Методика оценки стоимости прав на использование объекта управления

Размещено на http://www.allbest.ru/

ФГБОУ ВО «Московский Государственный Университет технологий и управления им. К.Г. Разумовского»

УДК 332.146.2

Методика оценки стоимости прав на использование объекта управления

Дорофеев А.Ю., Филатов В.В.,

Подлесная Л.В., Медведев В.М.,

Фадеев А.С., Шестов А.В.



Аннотация. В данной статье проанализирована методика оценки стоимости прав на использование гостиничного комплекса Desert Rose в г. Санкт - Петербурге по доходному подходу. В соответствии с современной теорией оценки бизнеса, при прогнозировании будущих результатов деятельности оцениваемой компании, оценщик должен спрогнозировать результаты деятельности для каждого года до того момента, когда деятельность компании стабилизируется. Стабилизация означает установление определенных и устойчивых темпов роста выручки и стабильных коэффициентов рентабельности. Оптимальным горизонтом прогнозирования в российских условиях считается 5-10 лет.

При построении прогноза денежных потоков экспертно выбран период с даты оценки 01 февраля 2014 г. по 31 декабря 2023 года. Кроме того, применяя метод дисконтированных денежных потоков, в расчетах можно использовать либо чистый денежный поток на собственный капитал (Free Cash Flow to Equity, FCFE), либо чистый денежный поток на инвестированный капитал или бездолговой денежный поток (Free Cash Flow to Firm, FCFF). Различия между ними заключаются в том, что при расчете денежного потока для собственного капитала вычитаются проценты за кредиты и вносятся корректировки на прирост/сокращение задолженности компании по кредитам, а также в использовании различных ставок дисконтирования. Исходя из анализа рыночной ситуации можно заключить, что гостиницы Санкт-Петербурга потенциально будет задействованы на 65%, что является фактически оптимальным показателем. Поскольку анализируемая гостиница характеризуется привлекательным местоположением и высокими качественными характеристиками, то с высокой степенью вероятности ее проникновение на рынок будет проходить быстро и глубже чем у других гостиниц, и она сможет достичь показателя оптимальной загрузки раньше, в 2016 году. Предполагается, что коэффициент проникновения гостиницы на рынок составит не менее 1,05, то есть ее загрузка достигнет показателя 68. Соответственно чтобы выйти на этот показатель, по предположению Оценщика загрузка будет постепенно увеличиваться, - в 2014 году она составит 50%, в 2015 - 60%, в 2016 - 68%. Показатель премии за риск инвестирования в компании с низкой капитализацией рассчитывается как разница между средней исторической доходностью по вложениям в небольшие компании и средней исторической доходностью по инвестициям на фондовом рынке США. Был произведен расчет долгосрочной прибыли сверх CAPM для портфелей десятичных групп NYSE/AMEX/NASDAQ (1926-2012 гг.), тыс. долл. США. Проведена оценка рыночной стоимости прав на эксплуатацию гостиницы в рамках доходного подхода.

Ключевые слова: методология; оценка; нематериальные активы. доходный подход; товарный знак; сравнительный подход; затратный подход.

Abstract: This article analyzes the methods of valuation of rights to use the hotel complex Desert Rose on profitable approach. In accordance with the modern theory of business valuation, forecasting future results of operations of the assessed company, the appraiser must predict the results of operations for each year up to the moment when the company is stabilized. Stabilization means establishing a defined and sustainable revenue growth and stable margins. The optimal forecast horizon in the Russian context is considered to be 5-10 years.

When building a cash flow forecast expert selected the period from the valuation date 01 February 2014 to 31 December 2023. In addition, using discounted cash flow method, in calculations you can use either net cash flow to equity Free Cash Flow to Equity FCFE) or net cash flow to invested capital or bestolkovoy cash flow (Free Cash Flow to Firm, FCFF). The differences between them lie in the fact that when calculating cash flow to equity is deducted interest for credits and adjustments are made to increase/decrease the company's debt on loans, and the use of different discount rates. Based on the analysis of the market situation, we can conclude that of St. Petersburg potentially be used by 65%, which is actually the best indicator. As analyzed hotel is characterized by attractive location and high quality of performance, with a high degree of probability of its market penetration will be deeper than in other places, and she will be able to achieve optimal load earlier, in 2016. It is assumed that the coefficient of penetration of the market will be not less than 1,05, i.e. its load will reach 68. Accordingly, in order to reach this target, by assumption Appraiser load will gradually increase, in 2014 it will be 50%, in 2015 - 60% in 2016 - 68%. A measure of the premium for the risk of investing in companies with low capitalization is calculated as the difference between the historical average yield on investments in small and average historical return on investment on the stock market of the USA. Was calculated term returns in excess of CAPM for portfolios decimal groups NYSE/AMEX/NASDAQ (1926-2012,), thous. USA. Assessed market value of the rights to operate the hotels under the income approach.

Keywords: methodology; valuation; intangible assets; income approach; trademark; comparative approach; the cost approach.

