Методические основы повышения эффективности реконструкции жилых кварталов центральных районов Санкт-Петербурга

1

Размещено на http://www.allbest.ru/

Размещено на http://www.allbest.ru/

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Методические основы повышения эффективности реконструкции жилых кварталов центральных районов Санкт-Петербурга

Специальность 08.00.05.

экономика и управление народным хозяйством:

экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

Коршунова Елена Михайловна

Санкт-Петербург

2007

Работа выполнена в ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет»

Научный руководитель - доктор экономических наук, профессор Ю. П. Панибратов

Официальные оппоненты- доктор экономических наук, профессор А. Н. Ларионов, зам. Директора Центра исследования региональных рынков недвижимости ГНИУ «Совет по изучению производительных сил»;

доктор экономических наук, профессор А. С. Роботов, первый вице-президент холдинга «Петротрест»

Ведущая организация- ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский Государственный университет экономики и финансов»

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования.

По мере освоения территории городов и удовлетворения населения жильем, масштабы нового строительства принимают относительно стабильный характер. Увеличиваются объемы работ по сохранению и преобразованию существующего жилищного фонда, возрастает доля затрат на реконструкцию в общих ресурсах, обостряется проблема их эффективного использования. Реконструкция и ремонт зданий и сооружений становятся неотъемлимой частью городского хозяйства. В процессе развития города необходимо оптимальное сочетание обеих форм расширенного воспроизводства - строительства новых зданий и реконструкция уже существующей застройки.

В современных условиях развития города одной их наиболее важных и актуальных задач является реконструкция жилой застройки центральных районов Санкт-Петербурга. Несмотря на то, что центральные районы занимают 1/10 часть городской территории, они формируют общегородской центр. Именно исторический центр Санкт-Петербурга включен ЮНЕСКО в Список всемирного наследия. Поэтому реконструкция застройки центра города решает двойственную проблему. Во-первых, сохранение культурно-исторического наследия. Именно в зонах территорий объектов культурного наследия и зон их охраны сосредоточена основная часть старого жилищного фонда. Во-вторых, речь идет о жилой среде для более чем 800 тысяч человек, проживающих в центре города и миллиона человек ежедневно посещающих город. Сложность проблем реконструкции центральных районов современного города и совершенствования его жилой застройки требует комплексного научно - обоснованного подхода к ее решению.

Большинство исследований по проблемам реконструкции посвящено ее градостроительным аспектам и общим методическим вопросам реконструкции жилищного фонда исторических городов и рассматривается в трудах таких ученых, как Круглякова Ю. Г., Каменской М. М., Колотилкина Б. М., Лысовой А. И., Махровской А. В., Шарлыгиной К. А., Шендеровича А. Р., Малининой К. В., Лаврова Л. П., Николащенко Б. В., Мюллер-Менкенса Г. Значительный вклад в разработку проблем эффективности капитальных вложений, и, в частности, в жилищное строительство, внесли Горбунов А. А., Каплан Л.М., Чистов Л.М., Панибратов Ю.П., Роботов А.С., Барановская Н.И., Бузырев В.В., Ларионов А.Н. и другие. Экономические проблемы реконструкции разрабатывали Смирнов Е. Б., Малинина Н. А., Чистякова Т. Н., Прокопишин А.П., Соколов В.К, Шепелев Н.П., Мешечек В.В., Ройтман А.Г. и другие.

Существующий подход, базирующийся на ремонте отдельно стоящего здания, не отвечает современным требованиям. Повышение градостроительной, социальной и экономической эффективности возможно, если в качестве объекта реконструкции сложившейся застройки рассматривать жилой квартал. Согласно градостроительной концепции Генерального плана Санкт-Петербурга, 20 % общего прироста жилищного многоквартирного фонда будет обеспечено к 2025 году за счет реконструкции существующих жилых кварталов, причем прирост объемов жилищного фонда в центральных районах Санкт-Петербурга должен составить 1 млн. кв. м.

Для осуществления намеченных целей возникает необходимость развития экономической науки при решении проблем реконструкции.

В настоящее время реконструкция и капитальный ремонт осуществляются одновременно по нескольким программам, финансируемым из различных источников. При этом механизм финансовой консолидации для обеспечения комплексности реконструкции практически не используется. В различных инвестиционно-строительных программах трудно скоординировать решение таких вопросов, как обеспечение согласованности интересов (прежде всего - экономических) жителей (а именно, предоставление жилья очередникам, проживающим в сносимых и реконструируемых домах), инвесторов, властей. Кроме этого, существующие правовые положения не дают ясных правил организации переселения жильцов и участия населения в процессах комплексной реконструкции сложившейся застройки. Ведомственная разобщенность затрудняет выбор проектов реконструкции, который необходимо делать с учетом интересов всех участников процессов реконструкции.

При осуществлении проектов комплексной реконструкции жилых кварталов высок риск вложения инвестиций и ограничены возможности инвестора в реализации проектов, чрезвычайно медленно идет процесс согласования исходно-разрешительной и проектной документации.

Оценка эффективности инвестиционной деятельности в процессах комплексной реконструкции отличается сложностью и широким спектром характеристик результатов работ. Существующие подходы к оценке экономической эффективности инвестиционных проектов базируются на положении, что конечная цель всех коммерческих участников - получение прибыли. В процессе комплексной реконструкции необходимо учитывать и другие, социальные и качественные параметры, не всегда имеющие непосредственно количественное выражение.

Наличие вышеуказанных проблем обуславливает актуальность темы исследования.

