12

Размещено на http://www.allbest.ru/

Інститут менеджменту та фінансів

при Київському національному університеті імені Тараса Шевченка

Напрями реформування українського ринку іпотечного кредитування на основі досвіду Туркменістану

Д.Г. Аманжаєв,

аспірант кафедри фінансів

Анотації

У статті проведено аналіз розвитку ринку будівництва житла для населення в Україні за період 2005-2011 рр. з метою використання досвіду Туркменістану в площині участі держави в механізмі іпотечного кредитування. Проаналізовано показники розвитку іпотеки Туркменістану за період 2000-2010 рр. та запропоновано модель пайової участі регіонального і місцевого бюджетів у житловому іпотечному кредитуванні.

Ключові слова: вторинний ринок, забезпечення житлом, іпотечне кредитування, модель пайової участі, темп будівництва.

В статье проведен анализ развития рынка строительства жилья для населения в Украине за период 2005-2011 гг. с целью использования опыта Туркменистана в плоскости участия государства в механизме ипотечного кредитования. Проанализированы показатели развития ипотеки Туркменистана за период 2000-2010 гг. и предложена модель долевого участия регионального и местного бюджетов в жилищном ипотечном кредитовании.

Ключевые слова: вторичный рынок, обеспечение жильем, ипотечное кредитование, модель долевого участия, темп строительства.

The article considers the development of the construction market for the population lived in Ukraine for 2005-2011 years, in order to use the experience of Turkmenistan in the plane of the state's participation in the mechanism analyzed mortgage rates mortgage development of Turkmenistan for 2000-2010 years and the proposed model equity of regional and local budgets in the residential mortgage lending.

Key words: housing, secondary mortgage market, mortgage lending, social protection, the model of the equity, the pace of construction.

Постановка проблеми

Основні результати дослідження

Згідно із статистичними даними, темпи будівництва житла в Україні поступово і невблаганно знижуються. У 2011 р. по країні загалом уведено в експлуатацію близько 3 млн. кв. м загальної площі житла, що на 15% менше, ніж за аналогічний період минулого року [1].

Найбільше будинків будують у Києві та Київській області (близько 35% загального обсягу житла), Криму, Івано-Франківській, Львівській, Одеській областях. Лише трохи відстають від лідерів Донецька, Харківська і Полтавська області.

І держава, і місцева влада надають підтримку будівельній галузі України. За рахунок коштів державного бюджету за перше півріччя 2011 року введено в експлуатацію 20,9 тис. кв. м загальної площі житла, що в чотири рази більше відповідного періоду попереднього року. Частина житла, побудованого за рахунок цих коштів, цього року становила 0,8% загальнодержавного обсягу (за перше півріччя 2010 року - 0,2%). Крім того, уряд реалізує у цій галузі кілька програм, серед яких програма "Доступне житло", розрахована до 2017 року. На її впровадження знадобиться, без урахування інфляції, понад 80 млрд. грн.: 23 млрд. - державна підтримка, 5,4 млрд. - місцеві бюджети, 53 млрд. грн. - інвестори. Але поки що вплив державних програм на динаміку ринку будівництва житла навряд чи можна вважати відчутним. Основними причинами зниження темпів будівництва та добудови житла в Україні є нестабільна економіка держави і недоступність іпотечного кредитування [2, c.31].

У 2011 р. Кабінетом Міністрів України було виділено 1,5 млрд. грн. здебільшого на фінансування завершення будівництва житла зі ступенем готовності не менш як 50%. За останні п'ять років ринок нерухомості Києва змінився до невпізнання. Столиця стала абсолютним чемпіоном падіння цін на нерухомість у 2008-2010 рр.: середня вартість квадратного метра від січня 2008 року тут впала на 48% - до $1 792. Наприклад, на Харківському масиві Києва до кризи квадратний метр коштував $2,5 тис., а нині - $1,2 тис. Але навіть 20-50% -е здешевлення житла не призвело до зростання кількості угод, а правила гри на ринку вже диктує не продавець, а покупець [1].

До кризи клієнти були менш вибагливі й часто робили швидкі покупки на тлі динамічного зростання цін. Сьогодні ситуація кардинально змінилася: потенційні покупці можуть по два роки шукати необхідне житло і чекати той варіант, який їх влаштує на 100%.