Способность генерировать доход, как правило, считается наиболее важным фактором при проведении оценки активов и/или бизнеса предприятия. Способность генерировать доход представляет собой наличие «свободного денежного потока», который может быть распределен между инвесторами после вычета суммы денежных средств, которые необходимо реинвестировать в предприятие для продолжения его деятельности и дальнейшего роста. Таким образом, свободный денежный поток представляет собой сумму, которая может быть распределена между собственниками без ущерба для хозяйственной деятельности предприятия или его развития [1]. Предположения, заложенные в модель дисконтированных денежных потоков, основывались на фактических данных за прошлые периоды и их собственном анализе в отношении общих рыночных и отраслевых тенденций. При построении прогноза денежного потока необходимо выполнить следующие основные шаги [2]:

1. определение длительности прогнозного периода;

2. определение вида денежного потока;

3. формирование допущения относительно основных макроэкономических показателей на период прогнозирования;

4. построение прогноза объемов продаж и цен реализации;

5. построение прогноза затрат;

6. построение прогноза капитальных вложений и амортизационных отчислений;

7. построение прогноза изменений оборотного капитала;

8. расчет прогнозных денежных потоков;

9. расчет ставки дисконтирования;

10. расчет терминальной стоимости;

11. расчет текущей стоимости денежных потоков;

12. внесение заключительных поправок.

В соответствии с современной теорией оценки бизнеса, при прогнозировании будущих результатов деятельности оцениваемой компании, оценщик должен спрогнозировать результаты деятельности для каждого года до того момента, когда деятельность компании стабилизируется [3]. Стабилизация означает установление определенных и устойчивых темпов роста выручки и стабильных коэффициентов рентабельности. Оптимальным горизонтом прогнозирования в российских условиях считается 5-10 лет. При построении прогноза денежных потоков экспертно выбран период с даты оценки 01 февраля 2014 г. по 31 декабря 2023 года.

В зависимости от того, учитывается в денежном потоке инфляционная составляющая или нет, различают номинальный и реальный денежные потоки (первый, в отличие от второго, учитывает влияние инфляции) [4]. Кроме того, применяя метод дисконтированных денежных потоков, в расчетах можно использовать либо чистый денежный поток на собственный капитал (Free Cash Flow to Equity, FCFE), либо чистый денежный поток на инвестированный капитал или бездолговой денежный поток (Free Cash Flow to Firm, FCFF). Различия между ними заключаются в том, что при расчете денежного потока для собственного капитала вычитаются проценты за кредиты и вносятся корректировки на прирост/сокращение задолженности компании по кредитам, а также в использовании различных ставок дисконтирования [5].

Таблица 1

Ставки дисконтирования для различных денежных потоков

База денежного потока	Тип ставки дисконтирования
Денежный поток для инвестированного капитала	Средневзвешенная стоимость капитала (WACC)
Денежный поток для собственного капитала	Стоимость собственного капитала

Согласно теории оценки, вне зависимости от того, выбран денежный поток для собственного или инвестированного капитала, итоговые величины стоимости компании будут приблизительно равны [6]. [В рамках оценки Объекта принято решение использовать номинальный денежный поток для инвестированного капитала, который рассчитывался по следующей схеме, рис.1:

NOPLAT (чистая прибыль)

+ Амортизация

- Капитальные вложения

-/+ Увеличение (уменьшение) собственного оборотного капитала = Чистый денежный поток на инвестированный капитал

Рис. 1. Схема расчета номинального денежного потока для инвестированного капитала

Все расчеты выручки и затрат (с целью расчёта чистой прибыли) приведены без учета величины налога на добавленную стоимость [7]. Прогноз основных макроэкономических показателей для расчёта денежного потока прогнозного периода принимался в соответствии с документами, разработанными МЭР РФ:

Долгосрочный прогноз социально-экономического развития Российской Федерации до2030 г. http://www.economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/prognoz/doc20111006_05 , ноябрь 2013 г. .

Предполагается, что цены на охранные услуги будут увеличиваться в начале каждого календарного года на прогнозный индекс потребительских цен согласно документам МЭР.

Таблица 2

Прогноз основных макроэкономических показателей на период 2013-2016 гг.

Показатель	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019 и далее
Потребительская инфляция	6,7%	5,8%	4,8%	4,8%	5,1%	4,5%	4,0%

Отель «Desert Rose» находится под управлением международной гостиничной компании, базирующейся в Канаде, под управлением которой находятся отели в сегменте Luxury. Компания была основана в 1960 году Изадором Шарпом. В портфолио компании на сегодня находится 90 отелей, расположенных в Европе, США, на Ближнем Востоке, в Юго-Восточной Азии и пр. На сегодняшний день, компания зарекомендовала себя как лидер на рынке гостиничных услуг в сегменте Luxury в 37 странах.

Отель расположен в г. Санкт-Петербург и находится в одном из старейших районов города. Он успешно сочетает статус научно-промышленного и историко-культурного центра.

И именно эта контрастность придает району неповторимый шарм, создает уникальную атмосферу и притягивает тысячи туристов со всего мира.

