Формирование сметной стоимости комплексной жилой застройки с участием иностранного капитала

Во введении обоснованы актуальность и практическая значимость темы диссертации, установлены цели и задачи исследования, определены объект и предмет исследования, дана краткая характеристика работы.

В первой главе «Система требований к проектам комплексной застройки жилых районов» даны понятие комплексной жилой застройки, виды градостроительных образований: жилой район, жилой квартал, жилой комплекс; рассмотрен состав инженерной и транспортной инфраструктуры. Выявлены тенденции совершенствования проектно-строительных решений и динамика объемов жилищно-гражданского строительства на разных этапах социально-экономического развития России. Анализируется опыт проектирования и определения стоимости жилищно-гражданского строительства в КНР.

Во второй главе «Методика определения сметной стоимости строительства жилого комплекса» разработаны основные положения формирования стоимости комплексной жилой застройки. Особенности их обусловлены тем, что конечной продукцией в этом случае является градостроительный комплекс, стоимость которого рекомендуется определять сводным сметным расчетом на основе локальных и объектных смет.

Даны методические рекомендации по определению сметной стоимости строительства на стадиях: инвестиционного замысла, обоснования инвестиций, проектной документации. Разработаны модель и алгоритм сметных расчетов с целью их формализации.

Проведен анализ развития системы укрупненных сметных нормативов (с 30-х XX века до настоящего времени).

В третьей главе «Обоснование комплексной цены градостроительства при реализации стратегического российско-китайского инвестиционного проекта “Балтийская жемчужина”» выполнен расчет сметной стоимости жилого комплекса (I очередь квартала “Жемчужная премьера”). Определена структура инвестиционных затрат: жилищное строительство, общественные здания и сооружения, инженерная и транспортная инфраструктуры. Обоснованы удельные капитальные вложения в комплексную жилую застройку в расчете на 1м² общей площади квартир.

Содержание работы

1. Выявлены тенденции совершенствования проектно-строительных решений и динамика объемов жилищно-гражданского строительства на разных этапах социально-экономического развития России: социалистического (60-80-е гг. XX века), перестройки (90-е годы), капиталистического (с 2000 г.). Отмечается постоянное совершенствование объемно-планировочных и строительно-технологических решений жилых домов; появление новой типологии квартир, отражающей социальное расслоение общества. Обоснованы необходимость и возможность осуществления жилой застройки градостроительными комплексами.

Традиционными для жилищного строительства в крупных городах России являлись кирпичные здания. При их возведении использовался в основном ручной труд, поэтому была высока трудоемкость их возведения и соответственно сроки строительства.

Переход к массовому жилищному строительству крупнопанельных жилых домов был осуществлен в начале 60-х годов прошлого века. Необходимость ускорения решения в стране очень острой жилищной проблемы обусловили разработку и реализацию проектов экономичных малометражных квартир, так называемых “хрущевок”.

Основным принципом, положенным в основу проектирования и строительства, являлась комплексная застройка новых жилых кварталов. Несмотря на однотипные крупнопанельные 5-этажные дома с 9-этажными вставками, кварталы, лишенные какого-либо архитектурного оформления, имели всю необходимую социальную и инженерную инфраструктуру, были хорошо благоустроены и озеленены. Размеры и планировка квартир не отвечают современным требованиям, однако кварталы и сейчас отличаются уютом и озеленением.

В 70-е годы проекты жилых домов были несколько улучшены, так называемые “брежневки”. В этот период Автовский ДСК (ДСК-3) осваивает новую серию жилых домов с несущими внутренними железобетонными стенами, так называемые “корабли”. Серия разрабатывалась Ленииградским зональным институтом экспериментального проектирования (ЛенЗНИИЭП).

В 80-е годы модернизированы имеющиеся серии жилых домов; по параметрам квартир, техническому оснащению: два лифта (грузовой и пассажирский) ? особо выделялась 137 серия.

Основные показатели, характеризующие параметры квартир в крупнопанельных домах постройки 1960-х-2000-х годов в Ленинграде (Санкт-Петербурге), представлены в табл.1.

