Развитие экономических механизмов государственного регулирования капитального ремонта жилищного фонда города

Размещено на http://www.allbest.ru//

Размещено на http://www.allbest.ru//

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

Автореферат

диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук

Развитие экономических механизмов государственного регулирования капитального ремонта жилищного фонда города

Вадим Вячеславович Павлов

Санкт-Петербург 2013

Работа выполнена в ФГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет» на кафедре экономики предпринимательства и инноваций.

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор

Смирнов Евгений Борисович

Официальные оппоненты:

Бузырев Вячеслав Васильевич,

доктор экономических наук, профессор,

ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный экономический университет», заведующий кафедрой

экономики и менеджмента в строительстве;

Дроздова Ирина Валерьевна,

доктор экономических наук, доцент,

ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет», профессор кафедры

Ведущая организация:

ФГБОУ ВПО «Российский экономический университет им. Г.В.Плеханова», г. Москва

Защита состоится «29» октября 2013 г. в 1600 часов на заседании диссертационного совета по защите докторских и кандидатских диссертаций Д 212.223.04 при ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет» по адресу: 190005, г. Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 4, ауд.(219).

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Санкт- Петербургский государственный архитектурно-строительный университет».

Автореферат разослан «___»__________2013 года.

Ученый секретарь диссертационного совета

доктор экономических наук, профессор Асаул Вероника Викторовна

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

капитальный ремонт финансирование жилищный

Актуальность темы исследования

В России важнейшей целью преобразований в сфере жилищно-коммунального хозяйства выступает повышение качества жизни граждан на основе создания комфортных и безопасных условий проживания. Сегодня достижение этой цели возможно только при решении задач капитального ремонта жилищного фонда, большую часть которого составляют многоквартирные дома.

В настоящее время доля населения, проживающего в многоквартирных домах, подлежащих комплексному капитальному ремонту, составляет около 30 %. В капитальном ремонте нуждается до 40 % общего количества жилых домов. Поэтому важнейшим условием нормального развития жилищного комплекса города в современных условиях является формирование эффективной системы организации и финансирования капитального ремонта объектов жилищной сферы.

При построении системы эффективного управления ремонтами жилищного фонда необходимо учитывать базовое положение Жилищного кодекса РФ о бремени ответственного содержания собственниками общего имущества в многоквартирном доме. Это требование ведет к формированию весьма значительных объемов финансовых затрат собственника.

Как отмечается в Городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов города Москвы «Ответственным собственникам отремонтированный дом на 2008-2014 гг.», в условиях недостаточного финансирования работ по капитальному ремонту жилищного фонда со стороны бывших наймодателей (государственных структур) возникла задолженность по капитальному ремонту, не выполненному в прошедшие годы. При этом самостоятельное проведение капитального ремонта нереализуемо для подавляющего большинства граждан, ставших собственниками в результате приватизации занимаемых ими квартир, а это является основным препятствием в развитии института собственников жилья. Кроме того, в таких неотремонтированных домах собственники вынуждены нести значительные эксплуатационные затраты.

Сегодня в финансировании и организации работ по капитальному ремонту в многоквартирных домах, как правило, принимают участие несколько субъектов: муниципальные власти, подрядные организации, финансовые структуры, страховые компании, собственники помещений. Поэтому в процессе управления капитальным ремонтом жилищного фонда чрезвычайно важно разработать организационные механизмы, учитывающие интересы всех заинтересованных сторон.

Возможными источниками финансирования капитального ремонта жилых домов являются бюджетные ресурсы, средства собственников жилых помещений, капитальные вложения собственников и арендаторов нежилых помещений, привлеченные инвестиционные и кредитные средства.

На основании статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники должны накапливать средства на капитальный ремонт. Однако масштабное старение жилищного фонда (в Москве объем жилищного фонда, подлежащего ремонту, составляет 26,3 тыс. строений или 108,0 млн. кв. м.), невозможность несения полных затрат на его проведение за счет государственного и муниципального бюджетов и отсутствие системы вовлечения внебюджетных источников на данные цели свидетельствует о невозможности решения проблемы капитального ремонта жилищного фонда в рамках действующих механизмов его финансирования.

Исследованию научных и методических проблем государственного регулирования экономических механизмов капитального ремонта жилищного фонда и вопросов воспроизводства жилищного фонда посвящены работы таких российских ученых как Артемьев С.П., Блех Е.М., Болдырева И.А., Бузырев В.В., Васильева Н.В., Жолобова Е.А., Иохведов Ф.М., Ларин С.Н., Маликова И.П., Мищенко В.Я., Олтяну А.А., Прокопишин А.П., Ройтман А.Г., Табунщиков Ю.Л., Садыков А.С., Смирнов Е.Б., Стражников А.М., Субботин В.Н., Фоков Р.И., Чекалин В.С., Черняк В.З., Шеина С.Г. и др.