Качество функциональных составляющих отеля имеет прямое влияние на конкурентоспособность, достижимую загрузку и среднюю цену за номер. Оформление и функциональность здания также могут повлиять на эффективность работы и общую рентабельность. Отель является объектом класса 5 звезд, включает в себя 183 номера, 3 ресторана, бар, 855 кв. м. конференц площадей, СПА, бизнес центр, тренажерный зал и соответствующие подсобные помещения.

Таблица 3

Функциональные составляющие отеля «Desert Rose»

Номерной фонд	Количество	Площадь (в среднем ), кв.м.
Супериор	10	43
Делюкс	37	45
Премиум	18	46
Desert Rose	48	46
Номер с террасой	44	40
Делюкс сьют с одной спальней	4	62
Премиум сьют с одной спальней	9	70
Адмиралтейский сьют с одной спальней	3	65
Сьют с террасой	3	63
Сьют палас с двумя спальнями	3	180
Ноубл сьют с двумя спальнями	3	185
Лобановский президентский сьют	1	152
Всего	183	-
Ресторанная служба		Количество посадочных мест
Tea Lounge		109
Sintoho		50
Percorso		109
Xander бар		60
Всего		328
Конференцзалы		Максимальная вместимость
Бальный зал Монферран		275
Конференцзал Трискони		70
Конференцзал Захаров		60
Конференцзал Трезини		40
Комната для переговоров Растрелли		14
Номерной фонд	Количество	Площадь (в среднем ), кв.м.
Конференцзал Брюллов		40
Конференцзал Ринальди		40
Конференцзал Воронихин		30
Всего		569
Дополнительные услуги
Бассейн
Консьерж
Тренажерный зал
Химчистка/стирка для гостей
Бизнес центр
Трансфер
СПА

Размер номеров варьируется от 35 кв. м до 56 кв. м и сьютов от 57 кв. м до 203 кв. м. Некоторые из номеров выходят окнами на Исаакиевский собор, некоторые на Адмиралтейский проспект и некоторые во внутренний двор и на Вознесенский проспект. Лобби выполнено в имперском стиле и разделено на две функциональные части: стойку приема и размещения и стойку консьерж.

В Отеле находятся 3 ресторана: Tea Lounge, рассчитанный на 109 посадочных мест и открытый на завтрак, обед и ужин, Sintoho (японская кухня, 50 посадочных мест) и Percorso (итальянская кухня, 109 посадочных мест) Также функционирует бар Xander Bar, открытый с 12:00 до 1:00 ночи, рассчитанный на 60 посадочных мест. В Отеле находится 7 конференц залов и бальный зал общей площадью 855 кв. м. Площадь бального зала составляет 350 кв. м и вмещает до 200 человек в случае проведения банкетов. В Отеле располагается Спа комплекс общей площадью примерно 1000 кв. м, расположенный на четырех этажах. Спа комплекс планируется к открытию в декабре 2013 года. Финансовая отчетность Manet Enterprises Limited составляется по упрощенной форме. В таблицах далее представлены балансы и отчеты о прибылях и убытках за период 2011 и 2012 гг.



Таблица 4

Бухгалтерские балансы Manet E.L., долл. США

Показатель	2011	2012
Актив
I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Инвестиции в зависимые Общества	5 912 651	5 912 651
Займы, выданные зависимым Обществам	60 089 231	58 628 069
ИТОГО по разделу I	66 001 882	64 540 720
II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Денежные средства	33 390	5 420
ИТОГО по разделу II	33 390	5 420
БАЛАНС (сумма строк 190 + 290)	66 035 272	64 546 140
Пассив
III. КАПИТАЛЫ И РЕЗЕРВЫ
Уставный капитал	2 971	5 917
Добавочный капитал	9 999 229	39 996 955
Нераспределенная прибыль	-5 858 229	-7 458 244
ИТОГО по разделу III	4 143 971	32 544 628
IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Кредиты и займы	60 286 833	30 396 833
ИТОГО по разделу IV	60 286 833	30 396 833
V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Кредиторская задолженность	1 604 468	1 604 679
ИТОГО по разделу V	1 604 468	1 604 679
БАЛАНС (сумма строк 490 + 590 + 690)	66 035 272	64 546 140

Структура представленных балансов представлена в таблице 5.

Таблица 5

Структурные балансы

Показатель	2011	2012
Актив
I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Инвестиции в зависимые Общества	9%	9%
Займы, выданные зависимым Обществам	91%	91%
ИТОГО по разделу I	100%	100%
II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Денежные средства	0,05%	0,01%
ИТОГО по разделу II	0%	0%
БАЛАНС (сумма строк 190 + 290)	100%	100%
Пассив
III. КАПИТАЛЫ И РЕЗЕРВЫ
Уставный капитал	0,004%	0,009%
Добавочный капитал	15%	62%
Нераспределенная прибыль	-9%	-12%
ИТОГО по разделу III	6%	50%
IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА	0%	0%
Кредиты и займы	91%	47%
ИТОГО по разделу IV	91%	47%
V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА	0%	0%
Кредиторская задолженность	2%	2%
ИТОГО по разделу V	2%	2%
БАЛАНС (сумма строк 490 + 590 + 690)	100%	100%

Как видно из представленной таблицы 4,5, основные активы компании - это инвестиции в зависимые Общества и займы, выданные зависимым Обществам. Зависимое Общество компании - компания ЗАО «Тристар Инвестмент Холдингс». Статья «займы, выданные зависимым Обществам» также представлена займом, выданным этой же компании. Ретроспективные отчеты о прибылях и убытках представлены в таблице 6.