Як наслідок, маємо таку динаміку: якщо у 2008 р. на вторинному ринку було продано 20 тис. квартир, а на первинному - 10 тис., то у 2009 р. кількість продажів на первинному ринку склала лише близько 1 тис. квартир, а на вторинному - 6 тис.; у 2010 р. кількість угод дещо збільшилася, але досягти рівня 2008 року так і не вдалося.

Дуже сильно вплинув на обсяги продажів відхід з ринку іпотечного кредитування. Якщо у 2007 р. близько 80% усіх угод укладалося за рахунок банківських позик, то сьогодні їх частка не перевищує 2%. Наразі банки не мають права кредитувати в іноземній валюті, тому і ставки за кредитами піднялися від 15 до 20-22%, а це дуже висока ціна для потенційних покупців.

Зміна реалій ринку, як крізь сито, пропустила численних столичних забудовників - із ринку пішло майже 70% усіх компаній. У більшості випадків вони були змушені або заморозити свої об'єкти, або продати їх за безцінь іншим забудовникам [3, с.17].

реформування український ринок іпотечне кредитування

Ринок житлового будівництва вже пройшов етап зниження якості й нині повертається до високих стандартів, прийнятих у сегменті. Сучасні проекти елітних житлових будинків можна умовно поділити на два основних типи. Перший відрізняється масштабністю (великі житлові площі, багатоповерховість, значні розміри прилеглої території). Поряд із цим реалізуються "клубні" проекти, виконані з меншим розмахом, але з більшою індивідуальністю. Сьогодні більше уваги приділяється внутрішнім і зовнішнім факторам, які раніше не вважалися важливими: високоякісне технічне оснащення будинку, наявність обслуговуючої компанії, професійні системи безпеки, простора прибудинкова територія, зелені зони і парки поряд із будинком тощо [3, c.18].

Отже, в умовах обмеженого фінансування обсяги будівництва житла в Україні істотно знизилися. Тому для підвищення рівня соціального захисту населення необхідна участь держави у фінансуванні іпотеки. Цікавим у цій царині є досвід Туркменістану, де держава активно впливає на ринок іпотеки взагалі та іпотечного кредитування зокрема.

Основні соціальні й економічні показники Туркменістану за 2000-2010 рр. представлені в табл.1.

Таблиця 1

Основні соціальні та економічні показники Туркменістану за 2000-2010 рр.

Джерело: [4]

* Примітка: 1 ман дорівнює 2,83 грн. (або 0,35 дол. США)

Туркменістан відноситься до середньоазійських країн, що швидко розвиваються. Одним із головних завдань соціального блоку уряду країни є забезпечення населення житлом. Економічні ресурси для будівництва житла у держави є, але, зважаючи на низький рівень заробітної плати населення, основним джерелом фінансування будівництва житла повинні стати іпотечні кредити. Нові завдання, у тому числі й у світлі Декларації цілей розвитку тисячоріччя (прийнята ООН у 2000 році), яку серед 189 країн підписав і Туркменістан, були сформульовані та поставлені в Національній програмі соціально-економічного розвитку на 2011-2030 рр. Її пріоритетна мета - значне підвищення рівня життя населення та входження Туркменістану в число економічно розвинених країн світу з високим показником індексу людського розвитку [5, c.9]. Туркменістан належить до країн із середнім рівнем урбанізації - частка міського населення станом на 01.01.2011 р. становить 50,7%.

Незважаючи на деяке уповільнення зростання ВВП Туркменістану в 2010 р. порівняно із 2005 р. (на 1,7%), темпи росту будівництва підвищувалися (див. рис.1).

Рис.1. Динаміка темпів росту реального ВВП та будівництва в Туркменістані

Джерело: [4]

Якщо у 2000 р. темпи росту будівництва у країні склали 95%, тобто було

збудовано на 5% менше об'єктів соціальної та промислової сфери порівняно із 1999 р., то у 2010 р. порівняно із 2009 р. об'єктів цієї сфери споруджено на 15,2% більше.

