Наемное жилье – новая жилищная политика города

Размещено на http://www.allbest.ru/

Наемное жилье - новая жилищная политика города

Селютина Л.Г.

Аннотация

В статье рассматривается новый опыт строительства наемных домов социального типа на примере недавно сданного в эксплуатацию наемного дома в Санкт-Петербурге. Проводится сравнение существующих способов предоставления арендного жилья для нуждающихся граждан в регионе. Выделены сдерживающие факторы, преимущества и перспективы развития социального жилищного строительства в Санкт-Петербурге. Приведены перспективные направления содействия государства при строительстве наемных домов социального типа, указаны основные участники инвестиционного процесса. наемный дом арендный жилье

Ключевые слова: аренда, доступное жилье, социальныйнайм, некоммерческие партнерства.

Abstract

The article considers new experience of building houses with apartments for letting on the example of a recently constructed house in St. Petersburg. Existing methods of providing rental housing for needy citizens in the region are analysed and compared. Constraints, advantages and prospects related to the development of social housing construction in St. Petersburg are singled out. Prospective directions of state assistance in the construction of houses with apartments for letting are given; the main participants of the investment process are indicated.

Keywords: rent, affordable housing, social apartment letting, non-profit partnerships.

Вопрос реформирования системы развития и управления арендным жилищным фондом в Российской Федерации в последние годы справедливо выдвигается в качестве важнейших государственных задач. В 2014 г. вслед за Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 года № 600 “О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг” было принято федеральное законодательство в целях развития нового сегмента рынка жилья в России - рынка наемного жилья. За 3 года в большинстве субъектов Российской Федерации были приняты необходимые нормативные правовые акты, обеспечивающие регулирование рынка коммерческого и некоммерческого найма. Кроме того, уже более 30% регионов предусмотрели конкретные комплексы мероприятий по развитию рынка наемного жилья [1].

Интересно, что в большинстве зарубежных стран около 20% граждан являются собственниками жилья, остальное население арендует квартиры и дома [2, C.86]. Анализ зарубежного опыта показывает, что наниматель не тратится на текущий и капитальный ремонты и налог на имущество, не задумывается о том, куда деваться, когда дом станет аварийным, и что не менее важно, имеет высокую трудовую мобильность. Без решения проблемы доступного арендного жилья в России многие рыночные реформы не могут существенно продвигаться, ведь в регионах не обеспечивается требуемая мобильность населения, в первую очередь, квалифицированных рабочих кадров, не повышается мотивация населения к развитию, а значит, не формируется привлекательный инвестиционный климат региона [3, C.97], [4, C. 240].

Для ускорения процессов развития рынка наемного жилья необходима реализация модельных проектов по созданию и управлению наемными домами коммерческого и социального использования. Такие проекты уже реализуются во многих регионах РФ. Например, в Санкт-Петербурге, жилищная политика в последнее время заметно меняется. Правительство города утвердило Программу «Обеспечение доступным жильем и жилищно-коммунальными услугами жителей Петербурга». Эта программа, рассчитанная на период с 2015 по 2020 год, содержит ряд принципиальных новшеств. Меняется сам подход к помощи государства очередникам. На реализацию указанной программы будет выделено 874 млрд руб. - это рекордная сумма инвестиций, которая пойдет не на бюджетное строительство, а на закупку жилья у застройщиков и прямое субсидирование льготных категорий граждан. Согласно планам администрации к 2020 году число городских очередников должно сократиться на 100 тысяч семей, то есть более чем в два раза [5].

На основании проведенного анализа реализованных проектов арендного жилья в регионах Российской Федерации можно сделать основной вывод - главной проблемой существующих в российских регионах схем решения жилищного вопроса путем строительства арендного жилья являются ограниченные возможности государственных органов власти и созданных с их помощью институтов.

Несмотря на то, что бездотационные дома в Москве помогли бы решить проблему социального жилья, а пилотные проекты показали возможность развития способа решения жилищной проблемы путем ипотечного кредитования, дальнейший рост фондов социального и социально-доступного арендного жилья сдерживается из-за катастрофического недостатка бюджетного финансирования [6, C. 825], [7], [8, C. 43].

Успех имели и проекты доходных домов, но ввиду инвестиционных особенностей данного вида недвижимости, на существующих условиях, без поддержки государства в рамках подобной схемы может создаваться исключительно элитное жилье коммерческого найма.

Схема закрытых паевых инвестиционных фондов показывает, что строить наемные дома любой формы и назначения наиболее выгодно с использованием коллективных инвестиций. По мнению автора, наиболее перспективной возможностью решения жилищной проблемы в регионе остается создание эффективного механизма взаимодействия государства и частного бизнеса, который позволит каждому из участников инвестиционного процесса реализовать свои интересы [9, C. 127], [10], [11, C. 47].