Таблица 6

Отчёты о прибылях и убытках, долл. США

Показатель	2011	2012
Управленческие и прочие расходы	163 675	134 084
Операционный убыток	163 675	138 084
Финансовые издержки	1 641 387	1 461 931
Убыток до налогообложения	1 805 062	1 600 015
Налоги	-	-
Чистый убыток	1 805 062	1 600 015

Как видно из представленной таблицы 6, компания несет управленческие расходы и не ведет собственной операционной деятельности. Анализ представленной бухгалтерской отчётности позволяет сделать следующие выводы:

1. Компания является балансодержателем зависимого общества (100% пакет акций ЗАО «Тристар И.Х.». Самой крупной статьей активов является займ, выданный ЗАО «Тристар И.Х.».

2. Компания не ведет собственной операционной деятельности и осуществляет только деятельность по управлению своими активами.

При прогнозе загрузки номерного фонда Оценщик ориентировался на среднерыночные данные. По прогнозам анализа обзоров рынка выявлено, что среднегодовая загрузка гостиниц Санкт-Петербурга будет возрастать.

Таблица 7

Прогноз среднерыночной загрузки

Показатель	2013	2014	2015	2016	2017	2018
Среднерыночная загрузка	55%	54%	58%	62%	61%	65%

Источник: аналитические обзоры

Исходя из анализа рыночной ситуации можно заключить, что гостиницы Санкт-Петербурга потенциально будет задействованы на 65%, что является фактически оптимальным показателем. Поскольку анализируемая гостиница характеризуется привлекательным местоположением и высокими качественными характеристиками, то с высокой степенью вероятности ее проникновение на рынок будет проходить быстро и глубже чем у других гостиниц, и она сможет достичь показателя оптимальной загрузки раньше, в 2016 году. Предполагается, что коэффициент проникновения гостиницы на рынок составит не менее 1,05, то есть ее загрузка достигнет показателя 68. Соответственно чтобы выйти на этот показатель, по нашим предположениям загрузка будет постепенно увеличиваться, - в 2014 году она составит 50%, в 2015 - 60%, в 2016 - 68%.



Таблица 8

Прогноз загрузки гостиницы

Показатель	2014	2015	2016	2017	2018
Среднегодовая загрузка	50%	60%	68%	68%	68%

Источник: Расчеты Оценщика

Для прогноза цен на номерной фонд использовались фактические данные о стоимости номеров, полученные у менеджмента Гостиницы. Учитывая местоположение и оснащение гостиницы, можно предполагать, что уровень цен в исследуемой гостинице будет выше среднерыночного.

Таблица 9

Анализ цен на номера

Тип	Количество	Стоимость, руб./сутки
Standard	10	12 867
Deluxe	37	14 509
Premium	18	15 332
Desetr Rose	48	17 702
Terrace Room	44	20 813
1 bedroom suites	16	46 194
Terrace suite	3	71 929
Pace Suite	3	212 055
Noble Suite	3	318 082
Lobanov Suite	1	493 027
Итого	183

Для расчета базовой цены за номер каждой категории необходимо применить к среднерыночным ценам скидку, которая составляет порядка 25-35%. После применения скидок из указанного диапазона к каждой категории номеров получается средняя цена за номер для каждой категории.



Таблица 10

Цена на номера по сегментам

Сегмент	Цена, руб./сутки
Коммерческий	25 000
Встречи и Группы	24 000
Индивидуальный Туризм	22 000
Групповой Туризм	17 000

Прогноз выручки от номерного фонда составлен исходя из прогнозной цены и загрузки номерного фонда. Прогноз загрузки номерного фонда представлен в предыдущем разделе. Цена за 1 номер индексировалась от фактического уровня 2014 года с учетом инфляции.

Кроме доходов от номерного фонда гостиница получает доходы от сдачи помещений под проведение конференций и встреч, продажу питания и напитков, услуг спа и прочих услуг. Прогноз выручки от этих услуг на 2014 год составлен по данным экспертных оценок представителей Заказчика. Темп роста выручки от данных услуг на 2015 и 2016 годы составлен также с учетом экспертных оценок Заказчика, составленных с учетом прогнозного темпа роста загрузки. В дальнейшем выручка от данных услуг стабилизируется на уровне инфляции.

Доход от ресторанов и конференц-залов формируется за счет трех ресторанов, бара, обслуживания номеров и конференц-залов на уровне 11 500 рублей за один занятый номер (данный показатель будет достигнут к моменту оптимальной загрузки отеля в 2016 году). В дальнейшем по годам прогнозного периода данный показатель инфлировался.

Выручка от СПА формируется за счет предоставления косметологических и массажных услуг, а также продажи косметических средств и СПА атрибутики. Доход от СПА будет составлять к моменту выхода гостиницы на оптимальную загрузку в 2016 году около 1100 рублей на 1 номер. Темп роста удельных доходов от СПА по предположительно будет обусловлен уровнем инфляции. Прогноз выручки от эксплуатации гостиницы представлен в таблице 11.