Несмотря на значительный вклад учёных в исследование и разработку проблем воспроизводства жилищного фонда в РФ, многие научные и практические вопросы повышения эффективности государственного регулирования капитального ремонта жилищного фонда, как важнейшей составляющей его воспроизводственного цикла, требуют дополнительного комплексного исследования с учетом современной социально-экономической ситуации в стране, а также государственной и региональной жилищной политики.

В частности, недостаточно исследованы вопросы выбора способов финансирования капитального ремонта жилищного фонда, разработки механизма финансирования капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, формирования экономического механизма определения величины платежей в фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, оценки эффективности государственного регулирования в сфере финансирования капитального ремонта жилищного фонда города.

Если не устранить перечисленные проблемы:

-- сохранятся низкие темпы создания объединения собственников жилья;

-- продолжится неэффективное использование финансовых, человеческих и энергетических ресурсов;

-- произойдет ухудшение состояния жилищного фонда.

В связи с этим выбранная тема диссертационного исследования представляется весьма актуальной.

Цель и задачи исследования

Целью диссертационной работы является развитие экономических механизмов государственного регулирования капитального ремонта жилищного фонда на основе стоимостной концепции финансирования капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома.

Для достижения поставленной цели в работе решались следующие задачи:

проанализировать современное состояние жилищного фонда Москвы;

определить роль капитального ремонта в процессе воспроизводства жилищного фонда города;

выявить проблемы финансирования капитального ремонта жилищного фонда;

провести ретроспективный анализ государственного регулирования в области капитального ремонта жилищного фонда;

исследовать зарубежный опыт государственного регулирования в области финансирования капитального ремонта жилищного фонда;

выявить существующие способы и предложить направления развития способов финансирования капитального ремонта жилищного фонда;

предложить стоимостную концепцию финансирования капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома;

сформировать экономический механизм определения величины платежей в фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома;

разработать подход к оценке эффективности государственного регулирования в сфере финансирования капитального ремонта жилищного фонда города.

Объектом исследования является государственное и муниципальное регулирование капитального ремонта жилищного фонда города.

Предметом исследования выступает экономический механизм государственного регулирования в сфере финансирования капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.

Теоретической и методологической базой исследований послужили научные результаты фундаментальных и прикладных исследований отечественных и зарубежных учёных в области теории воспроизводства объектов жилищного фонда. В процессе работы использованы системный подход к исследованию, методы эмпирического исследования (наблюдение, сравнение, измерение), методы теоретического исследования (абстрагирование, анализ и синтез, индукция и дедукция, мысленное моделирование), экономического прогнозирования и экономико-математического моделирования.

Информационную базу исследования составляют нормативно-правовые акты федерального и регионального уровней в области государственного регулирования сферы воспроизводства объектов жилищного фонда, справочные документы, статистические сведения, отечественные и зарубежные научные и методические публикации, материалы отечественных и международных научно-практических конференций по исследуемой тематике, а также аналитические материалы, полученные в ходе практической и исследовательской деятельности автора диссертации.

Область исследования соответствует требованиям паспорта научной специальности ВАК 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство), а именно: п.1.3.72. «Развитие методологии комплексного управления жилищным фондом. Методы оценки эффективности эксплуатации, воспроизводства и расширения жилищного фонда (реконструкция, модернизация и новое строительство)», п. 1.3.75. «Экономические проблемы реконструкции и восстановления основных фондов ЖКХ различных форм собственности».

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке научных и научно-методических положений по формированию экономических механизмов государственного регулирования капитального ремонта жилищного фонда на основе стоимостной концепции финансирования капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома и содержит следующие элементы:

Уточнено понятие «воспроизводство жилищного фонда» как непрерывный процесс его возобновления путем своевременного улучшения технико-эксплуатационных характеристик с целью сохранения потребительских и экономических параметров объектов жилищного фонда. Уточнение отражает экономический аспект этого понятия, что позволяет рассматривать жилищный фонд, прежде всего, как недвижимость, т.е. материализованную форму капитала, и подчеркивает стремление рационального собственника капитала сохранить и приумножить его.

Предложен механизм финансирования региональной системы капитального ремонта общего имущества собственников в многоквартирных домах с использованием кредитных средств и созданием государственных специализированных гарантийных агентств, способствующий выполнению в короткий срок больших объемов работ по капитальному ремонту и модернизации общего имущества многоквартирного дома и снижающий риски банков по кредитам, обеспеченным ежемесячными обязательными платежами собственников помещений в доме в фонд капитального ремонта.