Таблица 1. Динамика основных объемно-планировочных показателей квартир в крупнопанельных домах

В течение последних 10-15 лет отрабатываются идеи реконструкции кварталов со сносом пятиэтажек; ведутся поиски инвесторов. В то же время имеются и вполне обоснованные предложения реконструкции пятиэтажных панельных домов с надстройкой этажей.

С 90-х годов прошлого века развивается монолитное домостроение с применением современных типов опалубок: скользящих, передвижных (преимущественно импортных). Здания возводятся из монолитного железобетона с подачей и укладкой бетона автобетононасосами, частично в сочетании со сборными элементами.

Монолитные здания занимают ведущие позиции в практике современного жилищного строительства. Они отличаются хорошим качеством, долговечностью и огнестойкостью. Структура конструктивных решений современного жилищного строительства характеризуется следующими данными: дома кирпичные - 14%, панельные - 18%, остальные 68% - монолитные.

Динамика объемов жилищного строительства в России показана на рис. 1.

Рис. 1. Динамика жилищного строительства в России

Период с начала 60-х до конца 80-х годов характеризовался высокими объемами жилищного строительства.

В период перестройки с конца 80-х годов до 2000 года объемы строительства жилья резко сократились ? до уровня 50-х годов. В 2000-х годах происходит поступательный рост жилищного строительства. Но в связи с последствиями мирового финансово-экономического кризиса 2008 года, объемы строительства жилья сократились; с 2011г. снова начинают повышаться.

Однако жилье стало дорогим и далеко не всем доступным. Архитектурно-планировочные решения современных жилых домов и квартир значительно совершеннее, но отражают социальное расслоение общества: жилье элитное, бизнес, комфорт и эконом-класса.

Со второй половины 2000-х годов начинается новый этап комплексной жилой застройки.

2. Сформулировано понятие градостроительного комплекса (ГСК) как градостроительного образования, застройка которого осуществляется по единому проекту в установленные сроки. Дана характеристика градостроительного комплекса как интегрированной системы, состав элементов которой должен обеспечить все сферы жизнедеятельности населения. На любом уровне градостроительных жилых образований выделяются следующие составные элементы комплексной жилой застройки: жилой фонд; учреждения и предприятия общественного обслуживания населения; инженерная подготовка и инженерное оборудование территорий; городской транспорт и дорожно-транспортные сооружения; благоустройство и озеленение территорий.

Градостроительный комплекс (ГСК) обеспечивается в масштабах жилого микрорайона большой площади, построенного для создания основных условий проживания; рационального и эффективного использования земли и пространства. Границами градостроительных образований чаще всего служат магистральные или жилые улицы, проезды, пешеходные пути, естественные природные рубежи.

Первичным элементом жилой застройки является жилой комплекс. Он включает наряду с жилыми домами учреждения обслуживания повседневного пользования: детские сады-ясли, общеобразовательные школы, магазины, объекты культурно-бытового и коммунального обслуживания, спортивные и детские площадки и т. д. Эти элементы жилого комплекса объединяются единым функционально-композиционным построением, системой инженерного оборудования, озеленения, пешеходных дорожек и проездов к домам.

Классификация использования земель под комплексную жилую застройку включает следующие виды территорий и их примерную структуру:

- жилой застройки - 45-60%;

- общественного строительства - 10-25%;

- строительства автомобильных дорог и проездов - 7-15%;

- озеленения - 10-25%.

Размеры жилых образований определяются площадью межмагистральной территории, этажностью и плотностью застройки. В практике проектирования приняты жилые кварталы на 6-9, 12-16, 18-20 тыс. жителей, площадью территории от 10 до 50 га, но не более 80 га.

В составе жилых кварталов, особенно крупных, могут быть выделены отдельные жилые группы (комплексы), состоящие из нескольких жилых домов и из отдельно стоящих или встроенно-пристроенных учреждений обслуживания: детских садов-яслей, магазинов продовольственных товаров, предприятий общественного питания и др.

Состав объектов жилых образований показан на рис.2.

