Ретроспективный анализ рынка ипотечного кредитования в России

Размещено на http://www.allbest.ru/

Поволжский государственный университет сервиса

Ретроспективный анализ рынка ипотечного кредитования в России

Экономические науки

Калагаев Даниил Дмитриевич, студент

Аннотация

Статья посвящена исследованию проблем российского ипотечного кредитования за последние несколько лет. Выявлены основные тенденции и перспективы развития, описаны специфические особенности по сравнению с другими формами кредитных отношений, так же представлены данные о ставке и объёмы выдачи кредитов. Сделан вывод о значимости ипотечного кредитования для современной российской экономики.

Актуальность ипотечного кредитования заключается в способности решить социальные проблемы многих россиян. Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует. Приобретение жилья в кредит является распространенной практикой во многих странах мира. Выплаты по кредиту, отложенные на много лет, включаются в текущие расходы, что дает возможность эффективно планировать семейный бюджет и направлять часть средств на другие долгосрочные цели.

Ипотечное кредитование -- долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений.

В 2017 году было выдано 2 трлн руб. ипотечных кредитов. Это -- новый рекорд развития рынка ипотеки. Все кредиты были выданы за счет рыночных источников, без специальных программ государственной поддержки. Снижение ставки ниже 10% -- знаковое явление для ипотечного рынка. Еще никогда ипотека не была так доступна.

Ипотека становится все более востребованным способом улучшения жилищных условий: доля сделок с ипотекой выросла до 35% (в новостройках и ипотекой заключается каждая вторая сделка). По оценкам, в 2017 г. население приобрело 2,85 млн жилых помещений, что соответствует уровню 2016 г. Опасения о существенном снижении спроса на жилье, не оправдались.

Более 1 млн семей улучшили свои условия с помощью ипотеки. Это -- столько же, сколько и в 2014 г. Рынок ипотеки окончательно восстановился после кризиса и переходит к уверенному росту в условиях низких ставок. На рынке ипотеки отсутствуют предпосылки формирования «пузыря». Цены на жилье стабильны, просроченная задолженность 90+ составляет 2,2% и продолжает снижаться. ипотечный кредитование экономика

В этих условиях выдача валютной потеки практически прекратилась (за год выдано 11 кредитов), а Банком России приняты меры по ограничению выдачи высокорискованных кредитов с низким первоначальным взносом Снижение ключевой ставки Банка России до 7,5% в начале 2018 г. будет способствовать продолжению тенденции к снижению ставок в начале 2018 г. АИЖК прогнозирует, что объемы выдачи ипотеки продолжат расти и увеличатся до уровня 2,5-2,7 трлн руб. Это подтверждают первые итоги января 2018 года. По предварительной оценке АИЖК, выдача ипотеки в январе 2018 г. составила 120 -- 140 млрд руб., что в 1,7-2,1 раза выше уровня января 2017 г. В 2017 г. объем ввода жилья практически вернулся на уровень прошлого года: построено 78,6 млн кв. м (-2,1% к 2016 г.), в том числе 45,9 млн кв. м в многоквартирных домах (-5,3%) По предварительной оценке АИЖК, в 2018 году объем ввода жилья в многоквартирных домах вырастет до 50-54 млн кв. м.

Рассмотрим процедуру выдачи ипотечному кредитованию. По данным Банка России, в 2017 г. выдано 1,09 млн ипотечных кредитов на сумму 2,02 трлн руб. Это на 27% больше, чем в 2016 г. в количественном выражении и на 37% -- в денежном. Общий объем выдачи ипотеки в 2017 г. превысил прежний рекорд 2014 г. на 15% В декабре 2017 г. поставлен новый рекорд объемов выдачи ипотеки: выдано ипотечных кредитов на 290 млрд руб., что на 28 млрд руб. выше уровня декабря 2014 г. (226,6 млрд руб.). Это практически соответствует предварительной оценке, ранее озвученной АИЖК (300-310 млрд руб.) С мая 2017 г. месячные темпы роста (по отношению к аналогичному периоду прошлого года) выданных кредитов составляют около 40% и более. Такие темпы роста объемов выдачи являются результатом активного снижения ставок, начавшегося с февраля 2017 г. По предварительной оценке АИЖК, в январе 2018 г. выдано более 65 тыс. кредитов на 120 -- 140 млрд руб., что в 1,7-2,1 раза выше уровня января 2017 г.

