определение рыночной стоимости объекта оценки, сравнительным и затратным подходами

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВВЕДЕНИЕ

Общеизвестно, что недвижимое имущество является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого общества и государства. Рассмотрим различные определения понятия «недвижимое имущество». «Недвижимое имущество - это любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней». Недвижимое имущество - это реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле». «Недвижимыми имуществами признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги».

Во всех приведенных определениях речь идет о земле и всем, что неразрывно с ней связано. Но необходимо уточнить сущность понятия «недвижимость». Под недвижимостью понимают материальный объект, созданный природой (земельный участок) или руками человека (здания строения, сооружения), то есть принимают во внимание физическую суть объекта собственности. Одним из главных преимуществ при продаже недвижимости, является правильно определенная цена на нее. Задача собственника - попасть в конъюнктуру рынка, предложить недвижимость по стоимости, адекватной той, которую просят за аналогичную. Для этого необходимо оценить имеющуюся недвижимость, используя услуги оценщика. Услуги оценщика практически не востребованы в том случае, когда недвижимость выставляется на продажу. Очень важна оценка стоимости недвижимости, в том числе оценка недвижимости под залог, оценка стоимости жилья для ипотечного кредитования, оценка имущества и обеспечения кредитования под залог. Оценка недвижимости необходима тогда, когда решается вопрос по суду и когда заключается ипотечный договор или выдается любой кредит под залог недвижимости. Оценка недвижимого имущества требует специального образования, подготовки и опыта и поэтому выполняется профессионалом, имеющим соответствующую лицензию.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Законодательство Российской Федерации регламентирует все виды хозяйственной деятельности, связанные с недвижимостью. Поэтому правильная оценка объектов недвижимости, а также оценка земли, является важной проблемой. Согласно ст.130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, а том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения. К недвижимости также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

До настоящего времени оценка зданий, сооружений, частных домов и различных построек проводится страховыми компаниями, как правило, по стоимости, отраженной в балансе, по данным бюро технической инвентаризации, договоров купли-продажи.

Оценка стоимости недвижимости - это процесс определения стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости.

Цель курсовой работы - определение рыночной стоимости объекта оценки, сравнительным и затратным подходами

Задачи курсовой работы:

определить сущность недвижимости;

выявить основные этапы оценки недвижимости;

обозначить основные характеристики применения трех подходов оценки (сравнительного, доходного и затратного);

проанализировать объект оценки (его местоположение, физические характеристики, оцениваемые права);

проанализировать рынок недвижимости;

сделать выводы о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта оценки;

определить рыночную стоимость объекта оценки с применением сравнительного подхода;

определить рыночную стоимость объекта оценки с применением затратным подходом;

сделать выводы о полученной стоимости.

ГЛАВА 1 Теоретические аспекты формирования рЫНОЧНОЙ стоимостИ недвижимости

1.1 Виды стоимости объектов недвижимости

Стоимость - это мера того, сколько гипотетический покупатель будет готов заплатить покупатель за оцениваемую собственность. Затраты - это мера издержек, необходимых для того, чтобы создать объект собственности сходный с оцениваемым. Цена - это исторический факт, отражающий то, сколько было затрачено на покупки сходных объектов в прошлых сделках.

Условия, приводящие к появлению стоимости:

спрос (увеличение спроса в большинстве случаев влечет за собой рост цен);

полезность (чем больше полезность, тем больше спрос, рост полезности обычно сопровождается ростом цены);

ограниченное предложение (несмотря на большой спрос и высокую полезность, никакое имущество не будет иметь стоимости до тех пор, пока участники рынка имеют к нему неограниченный и безвозмездный доступ);

возможность передачи прав (любая вещь только тогда становится товаром и собственно приобретает стоимость, когда существует возможность передачи прав собственности на нее).

Существует множество различных видов стоимости: рыночная стоимость, инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, балансовая стоимость и др. Но, в общем, они могут быть разделены на две категории: стоимость в пользовании и стоимость в обмене.

Стоимость в обмене - это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Обычной формой стоимости в обмене является рыночная стоимость.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на открытом рынке, в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

а) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

б) стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

в) объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

г) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

д) платеж за объект сделки выражен в денежной форме.

Стоимость в пользовании - это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей. Одним из наиболее часто упоминаемых видов стоимости в пользовании является инвестиционная стоимость.

