Оцінка економічної ефективності інвестицій у готельний бізнес

Таблицю складено авторами за [7].

Таблиця 2. Динаміка міжнародних прибуттів та доходів від міжнародного туризму в Україні за період 2012-2015 рр.

Інвестування для покупки готельних номерів і апартаментів. Така практика, як продаж готельних номерів і апартаментів, широко поширена на Заході, переважно в курортних країнах. Купуючи номер у власність, новий власник не тільки отримує можливість постійного безкоштовного (за винятком готельного сервісу, який, як правило, оплачується господарем номера) проживання на території готелю, а й здобуває право здавати свій номер в оренду постояльцям готелю. У міжнародній практиці подібні готельні комплекси стали називатися кондомініум-готелі, або готелі-співволодіння. Керуючі компанії розробляють спеціальний інвестиційний пакет для клієнтів -- програма готельного управління і оренди, яка передбачає наступні типи здачі житлових апартаментів в оренду (довгостроковий контракт на оренду немебльованої кімнати; коротко- або середньостроковий договір на оренду умебльованої кімнати). Дані програми розроблені як для покупців, які розраховують тільки на доходи від інвестицій, так і для тих, хто розглядає житловий комплекс як альтернативу проживанню в готелі, і використовуються для залучення фізичних осіб як співінвесторів будівництва готелів.

Інвестиції в управління і франшиза. Зарубіжні готельні оператори воліють не вкладати гроші в український бізнес. Для них набагато вигідніше управляти чужою власністю і здавати «в оренду» свій бренд. При цьому більшість іноземців вважають за краще брати в управління готовий об'єкт, отримуючи додатковий прибуток в ході консультацій на передпроектній, проектній, будівельній стадіях. Договори на управління сприяють розширенню готельних мереж без залучення великих інвестиційних вливань. Іноземні оператори, як правило, не входять до бізнесу, але забезпечують грамотне управління готелем, що дуже важливо, особливо для ексклюзивних, дорогих готелів. При управлінні ризик оператора мінімальний, оскільки його діяльність не пов'язана з інвестиційною активністю взагалі або її обсяг мінімальний. Всі збитки від основної діяльності, так само як і витрати на будівництво, несе власник готелю. Як правило, підписується договір не тільки на управління, але і на технічний супровід (відповідність марці оператора архітектурних форм будівлі, кадрової політики).

Оплата професійного управління обходиться власнику готелю дешевше, ніж придбання послуг за договором франчайзингу. При франчайзингу одна сторона надає право діяти від свого імені іншій стороні на основі договору або угоди про придбання ліцензії. Цей вид ділового співробітництва є одним з методів фінансової експансії, що дозволяє збільшити прибуток на інвестований капітал. Мережеві оператори, що вибрали саме цей шлях, можуть розраховувати на гарантований вступ засобів, хоча і менший дохід, ніж у разі володіння підприємством. Вартість франчайзингу вираховується за індивідуальними графіками і може становити від 1,5 до 5% з обороту плюс $ 10-15 за кожне бронювання.

Більшою мірою від приєднання до визнаної міжнародної марки виграють власники готелів. Вони відразу отримують певне місце на ринку і членство в готельній мережі з усіма наслідками, що випливають перевагами, включаючи різну допомогу франчайзера, консультації при виборі місця будівництва і допомогу фінансових експертів. Це також і підключення до міжнародних систем бронювання, доступ до служби міжнародної готельної довідки про клієнтів інших готелів цього ж ланцюга, гарантовані стандарти якості обслуговування, можливість безкоштовного телефонного зв'язку з головним офісом. Однак іноземні оператори не надто охоче продають франшизу через великі побоювання в тому, що інші керуючі компанії не зможуть підтримувати марку, дотримуючись належний контроль над якістю. За рахунок зниження стандартів обслуговування може постраждати репутація мережі.

До мінусів франчайзингової системи фахівці «Hotel Consulting and Development Group» відносять високі витрати на початковий розвиток бізнесу, а також необхідність забезпечувати всі франчайзингові підрозділи фахівцями з фінансового контролю, маркетингу, досліджень та розвитку. Власників готелів можуть відлякувати високі початкові витрати на будівництво або реконструкцію відповідно до стандартів оператора, а також витрати на набір і навчання персоналу. У разі припинення договору виникають труднощі, а отже, і витрати на переоснащення приміщень відповідно до вимог нового партнера. Франшиза -- один із напрямів розвитку бренду, але в українському готельному бізнесі вона поки що практично відсутня.