Разработаны рекомендации по функционированию региональной модели софинансирования капитального ремонта общего имущества МКД, при которой органы государственной власти субъекта Российской Федерации предоставляют государственные поручительства по кредитам или займам на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, что будет способствовать повышению активности собственников помещений в домах в финансировании работ по капитальному ремонту и усилению подконтрольности управляющих организаций органам государственной власти РФ.

Предложена стоимостная концепция механизма финансирования капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, основанная на формировании фонда капитального ремонта общего имущества собственников помещений в доме, размер платежей в который должен быть увязан со стоимостью дома как объекта недвижимости, что обеспечит сохранение и создание добавленной стоимости недвижимости для собственников помещений в многоквартирном доме.

Разработан метод определения обоснованной величины платы за капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома на основе техники возмещения стоимости недвижимости, который позволит по результатам мониторинга технического состояния жилищного фонда сформировать на специальном банковском счете фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома.

Предложен показатель оценки эффективности рассмотренных и планируемых мероприятий подпрограммы «Капитальный ремонт и модернизация жилищного фонда» - коэффициент результативности подпрограммы, который отражает соотношение достигнутых и недостигнутых программных целей с учетом их значимости, используя который можно осуществлять мониторинг выполнения программных целей и своевременно вносить корректировку в деятельность муниципальных органов власти в сфере капитального ремонта жилищного фонда.

Практическая значимость исследования заключается в разработке экономического механизма определения величины платежей в фонд капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Результаты исследования были использованы Жилищным комитетом Правительства Санкт-Петербурга при разработке проекта закона Санкт-Петербурга «О капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге», а также департаментом капитального ремонта города Москвы в процессе: разработки предложений по реализации механизмов накопления и инвестирования средств собственников и средств иных внебюджетных источников, направляемых на капитальный ремонт многоквартирных домов; организационно-методического обеспечения и координации работы органов исполнительной власти города Москвы по формированию программ капитального ремонта, включая разработку нормативно-правовой базы для определения их заданий и финансового обеспечения; формирования финансово-экономических механизмов и нормативной базы для реализации программ капитального ремонта.

Полученные в диссертации результаты могут быть использованы в других городах страны в процессе формирования моделей и разработки механизмов финансирования капитального ремонта жилищного фонда и оценки эффективности управления в сфере капитального ремонта.

Апробация результатов работы

Результаты работы используются в учебном процессе СПбГАСУ по специальности 080502(6) «Экономика и управление на предприятии строительства».

Основные положения диссертационной работы докладывались и обсуждались на Санкт-Петербургском экономическом форуме в 2012 году, а также на региональных и всероссийских конференциях: международной научно-технической конференции «Экономика и эффективность организации производства» г. Брянск, международной конференции «Экономика и право в современном обществе» г. Волгоград, X Всероссийской научно-практической конференции с международным участием «Актуальные проблемы управления экономикой региона» г. Санкт-Петербург.

Публикации

Основные положения и выводы диссертационной работы опубликованы в 11 научных работах, общим объемом 4,5 п.л., лично автором - 4 п.л., в том числе 3 работы опубликованы в изданиях, входящих в перечень ведущих рецензируемых научных журналов, утвержденный ВАК РФ.

Структура работы

Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы из 115 источников. Основное содержание работы изложено на 144 страницах. Исследование иллюстрировано 24 таблицами и 7 рисунками.

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

Уточнено понятие «воспроизводство жилищного фонда» как непрерывный процесс его возобновления путем своевременного улучшения технико-эксплуатационных характеристик с целью сохранения потребительских и экономических параметров объектов жилищного фонда. Уточнение отражает экономический аспект этого понятия, что позволяет рассматривать жилищный фонд, прежде всего, как недвижимость, т.е. материализованную форму капитала, и подчеркивает стремление рационального собственника капитала сохранить и приумножить его.

Анализ специальной литературы и нормативно-правовой документации показал, что воспроизводство основных фондов - это непрерывный процесс их обновления путем приобретения новых, реконструкции, технического перевооружения, модернизации и капитального ремонта.

Учитывая, что жилищный фонд, как и другие виды основных фондов, проходит различные стадии жизненного цикла, ему так же присущи и существующие формы воспроизводства основных фондов - новое строительство, модернизация, капитальный ремонт, реконструкция. Однако, для жилищного фонда в последнее время характерно усиление такой составляющей процесса воспроизводства как капитальный ремонт, о чем свидетельствует рост государственного и муниципального финансирования на эти цели.