Расходы на номерной фонд формируются за счет необходимости содержания номеров и помещений общего назначения. Значительную часть данных расходов составляет заработная плата задействованного персонала. Большая часть выплат персоналу фиксированная, поскольку гостиница должна быть укомплектована горничными, персоналом на ресепшн, уборщиками, охраной и т.д. таким образом, изменение данной стать и расходов в зависимости от уровня загрузки гостиницы меняется незначительно.

Таблица 11

Прогноз выручки

Показатель	Ед. изм.	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023
Инфляция		5,8%	4,8%	4,8%	5,1%	4,5%	4,0%	4,0%	4,0%	4,0%	4,0%
Выручка по сегментам
Коммерческий
Номерной фонд	шт.	25 367	24 879	24 474	24 474	24 474	24 474	24 474	24 474	24 474	24 474
Проданных комнато-ночей	шт.	12 684	14 927	16 643	16 643	16 643	16 643	16 643	16 643	16 643	16 643
Средняя цена	руб.	25 000	26 194	27 438	28 851	30 140	31 356	32 620	33 935	35 304	36 727
Выручка от номерного фонда	тыс. руб.	317090	391001	456638	480151	501612	521838	542881	564772	587546	611238
Встречи и группы
Номерной фонд	шт.	11 812	12 461	12 800	12 800	12 800	12 800	12 800	12 800	12 800	12 800
Проданных комнато-ночей	шт.	5 906	7 477	8 704	8 704	8 704	8 704	8 704	8 704	8 704	8 704
Средняя цена	руб.	24 000	25 146	26 340	27 697	28 935	30 101	31 315	32 578	33 892	35 258
Выручка от номерного фонда	тыс. руб.	141749	188008	229268	241074	251848	262004	272569	283560	294994	306889
Индивидуальный туризм
Номерной фонд	шт.	21 176	20 856	21 326	21 326	21 326	21 326	21 326	21 326	21 326	21 326
Проданных комнато-ночей	шт.	10 588	12 514	14 502	14 502	14 502	14 502	14 502	14 502	14 502	14 502
Средняя цена	руб.	22 000	23 051	24 145	25 389	26 523	27 593	28 706	29 863	31 067	32 320
Выручка от номерного фонда	тыс. руб.	232936	288449	350147	368177	384633	400143	416278	433064	450526	468693
Групповой туризм
Номерной фонд	шт.	8 439	8 599	8 195	8 195	8 195	8 195	8 195	8 195	8 195	8 195
Проданных комнато-ночей	шт.	4 220	5 159	5 572	5 572	5 572	5 572	5 572	5 572	5 572	5 572
Средняя цена	руб.	17 000	17 812	18 658	19 619	20 495	21 322	22 182	23 076	24 007	24 975
Выручка от номерного фонда	тыс. руб.	71 735	91 896	103969	109323	114209	118814	123605	128590	133775	139169
Номеров всего	шт.	183	183	183	183	183	183	183	183	183	183
Итого проданных комнато-ночей	шт.	33 398	40 077	45 421	45 421	45 421	45 421	45 421	45 421	45 421	45 421
Показатель	Ед. изм.	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023
Общий номерной фонд	шт.	66 795	66 795	66 795	66 795	66 795	66 795	66 795	66 795	66 795	66 795
Загрузка (среднегодовая)		50%	60%	68%	68%	68%	68%	68%	68%	68%	68%
Среднерыночная загрузка		54%	58%	62%	61%	65%	65%	65%	65%	65%	65%
Итого выручка от номерного фонда	тыс. руб.	763510	959354	1 140 022	1 198 724	1 252 302	1 302 799	1 355 333	1 409 985	1 466 841	1 525 989
Прочие доходы
Питание, напитки, конференц площади	тыс. руб.	282405	426082	573274	602794	629736	655129	681546	709029	737619	767363
Удельная стоимость	руб./1 зан номер	11 500	12 049	12 621	13 271	13 865	14 424	15 005	15 610	16 240	16 895
Спа	тыс. руб.	27 013	40 756	54 835	57 659	60 236	62 665	65 191	67 820	70 555	73 400
Удельная стоимость	руб./1 зан номер	1 100	1 153	1 207	1 269	1 326	1 380	1 435	1 493	1 553	1 616
Прочие	тыс. руб.	39 291	59 281	79 760	83 867	87 615	91 148	94 824	98 647	102625	106764
Удельная стоимость	руб./1 зан номер	1 600	1 676	1 756	1 846	1 929	2 007	2 088	2 172	2 259	2 351
Итого прочие доходы	тыс. руб.	348709	526118	707869	744319	777587	808942	841561	875496	910800	947526
Выручка всего	тыс. руб.	1112219	1485473	1847891	1943043	2029889	2111741	2196894	2285481	2377640	2473516

Однако уровень использования принадлежностей для гостей (мыло, полотенца и т.д.) зависим от загрузки номерного фонда. Для отелей подобного типа характерны затраты на уровне 3100 рублей за один занятый номер в текущих ценах к моменту выхода гостиницы на оптимальную загрузку в 2016 году. Указанный удельный показатель инфлируется по годам прогнозного периода.