Інвестиції за рахунок операцій з готельної нерухомістю. Готельна нерухомість періодично стає об'єктом різного роду операцій -- операцій купівлі-продажу, злиття, поглинання, фінансування-рефінансування і т.д. Зрозуміло, що дані операції дозволяють залучити інвестиційні кошти для подальшого розвитку готельного бізнесу.

Однак для їх проведення потрібно встановити передбачувану ринкову вартість об'єкта, ґрунтуючись на існуючих професійних методах і підходах. В даному питанні слід зазначити, що для оцінки готелю на практиці застосовується один з трьох існуючих способів оцінки: за методом капіталізації доходів, за методом порівняльних продажів і витратний метод. Інші методи оцінки в готельному бізнесі практично не застосовуються.

Витратний метод застосовується, в основному, для нових готелів, він пов'язує передбачувану вартість об'єкта з витратами, необхідними для будівництва або заміщення об'єкта оцінки з урахуванням існуючого зносу. Оскільки витратний метод не враховує деяких економічних факторів, він не знаходить широкого поширення в практиці оцінки готельних підприємств, за винятком випадків, коли потрібно визначити заставну вартість готельного об'єкта (для банків або страхових компаній).

Застосування порівняльного підходу ґрунтується на припущенні, що обізнаний розумний покупець не заплатить за об'єкт нерухомості більше, ніж ціна придбання (пропозиції) на тому ж ринку іншого об'єкта нерухомості, що має аналогічну корисність.

Метод капіталізації доходів дає найпереконливіші і прийнятні для отримання остаточної вартості готелю укладення, оскільки враховує прогноз доходів і витрат. Прогноз доходів і витрат робиться на щорічній основі і виражається в поточних євро / доларах.

Інші напрямки інвестування: інвестиції в інформаційні технології та матеріально-технічне забезпечення, підготовку персоналу тощо. Значення матеріально-технічного постачання для готельного підприємства дуже велике. Від його правильної організації багато в чому залежить стан справ на підприємстві, якість обслуговування клієнтів. Іншими словами, це не тільки забезпечує нормальну роботу готелю, але в сукупності з іншими якісними характеристиками її діяльності визначає її положення на ринку готельних послуг. Інвестиції в інформаційні технології дозволяють впровадити інноваційні методи управління готелем, які істотно підвищують ефективність роботи готельних комплексів. Професійна підготовка персоналу готелів дозволяє підвищити конкурентоспроможність і прибуток готельного бізнесу.

Етап ІІ. Як вже зазначалося в даній роботі, серед фінансових проблем, що стоять перед готельними комплексами, найбільш часто називаються: нестача грошових оборотних коштів, брак фінансових коштів на розвиток готелю і високі витрати, пов'язані з експлуатацією готельних будівель. Для вирішення даних питань використовуються різні види інвестиційних коштів. У фінансовому плані розвитку готелю в розділі приріст активів підприємства передбачається обсяг капітальних інвестицій загалом і за їх окремими видами:

— капітальне будівництво;

— придбання основних засобів;

— придбання необоротних і нематеріальних активів;

— модернізація і реконструкція основних засобів;

— приріст оборотних активів;

— довгострокові і фінансові інвестиції.

Крім того, серед джерел формування та надходження коштів виділяються:

— довгострокові і короткострокові кредити банків;

— інші довгострокові фінансові зобов'язання;

— суми одержуваних субсидій, асигнувань з бюджету;

— кошти спеціальних цільових фондів;

— інші джерела.

Етап ІІІ. Оцінка економічної ефективності полягає у розрахунку певного переліку показників. Що стосується критеріїв, що застосовуються при оцінці ефективності вироблених інвестицій, то розглядаються як кількісні показники (фінансові дані, чисельність персоналу і т.п.), так і якісні показники (соціальні, управлінські тощо). Всі показники визначаються порівняльним аналізом даних до освоєння інвестицій і після їх освоєння. Фінансові показники визначаються прибутком готелю, витратами на обслуговуючий персонал, соціальні -- якістю роботи співробітників, якістю обслуговування і т.п. Окремо слід відзначити можливості отримання віддачі від інвестицій в сучасні інформаційні технології управління готелями.