На данный момент решение проблемы социального жилья путем создания наемных домов сдерживается из-за отсутствия прозрачных инвестиционных схем строительства многоквартирных домов в регионах, четко регламентированных инвестиционных программ и, соответственно, низкой активности инвесторов. Уже сегодня многие крупные компании могут позволить себе инвестирование в строительство социального жилья с целью формирования благоприятной репутации, получения преференций от государства и развития собственного бизнеса [12, C. 219], [13], [14]. Поскольку правительство в первую очередь заинтересовано в создании наемных домов, а спектр содействия частному бизнесу законодательно обширен, возможным становится формирование альтернативных инвестиционных программ, направленных на строительство социального жилья для нуждающихся граждан и формирование механизмов их реализации.

Рассмотрим новый для Санкт-Петербурга опыт строительства наемных домов социального типа. В сентябре 2016 года в Санкт-Петербурге был сдан в эксплуатацию второй в городе наемный дом социального типа на улице ремеев ад. 3 к.2.

Новая форма содействия в улучшении жилищных условий граждан предусматривает возможность аренды квартир по минимальным ставкам [15]. Ежемесячная цена аренды однокомнатной квартиры составляет 6-8 тысяч рублей в месяц, а трехкомнатной - 15-16 тысяч рублей. Собственником наемного дома является Санкт-Петербург, а наймодателем - государственное бюджетное учреждение «Дирекция по управлению объектами государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга» (Госжилфонд). Квартиры предоставляются жителям Санкт-Петербурга, принятым на учет в качестве нуждающихся СПб ГБУ «Горжилобменом» [16].

Первый наемный дом в развитом Невском районе Санкт-Петербурга имеет выгодное расположение: неподалеку от него находится остановка общественного транспорта. Рядом с жилым комплексом открыты необходимые объекты социально-бытовой инфраструктуры. На январь 2017 года здесь арендованы практически все квартиры, и спрос на наемное жилье социального типа у нуждающихся граждан растет. Правительство Санкт-Петербурга рассматривает возможность реализации такого проекта в новостройках Кировского и Фрунзенского районах города. Но, несмотря на первоначальный успех пилотных проектов наемных государственных домов, у города нет средств, чтобы построить сеть подобных домов.

Существующая схема реализации инвестиционно-строительных проектов наемных домов, при которой фонд находится под ведомством государственных и муниципальных органов власти, малоэффективна как с позиции высоких бюджетных затрат на строительство и обустройство подобного вида жилья, так и с позиции управляемости наемными домами социального типа. Жители Санкт-Петербурга остро нуждаются в наемных площадях: по официальным данным, ежегодно в городе требуется около 1млн м2 арендного жилья [16]. На данный момент способы найма жилых помещений в Санкт-Петербурге можно разделить на три категории (табл. 1) - социальный найм, коммерческий найм жилья у частных лиц, а также аренда по региональной жилищной программе коммерческого найма (в том числе аренда помещений в наемных домах социального типа).

Реализация проектов наемных государственных домов требует значительных государственных затрат, однако и государственные органы власти признают, что и в сфере социального жилищного строительства важно соблюдение принципов рыночной экономики.

Таблица 1 - Способы предоставления арендного жилья в Санкт-Петербурге

Необходимым является поиск альтернативных путей строительства наемных домов социального типа с участием заинтересованных частных инвесторов. Подключив внешние ресурсы к строительству наемных домов, можно не только снизить нагрузку на бюджет, но и сформировать благоприятную инвестиционную среду для взаимодействия государственных органов власти и частного бизнеса. Однако частные инвесторы не заинтересованы в строительстве наемных домов социального типа ввиду инвестиционной непривлекательности подобного вида жилья (рис. 1).

Согласно заявлению жилищного комитета, в ближайшие годы за счет бюджета города наемные дома социального типа строиться не будут, несмотря на возрастающее число желающих арендовать подобную квартиру. Необходима разработка законов о новом порядке освоения территорий под строительство наемных домов социального типа, новых механизмов взаимодействия государства и частного бизнеса, позволяющих эффективно аккумулировать ресурсы для реализации проектов наемного жилья.