Инвестиционная стоимость - это стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Она связана с текущей стоимостью будущих потоков доходов, получаемых от использования собственности. Для инвестора важны такие факторы как риск, масштабы и стоимость финансирования, будущее повышение или понижение стоимости объектов, последствия подоходного налогообложения.

Восстановительная стоимость (воспроизводства) - это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, на создание объекта идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий.

Стоимость замещения - это сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату оценки, на создание объекта аналогичного объекту оценки.

Стоимость объекта оценки с ограниченным рынком - стоимость объекта, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся а рынке товаров.

Стоимость объекта при существующем использовании - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования.

Стоимость для целей налогообложения - стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налогооблагаемой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость).

Ликвидационная стоимость - стоимость объекта оценки, равная в случае, если объект должен выть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Утилизационная стоимость - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает, с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Специальная стоимость - стоимость, ля определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в стандартах.

Стоимость действующего предприятия - стоимость единого имущественного комплекса, определяемая в соответствии с результатами функционирования сформировавшегося производства. При этом оценка стоимости отдельных объектов предприятия заключается в определении вклада, который вносят эти объекты в качестве составных компонентов действующего предприятия.

Страховая стоимость - стоимость полного возмещения ущерба имуществу при наступлении страхового случая. Рассчитывается в соответствии с методиками, используемыми страховыми фирмами и государственными органами для расчета суммы, на которую могут быть застрахованы разрушаемые элементы объекта. Учитываются затраты на восстановление элементов объекта, подверженных риску уничтожения, разрушения. Страховая стоимость представляет собой максимальную сумму оценки собственности в целях страхования. Стоимость земельного участка не учитывается.

Залоговая стоимость - стоимость недвижимого имущества, используемого в целях обеспечения кредита. Расчет основан на определении размера дохода, ожидаемого к получению в случае невозврата кредита. Недвижимость в данном случае является для кредитора гарантией возврата средств. Величина залоговой стоимости учитывается при определении размера выдаваемого кредита.

Стоимость права аренды - единовременная плата за право пользования и распоряжения имуществом по договору аренды.

1.2 Ценообразующие факторы

Спрос - количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос -- на рынке жилья.

Полезность - способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья - комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

Дефицитность - ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения - расти.

Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог в конкретной ситуации. В случае отсутствия тех или иных типичных условий сделки, цена продажи конкретного объекта может отличаться от типичной цены для данного рынка, то есть от рыночной стоимости аналогов рассматриваемого объекта. Следовательно, рыночная стоимость недвижимости - это ожидаемая цена при определенных условиях, а цена продажи - это сумма, которую в конкретной ситуации покупатель согласился заплатить, а продавец - принять за объект недвижимости. Концепция рыночной стоимости основывается на наличии для типичного покупатель выбора альтернативных объектов на рынке недвижимости. Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости.

Изменение стоимости недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые можно разделить на объективные и субъективные. Объективные факторы характеризуют типичные для рынка ситуации и мотивы поведения участников сделки. Субъективные факторы связаны с поведением конкретного продавца, покупателя или посредника на стадии заключения сделки (например, осведомленность, давление чрезвычайных обстоятельств, наличие семейной или деловой связи).

Объективные факторы в основном являются экономическими. Под их воздействием формируется средний уровень цен сделок. Объективные факторы делятся на макроэкономические и микроэкономические. К макроэкономическим факторам, влияющим на стоимость недвижимости, относятся: налоги, пошлины, инфляция, курс доллара, уровни доходов и безработицы, степень развития экспортно-импортных операций. Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок и связаны с описанием объекта оценки:

местоположение - фактор, в большинстве случаев наиболее существенно влияющий на стоимость недвижимости (учитываются уровни развития конкретного региона, города, района местоположения недвижимости и характер соседского окружения);

сейсмические факторы - особенно важны для сейсмоопасных районов, сейсмоустойчивость конструкции должна позволить выдержать любое землетрясение, возможное в данном регионе, или затраты для обеспечения сейсмозащиты учитываются в итоговой оценке стоимости;

экологические факторы - параметры окружающей среды, влияющие на эффективность и полезность объекта недвижимости (захламление территории объекта, тепловые, световые, шумовые, электромагнитные и радиационные параметры окружающей среды).