Рис.2. Состав объектов жилых образований

При финансировании строительства жилого комплекса используются средства частных инвесторов (застройщиков) - на строительство жилых домов и объектов коммерческой недвижимости. Социальные объекты: детские образовательные учреждения, школы, поликлиники и др. в основном возводятся за счет средств соответствующего бюджета. Таким образом, более 80% всех ассигнований на комплексную застройку кварталов осуществляется по отрасли «Жилищное строительство», примерно 10% - Образование и прочие отрасли - Здравоохранение, Культура и др. примерно 5%.

3. Рекомендовано использовать в России опыт проектирования, строительства и определения стоимости комплексной жилой застройки Китайской Народной Республики, являющейся одним из лидеров мирового рынка, в том числе строительного. В Китае достигнуты высокие результаты по объемам, качеству, снижению стоимости и сроков жилищно-гражданского строительства. Особенностью инвестиционной политики КНР является то, что земельные участки рассматриваются как государственные ресурсы. Инвесторы комплексной жилой застройки имеют только право использования участка на основе заключенного договора. В настоящее время сроки пользования земельными участками определены: для жилой застройки - 70 лет; для коммерческой недвижимости - 50 лет.

Ключевым вопросом обоснования инвестиций в комплексную жилую застройку является выбор земельного участка (рис. 3). С этой целью проводится ситуационный анализ окружающей его среды, включающий рассмотрение следующих вопросов: местоположение участка; транспортная доступность и интенсивность дорожного движения; наличие на окружающих участках общественных зданий и сооружений, в том числе объектов культурной среды; обеспеченность инженерным оборудованием.

Проведенный анализ позволяет обосновать наилучшее использование земельного участка.

Следующим этапом является изучение рынка и определение рыночной позиции инвестора. С учетом требований рынка осуществляется концептуальное проектирование жилого квартала.

Разработка концепции проекта, которой отводится важная роль, называется макропроектированием. На основе концепции осуществляются предварительное и строительное проектирование - микропроектирование. Оно заключается в разработке архитектурно-строительных проектов зданий и их инженерного оборудования.

На ранних стадиях проектирования должна проводиться оценка затрат для определения приблизительной стоимости строительного проекта.

Проведенные в диссертации расчеты показали, что стоимость строительства жилых домов в Китае составляет 4410 юаней (22050 руб.) на 1м² общей площади квартир, что примерно в 2 раза ниже, чем в Санкт-Петербурге, однако соответствует стоимости в удаленных от центра регионах России.

Особенностью стоимости жилищного строительства в Китае является большой удельный вес затрат (30-40%) на приобретение земельного участка в долгосрочную аренду.

Рис.3. Порядок разработки проекта комплексного жилищного строительства в КНР

4. Обоснована необходимость определения общей стоимости градостроительного комплекса любых размеров и сложности для планирования и финансирования комплексной жилой застройки. Рекомендуется предусмотреть распределение средств по отраслям непроизводственного строительства: жилищное, образование, здравоохранение и др.; по источникам финансирования: частные инвестиции, бюджетные средства.

Предложены методика расчета и нормативная база (система нормативов) для определения стоимости строительства на этапах проектной подготовки: инвестиционного замысла, обоснования инвестиций, проектной документации.

Общая стоимость строительства определяется сводным сметным расчетом, состав глав и форма которого установлены “Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации” (МДС81-35.2004). Предлагается внести дополнение в Методику в раздел “Средства, предусматриваемые за итогом сводного сметного расчета”.

Итоговые данные сводного сметного расчета, составленного в диссертации на застройку жилого комплекса квартала “Жемчужная премьера”, приведены в табл.2.

Таблица 2. Сводный сметный расчет стоимости строительства Жилого комплекса квартала “Жемчужная премьера” Составлен в ценах по состоянию на 06.2010г.

При переходе к застройке градостроительными комплексами существенно меняется порядок разработки проектно-сметной документации, важнейшим требованием которого становится комплексное представление технических и сметных материалов и расчетов.

Автор определила и проанализировала совокупность требований и условий достоверного определения сметной стоимости строительства (табл. 3).