Исследование проблем финансирования капитального ремонта жилищного фонда в Российской Федерации должно проводиться, с нашей точки зрения, в трех аспектах: правовом, материальном и экономическом. Такой подход объясняется триединым характером самого объекта изучения - многоквартирного дома, который представляет собой не просто элемент жилищного фонда, но, прежде всего, объект недвижимости, объединяющий в себе правовую, материально-вещественную и экономическую сущности.

Учитывая, что жилищный фонд представляет собой не просто материальные объекты основных фондов, а прежде всего недвижимость, т.е. материализованную форму капитала, необходимо в формулировке понятия «воспроизводство жилищного фонда» отразить и экономический аспект этого понятия, который связан со стремлением рационального собственника капитала сохранить и приумножить его.

Таким образом, воспроизводство жилищного фонда - это непрерывный процесс его возобновления путем своевременного улучшения технико-эксплуатационных характеристик с целью сохранения потребительских и экономических параметров объектов жилищного фонда.

2. Предложен механизм финансирования региональной системы капитального ремонта МКД с использованием кредитных средств и созданием государственных специализированных гарантийных агентств, способствующий выполнению в короткий срок больших объемов работ по капитальному ремонту и модернизации общего имущества многоквартирного дома и снижающий риски банков по кредитам, обеспеченным ежемесячными обязательными платежами собственников помещений в доме в фонд капитального ремонта.

Проблема финансирования восстановления жилой недвижимости сложна, в первую очередь, из-за того, что необходимый для этого размер средств составляет сегодня более 10 трлн. руб. Государство предусмотрело участие публичной власти в решении этой проблемы путем создания государственной корпорации Фонд содействия реформированию ЖКХ, который в 2013 г. должен быть реформирован.

Очевидно, если не создать долгосрочные механизмы финансирования капитального ремонта МКД, то его объемы в России с 2013 г. снизятся до недопустимого уровня.

Важнейшие направления, подлежащие реализации в жилищной сфере, сформулированы в Федеральной целевой программе «Жилище» на 2002-2019 гг., разработанной Госстроем России. На третьем этапе программы (2016 - 2020 гг.) предусматривается переход к системе финансирования реконструкции жилищного фонда за счет собственников жилья при значительном сокращении субсидий со стороны бюджетов всех уровней на проведение реконструкции многоквартирных домов (табл.1).

Таблица 1

Целевые индикаторы и показатели федеральной программы

«Жилище» на 2002-2019 гг.

Целевой показатель	2008	2010	2012	2015	2020
Процент площади многоквартирных домов с физическим износом от 31 до 65 % в общей площади многоквартирных домов, %	33	33	27	22	19
Процент площади многоквартирных домов с физическим износом более 65 % в общей площади многоквартирных домов, %	4,1	3,9	3,6	2,1	-
Доля физических лиц - собственников в оплате стоимости работ по реконструкции, модернизации и капитальному ремонту многоквартирных домов, построенных до 1992 года, %	5	5	15	40	90

Финансирование капитального ремонта - это проблема не столько отсутствия (или нехватки) на эти цели денег в бюджете, сколько изменения отношения людей к этой задаче, формирование ответственности собственника за состояние жилищного фонда.

Проведенный анализ зарубежного опыта государственного регулирования капитального ремонта жилищного фонда свидетельствует о том, что для Российской Федерации могут быть приемлемы модели, успешно реализуемые в странах - бывших республиках СССР, таких как Литва, Эстония. Государственное регулирование капитального ремонта и модернизации приватизированного жилищного фонда в этих странах осуществляется на основе механизма создания государственных специализированных гарантийных агентств. Миссией этих организаций является выступление гарантами возврата средств банкам при кредитовании затрат на проведение капитального ремонта в многоквартирных домах.

Поэтому нами предложен механизм финансирования региональной системы капитального ремонта многоквартирных домов с использованием кредитных средств и созданием государственных специализированных гарантийных агентств, способствующий выполнению в короткий срок больших объемов работ по капитальному ремонту жилищного фонда и снижающий риски банков по кредитам, обеспеченным ежемесячными обязательными платежами собственников помещений в доме в фонд капитального ремонта.