Целью диссертационной работы является развитие методических основ эффективной комплексной реконструкции жилых кварталов центральных районов Санкт-Петербурга. Для достижения данной цели в диссертации поставлены и решены следующие основные задачи:

раскрытие сущности понятия реконструкции жилых кварталов;

- анализ отечественного и зарубежного опыта реконструкции жилой застройки;

- оценка и анализ современного состояния жилищного фонда центральных районов Санкт-Петербурга;

- изучение и анализ законодательного обеспечения развития территорий в России;

анализ существующих методов определения затрат на цели реконструкции;

развитие методических основ при оценке эффективности комплексной реконструкции жилых кварталов;

разработка целевой программы комплексной реконструкции жилых кварталов центра Санкт-Петербурга;

- разработка, систематизация и обоснование принципов эффективной комплексной реконструкции жилых кварталов центра Санкт-Петербурга.

Объектом исследования диссертационной работы является система реконструкции жилой застройки (на примере Санкт-Петербурга).

Предметом исследования является совокупность теоретических, методических и научных вопросов оценки эффективности реконструкции.

Теоретической и методической основой диссертационного исследования являются труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов, посвященных вопросам оценки и эффективности реконструкции жилой застройки, материалы научных конференций, статьи в научных сборниках и периодической печати, законодательные и нормативно-правовые документы на федеральном и региональном уровнях по вопросам градостроительства в крупных городах.

Информационную базу исследования составили методические материалы и нормативные акты Министерства регионального развития РФ, Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству, а также справочные и статистические материалы государственных организаций (Федеральной службы государственной статистики, Петростата), материалы научно- практических конференций, а также информация и проекты реконструкции жилых кварталов центральных районов Санкт-Петербурга, собранные автором в органах исполнительной власти и ряде строительных организаций г. Санкт-Петербурга, Интернет-источники.

Методы исследования. В качестве инструментов исследования использовались общенаучные методы познания (анализ, синтез, обобщение, логический метод); методы системного и комплексного анализа, экономико-математические методы и методы математической статистики.

Научная новизна диссертации состоит в обосновании основных положений эффективной реконструкции жилых кварталов. Наиболее существенные результаты, полученные лично автором и содержащие элементы научной новизны, состоят в следующем:

- развиты и научно обоснованы положения эффективной комплексной реконструкции жилых кварталов;

- предложена классификация жилых кварталов для целей реконструкции;

- разработана методика определения затрат на цели комплексной реконструкции кварталов с учетом аксиологической ценности зданий;

- определены основные факторы, влияющие на величину затрат при реконструкции жилых кварталов;

- развиты методические основы оценки эффективности комплексной реконструкции жилых кварталов;

- разработана программа эффективной комплексной реконструкции жилых кварталов.

Теоретическое значение исследования состоит в том, что были разработаны

научно обоснованные подходы к комплексной реконструкции жилых кварталов, повышающие ее экономическую эффективность.

Практическая значимость результатов исследования заключается в том, что пользуясь разработанным методическим аппаратом появляется возможность проводить оценку комплексной реконструкции жилого квартала и обеспечить выбор наиболее экономичного варианта его реконструкции.

Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты исследования были доложены и одобрены на 45, 46, 47, 64 Научных конференциях профессоров, преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов СПбГАСУ (г. Санкт-Петербург,1987, 1988, 1989,2007гг.), Международном коллоквиуме «Zur Fragen der Eigenerwirtschaftung der Grundmittel in Bauwesen» (Лейпциг, 1990г.). Основные положения диссертации были опубликованы в научных сборниках.

Результаты диссертационного исследования использовались в научно-исследовательской работе по теме «Разработка сборника укрупненных показателей затрат по реконструкции сложившихся кварталов районов Ленинграда и его пригородов» (1988г.)

По теме диссертации опубликовано 6 научных работ.

Объем и структура диссертации. Структура диссертации определена логикой исследования и необходимостью решения задач для достижения поставленной цели и состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы из 154 наименований и приложений.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность исследуемой проблемы, определены основные цели и задачи исследования, его предмет, объект, указана теоретическая и методическая база, сформулирована научная новизна и отмечена практическая значимость полученных результатов.

В первой главе «Теоретические основы реконструкции жилых кварталов центральных районов» определено понятие и экономическая сущность реконструкции жилых кварталов, исследованы основные тенденции и закономерности комплексной реконструкции жилых кварталов мегаполисов, изучен зарубежный опыт комплексной реконструкции жилых кварталов центральных районов исторических городов.

К настоящему времени износ жилищного фонда превысил 40%, около 300 млн. кв. м. жилья эксплуатируется более 25 лет без ремонта. Площадь ветхих и аварийных домов достигла 91,3 млн. кв. м., в нем проживает около 5 млн. россиян. Эта площадь ежегодно увеличивается на 4-5 млн. кв. м. В Санкт-Петербурге насчитывается более 1,176 млн. кв. м. ветхого и аварийного фонда, что составляет 3156 квартир, из которых 1551 не расселены. На этой площади проживает 81 426 человек. Около 60% аварийного жилищного фонда приходится на исторический центр города. Только в последние годы наметилась позитивная динамика темпов расселения граждан - в 2005 году было расселено 58 тыс. кв. м. аварийного жилья, в 2006 году - 100 тыс. кв. м., в 2007 году планируется расселить 150 тыс. кв. м. Для решения проблемы обновления и преобразования жилищного фонда требуется ежегодно реконструировать 1,2 млн. кв. м. жилья. Однако масштабы реконструкции в настоящее время явно недостаточны и составляют лишь 53,1 тыс. кв. м. в 2005 году, в 2006 году - 64 тыс. кв. м. При сохранении таких темпов реконструкция жилищного фонда будет завершена лишь в следующем веке.