Рис. 1 - Факторы, сдерживающие развитие инвестиционных процессов в сфере социального жилищного строительства

В зарубежных странах, например, в Австралии, социальное жилье предоставляют жилищные ассоциации ограниченной прибыльности, а также муниципальные органы власти. Финансирование же строительства жилья социального найма осуществляется, в том числе частными застройщиками и инвесторами. В Австрии и Швеции широко используется механизм прямых государственных субсидий, господдержка строительства социального жилья достигает 70% объема финансирования. В Англии социальное строительство ведется за счет долгового финансирования, при этом доля субсидируемых затрат упала до 50% ввиду конкуренции жилищных ассоциаций [17, Р. 126].

На сегодняшний день в Российской Федерации бизнес-сектор не осуществляет инвестиций в строительство социального жилья, и его поощрением должны заниматься федеральные и региональные органы власти. По нашему мнению, наиболее перспективным механизмом реализации инвестиционных программ в сфере социального жилищного строительства является создания некоммерческих партнерств организациями, юридическими и физическими лицами с высокой степенью социальной ответственности, с участием заинтересованных лиц [18, C. 825].

Важно отметить, что управление наемным домом социального типа должно осуществляться с помощью частной управляющей компании, которая также может стать членом партнерства ввиду заинтересованности в долгосрочной прибыли. Основными мотивационными рычагами для частных инвесторов должны стать налоговые льготы и освобождение от арендной платы под будущие объекты строительства. Только аккумуляция инвестиционных ресурсов, по нашему мнению, позволит снизить нагрузку на бюджет, оптимизировать затраты на строительство объекта и создать благоприятную инвестиционную среду для взаимодействия государственных органов власти и частного бизнеса. Ключевым условием эффективной реализации инвестиционных программ и проектов строительства наемных государственных, на наш взгляд, является взаимная заинтересованность инвесторов, государственных органов власти, некоммерческих организаций и самих граждан.

Инвестиционная программа строительства социально доступного наемного жилья является сложной системой с множеством взаимосвязанных элементов [1]. Некоммерческие партнерства, муниципальные органы власти, частные инвесторы, страховые и управляющие компании, банки и другие участники программы образуют единую взаимосвязанную структуру, которая реализует масштабную задачу по возведению и эксплуатации наемных домов [2]. Основной целью реализации инвестиционных программ строительства наемных домов социального типа является обеспечение нуждающихся граждан доступным и комфортным жильем. Инвестиционная программа строительства реализуется в динамично развивающейся среде в условиях неопределенности, поэтому в ходе ее реализации нельзя исключать развитие неблагоприятных последствий [3].

При диагностике и систематизации рисков с целью их эффективного управления, по мнению авторов, в первую очередь, следует учитывать многообразие аспектов воздействия негативных факторов на процесс строительства и эксплуатации наемных домов социального типа: длительный срок реализации строительных проектов, многокритериальность задач оптимизации производства, необходимость принятия решений в условиях постоянно меняющейся внешней среды [4]. Для определения степени воздействия факторов неопределенности на реализацию программы строительства наемного жилья социального типа необходима оценка вероятности возникновения негативной ситуации. Поэтому классификация рисков должна отражать наиболее полную картину возможных негативных ситуаций и позволять конкретизировать процедуру управления рисками при наступлении неблагоприятных событий. Многообразие появления всевозможных негативных ситуаций и неблагоприятных причин требует обозначить каждый источник опасности определенным видом риска. По мнению авторов, в ходе реализации программы наиболее вероятными являются следующие виды рисков: социальные, финансовые, экономические, девелоперские, юридические, организационные и технико-технологические.

Особое внимание следует уделить экономическим рискам, связанным с невозможностью «социальных» нанимателей оплатить проживание в наемных домах. Такая ситуация при эксплуатации наемного дома может быть связана как со снижением уровня доходов жильцов, так и с непредвиденными и непреодолимыми обстоятельствами [6]. Управление этим видом рисков может заключаться в государственной поддержке, беспроцентных банковских кредитах и субсидиях муниципалитета нуждающимся семьям.

К основным девелоперским рискам можно отнести ошибку в выборе места строительства наемного дома, что приведет к снижению его заполняемости, а следовательно, уровня собираемости платы за наем помещений в доме, а также увеличит срок его окупаемости и возможности обслуживания дома. Управление указанными видами риска обеспечивается за счет мониторинга реализации мероприятий программы и корректировки ее целевых индикаторов.

Основные организационные риски программы связаны с работой некоммерческого партнерства и управляющей компании и включают риски при принятии решений, отнесенных к управлению и строительству наемного дома. Существует вероятность, что непопулярное решение будет заблокировано, это значительно замедлит выполнение строительных работ. Управление данным видом рисков основывается на достижении компромиссных решений при наступлении неблагоприятной ситуации, создании согласительной комиссии и предложении муниципалитетам организационной и консультационной помощи.