Реализация этого механизма финансирования региональной системы капитального ремонта жилья предусматривает:

установление обязанности собственников помещений в домах создания фонда ремонта дома, на который производятся ежемесячные отчисления и из которого оплачиваются все ремонтные работы, включая текущие и капитальные, а также все расходы по возврату кредита;

меры ответственности каждого собственника помещения в доме за неисполнение обязанности участвовать в общих расходах по содержанию и капитальному ремонту общего имущества (вплоть до удовлетворения требований по обязательным взносам и платежам за счет помещения собственника);

обеспечение возможности получения кредитов на капитальный ремонт и модернизацию дома путем создания специализированных гарантийных агентств;

обеспечение страхования многоквартирного дома от пожара, аварий водопроводных сетей, природных катастроф и вандализма;

стимулирование инициативы собственников жилья по проведению комплексных энергосберегающих ремонтов путем предоставления целевых бюджетных субсидий;

проведение информационных кампаний и обеспечение методической поддержки собственников жилья и их объединений.

3. Разработаны рекомендации по функционированию региональной модели софинансирования капитального ремонта общего имущества МКД, при которой органы государственной власти субъекта Российской Федерации предоставляют государственные поручительства по кредитам или займам на капитальный ремонт жилищного фонда, что будет способствовать повышению активности собственников помещений в домах в финансировании работ по капитальному ремонту и усилению подконтрольности управляющих организаций органам государственной власти РФ.

Организация региональных систем капитального ремонта многоквартирных домов в зависимости от конкретных условий может быть осуществлена субъектом Российской Федерации одним из двух способов формирования фонда капитального ремонта.

Способ 1. Финансирование капитального ремонта МКД предусматривает обязательное создание в каждом многоквартирном доме фонда ремонта дома, причем обязательный минимальный размер такого фонда устанавливается субъектом Российской Федерации. Фонд ремонта дома формируется на основе обязательных выплат собственников помещений на проведение капитального ремонта.

Способ 2. «Взаимное финансирование». Предусматривает введение обязательных бессрочных платежей собственников на цели капитального ремонта в многоквартирном доме, возможность передачи средств на капитальный ремонт в управление уполномоченной организации субъекта Российской Федерации (региональный фонд) для дальнейшего финансирования капитального ремонта других домов на территории одного и того же муниципального образования (средства взаимного финансирования капитального ремонта).

С нашей точки зрения, в силу инерции и пассивности собственников жилья при решении вопроса о самостоятельном использовании средств, при выборе способа формирования фонда на осуществление капитального ремонта будет доминировать второй способ.

Нами разработаны рекомендации по функционированию региональной модели софинансирования капитального ремонта общего имущества МКД, при которой органы государственной власти субъекта Российской Федерации предоставляют государственные поручительства по кредитам или займам на финансирование затрат по капитальному ремонту жилищного фонда, что будет способствовать повышению активности собственников помещений в домах в финансировании работ по капитальному ремонту и усилению подконтрольности управляющих организаций органам государственной власти РФ (рис.1). Однако реализация этого способа, на наш взгляд, должна осуществляться с использованием механизмов кредитного финансирования и получения государственных гарантий и поручительств по таким кредитам.

Предложена стоимостная концепция механизма финансирования капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, основанная на формировании фонда капитального ремонта общего имущества собственников помещений в доме, размер платежей в который должен быть увязан со стоимостью дома как объекта недвижимости, что обеспечит сохранение и создание добавленной стоимости недвижимости для собственников помещений в многоквартирном доме.

Отношение к многоквартирному дому как к объекту недвижимости, т.е. прежде всего как к капиталу, с нашей точки зрения, должно лежать в основе концепции управления домом и механизма финансирования капитального ремонта общего имущества дома. Основная идея этой концепции управления недвижимостью - повышение ее ценности, выраженной в показателе стоимости.

Поэтому нами предложена стоимостная концепция механизма финансирования капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, основанная на формирования фонда капитального ремонта дома, размер платежей в который должен быть увязан со стоимостью дома как объекта недвижимости.

1 - плата собственников за капитальный ремонт общего имущества МКД;

2 - средства на финансирование капитального ремонта общего имущества МКД;

3 - кредит на финансирование капитального ремонта общего имущества МКД;

4 - ходатайство о поручительстве;

5 - поручительство;

6 - взносы в уставный капитал;

7 - субсидии малообеспеченным собственникам жилья;

8 - средства на предоставление субсидий на капитальный ремонт в соответствии с региональной и муниципальной программами капитального ремонта МКД;

9 - субсидии на проведение комплексного капитального ремонта;

10 - субсидии на уменьшение ставки по кредитам;

11 - субсидиарная ответственность за исполнение региональным оператором обязательств перед собственниками помещений в МКД (в соответствии с ФЗ от 25 декабря 2012 г. № 271-ФЗ

"О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации…»);

12 - органы государственного финансового контроля РФ, субъектов РФ и органы муниципального финансового контроля муниципальных образований, Счетная палата РФ, контрольно-счетные и финансовые органы субъектов РФ и муниципальных образований осуществляют финансовый контроль за использованием региональным оператором средств соответствующих бюджетов (в соответствии с ФЗ от 25 декабря 2012 г. № 271-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации…»).