Существенно влияют на стоимость характеристики самого оцениваемого здания:

архитектурно-конструктивные и планировочные решения проекта - фактор, отражающий соответствие недвижимости климатическим условиям;

функциональность планировки;

привлекательность внешнего вида;

наличие коммунальных услуг (газа, воды, электричества), в случае отсутствия которых при оценке рассчитываются расходы на подключение этих коммуникаций;

наличие машин, оборудования и прочих компонентов, не связанных с недвижимостью, но оцениваемых вместе со зданиями;

состояние здания (необходимость капитального ремонта учитывается покупателем при обсуждении суммы сделки; косметический ремонт существенно не влияет на стоимость недвижимости);

количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на этот тип квартир именно в этой части города;

объективные недостатки объекта (крайние этажи, окна во двор, плохая планировка, износ);

престижность района;

экологическая обстановка в районе;

транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;

социальная однородность дома;

характер сделки («прямая» или «встречная» продажа);

юридическая «чистота» объекта.

ГЛАВА 2 ФОРМИРОВАНИЕ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ ГБПОУ «Курганский государственный колледж»

ОТЧЕТ ОБ ОЦЕНКЕ № 21

Определение рыночной стоимости нежилого здания, общей площадью

21 кв.м., расположенной по адресу: Россия, Тюменская обл., с. Исетское, ул. 50 лет ВЛКСМ, д. 24а

Дата оценки: 08.02.2018 г.

Дата составления: 08.02.2018 г.

Заказчик: Ремпель Тимофей Генрихович

Оценщик: Редекоп Надежда Петровна

Курган 2017

2.1 Формирование информации об объекте оценки

2.1.1 Сопроводительное письмо

Уважаемый, Ремпель Тимофей Генрихович!

В соответствии с договором № 21 от 5 февраля (Приложение 1) проведена оценка рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 21, расположенная по адресу: Тюменская обл., с. Исетское, ул. 50 лет ВЛКСМ, д. 24а. Оценка проведена по состоянию на 08.02.2018 г..

Анализ информации, собранной в период проведения оценки показал, что рыночная стоимость нежилого здания составляет 490000 рублей (четыреста девяносто тысяч рублей).

Выводы, содержащиеся в настоящем отчете, основаны на опыте и профессиональных знаниях оценщика, а так де на расчетах, заключениях и другой информации, полученной в результате исследования. Вся информация и анализ, используемые для оценки, находятся в соответствующих разделах отчета.

Отчет составлен в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 г. № 135.

Независимый оценщик ФИО

2.1.2 Допущения и ограничивающие условия

1.Специалисты, выполнившие оценку объекта оценки и подготовившие данный отчёт, являются полномочными представителями оценочной организации, имеют необходимое профессиональное образование и достаточный практический опыт в области оценки недвижимости.

2.В процессе подготовки Отчета Оценщик исходил из достоверности всей документации и устной информации по объекту оценки, предоставленной в его распоряжение Заказчиком, поскольку в обязанности Оценщика, в соответствии с договором об оценке, не входит проведение экспертизы правоустанавливающих документов на объект оценки на предмет их подлинности и соответствия действующему законодательству.

3.Оцениваемые права рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговоренных в Отчете.

4.При проведении оценки предполагалось отсутствие каких-либо скрытых внешних и внутренних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки. На Оценщике не лежит ответственность по обнаружению подобных факторов, либо в случае их последующего обнаружения.

5.Ни Заказчик, ни Оценщик, ни любой иной пользователь Отчёта не могут использовать Отчет иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

6.Отчет содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в Отчете стоимости.

7.Мнение Оценщика относительно величины стоимости действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость объекта оценки.

2.1.3 Формирование задания на оценку

Таблица 1 - Задание на оценку

Заказчик	Ремпель Тимофей Генрихович, паспорт, серия 3712, номер 488802, выдан: УФМС России по Тюм. обл., дата выдачи 29.09.2017
Исполнитель	Редекоп Надежда Петровна, паспорт, серия 3712, номер 488802, выдан: УФМС России по Тюм. обл., дата выдачи 23.06.2013
Основание проведения оценки	Договор №21 от 05.02.2018 г.
Объект оценки	Нежилое здание площадью 21 кв.м.
Местоположение объекта оценки	Россия, Тюменская обл., с. Исетское, ул. 50 лет ВЛКСМ, д. 24а
Собственник объекта оценки	Ремпель Тимофей Генрихович, паспорт, серия 3712, номер 488802, выдан: УФМС России по Тюм. обл., дата выдачи 29.09.2017
Цель и задачи оценки	Определение рыночной стоимости объекта оценки
Дата осмотра объекта	08.02.2018 г.
Дата проведения оценки	08.02.2018 г.
Дата составления отчета	11.02.2018 г.