Особое внимание при реконструкции уделяется центральным районам крупных городов. Планировочная структура и характер застройки определяют специфический облик исторически сложившихся центров городов и представляют собой большую культурную, художественную и историческую ценность.

До настоящего времени, однако, реконструкция сложившейся застройки предполагает лишь ремонт единичных разрозненных зданий и сооружений. Вне охраны остается рядовая жилая и общественная застройка, ценная по градостроительным, историко-культурным, архитектурным аспектам. Реконструкция такого уникального города, каким является Санкт-Петербург, требует особого подхода к ее реализации. На территории центра находятся более 3200 памятников архитектуры, культуры и истории, сотни зданий с ценными интерьерами и высокохудожественной отделкой, которые поставлены сегодня на грань уничтожения. Они должны быть сохранены и активно использованы.

Исторический центр не может остановиться в своем развитии. Сложившаяся застройка включается в эпицентр жизнедеятельности населения. Именно двойственность - историчность и утилитарность - функций исторически сложившегося центра предопределяют необходимость его реконструкции.

Эффективной формой реконструкции является комплексная реконструкция сложившейся застройки. Понятие комплексности в настоящей работе рассматривается как взаимодействие экономического и социального развития, с одной стороны, и градостроительного - с другой. Комплексность следует рассматривать как средство для достижения высокого качества жилой среды. Комплексность как метод реконструкции состоит в одновременном осуществлении мероприятий по планировочной организации территории, сносу малоценных и строительству новых жилых и общественнных зданий, капитальному ремонту зданий и охраняемой застройки в относительно короткие сроки, что обеспечивает завершенность градостроительного замысла.

Основным планировочным элементом структуры сложившейся застройки центра города является квартал. Комплексная реконструкция жилого квартала рассматривается нами как способ эффективного преобразования жилой среды.

Под комплексной реконструкцией жилого квартала понимается единовременное проведение комплекса организационных и технических мероприятий по коренному переустройству планировочной организации территории жилого квартала с сохранением историко-архитектурного наследия.

Жилой квартал - это традиционный, первичный, функционально-планировочный и архитектурно-пространственный элемент организации жилой застройки. Такие свойства квартала, как высокая эффективность использования территории, многофункциональность, замкнутый периметр, удобный для создания благоприятного микроклимата, удобство внутренних и внешних связей дают основание рассматривать его в качестве целостного объекта реконструкции. Жилой квартал - это основной элемент планировочной структуры исторически сложившихся районов города.

Жилые кварталы центральных районов Санкт-Петербурга сформированы различными видами застройки:

исторической застройкой, относящейся к категории заповедной;

многоэтажной, многофункциональной, плотной застройкой;

многоэтажной, многофункциональной, экстенсивной застройкой;

многоэтажной, преимущественно жилой, плотной застройкой;

многоэтажной, преимущественно жилой, экстенсивной застройкой.

В зависимости от вида застройки определяются основные тенденции и

закономерности при проведении реконструктивных мероприятий - разуплотнение и интенсификация застройки.

Во всех случаях при проведении реконструкции непременным условием является сохранение структуры и облика кварталов при упорядочении их функционального содержания. Для Санкт-Петербурга характерным является квартал с площадью от 1 га до 4 га, реже до 7 га и менее 1 га. Площадь квартала при реконструкции остается неизменной.

Главным направлением плотно застроенных кварталов является разуплотнение. Разуплотнение застройки предусматривает расчистку территории от ветхих и малоценных строений, модернизацию жилых зданий на основе перепланировки и разукрупнение многокомнатных коммунальных квартир.

При разуплотнении жилых кварталов вопрос об отношении к внутриквартальной застройке следует рассматривать как элемент, определяющий качество жилой среды. Приемы разуплотнения застройки повсеместно сопровождаются ее интенсификацией. В плотных кварталах она происходит за счет расширения сети обслуживающих учреждений в непригодных для жилья помещений первых этажей и использования части внутридворовых пространств. Так прирост площади встроенных помещений в плотных кварталах достигает 50%.

Приемы реконструкции «рыхлых», экстенсивно застроенных кварталов - интенсификация - сопровождается новым строительством на реконструируемой территории.

Сложившаяся застройка центральных районов сформирована преимущественно жилыми кварталами - 60% от всей территории центральных районов города. Нежилой фонд в центре располагается либо во встроенных помещениях жилых домов (11%), либо в отдельно стоящих зданиях (27%). При реконструкции жилых кварталов происходит переустройство сети сложившихся учреждений. В многофункциональных центральных кварталах необходимо применение зонирования как по вертикали, характерное для многоэтажных современных центров (когда первые этажи занимают обслуживающие учреждения с использованием подвалов для утилитарных или иных целей, а верхние этажи - жилые), так и по горизонтали - общественные учреждения размещать по наружному периметру квартальной застройки, а жилые - вокруг спокойного внутреннего двора.