Рис. 1. Региональная модель софинансирования капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома

Экономическим инструментом, обосновывающим этот размер платежей, является одна из функций сложного процента - фактор фонда возмещения, применяемая при расчете платежа, вносимого через равные промежутки времени на счет для формирования через заданное время необходимой суммы. Иными словами, данная функция позволяет рассчитать величину периодически депонируемой суммы, необходимой для накопления нужной стоимости через период T при заданной ставке процента (рис.2).

Рис. 2. Взносы для накопления заданной суммы в будущем

5. Разработан метод определения обоснованной величины платы за капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома на основе техники возмещения стоимости недвижимости, который позволит по результатам мониторинга технического состояния жилищного фонда сформировать на специальном банковском счете фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома.

В соответствии с ФЗ № 271 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ…» субъект РФ устанавливает минимальной размер обязательной ежемесячной платы на капитальный ремонт дома в расчете на 1 кв. м. помещения. Таким образом, определение обоснованной величины платы за капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома актуально как для собственников помещений в доме, так и для региональных органов власти.

Предлагаемый нами метод расчета платежей населения в специальные фонды капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома основан на экономическом аспекте понятия недвижимости, который подразумевает взгляд на недвижимость как на капитал.

Многоквартирный дом, являясь объектом недвижимости, с одной стороны, служит удовлетворению потребности в жилье, а с другой стороны, выступает потенциально доходным объектом (для арендодателей и управляющих компаний), который должен приносить доход в течение всего срока службы.

В течение этого срока объект изнашивается, что должно быть компенсировано через увеличение нормы прибыли на величину нормы возмещения капитала (возмещение - смысловой аналог термина «амортизация»):

Rо = i + Rрек,

где: Rо - коэффициент капитализации, служащий для преобразования ожидаемых в будущем доходов от недвижимости в единовременно получаемую в настоящий момент ее стоимость;

i - ставка отдачи на капитал, внутренняя норма прибыли или ставка дисконта;

Rрек - коэффициент рекапитализации - норма возмещения капитала (возмещение - смысловой аналог термина «амортизация») - отражает долю дохода, которая идет на возврат инвестированного капитала.

Применение техник возмещения капитала или рекапитализации целесообразно, когда объект недвижимости генерирует постоянные или регулярно изменяющиеся доходы, т.е. если объект функционирует стабильно. Многоквартирный дом как доходный объект представляет собой именно такой тип недвижимости, поскольку жилищные платежи носят достаточно стабильный прогнозируемый характер.

В зависимости от предположений о способе возврата капитала для многоквартирного дома, с нашей точки зрения, возможно применение прямолинейной рекапитализации и рекапитализации по ставке дохода на капитал (рис. 3, 4).

Рис. 3 Прямолинейная рекапитализация по модели Ринга.

,

где: i - ставка дохода на первоначально вложенные инвестиции (ставка дисконтирования);

n - срок экономической жизни объекта, лет.

Рис. 4 Равномерно-аннуитетная рекапитализация по модели Инвуда

где: PMT - аннуитетный поток доходов от недвижимости;

FV - будущая стоимость, представляющая собой возврат инвестированного в недвижимость капитала (V).

Однако для обоснования величины платы за капитальный ремонт общего имущества МКД необходимо учитывать, что МКД - это сложный многофункциональный организм, состоящий из большого числа конструктивных элементов и инженерных систем, имеющих различные сроки службы и темпы снижения эксплуатационного ресурса.

Определение стоимости отдельных конструктивных элементов и систем многоквартирного дома, по нашему мнению, должно проводиться на основе затратного подхода к оценке недвижимости. Например, определить величину ежемесячного взноса на капитальный ремонт (ВКР) кровли из рулонных полимерных и битумнополимерных материалов для многоквартирного дома площадью 10000 кв. м. Стоимость воспроизводства кровли 800000 руб., нормативный межремонтный срок службы 15 лет, ставка депозита 10%:

ВКР=800000= 1928,

что на 1 кв. м ВКР составит 0,193 руб.

Величина взноса на капитальный ремонт по многоквартирному дому в целом () на 1 кв. м общей площади здания определится по формуле

где: - величина ежемесячного взноса на капитальный ремонт i-го конструктивного элемента и инженерного устройства, руб;

S - общая площадь МКД, кв. м,

N - количество конструктивных элементов и инженерных устройств в доме.