Рентабельність інвестицій (Return on Investments, ROI) розраховується як відношення чистого прибутку до інвестицій, здійснених в готельний комплекс (враховується власний капітал). При цьому враховуються не тільки інвестовані кошти (як власні, так і позикові), але і передані активи (обладнання, технології, товарні знаки). Значення ROI розраховується за формулою:

ROI = (Чистий прибуток / (Власний капітал + + довгострокові зобов'язання) * 100%

У загальному вигляді показник ROI вимірюється в умовних одиницях або відсотках. Отримане значення є абсолютним показником ефективності використання інвестицій в даному готельному комплексі за даний період.

Крім того, розрахунок економічної ефективності інвестиційних проектів у готельний бізнес повинен враховувати майбутні грошові потоки від комерційної діяльності об'єкта інвестування. А саме, зі зростанням обсягу готельних послуг, що надаються. Тому рішення про інвестування у готельний об'єкт повинне прийматися, базуючись на прогнозі очікуваного обсягу реалізації. Методика, що найбільш відповідає цим вимогам, розроблена комітетом UNIDO (United nations development organizations) для країн з нестабільною економікою. Ця методика враховує майбутню вартість грошових потоків за допомогою дисконтування. Процес дисконтування дозволяє враховувати вплив фактора часу та інфляційних процесів за допомогою спеціальних коефіцієнтів дисконтування, що визначаються у залежності від строку реалізації майбутнього проекту, та відсотка дисконтування. Процент дисконтування визначається з урахуванням індексу інфляції, індексу дохідності та інші. Вірне визначення відсотка дисконтування -- напрям для окремого дослідження. Ця методика докладно наведена у [1,3] та базується на розрахунку наступних показників:

1. Показник чистого приведеного доходу (Net Present Value, NPV):

де IC -- вихідні інвестиції;

PV -- загальна накопичена величина річних доходів;

NPV -- чистий приведений дохід|доход|;

Pk -- дохід за k-тий рік; n -- кількість років; r -- ставка дисконтування.

Якщо NPV>0, то проект слід прийняти.

Якщо NPV<0, то проект слід відкинути.

Якщо NPV=0, то проект ні прибутковий, ні збитковий.

2. Показник індексу рентабельності інвестиції:

Якщо PI>1, то проект слід прийняти.

Якщо PI<1, то проект слід відкинути.

Якщо PI = 1, то проект ні прибутковий, ні збитковий.

3. Показник норми рентабельності інвестицій (внутрішня норма прибутковості)

Під нормою рентабельності інвестицій (Internal Rate Return, IRR) розуміють значення коефіцієнта дисконтування, при якому NPV проекту дорівнює 0:

Зміст розрахунку цього коефіцієнта при аналізі ефективності планованих інвестицій полягає в наступному: IRR показує верхній кордон допустимого рівня банківської процентної ставки, перевищення якого робить проект збитковим (дивись рис. 3).

Розрахунок IRR:

4. Показник терміну окупності інвестицій:

PP = n, на якому сукупний грошовий потік перевищує сумарні капіталовкладення.

5. Коефіцієнт ефективності інвестицій:

де PN -- середньорічний прибуток;

RV -- ліквідаційна вартість.

Аналіз альтернативних проектів Між показниками NPV, PI, IRR, CC є очевидні взаємозв'язки:

якщо NPV>0, то IRR>CC і PI>1; якщо NPV<0, то IRR<CC і PI<1; якщо NPV = 0, то IRR = CC і PI = 1, тому зробити однозначний вибір не завжди можливо.

Оцінити відносну ефективність роботи готельного комплексу на підставі показника рентабельності інвестицій можна, тільки якщо є порівняльні дані за аналогічними показниками готелю або їх підрозділами.

Етап IV. Оцінка та аналіз ризиків інвестиційного проекту виконується за методикою аналізу чутливості реагування. Ця методика дозволяє визначити, на скільки зміниться NPV унаслідок зміни в одній вхідній змінній величині проекту (відхилення від очікуваного об'єму виручки, очікуваної собівартості послуги, очікуваної вартості капіталу), не враховуючи інші змінні.