Установлено, что несмотря на указанные преимущества комплексной реконструкции жилых кварталов, этот метод не стал основным методов переустройства сложившейся застройки. Проектная практика прошлых лет стремилась подчинить структуру старых жилых образований новым санитарно-гигиеническим требованиям и планировочным методам. Такой подход не учитывал исторического наследия, ни преемственности развития, ни функциональные особенности организации домов. Ради удобства проведения ремонта терялись ценные пространственные элементы, появлялись гипертрофированные пространства. Разрывалась связь внешнего периметра застройки квартала с его внутренней структурой.

Стратегия реконструкции зарубежных стран по многим позициям совпадает с подходом, который сформировался в нашей стране в последнее время. Комплексная реконструкция жилищного фонда проводится при участии органов охраны памятников истории и культуры. Градостроительное законодательство используется для защиты архитектурных ценностей.

Однако условия реконструкции жилищного фонда в странах с развитой рыночной экономикой существенно отличаются от условий, имеющих место сегодня в России и в Санкт-Петербурге в том числе. Это различие связано прежде всего с уровнем развития экономики и возможностями федеральных и муниципальных бюджетов. Основная масса жилищного фонда в этих странах принадлежит частным домовладельцам, проживающим в своих домах или сдающим их в аренду. При реализации программ реконструкции государством используются принудительные и стимулирующие меры.

Проведенный автором диссертации анализ зарубежного опыта осуществления комплексной реконструкции жилых кварталов исторических центров городов позволил сделать следующие выводы:

Реконструкция сложившейся застройки центральных районов городов осуществляется в соответствии с концепцией комплексной реконструкции жилых кварталов.

Для привлечения инвестиций в сферу воспроизводства жилищного фонда используется стимулирование и дотирование инвесторов.

Установлено четкое регулирование взаимоотношений всех участников процесса комплексной реконструкции жилых кварталов - жителей, муниципалитетов, инвесторов и домовладельцев.

В таблице 1. рассмотрены основные различия комплексной реконструкции в зарубежных странах и в Санкт-Петербурге.

реконструкция жилой квартал затрата

Таблица 1

Основные различия комплексной реконструкции в зарубежных странах и в Санкт-Петербурге

	Зарубежные страны	Санкт-Петербург
1	Первичным элементом функционально-планировочной и архитектурно-планировочной организации является жилой квартал	Первичным элементом функционально-планировочной и архитектурно-планировочной организации является отдельно стоящий жилой дом
2	Концепция и план реконструкции разрабатываются комплексно для жилого квартала	Отсутствие концепции и плана комплексной реконструкции жилых кварталов
3	Ориентация на использование частного капитала - инвесторов и домовладельцев- при реконструкции жилищного фонда	Ориентация на использование капитала инвесторов и пополнение бюджета за их счет
4	Участие жителей при планировании и проведении реконструктивных мероприятий	Отсутствие привлечения жителей и учета их мнения при планировании и проведении реконструктивных мероприятий
5	Регулирование соотношений различных форм воспроизводства жилищного фонда	Отсутствие регулирования соотношений различных форм воспроизводства жилищного фонда, повсеместное проведение комплексного капитального ремонта
6	Полная или частичная компенсация затрат инвестора на переселение жильцов из домов, подлежащих реконструкции.	Отсутствие механизма предоставления жилья гражданам, переселяемым из домов, подлежащих реконструкции.
7	Обеспечение реконструируемого жилищного фонда инфраструктурными сооружениями за счет муниципалитетов	Требования к инвестору в компенсации затрат на инфраструктуру
8	Оказание помощи инвесторам при получении права на реконструкцию жилых кварталов	Отсутствие помощи и установление сложного и дорогого механизма получения права на реконструкцию жилых кварталов
9	Четкое регулирование взаимоотношений между участниками процесса реконструкции	Отсутствие четкого механизма взаимодействия всех участников процесса реконструкции (городской администрации, инвестора, жителей)

Исследование теории и практики проведения реконструкции позволило автору сделать следующие выводы:

1.Несмотря на прогрессивность метода комплексной реконструкции жилых кварталов, реконструкция велась и ведется на основе капитального ремонта отдельного стоящего здания или их небольшой группы.

2.Отсутствие градостроительного подхода и проектирование от частного к общему, т. е. от отдельного здания к реконструкции жилых кварталов, привели на сегодняшний день к такому состоянию, что более 90% жилой застройки отремонтировано без общего плана реконструкции всего квартала.

Во второй главе «Состояние и проблемы комплексной реконструкции жилых кварталов» проведена оценка современного состояния жилищного фонда жилых кварталов центральных районов Санкт-Петербурга, проанализировано законодательное обеспечение развития территорий в России и в Санкт-Петербурге, произведен сравнительный анализ определения затрат на реконструкцию жилищного фонда. Исследовано развитие теории экономической эффективности капитальных вложений и проектных решений в строительство и в реконструкцию, а также методы оценки эффективности реконструкции.

Исторический центр Санкт-Петербурга составляет около 10% всей территории города. Весь жилищный фонд исторического центра составляет 18,5 млн. кв. м. общей площади, или 21% общего жилищного фонда города. Административно исторический центр формируют четыре района: Адмиралтейский, Василеостровский, Центральный и Петроградский. Здесь сосредоточен практически весь старый жилищный фонд города - постройки до 1917 года. Это составляет около 70 % от всего жилищного фонда центральных районов.

Для определения технического состояния старого жилищного фонда в центральных районах города в 1967-71гг. в Ленинграде было проведено сплошное подомовое обследование. На основании этих данных и проведенного в 1979-1984 годах дополнительного обследования представляется возможным получить технико-экономическую характеристику жилищного фонда центра.