В заключении отметим, что выполнению целевых показателей программы строительства наемных домов социального типа могут помешать риски, сложившиеся под воздействием негативных факторов и имеющихся проблем в инвестиционно-строительном комплексе страны. Идентификация этих рисков имеет важное значение для оценки спектра возможных результатов реализации инвестиционных программ в исследуемой нами предметной области. Для успешного достижения целей инвестиционных программ необходима разработка мероприятий по увеличению вероятности проявления благоприятных событий и снижению возможности возникновения угроз, что в свою очередь, будет способствовать формированию устойчивой системы бюджетной поддержки приобретения жилья для определенных категорий граждан.

Обобщая вышеизложенное, следует отметить, что задача развития рынка наемного жилья к настоящему времени вошла в повестку государственной жилищной политики, как на федеральном, так и на региональном уровне. Первым в России примером полной реализации новой законодательно предусмотренной модели создания наемного дома социального использования стал проект создания такого дома в Санкт-Петербурге. Пример реализации проекта создания наемного дома социального использования во втором по величине мегаполисе страны свидетельствует о реальном запуске процессов формирования нового институционального сегмента жилищной сферы и демонстрирует востребованность созданной законодательной базы.

Список литературы / References

1. Подготовка методологической базы для реализации проектов по строительству наемных домов в российских городах [Электронный ресурс] - URL: http://urbaneconomics.ru (дата обращения 20.03.2017).

2. Рохманова Д.А. Особенности инвестирования строительства в современных условиях // Международный научно-исследовательский журнал. - - № 3-3 (34). - С. 86-87.

3. Евсеева Е.И., Шитова А.Д. Особенности формирования структуры жилищного фонда на уровне крупного города // Символ науки. - - № 5-1 (17). - С. 95-97.

4. Кочеткова А.А. Развитие рынка арендного жилья в России: проблемы и перспективы // Гуманитарные научные исследования. - - № 1 (53). - С. 238-241.

5. Жилищной политике не хватает экспертного контроля [Электронный ресурс] - URL: http://gazeta.bn.ru (дата обращения 20.03.2017).

6. Селютина Л.Г., Волков А.С., Казиева А.К., Ракова В.А., Чаленко А.В., Шереметьев А.В. Участие государства в решении жилищной проблемы граждан в современных условиях // Фундаментальные исследования. - - № 12-4. - С. 823-827.

7. Смирнов И.И., Богданов К.А., Айбадуллаева А.А. Регулирование воспроизводственных процессов в жилищной сфере города // Новая наука: Современное состояние и пути развития. - - № 11-1. - С. 198-201.

8. Бондарчук К.А., Акопян К.Г. Финансирование воспроизводства жилищного фонда крупного города // Новая наука: От идеи к результату. - - № 1-1. - С. 42-44.

9. Селютина Л.Г. Развитие реконструктивно-строительной деятельности по формированию инвестиционного предложения на российском рынке жилья // Kant. - - № 3 (20). - С. 126-129.

10. Воробьев А.А. Качество жизни как показатель эффективности государственного управления // Международный научно-исследовательский журнал. - - № 6-1 (48). - С. 18-21.

11. Кожухарь А.О. Анализ проблем и основных тенденций развития жилищного строительства в России // Проблемы экономики и менеджмента. - 2016. - № 12 (64). - С. 46-49.

12. Селютина Л.Г., Евсеева Е.И., Мартынова А.В., Нектов В.В., Николюк Е.С. Социальное жилищное строительство в России: реалии и перспективы развития // Научное обозрение. - - № 21. - С. 218-220.

13. Кинзибулатова А.В., Просвирин А.А. Анализ современных подходов к формированию жилищной политики в России // Новая наука: Проблемы и перспективы. - - № 1-1. - С. 157-160.

14. Селютина Л.Г., Булгакова К.О., Бессонов М.С., Пайгусов А.А. Социальное жилье - стратегическое направление развития строительства в регионах России // Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. - - № 6-1. - С. 142-144.

15. Федеральный закон от 21.07.2014 N 217-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования» [Электронный ресурс] - URL: http://www.consultant.ru (дата обращения 03.03.2017).

16. Предоставление жилых помещений в наемных домах [Электронный ресурс] - URL: http://www.obmencity.ru (дата обращения 28.02.2017).

17. Haffner M. Brinding the gap between social and market rented housing in six European countries, IOS Press BV, Amsterdam 2009. 333 p.

18. Селютина Л.Г., Булгакова К.О. Выявление рисковых зон и систематизация рисков, возникающих при реализации инвестиционной программы строительства социального жилья // Научное обозрение. - - № 22.

Размещено на Allbest.ru