2.1.4 Применяемые стандарт

Оценка проводится в соответствии с Федеральными стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности. Выбор указанных стандартов обусловлен законодательным утверждением их как обязательных к применению, а так же, тем, что они в полной мере соответствуют целям и задачам проведения оценки.

Таблица 2 - Применяемые стандарты оценки

Краткое наименование документа	Полное наименование Документа	Сведения о принятии Документа	Основание для использования документа
№135-ФЗ	Закон РФ от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской федерации»	31.12.2014 г. N 499-ФЗ, от 08.03.2016г. N 48-	Закон обязателен к применению так как: 1.Объекты оценки находятся на территории Российской Федерации; 2. Оценщик осуществляет свою деятельность на территории РФ
ФСО№1	Федеральный стандарт оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки»	Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297.	Стандарт обязателен к применению в соответствии с п.2 ФСО№1
ФСО№ 2	Федеральный стандарт оценки №2 «Цель оценки и виды стоимости»	Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 298.	Стандарт обязателен к применению в соответствии с п.2 ФСО№2
ФСО№3	Федеральный стандарт оценки №3 «Требования к отчету об оценке»	Приказ Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299.	Стандарт обязателен к применению в соответствии с п.2 ФСО№3
Продолжение таблицы 2
ФСО№7	Федеральный стандарт Оценка недвижимости (ФСО №7)	Приказ Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611	Стандарт обязателен к применению в соответствии с п.2 ФСО№7

2.1.5 Сведения об оценщике и заказчике

Оценщик действовал как независимый исполнитель. Он не имеет заинтересованности в оцениваемом имуществе, действует непредвзято, без предупреждения. Содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самому оценщику и являются частью настоящего отчета.

Таблица 3 - Сведения о заказчике оценки и об оценщиках

Сведения о Заказчике
Заказчик	Ремпель Тимофей Генрихович
Личные данные	паспорт 3712 №488802 выдан УФМС Росии по Тюм. обл. от 29.09.2017г.
Сведения об Оценщике
Оценщик	Гражданин РФ Редекоп Надежда Петровна, 626380 г.Тюмень, ул.Холодильная,28, оф.504
Сведения о страховании гражданской ответственности	Сертификат СПАО «ИНГОССТРАХ» №433-741-003071/16 от 30.05.2016г. Лимит ответственности на сумму 5 000 000 рублей. Срок действия полиса: с 20.12.2017г. по 20.12.2018г.
Информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков	Саморегулируемая организация НП СОО «СИБИРЬ». 105062 г. Москва, Фурманный переулок, 9/12. Свидетельство от 12.02.2010 г. №012.
Сведения о документе, подтверждающем профессиональные знания в области оценочной деятельности	Диплом о профессиональной переподготовке по специальности «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» ПП № 448445, выдан КГУ 23.05.2003г.;
Продолжение таблицы 3
Стаж работы оценщиком	С 2015 г.

2.1.6 Процедура оценки

Оценочная деятельность -- деятельность субъектов оценки, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или другой стоимости.

Основные этапы оценки:

1. Заключение с заказчиком договора об оценке;

2. Изучение объекта оценки, установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

3. Сбор документов и информации, необходимых для выполнения расчетов;

4. Анализ рынка, к которому относится объект оценки;

5. Анализ информации, предоставленной заказчиком;

6. Выбор метода оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

7. Составление развернутого письменного отчета.

2.1.7 Определение вида стоимости

Оценка будет осуществляться с позиций рыночной стоимости. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, по которой объект недвижимости может быть продан на данном рынке недвижимости в определенный период по заранее определенной цене.

2.1.8 Обоснование выбора подхода к оценке и описание методики

Для оценки нежилого здания в соответствии с ФСО № 7 будет применятся сравнительный и затратный подход.