Проведенная автором оценка технико-экономического состояния жилищного фонда центральных районов Санкт-Петербурга позволяет сделать вывод о том, что относительно хорошее техническое состояние зданий (70,4% старых жилых зданий относятся к 3 и 4 категориям физического износа) находится в противоречии с качеством проживания. Это противоречие преодолевается в настоящее время только посредством комплексного капитального ремонта.

Предоставление объектов для ремонта и реконструкции осуществляется через торги. Процесс организации и проведения торгов является сложным и многоступенчатым. Анализируя существующий их порядок, отмечаем следующие недостатки: долгие сроки проведения всех этапов торгов; весьма значительный объем документации, необходимой для организации подрядных торгов; короткое время для подготовки оферты для претендентов (2 месяца с момента объявления о торгах); не полные пакеты документации к объектам, выставляемым на торги и ее невысокое качество, отсутствие вариантной проработки проектов реконструкции.

Основной критерий при выборе претендентов - срок и стоимость реконструкции.

При развитии и преобразовании территорий в историческом центре города требуется решение социальных проблем, а именно - расселение из ветхих и аварийных домов, предоставление жилья очередникам, ликвидация коммунального заселения, обеспечение жильем военнослужащих, молодых семей и других социальных групп. Разработанные и действующие целевые программы реализуются вне связи друг с другом, что ведет к распылению и неэффективному расходованию выделяемых бюджетных средств. Обосновано, что для консолидации финансовых средств необходима единая программа реконструкции и развития центра Санкт-Петербурга.

В диссертации выполнен ретроспективный обзор и критический анализ определения затрат на капитальный ремонт здания и типовых и отраслевых методик определения эффективности капитальных вложений и проектных решений жилищного строительства и реконструкции.

Наиболее важным методологическим вопросом теории эффективности является критерий оценки эффективности инвестиционных проектов.

В работе установлено, что показатели общей и сравнительной эффективности не противопоставляют, а дополняют друг друга, однако при выборе инвестиционных проектов следует признать важнейшим показатели общей (абсолютной) эффективности.

На данном этапе при оценке эффективности инвестиционных проектов наиболее существенными критериями являются:

степень соответствия проекта градостроительной стратегии;

соответствие проекта потребностям жителей;

величина инвестиционного вклада;

масштабы проекта и его цена;

длительность осуществления проекта;

срок окупаемости инвестиций.

Существующий подход к оценке эффективности инвестиционных

проектов и проектов реконструкции, в частности, исходят из того, что конечная цель у всех коммерческих участников инвестиционного процесса одна - получение максимальной прибыли.

В реальной ситуации целью максимизации возможной прибыли реализация инвестиционных проектов комплексной реконструкции явно не ограничивается. Комплексная реконструкция непосредственно затрагивает судьбы жителей, в процессе реконструкции принимают участие многие субъекты инвестиционной деятельности. Так органы государственной власти, государственные предприятия, население мегаполиса преследуют прежде всего социальные цели. Но каждая коммерческая организация, участвующая в инвестиционном процессе, может иметь свои частные цели и задачи. Таким образом, возникает необходимость создания таких экономических условий, которые бы консолидировали усилия всех участников инвестиционного процесса для достижения единой цели - завершение проектов с высоким качеством, включающим экономические, политические, социальные и технологические параметры в заданные сроки с минимальными затратами.

Существующие подходы при оценке эффективности реконструкции рассматривали в качестве объекта реконструкции отдельно стоящее здание. Однако для проведения реконструкции жилых кварталов необходимо оценить градостроительную ситуацию в целом. Поэтому для оценки проектов комплексной реконструкции жилых кварталов необходимы показатели оценки эффективности, учитывающие больший учет социальной и экологической значимости этих проектов для города.

В третьей главе «Методические подходы к формированию и развитию эффективной комплексной реконструкции жилых кварталов» предложены и обоснованы формы, методы и средства обеспечения эффективной комплексной реконструкции жилых кварталов на основе определения затрат, разработана методика оценки эффективности комплексной реконструкции жилых кварталов, предложена целевая программа комплексной реконструкции жилых кварталов центра Санкт-Петербурга на 2007- 2017гг.

Комплексный характер реконструкции жилых кварталов предполагает более полное выявление затрат на эти цели. Исходной базой для их определения послужило аналитическое изучение проектов комплексной реконструкции жилых кварталов сложившейся застройки центральных районов Санкт-Петербурга, разработанных ОАО «ЛенжилНИИпроект». Проекты выполнены на стадии предпроектного предложения и содержат следующие данные:

функциональное зонирование жилых зданий и встроенных помещений;

размещение объектов нового строительства;

перепланировку квартир;

снос ветхих и малоценных зданий;

комплексное устройство внутриквартальных территорий;

организацию движения пешеходов.

Кроме того, приведены основные технико-экономические показатели

при существующем положении (до реконструкции) и в проектном положении (после реконструкции):

площадь жилого квартала (га);

плотность жилищного фонда брутто и нетто (кв. м. /га);

процент застройки (%);

процент озеленения (%);

общая площадь встроенных помещений (кв. м.);

количество жителей (чел.).

С целью определения затрат нами проведен анализ технико-экономических показателей по 70-ти проектам комплексной реконструкции жилых кварталов центральных районов Санкт-Петербурга. В результате определена структура и среднее (базисное) значение затрат на реконструкцию жилых кварталов и зависимость затрат от различных, выявленных нами, факторов.

Определение затрат происходит непосредственно по проектам реконструкции жилых кварталов, поэтому в результате расчета получаются укрупненные показатели затрат, обеспечивающие достаточную точность расчета.