Таблица 3

Нормативная база для составления сметной документации обширна и разнообразна, включает комплекс элементных и укрупненных сметных нормативов, системно представлены на рис.4,5

Рис. 4. Состав элементных сметных нормативов

Рис.5. Состав укрупненных сметных нормативов

Для составления смет используются разные нормативные базы (в ценах на 01.01.2000г.): федеральная (ФЕР-2001, издания 2008-2011гг.); территориальная (ТСНБ “Госэталон 1.1” и “Госэталон-2012”) для строек, финансируемых из бюджета города и ТЕР-2001СПб (с дополнениями и изменениями) для строительства за счет частных инвестиций.

Индекс - соотношение цен разных периодов, характеризует инфляцию. Индексация проводится, начиная с 1991-92 гг., когда в стране началась инфляция и появилась необходимость отслеживать её темпы. В строительстве применяют три системы индексов: федеральные, устанавливаемые Госстроем России; территориальные для строек, финансируемых из средств бюджета Санкт-Петербурга, устанавливаются Правительством города; для строительства, осуществляемого частными инвесторами, рекомендуют “Союз инженеров сметчиков” и Региональный центр ценообразования в строительстве (РЦЦС-СПб).

5. Разработаны модель определения сметной стоимости строительства на разных стадиях проектной подготовки; алгоритм расчета сметной стоимости строительных работ при использовании базисно-индексного и ресурсного методов составления локальных смет. Предложенные модель и алгоритм позволяют формализовать расчеты сметной стоимости строительства.

Рис.6. Модель определения стоимости строительства на разных стадиях проектной подготовки

Алгоритм составления локальной сметы на строительные работы

6. Определена “цена градостроительства”, то есть сметная стоимость комплексной жилой застройки и ее структура при реализации инвестиционного проекта с участием иностранного капитала. Выявлены тенденции изменения стоимости строительства на разных стадиях проектной подготовки.

Рекомендуется установить размер резерва на непредвиденные работы и затраты: на стадиях “Инвестиционного замысла” - 10%; “Обоснование инвестиций” - 5%; “Проектной документации” - 2% (существующий).

Цена градостроительства определена на примере комплексной застройки жилого квартала “Жемчужная премьера”, с которого началось строительство жилого района “Балтийская жемчужина”.

Для выявления тенденций изменения стоимости строительства на разных стадиях проектной подготовки расчеты проведены с использованием показателей: по объектам-аналогам; по укрупненным сметным нормативам (УПБС-2001) и сметной документации. (Табл.4)

Таблица 4. Расчет затрат на строительство жилого квартала “Жемчужная премьера”

При уточнении метода оценки проектных решений стоимость возрастает: по укрупненным сметным нормативам почти на 4,3%; по сметной документации около 10,2% (в сравнении с расчетом по показателям объектов-аналогов).

Таким образом, рекомендуется на ранних стадиях увеличивать резерв средств на непредвиденные работы и затраты.

Дополнительно проведен расчет сметной стоимости строительства жилого квартала с учетом затрат на развитие внеквартальной инженерной и транспортной инфраструктур (табл.5).

Таблица 5. Показатели стоимости строительства первой очереди квартала “Жемчужная премьера”

Общие инвестиционные затраты на строительство первой очереди жилого квартала “Жемчужная премьера” составили: 5 260,23 млн. руб., в т. ч. основные объекты строительства - 4 498,33 млн. руб. (85,5%), объекты инженерной инфраструктуры - 450,82 млн. руб. (8,58%), транспортной инфраструктуры - 311,1 млн. руб. (5,92%).

Таким образом, стоимость жилищно-гражданского строительства с учетом затрат на развитие внеквартальных инженерной и транспортной инфраструктур возрастает на 16,9%. Средняя сметная стоимость 1м² общей площади квартир 44 940 руб., что соответствует реальным затратам на период строительства квартала.

Успешная реализация крупных международных проектов всегда способствует привлечению новых инвестиций и улучшению общего инвестиционного климата города. Кроме того, иностранный капитал может привнести в Россию достижения научно-технического прогресса и передовой управленческий опыт.