6. Предложен показатель оценки эффективности рассмотренных и планируемых мероприятий подпрограммы «Капитальный ремонт и модернизация жилищного фонда» - коэффициент результативности подпрограммы, который отражает соотношение достигнутых и недостигнутых программных целей с учетом их значимости, используя который можно осуществлять мониторинг выполнения программных целей и своевременно вносить корректировку в деятельность муниципальных органов власти в сфере капитального ремонта жилищного фонда.

Несмотря на приоритетный характер проводимой в России реформы ЖКХ, на сегодняшний день не существует универсальной методики оценки эффективности реализации проводимых в рамках реформы мероприятий.

Оценка эффективности государственного регулирования в сфере капитального ремонта жилищного фонда в Москве может производиться в рамках Государственной программы города Москвы на среднесрочный период (2012-2016 гг.) «Жилище», содержащей подпрограмму «Капитальный ремонт и модернизация жилищного фонда». В соответствии с целями реализации подпрограммы предусматривается выполнение 6 мероприятий (табл. 2).

Таблица 2

Мероприятия для реализации подпрограммы «Капитальный ремонт и модернизация жилищного фонда» Государственной программы города Москвы на среднесрочный период (2012-2016 гг.) «Жилище»

№	Наименование мероприятия	Содержание мероприятия
1	Формирование и исполнение ежегодных планов мероприятий по капитальному ремонту многоквартирных домов.	Формирование и выполнение ежегодных планов мероприятий по капитальному ремонту многоквартирных домов (в том числе по жилым строениям, признанным объектами культурного наследия).
2	Оказание содействия собственникам помещений в проведении капитального ремонта многоквартирных домов.	Предоставление из бюджета г. Москвы объединениям собственников жилья и управляющим компаниям субсидий на проведение капремонта общего имущества многоквартирных домов.
3	Формирование и исполнение мероприятий по обновлению лифтового оборудования многоквартирных домов в рамках реализации технического регламента «О безопасности лифтов», утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 2 октября 2009 года №782 (в ред. постановления Правительства РФ от 03.03.2011 №141).	- Оценка соответствия лифтов, отработавших нормативный срок службы, на предмет их соответствия нормам безопасной эксплуатации с последующим продлением их срока службы или заменой. - Разработка проектно-сметной документации на лифты, подлежащие замене. - Организация работ по демонтажу старого оборудования и установке новых лифтов в подъездах. - Формирование в рамках реализации функций государственного заказчика соответствующих технических требований, и осуществление контроля качества выполнения работ. При реализации мероприятия 3 предлагается руководствоваться следующими критериями: замене со 100% бюджетным финансированием подлежат лифты, имеющие предписание на выполнение соответствующего вида работ на основе экспертизы промышленной безопасности. замене с привлечением средств собственников в рамках мероприятия 2 (субсидии на софинансирование капитального ремонта), а также средств, полученных, за счет экономии после проведения конкурсных процедур (по мероприятию 3), в порядке, опережающем выход из строя, подлежат лифты, имеющие продленный сверх нормативного срок службы.
4	Энергосберегающие мероприятия.	Выполнение работ из общего перечня, относящихся к энергосбережению.
5	Методическое и информационное обеспечение реализации мероприятий по капитальному ремонту.	- Проведение комплекса научно-исследовательских работ в 2012 году, связанных с введением в городе механизмов вовлечения средств собственников помещений в многоквартирных домах на цели капитального ремонта. - Разработку механизмов и мер кредитного регулирования сферы капитального ремонта.
6	Материально-техническое и финансовое обеспечение деятельности государственных учреждений города Москвы.	Содержание подведомственных Департаменту капитального ремонта города Москвы государственных казенных учреждений с функциями государственных заказчиков по капитальному ремонту жилищного фонда и объектов нежилого фонда, создание которых путем изменения типа существующих бюджетных учреждений должно быть завершено в 2011 году. Общая численность работников указанных учреждений в 2012 году и далее составит 320 человек, объем затрат на содержание предусмотрен на уровне в среднем 450 млн. руб. ежегодно.

Для оценки эффективности рассмотренных и планируемых мероприятий подпрограммы «Капитальный ремонт и модернизация жилищного фонда» мы предлагаем использовать коэффициент результативности подпрограммы, который отражает соотношение достигнутых и недостигнутых программных целей с учетом их значимости

где: Xi - количество достигнутых целей подпрограммы;

Yi - количество недостигнутых целей подпрограммы;

N - общее количество целей подпрограммы;

Zi - средняя значимость целей подпрограммы в баллах.