Расчетный показатель затрат предлагается определять по формуле:

где - расчетный показатель затрат на цели реконструкции жилого квартала, р.;

- базисный (средний) показатель затрат на реконструкцию жилого квартала, р.;

- обобщенный поправочный коэффициент.

Автором установлено три группировочных ранга факторов, влияющих на стоимость реконструкции жилого квартала:

общие;

планировочные;

административно-территориальные.

К общим факторам относятся:

территория квартала (фактор 1);

изменение жилой площади в процессе реконструкции (фактор 2);

удельный вес встроенных помещений (фактор 3).

Планировочные факторы, рассматриваемые в аспекте изменения архитектурно-планировочного облика жилого квартала, определяются:

изменением плотности жилищного фонда брутто (фактор 4);

удельным весом нового строительства (фактор 5);

удельным весом сносимого фонда (фактор 6).

Административно-территориальная группа обусловлена делением центра по административному признаку на четыре центральных района в сложившейся застройке города (фактор 7).

Обобщенный поправочный коэффициент учитывает названные факторы и рассчитывается по следующей формуле:

где - поправочный коэффициент по i-му фактору (i=1, 2….7);

- весомость i-го фактора.

Уравнение, определяющее обобщенный поправочный коэффициент, имеет вид:

где - поправочные коэффициенты по установленным нами факторам.

При определении показателей затрат на реконструкцию жилого квартала автором предлагается учитывать аксиологические затраты - затраты на проведение ремонтно-реконструктивных мероприятий аксиологически ценного жилищного фонда. Аксиологические элементы (историческая, культурная, архитектурная ценность) могут быть найдены практически в каждом здании жилищного фонда центральных районов Санкт-Петербурга. Обосновано, что для реконструкции старого жилищного фонда, содержащего аксиологические элементы, требуются большие затраты. Это обусловлено, в основном, влиянием трех факторов:

количественно и качественно большими мощностями для сохранения аксиологических элементов;

больше среднего срока службы здания;

улучшенной охраной и капитальным ремонтом таких зданий.

Исходя из этого, затраты на реконструкцию аксиологически ценного жилищного фонда могут быть представлены таким образом:

где - затраты на реконструкцию аксиологически ценного жилищного фонда, р.;

- затраты на общестроительные ремонтные работы, р.;

- ремонтно-реставрационные затраты, р.

Установлено, что величина затрат на реконструкцию аксиологически ценного жилищного фонда всегда превышает (или равна) нормативное значение показателя затрат на реконструкцию, модернизацию или капитальный ремонт здания.

Разделение этих ремонтно- реконструктивных затрат на две группы (прямые и косвенные аксиологические затраты) происходит согласно проведению ремонтных работ различными мощностями. Прямые затраты возникают из проведения реставрационных работ в частях зданий или строительных элементах с целью восстановления и сохранения целых художественных свойств жилищного фонда специальными реставрационными мощностями.

Строительно-ремонтные мероприятия, направленные на сохранение и восстановление отдельных аксиологически ценных элементов, проводимые обычными ремонтно-строительными организациями, требуют затрат, которые мы называем косвенными аксиологическими затратами.

Расчет аксиологически обусловленных затрат производится на примере здания, обладающем минимумом аксиологических элементов. Большую часть аксиологических затрат выражают конструктивные, архитектурные, художественные и прочие свойства и параметры зданий.

Все работы и затраты, которые ведут к аксиологическому уровню, превышающему базис, образуют аксиологические затраты (). Соответственно различным источникам возникновение затрат, образуются следующие базисные группы:

базис аксиологических -х работ вследствие существования архитекурно-художественных элементов - ;

базис аксиологических затрат -х работ вследствии использования специальных различных материалов - ;

базис аксилологических затрат -х работ вследствии использования особой технологии или методов проведения ремонтных работ - .

Тогда аксиологически обусловленные затраты () определяются по формуле:



где - затраты на производство работ в зданиях с аксиологическими элементами, р.;

- базисные аксиологические затраты, (j =1,2,3), р.;

- затраты при наличии архитектурно-художественных элементов, р.;

- затраты при наличии особых материалов, р.;

- затраты при наличии особой технологии, р.

По расчету этой части затрат возможно определить аксиологические коэффициенты (соответственно ) которые выражают относительно большую величину затрат (в %) вследствие наличия аксилогических элементов над базисными затратами.

Таким образом рассчитываются затраты для зданий, имеющих аксиологическую ценность.

В результате исследования установлено, что такие затраты следует учитывать при комплексной реконструкции жилых кварталов. Наличие аксиологически ценных элементов в застройке мы предлагаем определять коэффициентом ценности застройки (), отражающим отношение количества ценных зданий, поставленных на учет ГУК и КГИОП, к общему количеству задний в квартале.

С учетом аксиологических затрат определяем показатели затрат на реконструкцию жилого квартала (З, р.) следующим образом:



В результате автором определена величина затрат на комплексную реконструкцию жилого квартала с различными технико-экономическими и градостроительными параметрами при учете аксиологической ценности жилищного фонда.

В диссертации разработана методика оценки эффективности комплексной реконструкции жилых кварталов. Особенность инвестиционных проектов комплексной реконструкции жилых кварталов обусловлена следующими факторами:

большая социальная значимость по сравнению с проектами ремонта отдельно стоящего здания;

невозможность реализации без государственной поддержки (при реализации таких проектов требуются значительные инвестиции, так как требуется переселение жителей, т. е. наличие социального жилья в маневренном фонде).