Представим информацию по ставкам ипотечного кредитования. По итогам 2017 г. ставки по ипотеке закрепились на уровне ниже 10%: по кредитам на новостройки ставка выдачи в декабре составила 9,77% (-1 п.п. к декабрю 2016 г.), а на приобретение готового жилья на вторичном рынке -- 9,8% (-2,26 п.п.). Средняя ставка по всем выданным кредитам в декабре -- 9,79% В рыночном сегменте падение ставки с января 2016 года составило более 3 п.п. Такого темпа снижения не наблюдалось за всю историю ипотечного кредитования с 2004 г. Средняя ставка по выданным в 2017 г. кредитам составила 10,64%. Это на 1,84 п.п. ниже уровня 2016 г. (12,48%). Снижение ставки ниже 10% -- знаковое явление для ипотечного рынка. Оно вызвано переходом экономики страны в эпоху низких ставок (среднегодовая инфляция в 2017 г. -- 3,7%). Снижение ключевой ставки до 7,5% в конце 2017 г. будет способствовать продолжению тенденции к снижению ставок в начале 2018 г. В рамках текущей кредитно-денежной политики по поддержанию положительных реальных процентных ставок к концу следующего года ставка по ипотеке может снизиться до уровня в 8%.

Доступность ипотеки

Снижение ставок в условиях стабильности цен на жилье увеличивает доступность ипотеки за счет снижения платежа по кредиту При снижении ставки с 13% до 9% ежемесячный платеж снижается на 20%, а экономия за весь срок кредита достигает 45% суммы кредита

Доля населения, которому доступна ипотека, в 2017 г., по предварительным оценкам, выросла до 43% (+ 6 п.п. к 2016 г.). Основные факторы: снижение ставок и реальных цен на жилье (за вычетом инфляции) В результате, ипотека становится все более востребованным способом улучшения жилищных условий: доля сделок с ипотекой выросла с 25% в 2015 г. до 30% в 2016 г. и 35% в 2017 г.

Ипотечный портфель

По состоянию на 01.01.2018 объем ипотечного портфеля банков достиг 5,34 трлн руб. (+16% к концу 2016 г.), из которых 1,12 трлн руб. составляют ипотечные кредиты, выданные под залог долевого участия (ДДУ) при приобретении жилья на первичном рынке (+21% к концу 2016 г.) Доля ипотеки в общем портфеле кредитов населению по итогам 2017 года достигла рекордного уровня в 44%. Ипотека выступила драйвером роста розничного кредитования на фоне оживления других видов кредитования населения. С начала 2015 г. качество ипотечного портфеля на балансах банков постоянно улучшается, что свидетельствует об отсутствии предпосылок образования «ипотечного пузыря» Доля просроченной ипотечной задолженности свыше 90 дней на 1 января 2018 г. снизилась до 2,19% (годом ранее -- 2,65%). По не ипотечным кредитам населению этот показатель составляет 11,6%.

В 2017 г. практически полностью прекратилась выдача валютных кредитов (выдано 11 кредитов на 544 млрд руб., средний срок -- 3,2 года). Объем валютной задолженности за год сократился на 30% с 91,9 до 64,6 млрд руб. По оценкам АО «АИЖК» в 2017 г. доля кредитов с низким (менее 10%) или отсутствующим первоначальным взносом в общей выдаче составила менее 2%. Однако доля кредитов с первым взносом от 10 до 20% может быть существенно выше.

В начале 2017 г. Банком России введены повышенные коэффициенты резервирования по кредитам с низким первоначальным взносом (менее 20%). Эти меры будут способствовать предупреждению формирования кредитных рисков и дальнейшему росту качества ипотечного портфеля. По статистике Банка России, вероятность возникновения просроченной задолженности по ипотеке в течение месяца по кредитам с первоначальным взносом до 10% более чем в 2 раза выше, чем по кредитам с первоначальным взносом в 20-30%. Напомним, что распространение выскорискованной ипотеки, которая характеризовалась в том числе и низким значением первоначального взноса и последующая секьюритизация таких кредитов явилась одной из причин ипотечного кризиса в США в 2007-2008 гг.

Анализ ипотечного кредитования в России и США

В настоящее время ипотечные кредиты в Америке выдают в среднем под 6% годовых. Потом кредит несложно рефинансировать и выплачивать проценты на более выгодных условиях. Если клиент обанкротился и не в состоянии возвращать долг, дом переходит в собственность банка. По истечении семи лет после банкротства кредитная история человека начинается с чистого листа, а все это время кредитные бюро наблюдают за ним.

Декларированные банками сроки погашения ипотечного кредита в России и США примерно одинаковы (от одного года до 30 лет), но при этом, как показывает практика, русские хотят погасить кредит в кратчайшие сроки, а американцы -- максимально растянуть выплаты во времени.

