Теоретичні аспекти конкуренції на регіональних ринках житлової нерухомості

Досліджуючи конкуруюче середовище на ринку житлової нерухомості, потрібно враховувати його структурні та регіональні особливості у зв'язку з трансформаційними зрушеннями в споживчих підходах до нерухомості. Слід розглядати їх через регіональний підхід, але, передусім, варто вказати на основну структурну відмінність регіональних ринків нерухомості, зокрема на його поділ на первинний і вторинний, із різними елементами конкуруючого середовища на кожному з них.

Регіональний ринок нерухомості є динамічною системою конкуруючих відносин між його суб'єктами при перерозподілі власності й створенні різноманітних об'єктів нерухомості з урахуванням суттєвих регіональних відміностей ринку: ціни, регіональних дефініцій розвитку, попиту, пропозиції, стану фінансово-кредитного та іпотечного стимулювання, інвестування. У структурі регіонального ринку нерухомості, зважаючи на проведені операції оренди та купівлі-продажу, на сьогодні потрібно згрупувати такі об'єкти нерухомості: житлова нерухомість, нежитлова (комерційна) нерухомість, земельні ділянки несільськогосподарського використання. Серед об' єктів житлової нерухомості найбільше операцій здійснювалося з оцінки та купівлі-продажу квартир, будинків, котеджів і дач. У секторі комерційної нерухомості особливо привабливими для споживача є офіси, торговельні об'єкти, склади, об'єкти малого бізнесу. Для подальшого формування об' єктів житлової й нежитлової нерухомості використовуються землі несільськогосподарського призначення. Специфічним складником ринку нерухомості є ринок виробничих об'єктів, цілісних майнових комплексів як осередку різних видів підприємницької діяльності [2].

Потрібно відзначити на ринку нерухомості специфічність й індивідуальність споживчого попиту, що, зрештою, унеможливлює забезпечення ринкової збалансованості та пропорційності між покупцями. Загалом, українські регіональні ринки характеризуються суттєвим переважанням пропозиції над попитом, незважаючи на його незадоволений і нееластичний характер. Щороку на ринку житлової нерухомості нашої країни продається 1140 тис. м2 житла, із яких 850-900 тис. м2 - вторинного ринку [9].

Розглядаючи ринок нерухомості, можемо стверджувати, що конкуруючі відносини перебувають у площині недобросовісного змагання (монополістичної конкуренції або олігополії). Підтвердженням цього служитиме аналіз указаних структур. В умовах монополістичної конкуренції, яка продукує диференційований продукт із певними відміностями від аналогічного конкуруючого товару, що пропонується споживачам, основною ознакою якої є диференціація, що проявляється в уявній і явній формах. Явна форма диференціації включає відмінність у якісних параметрах товару: площа квартири (будівлі); внутрішні роботи, місцезнаходження об'єкта, тощо. Уявна диференціація водночас пов'язана з пришвидшенням способів реалізації об'єктів нерухомості: іпотечне та кредитне забезпечення, ціна об'єктів нерухомості, реклама, тощо. Цей вид конкуренції переважно притаманний посередницьким суб'єктам у процесі оренди об'єктів нерухомості.

В умовах олігополістичної конкуренції, де концентруються значні матеріальні та фінансові ресурси, кількість виробників (продавців) об'єктів нерухомості є невеликою, оскільки існують суттєві обмеження входу в цю галузь і сильна монополізація цього ринку. Особлива характерна риса олігополістичного ринку нерухомості майна - залежність поведінки кожної фірми від реакції на ринкові зміни та поведінки конкурента-олігополіста.

На конкурентне середовище між суб'єктами на регіональних ринках нерухомості впливають об' єктивні й суб'єктивні мікро- та макрочинники. До мікрочинників потрібно віднести доходи покупців, місцезнаходження об'єктів нерухомості, наявність житлового фонду в регіоні. До макрочинників належать сукупний попит і пропозиція об'єктів нерухомості, макроекономічні дисбаланси (інфляція, безробіття, криза), політичні ризики, стан фінансово-кредитного забезпечення на ринку нерухомості.

Розглядаючи конкуренцію на регіональних ринках житлової нерухомості, потрібно врахувати структурний підхід до конкурентних відносин. Ця концепція запропонована Ф. Еджоуртом, А. Курно, Дж. Робінсон. Вона відстоювала структурний підхід до змагання між суб'єктами на регіональних ринках нерухомості, виходячи зі структури самого ринку та кон' юктури на ньому протягом конкретного періоду. Одна з головних структурних ознак ринку - його диференціація на первинний та вторинний ринки з різними конкуруючими суб'єктами на кожному з них. Більше того, можна стверджувати, що для різних сегментів житлової нерухомості притаманні різні типи ринкових структур - від досконалої конкуренції до олігополії та монопсонії.

Вторинний ринок житлової нерухомості значно більший і об'ємніший за кількістю проведених операцій із купівлі-продажу. Частка вторинного ринку житлової нерухомості перевищує 65 % усієї пропозиції житла в Україні [3]. нерухомість олігополія монополістичний конкуренція

Пропозиція вторинного житлового ринку складається з наявного житлового фонду, суб'єктами- продавцями якого є переважно фізичні особи. За типом «ринкової моделі» вторинний ринок нерухомості нагадує монополістичну конкуренцію.