Маючи такий потужний ресурс, як нафта і газ, було активізовано інвестиції в основний капітал підприємств та організацій. На рис.2 представлено динаміку обсягів інвестицій в основний капітал підприємств та організацій Туркменістану за період 2000-2010 рр.

Рис.2. Обсяги інвестицій в основний капітал підприємств та організацій Туркменістану за період 2000-2010 рр.

Джерело: [4]

Відповідно до прийнятої Національної програми "Стратегія економічного, політичного й культурного розвитку Туркменістану на період до 2020 року", зберігається державна підтримка по квартплаті за муніципальне житло, при користуванні суспільним транспортом, по абонементній платі населення за телефонні послуги. У 2010 році, за даними вибіркового обстеження бюджетів домашніх господарств, частка видатків на оплату житлово-комунальних послуг у загальних грошових видатках у середньому на місяць на одне домашнє господарство склала 0,2% [6].

Забезпеченість населення загальною площею житла представлена в табл.2.

Таблиця 2

Забезпеченість населення загальною площею житла у 2003-2010 рр., кв. м на 1 особу

Джерело: [11]

Як видно із табл.2 забезпеченість населення загальною площею житла є досить нерівномірною по країні.

Найнижчі показники має Балканський веялат (15,3 кв. м на особу), найвищі - Марійський веялат (22,0 кв. м на особу). Забезпеченість житлового фонду газом становить майже 100% як у місті, так і в селі, тоді як по інших видах благоустрою різниця між містом та селом у Туркменістані є разючою (рис.3).

Рис.3. Облаштування житлового фонду Туркменістану окремими видами благоустрою станом на 01.01.2011 р.

Джерело: [4]

Проведений аналіз свідчить про те, що державне фінансування ринку будівництва житла для населення в Туркменістані є позитивним і сприяє зростанню соціального захисту громадян. Проте централізоване бюджетне фінансування призводить до нерівномірного розвитку ринку житла по регіонах [7, c.248].

Україна має схожі проблеми щодо диспропорцій у розвитку ринку будівництва житла, інфраструктури та ринку іпотечного кредитування. Тому, з огляду на останні зміни в економіці та фінансовій сфері, в Україні варто застосовувати модель пайової участі регіонального і місцевого бюджетів у житловому іпотечному кредитуванні (рис.4).

Рис.4. Модель пайової участі регіонального бюджету у придбанні (будівництві) житла із використанням іпотеки

Джерело: Складено автором

Відповідно до моделі, представленої на рис.4, іпотечне кредитування здійснюється за участю місцевого бюджету із розстрочкою платежу поетапно:

1) позичальник звертається із заявою до адміністрації району (області) про надання пільгового іпотечного кредиту; список заявників передається оператору регіональної програми;

2) при розгляді заяви оператором регіональної іпотечної програми оцінюється стан житлових умов, сімейний стан, стаж роботи, черговість;

3) при прийнятті рішення про надання кредиту не більш як 70% становить частка бюджету, не менш як 30% - позичальника;

4) укладається тристороння угода пайової участі у придбанні або будівництві житла між оператором, позичальником, продавцем;

5) оператор перераховує частку за участі бюджету продавцеві, позичальник сплачує свою частку;

6) реєструється майнове право в Головному управлінні державної реєстраційної служби регіону, оформляються відповідні документи про право власності на нерухомість відповідно до частки бюджету і позичальника;

7) із позичальником укладається угода купівлі-продажу частки, придбаної за рахунок бюджету, на умовах розстрочки на 15 років під 5% річних;

8) здійснюється страхування нерухомості позичальником;

9) виплачуються позикові кошти на рахунок уповноваженої організації, що рефінансує програму іпотечного кредитування;

10) після виплати кредиту знімається обтяження з об'єкту іпотеки.

Запропонована модель адаптована до особливостей економіки та нормативно-правової бази України. Така форма державної підтримки спрямована на соціальний захист громадян, забезпечує доступність іпотечних кредитів населенню з низькими доходами, реалізує ринкові механізми вирішення житлової проблеми, забезпечує прибуткове використання бюджетних коштів для розвитку економіки регіонів, активізує ринок житла, залучає для інвестицій заощадження населення, частково вирішує житлову проблему.

Висновки