влияние на проект.

Классификация рисков по степени вероятности возникновения:

- риски, обладающие низкой степенью вероятности наступления;

- риски, обладающие средней степенью вероятности наступления;

3. Предотвращение рисков. Каждый из вышеперечисленных рисков можно классифицировать и охарактеризовать. К примеру, для рассматриваемого в данной работе инвестиционного проекта риск ликвидности является финансово - экономическим риском с катастрофическим влиянием на проект и со средней степенью вероятности возникновения. Для предотвращения риска ликвидности необходимо сформировать соответствующую ценовую и маркетинговую политику. Необходимо учесть возможность снижения цены продажи для повышения ликвидности объекта, а также учесть затраты на рекламу и привлчение агентов по недвижимости. Изученные нами авторы выделяют несколько основных моделей управления рисками [17]:

- Сокращение рисков (фиксирование в документах системы штрафов и компенсаций);

- Страхование рисков (стоимость страхования - от 2 до 5% от стоимости объекта);

- Разделение рисков между участниками сделки и передача риска контрагентам;

Различают качественный и количественный анализы рисков [15]. Качественные методы, отраженные в таблице №2, позволяют оценить возможные события и их последствия. Преимуществом качественных методов анализа рисков является то, что они применимы уже на ранних стадиях проекта, начиная с момента создания концепции. Качественные методы имеют один недостаток, выражающийся в невозможности ранжировать риски на основе какой-либо методики.



Таблица 2 - Качественные методы анализа рисков проекта*

Количественный анализ рисков. Результатом использования количественных методов анализа рисков являются интервальные и вероятностные оценки параметров проекта, в частности, его эффективности - это является преимуществом использования данного метода. Для того, чтобы избежать формального манипулирования цифрами, оценки параметров проекта на качественном анализе.

Обе группы методов, каждая из которых имеет достоинства и недостатки, не способны заменить друг друга при оценке инвестиционного проекта. инвестирование недвижимость доходность дисконтирование

При оценке рисков инвестиционного проекта, содержащегося в данной выпускной квалификационной работе, мы использовали как качественные, так и количественные методы.



Таблица 3 - Количественные методы анализа рисков проекта*



4. АНАЛИЗ ИНВЕСТИРОВАНИЯ В ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ Г. ОМСКА

По данным Омскстата, в минувшем году в Омской области организации и индивидуальные застройщики ввели в эксплуатацию 12,4 тыс. квартир общей площадью 760,3 тысячи кв. метров, что на 13% меньше, чем годом ранее. По оценкам аналитиков, стоимость жилья снизилась и на первичном, и на вторичном рынках. На рынке жилой недвижимости на конец 2017 года, по оценкам экспертов, такая же ситуация, как в экономике в целом, - выхода из кризиса пока не видно [11]. А на омский рынок давят еще и дополнительные региональные факторы.

Средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в декабре 2015 года составляла 42 771 рубль, а к декабрю 2016 года опустилась до уровня 40 475 рублей. Снижение составило 5,4%. На вторичном рынке ситуация была похожая, с 46 659 рублей в декабре 2015 года средняя цена опустилась к декабрю 2016 года до 44 259 рублей. Снижение - 5,1%. Цифры вполне сопоставимые с инфляцией в части индекса потребительских цен. Если посмотреть ценовой график за последние 10 лет, то мы увидим, что снижение рынка началось со второго квартала 2015 года, а рост был в 2013 - 2014 годах. Предыдущий подъем был перед кризисом 2008 года. По результату обсуждений с аналитиками из других регионов мы считаем, что как раз сейчас происходит переход рынка в новую фазу, и в перспективе на год-два у нас прогнозируется стабилизация рынка и нарастание отложенного спроса, что в долгосрочном периоде неумолимо вытянет весь рынок вверх.

Специалисты в сфере недвижимости говорят, что горожане не испытывают доверия к застройщикам. И, учитывая риски при приобретении жилья на начальной стадии строительства, это вполне оправдано. Неудивительно, что омичи не торопятся отдавать свои деньги при начале строительства, фактически за «кота в мешке», а покупают квартиры, готовые минимум на 50%. В целом, строящиеся дома остаются все так же популярны, поскольку жилье здесь заметно дешевле (29-36 тыс. руб. за «квадрат»), чем после сдачи дома.

Также риэлторы отмечают, что люди, приобретающие жилье в строящихся домах, все чаще отказываются от квартир «под отделку». Большинство покупателей не желают (или не могут себе позволить) тратить крупные суммы на ремонт. Поэтому сегодня даже омичи со средним достатком предпочитают более дешевое (социальное) жилье с отделкой «под ключ» в панельных новостройках.