Влияние этих факторов на методы оценки выражается в приоритетности социально-экономической эффективности и оценки с позиций минимизации инвестиционных издержек для достижения определенного социального результата. Предлагаемая автором методика основана на действующих Методических рекомендациях по оценке эффективности инвестиционных проектов (вторая редакция). Положения методики конкретизированы, уточнены и дополнены применительно к оценке проектов комплексной реконструкции жилых кварталов.

Автором диссертации на основе изложенных выше результатов исследования предлагается эффективность реконструкции жилых кварталов определять по следующим группам показателей (табл. 2):

показатели общественной (социально-экономической) эффективности), учитывающие воздействие проекта на два главных аспекта развития города: социальный и экономический;

показатели коммерческой эффективности, учитывающие конечные результаты комплексной реконструкции жилого квартала для каждого из участников процесса реконструкции;

показатели бюджетной эффективности, учитывающие вклад бюджетных инвестиций в социально-экономические результаты.

Предлагаемую в диссертации методику определения эффективности рекомендуется использовать для оценки проектов комплексной реконструкции жилых кварталов. Кроме этих расчетов необходимо учитывать показатели сравнительной эффективности для определения наиболее экономичных проектов и выбора лучшего по качественным критериям, предъявляемым к жилой застройке.

Для развития и преобразования территорий эффективным методом управления является программно-целевой метод. В результате проведенного исследования автором предложен проект целевой программы комплексной реконструкции жилых кварталов центральный районов Санкт-Петербурга на 2007-2017гг.

Таблица 2.

Показатели, определяющие эффективность комплексной реконструкции жилых кварталов

№ п/п	Наименование показателя	Ед. изм.	Обозначение и формула для расчета
1	2	3	4
Показатели общественной (социально-экономической) эффективности
Показатели экономической эффективности
1.	Инвестиции в комплексную реконструкцию жилых кварталов	р.	где - инвестиции в комплексную реконструкцию жилых кварталов из всех источников финансирования за расчетный период; - коэффициент дисконтирования с учетом социальной нормы дисконта. - расчетный период.
2.	Дисконтированный прирост валового продукта (ВП) за счет прироста добавленной стоимости у подрядных организаций	р.	где - составляющая ВП, обусловленная доходом ремонтно-строительной организации от реализации строительной продукции за расчетный период
3.	Дисконтированный прирост валового продукта (ВП) за счет прироста добавленной стоимости у предприятий смежных отраслей	р.	где - составляющая ВП, обусловленная дополнительным доходом предприятий смежных отраслей за расчетный период
4.	Дисконтированный прирост валового продукта (ВП) за счет прироста добавленной стоимости в производственной сфере (при улучшении жилищных условий работников)	р.	где - составляющая ВП, обусловленная дополнительным доходом производственных предприятий за счет повышения производительности и качества труда работников за расчетный период
5.	Чистый доход города	р.
6.	Чистый дисконтированный доход города	р.
7.	Мультипликатор инвестиций	коэф.	где - число подрядных организаций, выполняющих ремонтно-строительные работы; - число предприятий смежных отраслей; - число предприятий промышленности, улучшивших свою деятельность
Показатели социальной эффективности
8.	Показатели улучшения состояния жилищного фонда	годы % % %	- увеличение срока службы жилищного фонда; - улучшение санитарно-гигиенического состояния жилищного фонда: аэрация застройки; инсоляция застройки; - шумовой режим.
9.	Показатели улучшения использования жилищного фонда	м/ чел. коэф. % % % %	- рост обеспеченности населения жильем в расчете на одного жителя; - соотношение общей и жилой площади жилищного фонда; - уменьшение количества и удельного веса коммунальных квартир; - уменьшение количества ветхого и аварийного жилья; - снижение количества человек, стоящих на очереди на улучшение жилищных условий; - ускорение темпов обеспечения жильем очередников.
10.	Показатели градостроительной и функционально-планировочной организации территории жилых кварталов	м/га % %	- плотность жилищного фонда (брутто); - удельный вес встроенных помещений; - уровень озеленения территории квартала.
11.	Показатели изменения условий труда и занятости в городе	мест % %	-увеличение количества рабочих мест; - снижение уровня безработицы; - рост заработной платы.
Показатели коммерческой эффективности
Субъектов инвестиционной деятельности
12.	Чистый дисконтированный доход участников	р.	с учетом коммерческой нормы дисконта
13.	Индекс доходности инвестиций инвесторов	коэф.	где - рыночная стоимость n- комнатной квартиры (i = 1,2,…n - количество комнат в квартире); - количество n- комнатных квартир на продажу; - рыночная стоимость кв.м. общ. площади встроенных помещений; - общ. площадь встроенных помещений; - затраты инвестора на реконструкцию; - коэффициент дисконтирования с учетом коммерческой нормы дисконта
14.	Индекс доходности подрядных организаций стройиндустрии и смежных отраслей	коэф	где - чистая прибыль от реализации строительной продукции; - амортизационные отчисления; - капитальные вложения(включая кредитные ресурсы).
Бюджета города
15.	Годовая сумма всех бюджетных поступлений вследствие дополнительных налоговых поступлений в бюджет города (за счет эффекта мультипликации, экономии по выплате пособий по безработице, повышения эффективности промышленных производств)	р.	где - дополнительная стоимость за счет роста производительности труда за счет улучшения жилищной обеспеченности; - дополнительная стоимость на предприятиях смежных отраслей за счет эффекта мультипликации; - ставка налога; - прирост занятого населения; - средняя зарплата по отрасли; - ставка подоходного налога; - экономия средств бюджета по выплате пособий по безработице.
16.	Чистый дисконтированный бюджетный доход за срок реализации проекта	р.	где - годовые сумма всех бюджетных расходов на реализацию проектов комплексной реконструкции жилых кварталов в t-м году; - бюджетные расходы на обслуживание жилых зданий t-м году
17.	Индекс доходности бюджетных инвестиций	коэф
18.	Степень участия города в финансировании комплексной реконструкции жилых кварталов	%