2.1.9 Краткая информация о Тюменской области

Тюменская область была образована 14 августа 1944 года путем выделения ряда районов из Омской и Курганской областей. Граничит на северо-западе с Архангельской областью, на западе с Республикой Коми на юго-западе со Свердловской и Курганской областями, на юге с Северо-казахстанской областью Казахстана. Основные реки: Обь, Иртыш, Исеть, Тура. Область имеет экстремальные природно-климатические условия на большой части территории - Ямало- Ненецкий автономный округ, Белоярский и Березовский районы Ханты-Манскийского автономного округа - Югра относится к районам Крайнего Севера, а остальные районы и городские округа Ханты-Мансийского автономного округа и Уватский район приравнены к ним. Крупнейшие предприятия Тюменской области: Ялуторовскмолоко, Тюменьэнергобанк, Нефтемаш, Тюменнефтегаз, Сибнефтепровод, Тюменский аккумуляторный завод, АэродромДромСтрой, Тавдамолоко, Первая генерирующая компания и другие крупные предприятия. Площадь Тюменской области 1 435 000 км². Численность населения области по данным Росстата составляет 3 691 802 человека. Плотность населения - 2,52 чел./км². городское население - 79,72%. Административно - территориальное деление Тюменской области представлено в приложении 11.

2.1.10 Общие сведения об объекте оценки

При проведении оценки используют копии следующих документов:

1) Выписка из ЕГРП (Приложение 2)

2) Поэтажный план объекта (Приложение 3)

3) данные наружного обследования - фотографии:

А) подъездные пути (Приложение 4);

Б) фасад (Приложение 5);

В) стык стен (Приложение 6, 7);

Г) общий вид помещений (Приложение 8, 9);

Д) дополнительная система безопасности (Приложение 10).

2.1.11 Характеристика местоположения, объекта оценки

Таблица 4 - Характеристика местоположения объекта оценки

Показатель	Описание или характеристика показателя
Округ, микрорайон	Тюменская область, Исетский район, с. Исетское
Местоположение в микрорайоне	Ул. 50 лет ВЛКСМ, д. 24а
Преобладающая застройка микрорайона	Частные жилые дома
Транспортная доступность	Отличное
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)	Хорошая
Объекты социальной инфраструктуры микрорайона в пределах пешей доступности (менее 1 км).	Магазины, банк, школа, д/сад, аптека, спорткомплекс, автовокзал
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)	Район с развитой инфраструктурой
Объекты промышленной инфраструктуры микрорайона	Не обнаружены
Продолжение таблицы 4
Объекты транспортной инфраструктуры микрорайона	Маршрутные такси, автобусные маршруты
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка)	Отличное

недвижимость оценка стоимость торг

Таблица 5 - Общая характеристика здания

Показатель	Описание или характеристика показателя
Тип здания	Нежилое здание
Год постройки	2011
Материал наружных стен	Кирпич
Материал перекрытий	ж/бетон
Состояние здания (субъективная оценка)	Отличное
Техническое обеспечение здания	Горячее и холодное водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение.
Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж	Стоянка для клиентов
Количество этажей в здании	1
Состояние подъезда (субъективная оценка)	Хорошее
Дополнительная существенная информация	Снос или реконструкция дома с отселением не предполагается

Таблица 6 - Характеристика объекта оценки

Показатель	Описание или характеристика показателя
Этаж расположения	1
Площадь, кв. м	21
Высота потолков, м	2,50
Ориентир на стороны света	Юг
Продолжение таблицы 6
Вид из окон	Во двор
Освещенность	100 %
Дополнительные системы безопасности	Металлическая дверь на входе в здание
Состояние объекта (субъективная оценка)	Отличное
Данные о перепланировке	Не производилась
Состояние внутренней отделки	Полы - линолеум, стены оклеены обоями
Дополнительная существенная информация	Вход в здание через железную дверь

2.1.12 Анализ лучшего и наиболее эффективного использования

Наиболее эффективное использование имущества - это использование имущества, которое является физически возможным, юридически разрешенным, экономически состоятельным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к максимальной стоимости этого имущества.

Для определения наилучшего и наиболее эффективного использования выделяют следующие критерии:

1) Юридическая возможность: рассмотрение только тех способов, которые разрешены законодательными актами;

2) Физическая возможность: рассмотрение физически реальных в данном месте способов использования;

3) Экономическая возможность: рассмотрение того, какое использование недвижимости будет давать доход владельцу в определенный период развития страны;

4) Максимальная эффективность: рассмотрение того, какое использование недвижимости будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость;

5) Финансовая осуществляемость: рассмотрение того варианта, который будет профинансирован в нужном объеме.

