В статье рассматриваются современные тенденции взаимодействия основных участников инвестиционного процесса при реализации проектов жилищного строительства. Выделена ведущая роль девелопера как центрального звена системы таких взаимоотношений и координатора действий участников инвестиционно-строительной деятельности.

Ключевые слова: Девелопмент, жизненный цикл проекта жилищного строительства, неопределенность и риск, система взаимодействия участников проекта.

The article considers the modern trends of interaction of the main participants in the investment process during implementation of housing projects. Highlighted the leading role of the developer as a central link of the system of the relationship and the coordinator of actions of participants of construction investment business.

Keywords: Development, project life-cycle housing construction, uncertainty and risk, the system of interaction of participants of the project.

Основное содержание исследования

Рис. 1. Соотношение фаз инвестиционного проекта и стадий градостроительной деятельности в жизненном цикле девелопмента недвижимости Разработано автором исследования

Анализ системы экономических взаимоотношений участников инвестиционного процесса в жилищной сфере [2, 4, 5, 7, 9, 10] позволил составить укрупненную схему, в которой девелопер (девелопер-застройщик) является центральным звеном, обеспечивающим эффективное координационное взаимодействие между участниками процесса инвестирования объектов жилищного строительства (см. рис.2).

Рис. 2. Укрупненная схема взаимодействия девелоперской компании с основными участниками ИСП (разработано автором исследования)

С учетом выделения фаз жизненного цикла ИСП, анализа взаимодействия девелоперской компании с основными участниками проекта автором составлена общетеоретическая схема участия субъектов (звеньев) экономических взаимоотношений в поэтапной реализации ИСП, что во временном разрезе показывает их вовлеченность и системный характер взаимодействия (см. табл.1).

Данные показывают, что девелопмент выступает в качестве координатора действий участников инвестиционно-строительной деятельности, ключевого регулирующего звена финансовых потоков, сроков, объемов и порядка выполнения работ при реализации проекта строительства. Являясь единолично ответственным лицом за финансовую и иную отчетность по результатам строительства (speculativedevelopment), девелопер повышает эффективность использования инвестиций и капитала. Эти функции подчеркивают более высокую эффективность организационного и финансового механизма девелопера в сравнении с механизмом функционирования, выработанным (превалирующем) в отечественной практике (с участием инвестора, заказчика, застройщика, проектировщика, подрядчика).

Многогранность взаимоотношений между инвесторами, девелоперами (застройщиками), проектировщиками, подрядчиками и субподрядчиками, поставщиками строительных материалов, собственниками недвижимости, государственными комитетами и службами, профессиональными советниками и общественными организациями, конечными пользователями объекта недвижимости представляет собой сложную форму организации отношений, складывающихся по мере развития проекта. Действуя в условиях неопределенности и риска, эти взаимоотношения представляет собой саморегулируемую систему - систему, особенностями которой являются [8]:

? колебательный характер протекающих процессов (наличие подъемов и спадов, чередующихся кратковременными периодами стабильности);

? самостоятельность предпринимательских структур;

? широкая сеть инфраструктуры;

? конкурентное ценообразование;

? правовая база рыночных отношений;

? государственное регулирование отдельных вопросов строительного законодательства.

Все вышеперечисленные особенности делают рынок жилищного строительства открытым для анализа факторов, способных влиять на эффективность принимаемых управленческих решений, однако неопределенность и риск современных условий осуществления предпринимательской деятельности подчеркивают основную проблему, препятствующую достижению эффективной самоорганизации - наличие конфликта интересов участников инвестиционного процесса в строительстве.