По видам ставок (плавающая или фиксированная) отличий между банками в России и США сегодня нет. В данный момент российский соискатель кредита может воспользоваться всеми этими видами ставок, представленными в разных ипотечных программах отечественных банков. Но разница -- в размере процентов: если в Америке средняя ставка составляет чуть более 6% годовых, то по РФ она в среднем равна 10%. Наверное, поэтому российских соискателей кредита пока находится не слишком много, а желание заемщиков погасить его столь велико. Еще один принципиальный для российского покупателя момент заключается в том, что надо выбрать, на каком рынке приобретать жилье -- первичном или вторичном. Купив квартиру на начальном этапе строительства дома, может сэкономить до 30% ее общей стоимости, а это внушительная сумма. Но ипотечные банки неохотно выдают кредиты на покупку возводимого жилья. В первую очередь это связано с риском остановки стройки. В отличие от российского рынка, где под первичным рынком понимают жилье в строящихся домах, а приобретение таких объектов осуществляется преимущественно на начальных этапах строительства, в большинстве западных стран подобная практика является скорее исключением из правил: жилье там продается уже готовым. Поэтому с точки зрения ипотеки первичный и вторичный рынок в развитых странах, в том числе и в Америке, не имеют столь принципиальных различий: в любом случае есть предмет залога, что является основным условием ипотеки. В России покупатель новостройки способен стать просто соинвестором строительства и таким образом сэкономить, а не брать кредит в банке. Для многих россиян это очень привлекательный вариант. Логика тут примерно следующая: лучше каким-либо частным образом достать деньги, заплатить и ждать сдачи дома в эксплуатацию, чем взять ипотечный кредит и поселиться сразу, но значительно (иногда до 200% стоимости) переплатить за квартиру. Впрочем, если бы у американских покупателей была возможность экономить на «первичном» рынке, вероятно, это снизило бы общее количество ипотечных кредитов.

Еще один принципиальный для российского покупателя момент заключается в том, что надо выбрать, на каком рынке приобретать жилье -- первичном или вторичном. Купив квартиру на начальном этапе строительства дома, реально сэкономить до 30% ее общей стоимости, а это внушительная сумма. Но ипотечные банки неохотно выдают кредиты на покупку возводимого жилья. В первую очередь это связано с риском недостроя.

В отличие от российского рынка, где под первичным рынком понимают жилье в строящихся домах, а приобретение таких объектов осуществляется преимущественно на начальных этапах строительства, в большинстве западных стран подобная практика является скорее исключением из правил: жилье там продается уже готовым. Поэтому с точки зрения ипотеки первичный и вторичный рынок в развитых странах, в том числе и в Америке, не имеют столь принципиальных различий: в любом случае есть предмет залога, что является основным условием ипотеки. В России покупатель новостройки способен стать просто соинвестором строительства и таким образом сэкономить, а не брать кредит в банке. Для многих россиян это очень привлекательный вариант. Логика тут примерно следующая: лучше каким-либо частным образом достать деньги, заплатить и ждать сдачи дома в эксплуатацию, чем взять ипотечный кредит и поселиться сразу, но значительно (иногда до 200% стоимости) переплатить за квартиру. Впрочем, если бы у американских покупателей была возможность экономить на «первичном» рынке, вероятно, это снизило бы общее количество ипотечных кредитов.

Рекомендации по развитию ипотечного кредитования в РФ. Прежде всего, настоятельная необходимость совершенствования действующего законодательства. Необходимо разработать и принять федеральный закон о развитии системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, регламентирующий вопросы взаимодействия участников рынка, единые стандарты выдачи, рефинансирования и сопровождения ипотечных кредитов (займов). Одновременно следует предпринять усилия по развитию институтов рынка ипотечного жилищного кредитования. Этот рынок уже сегодня нуждается в создании новой организующей площадки -- ипотечной биржи для торговли пулами закладных. Из-за ее отсутствия объем таких сделок крайне невелик. Привлекательность ипотечных ценных бумаг, обеспеченных ипотечными активами (пулами закладных), существенно возрастет при наличии организации, выкупающей младшие или мезонинные транши таких бумаг. Требуется разработать эффективный механизм привлечения долгосрочных ресурсов пенсионной системы для целей ипотечного жилищного кредитования. Средства государственного Пенсионного фонда, вложенные в ипотечные ценные бумаги, будут приносить стабильный (долгосрочный) доход пенсионным накоплениям. Российскому «Агентству по ипотечному жилищному кредитованию» следует разработать и внедрить стандарты оформления ипотечного кредита для строительства индивидуального жилого дома, предусмотрев использование земельного участка незавершенного строительства (с учетом использования деревянных и т.п. конструкций) в качестве залога под обеспечение взятого кредита с возможностью рефинансирования данных кредитов. Важно также обеспечить неограниченный выкуп открытым акционерным обществом «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» закладных, оформленных региональным оператором.

Список литературы

1. Макейкина С.М., Хлынкова И.А. Мониторинг ипотечного жилищного кредитования в России на современном этапе / С.М. Макейкина, И.А. Хлынкова // Научный альманах. - 2016 - №10. - С.26.

2. Милютин А.Г. Новый уровень развития ипотеки / А.Г. Милютин // Недвижимость и ипотека. - 2015 - № 9 - С.11.

3. Прохорова Д.А. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России / Д.А. Прохорова // Молодой ученый. - 2015 - №11. - С.95.

Размещено на Allbest.ru