Лучшим вариантом для использования объекта оценки является ведение бизнеса.

2.1.13 Обзор социально-экономического положения Тюменской области за 2017 год

Общий объем доходов областного бюджета на 2017 год в сумме более 132,8 млрд рублей и общий объем расходов в сумме свыше 149,3 млрд рублей утвердили депутаты Тюменской областной думы. Численность населения области по данным Росстата составляет 3 691 802 человека. Плотность населения - 2,52 чел./км². городское население - 79,72%. Административно - территориальное деление Тюменской области представлено в приложении 11.

Крупные города Тюменской области (без учета автономных округов)

Таблица 7 - Крупные города по численности населения, человек.

№	Город	Население 2017, чел
1	г. Тюмень	697 037
2	г. Тобольск	98 162
3	г. Ишим	65 289
4	г. Ялуторовск	38 838
5	г. Заводоуковск	25 408

Таблица 8 Родившиеся, умершие и естественный прирост населения

	Январь-сентябрь 2017г.
	Тюменская область
Родившихся	39231 чел.
Умерших - всего	21709 чел.
из них детей в возрасте до одного года	188 чел.
Естественный прирост	17522 чел.
	Тюменская область без автономных округов
Родившихся	16056 чел.
Умерших - всего	12023 чел.
из них детей в возрасте до одного года	70 чел.
Естественный прирост	4033 чел.



Рисунок 1 - Число безработных

Рисунок 2 - Доходы и расходы Тюменской области

Крупные промышленные предприятия: ОАО «Лукойл - Западная Сибирь», Нижневартовскнефтегаз, Ноябрьскнефтегаз, Уренгойгазпром, Тюменский аккумуляторный завод, Тюменские моторостроители, Завод Нефтепроммаш, Тюменский машиностроительный завод.

Обзор рынка недвижимости

В начале любой оценки недвижимости перед экспертом-оценщиком стоит проблема выбор вида стоимости для расчетов. Эта проблема связана с тем, что в зависимости от целей и функций оценки выбирается тот или иной вид стоимости. Например, в случае ипотеки важно знать наиболее вероятную цену продажи объекта недвижимости, если заемщик не вернет долг. В этом варианте подходящим видом стоимости будет рыночная стоимость недвижимости. При налогообложении в западных странах в большинстве случаев также используется рыночная либо восстановительная стоимость, основанная на издержках воспроизводства объектов недвижимости. В случае реконструкции объектов недвижимости обычно используется инвестиционная стоимость, т. е. стоимость для конкретного инвестора. При страховании недвижимости используется либо восстановительная стоимость, либо стоимость замещения. Эти же виды стоимостей используются и при оценке зданий специального назначения, объектов в “пассивных” секторах рынка недвижимости, когда для определения рыночной стоимости нет достаточной информации. Всего существует несколько категорий стоимости, которые практически однозначно понимаются во всех развитых странах. Концепция рыночной стоимости основывается на том, что типичный покупатель на рынке недвижимости имеет возможность выбрать альтернативные объекты недвижимости. Рыночная стоимость является объективной, независимой тот желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке. Рыночную стоимость недвижимости иначе называют стоимостью при обмене в отличие от стоимости в использовании (или потребительской стоимости), которая отражает ценность объекта для конкретного собственника. Стоимость в использовании (потребительская стоимость) отражает ценность объекта недвижимости для конкретного собственника, который, допустим, не собирается выставлять объект для продажи на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта и прогнозируются в будущем. Стоимость использования основана на эффективности использования недвижимости в форме дохода, полезности или удобств.

2.2 Определение рыночной стоимости квартиры сравнительным подходом

2.2.1 Сравнительный подход

Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.

При использовании сравнительного подхода Оценщиком были предприняты следующие шаги:

1.Сбор данных, изучение рынка недвижимости, отбор аналогов из числа сделок купли-продажи и предложений на продажу (публичных оферт);

2.Проверка информации по каждому отобранному аналогу о цене продажи и запрашиваемой цене, оплате сделки, физических характеристиках, местоположении и иных условиях сделки;

3.Анализ и сравнение каждого аналога с объектом оценки по времени продажи (выставлению оферты), местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи;

4.Корректировка цен продаж или запрашиваемых цен по каждому аналогу в соответствии с имеющимися различиями между ним и объектом оценки;

5.Согласование скорректированных цен аналогов и вывод показателя стоимости объекта оценки.