Каждый участник имеет собственные специфические цели, мотивы, принципы, связанные с реализацией проекта девелопмента, и вынужден защищать свои интересы в ходе движения проекта. Степень слаженности взаимодействия звеньев инвестиционного процесса в строительстве жилья, стремление к эффективной кооперации, координация их действий со стороны девелопмента оказывают значительное влияние на реализацию ИСП на всех этапах его реализации - от инициирования до ввода жилого здания в эксплуатацию. В свою очередь наличие диспропорций функционирования субъектов инвестиционно-строительной деятельности может приводить к росту стоимости жилья, сроков строительства, увеличению индивидуальных рисков участников, снижению экономической эффективности, качества введенных в эксплуатацию объектов.

Решение проблемы обеспечения инвестиционной привлекательности проекта, его успешной реализации в заданные сроки при установленном уровне финансовых вложений основано на оперативной организации взаимодействия участников инвестиционного процесса на рынке жилья. Как показывает практика экономически развитых стран, формирование наиболее адекватной и эффективной системы жилищного финансирования позволяет на рыночных принципах объединять усилия хозяйствующих субъектов различных секторов экономики, реализуя с участием государственную жилищную политику и достигать значительных результатов [6].

Таким образом, анализ функционирования экономических взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в жилищной сфере выявляет проблемы, показывающие, что дисбаланс хозяйственных процессов, их характер и динамика во многом основаны на экономическом поведении его участников, их взаимоотношениях в условиях неопределенности и риска рыночной среды. Поэтому современный взгляд на проблему посткризисного развития инвестиционного процесса на всех стадиях жизненного цикла ИСП должен направляться в сторону изучения поведенческих особенностей его участников. Это позволит лучше понять причины конфликта интересов участников инвестиционного процесса, проблемы кооперации, разобраться в мотивах принятия экономических решений, что даст возможность ясного представления сути хозяйственных операций в процессе движения инвестиционных проектов жилищного строительства.

Литература

1. Буркунов Ю.О. Методология развития девелоперской деятельности в инвестиционно-строительной сфере: автореф. дисс. д-ра экон. наук // Ю.О. Буркунов. - М., 2010. - С.57-61.

2. Бижанов А.Х. Механизм контроля инвестиционных проектов по воспроизводству жилищного фонда // Научный журнал "Вестник Казахской головной архитектурно-строительной академии" №3 (21), РК. - Алматы. - М., 2006. - С.15-16.

3. Кияницкий С.Н. Об особенностях формирования финансового механизма инвестиционно-строительной сферы // Рыночная экономика и финансовокредитные отношения: Ученые записки. Вып.10. - Ростов н/Д: Рост. Гос. Строит. Ун-т, 2008. - С.182-188.

4. Кущенко А.И. Девелопмент: Современная концепция развития недвижимости // М.: Норма, 2005. - C.23-32.

5. Мазур И.И., Шапиро В.Д., Ольдерогге Н.Г. Девелопмент. Учебник // М.: Экономика, 2004. - 526 с.

6. Полховская Т.Ю. Роль институциональных участников в формировании системы финансирования жилой недвижимости // Рыночная экономика и финансово-кредитные отношения: ученые записки. Вып.10 - Ростов н/Д: Рост. гос. строит. ун-т, 2008. - С.123-135.

7. Ричард Б. Пейзер, Анна Б. Фрей. Профессиональныйдевелопмент недвижимости. Руководство ULI по ведению бизнеса // UrbanDevelopmentPublishing (UDP), 2004. - 452 c.

8. Стерник Г.М. Анализ рынка недвижимости для профессионалов // Г.М. Стерник, С.Г. Стерник. - М.: ЗАО "Издательство "Экономика", 2009. - 606 с.

9. Финансы и кредит в недвижимости: Учебник для вузов // Под общ. ред. П.Г. Грабового, Н.Ю. Яськовой. - М. Изд-во АСВ, 2004. - 471 с.

10. Экспертиза и инспектирование инвестиционного процесса: Учебник в 2-х частях /Под общ. ред.П.Г. Грабового, А.И. Солунского. - М.: Изд-во "АСВ", Изд-во КУП "Нижнекамская городская типография", 2006. - 401 с.

Размещено на Allbest.ru