Используя этот показатель, можно осуществлять мониторинг выполнения программных целей и своевременно вносить корректировку в деятельность муниципальных органов власти в сфере капитального ремонта жилищного фонда.

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

Для жилищного фонда в последнее время характерно усиление такой составляющей процесса воспроизводства, как капитальный ремонт, о чем свидетельствует рост государственного и муниципального финансирования на эти цели. Рост потребности в финансировании капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов потребовал разработки научно-методических основ и экономических механизмов в области государственного регулирования капитального ремонта жилищного фонда на основе стоимостной концепции финансирования капитального ремонта жилищного фонда.

Определение обоснованной величины платы за капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома должно основываться на технике возмещения стоимости недвижимости, которая позволит по результатам мониторинга технического состояния жилищного фонда сформировать на специальном банковском счете фонд капитального ремонта.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Статьи, опубликованные в рекомендованных ВАК изданиях

Павлов, В.В. Проблемы и направления развития капитального строительства в Российской Федерации / В.В. Павлов // Вестник гражданских инженеров (серия «Социально-экономические, общественные и гуманитарные науки»). СПб.: Изд-во СПбГАСУ, № 6, - 2012. - 0,6 п.л.

Павлов, В.В. Финансирование капитального ремонта жилищного фонда Москвы: проблемы и развитие / В.В. Павлов // Вестник ИНЖЭКОНа. СПб.: Изд-во СПбГИЭУ, - Серия «Экономика» Вып. 7 (58) 2012. - 0,5 п.л.

Павлов, В.В. Экономический механизм формирования фонда капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома / В.В. Павлов // Вестник гражданских инженеров (серия «Социально-экономические, общественные и гуманитарные науки»). СПб.: Изд-во СПбГАСУ, № 3, - 2013. - 0,5 п.л.

Статьи, опубликованные в прочих научных изданиях

Павлов, В.В. Особенности региональных моделей финансирования капитального ремонта жилищного фонда / В.В. Павлов // Региональная экономика и управление: электронный научный журнал: Апрель 2013. - 0,4 п.л.

Павлов, В.В. Проблемы финансирования капитального ремонта жилищного фонда в Москве / В.В. Павлов // Современное экономическое и социальное развитие: проблемы и перспективы. Ученые и специалисты Санкт-Петербурга и Ленинградской области - Петербургскому экономическому форуму 2012 года: Сборник научных статей. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2012. - 0,2 п.л.

Павлов, В.В. Проблемы финансирования капитального ремонта жилищного фонда / В.В. Павлов // Экономика и право в современном обществе: Сборник научных статей по итогам международной конференции, г. Волгоград, 27-28 февраля 2013 г. / Под ред. д.э.н, проф. Е.И.Бельских. - Волгогорад: Волгоградское научное издательство, 2013. - 0,3 п.л.

Павлов, В.В. Развитие методов финансирования капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома / В.В. Павлов // Экономика и эффективность организации производства. Под общей редакцией Е.А.Панфилова. Сборник научных трудов по итогам международной научно-технической конференции. - Брянск: БГИТА, 2013. - 0,3 п.л

Павлов, В.В. Развитие способов финансирования капитального ремонта в многоквартирных домах / В.В. Павлов // Сборник научных статей. Международный научно-исследовательский журнал, №3. Екатеринбург. 2013. - 0,3 п.л.

Павлов, В.В. Развитие способов финансирования капитального ремонта жилищного фонда / В.В. Павлов // Международное научное издание «Современные фундаментальные и прикладные исследования». В 2 т. - Т.2 - №1(8) - 2013 г. - Кисловодск: Изд-во УЦ «МАГИСТР», 2013. - 0, 4 п.л.

Павлов, В.В., Смирнова, И.В. Оценка эффективности государственного регулирования в сфере финансирования капитального ремонта жилищного фонда города / В.В. Павлов, И.В. Смирнова // «Актуальные проблемы управления экономикой региона»: материалы X Всероссийской научно-практической конференции с международным участием 23-24 мая 2013 г. (включена в систему цитирования Scopus)/Редкол.: Федосеев И.В. (отв.ред.) и др. - СПб.: СПбГИЭУ, 2013. - 0,5 п.л. /0,25 п.л.

Павлов В.В., Смирнова И.В. Способы финансирования капитального ремонта жилищного фонда / В.В. Павлов, И.В. Смирнова // Сборник тезисов докладов по итогам конференции «Актуальные проблемы развития рынка недвижимости в России и роль профессионального образования». СПб. Изд-во СПбГИЭУ, 2012. - 0,5/0,25 п.л.Размещено на Allbest.ru

...