Для проведения оценки оценщик использует информацию базы данных, сформированной по объявлениям, опубликованным в прессе. В качестве аналогов отбираются нежилые здания, выставленные для продажи в период проведения оценки.

Таблица - 11 Сравнение вариантов и корректировка цен

Показатель	Объект оценки	Аналог № 1	Аналог № 2	Аналог № 3
Назначение	Нежилое здание	Нежилое здание	Нежилое здание	Нежилое здание
Адрес	Тюменская обл., с. Исетское, ул. Новая, д. 24а	Тюменская обл., с Исетское, ул. Ленина, д. 99	Тюменская обл., с Исетское, ул. Первомайская, д. 46а	Тюменская обл., с Исетское, ул. Юбилейная, д. 9
Цена предложения, руб.		6000000	5500000	2000000
Площадь, кв.м.	21	391,3	142,7	64,4
Цена предложения/1 кв.м./руб.		15334	38542	31056
Источник информации, контакты источника	Осмотр, беседа с Заказчиком	Виктор Васильевич	Виктор Васильевич	Галина
Вид и размер корректировок:
Тип дома	Нежилое здание	Нежилое здание	Нежилое здание	Нежилое здание
Корректировочный коэффициент		1	1	1
Местоположение	с.Исетское, ул. 50 лет ВЛКСМ, д. 24а	с.Исетское, ул. Ленина, д. 99	с.Исетское, ул. Первомайская, д. 46а	с.Исетское, ул. Юбилейная, д. 9
Корректировочный коэффициент		1	1	1
Дата предложения		25.11.2017	18.10.2017	13.01.2018
Продолжение таблицы 11
Корректировочный коэффициент		1	1	1
Условия сделки	Вторичный рынок	Вторичный рынок	21Вторичный рынок	Вторичный рынок
Корректировочный коэффициент		0,97	0,97	0,97
Год постройки дома/ плановый срок ввода в эксплуатацию	2011	2011	2014	2015
Корректировочный коэффициент		0,93	1	1
Всего этажей	1	1	1	1
Корректировочный коэффициент		1	1	1
Этаж	1	1	1	1
Корректировочный коэффициент		0,90	0,90	0,90
Материал стен	Кирпич	Панель	Панель	Панель
Корректировочный коэффициент		1	1	1
Автомагистраль как источник шума	Нет	Нет	Нет	Нет
Корректировочный коэффициент		1	1	1
Высота потолков	2,50	2,50	2,50	2,50
Корректировочный коэффициент		1	1	1
Вид из окон квартиры	Во двор	На улицу	На улицу и во двор	На улицу и во двор
Корректировочный коэффициент		0,95	1,01	1,01
Продолжение таблицы 11
Состояние	Отличное	Хорошее	Отличное	Хорошее
Корректировочный коэффициент		1	1,03	1
Покрытие полов	Линолеум	Линолеум	Доски	Паркет
Корректировочный коэффициент		1,01	1	1,1
Окна	Стеклопакеты	Стеклопакеты	Стеклопакеты	Стеклопакеты
Корректировочный коэффициент		1	1	1
Отопление	Есть	Есть	Есть	Есть
Корректировочный коэффициент		1	1	1
Водоснабжение	Есть	Есть	Есть	Есть
Корректировочный коэффициент		1	1	1
Электроснабжение	Есть	Есть	Есть	Есть
Корректировочный коэффициент		1	1	1
Мусоропровод	Нет	Нет	Нет	Нет
Корректировочный коэффициент		1	1	1
Наличие металлических дверей	Есть	Есть	Есть	Есть
Корректировочный коэффициент		1	1	1
Состояние подъезда	Отличное	Отличное	Хорошее	Хорошее
Корректировочный коэффициент		1,03	1	1
Продолжение таблицы 11
На расстояние до остановки	До 500 м	Более 500 м	До 100 м	Более 500 м
Корректировочный коэффициент		0,984	1,02	0,984
Скорректированная стоимость 1 кв.м, руб.		12265	35703	29639
Условия продажи	Нал. Расчет	Нал. Расчет	Нал. расчет	Нал. расчет
Абсолютная корректировка в рублях		1000	1000	1000
Скорректированная стоимость 1 кв.м, руб.		13265	36703	30639
Рыночная стоимость 1 кв.м, руб.	26869
Рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом, руб.	564249

2.2.2 Обоснование корректировок

Каждое здание индивидуально, и есть ряд свойств в нем, значительно влияющих на стоимость. К ним относятся «качественные параметры» зданий: этаж, наличие (отсутствие) балкона (лоджии), телефона, качество санузла, общее состояние здания, вид из окон, состояние двора и подъезда, расстояние до остановки и другие. Все эти факторы учесть невозможно, но по наиболее значимым из них следует провести корректировки.