Щодо первинного ринку житлової нерухомості, то він є частиною будівельного ринку. Серед суб'єктів на ньому виділяють продавців (інвестора, заказника, підрядчика), які часто об'єднані деве- леперською, рієлтерською й інвестиційною діяльністю, покупцями житлової нерухомості можуть виступати як фізичні, так і юридичні особи.

Первинний ринок, по суті, є олігополістичним, оскільки дві-три будівельні фірми регіону формують динаміку та структуру пропозиції житлових об'єктів нерухомості. При цьому характерне домінування інтегрованих девелоперських компаній і нецінової форми конкуренції [4].

Зазвичай, олігополісти-будівельники прагнуть дійти згоди з питання уніфікації цін, розподілу частки ринку, збутової політики, у результаті чого відбувається їх панування над регіональним ринком нерухомості. Отже, виникає нагальна потреба для впровадження механізму державного регулювання з метою зменшення монопольного впливу вказаних структур. Одним з інструментів механізму антимонопольної політики є аналіз ринкової структури та вхідних перешкод на регіональні ринки нерухомості конкуруючих суб'єктів. Ринкова структура відображає ступінь концентрації продавців на ринку, домінування деяких фірм, частку їх домінування, коефіцієнти й індекси концентрації, показник монопольної влади, коефіцієнт Джині, індекс Лінда, індекс Херфіндаля- Гіршмана [12]. Якщо повернутися до перешкод для ефективного функціонування первинного ринку нерухомості, то їх можна об'єднати в три групи:

- організаційно-економічні перешкоди (висока капіталоємність будівельної продукції, наявність значних інвестиційних ризиків, важкість каналів доступу з виконання робіт);

- технологічні перешкоди (обмеження технологічних норм і схем територіального й регіонального планувань, обмеження підключення елементів структурного забезпечення та функціонування);

- адміністративні перешкоди (складність процедури відводу ділянки під забудову, узгодження проекту й отримання дозвільної документації).

Перераховані вище перешкоди є значними бар'єрами доступу до цього ринку значної кількості конкурентів, що відображається утрудненням його регулювання. По-перше, вони вимагають значного капіталовкладення та супроводжуються суттєвими витратами як на початковому етапі будівництва, так і на етапі введення в експлуатацію. По-друге, наявність високих інвестиційних ризиків та недобросовісної конкуренції. Для великих будівельних організацій, які займають стійкі позиції на ринку, маючи суттєвий оборот і формуючи пропозицію житла не лише на місцевому рівні, а й виходять на регіональні та національні ринки, є можливість диверсифікувати ризики. Якщо брати до уваги конкуруючий потенціал регіонального ринку нерухомості Волинської області, то потрібно відзначити, що він є значним. У першій половині 2016 р. підприємствами області виконано будівельних робіт на суму 777,8 млн грн. Водночас серед них частка ринку нового будівництва, реконструкція та технічне переснащення становили 77,0 % від загального обсягу виконаних будівельних робіт, капітальний і поточний ремонт -- 18,8 та 4,2 % [3].

Будівельні підприємства, які формують пропозицію та реконструкцію житла в межах Волинської області

Таблиця 2

На Волині функціонує близько 15 забудовників, які формують пропозицію житла не лише в межах області, а й поза нею. Для проведення дослідження варто здійснити аналіз насамперед тих підприємств, які забезпечують житлом і будівельними роботами Волинську область. Більшість забудов припадає на м. Луцьк, Луцький, Іваничівський райони, м. Ковель, Нововолинськ [8].

Серед забудівників Волинської області до найбільш лідируючих щодо охоплення розміру частки ринку є такі фірми, як «NK Grofup», «Global», «Royal House», группа «Українські будівельні системи».

У конкурентній війні, як бачимо з табл. 2, підприємці-забудовники використовують різну цінову стратегію. Їхні ціни значно відрізняються між собою, оскільки, завдяки ефекту масштабу, великі забудовники ПАТ «Луцький домобудівельний комбінат», БК «Інвестор», ТОВ «Яровиця-буд» можуть більше вплинути на ціну через концентрацію коштів, що дає можливість стверджувати існування на ринку двох категорій забудовників: великих, які займаються будівництвом житлових масивів, багатоповерхівок (будівлі, попит на які є більш еластичним), малі (в основному орієнтуються на будівництво котеджів та офісних приміщень, попит на які є менш еластичним, запізнілим).

Висновки

Зрештою, потрібно стверджувати, що на регіональних ринках житлової нерухомості існує дві ринкові структури недобросовісної конкуренції - олігополії та монополістичної конкуренції. Тому правове регулювання й обмеження монополізації ринку - необхідні інструменти забезпечення ефективного конкурентного середовища на цьому ринку.

Правове регулювання задовольняє потреби населення за допомогою захисту прав споживачів через свободу вибору та програми соціальної підтримки, сприяння підприємництву завдяки свободі дій і прозорому конкурентноспроможному середовищу товаровиробників.

Особливим документом є стаття 50 Закону України «Про захист економічної конкуренції», згідно з якою реалізуються антикорупційні дії з метою зменшення монопольного зловживання.