Расходы на рестораны и конференцзалы и расходы на СПА представляют собой расходы на занятый для их обслуживания персонал и продовольственные товары и напитки, сопутствующие товары. Данные затраты прогнозируются для ресторанов и конференц-залов на уровне 6100 рублей за один занятый номер в текущих ценах к моменту выхода гостиницы на оптимальную загрузку в 2016 году. Для СПА данный показатель оценивается в размере 550 рублей за один занятый номер. Данные показатели так же инфлируются по годам.

Прочие расходы состоят из расходов, обеспечивающих получение прочих доходов. По статистике в сопоставимых отелях прочие расходы составляют порядка 800 рублей за один занятый номер в ценах на дату оценки при условии оптимальной загрузки.

Административные и общие расходы состоят из заработной платы административных работников и тех, кто непосредственно не связан с конкретными подразделениями. Расходы на управление гостиницей, на безопасность, на страхование имущества также включаются в данную статью расходов. Большая часть административных расходов является расходами условно-постоянными. Административные и общие расходы прогнозируются на уровне 550 000 рубле за один занятый номер в год при условии оптимальной загрузки гостиницы.

Расходы на маркетинг состоят из расходов, связанных с рекламой отеля, продажей номерного фонда, поддержанием имиджа отеля. Для гостиниц сопоставимых по уровню с оцениваемой расходы на маркетинг составляют порядка 330 000 рублей за один занятый номер при условии оптимальной загрузки, которая будет достигнута в 2016 году.

Расходы на эксплуатацию и обслуживание являются расходами на поддержание отеля в работоспособном состоянии. Данные расходы значительно зависят от возраста отеля и производятся, как правило, неравномерно по годам. Поэтому в те годы, когда значительных ремонтов и замены оборудования, мебели, оргтехники производить не требуется, данные расходы накапливаются и осуществляются позднее. Данные расходы учтены в размере 165 000 рублей за один занятый номер при условии оптимальной загрузки, и далее по годам прогнозного периода данные расходы инфлируются.

Коммунальные расходы осуществляются регулярно и, согласно статистике для отелей подобного уровня, они составляют около 125 000 рублей за один занятый номер при условии оптимальной загрузки в текущих ценах.

Плата за управление выплачивается в счет управляющей компании «FS St. Petersburg B.V.». Согласно договору на управление и оказание консалтинговых услуг базовая ставка за управление составляет 0,25% от выручки, ставка за консалтинговые услуги составляет 1,75% от валовой выручки за второй и третий финансовые годы и четвертый финансовый год, если год открытия был менее 8 месяцев и 2,25% от валовой выручки за каждый последующий год. Бонусная плата за управление рассчитывается следующим образом: в случае, если год открытия менее 12 месяце (в данном случае отель открылся в июле 2013 года), то бонусная плата составляет сумму 2% от валовой операционной прибыли после вычета базовой платы за управление и 11,7% от валовой операционной прибыли после вычета налогов, страхования, отчислений в резервный фонд бонусной платы.

Расходы на страхование отеля и его содержимого от повреждений в результате пожара, стихийных бедствий им т.д. учитываются на уровне 0,11% от остаточной стоимости всего имущество на начальном периоде страхования (согласно данным фактически заключенного договора страхования).

Расходы на оплату аренды земельного участка согласно условий долгосрочной аренды (сроком на 50 лет) составляют 5 254 979 рублей без учета НДС в год.

Стоимость аренды здания составляет 2 208 333 рубля в месяц без учета НДС.

Резервный фонд предназначен для аккумулирования достаточных сумм, чтобы поддержать в работоспособном состоянии отель в течение всего срока его экономической жизни. Будущие капитальные вложения в восстановление изношенных элементов движимого и недвижимого имущества будут финансироваться именно из резервного фонда. Согласно договору на управление отелем отчисления в резервный фонд составят 2% валового дохода в первый год, 3% во второй и третий годы, 4% с четвертого по седьмой год, 4,5% в восьмой и девятый годы и 5% ежегодно в последующие годы.

Прогноз амортизационных отчислений строился исходя из балансовой стоимости основных средств и прочих внеоборотных активов (которые представлены вложениями в приобретение материальных ценностей, которые на дату составления последней бухгалтерской отчетности еще не поставлены на баланс) и средневзвешенного срока жизни основных средств в 25 лет (в состав основных средств входят затраты на капитальный ремонт, мебель и т.д.).

Собственный оборотный капитал для оцениваемой компании не понадобится, так как она не будет непосредственно эксплуатировать гостиницу, а по условиям соглашения об управлении она будет получать выручку и компенсировать расходы на управлении синхронно, то есть оснований для того, чтобы происходили кассовые разрывы, не выявлено. Прогноз расходов на содержание отеля представлен в таблице 12.