При расчете корректировок применяется экспертный либо расчетный методы, основанные на опыте и знаниях Оценщика, с учетом имеющейся в его распоряжении информации, полученной путем анализа рынка, интервьюирования специалистов по недвижимости и других профессиональных участников рынка. Поправки вносятся в цену объекта-аналога.

Такой порядок расчета позволяет ответить на вопрос, сколько стоил бы объект-аналог, если бы он обладал теми же характеристиками, что и объект оценки.

Введение корректировок.

Таблица 12 - Скидки на торг для объектов недвижимости

Производственно-складские объекты	8%
Торгово-офисная недвижимость	7%
Квартиры	3%
Индивидуальные жилые дома	5%

Местоположение. Все объекты-аналоги находятся в Тюменской области, с. Исетском. Поэтому для них корректировка по данному элементу сравнения равна 1.

Площадь. Площадь объекта недвижимости является определяющим фактором, влияющим на стоимость 1 м². Чем больше площадь объекта, тем меньше стоимость 1 м².

Таблица 13 - Коэффициент корректировки на площадь

На разницу в площади (Sо/Sспр)	Коэффициент корректировки
<0,25	1,25
0,25-0,49	1,2
0,50-0,85	1,1
0,85-1,15	1
1,16-1,50	0,95
>1,50	0,93

где So - площадь объекта оценки,

Sспр. - площадь аналога.

Таблица 14 - Расчет корректировки

Показатели	Объект-аналог №1	Объект-аналог №2	Объект-аналог №3
Соотношение площадей	0,06	0,15	0,33
Коэффициент корректировки	1,25	1,25	1,2

Объект аналог № 1 21/391,3=0,06

Объект аналог №2 21/142,7=0,15

Объект аналог №3 21/64,4=0,33

Таблица 15 - Расчет корректировки на состояние

Наименование Коэффициента	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	По данным справочника
Хорошее		1,00		1,00	1,00
Отличное	1,03		1,03		1,03
Новая					1,02
Нужен капитальный ремонт					0,9
Нужен косметический ремонт					0,95
Продолжение таблицы 15
Общий коэффициент	1,03	1,00	1,03	1,00
Размер корректировки		1,03	1,00	1,03

Таблица 16 - Расчет корректировки на год постройки

Наименование Коэффициента	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	По данным справочника
Год постройки, лет
более 25					0,83
15-25					0,87
10-15					0,9
5-10	0,93	0,93			0,93
1-5			1	1	1
На момент оценки					1,05
Общий коэффициент	0,93	0,93	1	1
Размер корректировки		1	0,93	0,93

Таблица 17 - Расчет корректировки на покрытие полов

Наименование Коэффициента	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	По данным справочника
Полы
Доски			1		1
Линолеум	1,01	1,01			1,01
Продолжение таблицы 17
Паркет				1,1	1,1
Ламинат					1,05
Общий коэффициент	1,01	1,01	1	1,1
Размер корректировки		1	1,01	0,92

Расчет корректировки на условия продажи. По данным застройщиков здания с. Исетского стоимость 1м² общей площади, предлагаемых к продаже на свободном рынке за наличный расчет меньше на одну тысячу рублей, чем стоимость 1 м² тех же зданий, предлагаемых с использованием ипотечного кредита. Оценщиком принята абсолютная положительная корректировка в размере одной тысячи рублей за 1 м². Часть корректировок проводилась на основании поправочных коэффициентов, помещенных в Приложение 9.

Вывод: Анализ информации, собранной в период проведения оценки показал, что рыночная стоимость нежилого здания расположенного по адресу: Тюменская область, с. Исетское, ул. 50 лет ВЛКСМ, д. 24а составляет 564249 рублей (пятьсот шестьдесят четыре тысячи двести сорок девять рублей)

Определение рыночной стоимости здания затратным подходом

2.3.1 Описани...