Аналіз чутливості реагування починається з базового випадку, який розробляється на підставі очікуваних величин кожної вхідної змінної. Потім моделюється NPV за умови зміни однієї з вхідних змінних на ±10% та аналізується на скільки відсотків при цьому зміниться NPV. Потім розраховується коефіцієнт чутливості як відношення відхилення змінної до відхилення NPV. Якщо коефіцієнт чутливості є більшим за 1, то саме ця змінна є найбільш ризиковою. Також аналізуються можливі сценарії реалізації проекту. Більш докладно методика цього аналізу викладена у [4].

Етап V. На останньому етапі з багатьох альтернатив інвестиційних проектів обирається один, для якого: NPV^max; PP^min; IRR>CC; PI>1; ризики min. Цей варіант інвестиційного проекту має найвищу економічну ефективність.

Висновки

На основі прогнозів очікуваної кількості прибуттів міжнародних туристів в Україну можна зробити висновок, що падіння цього показника в Україні закінчилося, і можна очікувати зростання кількості прибуттів міжнародних туристів, і, як наслідок, зростання попиту на послуги готельних підприємств. Тому питання економічної оцінки ефективності інвестицій у готельний бізнес стає актуальним.

Авторами проаналізовано можливі форми інвестування у готельний бізнес та зроблено висновок, що найбільш прийнятними для українських реалій є управління, придбання франшизи, прямі інвестиції у будівництво.

Авторами запропоновано механізм оцінки економічної ефективності інвестицій у готельний бізнес, який містить п'ять етапів, серед яких: аналіз та вибір форми інвестування у готельний бізнес; розробка альтернативних варіантів інвестиційних проектів на базі прогнозу майбутніх фінансових результатів та джерел; оцінка економічної ефективності альтернативних варіантів інвестиційних проектів на базі методики UNIDO; оцінка ризиків варіантів інвестиційних проектів за допомогою методики аналізу чутливості реагування; аналіз та вибір найбільш ефективного варіанта інвестиційного проекту серед альтернатив.

Література

1. Баюра Д. Международные стандарты оценки : методика ЮНИДО / Д. Баюра // Укр. инвестиционная газета. -- 2001. - №49. - С. 15.

2. Бланк И. А. Управление инвестициями предприятия / И. А. Бланк. -- К. : Ника-Центр : Эльга, 2003. -- 480 с.

3. Беренс В. Руководство по оценке эффективности инвестиций : пер. с англ. -- 2-е изд. перераб. и доп. / В. Беренс, П. М. Хавранек. -- М. : Интерэкспорт : ИНФРА-М, 1995. -- 528 с.

4. Данько Н. И. Оценка чувствительности инвестиционных проектов к изменению факторов внешней среды / Н. И. Данько, Е. И. Решетняк // Проблемы экономики. -- 2009. -- №3. -- С. 72-75.

5. Карсекін В. І. Інвестиційна політика : проблеми теорії і практики готельного бізнесу : монографія / В.І. Карсекін, Л.А. Бовш. -- Харків : ХДУХТ, 2010. -- 518 с.

6. Липсиц И. В. Экономический анализ реальных инвестиций : учебн. пособие / И. В. Липсиц, В. В. Коссов. -- М. : Экономистъ, 2004. -- 347 с.

7. Капітальні інвестиції за видами економічної діяльності// Державна служба статистики -- [Електронний ресурс]. -- Режим доступу : http://www.ukrstat.gov.ua

8. Ткаченко Т. І. Економіка готельного господарства і туризму : навч. посібник для студ. вищ. навч. закл. / Т. І. Ткаченко, С. П. Гаврилюк. -- К. : КНТУ, 2005. -- С. 179.

9. Travel&Tourizm Economic impact 2016 Ukraine [Electronic recourse] -- Way of access : -- httр://www.wttc.org

10. UNWTO Tourism Highlights, 2016 Edition, 2015[Electronic recourse]. -- Way of access : -- httр://www.mkt.unwto.org/ publication/unwto-tourism-highlights-2016-edition

11. Особливості формування та реалізації туристичної політики держави : міжнародний, національний, регіональний досвід : монографія / кол. авт., за ред. А. Ю. Парфіненка, В. І. Сідорова. -- Х. : ХНУ імені В. Н. Каразіна, 2013. -- 280 с.

Размещено на Allbest.ru