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ И ВЫВОДЫ

1. Установлены основные тенденции и закономерности комплексной реконструкции жилых кварталов центральных районов мегаполисов, важнейшей из которых является сохранение жилого квартала как основной планировочной единицы центральных районов города.

2. Показано, что увеличивающиеся объемы работ по реконструкции в настоящее время явно недостаточны. Несоответствие между фактическими и требуемыми объемами реконструкции привело к обострению проблемы износа жилищного фонда и жилищной проблемы.

3.Доказано, что проводимая в настоящее время реконструкция ведется на основе комплексного капитального ремонта отдельного стоящего здания или их небольшой группы и влечет за собой негативные последствия, такие как значительные потери жилой площади и утрату ценного архитектурно-художественного потенциала в историческом центре города.

Исследовано современное состояние жилищного фонда, свидетельствующее об относительно хорошем техническом состоянии жилищного фонда центра, что предопределяет необходимость применения «щадящих» методов реконструкции, позволяющих сохранить архитектурный, градостроительный и историко-культурный потенциал исторической центральной части Санкт-Петербурга.

Проведен анализ зарубежного опыта проведения реконструкции центров исторических городов. Установлены отличия проводимых реконструктивных преобразований в зарубежных странах и в Санкт-Петербурге.

6. Проанализированы существующие подходы к определению затрат на капитальный ремонт жилых зданий, которые определяются только на реконструкцию отдельного здания. Разработана методика определения затрат на комплексную реконструкцию жилых кварталов.

Проведен технико-экономический анализ существующих проектов комплексной реконструкции жилых кварталов центральных районов Санкт-Петербурга. Выявлены факторы, влияющие на величину затрат при проведении комплексной реконструкции жилых кварталов и определено их значение по группировочным рангам.

Впервые предложено учитывать аксиологические затраты при проведении комплексной реконструкции жилых кварталов. Определены их виды и способ расчета.

Проанализированы методические подходы к оценке эффективности инвестиционных решений. На основе критического анализа методических разработок по оценке эффективности капитальных вложений и проектных решений в диссертации разработаны методические подходы к оценке эффективной комплексной реконструкции жилых кварталов.

Предлагаемая методика содержит систему показателей, отражающих социальные и экономические результаты инвестиций в комплексную реконструкцию жилых кварталов, и методы их расчета.

Разработана программа эффективной комплексной реконструкции жилых кварталов. Программа консолидирует всех участников процесса реконструкции - инвесторов, администрацию города, жителей, владельцев жилищного фонда - на достижение главных целей реконструкции - повышение уровня и качества жизни горожан и сохранение и преобразование сложившейся застройки.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

1. Коршунова Е.М. Оценка эффективности сноса зданий при реконструкции жилых кварталов сложившейся застройки Ленинграда / Е.М. Коршунова, Г.А. Карпова, Н.А. Малинина, Ю.А. Яковлева // Повышение эффективности использования производственных фондов в строительстве: 45-я науч. конф. профессоров, преподавателей, науч. работников, инженеров и аспирантов ин-та: межвуз. темат. сб. труд. / Ленинград. инж. - строит. инс-т. - Ленинград, 1988. - С. 102 - 106.

2. Коршунова Е.М. К вопросу экономической эффективности восстановления жилого фонда центральных районов Ленинграда / Е.М. Коршунова, Н.А. Малинина, Ю.А. Яковлева // 47-я науч. конф. профессоров, преподавателей, науч. работников, инженеров и аспирантов ин-та: межвуз. темат. сб. труд. / Ленинград. инж. - строит. инс-т. - Ленинград, 1990. - С. 45 - 49.

3. Коршунова Е.М. Реконструкция сложившейся застройки центра Ленинграда / Е.М. Коршунова, Н.А. Малинина // Жилищное строительство. - М., 1990. - №1(385). - С. 20 - 22.

4. Коршунова Е.М. Реконструкция жилых кварталов сложившейся застройки центра Санкт-Петербурга / Е.М. Коршунова, Ю.П. Панибратов // Современные аспекты экономики. - СПб., 2006. - №18(11). - С. 178-181.

5. Коршунова Е.М. Вопросы оценки экономической эффективности реконструкции жилых кварталов центра Санкт-Петербурга / Е.М. Коршунова // 64-я науч. конф. профессоров, преподавателей, науч. работников, инженеров и аспирантов ун-та: сб. докл. / С.-Петерб. гос. архитектур.- строит. ун-т. - СПб., 2007. - Ч. IV. - С. 108-111.

6. Коршунова Е.М. Реконструкция жилья как экономическая основа развития жилищного фонда в центре Санкт-Петербурга / Е.М. Коршунова, Ю.П. Панибратов // Российский рынок жилья: вчера, сегодня, завтра: сб.докл., посв. 175-летию СПбГАСУ.

Размещено на Allbest.ru

...