Таблица 12

Прогноз расходов, связанных с содержанием Отеля

Показатель	Ед. изм.	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021	2022	2023
Инфляция, %		5,8	4,8	4,8	5,1	4,5	4,0	4,0	4,0	4,0	4,0
Операционные расходы
Расходы на номерной фонд	тыс. руб.	76 127	114 857	154 535	162 492	169 755	176 600	183 721	191 129	198 837	206 854
Удельная стоимость	руб./1 зан номер	3 100	3 248	3 402	3 578	3 737	3 888	4 045	4 208	4 378	4 554
Расходы на питание, напитки, конференц площади	тыс. руб.	142 431	214 893	289 130	304 018	317 606	330 413	343 736	357 597	372 017	387 018
Удельная стоимость	руб./1 зан номер	5 800	6 077	6 366	6 693	6 993	7 275	7 568	7 873	8 190	8 521
Расходы на спа	тыс. руб.	13 506	20 378	27 417	28 829	30 118	31 332	32 596	33 910	35 277	36 700
Удельная стоимость	руб./1 зан номер	550	576	604	635	663	690	718	747	777	808
Прочие расходы	тыс. руб.	19 646	29 640	39 880	41 933	43 808	45 574	47 412	49 324	51 313	53 382
Удельная стоимость	руб./1 зан номер	800	838	878	923	964	1 003	1 044	1 086	1 130	1 175
Итого операционные расходы	тыс. руб.	251 709	379 769	510 962	537 273	561 286	583 919	607 465	631 960	657 443	683 954
Валовой операционный доход	тыс. руб.	860 510	1105704	1336929	1405771	1468602	1527822	1589429	1653521	1720197	1789562
Прочие расходы
Административные расходы	тыс. руб.	74 007	93 049	110 465	116 153	121 345	126 238	131 328	136 624	142 133	147 864
Удельная стоимость	руб./1 дост номер	550 000	576 263	603 635	634 718	663 087	689 825	717 641	746 579	776 684	808 003
Расходы на маркетинг	тыс. руб.	44 404	55 830	66 279	69 692	72 807	75 743	78 797	81 974	85 280	88 719
Удельная стоимость	руб./1 дост номер	330 000	345 758	362 181	380 831	397 852	413 895	430 585	447 947	466 010	484 802
Расходы на эксплуатацию и обслуживание	тыс. руб.	22 202	27 915	33 140	34 846	36 403	37 871	39 398	40 987	42 640	44 359
Удельная стоимость	руб./1 дост номер	165 000	172 879	181 090	190 415	198 926	206 947	215 292	223 974	233 005	242 401
Коммунальные расходы	тыс. руб.	16 820	21 148	25 106	26 398	27 578	28 690	29 847	31 051	32 303	33 606
Удельная стоимость	руб./1 дост номер	125 000	130 969	137 190	144 254	150 702	156 778	163 100	169 677	176 519	183 637
Итого нераспределяемые расходы	тыс. руб.	157 434	197 942	234 990	247 090	258 134	268 543	279 371	290 636	302 356	314 548
Фиксированные расходы
Налог на имущество	тыс. руб.	330	248	165	173	181	189	196	204	212	221
Страхование	тыс. руб.	51...

Подобные документы

• Современные методы оценки стоимости бизнеса. Расчет стоимости ОАО "РосТелеКом" методом дисконтированных денежных потоков

  Экономическое содержание и основные этапы метода дисконтирования денежного потока. Ретроспективный анализ и прогноз валовой выручки от реализации ОАО "РосТелеКом". Расчет текущих стоимостей будущих денежных потоков и стоимости в постпрогнозный период.
  
  курсовая работа [53,6 K], добавлен 22.03.2012
  

• Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости ООО "Молл"

  Недвижимость и правовые основы ее оценки. Необходимость оценки недвижимости при оформлении прав аренды. Использование общепринятых подходов при расчете рыночной стоимости объекта недвижимости. Затратный и доходный подходы к оценке стоимости объекта.
  
  курсовая работа [32,6 K], добавлен 25.11.2014
  

• Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости

  Особенности оценки рыночной стоимости объекта недвижимости. Состав оцениваемых прав. Вид оцениваемой стоимости. Процедура оценки, объем и этапы исследования. Анализ конкуренции в локальном окружении объекта оценки. Экологические характеристики территории.
  
  дипломная работа [3,7 M], добавлен 20.02.2012
  

• Определение рыночной стоимости магазина

  Задачи, цель и процедура проведения оценки магазина. Инвестиционный климат российских регионов. Определение рыночной стоимости объекта. Описание объекта. Методика расчета стоимости прав долгосрочной аренды земельного участка, нового строительства здания.
  
  презентация [1,1 M], добавлен 03.10.2008
  

• Определение стоимости объекта недвижимости

  Идентификация и описание объекта оценки. Использование сравнительного, затратного и доходного подходов к оценке недвижимости. Сведение полученных стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости и определение рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [121,8 K], добавлен 14.11.2013
  

• Оценка нежилого помещения

  Проведение мероприятий по анализу рыночной информации и определение рыночной стоимости объекта оценки. Определение вида стоимости и применяемых стандартов оценки. Установление оцениваемых имущественных прав. Анализ макроэкономической ситуации в регионе.
  