Заключение

В непроизводственном строительстве в городах России постепенно восстанавливаются утраченные в период перестройки принципы и методы комплексной жилой застройки.

В теоретической части диссертации выявлены тенденции совершенствования проектно-строительных решений и динамика объемов жилищно-гражданского строительства на разных этапах социально-экономического развития России. Определены понятия и система требований к комплексному жилищно-гражданскому строительству. Они должны быть реализованы при проектировании градостроительного комплекса и отдельных объектов: жилых домов, общественных зданий, инженерной и транспортной инфраструктуры. Рекомендуется использовать опыт проектирования комплексной жилой застройки в КНР.

В методической части автор обосновывает необходимость определения общей стоимости градостроительного комплекса любых размеров и сложности путем составления сводного сметного расчета.

Предлагаются методы последовательного уточнения стоимости строительства на этапах проектной подготовки: инвестиционного замысла, обоснования инвестиций и проектной документации.

Разработаны модель определения сметной стоимости строительства на разных стадиях проектной подготовки; алгоритм составления локальной сметы на строительные работы базисно индексным и ресурсным методами, что позволяет формализовать сметные расчеты.

Анализ развития системы укрупненных сметных нормативов показывает возможности сокращения трудоемкости сметных расчетов при достаточной степени их точности.

Апробацией методических положений диссертации является расчет стоимости строительства жилого комплекса при реализации стратегического инвестиционно-строительного проекта “Балтийская жемчужина” в Санкт-Петербурге, осуществляемого Шанхайской инвестиционно-строительной компанией (КНР).

Рекомендуется на ранних стадиях увеличивать резерв средств на непредвиденные работы и затраты на стадиях: инвестиционных замысла - 10%, обоснования инвестиций - 5%.

Для обеспечения комплексной жилой застройки предлагается возложить на инвестора-застройщика, получившего земельный участок на условиях комплексного освоения территории, строительство всех объектов, предусмотренных проектом. Квартиры, встроенные помещения и паркинги инвестор продает или сдает в аренду; объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктуры передает городу. Целесообразно осуществлять комплексную жилую застройку на условиях государственно-частного партнерства.

Список работ, опубликованных по теме диссертации

1. Гу, Фэйфэй Обоснование инвестиций и определение стоимости жилой застройки в китайской народной республике / Фэйфэй Гу // Вестник гражданских инженеров: научно-технический журн. - 2012. - №2(31). - С. 260-264.

2. Гу, Фэйфэй Развитие системы укрупненных сметных нормативов в строительстве / Н.И. Барановская, Фэйфэй Гу // Вестник гражданских инженеров: научно-технический журн. - 2012. - №3(32). - С. 237-243. - 0,8 п.л./0,4 п.л.

3. Гу, Фэйфэй Тенденции развития комплексного жилищно-гражданского строительства в России / Н.И. Барановская, Фэйфэй Гу // Вестник гражданских инженеров: научно-технический журн. - 2013. - №2 (37). - С. 191-196 - 0,6 п.л./0,3 п.л.

В других изданиях:

4. Гу, Фэйфэй Состав сметных затрат на строительство жилого комплекса / Н.И. Барановская, Фэйфэй Гу // Актуальные проблемы современного строительства: сборник докладов 63-я Международной научно-технической конференции молодых ученых. ? СПб: СПбГАСУ, 2010.? Ч. III. ? С. 214-217. - 0,5п.л./0,2 п.л.

5. Гу, Фэйфэй Анализ показателей стоимости современных типов жилых домов / Фэйфэй Гу // Докл. 68-й научной конф. профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов ун-та. ? СПб: СПбГАСУ, 2011.? Ч. V. ? С.152-157.

6. Гу, Фэйфэй Анализ стоимости строительства жилых домов в районе «Балтийская жемчужина» / Н.И. Барановская, Фэйфэй Гу // Актуальные проблемы экономики и управления в строительстве. Сб. материалов международной научно-практической конференции студентов, аспирантов, молодых ученых и докторантов. ? СПб: СПбГАСУ, 2012. ? С. 143-146. - 0,5п.л./0,2 п.л.

Размещено на Allbest.ru