По словам экспертов, несмотря на сохранившуюся популярность новостроек, для многих они сегодня недоступны. Во-первых, омичи приобретают жилье, в основном, через ипотеку, а на большинство строящихся домов ипотеку не оформляют. Во-вторых, наибольшим спросом в городе пользуются 1-2-комнатные (то есть более дешевые) квартиры, а жилье в новостройках часто имеет большие площади, а значит доступно не каждому.

Спрос на элитную недвижимость, который и так никогда не был ажиотажным, после кризиса сократился в разы. Да и покупатели стали более скрупулезно подходить к выбору квартиры: даже для состоятельных людей аргумента "мне нравится" теперь недостаточно. Сегодня основной покупатель элитной недвижимости в Омске - мужчина 35-55 лет, женатый, имеющий детей. Что касается сферы деятельности будущих собственников дорогостоящего жилья, то здесь произошли некоторые изменения.

Еще несколько лет назад среди покупателей таких квартир преобладали владельцы и топ-менеджеры торговых предприятий. Сейчас это в основном крупные производители. Несмотря на то, что в 2010 году рынок жилья в целом заметно оживился, говорить о возвращении к прежним показателям в сегменте элитной недвижимости пока не приходится, считают эксперты. Сегодня таких квартир покупается в 2-3 раза меньше, чем до кризиса. Сравнивая нынешнюю ситуацию с той, что была до экономического спада, сложно рассуждать о каком-то оживлении, потому как раньше большую долю покупателей составляли инвесторы, которых сегодня практически нет. Сегодня инвестиционные покупки непопулярны - слишком велика неопределенность на рынке. В итоге, клиенты предпочитают приобретать дорогостоящую квартиру для жизни здесь и сейчас.

При этом для будущих владельцев VIP-жилья сегодня важным стало соотношение цены и качества. Клиенты более тщательно и скрупулезно подходят к выбору жилья. Квалифицированные покупатели не хотят переплачивать за ремонт, серьезно подходят к оценке стоимости ремонта по сравнению с квартирой без отделки. Жилье предпочитают с продуманным интерьером, с хорошей обстановкой и качественным оборудованием.

Если говорить о вкусовых предпочтениях покупателей «элитки», то основная аудитория выбирает квартиры в стиле современной классики. Наибольшим спросом пользуются квартиры площадью 120-160 кв.м стоимостью 35-66 тыс. руб. за квадратный метр (без отделки) или 50-120 тыс. руб. за «квадрат» - с отделкой. До кризиса предпочтение отдавалось жилью большего метража в ценовом диапазоне 5-6 млн. рублей. Если говорить о коттеджах, то здесь востребованы объекты площадью 250-350 кв.м. с полной отделкой и земельным участком. Для потенциальных покупателей элитной недвижимости наиболее привлекательными являются недавно реконструированные здания дореволюционной постройки, «сталинки» и, конечно же, престижные новые дома. Немаловажен также вид из окна. Чем шире обзор и живописнее панорама, тем лучше. Именно по этой причине стабильно есть спрос на расположенные на верхних этажах квартиры с окнами, выходящими минимум на три стороны света [11].

Особым спросом пользуются квартиры, где на мансардах верхних этажей можно разместить зимний сад. Площадь элитной квартиры должна быть не менее ста квадратных метров. Спрос на данный вид жилья удерживается на одном уровне и достаточно стабилен. Так как это узкий сегмент на рынке недвижимости, то и предложений на продажу такого жилья поступает значительно меньше, чем на реализацию других квартир (будь то жилье в новостройках или во вторичном секторе).

По мнению экспертов, покупатели «элитки» стали сегодня более активно торговаться, и нередко квартира уходит с дисконтом 20-30%. Другая тенденция - уменьшение требуемой площади объекта. А вот времени для того, чтобы сделать свой выбор, клиентам теперь нужно больше - зачастую покупатель рассматривает все имеющиеся на рынке варианты. Некоторые изменения наблюдаются и в сегменте элитной загородной недвижимости. Так, количество клиентов, желающих приобрести многокомнатные апартаменты (четыре комнаты и более), выросло на 20%.

Оживилась и коттеджная застройка. Сегодня доля сделок с элитной недвижимостью составляет порядка 5-10% от общего количества операций на рынке жилья. До кризиса - это было 10-15%. Доля таких квартир в общем объеме Омских новостроек минимальна - в основном сейчас возводится жилье экономкласса [12].

Однако надо помнить о том, что элитная недвижимость - это не массовый товар, а на эксклюзив спрос всегда был, есть и будет. Большинство элитных объектов расположено в центре города или недалеко от него. Кроме того, есть предложения на Левобережье, а в последнее время такие объекты появились на улице Транссибирской и в Нефтяниках (новый комплекс рядом с площадью Лицкевича).