  курсовая работа [42,1 K], добавлен 25.01.2014
  

• Определение стоимости объекта недвижимости на примере жилого дома

  Основные подходы к определению стоимости объекта недвижимости. Общие методы и принципы оценки жилой недвижимости. Анализ рынка жилой недвижимости в г.Самара. Характеристика объекта оценки. Определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.
  
  дипломная работа [112,5 K], добавлен 09.08.2010
  

• Определение стоимости объекта оценки

  Анализ рынка недвижимости в Республике Башкортостан, динамика цен на квартиры. Описание объекта оценки и его окружение. Расчёт стоимости объекта оценки затратным, доходным и сравнительным подходом. Согласование результатов, полученных разными подходами.
  
  курсовая работа [1,2 M], добавлен 16.05.2017
  

• Определение стоимости объекта недвижимости

  Анализ наиболее эффективного использования недвижимости. Определение стоимости здания различными подходами к оценке недвижимости. Использование затратного, сравнительного, доходного подхода. Составление итоговой оценки стоимости недвижимости.
  
  курсовая работа [54,9 K], добавлен 29.10.2007
  

• Оценка рыночной стоимости однокомнатной квартиры

  Применяемые стандарты оценочной деятельности. Вид определяемой стоимости объекта оценки. Описание объекта оценки: однокомнатная квартира. Технология определения стоимости объекта. Анализ эффективного использования и оценка рыночной стоимости объекта.
  
  курсовая работа [710,4 K], добавлен 16.06.2011
  

• Оценка стоимости бизнеса (на примере ОАО "Ярославский бройлер")

  Особенности бизнеса как объекта оценки. Цели, этапы, подходы и методы оценки стоимости бизнеса, использование её результатов. Оценка рыночной стоимости бизнеса затратным методом на основе активов, доходным и рыночным методами и агрегированная оценки.
  
  курсовая работа [1,2 M], добавлен 02.04.2014
  

• Определение рыночной стоимости дома

  Международные стандарты, применяемые в оценочной деятельности. Особенности недвижимости как объекта оценки. Подходы к оценке стоимости объекта оценки. Применение затратного подхода для проведения оценки земельных участков. Требования к методам оценки.
  
  курсовая работа [43,8 K], добавлен 16.12.2012
  

• Оценка стоимости объекта недвижимости

  Определение рыночной стоимости объекта. Этапы процедуры оценки доходным подходом. Метод прямой капитализации дохода. Способы возмещения инвестированного капитала. Метод дисконтированных денежных потоков. Факторы, обуславливающие рост цен на недвижимость.
  
  курсовая работа [46,9 K], добавлен 06.05.2012
  

• Сущность и понятие оценки стоимости предприятия (бизнеса)

  Оценка стоимости предприятия (бизнеса) как расчет и обоснование стоимости на определенную дату. Результат проведенной оценки, ее определение в денежном выражении. Доходный подход, расчет денежных потоков. Анализ рисков и расчет ставки дисконтирования.
  
  контрольная работа [50,9 K], добавлен 28.08.2012
  

• Проблемы оценки стоимости предприятий с циклическим развитием

  Основные цели и методы оценки стоимости предприятий. Процесс оценки стоимости предприятия с циклическим развитием на примере ООО "Векор". Анализ хозяйственной деятельности торгового предприятия. Использование модели Гордона для расчета рыночной стоимости.
  
  курсовая работа [1,1 M], добавлен 18.09.2015
  

• Оценка рыночной стоимости бизнеса ООО "Линкс"

  Определение рыночной стоимости объекта с целью его дальнейшей продажи. Процесс оценки и последовательность определения стоимости. Обзор подходов и методов определения рыночной стоимости. Анализ и прогноз валовых доходов, расходов и инвестиций компании.
  
  дипломная работа [146,3 K], добавлен 12.07.2011
  

• Оценка рыночной и ликвидационной стоимости объекта жилой недвижимости

  Особенности оценки объектов залога. Анализ использования земельного участка. Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного, сравнительного и доходного подходов. Обоснование коэффициента ликвидности и итоговое заключение о стоимости.
  
  дипломная работа [223,5 K], добавлен 19.12.2011
  

• Оценка стоимости месторождения как объекта недвижимости

  Изучение видов стоимости объектов недвижимости. Технология оценки недвижимости. Анализ доходного, рыночного и затратного подходов к оценке стоимости объектов недвижимости. Характеристика методов капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков.
  
  курсовая работа [191,6 K], добавлен 09.06.2013
  

• Оценка стоимости пятикомнатной квартиры

  Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Анализ рынка объекта оценки и обоснование диапазонов значений ценообразующих факторов. Расчет рыночной стоимости объекта оценки.
  
  курсовая работа [5,0 M], добавлен 13.09.2014
  

• Оценка магазина г. Череповца

  Определение рыночной стоимости объекта недвижимости. Сведения о заказчике оценки и об оценщике, нормативная база оценки. Анализ макроэкономической ситуации в стране и местоположении объекта. Наиболее эффективное использование участка с улучшениями.
  
  курсовая работа [1,8 M], добавлен 18.01.2013
  

• главная
• рубрики
• по алфавиту
• вернуться в начало страницы
• вернуться к началу текста
• вернуться к подобным работам