По мнению экспертов, востребованность таких объектов повысится одновременно с ростом спроса на жилье в целом. Учитывая тот факт, что предложение на рынке весьма ограниченно, высока вероятность подъема цен. И нельзя оставлять без внимания увеличение доступности кредитования. Все это в комплексе повысит платежеспособный спрос и, как следствие, конкуренцию среди покупателей [11 ].

Что же касается жилья эконом-класса, то сегодня наиболее востребованы квартиры метражом до 50 кв. м. Что касается однокомнатных квартир, которые всегда были на пике спроса, то сегодня их не просто покупают, а расхватывают, объявления об их продаже даже не успевают дойти до специализированных изданий. Только за месяц цена на однокомнатные выросла в Кировском округе на 16%, в Центральном - на 11%, в Советском - на 7%.

Сегодня востребованы проекты типа «ДжастФитЛайф». Подобные улучшенные «гостинки» были куплены ещё «на фундаменте». Такая печальная тенденция говорит о низких доходах омичей. И когда с гордостью говорят о том, что в Омске самые низкие цены на недвижимость, очень хочется возразить, что в захолустной деревеньке цены ещё ниже, но покупать там жильё никто не стремится. И всё же Омск - крупный промышленный центр, где спрос на недвижимость начал активно расти.

На вторичном рынке соотношение спроса и предложения изменилось незначительно. Объем реального предложения по новостройкам сократился практически в два раза, а спрос, наоборот, повысился почти на 100 % - в первую очередь, за счет уменьшения объемов. Более того, на рынке новостроек изменилась структура самого предложения в разрезе степени готовности жилья: квартир в домах высокой степени готовности стало меньше, а в домах на стадии 50-70%-й готовности, наоборот, - больше. Если говорить о предпочтениях населения, стабильным остается желание относительно стоимости жилья: большинство хотят приобрести однокомнатную квартиру по цене до миллиона рублей. Чуть больше стали покупать 3-комнатные квартиры, ближе к концу года наметился спрос на элитное, загородное жилье и земельные участки. Немного увеличилась и средняя стоимость приобретаемой квартиры - примерно на 5-7%.



ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На основе проведенных исследований можно сделать вывод о том, что в настоящий момент рынок недвижимости в России и, в частности, в Омске, находится в состоянии стагнации. При изменившихся политических и экономических факторах спрос на все виды недвижимости сократился, а ипотечные кредиты стали менее доступны для большинства населения.

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть: здание (сооружение) или группа зданий; обособленные водные объекты, многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети; стационарные сооружения благоустройство территории участка; элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения; другие объекты.

Тем не менее, при использовании определенных технологий, рынок недвижимости может предложить инвесторам высокую доходность на вложенный капитал. При правильном подходе инвестирование в жилую строящуюся недвижимость способно приносить пассивный денежный поток инвестору.



СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1) Асаул А. Н. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2007

2) Вечер Н.Ф., Ольховский А.А. Инвестиции в коммерческую недвижимость. Жизненный цикл объекта. СПб.: Издательский дом Бизнес-пресса, 2005 - 240 с.

3) Грэм Б. Разумный инвестор: Полное руководство по стоимостному инвестированию / Б. Грэм; Пер. с англ. - М.: Альпина Паблишер, 2014 - 568 с.

4) Грязнова Г.А. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) / А.Г. Грязнова, М.А. Федотова, М.А. Эскиндаров, Т.В. Тазихина, Е.Н. Иванова, О.Н. Щербакова - М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003 - 544 с.

5) Мазур И.И. Девелопмент. / М.: Экономика, 2004 - 340 с.

6) Нидерхоффер В., Кеннер Л. Практика биржевых спекуляций / В. Нидерхоффер, Л. Кеннер - М. Альпина Паблишер, 2012 - 504 с.

7) Перельман Е., Штейн В. Куда вложить деньги / Е. Перельман, В. Штейн - и.д. Вильямс, 2013 - 400 с.

8) Петрушина В., Бойцова М. Операции с недвижимостью / Харьков: и. д. Фактор, 2007 - 208 с.

9) Райзберг Б. А., Лозовский Л. Ш., Стародубцева Е. Б. Современный экономический словарь / Б. А. Райзберг, Л. Ш. Лозовский, Е. Б. Стародубцева; под общ. ред. Б. А. Райзберга. - 6-е изд., перераб. и доп. - М.: Инфра - М, 2013 - 512 с.

10) Теплова, Т. В. Финансовые решения: стратегия и тактика: учеб. пособие / Т. В. Теплова. - М.: ИЧП "Издательство Магистр", 2008. - 264 с.

11) Цогоев А. Как инвестировать в недвижимость / А. Цогоев. - 2 -е изд., доп. - М.: Альпина Бизнес Букс, 2006. - 174 с.

12) Geltner D.M. Commercial Real Estate Analysis and Investments: Analysis & Investments / Thompson South-Western - 2016 - 880 p.

Размещено на Allbest.ru

...